Управление жилищным фондом

Органом контроля за финансово-хозяйственной деятельностью Общества является Ревизионная комиссия Общества.

Статья 10. Общее собрание акционеров Общества

Общее собрание акционеров является высшим органом управления Общества.

К компетенции Общего собрания акционеров относятся следующие вопросы:

внесение изменений и дополнений в Устав или утверждение Устава в новой редакции;

реорганизация Общества;

ликвидация Общества, назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

определение количества, номинальной стоимости, категории (типа) объявленных акций и прав, предоставляемых этими акциями;

увеличение уставного капитала Общества путем увеличения номинальной стоимости акций или путем размещения дополнительных акций;

уменьшение уставного капитала Общества путем уменьшения номинальной стоимости акций, путем приобретения Обществом части акций в целях сокращения их общего количества, а также путем погашения приобретенных или выкупленных Обществом акций;

дробление и консолидация акций Общества;

принятие решения о размещении Обществом облигаций, конвертируемых в акции, и иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции;

избрание членов Совета директоров Общества и досрочное прекращение их полномочий;

избрание членов Ревизионной комиссии Общества и досрочное прекращение их полномочий;

принятие решения о передаче полномочий единоличного исполнительного органа Общества управляющей организации (управляющему);

утверждение годовых отчетов, годовой бухгалтерской отчетности, в том числе отчетов о прибылях и об убытках (счетов прибылей и убытков) Общества, а также распределение прибыли (в том числе выплата (объявление) дивидендов, за исключением прибыли, распределенной в качестве дивидендов по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев финансового года) и убытков Общества по результатам финансового года;

выплата (объявление) дивидендов по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев финансового года

определение порядка ведения Общего собрания акционеров Общества;

принятие решений об одобрении крупных сделок в случаях, предусмотренных статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах";

принятие решения об участии в холдинговых компаниях, финансово-промышленных группах, ассоциациях и иных объединениях коммерческих организаций;

утверждение внутренних документов, регулирующих деятельность органов Общества;

Вопросы, отнесенные к компетенции Общего собрания акционеров, не могут быть переданы на решение Совету директоров и Генеральному директору Общества.

Решения по вопросам, указанным в подпунктах 2, 3, 12-17 пункта 10.2. настоящего Устава принимается Общим собранием акционеров только по предложению Совета директоров Общества.

Статья 12. Совет директоров Общества

Совет директоров Общества осуществляет общее руководство деятельностью Общества, за исключением решения вопросов, отнесенных Федеральным законом "Об акционерных обществах" и настоящим Уставом к компетенции Общего собрания акционеров.

К компетенции Совета директоров Общества относятся следующие вопросы:

определение приоритетных направлений деятельности Общества;

размещение Обществом облигаций и иных эмиссионных ценных бумаг, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации и настоящим Уставом;

утверждение решения о выпуске ценных бумаг, проспекта эмиссии ценных бумаг и отчета об итогах выпуска ценных бумаг, утверждение ежеквартальных отчетов эмитента эмиссионных ценных бумаг и отчетов об итогах приобретения акций Общества;

определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения и выкупа эмиссионных ценных бумаг в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об акционерных обществах", а также при решении вопросов, указанных в подпунктах 15, 33 пункта 12.1. настоящего Устава;

приобретение размещенных Обществом акций, облигаций и иных ценных бумаг в случаях, предусмотренных Федеральным законом “Об акционерных обществах”;

отчуждение (реализация) акций Общества, поступивших в распоряжение Общества в результате их приобретения или выкупа у акционеров Общества;

избрание Генерального директора Общества и досрочное прекращение его полномочий;

рекомендации Общему собранию акционеров Общества по размеру выплачиваемых членам Ревизионной комиссии Общества вознаграждений и компенсаций и определение размера оплаты услуг Аудитора;

рекомендации по размеру дивиденда по акциям и порядку его выплаты;

утверждение внутренних документов Общества, определяющих порядок формирования и использования фондов Общества;

принятие решения об использовании фондов Общества; утверждение смет использования средств по фондам специального назначения и рассмотрение итогов выполнения смет использования средств по фондам специального назначения;

утверждение внутренних документов Общества, за исключением внутренних документов, утверждение которых отнесено к компетенции Общего собрания акционеров, а также иных внутренних документов, утверждение которых отнесено к компетенции исполнительных органов Общества;

утверждение годового (квартального) бизнес-плана, бюджета Общества и отчета об итогах выполнения бизнес-плана, бюджета Общества;

создание филиалов и открытие представительств Общества, их ликвидация, а также внесение в Устав Общества изменений, связанных с созданием филиалов, открытием представительств Общества (в том числе изменение сведений о наименованиях и местах нахождения филиалов и представительств Общества) и их ликвидацией;

принятие решений об участии Общества в других организациях (в том числе согласование учредительных документов и кандидатур в органы управления вновь создаваемых организаций), изменении доли участия (количества акций, размера паев, долей), обременении акций, долей и прекращении участия Общества в других организациях;

определение кредитной политики Общества в части выдачи Обществом ссуд, заключения кредитных договоров и договоров займа, выдачи поручительств, принятия обязательств по векселю (выдача простого и переводного векселя), передачи имущества в залог и принятие решений о совершении Обществом указанных сделок в случаях, когда порядок принятия решений по ним не определен кредитной политикой Общества;

стоимости активов Общества, определяемой на дату принятия решения о заключении сделки;

