Предполагалось ведения Книги В данном случае имела место терминологическая путаница: “Книгой” называлась и тетрадь, в которую вносились регистрации имений, но так же “Книгою” назывались и те несколько специализированных страниц в ней, отводимые для одного имения. Аналогичная путаница имела место в Германии, где вместо слова “Книга” в обоих случаях употребляли слово “Лист” для каждого имения, а под имением подразумевалась каждая самостоятельная экономическая единица недвижимости.

Структура Книги (специализированных страниц, отводимых для конкретного имения) состояла из Заглавия и четырех Отделов. Каждый Отдел делился на две Графы.

Предполагаемая структура Вотчинной книги:

В Заглавие - Регистрационный номер объекта, его наименование и то, что теперь мы называем адресом.

В I Отделе в 1-ой Графе - составные части имения, активные сервитуты (в пользу данного имения);

во 2-ой Графе - отчужденные части имения и погашенные активные сервитуты.

Во II Отделе в 1-ой Графе - собственник и цена приобретения;

во 2-ой Графе - ограничения собственника в праве собственности, например, ограничения вследствие несостоятельности, банкротства, душевной болезни, ограничения по завещанию и т.п.

В III Отделе, 1-ой Графе - вещные права в данном имуществе (сервитуты и т.п.) и прав по договорам найма имения или его частей, а также продажа леса на сруб;

во 2-ой Графе - все перемены указанных прав и их погашения.

В IV Отделе, 1-ой Графе - залоговые требования;

во 2-ой Графе - все перемены и погашения залогов.

При переполнении какой-либо записи вся книга должна была переноситься на новые листы, создавая тем самым т.н. «продолжение Вотчинной книги».

При присоединении владений все сведения одной Книги присоединялись к другой, а первая закрывалась.

Деление имения на несколько имений рассматривалось как отчуждение от имения его части. Оформление этой части проходило по процедуре создания объекта недвижимости, ему присваивался свой регистрационный номер, с фиксацией того объекта, от которого она отделилась; другая часть имения сохраняла регистрационный номер материнского имения, получив только новые записи в I отделе Вотчинной книги.

Предполагалось внесение (первичная регистрация) в три стадии:

1. Представление планов и доказательств собственности, составления проекта вотчинной книги;

2. Восстановление интересов третьих лиц;

3. Утверждение вотчинной книги.

Но предполагалось, что акт полноценной регистрации будет наступать после 2-х лет со дня завершения первой стадии. Цель этой отсрочки - дать возможность неизвестным претендентам на данную собственность обнаружить себя. В случае возникновения обоснованных сомнений в полноправности претендента на регистрацию его прав, этот срок мог быть продлен до 10-ти лет.

Действовавшая в России до революции система Укрепления прав на недвижимость не может привлечь нашего внимания в поисках готового образца для создания в нашей стране современной системы регистрации права собственности на недвижимость, поскольку она была неудовлетворительна даже для своих современников, являясь продуктом лишь попытки адаптации правовой культуры крепостнического периода к новой не до конца угадываемой будущей правовой реальности.

Более важен вектор развития механизма укрепления прав, обозначенный проектом Вотчинного Устава, который естественным образом вытекал из всего хода развития российского института недвижимости. Нет никакого сомнения в том, что Вотчинная система была ясна и проста, а главное надежна и справедлива в глазах населения страны, ее внутренняя логика вполне согласовывалась с ценностями общественного правосознания, и ее введение, несомненно, упрочило бы институт права.

ЧАСТЬ 3. Мировые системы учета недвижимого имущества

Из вышеприведенного обзора видно, сколь тесная связь существует между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому необходимо отвлечься на обзор и этой части мирового опыта.

Исторический обзор становления кадастровых стистем

До середины прошлого века понятие “Кадастр” употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем (учета недвижимости).

Опыт античности и первого тысячелетия нашей эры рассмотрен нами ранее. Из самых ранних в нашем тысячелетии кадастровых проектов наиболее знаменитой была так называемая «Книга страшного суда» (Domesday Book), созданная в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 годах. Сбор информации охватывал почти всю Англию. Эта информация включала:

Ў имена владельцев;

Ў площадь имения;

Ў характер использования;

Ў количество арендаторов и пр.

Эта информация собиралась в виде переписи. Картографических изображений описываемых имений не производилось.

Аналогичный осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 году. В XVII веке в Швеции была создана служба кадастра (Land Survey) с задачей составлять карты для налогообложения.

Но настоящее осознание необходимости решать задачу определенности и защиты границ в глобальном плане пришло вместе с развитием капитализма и института защиты прав посредством их регистрации.

