Исследование субъективного вещного права

Не оспаривая изложенные выше мнения, отметим, что уважаемые авторы, соглашаясь с позицией законодателя в том, что исключительное право является имущественным правом, не уделяют особого внимания соотношению исключительного права и вещных прав, видимо, полагая, что между этими правовыми категориями нет общих свойств.

Некоторые авторы полагают, что этот момент следует уточнить, а именно: основные черты сходства вещных прав и исключительных прав состоят в том, что и те, и другие:

а) принадлежат к категории имущественных прав;

б) абсолютные;

в) исключительные (включают запрет третьим лицам);

г) содержат в своем составе правомочия пользования/использования и распоряжения.Хатунцев О.А. Субъективные вещные права как разновидность абсолютных имущественных прав: проблемы теории и практики : дис. …канд. юрид. наук. М., 2015. С. 164..

В то же время между ними есть принципиальное различие, которое состоит в том, что вещные права включают право владения, исключительные права такого права не знают. Поэтому исключительные права не являются разновидностью вещных прав. Аналогичной точки зрения придерживается М. А. ФедотовФедотов М.А. О презумпции независимости прав интеллектуальной собственности от вещных прав // Труды по интеллектуальной собственности. № 3 (том XIV), 2013. С. 9..

Подводя итог вышеизложенного, отметим следующее.

1. Таким образом, исключительные права представляют собой вид абсолютных имущественных прав, которые возникают по поводу охраняемых результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации, и предоставляют субъекту юридически обеспеченную свободу осуществлять над указанными объектами правомочия пользования и/или распоряжения.

2. Юридическая и экономическая ценность исключительного права состоит в том, что оно является правовым механизмом, посредством которого результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации вводятся в гражданский оборот.

Отсюда «вытекает» еще один вывод: у охраняемых результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации отсутствует оборотоспособность, поскольку их участие в гражданском обороте осуществляется посредством отчуждения либо иного перехода исключительных прав на данные объекты.

3. Стремительное развитие инновационных технологий в условиях рынка предоставляет новые возможности использования результатов интеллектуальной деятельности, которые, как установлено выше, осуществляются посредством исключительных прав. Соответственно, возникает необходимость модернизации правового регулирования указанных прав, а также их теоретического исследования на предмет выявления ранее неизвестных функций.

4. Анализ имеющейся научной литературы показывает, что такие исследования уже проводятся. Так, М.В. Волынкина разработала гипотезу существования системы исключительных прав, включающей как само исключительное право Волынкина М.В.Право интеллектуальной собственности в свете по¬следних изменений: коротко о главном // Интеллектуальная собственность. Авторское право и смежные права. 2014. № 8. С.6., так и право использования охраняемого результата интеллектуальной деятельности, которое уважаемый профессор называет ограниченным исключительным правом Волынкина М.В. Исключительное право как мера возможного или дозволенного поведения // Интеллектуальная собственность. Авторское право и смежные права. 2013. № 9. С. 8.. Таким образом, научная ценность и практическая значимость таких исследований не вызывает сомнений. Однако, эта проблема нуждается в дальнейшей разработке, в частности, остается нерешенным вопрос о правовой природе ограниченных исключительных прав.

2.2 Законодательные подходы к регулированию ограниченных вещных прав

Право собственности -- наиболее важная разновидность вещных прав, но не единственная. В Российской империи в отношении других вещных прав (кроме права владения и права собственности) употреблялся термин «права на чужие вещи». Действительно, значительное число таких прав на вещи имели одни лица, а вещи принадлежали по праву собственности другим. Однако с развитием общественных отношений право этого периода российской истории уже знало и особые вещные права на собственную вещь. Например, сервитут на собственную недвижимость, ипотека собственника: «...собственнику может принадлежать, как мы это видим, и сервитут своей вещи, что было бы невозможно, если бы сервитуты представлялись только ограничением или составной частью собственности».

Владение и пользование чужими вещами приобретает такие же масштабы, как и право собственности. Поэтому многие цивилисты поддерживают теорию ограниченных вещных прав.

