Управление жилищным фондом

шт

22

6

4

7

5

4.2.3

Смена вентилей

шт

12

-

8

4

-

4.3 Ремонт систем холодного водоснабжения

4.3.1

Смена трубопроводов различного диаметра

м

191

31

22

53

85

4.3.2

Смена задвижек

шт

23

6

3

3

11

4.3.3

Смена вентилей

шт

14

3

5

2

4

4.4 Ремонт трубопроводов канализации

4.4.1

Смена сборных трубопроводов канализации

м

120

12

26

33

49

5. Ремонт системы электроснабжения

5.1

Замена осветительной электропроводки

м

500

100

120

132

148

5.2

Замена силовой электропроводки

м

554

200

100

100

154

5.3

Ремонт и восстановление поэтажных щитков

шт

16

4

4

4

4

5.4

Установка светильников дворовых

шт

20

-

10

10

-

6. Благоустройство зданий и территорий

6.1

Восстановление и ремонт отмосток

м2

241

22

65

94

60

6.2

Восстановление и ремонт крылец, спусков в подвал

шт

14

-

10

4

-

6.3

Установка игровых комплексов

шт

22

-

18

4

6.4

Восстановление и ремонт элементов хозяйственных площадок

шт

28

-

8

20

-

6.5

Установка теннисных столов

шт

9

-

5

4

-

6.6

Установка беседок

шт

8

-

6

2

-

6.7

Установка скамеек

шт

25

-

25

-

-

6.8

Установка качалок

шт

6

-

6

-

-

6.9

Установка песочниц, грибков

шт

10

-

10

-

-

6.10

Установка ограждений металлических

шт

13

1

11

1

-

6.11

Установка ограждений деревянных

шт

8

3

5

-

-

6.12

Установка новых урн с покраской

шт

20

12

8

-

-

6.13

Устройство клумб

шт

50

25

25

-

-

6.14

Устройство парковочных площадок

м2

3 500

1 000

2 000

500

-

6.15

Устройство площадок для выгула собак

м2

9 000

4 000

4 000

1 000

-

7. Озеленение территории

7.1

Посадка деревьев, кустарников

шт

250

-

250

-

-

7.2

Удаление аварийных деревьев

шт

29

-

29

-

-

8. Непредвиденные работы

8.1

Изготовление и установка деревянных и металлических решеток на лестничных клетках