А до этого основные надежды сохранности владений возлагались в основном на незыблемость межевых знаков и суровость наказания за посягательства на них. Во всех странах древнего мира такое посягательство рассматривалось как надругательство над святыней. По закону древней Германии, где межевыми знаками, в числе прочего, служили зарубки на деревьях, человек, пойманный за изменением зарубок, подлежал казни с него живого снимали кожу и ею восстанавливали испорченный межевой знак. Полагались также и на твердое знание того, где граница проходит в реальности. На Руси, чтобы навечно вбить в голову детям это знание, практиковалось устраивать телесные наказания их за различные проступки непосредственно на меже, ориентируя тело наказуемого в соответствии с ориентацией межи. [13]

Серьезным шагом в установлении кадастра в современном его понимании в Европе явилась Миланская картографическая программа, созданная в 1720-1723 годах, когда по приказу императора Жозефа II производился кадастровый осмотр всей территории, принадлежавшей Австро-венгерской монархии.

К середине XIX века земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы:

Ў дела, связанные с налогообложением земли или фискальный кадастр;

Ў дела по юридическому укреплению границ земельной собственности, межевание -- в дореволюционной литературе, или кадастр, обеспечивающий систему регистрации прав -- в современной системе понятий;

Ў дела по переделу и перераспределению земельных владений, подготовки земельных участков для нового строительства или иного освоения, в том числе разверстание чрезполосных владений, раздел общинных земель, строительство дорог и канав, пересекающих земельные участки, установление и снятие сервитутов. В российской дореволюционной литературе эти дела известны под термином землеустройство;

Ў дела по определению и укреплению прав на недвижимое имущество, известные в германских государствах как поземельные книги, в других европейских странах -- как ипотечные книги, в России -- как крепостные дела. [1]

Уже в те времена эти группы дел стремились объединить в единую систему, хотя технические возможности того времени делали эту задачу трудновыполнимой. Землеустроительные работы тогда, как и теперь, требовали продолжительных согласований между землевладельцами, не говоря уже о том, что они сами по себе нередко были весьма сложными, требовали одновременного применения геодезических измерений, описаний, из которых следовала кадастровая оценка и прочего. Поэтому во многих государствах землеустроительные учреждения были обособлены от систем фискального и юридического кадастра. Тем не менее, любая землеустроительная работа либо заканчивалась отражением ее результатов в кадастре, либо восстанавливала в натуре утраченные или искаженные границы, основываясь на юридически достоверных сведениях о них, уже отраженных в кадастре. К середине века кадастровые системы, применявшиеся в Европе и странах Северной Америки, можно сгруппировать в два вида: парцеллярный и реальный. Принципиальная разница между ними была порождена в способах исчисления налогооблагаемой стоимости земельных владений и в итоге состояла в том, что реальный кадастр отражал только границы всего имения, а парцеллярный выделял внутри имения земельные участки - парцеллы, отличающиеся монофункциональным использованием, как то: лес, пашня, усадьба. В свою очередь те тоже могли дифференцироваться по различным ценообразующим свойствам: плодородие почвы, пригодность для того или иного использования, а также по правовому режиму парцеллы -- находится ли он в пользовании или аренде обрабатывающих эти земли крестьян и прочее В первом случае имение оценивалось как единое целое на основании сравнения его с аналогичными имениями, которые недавно продавались, и цена сделки которых служила для оценки стоимости имения. Во втором величина оценки имения складывалась из оценок парцелл, которые составляли его. В свою очередь величина оценки парцеллы зависела от нормативных удельных показателей доходности, которые назначались для оценки земли соответствующей категории (по заранее составленной классификации земель). Отсюда и требование к точности измерения площади парцеллы.. Парцеллярный кадастр получил распространение на континентальной Европе; реальный -- в Англии и в США. Родиной парцеллярного кадастра следует считать Северную Италию, где он впервые был применен еще в начале века и откуда он был распространен практически на всю Европу.

Ключевым моментом в развитии современной кадастровой системы явилось установление Французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 году. Кадастровые записи содержали:

Ў номера участков;

Ў их площадь;

Ў использование;

Ў стоимость.

Французский кадастр основывался на кадастровых планах, производившихся систематически для каждого округа.

В течении XIX века большинство стран континентальной Европы установили аналогичные кадастровые системы. Исключением явились Англия и ее колонии, которые создали свои системы учета недвижимости. Но пока прервем свое путешествие по Европе и навестим Новый Свет.

Учет недвижимости в США

Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Во-первых, эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире.

В США официальная система укрепления прав на недвижимость [7], как было показано в предыдущей главе, основана на частной передаче То есть на основе свободного по форме договора между сторонами. и регистрации актов, на которых основана эта передача. При этом обычно объекты сделки каждый раз подлежат новому обследованию.

Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.

Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы - еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права, однако страх выходцев из Англии перед ростом влияния французской диаспоры, особенно успешно эксплуатировавшей правовые конструкции этой системы, привел к резкой переориентации на английскую систему общего права. [14] В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.

Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение - в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.

Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь - самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. Но, увы, такой обследованный земельный участок плавает как остров среди других еще не обследованных владений. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.

Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения. Динамика этого обсуждения состоит в следующем:

Ў В 70-е годы рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи.

Ў Через несколько лет в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Видимо, интеллектуальные продукты, добытые в ходе этого опыта могли бы послужить американцам основой для выбора модели для модернизации дел у себя дома.

Ў Через некоторое время после этого в нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости (земли, улучшений, и т.д.).

Учет недвижимости в странах среднеевропейской системы регистрации прав

В основе наиболее продвинутых кадастровых систем, распространенных по преимуществу в европейских странах [1,10,11], лежат принципы французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 году.

К принципиальному новаторству кадастра Наполеона относится введение:

Ў кадастровых округов, покрывающих территорию всей страны;

Ў кадастровых карт, производившихся систематически То есть в обязательном порядке последовательное описание всех объектов недвижимости в соответствии с государственной или муниципальной программой, в отличие от “Спорадического” метода составления кадастра, когда на кадастровой карте появляются объекты благодаря каким-нибудь событиям - продаже недвижимости и требуемого для этого ее обмера, или пограничной тяжбе. для каждого округа;

Ў кадастровых номеров недвижимости - уникального идентификационного кода для каждого объекта недвижимости, который не повторяется ни для какого другого объекта на территории всей страны на протяжении всей ее истории.

Однако самой Франции не суждено было в полной мере воспользоваться плодами своего новаторства, взрастить и развить их. Уже во второй половине веке приоритет в этом принадлежал Германии и Швейцарии. В том числе, им принадлежит расширение возможностей кадастра до описания в качестве объектов прав квартиры в кондоминиуме и здания, построенного на арендованной земле, что необходимо для обеспечения регистрации прав на эти объекты.

Основной задачей кадастра является описание объекта недвижимости, достаточное для того, чтобы предупредить все возможные недоразумения по поводу принадлежности различных его частей. Прежде всего, это касается границ земельного участка. В отличие от плана участка, выполненного исключительно для данного участка (кадастровой карты объекта недвижимости), граница любого участка на кадастровой карте некоторой территориальной общности (города, района, микрорайона и т.д.) одновременно принадлежит и другому участку и служит их разграничению, заранее предлагая решение возможного пограничного конфликта. Строго говоря, это не исключает полностью возможности таких конфликтов, - любой из владельцев недвижимости может сделать заявление о том, что кадастр неверно отражает границу его владения с соседним владением. Однако при этом спор будет достаточно предметным - местоположение границы, начертанной в открытом для ознакомления публики кадастре, станет известным с момента ее начертания в нем. В случае, когда не существует сплошной кадастровой карты или хотя бы чертежа, на котором показаны одновременно оба земельных участка, нет уверенности в том, что участки частично “не накладываются” друг на друга и нет возможности обнаружить это до тех пор, пока кто-то из владельцев не соберется использовать часть земельного участка, оказавшуюся в зоне “наложения” Сюжеты с подобными “сюрпризами” характерны не только для обширных владений, где неясность принадлежности какой-то части территории может сохраняться на протяжении столетий, но и в тесной городской застройке, тем более в современных российских условиях, когда владельцы иных домовладений спешат отмежевать территорию своей недвижимости пока соседи еще не созрели не только до того, чтобы следить за своими интересами, но даже до того, чтобы видеть, в чем эти интересы состоят.. Если наоборот соседние участки не только не “накладываются” друг на друга, но даже не граничат друг с другом, то есть, если в результате юридической фиксации границ соседствующих участков между их границами образовалась бесхозная полоса земли, факт этот можно будет обнаружить разве что случайно Обычно обнаружению такого промаха в землеустройстве мешает то, что соседи не находят нужным отгораживаться друг от друга каким-нибудь радикальным образом, например, заборами, тем более, что такое отгораживание может быть запрещено градостроительными правилами..

Рис. 1. Например, такими могут оказаться начерченные в кадастровых картах соседствующих объектов недвижимости границы участков, отмежеванных автономно друг от друга, при их наложении

Необходимо заострить внимание на следующем обстоятельстве. Право на недвижимое имущество надежно охраняется системой регистрации прав на него, но этого недостаточно для полноценной охраны права. Необходима юридическая охрана самого объекта охраняемых прав - без гарантии того, что однажды Вам не скажут, что Ваш земельный участок в половину меньше того, которым Вы, как Вам казалось законно, владеете, нет никакого прока и от надежной охраны права на этот участок.

Здесь уместно привести цитаты из дореволюционного учебника по Гражданскому праву Победоносцев Константин Петрович. СПб 1896 г. «Курс гражданского права»:

«Как бы ни были решительны определения закона о власти собственника, как бы ни было твердо основание его права, право это не будет еще точное и определенное, если владение его не имеет определенных границ в самой вещи, на которую простирается.»