В настоящее время многие известные отечественные цивилисты признают, что ограниченные вещные права, являясь разновидностью вещных прав, обладают всеми необходимыми признаками последних. Так, И. А. Емелькина, исходя из того, что категория ограниченного вещного права выступает первичным элементом системы вещных прав, определяет ее «как предусмотренное законом право на чужую вещь, предоставляющее управомоченному лицу непосредственное господство и характеризующееся абсолютным характером, выражающееся в возможности владения, пользования, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - и распоряжения чужой вещью, либо при наступлении определенного условия - ее принудительной реализации, либо преимущественного при обретения на нее права собственности» Емелькина, И.А. Система ограниченных вещных прав на зе-мельный участок. 2-е изд., испр. и доп М. : Инфотро- пик Медиа. 2013. С.212..

По мнению А.О. Рыбалова, общим для всех ограниченных вещных прав будет возможность владеть, пользоваться или владеть и пользоватьсяещью Рыбалов, А.О. Ограниченные вещные права: проблемы опреде-ления / А.О. Рыбалов // Закон. 2007. № 2. С. 116.. К такому же выводу пришел и А.Б. Бабаев. Он, однако, предлагает следующие признаки вещных прав: их объектом всегда является вещь, иони защищаются вещными исками Бабаев А.Б. Система вещных прав : монография. М. : Волтерс Клувер, 2007. С. 132..

В поддержку такой позиции вроде бы можно привести ст. 305 ГК РФ, которая, казалось, не оставляет сомнений в том, когда могут применяться вещные иски. Лица, владеющие имуществом на законном основании, управомочены использовать подобные иски.

Однако, как замечает А.О. Рыбалов, предлагаемый критерий вряд ли работоспособен: если определить лицо, пользующееся чужой вещью на ос¬новании договора, несложно, то с владельцем вещи все не так просто . В обоснование сказанного А.О. Рыбалов отмечает, что понятие «владение» осталось не менее неопределенным, чем две тысячи лет назад, а некоторые прямо названные «вещными» (сервитут, узус, право пользования по завещательному отказу) права владения не предоставляют. Из этого, по его мнению, следует, что вопрос о природе права может возникнуть и относительно права, не включающего владения Рыбалов А.О. О сервитуте света в российском праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 5. С. 11.. Любое ограниченное вещное право, будучи производным и зависимым от права собственности, в то же время обременяют (ограничивают) и само право собственности. Поэтому их нередко называют вещными обременениями. Однако высказаны и иные суждения. Так, Турчин И.Г. защищая точку зрения, что ограниченное вещное право обременяет права собственности, но при этом не ограничивает его Турчин И.Г. Владение и право владения в системе вещных прав. // Власть Закона. 2017. № 1 (29). С. 240-246..

Этим объясняется появление права следования как признака ограниченного вещного права, которое по общему правилу, не прекращает своего действия (ограничения права собственности) в связи со сменой собственника обремененной вещи, а следует за ней (п. 3 ст. 216 Г РФ).

Международная цивилистическая доктрина выработала традиционную классификацию ограниченных вещных прав, подразделяя их на три основные группы:

1) права пользования чужими вещами (сервитуты, узуфрукт, право застройки и эмфитевзис);

2) права на получение выгод от реализации чужой вещи при ее отчуждении против воли собственника (к ним относят залог и вещные земельные обременения -- «Grundlasten» и «Reallasten» в германском, австрийском и швейцарском праве, а также в праве ряда балканских стран);

3) права приобретения чужой вещи, к которым относятся преимущественное право покупки, право присвоения некоторых плодов в результате использования соответствующих сервитутов, а также особое право требования к владельцу земельного участка, оформленное в виде предварительной записи в поземельной книге Германское право: Германское гражданское уложение. Часть 1 / пер. с нем.; науч. ред. В.В. Залесский. М.: МЦФЭР, 1996. С 883..

Однако российская цивилистика около полувека назад отошла от этих подходов и в настоящее время, в действующей кодификации гражданского права, пытается вновь возродить их. Так, по замечанию Е.А. Суханова, на систематизацию ограниченных вещных прав в отечественном праве большое влияние оказывает то обстоятельство, что вещная природа залога у нас подвергается сомнению, а преимущественное право покупки в качестве вещного оказалось, по существу, просто забытым СухановЕ.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве // Юрист. 2003. № 3. С. 24.. Наряду с этим появились искусственно созданные ограниченные вещные права хозяйственного ведения и оперативного управления, не известные развитым правопорядкам и не соответствующие классическим цивилистическим подходам, которые, тем не менее, много лет применялись на практике и «обросли» соответствующими теоретическими концепциями. Однако усиливающаяся международная интеграция и вступление России в ВТО обусловили необходимость рецепции признанных международных стандартов и правил.