одобрение крупных сделок в случаях, предусмотренных главой X Федерального закона “Об акционерных обществах”;

одобрение сделок, предусмотренных главой XI Федерального закона “Об акционерных обществах”;

избрание Председателя Совета директоров Общества и досрочное прекращение его полномочий;

избрание заместителя Председателя Совета директоров Общества и досрочное прекращение его полномочий;

избрание Секретаря Совета директоров Общества и досрочное прекращение его полномочий;

участвует Общество;

предварительное одобрение решений о совершении Обществом:

а) сделок, предметом которых являются внеоборотные активы Общества в размере от 10 до 25 процентов балансовой стоимости этих активов Общества на дату принятия решения о совершении такой сделки;

б) сделок (включая несколько взаимосвязанных сделок), связанных с отчуждением или возможностью отчуждения имущества, составляющего основные средства, нематериальные активы, объекты незавершенного строительства, в случаях (размерах), определяемых отдельными решениями Совета директоров Общества;

назначение представителей Общества для участия в высших органах управления организаций любых организационно-правовых форм, в которых участвует Общество;

Вопросы, отнесенные к компетенции Совета директоров Общества, не могут быть переданы на решение Генеральному директору Общества.

Члены Совета директоров при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах Общества, осуществлять свои права и исполнять обязанности в отношении Общества добросовестно и разумно.

Члены Совета директоров несут ответственность перед Обществом за убытки, причиненные Обществу их виновными действиями (бездействием), если иные основания и размер ответственности не установлены федеральными законами.

При этом не несут ответственности члены Совета директоров, голосовавшие против решения, которое повлекло причинение Обществу убытков, или не принимавшие участия в голосовании.

Статья 13. Избрание Совета директоров Общества

Состав Совета директоров Общества определяется в количестве 5 (пяти) человек.

Члены Совета директоров Общества избираются на Общем собрании акционеров Общества на срок до следующего годового Общего собрания акционеров.

В случае избрания Совета директоров Общества на внеочередном Общем собрании акционеров, члены Совета директоров считаются избранными на период до даты проведения следующего годового Общего собрания акционеров Общества.

Членом Совета директоров Общества может быть только физическое лицо.

Лица, избранные в состав Совета директоров Общества, могут переизбираться неограниченное число раз.

По решению Общего собрания акционеров Общества полномочия всех или отдельных членов Совета директоров Общества могут быть прекращены досрочно.

Статья 14. Председатель Совета директоров Общества

14.1 Председатель Совета директоров Общества избирается членами Совета директоров Общества из их числа большинством голосов от общего числа членов Совета директоров Общества.

14.2 Совет директоров Общества вправе в любое время переизбрать своего Председателя большинством голосов от общего числа голосов членов Совета директоров Общества.

14.3 Председатель Совета директоров Общества организует работу Совета директоров, созывает его заседания и председательствует на них, организует на заседаниях ведение протокола.

Статья 15. Заседания Совета директоров Общества

Порядок созыва и проведения заседаний Совета директоров Общества определяется регламентом деятельности Совета директоров Общества, утверждаемым Общим собранием акционеров Общества.

Заседания Совета директоров проводятся по мере необходимости, но не реже одного раза в квартал.

Заседание Совета директоров созывается Председателем Совета директоров (либо заместителем Председателя Совета директоров в случаях, предусмотренных пунктом 14.3 статьи 14 настоящего Устава) Общества по его собственной инициативе, по требованию члена Совета директоров, Ревизионной комиссии, Аудитора или Генерального директора Общества.

На первом заседании Совета директоров Общества, избранного в новом составе, в обязательном порядке решаются вопросы об избрании Председателя Совета директоров, Заместителя Председателя и секретаря Совета директоров Общества.

Указанное заседание Совета директоров созывается одним из членов Совета директоров Общества в соответствии с регламентом деятельности Совета директоров Общества.

Решение Совета директоров Общества может быть принято заочным голосованием (опросным путем). При заочном голосовании всем членам Совета директоров направляются материалы по вопросам повестки дня и опросный лист для голосования, с указанием срока, к которому заполненный и подписанный членом Совета опросный лист должен быть представлен в Совет директоров Общества.

Член Совета директоров, отсутствующий на очном заседании Совета директоров Общества, вправе письменно изложить свое мнение по вопросам повестки дня в порядке, установленном регламентом деятельности Совета директоров Общества, утверждаемым Общим собранием акционеров Общества.

Передача права голоса членом Совета директоров Общества иному лицу, в том числе другому члену Совета директоров Общества, не допускается.

При решении вопросов на заседании Совета директоров Общества каждый член Совета директоров обладает одним голосом. В случае равенства голосов при проведении голосования решающим является голос Председателя Совета директоров.

Кворум для проведения заседания Совета директоров составляет не менее половины от числа избранных членов Совета директоров Общества.

Статья 16. Исполнительные органы Общества. Генеральный директор

Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом - Генеральным директором.

Генеральный директор Общества подотчетен Общему собранию акционеров и Совету директоров Общества.

К компетенции Генерального директора Общества относятся все вопросы руководства текущей деятельностью Общества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции Общего собрания акционеров, Совета директоров Общества.