шт

Внеплановое

8.2

Ремонт и частичная замена поручней лестничного ограждения

м

Внеплановое

3.17 План по текущему ремонту ОАО «Уют» на 2008 год

Таблица 24

№ п/п	Наименование работ	Единицы измерения	План на 2008 год	квартал
				I	II	III	IV
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Ремонт кровли
1.1	Ремонт рулонной кровли	м2	140	-	70	70	-
1.2	Ремонт шиферной кровли, замена асбестоцементных листов	м2	300	-	120	180	-
1.3	Смена или восстановление водоотводящих устройств (желоба, свесы, примыкания и т. д.)	м	70	-	50	20	-
2. Ремонт фасада
2.1	Ремонт и покраска фасадов (включая цоколь)	м2	4 071	-	3000	1071	-
2.2	Герметизация швов и трещин стеновых панелей	м	180	50	75	45	10
2.3	Смена водосточных труб	м	70	-	40	30	-
2.4	Смена воронок	шт	20	5	5	5	5
2.5	Ремонт и остекление оконных заполнений	шт	40	10	15	15	-
2.6	Ремонт и утепление дверных заполнений	шт	25	7	14	4	-
2.7	Установка нового дверного полотна	шт	48	8	40	-	-
2.8	Установка нового оконного блока	шт	49	9	11	29	-
3. Ремонт мест общего пользования
3.1	Комплексный ремонт лестничных клеток	шт	60	20	15	15	10
3.2	Ремонт тамбуров	шт	60	20	15	15	10
3.3	Восстановление и ремонт лестничного ограждения	м	219	25	94	65	35
4. Ремонт инженерного оборудования
4.1 Ремонт систем центрального отопления
4.1.1	Смена трубопроводов различного диаметра	м	295	65	71	100	59
4.1.2	Смена радиаторов (регистров)	шт
4.1.3	Смена задвижек (в том числе установка шаровой арматуры)	шт	25	10	10	5	-
4.1.4	Смена вентилей	шт	36	6	10	10	10
4.1.5	Врезка термокарманов	шт	21	7	7	7	-
4.2 Ремонт систем горячего водоснабжения
4.2.1	Смена трубопроводов различного диаметра	м	311	96	84	70	31
4.2.2	Смена задвижек (в том числе установка шаровой арматуры)	шт	15	5	5	5	-
4.2.3	Смена вентилей	шт	42	12	10	10	10
4.3 Ремонт систем холодного водоснабжения
4.3.1	Смена трубопроводов различного диаметра	м	516	100	200	90	126
4.3.2	Смена задвижек	шт	13	7	6	-	-
4.3.3	Смена вентилей	шт	21	8	9	4	-
4.4 Ремонт трубопроводов канализации
4.4.1	Смена сборных трубопроводов канализации	м	200	90	50	60	-
5. Ремонт системы электроснабжения
5.1	Замена осветительной электропроводки	м	250	30	60	100	60
5.2	Замена силовой электропроводки	м	129	26	71	32	-
5.3	Ремонт и восстановление поэтажных щитков	шт	15	5	-	5	5
5.4	Установка светильников дворовых	шт	12	4	6	2	-
6. Благоустройство зданий и территорий
6.1	Восстановление и ремонт отмосток	м2	210	90	60	30	30
6.2	Восстановление и ремонт крылец, спусков в подвал	шт	15	5	5	5	-
6.3	Установка игровых комплексов	шт	8	2	4	2	-
6.4	Восстановление и ремонт элементов хозяйственных площадок	шт	12	4	4	4	-
6.5	Установка теннисных столов	шт	5	2	2	1	-
6.6	Установка беседок	шт	6	3	3	-	-
6.7	Установка скамеек	шт	23	13	7	3	-
6.8	Установка качалок	шт	6	-	3	3	-
6.9	Установка песочниц, грибков	шт	8	-	5	3	-
6.10	Установка ограждений металлических	шт	16	3	5	4	4
6.11	Установка ограждений деревянных	шт	26	6	8	6	6
6.12	Установка новых урн с покраской	шт	15	5	5	5	-
6.13	Устройство клумб	шт	25	15	10	-	-
6.14	Устройство парковочных площадок	м2	2400	600	1200	600	-
6.15	Устройство площадок для выгула собак	м2	7200	-	3600	3600	-
7. Озеленение территории
7.1	Посадка деревьев, кустарников	шт	45	-	45	-	-
7.2	Удаление аварийных деревьев	шт	10	-	10	-	-
8. Непредвиденные работы
8.1	Изготовление и установка деревянных и металлических решеток на лестничных клетках	шт	внеплановое
8.2	Ремонт и частичная замена поручней лестничного ограждения	м	внеплановое

3.18 Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного Фонда

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

3.19 Дефектная ведомость на капитальный ремонт

УТВЕРЖДАЮ Объект по адресу:

Генеральный директор ОАО «Уют» Лермонтова 92

_____________Алиев А.А.

Дефектная ведомость

Ремонт холодного, горячего водоснабжения, канализации и отопления в жилом доме

№пп	Наименование	Ед. изм.	Кол.	Примечание
1	2	3	4	5 '
Раздел 1. Канализация
1	Разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 50 мм	100 м трубопровода с фасонными частями	4,32
2	Прокладка трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб высокой плотности диаметром 50 мм	100 м трубопровода	4,32
3	Разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 100мм	100 м трубопровода с фасонными частями	9,21
4	Прокладка по стенам зданий и в каналах труб чугунных напорных раструбных диаметром 100 мм	100м труб	9,21
5	Врезки в действующие внутренние сети трубопроводов канализации диаметром 100 мм	1 врезка	4
6	Установка моек на одно отделение	10 комплектов	14,4
7	Установка унитазов с бачком непосредственно присоединенным	10 комплектов	14,4
8	Установка смесителей	10шт	14,4
9	Демонтаж санитарных приборов моек	100 приборов	1,44
10	Снятие смесителя с душевой сеткой	100 шт. арматуры	1,44
11	Демонтаж санитарных приборов унитазов и писсуаров	100 приборов	1,44
12	Смена санитарных приборов выпусков к умывальникам и мойкам	100 приборов	1,44
13	Смена санитарных приборов ванн чугунных	100 приборов	1,44
Раздел 2. Горячее и холодное водоснабжения
14	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 32 мм	100 м трубопровода	1,03
15	Разборка трубопроводов из водогазопроводных труб диаметром до 32 мм	100 м трубопроводов	1,03
16	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 25 мм	100 м трубопровода	8,8
17	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 15 мм	100 м трубопровода	8,86
18	Врезки в действующие внутренние сети трубопроводов отопления и водоснабжения диаметром 32 мм	1 врезка	2
Раздел 3. Отопление
14	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 32 мм	100 м трубопровода	2,56
15	Разборка трубопроводов из водогазопроводных труб диаметром до 32 мм	100 м трубопроводов	2,56
16	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 25 мм	100 м трубопровода	8,8
17	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 1 5 мм	100 м трубопровода	8,8
18	Врезки в действующие внутренние сети трубопроводов отопления и водоснабжения диаметром 32 мм	1 врезка	2
Раздел 3. Общестроительные работы
20	Пробивка в бетонных потолках толщиной 100 мм отверстий площадью до 100 см2	100 отверстий	1,44
21	Заделка отверстий, гнезд и борозд в перекрытиях железобетонных площадью до 0,2 м2	1 мЗ заделки	28,8
Рекомендуемый прейскурант на выполнение платных работ по внутриквартирному ремонту жилых помещений в домах, выполняемый за счет средств граждан.
№	Наименование работ	ед. изм.	стоимость работ, руб.
Замена санитарно-технического оборудования
1	Замена смесителя настенного со стационарной душевой сеткой	1 шт.	270
2	Замена смесителя для ванны с гибким шлангом	1 шт.	90
3	Установка смесителя со стационарной душевой трубкой и сеткой	1 шт.	110
4	Замена гибкого шланга душа	1 шт.	60
5	Смена гофры смывного бочка	1 шт.	140
6	Смена поплавкового клапана	1 шт.	100
7	Установка унитаза	1 шт.	350
8	Снятие унитаза	1 шт.	80
9	Смена тафты под унитаз	1 шт.	120
10	Снятие и замена унитаза с высокораспределенным бочком на унитаз "компакт" (без сварочных работ)	1 шт.	430
11	Смена шарового клапана	1 шт.	50
12	Смена смывного бочка	1 шт.	170
13	Установка мойки на кухне	1 шт.	330
14	Демонтаж и установка ванны	1 шт.	800
15	Установка биде со смесителем	1комплект	480
16	Смена умывальника в ванной комнате	1 шт.	240
Отопление
1	Демонтаж и установка нестандартного полотенцесушителя ( латумный, никелированный, хромированный) без сварочных работ	1 шт	390
2	Установка полотенцесушителей из водопроводных и оцинкованных труб	1 шт	180
3	Установка полотенцесушителей из водопроводных и хромированных труб	1 шт	240
4	Демонтаж и установка прибора отопления чугунного до 80 кг	1 шт	490
5	Перегруппировка секций радиатора	1секция	300
6	Снятие одной или двух секций радиаторов:
	крайних	1секция	190
	средних	1секция	240
7	Добавление одной, двух секций радиаторов:
	крайних	1секция	210
	средних	1секция	280
8	Прочистка и промывка секций радиаторов	1секция	150
9	Смена радиаторных пробок	1 шт	40
Санитарно-технические работы
1	Смена стальных бесшовных трубопроводов:
	d от 0 до 25 мм	1 погонный метр	110
	d от 25 до 50 мм	1 погонный метр	150
	d от 50 до 76 мм	1 погонный метр	190
2	Установка винтеля, крана проходного	1 шт	180
3	Спуск и запуск воды в систему отопления:
	без осмотра системы	квартира	100
	с осмотром системы	квартира	150
4	Прочистка раковины или мойки (без разборки)	1 шт	100
5	Прочистка канализации под ванной с разборкой	1 шт	400
6	Прочистка канализации унитаза (с разборкой)	1 шт	350
7	Регулировка смывного бочка	1 шт	70
8	Замена канализационной трубы	1 погонный метр	180
9	Смена сифона	1 шт	80
Электромонтажные работы
1	Замена розетки	1 шт	100
2	Замена выключателя	1 шт	100
3	Подвеска люстры	1 шт	190
4	Подключение стиральной машины с прокладкой провода и установкой розетки	1 шт	720
5	Установка патрона	1 шт	30
6	Монтаж настенных и потолочных одно и многоламповых бра, плафонов с креплением винтами или шурупами	1 шт	100
7	Прокладка провода размером
	3*1,5; 3*2,5	1 погонный метр	45
	4*4;4*6	1 погонный метр	55
8	Пробивка борозд до 50 мм
	в кирпичной стене	1 погонный метр	40
	в бетонной стене	1 погонный метр	75
	по потолку (бетон)	1 погонный метр	85
	по потолку (кирпич)	1 погонный метр	55
9	Замена автоматовыключателя	1 шт	70
10	Установка печного разъема	1 шт	185
11	Замена конфорки	1 шт	100
Столярные и стекольные работы
1	Смена разбитого стекла
	оконного	1 м2	150
	листового узорчатого	1 м2	180
2	Замена неисправных дверных врезных замков	1 шт	120
3	Врезка глазка во входную дверь квартиры	1 шт	70
4	Настил линолеума	1 м2	165
5	Настил ДВП	1 м2	75
Установка приборов учета
1	Установка приборов учета на трубы d=15-20 мм на ГВС и ХВС без фильтра	1 шт	600
2	Установка приборов учета на трубы d=15-20 мм на ГВС и ХВС с фильтром	1 шт	620