В то же время, как отмечено выше, Концепция развития гражданского законодательства предлагает закрепить в ГК РФ иной исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав.

Вот уже девятый год в стране идет процесс реформирования российского гражданского законодательства. Начало этому процессу было положено изданием Указа Президента РФ от 18.07.2008 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»Указ Президента РФ от 18.07.2008 № 1108(ред. от 29.07.2014)»О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ, 21.07.2008, № 29 (ч. 1), ст. 3482., в соответствии с которым Совету при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства было поручено подготовить и обсудить с широкой юридической общественностью Концепцию развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 года, а затем на основе одобренной Концепции разработать законопроект, направленный на модернизацию ГК РФ и всего гражданского законодательства.

Результатом большой и сложной работы, проведенной во исполнение названного Указа Президента РФ, стал законопроект о внесении изменений в ГК РФ, который был принят Государственной Думой в первом чтении 27 апреля 2012 года. К октябрю 2012 года данный законопроект был подготовлен ко второму чтению с учетом всех официально внесенных и рассмотренных поправок (а таковых набралось более двух тысяч). В дальнейшем единый законопроект в целях его принятия во втором и третьем чтениях был разбит на ряд самостоятельных законопроектов, большинство из которых были приняты и введены в действие в 2012 - 2015 годах.

Вместе с тем законопроекту, предусматривающему внесение изменений и дополнений в нормы ГК РФ о праве собственности и иных вещных правах (а по сути, предлагающему новую редакцию раздела II ГК РФ «Вещное право») не повезло: давно приняты и введены в действие разработанные в рамках реформы гражданского законодательства новые законоположения, предназначенные к внесению не только в часть первую ГК РФ (где и расположен раздел II «Право собственности и другие вещные права»), но и в его части третью (нормы о международном частном праве) и четвертую (правила о результатах интеллектуальной деятельности).

В Концепции в качестве основного недостатка раздела II ГК РФ отмечалось то обстоятельство, что главное место в нем занимают нормы о праве собственности, а законоположения о других вещных правах отнесены на второй план. В связи с этим одна из главных идей реформы гражданского законодательства состояла в необходимости создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота в основанном на вещном праве (максимально стабильном и защищенном) режиме владения и пользования чужим имуществом. Обязательный атрибут такой полноценной системы вещных прав - наличие общей части вещного права, которая объединяла бы принципиальные законоположения, «вынесенные за скобки» и в равной степени относящиеся как к праву собственности, так и ко всем ограниченным вещным правам.

Эти идеи Концепции предопределили как новое название раздела II ГК РФ - «Вещное право», так и его новую структуру, предложенную законопроектом. В составе раздела II ГК РФ выделены четыре подраздела: подраздел 1 «Владение»; подраздел 2 «Общие положения о вещных правах»; подраздел 3 «Право собственности» и подраздел 4 «Ограниченные вещные права».

В подразделе 4 «Ограниченные вещные права» раздела II «Вещное право» ГК РФ (в редакции законопроекта) содержатся правила, предназначенные для регулирования новой системы ограниченных вещных прав (прав на чужие вещи). Как отмечалось ранее, в ст. 223 (в редакции законопроекта) содержится закрытый перечень ограниченных вещных прав, большинство из которых отсутствует в действующем ГК РФ (ст. 216). Перечень включает в себя следующие ограниченные вещные права: право постоянного землевладения (глава 20 в редакции законопроекта); право застройки (глава 20.1); сервитут (глава 20.2); право личного пользовладения (глава 20.3); ипотека (глава 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20.5); право вещной выдачи (глава 20.6); право оперативного управления (глава 20.7); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).

Оценивая эффективность этого механизма регулирования ограниченных вещных прав, отметим, его двойственный характер. С одной стороны, «закрытие» в законе перечня видов ограниченных вещных прав прекратит большое количество споров по поводу того, относится ли то или иное право к числу вещных. Это, в свою очередь, создаст более «комфортные» условия для владельцев и пользователей, так как их вещные права, в силу признания их таковыми, будут иметь соответствующую защиту Хатунцев О.А.Субъективные вещные права как разновидность абсолютных имущественных прав: проблемы теории и практики : дис. …канд. юрид. наук. М., 2015. . С. 177..