Генеральный директор Общества без доверенности действует от имени Общества, в том числе, с учетом ограничений, предусмотренных законодательством Российской Федерации, настоящим Уставом и решениями Совета директоров Общества:

обеспечивает выполнение планов деятельности Общества, необходимых для решения его задач;

организует ведение бухгалтерского учета и отчетности в Обществе;

распоряжается имуществом Общества, совершает сделки от имени Общества, выдает доверенности, открывает в банках, иных кредитных организациях (а также в предусмотренных законом случаях - в организациях - профессиональных участниках рынка ценных бумаг) расчетные и иные счета Общества;

издает приказы, утверждает (принимает) инструкции, локальные нормативные акты и иные внутренние документы Общества по вопросам его компетенции, дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками Общества;

утверждает Положения о филиалах и представительствах Общества;

утверждает общую структуру исполнительного аппарата Общества;

в соответствии с общей структурой исполнительного аппарата Общества утверждает штатное расписание и должностные оклады работников Общества;

Генеральный директор избирается Советом директоров Общества большинством голосов членов Совета директоров, принимающих участие в заседании.

Выдвижение кандидатур на должность Генерального директора Общества для избрания Советом директоров Общества осуществляется в порядке, определяемом регламентом деятельности Совета директоров Общества.

Права и обязанности Генерального директора по осуществлению руководства текущей деятельностью Общества определяются законодательством Российской Федерации, настоящим Уставом и трудовым договором, заключаемым им с Обществом.

Трудовой договор от имени Общества подписывается Председателем Совета директоров Общества или лицом, уполномоченным Советом директоров Общества.

Условия трудового договора, в том числе в части срока полномочий, определяются Советом директоров Общества или лицом, уполномоченным Советом директоров Общества на подписание трудового договора в соответствии с пунктом 16.5. настоящего Устава.

Совмещение Генеральным директором должностей в органах управления других организаций, а также иных оплачиваемых должностей в других организациях, допускается только с согласия Совета директоров Общества.

Права и обязанности работодателя от имени Общества в отношении Генерального директора Общества осуществляются Советом директоров или лицом, уполномоченным Советом директоров Общества, в порядке, определяемом решениями Совета директоров Общества.

По решению Общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа Общества могут быть переданы по договору управляющей организации или управляющему.

Права и обязанности управляющей организации (управляющего) по осуществлению руководства текущей деятельностью Общества определяются законодательством Российской Федерации и договором, заключаемым с Обществом.

Договор от имени Общества подписывается Председателем Совета директоров Общества или лицом, уполномоченным Советом директоров Общества.

Условия договора, в том числе в части срока полномочий, определяются Советом директоров Общества или лицом, уполномоченным Советом директоров Общества.

Генеральный директор Общества, исполняющий обязанности Генерального директора Общества, а равно управляющая организация (управляющий) несут ответственность перед Обществом за убытки, причиненные Обществу их виновными действиями (бездействием), если иные основания и размер ответственности не установлены федеральными законами.

Статья 17. Ревизионная комиссия и Аудитор Общества

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью Общества Общим собранием акционеров избирается Ревизионная комиссия Общества на срок до следующего годового Общего собрания акционеров.

В случае избрания Ревизионной комиссии Общества на внеочередном Общем собрании акционеров, члены Ревизионной комиссии считаются избранными на период до даты проведения годового Общего собрания акционеров Общества.

Количественный состав Ревизионной комиссии Общества составляет 3 (три) человека.

По решению Общего собрания акционеров Общества полномочия всех или отдельных членов Ревизионной комиссии Общества могут быть прекращены досрочно.

К компетенции Ревизионной комиссии Общества относится:

подтверждение достоверности данных, содержащихся в годовом отчете, бухгалтерском балансе, счете прибылей и убытков Общества;

анализ финансового состояния Общества, выявление резервов улучшения финансового состояния Общества и выработка рекомендаций для органов управления Общества;

организация и осуществление проверки (ревизии) финансово-хозяйственной деятельности Общества, в частности:

проверка (ревизия) финансовой, бухгалтерской, платежно-расчетной и иной документации Общества, связанной с осуществлением Обществом финансово-хозяйственной деятельности, на предмет ее соответствия законодательству Российской Федерации, Уставу, внутренним и иным документам Общества;

контроль за сохранностью и использованием основных средств;

контроль за соблюдением установленного порядка списания на убытки Общества задолженности неплатежеспособных дебиторов;

контроль за расходованием денежных средств Общества в соответствии с утвержденными бизнес-планом и бюджетом Общества;

контроль за формированием и использованием резервного и иных специальных фондов Общества;

проверка правильности и своевременности начисления и выплаты дивидендов по акциям Общества, процентов по облигациям, доходов по иным ценным бумагам;

проверка выполнения ранее выданных предписаний по устранению нарушений и недостатков, выявленных предыдущими проверками (ревизиями);

осуществление иных действий (мероприятий), связанных с проверкой финансово-хозяйственной деятельности Общества.

Все решения по вопросам, отнесенным к компетенции Ревизионной комиссии, принимаются простым большинством голосов от общего числа ее членов.

Ревизионная комиссия Общества вправе, а в случае выявления серьезных нарушений в финансово-хозяйственной деятельности Общества, обязана потребовать созыва внеочередного Общего собрания акционеров Общества.

Порядок деятельности Ревизионной комиссии Общества определяется внутренним документом Общества, утверждаемым Общим собранием акционеров Общества.

Ревизионная комиссия в соответствии с решением о проведении проверки (ревизии) вправе для проведения проверки (ревизии) привлекать специалистов в соответствующих областях права, экономики, финансов, бухгалтерского учета, управления, экономической безопасности и других, в том числе специализированные организации.