3.21 Неисправности печей, причины и методы их устранения

Таблица 25

N п/п	Вид неисправности, внешнее проявление	Вероятная причина неисправности	Метод устранения не- исправности
1	2	3	4
1	Постепенное ослабление тяги. Слабое горение топлива, при открытой топочной дверке дым поступает в помещение	Засорение дымоходов или дымовых каналов (труб).	Полная чистка печи от сажи, удаление из каналов обвалившейся кладки, раствора и т.п.
2	Внезапное резкое ослабление тяги, из трубы выбивается тонкая струйка дыма	Обрушение рассечки, перекрыши или другой части печи	Устранить место повреждения проверкой тяги в дымоходах, начиная с дымовой трубы. Для этого вначале необходимо сжечь бумагу над вьюшкой, затем в прочистном отверстии под трубой и т.д. Изменение тяги укажет на место повреждения. При обрушении кирпичей необходимо их извлечь, разобрать кладку и восстановить разрушенное место
3	Полное отсутствие тяги при растопке печи	В дымовой трубе и дымоходах находится холодный воздух	Сжечь над вьюшкой или в месте, предусмотренном для чистки, бумагу, стружку и т.п.
4	При ветре дым выбивается в помещение через топочную дверку и конфорки плиты	Тяга в трубе не- достаточна. Каналы трубы размещены в зоне ветрового подпора	Нарастить дымовую трубу с таким расчетом, чтобы ее оголовок был выведен из зоны ветрового подпора
5	Из дымовой трубы стекает вода, труба и дымообороты покрываются влагой. Часть влаги выходит на наружную поверхность трубы в виде темных пятен	Температура отходящих газов ниже температуры конденсации водяных паров в дымовой трубе	Поднять температуру отходящих газов на выходе из канала (трубы) на 15 град. С выше точки росы, для чего: а) сократить длину дымооборотов в печах с большим числом дымооборотов; б) в печах с малыми размерами топливника увеличить его размеры и поставить колосниковую решетку большего сечения с целью возрастания количества теплоты; в) увеличить толщину стенок канала (трубы) или утеплить их на чердаке и над крышей слоем теплоизоляции необходимой толщины; г) использовать для топки сухой вид топлива; д) уменьшить сечение дымооборотов до нормативных значений
6	Выпадение топочных дверок	Дверки установлены без лапок или закреплены не лапками, а проволокой, которая перегорела	Разобрать кладку вокруг дверок, извлечь их, наклепать лапки. Поставить дверку на место и заделать кладку вокруг нее
7	Наличие тяги при закрытой вьюшечной задвижке	Движок до конца не заходит в рамку или имеются щели между рамкой и кладкой	Разобрать кладку над задвижкой, извлечь задвижку и очистить пазы. При наличии щели между рамкой и кладкой заложить ее стальной полоской и замазать глиной
8	Стенки печи не прогреваются даже после длительной топки	Дымообороты покрыты толстым слоем сажи или холодный воздух по- ступает в дымо- обороты через щели в основании печи	Произвести чистку печи, проверить дно дымооборотов и при наличии щелей замазать их раствором
9	Появление в кладке сквозных трещин, не поддающихся заделке	Кладка произведена без перевязки швов в нескольких рядах подряд; между приборами и кладкой отсутствуют необходимые зазоры; на печь оказывают давление элементы здания, дающего осадку; основание выполнено без учета требований норм и правил	В зависимости от обнаруженных причин: а) переложить кладку, соблюдая перевязку швов; б) извлечь приборы и установить их снова с соблюдением зазоров; в) устранить давление на печь, убрав давящий элемент; г) расшить трещины и затереть их раствором; д) при повторном появлении трещин или их расширении переложить печь, установив надежное основание (фундамент)
10	Край кухонной плиты при нагреве приподымается	Противоположный край плиты прижат кладкой	Извлечь плиту и уложить ее свободно
11	Сильный перегрев отдельных участков печи	Разрушение от- дельных кирпичей	Сменить разрушенные кирпичи новыми. При появлении прогрев в большом количестве печь подлежит перекладке