Кроме того, такие новые для отечественного правопорядка виды ограниченных вещных прав, как право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис), право застройки земельного участка (суперфиций), право личного пользовладения (узуфрукт), право вещных выдач и некоторых иных, то возникновение на законодательном уровне указанных прав, на наш взгляд, в некоторой степени упорядочат существующие отношения, складывающиеся по поводу одной и той же вещи между собственником и лицом (лицами), обладающим ограниченным вещнымправом на нее.

С другой стороны, установление закрытого перечня, вне всякого сомнения, будет «тормозить» гражданский оборот вещей, поскольку и научно-технический прогресс, и накопленный международный опыт постоянно расширяют возможности использования вещей, в том числе чужих.

Поэтому многие авторы не соглашаются с мнением тех отечественных цивилистов, которые полагают, что участниками рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом -- граждане, включая индивидуальных предпринимателей, товарищества и общества, кооперативы и т.д Хатунцев О.А.Субъективные вещные права как разновидность абсолютных имущественных прав: проблемы теории и практики : дис. …канд. юрид. наук. М., 2015. С. 178. С их точки зрения, сохранение в нашем имущественном обороте предприятий и учреждений- несобственников свидетельствует о его переходном характере, обусловленном, в свою очередь, переходным характером самой экономики, неизбежно, но временно и в модифицированном виде сохраняющей определенные элементы прежней хозяйственной системы. К числу таких элементов относятся и вещные права, предусмотренные гл. 19 действующего ГК РФ.

Сравнительный анализ отчуждения имущественных объектов и универсального правопреемства с точки зрения оборотоспособности объектов позволил установить, что отчуждение характеризуется передачей вещи, в том числе недвижимой, и переходом права собственности на нее от одного лица к другому; отчуждение имеет четко установленные пределы, которые включают куплю-продажу, в том числе поставку, мену, дарение, ренту, а также приватизацию государственного и муниципального имущества, реквизицию, а если учесть историю, то следует вспомнить и национализацию. В то время как при универсальном правопреемстве осуществляется переход только прав на иное имущество в смысле ст. 128 ГК РФ (контент-объекты, природные инновационные объекты). Практическое использование универсального правопреемства основано на нормах гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ, когда происходит уступка требования или перевод долга.

В.К. Андреев также исходит из того, что оборот вещей основан на переходе от одного субъекта к другому уже возникших в порядке ст. ст. 8,8.1. ГК РФ гражданских прав и обязанностей, т.е. происходит универсальное или частичное правопреемствоАндреев В.К. Вещь как объект гражданских прав // Гражданское право. 2014. № 1.С. 27. .

Более того правоприменительная практика не только не подтверждает вышеизложенные позиции, но и свидетельствует о том, что чаще всего собственники, сохраняя свои права, стремятся получить максимально возможный доход от передачи своего имущества в возмездное пользование другим лицам (например, доверительное управление, аренда). С этой точки зрения можно вспомнить, что субъекты, обладающие исключительными правами, передают их в коллективное управление с целью получения максимально возможных платежей от использования и эффективной защиты их прав и законных интересов.

Таким образом, достигается ускоренный оборот имущества и, соответственно, увеличивается доход собственника. Юридическая и экономическая ценность имущественных прав проявляется в оборотоспособности объектов таких прав, под которой понимается не только возможность свободного отчуждения имущества, но и допустимый законом переход данных объектов и ограниченных вещных прав на них от одного лица к другому.

С учетом изложенного можно сделать вывод: оборотоспособность объектов имущественных прав вообще и ограниченных вещных в частности представляет собой обеспеченную законом возможность передачи юридически индивидуализированной части материи и переход прав на нее от одного лица к другому посредством универсального или частичного правопреемства.

В оборотоспособности объектов имущественных прав проявляется юридическая и экономическая ценность абсолютного имущественного права, поскольку именно это право гарантирует не только собственнику, но и любому другому титульному владельцу защиту его прав и законных интересов.

Оборотоспособность иных имущественных объектов (контент- объекты, природные инновационные объекты), а также имущественных прав -- юридически обеспеченная возможность перехода прав на имущество от одного лица к другому, определяющая в соответствии с законом и/или иным нормативным правовым актом, а также договором общие пределы осуществления ограниченного вещного права на данные объекты.