Проверка (ревизия) финансово-хозяйственной деятельности Общества может осуществляться во всякое время по инициативе Ревизионной комиссии Общества, решению Общего собрания акционеров, Совета директоров Общества или по требованию акционера (акционеров) Общества, владеющего в совокупности не менее чем 10 процентами.

Статья 18. Бухгалтерский учет и финансовая отчетность Общества

Общество обязано вести бухгалтерский учет и представлять финансовую отчетность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и настоящим Уставом.

Ответственность за организацию, состояние и достоверность бухгалтерского учета в Обществе, своевременное представление ежегодного отчета и другой финансовой отчетности в соответствующие государственные органы, а также сведений о деятельности Общества, представляемых акционерам Общества, кредиторам и в средства массовой информации, несет Генеральный директор Общества в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим Уставом.

Достоверность данных, содержащихся в годовом отчете Общества, годовой бухгалтерской отчетности, должна быть подтверждена Ревизионной комиссией и Аудитором Общества.

Статья 19. Хранение Обществом документов. Предоставление Обществом информации

19.1. Общество обязано хранить следующие документы:

Решение о создании Общества;

Устав Общества, изменения и дополнения, внесенные в Устав Общества, зарегистрированные в установленном порядке, свидетельство о государственной регистрации Общества;

документы, подтверждающие права Общества на имущество, находящееся на его балансе;

внутренние документы Общества, утверждаемые органами управления Общества;

положения о филиалах и представительствах Общества;

годовые финансовые отчеты;

проспект эмиссии, ежеквартальный отчет эмитента и иные документы, содержащие информацию, подлежащую опубликованию или раскрытию иным способом в соответствии с федеральными законами;

заключения Ревизионной комиссии Общества, Аудитора Общества, государственных и муниципальных органов финансового контроля;

иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации, настоящим Уставом, внутренними документами Общества и решениями органов управления Общества.

19.2 Общество хранит документы, предусмотренные пунктом 19.1. настоящей статьи, по месту нахождения исполнительного органа Общества в порядке и в течение сроков, которые установлены федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

19.3 При реорганизации Общества все документы передаются в установленном порядке правопреемнику.

Передача и упорядочение документов осуществляется силами и за счет средств Общества в соответствии с требованиями архивных органов.

Информация об Обществе предоставляется им в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

19.4 Размер платы устанавливается Генеральным директором Общества и не может превышать стоимости расходов на изготовление копий документов.

19.5 Общество обеспечивает акционерам и сотрудникам Общества доступ к информации с соблюдением требований законодательства о государственной тайне.

Статья 20. Реорганизация и ликвидация Общества

20.1 Общество может быть добровольно реорганизовано путем слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования, а также на основаниях и в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

20.2 Общество может быть ликвидировано по решению суда или добровольно в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом “Об акционерных обществах” и настоящим Уставом.

20.3 При реорганизации, ликвидации Общества или прекращении работ, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, Общество обязано обеспечить сохранность этих сведений и их носителей путем разработки и осуществления мер режима секретности, защиты информации, ПД ТР, охраны и пожарной безопасности.

2.3 Организационная структура управления

Организационная структура управления (ОСУ) - это упорядоченная совокупность устойчиво взаимосвязанных элементов, обеспечивающих функционирование и развитие организаций как единого целого.

ОСУ определяется как форма разделения и кооперации управленческой деятельности, в рамках которой определяется процесс управления по соответствующим функциям, направленным на решение поставленных задач и достижения намеченных целей.

Структура управления представляется в виде системы оптимального распределения функциональных обязанностей, прав и ответственностей, порядка и форм между входящими в его состав органами управления и работающими людьми. Основными понятиями структуры управления являются элементы, связи (отношения), уровни и полномочия.

Элементами ОСУ могут быть как отдельные работники (руководители, служащие), так и службы и органы аппарата управления, в которых занято некоторое количество специалистов, выполняющих определенные функциональные обязанности. Отношения между элементами структуры поддерживаются благодаря связям, которые принято разделять на горизонтальные и вертикальные связи.

Горизонтальные связи носят характер согласования, являются одноуровневыми. Вертикальные связи - отношения подчинения.

В структуре управления различают линейные и функциональные связи. Линейные связи -- это принятие и реализация управленческих решений, движение информации между линейными руководителями. Линейные руководители -- это лица, полностью отвечающие за деятельность организации и ее структурных подразделений. Функциональные связи обеспечивают характер полномочий. Полномочия линейных руководителей дают право решать все вопросы развития вверенных им организаций и подразделений, а также отдавать распоряжения обязательные для выполнения другими членами организации (подразделениями).

Требования, которые учитываются в принципах формирования ОСУ:

1.Организационная структура управления должна отражать цели и задачи организации, т. е. быть подчиненной производству и его потребностям;

2.Следует предусмотреть оптимальное разделение труда между органами управления и отдельными работниками, обеспечивающие творческий характер работы, нормальную нагрузку и соответствующую специализацию;

3. Формирование структуры управления надо связывать с определением полномочий и ответственности каждого работника и органа управления с установлением системы вертикальных и горизонтальных связей между ними;

4. Между функциями и обязанностями, между полномочиями и ответственностью необходимо поддерживать в соответствии, нарушение которого приводит к дисфункции системы управления в целом;

5. Организационная структура управления должна быть аналогичной в социально-культурной среде организации, оказывающей существенные влияния на решения уровней централизации и детализации, распределение полномочий и ответственности, степени самостоятельности и масштабов контроля руководителей.

2.4 Типы структур управления

Бюрократический тип - это представление об организациях как об организованных, предъявляются жесткие требования, как к людям, так и к структурам, в рамках которых они действуют.