3.22 Сравнительная характеристика организаций, занимающихся управлением недвижимостью

Цель организаций - работа по обеспечению сохранности и надлежащему использованию жилищного фонда, а также осуществление общественного контроля за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями и содержания жилых домов.

ТСЖ (товарищество собственников жилья) - признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ действует на основании устава, заключает договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и договора на оказание коммунальных услуг. Существует два способа заключения договоров:

1. заключение договора непосредственно с предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, и с подрядными организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

2. заключение договора с управляющей компанией, которая будет отвечать за поставку коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Положительные стороны товариществ собственников жилья (ТСЖ):

· Заинтересованность собственников жилищного фонда в эффективном управлении;

· Предоставление льгот по коммунальным услугам;

· Заинтересованность в энергосбережении;

· Решение общих управленческих затрат на общем собрании;

· Заинтересованность жилищного фонда в финансовых результатах;

· Благоустройство придомовой территории;

· Обеспечение безопасность квартир, подъездов и дома в целом;

· Создание новых рабочих мест по месту жительства;

· Решение управленческих и экономических задач на микроуровне.

Отрицательные стороны ТСЖ:

· Нехватка квалифицированных управляющих;

· Нерегулярный текущий ремонт;

· Расчет за коммунальные услуги идет со всего дома, т.е. за задолжников перед поставщиками услуг отвечают добросовестные плательщики.

РЭУ - ремонтно-эксплуатационные управления проводят работы по содержанию и ремонту жилого фонда. Она владеет землей, местами общего пользования. За обслуживание взимает плату с владельцев квартир. Жильцы никак не участвуют в управлении. Специальная организация отвечает за содержание жилого дома и за общее управление. Необходимые услуги оказывают другие организации, с которыми заключаются соответственные договоры.

Положительные стороны ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ):

· Предоставление льгот;

· Исторически сложившиеся разделения территорий административных округов на объекты обслуживания;

· Отсутствие конкуренции;

· Поддержка со стороны администрации муниципалитета.

Отрицательные стороны РЭУ:

· Несвоевременное оказание услуг;

· Низкая квалификация персонала;

· Строгое определение времени работы;

· Отсутствие заинтересованности сотрудников в финансовых результатах;

· Фиксированная заработная плата;

· Нерегулярное выполнение ремонта жилого фонда;

· Отсутствие мотивации проведения стратегии развития предприятия, расширение бизнеса, увеличения прибыли;

· Текучесть кадров из-за низкой заработной платы;

· Не охраняемые подъезды, стоянки и дома в целом;

· Субъективная система контроля качества, основанная на личных взаимоотношениях проверяющего и проверяемого.