Оборотоспособность как основание движения имущественных объектов в экономических и социальных отношениях характеризуется дуализмом, с одной стороны, она базируется на неразрывной связи материального объекта и имущественного права на него, а с другой, допускает переход только прав, оставляя без юридического внимания материальную форму объекта.

Оборотоспособность имущественных объектов гражданских прав основывается на положениях Конституции РФ и гарантируется ею, к примеру, можно назвать нормы (например, нормы о единстве экономического пространства, свободном перемещении товаров, услуг и финансовых средств, поддержке конкуренции, свободе экономической деятельности (ст. 8);праве граждан на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ст. 34) и другие).

Эти конституционные нормы не имеют прямого регулирующего воздействия, они реализуются посредством осуществления специального законодательства. Так, принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) позволяет владельцу объекта гражданских прав распорядиться им своей волей и в своем интересе, поскольку он свободен в установлении своих прав и обязанностей, а также в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Исследуя теоретические проблемы ограниченных вещных прав, следует уделить внимание праву оперативного управления, которое Концепция развития гражданского законодательства предлагает определить как право владения, пользования и распоряжения имуществом собственника в пределах, установленных законодательством, а также в соответствии с целями деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Объем ограничений прав оперативного управления может зависеть от категории субъекта данного права и от вида объекта, на который данное право распространяется. При этом право оперативного управления может быть дифференцировано на виды в зависимости от того, насколько ограничено входящее в его состав правомочие распоряжения.

Что касается правомочий владения и пользования, то они, по мнению разработчиков Концепции, должны быть одинаковыми во всех разновидностях права оперативного управления. Субъектами права оперативного управления, по общему правилу, должны быть государственные или муниципальные юридические лица, однако могут быть и частные учреждения, для которых будет более удобной модель права собственности.

Объем права некоммерческой организации распоряжаться имуществом может быть дифференцирован в зависимости от того, какая деятельность ею осуществляется -- предпринимательская (иная приносящая доходы) или деятельность по заданию и за счет собственника. Именно поэтому в ст. 306 ГК РФ в редакции проекта № 47538-6 право оперативного управления предоставляет государственным или муниципальным предприятиям, а также учреждениям владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности, назначением имущества и заданиями собственника имущества. Метревели М.Г.Виндикация как способ защиты вещных прав в гражданском законодательстве России и Германии. // Юридический факт. 2017. № 16. С. 30-33.

Заметим, объем правомочия распоряжения, как элемента права оперативного управления, предопределяется категорией субъекта. Вместе с тем проект № 47538-6 не предусматривает виды права оперативного управления в зависимости от объема входящего в его состав правомочия распоряжения. Так, ст. 306.3 ГК РФ «Правомочие распоряжения предприятия или учреждения» в редакции проекта устанавливает единый для всех субъектов права оперативного управления запрет на распоряжение недвижимым имуществом без согласия собственника. Правовой режим движимого имущества различается. При этом основания приобретения и прекращения права оперативного управления согласно проекту № 47538-6 сохраняются.

Подводя итог вышеизложенного, отметим следующее.

1. Установление конкретных видов субъективных вещных прав невозможно без их предварительного разграничения с одной стороны, с категорией правосубъектности (т.е. право- и дееспособности) и с другой стороны - с категорией владельческих обязательств.

Задача такого разграничения - частный случай общей задачи классификации видов субъективных гражданских прав.

Разграничение всех видов субъективных гражданских прав предлагается проводить по двум критериям: I). по фактическому основанию возникновения субъективного права и II). по особому содержанию обязанности, обеспечивающей реализацию субьективного права

2. Категорией вещных прав охватываются:

-- во-первых, право собственности -- наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;

-- во-вторых, иные, ограниченные (по сравнению с содержанием права собственности) вещные права (по традиции нередко называемые-- «права на чужие вещи») и «квазивещные» права.

3. Концепция развития гражданского законодательства определяет право собственности как наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении вещи любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

Юридическая сторона собственности существует, но не выработано общепризнанной конструкции права собственности, как отдельной юридической категории.

В связи с этим одна из главных идей реформы гражданского законодательства состоит в необходимости создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота в основанном на вещном праве (максимально стабильном и защищенном) режиме владения и пользования чужим имуществом. Обязательный атрибут такой полноценной системы вещных прав - наличие общей части вещного права, которая объединяла бы принципиальные законоположения, «вынесенные за скобки» и в равной степени относящиеся как к праву собственности, так и ко всем ограниченным вещным правам.