Положение нормативной модели бюрократического типа:

· Четкое разделение труда, использование на каждой должности квалифицированных специалистов;

· Иерархичность управления, при которой ниже стоящий уровень подчиняется и контролируется вышестоящим;

· Наличие формальных правил и норм, обеспечивающих однородность выполнения задач и обязанностей;

· Осуществление найма на работу в соответствии с квалификационными требованиями к данной должности, а не субъективными оценками;

Главные понятия бюрократического типа управления - это рациональность, ответственность и иерархичность, т.е. контроль над ниже стоящими вышестоящими органами.

Бюрократические структуры управления эффективны в крупных и в сверхкрупных организациях, в которых необходимо обеспечивать слаженную и четкую работу больших коллективов людей, работающих на единую цель.

Недостатки:

§ Бюрократический тип не способствует росту потенциала людей, каждый из которых использует только ту часть своих способностей, которая непосредственно требуется по характеру выполняемой им работы;

§ Вопросы стратегии и тактики развития организации при этом типе решаются только на высшем уровне, остальные уровни заняты исполнением «сверху» решений;

§ Невозможность управлять процессом изменений, направленных на совершенствование работы.

§ Функциональная специализация элементов структур приводит к тому, что их развитие характеризуется неравномерностью и различной скоростью в результате возникают противоречия между отдельными частями структуры, несогласованностью в их действиях, что замедляет прогресс в управлении организацией.

Виды бюрократических структур управления организациями

1. Линейно-функциональная структура управления организациями.

Основу линейно-функциональной структуры составляет «шахтный» принцип построения и специализация управленческого персонала по функциональным подсистемам организации. По каждой подсистеме формируется иерархия служб («шахта»), пронизывающая всю организацию сверху донизу. Результаты работы людей и любой службы аппарата управления оцениваются показателями, характеризующими реализацию ими своих целей и задач. Строится система материального поощрения, ориентированная на достижение высоких показателей каждой службой. При этом конечный результат работы организации в целом становиться как бы второстепенным, считается, что все службы работают на его достижение.

Недостатки являются:

· Невосприимчивость к изменениям, особенно под воздействием научно - технического и технологического прогресса;

· Крепость системы отношений между звеньями и работниками аппарата управления, обязующими строго следовать правилам и процедурам;

· Медленная передача и переработка информации из-за множества согласований, как по горизонтали, так и по вертикали;

· Замедление прогресса управленческих решений.

2. Линейно-штабная структура управления организациями.

Линейно-штабная структура управления построена по принципу функционального разделения труда, используемого в штабных службах разных уровней. Главная задача линейных руководителей - координировать действия функциональных служб и направлять их в интересах организации.

3. Дивизиональная структура.

Формирование этого типа связано с процессами разукрупнения гигантских корпораций за рубежом, стремясь повысить гибкость и приспособляемость к изменениям во внешней среде.

Главными фигурами в управлении организациями с дивизиональной структурой становятся не руководители функциональных подсистем, а управляющие производственными отделениями.

Органический тип управления отвергает представление об эффективности организации как об организованной. Эта модель приводит радикальные изменения, обеспечивающие приспособляемость организации к объективным требованиям реальной действительности. Это совершенно другой тип организации, противоположный бюрократическому. Предпочитается находить новые действия, а не руководствоваться старыми. Предпочитается дискуссия в управлении. В этом типе поощряются сомнения и противоречия, чем вера. Ценятся изменения, чем планирование, также руководствуются возможностями больше, чем ограничениями. Отличие органического типа от бюрократического в более высокой гибкости, меньшей связанности правилами и нормами, в использовании в качестве базы групповой организации труда.

Органическому типу управления характерны черты:

- Решения принимаются на основе обсуждения, а не базируются на основе авторитета, правилах или традициях;

- Обстоятельствами, которые принимаются при обсуждении проблем, являются доверие, а не власть, убеждение, а не команда, работа на единую цель, а не ради исполнения должностной инструкции;

- Главные факторы - это миссия и стратегия развития организации;

- Творческий подход к работе базируется на связи между деятельностью каждого работника и миссией организации;

- Правила работы формируются в виде принципов, а не установок;

- Распределение работы между сотрудниками обуславливается не их должностями, а характером решаемых проблем;

- Постоянная готовность к проведению в организации прогрессивных изменений.

Типы органических структур управления организациями

1) Проектные.

Проектная структура управления формируется при разработке организацией проектов, охватывающих любые процессы целенаправленных изменений в системе (модернизация производства, освоение новых изменений и технологий). Управление проектом включает: определение его целей, формирования структуры, планирование, организацию выполнения работ, координацию действий исполнителей (контроль). Одна из форм проектного управления - это создание специального подразделения, работающего на временной основе, т.е. в течение того времени, которое необходимо на реализацию данного проекта. В состав подразделения включают разных специалистов, в том числе по управлению работами. Руководитель проекта наделяется проектными полномочиями, охватывающими ответственность за планирование, составление графика и хода выполняемых работ, расходование выделенных средств и материальное поощрение работников. Руководителю надо уметь распределять задачи между членами группы. По завершению работ над проектом структура распадается, а работники переходят в новую проектную команду или возвращаются на постоянную должность. При контрактной работе они увольняются в соответствии с условиями соглашения.

Достоинства структуры:

-- Структура обладает большой гибкостью, простота и экономичность позволяет организации параллельно разрабатывать несколько проектов, не меняя привычную структуру управления.