«Если не существует материального пространства и материального состава каждого отдельного имения, то как бы определенно ни обозначались переходы этого имущества и лежащих на нем вещных повинностей и обязательств, оно будет все-таки определенно только на половину: в ней все-таки останется еще значительная доля неизвестности, и материальная определенность права будет только формальная, следовательно, односторонняя и неполная.» [15]

Таким образом, полноценная система охраны прав на недвижимое имущество состоит из охраны как характера прав на недвижимое имущество (система регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастр недвижимости). Из этого естественным образом вытекает, что система кадастра недвижимости должна быть столь же надежной, как и система регистрации права, а ее записи и описания должны иметь такую же юридическую силу.

В идеале обе эти системы в организационном смысле должны представлять собой единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией. И, действительно, магистральная тенденция развития системы охраны прав на недвижимое имущество состоит в принципиальном объединении этих двух систем. Однако практически это не просто осуществить, - кроме того, что обе эти системы различаются по специализации и конями этой специализации уходят в совершенно разные области деятельности, их автономное историческое развитие в известной степени мешает объединению - традиции, выращенные в условиях этой автономии правовые конструкции и процедуры, наконец, сложившиеся ведомственные и цеховые интересы. В Германии, Австрии и Швейцарии, Швеции и Финляндии и многих других европейских странах связь между кадастром и регистром права очень тесная, а в Нидерландах эти системы уже объединены в единую организацию.

В идеальной системе регистрации прав на недвижимость кадастр недвижимости содержит описания объекта недвижимости, необходимые для его однозначной идентификации среди других объектов; реестр прав на этот объект содержит описания владельца прав на этот объект, необходимые для однозначной его идентификации, а также предельно точное и недвусмысленное описание этих прав. Записи кадастра недвижимости, кроме кадастрового номера, не содержат никаких записей, которые повторяли бы записи реестра прав и наоборот. Это принципиально важно, поскольку каждая запись в этих системах носит юридический характер, являясь старшим юридическим документом по отношению к любым иным документам, которые могут быть представлены как доказательство наличия права на объект недвижимости или местонахождения его границы - дублирование записи в равноценных по юридической силе документах опасно неразрешимыми проблемами при несовпадении записей. Кроме того, столь высокое значение самой записи требует, чтобы ее дублирование совершалось в обязательном порядке в соответствии с определенной процедурой, что неоправданно утяжеляет процесс регистрации права, провоцирует возможность появления ошибок, делает всю систему менее надежной и при этом более дорогой.

Также как и в случае регистрации права, кадастровый учет недвижимости недопустимо утяжелять ее характеристиками, которые несущественны для идентификации объекта права. Например, площадь земельного участка никак не указывает на сам участок, поскольку участков с одинаковыми площадями может быть необозримое множество, да и как искать участок по указанной площади? В то же время точно описанные границы участка однозначно указывают и на участок и на его пределы. А если границы описаны каким-либо аналитическим образом, например координатным, то из этого описания следует и площадь участка, если она понадобиться для каких-нибудь нужд, например для налогообложения. Если при этом все строения, растения и водоемы на этом участке принадлежат собственнику самого участка, то нет необходимости указывать их в кадастре и тем более прикладывать их характеристики какая разница является ли его дом кирпичным или деревянным, 2-х или 5-ти этажным, жилым или производственным во всех случаях право собственности на него принадлежит собственнику участка. Потому классическая кадастровая карта (недвижимости!, а не только земельных участков) представляет собой всего лишь паутину границ участков с вписанными в них кадастровыми номерами.

Но, увы, в Правилах ведения реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в первом подразделе регистра, где осуществляется краткое описание объекта права, требуется указать и площадь участка, дома, квартиры, и этажность, и назначение. [16] В Санкт-Петербурге несовпадение показателя площади, как причина, по которой владельцы недвижимости получают отказ в регистрации своих прав, составляют 60 % всех отказов регистрации в Городском Бюро Регистрации (ГБР). Это приводит к невероятному затягиванию и срывам сделок. Например, оформление сделки с одним из офисных помещений общей площадью в 350 кв. м тянулось 11 месяцев, потому, что в некоторых документах указывалась площадь, отличающаяся на 0,5 кв. м, хотя это могло быть результатом только одного косметического ремонта санузла с покрытием его стен глазурованной плиткой по стене, выровненной сухой штукатуркой. Согласитесь, покрыты ли стены санузла плиткой до измерения площади помещений органами БТИ или позже, либо какая-то небрежность в подсчете площади вроде бы никак не должны были сказаться ни на факте права собственности на этот объект, ни на определенность того, о каком объекте идет речь.

Принципиально необходимым конструктивным элементом кадастра недвижимости является присвоение каждому объекту недвижимости кадастрового номера. Этот номер является уникальным для каждого объекта и не повторяется ни для какого иного объекта недвижимости на территории всей страны, ни в настоящем, ни в будущем. Роль, которая отводится ему, состоит в следующем. Для записей в реестре прав необходима определенность в отношении какого именно объекта регистрируется право. Этой цели и служит кадастровый номер - все материалы и кадастра недвижимости, и реестра прав на недвижимость, и их архивов, относящиеся к одному объекту недвижимости, он связывает между собой. Это единственное сведение об объекте, которое обязательно должно повторяться на документах кадастра и реестра прав на недвижимость.