4. Юридическая и экономическая ценность имущественных прав проявляется в оборотоспособности объектов таких прав, под которой понимается возможность свободного отчуждения имущества, переход данных объектов и ограниченных вещных прав на них от одного лица к другому, гарантирующаясобственнику и любому другому титульному владельцу защиту его прав и законных интересов.

5. Оборотоспособность объектов имущественных прав вообще и ограниченных вещных в частности представляет собой обеспеченную законом возможность передачи юридически индивидуализированной части материи и переход прав на нее от одного лица к другому посредством универсального или частичного правопреемства.

6. Оборотоспособность имущественных объектов гражданских прав основывается на положениях Конституции РФ и гарантируется ею, к примеру, можно назвать нормы (например, нормы о единстве экономического пространства, свободном перемещении товаров, услуг и финансовых средств, поддержке конкуренции, свободе экономической деятельности (ст. 8);праве граждан на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ст. 34) и другие). Эти конституционные нормы не имеют прямого регулирующего воздействия, они реализуются посредством осуществления специального законодательства. Так, принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) позволяет владельцу объекта гражданских прав распорядиться им своей волей и в своем интересе, поскольку он свободен в установлении своих прав и обязанностей, а также в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

2.3 Субъективные вещные права на недвижимое имущество

Институт права собственности на землю является основополагающим земельно-правовым институтом, так как лежащие в его основе отношения земельной собственности определяют характер земельного строя. В тоже время отношения собственности на землю неотделимы от отношений собственности вообще - на другие природные объекты, движимые и недвижимые вещи.

Поэтому право собственности на землю формируется как комплексный правовой институт, за счет норм различных отраслей права - конституционного, административного, гражданского, земельного. Так, конституционные нормы определяют приоритет государственной собственности на землю. Нормы административного права устанавливают полномочия органов местного управления по распоряжению находящимися в их ведении землями.

Гражданское право определяет правовую природу права собственности на землю, пределы оборотоспособности земли, закрепляет множественность форм собственности на землю, содержание правомочий собственника и способы их защиты, то есть механизм рыночного оборота земли.

Земельное право закрепляет механизм регулирования отношений земельной собственности с учетом особенностей земли как природной и социальной ценности. Этот механизм предусматривает ограничения права собственности на землю в целях сохранения и рационального использования земли как национального достояния. Право собственности на землю в субъективном смысле представляет собой закрепленную за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком в пределах, установленных законом. Содержание этого субъективного права зависит от состава участников соответствующего правоотношения земельной собственности.

ГК РФ к объектам недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможностью в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба назначению отнесены здания и сооружения. Здания представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций или для осуществления различных непроизводственных функций. Российское гражданское право. В 2 томах. Том 2. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2016. С. 376.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое, в частности: нефтяные скважины, плотины, эстакады, мосты, автомобильные дороги, линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи и другие аналогичные объекты. В силу того, что ГК РФ относит сооружения к недвижимому имуществу, не устанавливая для них особых признаков, уполномоченные государственные учреждения юстиции регистрируют перечисленные объекты как недвижимость, не разделяя их на здания и сооружения. По мнению У.В. Серокуровой, нецелесообразно давать юридические определения зданию и сооружению, а также их отличиям, поскольку это не имеет правового значения в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений по поводу данных объектовСерокурова У.В. Судебно-арбитражная защита права собственности на недвижимое имущество : дис. ...канд. юрид. наук. М., 2003. С. 41..

Тем не менее, на практике отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости имеет юридические последствия. Для этого используют следующие признаки зданий: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Вместе с тем существует официальное определение здания, в котором устанавливается, что это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Для рассмотрения особенностей правового режима зданий, необходимо отметить, что существуют общепризнанные классификации зданий по их функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости. По функциональному назначению здания делятся на две группы: первая группа -- это жилые здания; вторая -- нежилые.

Это и важно с точки зрения различия правовых режимов.

Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Как известно, требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством.

К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных не связанных с проживанием физических лиц целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет правового режима названных зданий. Это правило имеет важное практическое значение, поскольку перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, предусмотренныхжилищным законодательством.