Недостатки:

-- Сложное распределение ресурсов между проектами;

-- От руководителя требуется большое умение управлять всеми стадиями разработки проекта.

2) Матричная структура управления.

Матричная структура управления построена на основе принципа двойного подчинения исполнителей с одной стороны, непосредственного руководителя функционального подразделения, которое представляет персонал и другие ресурсы руководителю проекта, с другой стороны руководителю временной группы, который наделен необходимыми полномочиями и несет ответственность за сроки, качество и ресурсы. При такой структуре руководитель проекта взаимодействует с двумя группами подчиненных, с членами проектной группы и с другими работниками функциональных подразделений, подчиняющихся ему временно и по ограниченному кругу вопросов. Переход к матричной структуре охватывает не всю организацию, а лишь ее часть и успех здесь зависит от того, в какой степени руководители проектов обладают профессиональными качествами менеджеров и способны выступить в проектной группе в качестве лидеров.

3) Бригадная структура управления.

Основу бригадной структуры управления составляет групповая форма организации труда и производства. Необходимость ее использования зависит от ее преимущества: ускорение процессов, связанных с обновлением продукции и технологии; ориентация на малоемкие рынки; повышение требований к качеству обслуживания потребителей; жесточайшая конкуренция за потребителя и рынки сбыта. Формирование небольших мобильных команд, специализированных на той или иной потребности или по виду деятельности и полностью ответственных за результат своей производственной деятельности. Одна из проблем, которая возникает при бригадной структуре управления -- это горизонтальная координация работ взаимосвязанных бригад.

Принципы построения бригады:

1. Автономная работа бригады, состоящей из рабочих, специалистов, управленцев.

2. Предоставление бригаде прав самостоятельного права принятия решений и координации действий с другими бригадами, в том числе права привлечения сотрудников других бригад, если это необходимо для решения конкретной проблемы.

3. Замена жестких бюрократических связей на гибкие связи, обязательные для совместного разрешения конкретных вопросов.

Вывод: Управляющая компания ОАО «Уют» выбрала органический тип управления. Данная форма организационной структуры наиболее эффективна в организациях с высоким уровнем квалификации специалистов при их хорошем техническом оснащении. Это - один из типов организационных структур, в которых наиболее эффективно воплощаются идеи современной философии качества.

2.5 Миссия и стратегия управляющей компании ОАО «Уют»

управляющий жилой дом коммунальный

Поистине серьезное стремление к какой-либо цели -- половина успеха в ее достижении.

ГУМБОЛЬДТ Вильгельм

Миссия определяется как четко сформулированное предназначение создания и деятельности организации. Она выступает в качестве глобальной или основной цели.

Миссия управляющей компании ОАО «Уют»:

· развитие ОАО «Уют»;

· управление объектами недвижимости по договорам управления;

· проведение мероприятий, способствующих поддержанию объектов недвижимости в надлежащем состоянии;

· обслуживание и поддержание в исправном состоянии инженерных сетей;

· контроль за пользователями недвижимости: своевременная оплата за коммунальные услуги, квартплата, соблюдение правил проживания и гигиены;

· защита интересов проживающих;

· обслуживание жилого фонда своевременно, качественно, надлежаще;

· обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта общего имущества домов;

· контроль качества предоставляемых услуг;

· создание необходимых условий для проживания граждан.

Стратегия управляющей компании ОАО «Уют»

Если у вас есть яблоко и у меня есть яблоко, и если мы обмениваемся этими яблоками, то у вас и у меня остается по одному яблоку. А если у вас есть идея и у меня есть идея и мы обмениваемся идеями, то у каждого из нас будет по две идеи.

ШОУ Джордж Бернард

Важным звеном в достижении целей компании являются функциональные стратегии. Любые функциональные задачи являются частью стратегии компании, корректировать которую никто, кроме правления, не имеет права.

Выбранной стратегией для ОАО «Уют» является стратегия качества и роста.

2.6 Таблицы расчета численности работников организации

Периодичность работ по санитарному содержанию:

ПЕРИОДИЧНОСТЬ РАБОТ ПО УБОРКЕ ТЕРРИТОРИЙ ДОМОВЛАДЕНИЙ

Таблица 1

Вид уборочных работ	Классы территории
	I	II	III
1	2	3	4
Холодный период
Подметание свежевыпавшего снега толщиной до2 см	1 раз в сутки в дни снегопада	1 раз в сутки в дни снегопада	2 раза в сутки в дни снегопада
Сдвигание свежевыпавшего снега толщиной слоя свыше 2 см	Через 3 часа во время снегопада	Через 2 часа во время снегопада	Через 1 час во время снегопада
Посыпка территории песком или смесью песка с хлоридами	1 раз в сутки во время гололеда	2 раза в сутки во время гололеда	2 раза в сутки во время гололеда
Очистка территорий от наледи и льда	1 раз в трое суток во время гололеда	1 раз в двое суток во время гололеда	1 раз в сутки во время гололеда
Подметание территории в дни без снегопада	1 раз в двое суток в дни без снегопада	1 раз в сутки в дни без снегопада	1 раз в сутки в дни без снегопада
Очистка урн от мусора	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки
Промывка урн	1 раз в месяц	1 раз в месяц	1 раз в месяц
Протирка указателей улиц и промывка номерных фонарей	2 раза в холодный период	2 раза в холодный период	2 раза в холодный период
Уборка контейнерных площадок	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки
Сдвигание свежевыпавшего снега в дни сильных снегопадов	3 раза в сутки	3 раза в сутки	3 раза в сутки
Теплый период
Подметание территории в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см	1 раз в двое суток	1 раз в сутки	2 раза в сутки
Частичная уборка территорий в дни с осадками более 2 см	1 раз в двое суток (50% территории)	1 раз в сутки(50% территории)	1 раз в сутки(50% территории)
Очистка урн от мусора	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки
Промывка урн	2 раза в месяц	2 раза в месяц	2 раза в месяц
Протирка указателей улиц и промывка номерных фонарей	5 раз в теплый период	5 раз в теплый период	5 раз в теплый период
Уборка газонов	1 раз в двое суток	1 раз в двое суток	1 раз в двое суток
Поливка газонов, зеленых насаждений	1 раз в двое суток	1 раз в двое суток	1 раз в двое суток
Уборка контейнерных площадок	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки
Подметание территории в дни с сильными осадками	1 раз в двое суток	1 раз в двое суток	1 раз в двое суток
Мойка территории	3 раза в теплый период	3 раза в теплый период	3 раза в теплый период