Управляющая компания - коммерческая организация, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом, собирает платежи с собственников за коммунальные услуги и содержание и ремонт помещений, самостоятельно решает вопросы по предоставлению коммунальных услуг и по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Положительные стороны управляющих компаний (УК):

· Наличие базы: мощные фонды, техническое оборудование;

· Гибкий график работы;

· Индивидуальный подход к клиенту;

· Широкий спектр услуг;

· Квалифицированный персонал;

· Применение энергосберегающих технологий;

· Постановка более глобальных целей;

· Регулярный ремонт жилищного фонда;

· Высокая заработная плата;

· Создание резервного фонда, направленного на оздоровление сотрудников компании;

· Предоставление льгот на коммунальные услуги;

· Заинтересованность сотрудников в финансовых результатах;

· Увеличение детских площадок, санкционирование мест стоянки автомобилей;

· Охрана дома и прилегающих территорий;

· Объективная система контроля качества, основанная на критериях качества (базовые: «улучшилось», «осталось без изменений», «ухудшилось»);

· Деятельность всей вертикали управления жилищным фондом застимулирована по результатам труда.

3.23 Анализ эффективности приватизации жилого фонда

Предпосылки принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»

Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это часть жилищной реформы. Закон о приватизации жилищного фонда открыл путь к принятию Закона РФ от 24.12.1992 года « Об основах Федеральной жилищной политики», который регулирует отношения в процессе эксплуатации и ремонта жилого дома, возникшие с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности и ее различных форм.

Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991 года начинается с преамбулы, объясняющей цели и принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов:

«Настоящий закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».

Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье, которая преобладала над другими формами собственности. Государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма.

Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материального положения семьи, но такие благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского государства на их содержание.

Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала как затратный механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.

В решении жилищной проблемы негосударственным структурам - кооперативному и индивидуальному строительству жилых домов и таким же разновидностям жилищных фондов отводилось незначительное место по сравнению с государственным и общественным секторами экономики.

Впервые возможность приобретения гражданином права собственности на отдельную квартиру в многоквартирном жилом доме была предусмотрена в Положении о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1959 года. Гражданам разрешалось объединяться по месту их работы или постоянного жительства в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков для совместного строительства своими силами на началах трудовой взаимопомощи многоквартирных жилых домов. Каждый из них получал право собственности на одну отдельную квартиру в выстроенном доме. Места общего пользования, инженерное оборудование всего дома передавалось в общую совместную собственность. Однако, в связи с прекращением отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в большинстве городов (в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.1962 года» Об индивидуальном и кооперативном строительстве») такая форма собственности на жилье не получила распространения.

Правовое регулирование, связанное с осуществлением этого права собственности, в то время осталось неразработанным. Советское государство, юридически приняв на себя обязанность оказывать гражданам, содействие в строительстве жилья на свои средства, по сути, начиная с 1962 года, сдерживало объемы такого строительства.

Средства, которые государство выделяло на жилищное строительство, создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой одного члена семьи в течение 4,4 года.

Одним словом, уровень материального положения граждан не позволял им активно участвовать в строительстве жилья на свои средства. Большая часть трудящихся социально были привязаны в решении жилищной проблемы к государству, его хозяйственным и некоммерческим организациям, что использовалось работодателями в своих целях.

Из года в год росла задолженность государства перед семьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания для многих очередников переваливали за 10- 15 лет.

Предпринятая в годы перестройки попытка решения жилищной проблемы лишь приостановила неуклонное сползание вниз по социальной лестнице. Были повторены строительные показатели 60-х годов. К структуре традиционно нуждающихся в улучшении жилищных условий добавилось огромное число тех, кто вообще не имеет жилплощади: военнослужащие и члены их семей, уволенные с военной службы в запас или отставку, в связи с выводом Вооруженны...