В силу п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование собственником жилого помещения разрешается только после изменения правового режима объекта недвижимости: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

В соответствии с п. 38 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996(ред. от 24.03.2016)»О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»// Бюллетень Верховного Суда РФ, N 9, 1996, N 5, 1997., сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (ст. 288).

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Данная классификация соответствует традиционному в гражданском праве делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение». Подобная классификация значима для выделения индивидуально-определенного объекта недвижимости, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. При этом неделимость здания следует считать условной: на практике редко встречаются здания, которые нельзя было бы разделить на отдельные помещения. О неделимости зданий следует говорить в том случае, если собственником определен правовой режим конкретного здания как неделимый, например, когда одним из условий договора аренды здания является обязательство арендатора не производить никаких изменений в конструкции здания.

Возможность деления здания на отдельные помещения является юридически значимой при выделе из общей собственности, при аренде помещения и ином распоряжении отдельными помещениями здания.

По верному замечанию У.В. Серокуровой, с юридической точки зрения важно, что потенциально в отношении каждого здания существуют вещные и обязательственные права: если вещное право присутствует обязательно и здание имеет титульного владельца, то обязательственные права носят факультативный характерСерокурова У.В. Судебно-арбитражная защита права собственности на недвижимое имущество : дис. ...канд. юрид. наук. М., 2003. С. 64..

Некоторые авторы предлагали исключить из ст. 132 ГКРФ признание предприятия в целом недвижимой вещью и проработать вопрос о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимого имущества -- технологического имущественного комплекса недвижимости, который необходимо квалифицировать как недвижимое имущество, представляющее собой сложную или составную вещь Хатунцев О.А.Субъективные вещные права как разновидность абсолютных имущественных прав: проблемы теории и практики : дис. …канд. юрид. наук. М., 2015. С. 194.. Необходимыми признаками такого объекта являются:

1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением;

2) наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости входящий в имущественный комплекс.

Однако по итогам реализации положений Концепции ст. 132 ГК РФ сохранена в прежней редакции, а Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ ГК РФ был дополнен ст. 133.1 «Единый недвижимый комплекс».

Согласимся, что сегодня предприятия и единые недвижимые комплексы - явления отечественной правовой действительности, нормы о которых требуют комплексного осмысления с учетом имеющегося состояния закона, правоприменительной практики и нужд гражданского оборота.

Н.В. Бандурина и В.И. Хныкин пишут: «Распространенной позицией является признание имущества унитарного предприятия имущественным комплексом по смыслу ст. 132 ГК РФ. В соответствии с данной статьей предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельностиБандурина Н.В., Хныкин В.И. К вопросу о некоторых корпоративных формах управления государственным имуществом (на примере федерального государственного унитарного предприятия и государственной корпорации) // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 9. С. 103.. Поскольку унитарное предприятие является коммерческой организацией, то в целом данный признак может быть аргументом в пользу подобной позиции»

Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в т.ч. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Норма о едином недвижимом комплексе является совершенно закономерной, органически вписывающейся в отечественное законодательство и демонстрирующей при этом, что состав, «границы» объекта гражданского права зависят и от функциональных, физических свойств его частей, и от воли участников правоотношений. Подчеркну, что единый недвижимый комплекс может принадлежать как коммерческой, так и некоммерческой организации, а равно физическому лицу или публичному образованию. Введение в закон правил о едином недвижимом комплексе являются следствием анализа судебной практики и обусловлены здравым смыслом. Так, еще в 2011 г. судом были признаны недействительными сделки по предоставлению одним юридическим лицом другому отступного - зданий (операторных) автозаправочных станций Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 августа 2011 г. по делу N А46-15250/2010; Определение ВАС РФ от 9 ноября 2011 г. N ВАС-12725/11 по делу N А46-15250/2010// http://www.consultant.ru/. Юрисдикционный орган пришел к выводу, что автозаправочные станции со всем оборудованием представляют собой производственно-технологические комплексы, т.е. сложные неделимые вещи. Применение принципа свободы договора было ограничено свойствами и функциональным назначением объекта права (вещи) за два года до введения в закон правила о едином недвижимом комплексе.

Обратим внимание, что это уже не объект гражданских прав, а «объект оборота», под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Очевидно, что первоочередным отличием одного объекта оборота -- предприятия -- от другого -- единого имущественного комплекса -- является то, что в состав предприятия наряду с недвижимыми вещами, входят и движимые вещи, и права требования, и объекты исключительных прав, в то время как совокупностью единого объекта недвижимости, как следует из его определения, являются только здания, сооружения и иные вещи,неразрывно связанные физически и технологически.