ПЕРИОДИЧНОСТЬ РАБОТ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ МУСОРОПРОВОДОВ

Таблица 2

Вид работ	Периодичность
1	2
Профилактический осмотр мусоропроводов	2 раза в месяц
Удаление мусора из мусороприемных камер	Ежедневно
Уборка мусороприемных камер	Ежедневно
Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов	1 раз в неделю
Мойка сменных мусоросборников	Ежедневно
Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода	1 раз в месяц
Уборка бункеров	1 раз в месяц
Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода	1 раз в месяц
Дезинфекция мусоросборников	1 раз в месяц
Устранение засора	По мере необходимости

ПЕРИОДИЧНОСТЬ РАБОТ ПО УБОРКЕ ЛЕСТНИЧНЫХ КЛЕТОК

Таблица 3

Вид работы	Вид оборудования на лестничных клетках
	Оборудование отсутствует	Мусоропровод	лифт	лифт и мусоропровод
1	2	3	4	5
Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей	Ежедневно	Ежедневно	Ежедневно	Ежедневно
Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше третьего этажа	3 раза в неделю	3 раза в неделю	1 раз в неделю	2 раза в неделю
Влажное подметание мест перед загрузочными камерами мусоропроводов	-	Ежедневно	-	Ежедневно
Мытье пола кабины лифта	-	-	Ежедневно	Ежедневно
Влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабины лифта	-	-	2 раза в месяц	2 раза в месяц
Мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей	2 раза в месяц	2 раза в месяц	2 раза в месяц	2 раза в месяц
Мытье лестничных площадок и маршей выше третьего этажа	2 раза в месяц	2 раза в месяц	1 раз в месяц	2 раза в месяц
Обметание пыли с потолков	1 раз в год	1 раз в год	1 раз в год	1 раз в год
Влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков и слаботочных устройств, почтовых ящиков	1 раз в год	1 раз в год	1 раз в год	1 раз в год
Влажная протирка подоконников, отопительных приборов	2 раза в год	2 раза в год	2 раза в год	2 раза в год
Мытье окон	2 раза в год	2 раза в год	2 раза в год	2 раза в год
Очистка металлической решетки и приямка. Уборка площадки перед входом в подъезд	1 раз в неделю	1 раз в неделю	1 раз в неделю	1 раз в неделю

Расчет нормативной численности младшего обслуживающего персонала

Таблица 4

№	Профессия	Вид территории	Ед. изм.	Нормы обслуживания	Фактические объемы работ	Нормативная численность
1	Дворник	с усовершенствованным покрытием 1-й класс	м2	3630	15567	4 чел
		с усовершенствованным покрытием 2-й класс	м2	3080	12600	4 чел
		с усовершенствованным покрытием 3-й класс	м2	2500	98456	39 чел
		Без покрытия	м2	2340	126360	18 чел
		Газоны	м2	30000	600000	5 чел
		Итого	м2		852983	70
2	Уборщик производственных и служебных помещений	От 2-го до 5-го этажа	м2	790	23 700	30 чел
		От 6-го до 9-го этажа	м2	820	34 440	42 чел
		Итого	м2		58 140	72
3	Уборщик мусоропроводов	до 9-и этажей	чел	480	9600	20
		Итого				20
		Всего	чел			162

НОРМАТИВЫ ЧИСЛЕННОСТИ РУКОВОДИТЕЛЕЙ, СПЕЦИАЛИСТОВ И СЛУЖАЩИХ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ - ПОДРЯДЧИКОВ, ЗАНЯТЫХ СОДЕРЖАНИЕМ И РЕМОНТОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Таблица 5

Общая площадь жилищного фонда, тыс. кв. м	351 - 500
Нормативная численность, чел.	15 - 18

Расчет нормативной численности рабочих по ремонту конструктивных элементов жилых зданий.

Таблица 6

№ п/п	Наименование профессий	Ед. изм 1000м2	Нормативная численность	Фактические объемы работ	Нормативная численность
1	Штукатуры-маляры	1000 кв.м. общей площади	0,002 0,0226	426,8	10
2	Кровельщики	1000 кв.м. кровли из черепицы, шифера и др. материалов	0,06	50	3
3	Электрогазо-сварщик	1000 кв.м. общей площади	0,016	426,8	6
4	Плотники	1000 кв.м. общей площади	0,0054	426,8	3
5	Электромонтер по ремонту и обслуживанию электрооборудования	46 домов	1	148	3
	ИТОГО:				25

2.7 Должностные инструкции сотрудников организации ОАО «Уют»

Должностная инструкция генерального директора

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.Генеральный директор обеспечивает качество эксплуатации и сохранность жилищного фонда. На должность генерального директора назначается лицо, имеющее высшее профессиональное, техническое образование и стаж работы в сфере жилищного хозяйства не менее 3-х лет, или среднее профессиональное техническое образование и стаж работы в сфере жилищного хозяйства не менее 5-ти лет.