Земельный участок, отраженный в кадастре, представляет собой ячейку кадастровой информации, в которой собраны все сведения, необходимые для однозначного описания объекта недвижимости, как графические, так и цифровые и словесные.

Кадастровая карта представляет собой графическое отображение только того, что существенно для охраны права (а также, как правило, и для налогообложения недвижимости) прежде всего:

Ў прежде всего, границы земельных участков. Каждый участок имеет замкнутый контур границ, внутри которого проставляется кадастровый номер. Это основной, но не единственный информационный слой;

Ў для регистрации права, но чаще - для целей налогообложения, может быть необходимо графическое отображение пятна застройки здания;

Ў в пределах границ земельного участка должны быть зафиксированы границы зон особого по отношению к участку в целом правового режима, например сервитут. Эта зона может быть определена только в отношении конкретного участка (сервитут, связанный с правом прохода через данный участок на соседний) или в отношении участков, попадающих в определенную территориальную зону (например, зону водоохраны). В последнем случае территория такой зоны «накладывается» на участки и границы их, как правило, не совпадают - некоторые участки целиком накрываются этой зоной, другие режутся ею. При этом таких зон может быть несколько; службы, устанавливающие их и контролирующие соблюдение соответствующего правового режима, различны и не связаны друг с другом (это и органы архитектурного управления, охраны природы, культурного наследия, пожарной охраны, санитарно-эпидемиологической безопасности и т.д.). Эти зоны могут появляться и исчезать, могут меняться их очертания. Это заставляет вести учет таких зон в качестве отдельных картографических слоев, которые накладываются на карту участков и тем обновляют информацию каждого отдельно взятого участка. До введения средств электронной картографии такое совмещение представляло проблему, которая сегодня в значительной степени решена.

Характерным для всех западноевропейских стран является то, что кадастр осуществляет систематический охват всей территории, при этом собранные и зарегистрированные данные постоянно обновляются. Общей тенденцией является то, что информация фискального и юридического кадастров, основанная на земельных единицах, находит нарастающий спрос в качестве основы общей информационной системы, что в реальной политике и экономике становится все более важным. Помимо своего первоначального назначения, кадастровые карты используются со многими другими целями. В Швейцарии, например, в городах выпускаются очень точные муниципальные карты, основанные на использовании кадастровой информации. Объединение кадастровых обследований с другими видами крупномасштабного картографирования городских регионов является общей тенденцией и в других странах.

Из скандинавских стран наиболее близкой к системам, принятым в западноевропейских странах, является система, используемая в Дании.[17, 7] В Дании в течение длительного времени используются развернутые кадастровые карты, охватывающие всю страну и связанные с общими справочными материалами. Кадастровые обследования, например, при изменении границ участков, и т.д., производятся частными землемерами. Однако записи и кадастровые карты ведутся в центральной государственной службе, расположенной в Копенгагене. Оно называется “Matrikel-Kontoret”. Кадастр тесно связан с системой регистрации прав на недвижимость.

Такая же тесная связь обнаруживается в Швеции и Финляндии, где системы регистрации титулов (права) основаны на кадастровых единицах. В этих странах кадастры развивались постепенно, от простых записей, использовавшихся в целях налогообложения и слабо связанных с картами, до развернутых систем, имеющих высокую надежность. [7] В Швеции городская и сельская системы в настоящее время объединены в один общий регистр, в то время как в Финляндии регистрация все еще ведется отдельно для городской и сельской местности. Независимо от этого, финский и шведский кадастры организованы идентично.

В Швеции в настоящее время кадастр объединяется с системой регистрации прав. В одном общем агентстве, называемом Центральным правлением по сбору данных о недвижимости (CFD), осуществляется сбор и передача отобранной кадастровой информации и информации, поступающей из регистра прав, на автоматическую обработку данных. Сбором данных все еще занимаются региональные кадастровые и земельные регистрационные службы. Они имеют автономные каналы связи с CFD и уполномочены вносить изменения в записи в случае дробления земли, передачи прав владения, и т.д. CFD обязано выпускать все сертификаты, а также обеспечивать все виды связи с другими органами управления, использующими информацию о недвижимости. Таким образом, удается избежать дублирования в работе. Кроме того, значительно сокращается время, необходимое для выпуска официальных документов и выдачи их заинтересованным лицам. В настоящее время система работает на большей части территории страны и будет полностью завершена в ближайшие пять лет.