Официальное признание такого объекта гражданского оборота и установление для него особого правового режима следует признать достижением отечественной цивилистики, обусловленным потребностями практики и направленным на упрощение сделок с таким имуществом и ускорение его оборота в условиях рынка.

Собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, предусмотренных соответствующим вещным правом или договором с собственником земельного участка. Собственник здания или сооружения, не имеющий иного вещного права или договора с собственником земельного участка, вправе владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению (право ограниченного владения земельным участком).

Остановимся на проблемах законодательного регулирования правового режима жилых и нежилых помещений. На настоящий момент в действующем законодательстве не содержится легального определения такой разновидности недвижимого имущества, как помещение.В то же время жилым помещением согласно ст. 15 ЖК РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14..

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

ГК РФ предусматривает ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранения нарушений, а если они влекут разрушение помещения -- также назначитьсобственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

В качестве крайней меры, применяемой к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающему его разрушение, та же ст. 293 ГК РФ предусматривает прекращение права собственности.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

П.В. Крашенинников справедливо обращает внимание на специальную регламентацию ГК РФ некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. П.В. Крашенинникова. М. : СПАРК, 2010 // http://www.consultant.ru/. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектом права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ).

Правовому режиму жилых помещений законодатель уделил особое внимание: ему посвящена гл. 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», а также предусмотрены особенности продажи жилых помещений. Пристальное внимание законодателя в части установления правого режима продажи жилых помещений понятно -- оно направлено на осуществление конституционной гарантии права граждан на жилище, установленной ч. 1 ст. 40 Конституции РФ.

В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особого внимания заслуживает проблема правового режима нежилых помещений. В действующем ГК РФ не содержится определения нежилого помещения, оно не упоминается и при перечислении объектов недвижимости. Тем не менее стоит отметить, что при определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности, что необходимо для классификации их в качестве вещей. Однако в силу прямого указания в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения также являются объектами гражданского оборота в качестве объектов права собственности и других вещных прав, а также обязательственных правоотношенийФедеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ(ред. от 03.07.2016)»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594..

Многие авторы считают, что существующие понятия «здание» и «помещение» не равнозначны Хатунцев О.А.Субъективные вещные права как разновидность абсолютных имущественных прав: проблемы теории и практики : дис. …канд. юрид. наук. М., 2015 С. 201.. С.П. Гришаев определяет помещение как «единицу комплекса недвижимого имущества, выделенную в натуре и предназначенную для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей» Гришаев С.П. Вещи как объекты гражданских прав: изменения правового регулирования // Хозяйство и право. 2014. № 4. С.56., а А.В. Ерш делает вывод о том, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание.

По мнению О.А.Хатунцева определение помещения как простой части здания и применение к нему правового режима здания или сооружения невозможно Хатунцев О.А.Субъективные вещные права как разновидность абсолютных имущественных прав: проблемы теории и практики : дис. …канд. юрид. наук. М., 2015. С. 202.. С юридической точки зрения, здание является отдельным объектом недвижимости в силу его неразрывной связи с землей и прямого указания на этот объект в законе (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Помещение не имеет юридической связи с землей, а также иных признаков, присущих недвижимости, и является самостоятельным объектом недвижимости только в силу прямого указания в законе (абз. 3 ст. 1, п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

На практике встречаются ситуации, связанные с реконструкцией, перепланировкой зданий, которые предусматривают как раз уничтожение одного или нескольких нежилых помещений внутри здания, при этом само здание как объект недвижимости остается по-прежнему отдельным самостоятельным объектом. С другой стороны, в случае существенного изменения здания за счет надстройки нескольких нежилых помещений суд признал право собственности на здание как на вновь созданный объект недвижимости на основании ст. 219 ГК РФ.

Определение помещения нашло свое отражение и в судебной практике. Так, в информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 говорится, что согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Такое разъяснение высшей судебной инстанции позволило распространить применение п. 2 ст. 651 ГК РФ по аналогии закона на отношения, объектом которых служат нежилые помещения. Таким образом, не возникает сомнений, что нежилые помещения относятся к объектам недвижимости в силу прямого указания в законе, однако законодательство не устанавливает отдельных особенностей правового режима нежилых помещений.