2. Генеральный директор в своей деятельности руководствуется распорядительными актами администрации г. Иркутска, Иркутской области, методическими, нормативными материалами по вопросам содержания и эксплуатации жилищного фонда и настоящей должностной инструкцией; правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда; действующим законодательством РФ; действующими на предприятии положениями об оплате труда; правилами и нормами охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной безопасности; правилами внутреннего трудового распорядка.

3. Генеральному директору подчиняется весь административный и производственный персонал организации.

11. ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ

Генеральный директор должен:

1. Обеспечивать содержание вверенного ему жилищного фонда в технически исправном состоянии, в соответствии с правилами и технической эксплуатации жилищного фонда, исправную и бесперебойную работу инженерных устройств и оборудования жилых домов, соблюдение санитарных и противопожарных правил, а так же выполнение всех работ, необходимых для нормальной эксплуатации и сохранности жилищного фонда.

2. Организовывать и регулярно проводить технический осмотр жилых и нежилых зданий и помещений на вверенном ему жилищном фонде.

3. Обеспечивать своевременную подготовку жилых домов к отопительному сезону.

4. Обеспечивать рациональное ведение, домового хозяйства, организовывать работу по своевременной оплате населением квартирной платы.

5. Обеспечивать своевременное составление обоснованных расчетами заявок по материально - техническому снабжению.

6. Обеспечивать своевременное поступление, организацию хранения и рациональное использование строительных и других материалов, оборудования, инвентаря и т.д.

7. Организовывать работу по заключению договоров социального найма и договоров на техническое обслуживание жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в домах жилищного фонда.

8. Обеспечивать надлежащее внешнее благоустройство и содержание домовладений, привлекать население к работам по озеленению, благоустройству и санитарному содержанию дворовых и уличных территорий, закрепленных за ОАО «Уют»

9. Вести в установленные дни и часы прием населения.

10. Отвечать в установленные сроки на жалобы и заявления граждан, проживающих в обслуживаемом ОАО «Уют» жилищном фонде, обеспечивать выполнение их законных требований по вопросам содержания и эксплуатации жилищного фонда.

11. Обеспечивать подготовку, составление и своевременное предоставление отчетности.

12. Осуществлять контроль за оборудованием и содержанием спортивных и детских площадок.

13. Принимать меры, запрещающие гражданам, проживающим жилищном фонде, перепланировку жилых помещений, оборудования их дополнительными приборами без соответствующих разрешений и согласований.

14. Обеспечивать проведение работы по рационализации и изобретательству среди работников.

15. Организовывать проведение планово-предупредительных и текущего ремонтов. Определять объемы работ, потребность в материально - технических и трудовых ресурсах, стоимость работ.

16. Осуществлять составление планов работы по капитальному и текущему ремонту жилищного фонда.

17. Проводить разъяснительную работу среди граждан, проживающих в жилищном фонде, по правильной технической эксплуатации жилищного фонда.

18. Осуществлять подбор, расстановку кадров. Обеспечивать соблюдение трудовой и производственной дисциплины работниками жилищно-эксплуатационного участка, создавать безопасные условия труда в соответствии с требованиями техники безопасности и охраны труда.

19. Обеспечивать выполнение мероприятий по гражданской обороне.

20. Вести планомерную работу по экономии энергоресурсов и материалов, рациональному использованию рабочего времени.

III.ПРАВА

1. Требовать от граждан, проживающих в жилищном фонде, выполнения за их счет и в установленные сроки текущего ремонта всех внутриквартирных помещений, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

2. Замещать работников на должностях.

3. Премировать работников в соответствии с положениями, предусмотренными коллективным договором предприятия.

4. Представлять предприятие в организациях, органах городского самоуправления г. Иркутска и т.д., по кругу вопросов, входящих в его компетенцию.

IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Генеральный директор несет в соответствии с действующим законодательством РФ ответственность за выполнение возложенных на него настоящей должностной инструкцией обязанностей.

Должностная инструкция главного инженера

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Главный инженер назначается и освобождается от занимаемой должности приказом гендиректора ОАО «Уют». На должность главного инженера принимается лицо, имеющее высшее техническое образование и стаж работы по специальности на руководящих должностях не менее 5 лет.

2. Руководит деятельностью производственно-технических служб предприятия, контролирует результаты их работы, состояние трудовой и производственной дисциплины.

3. Главному инженеру подчиняется весь производственный персонал участков текущего ремонта предприятия.

4. В своей работе главный инженер предприятия руководствуется Конституцией РФ, действующим законодательством РФ, нормативными актами органов городского самоуправления г. Иркутска, приказами и распоряжениями руководителя предприятия, уставом предприятия, Положением о производственно - технической службе предприятия, иными локальными актами, действующими на предприятии, настоящей должностной инструкцией.

5. Главному инженеру устанавливается режим работы в соответствии с правилами внутреннего распорядка предприятия.

II. ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ

Главный инженер жилищного предприятия обязан...