Ранее в Норвегии не существовало организованной кадастровой системы. Вместо нее использовалась старая система, предназначенная для использования в целях налогообложения, только частично поддерживаемая картами. Тем не менее, в стране решили ввести автоматизированную систему GAB, обеспечивающую информацией о земельных единицах, адресах и строениях. Основной ее целью является выдача информации, не служащей официальной основой для налогообложения, земельной регистрации, и т.д. Однако в отдаленном будущем она, возможно, выйдет далеко за рамки простого распространения информации.

Французский кадастр и кадастр в странах, использующих французский опыт.

Хотя Франция и рассматривается как историческая родина современного кадастра, сегодня французский кадастр нельзя привести в качестве успешно действующего примера. Основной первоначальной целью его было налогообложение недвижимости, что привело к формированию информационной системы, основанной на реестре владельцев недвижимости и через них - приписанных к ним их владений. Бурные политические события с одной стороны и непоследовательная поспешность, с которой всякий очередной раз брались за совершенствование кадастра с другой, привели к весьма сомнительному результату: нет оснований утверждать, что все реально существующие единицы земельной собственности отражены в кадастре, но самый основной негатив состоит в том, что границы реальных владений и зафиксированные в кадастре часто не совпадают друг с другом. При чем речь идет не о том, что реальные и отраженные графически земельные участки имеют принципиально разную конфигурацию, а о том, что постоянно обнаруживается некая «сдвижка», некая неточность, некая примерность. Если такое положение незначительно сказывается на результатах налогового сбора, то для целей юридических оно часто опасно недопустимыми недоразумениями. Вследствие этого кадастр во Франции не рассматривается как авторитетный юридический документ. Статья 2229 Гражданского Кодекса гласит: «Окончательный документ, которым является протокол установки межевых знаков, не гарантирует, что один из владельцев, не захочет регистрировать права собственности на часть соседнего участка, как результат пользования этой частью более 30 лет, в результате чего изначальное межевание изменится в соответствии с действительным использованием». Это означает, что факт реального открытого владения в течение 30-ти лет в качестве доказательства права имеет приоритет по отношению к данным кадастра.

Кадастровые планы, которые сейчас используются, имеют различное происхождение:

Ў в половине из них, в основном в сельской местности, до сих пор используются старые планы наполеоновского времени, а также планы, составленные в промежутке между 1930г. и 1960г. - они в основном недостаточно точные и в них есть случайные ошибки (картина участка, таким образом, деформирована);

Ў другая половина составлена из новых планов, так называемых «регулярных», т.к. они отвечают официальным техническим нормам; они известны своей большой точностью картографического изображения, но являются недостаточными для удовлетворения некоторых частных нужд;

Ў площади, представленные в Кадастре, проистекают, в основном, из «графического» вычисления, т.е. сделанного после замера, отмеченного на плане, а не в результате настоящего межевания. Таким образом, они лишены точности, непосредственно связанной с качеством плана.

К этому необходимо добавить тот факт, что государственная собственность не отражена в Кадастре, таким образом, существуют явная недостаточность кадастровой информации. Причина этого кроется, прежде всего, в ориентации на фискальную функцию кадастра - если государство как собственник недвижимости не является налогоплательщиком, то, естественно, что его нет в реестре владельцев недвижимости, а, следовательно, не может быть и регистрации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Кроме того, существуют ошибки, которые являются результатом незарегистрированных изменений (многие километры коммунальных сетей не существует юридически и таким образом не могут по существующим правилам фигурировать в Кадастровом плане).

В 1990 году министром финансов, в чьем ведении находится кадастр, было принято решение о создании Цифрового кадастрового плана (GPI). Говоря о крупных этапах развития французского кадастра, это решение ознаменовало начало третьего этапа его развития (Начало первому в 1807 году положил Наполеон, начало второго отмечено реформой 1955 года). Целью современной реформы является создания кадастра, отвечающего стандартам германского и швейцарского кадастра. Ради этого предполагается сплошное переосвидетельствование всех объектов недвижимой собственности.

Естественно, что французская система оказала значительное влияние на свои бывшие колонии, такие как большинство стран северной и западной Африки. В этих странах кадастры и земельные регистры (“Livre Foncier), обычно, охватывают только незначительную часть земли, в основном, в городских районах. В целом, регистрация производится добровольно (в некоторых случаях, однако, она является обязательной, например, при пожалованиях государственной земли). Обычно, земельная регистрация представляет собой регистрацию титулов, при этом на каждый земельный участок отводится отдельная страница. Если кто-либо захочет зарегистрировать свое право на землю, он должен подать заявку регистратору. После этого его заявление становится официальным в течение определенного периода времени, а затем земля должна подвергаться обследованию и демаркации в присутствии соседей и других заинтересованных сторон. По истечении срока возможности подачи апелляции земельная единица вписывается в регистр, а ее владельцу выдается сертификат на право владения.

На Испанию и Италию также оказал влияние кадастр Наполеона. Здесь были приняты системы, разработанные на идентичной основе. Однако разработаны они были лишь частично, в частности, испанская система, не обеспечивает всеобъемлющего, национального охвата. Между кадастром недвижимости и регистрацией прав на нее имеется слабая связь. Эти две системы записей контролируются разными органами управления, и описания в регистре прав не всегда относятся к объектам, описанным в кадастре. Таким образом, связь между кадастром и регистром обеспечивается, в первую очередь, не за счет указания земельных участков, а скорее за счет указания имени владельца. Конечно, это является препятствием для дальнейшего объединения этих систем.

Кадастры, используемые в южной Европе, имеют в большей степени фискальный характер, нежели в центральной Европе. Так как здания являются важными объектом для налогообложения, Италия создала новый регистр строений как часть кадастра. В Греции отсутствует всеобъемлющий однородный национальный кадастр, однако данная проблема изучалась, и возможно в ближайшее время правительством будет решение об учреждении общенациональной системы.

Учет недвижимости в системе Торренса и в Англии

Система регистрации прав, введенная Робертом Торренсом [7], не предусматривает обязательного наличия сплошной кадастровой карты страны или хотя бы определенной местности. Основной особенностью этой системы является то, что обследуемая земля идентифицируется на карте отдельно взятого объекта недвижимости, которая является основной частью первого раздела регистра права владения. В этом разделе приводится подробная информация о владении, а также описание земли с соответствующим указанием зон действия сервитутов, обременений и других условий. Можно сказать, что кадастр в данном случае состоит из совокупности первых разделов регистра всей зарегистрированной в этой системе недвижимости. С одной стороны этот кадастр недвижимости не просто объединен с системой регистрации прав, но составляет с ним нерасторжимое целое. Однако с другой стороны, он лишен тех очевидных достоинств, которые демонстрирует сплошная кадастровая карта. Это составляет определенную незаконченность системы Торренса и в тоже время, возможно, определяет перспективы ее развития. Как уже было сказано выше, в настоящее время в Австралии вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию.

Система Торренса в достаточно близкой к оригиналу версии была воспроизведена во многих бывших английских колониях, например в странах восточной Африки, в отдельных штатах США и Канады, а также в Англии. Однако здесь земельный учет имеет собственную историю.

Как уже отмечалось выше, одна из самых древних записей нашего тысячелетия, касающихся землепользования, была произведена в Англии. Это - знаменитое обследование всей недвижимости Англии, выполненное в 1086 году по указу Вильгельма Завоевателя. Результат этого труда был сведен в “Книгу страшного суда” (Domesday Book), где недвижимость была описана с помощью показателей, важных для налогообложения. Это была разновидность кадастра, но только без карты. Она осталась уникальной, никогда не обновлялась и не развивалась. В Англии, как и в странах, перенявших английские традиции, никогда не было кадастра в европейском смысле. Пытаясь упорядочить земельные дела, правительство Англии на протяжении и веков настойчиво рекомендовало землевладельцам демаркировать свои владения каким-либо физическим образом: забором, канавой, живой изгородью.

Начиная с 1853 года, картографическая организация Ordnance Survey приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 для городов. Эта работа продолжалась до 1893 года. На карте были указаны ограждения, рвы, дороги, и т.д., то есть, в большинстве случаев все имеющиеся естественные и искусственные границы участков. Таким образом, эта карта могла служить материалом, на котором можно было точно указать границы всякой недвижимости. В соответствии с законами 1925 года эта карта является официальным источником информации о недвижимости и постоянно обновляется. За исключением вновь организованной собственности, часто оказывается возможным идентифицировать продаваемую собственность прямо на карте. Поэтому в Правилах земельной регистрации 1925 года записано, что «Карта, выпускаемая картографическим агентством Ordnance Survey, должна являться основой всех регистрируемых описаний земли». Описания, содержащиеся в частных документах, нередко, однако, выполняются неаккуратно и содержат двусмысленности. В таких случаях, так же, как и в регионах обустройства новой собственности, Управление Землеустройства Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (орган системы регистрации прав на недвижимость) и выполняет освидетельствования ad hoc (в каждом отдельном случае).

После того, как участок определен для регистрации прав собственности, любое лицо, которое покупает незарегистрированную землю с абсолютным безусловным правом собственности (фригольд) или берет незарегистрированную аренду на 40 и более лет, должно обращаться в Земельный регистр для регистрации прав собственности в течение двух месяцев со дня совершения сделки. Такое же правило обязательной регистрации относится к последующим сделкам. В случае первой регистрации прежний владелец должен представить в регистрационное агентство достаточные доказательства того, что у него действительно имеется право собственности на недвижимость и, таким образом, он является законным ее владельцем. После того, как собственность зарегистрирована, правительство гарантирует право собственности, указанное в регистре.

Учет недвижимости в дореволюционной России

Так же как и с системой укрепления прав на недвижимость, в дореволюционном опыте учета недвижимости [13,18], интерес вызывает не то, что составляло практику учета, а то, что активно строилось в ходе реформ, начатых Александром II, и что было прервано Октябрьской революцией.

История русского законодательства знает термин «Генеральное межевание». Так называется мера, предпринимавшаяся государством для определения и укрепления границ поселений и крупных земельных владений, осуществленная на всех, одна за другой, территориях Российской Империи. Внутри отмежеванной территории поселения мелкие владения межевались в соответствии с процедурами, называвшимися специальным межеванием, которое также, как и генеральное, было государственным. Начало этой деятельности, и вообще государственного межевания, обнаруживаются в попытках борьбы царской власти против чрезмерного присвоения служилыми людьми поместных земель без соразмерного несения службы. Со времени Ивана Грозного в круг обязанностей писцов, вместе с описанием земель для целей налогообложения, входит установление границ и решение споров о них. Наряду с писцовыми книгами, появляются «межевые книги», содержащие описания границ земельных владений. Границы в это время определяются естественными или искусственными признаками, но никаких линейных вычислений или вычислений углов не делалось, планы также не составлялись. Нередко граница описывалась так: «по разлив воды», «полет птиц» (направление), «куда соха, коса или топор ходили» (то есть граница обрабатываемой земли). Описание и межевание производились неточно, часто основывались на одних словесных показаниях владельцев и сопровождались то пропуском целых сел и пустошей, то занесением в книги под другим названием или за другим владельцем. Нередко это приводило к ходатайствам о получении за службу имений, уже находящихся в чьем-то чужом владении и другим недоразумениям.

Стремление положить конец этой неразберихе вызвало в конце царствования Алексея Михайловича предложение послать по своему государству «валовых писцов» для размежевания не межеванных и спорных земель. В 1681 приступили к осуществлению этого проекта, но тотчас же убедились в необходимости распространить межевание на все земли без исключения. В писцовых наказах 1680-1684 гг. межевание впервые отделяется от описания земель и землевладельцев для целей налогообложения. Основной задачей валовых писцов являлось размежевание земель, но при этом им вменялось в обязанность проверять права на землю и отыскивать «примерные земли» (неправомерно прирезанные ко владению территории). В зависимости от того, являлось ли имение вотчинным (родовая земля), или поместным (земля, полученная за службу) с обнаруженными примерными землями поступали по-разному -- примерные земли в вотчинных имениях оставляли у тех, у кого межи уже описывались в прежних писцовых книгах; в поместных имениях они отписывались в пользу казны у всех, кто не пожелал приобрести их за определенную сумму денег.

Первоначально предполагалось достигнуть сразу полного размежевания всех имений, но уже в 1683 году решили ограничить задачу валовых писцов одним генеральным размежеванием, предусмотрев возможность специального межевания в интересах отдельного землевладельца (то есть выделение границы его личного имения или надела) по его просьбе и за его средства. Таким образом, наряду с главной задачей, на валового писца была возложена обязанность разбирать споры о собственности и о межах, преследовать за нарушение межи, отводить вновь пожалованные земли, продавать примерные земли или отдавать их в аренду. На практике межевание по наказам 1680-84 гг. ограничилось незначительными масштабами и в 1688 г. совершенно остановилось. Точных результатов оно и не могло бы дать не только потому, что большие леса были вовсе исключены из рассмотрения, но и потому, что орудиями измерения служили простая веревка и сажень. Границы описывались только общими выражениями, планов не составлялось. Вопрос о новом генеральном межевании снова возник при Анне Иоановне, когда в 1731 году состоялся указ о посылке повсеместно валовых межевщиков. Их группы были дополнены геодезистами и картографами. Но указ на практике не осуществился, и только при Елизавете Петровне в 1754 была обнародована основанная на писцовом наказе 1684 года межевая инструкция. В ней было упразднено различие между вотчинными и поместными землями, а мерную веревку заменила десятисаженная цепь, за единицу меры принята десятина, и межевщик был снабжен астролябией. Межевщик, сопровождаемый геодезистом и военной командой, должен был измерять и межевать все земли в порученном ему округе, проверять и утверждать права на владение в определенном пространстве или определенных границах.

Начатое в 1755 году межевание продвигалось настолько медленно, что до 1762 года не было окончено размежевание одного Московского уезда. Чуть ли не каждый шаг межевщика вызывал споры со стороны владельцев. Комиссия о генеральном межевании, утвержденная Екатериной 5 марта 1765 года для рассмотрения вопроса «полезно ли производить межевание на таком основании, как доныне установлено», подробно указала все недостатки инструкции 1754 года. Манифест от 19 сентября 1765 года, ссылаясь на все эти указания, возвестил учреждение межевания на новых основаниях. Задачей генерального межевания постановлено было исключительно «всех владельцев собственное спокойствие и развод по настоящим границам их владения». Отменялась ревизия прав и выявление примерных земель: надлежало «только межевать и класть на планы земли каждого владения».