Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

ПЛАНИРОВАНИЕ на предприятии строительства:

проектно-ориентированный подход к управлению

Учебное пособие

В.Я. Орлов

Казань 2008

В.Я. Орлов Планирование на предприятии строительства: Проектно-ориентированный подход к управлению: Учебное пособие, Научный редактор - профессор, д.э.н. Г.М. Загидуллина, Казань: КГАСУ, 2008 г. - 105 с.

Печатается по решению Редакционно-издательского совета КГАСУ

В учебном пособии обоснованы возможности формирования проектно-ориентированной системы управления на предприятии строительства.

Рассмотрены типы проектов, содержание жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта, вопросы окружения проекта, взаимоотношения участников проекта.

Особое внимание уделено содержанию предынвестиционной фазы проекта, в частности, вопросам подготовки тендерной, градостроительной документации, формированию исходно-разрешительной документации, проведению изыскательских работ, а также завершающей стадии инвестиционного цикла - контролю и надзору в строительстве.

Учебное пособие предназначено для студентов, аспирантов и научных работников вузов экономических специальностей, а также будет полезно широкому кругу специалистов, представляющих инвесторов, заказчиков, подрядчиков и других участников реализации инвестиционно-строительных проектов.

Библиогр.: 18 назв: табл.1; рис.12

Рецензенты: Заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, Генеральный директор Государственного унитарного предприятия Республики Татарстан «Головная территориальная проектно-изыскательская, научно-производственная фирма «Татинвестгражданпроект», к.э.н., доцент И. Э. Файзуллин.

Кафедра экономики и управления в городском хозяйстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета (зав. кафедрой - доктор экономических наук, профессор Романова А.И.

СОДЕРЖАНИЕ

1. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

2. ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Получение земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта

2.2 Получение земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта

2.3 Подготовка правоустанавливающих документов

3. ПОЛУЧЕНИЕ ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

3.1 Топографическая съемка участка строительства

3.2 Градостроительный план земельного участка

3.3 Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

4. АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ

4.1 Эскизное проектирование

4.2 Технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения

4.3 Инженерные изыскания

4.4 Подготовка проектной документации

5. СОГЛАСОВАНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И РЕЗУЛЬТАТОВ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

6.1 Представление документов для проведения государственной экспертизы

6.2 Проверка документов, представленных для проведения государственной экспертизы

6.3 Проведение государственной экспертизы

6.4 Результаты государственной экспертизы

6.5 Государственные эксперты

6.6 Размер платы за проведение государственной экспертизы

7. ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

8. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПРЕДЫНВЕСТИЦИОННОЙ ФАЗЫ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

строительство проект документация проектирование

Инвестиционно-строительная деятельность - это практическая деятельность государства, юридических и физических лиц по аккумулированию финансовых ресурсов в виде инвестиций в основной капитал в целях их эффективного использования в процессе воспроизводства основных фондов производственного и непроизводственного назначения.

Функционирование инвестиционно-строительного комплекса основано на реализации его участниками огромного количества разнообразных инвестиционно-строительных проектов, каждый из которых, несмотря на некоторую схожесть с другими в силу принадлежности к одной отрасли, имеет свою специфику и, следовательно, неповторимую индивидуальность.

Результатами реализации инвестиционно-строительных проектов, как правило, выступают объекты недвижимости различного назначения, значительную часть которых составляют жилые дома либо целые жилые комплексы.

Реализация инвестиционно-строительного проекта - достаточно сложный процесс. На каждом его этапе лица, осуществляющие реализацию проекта, сталкиваются с большим числом проблем, вызванных как внутренними, так и внешними факторами.

Сложности у заказчика (застройщика) появляются уже на самой ранней (предынвестиционной) фазе реализации инвестиционно-строительного проекта, когда возникает необходимость получения и согласования исходно-разрешительной документации в различных учреждениях муниципального образования.

Целью разработки учебного пособия является разработка модели процесса обоснования, получения и применения исходно-разрешительной документации в рамках предынвестиционной фазы инвестиционно-строительного проекта.

Для этого:

v Рассмотрено содержание жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта;

v исследованы состав и содержание работ предынвестиционной фазы реализации инвестиционно-строительного проекта;

v определены сроки прохождения отдельных этапов, определены подходы к разработке оптимального графика предынвестиционной фазы инвестиционно-строительного проекта.

Информационной базой явились Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, СНиПы Российской Федерации, Положения о муниципальных учреждениях города Казани и государственных учреждениях Республики Татарстан.

Основное содержание работы

На основании определенных в первой главе данного пособия основных этапов жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта в последующих главах раскрывается смысл и содержание одного из важнейших этапов - предынвестиционной фазы инвестиционно-строительного проекта.

Начало этого этапа связано с предоставлением застройщику через аукцион земельного участка, находившегося до этого в собственности муниципального образования, в целях строительства на нем объекта недвижимости. Далее в работе определяется состав, содержание и пути получения исходной информации, на основании которой впоследствии осуществляется архитектурно-строительное проектирование.

В пособии рассмотрен процесс подготовки и согласования проектной документации, его стадийность, а также работы, выполняемые на этом этапе, но напрямую не связанные с архитектурно-строительным проектированием, такие как получение в эксплуатирующих организациях технических условий подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также проведение инженерных изысканий на участке предполагаемого строительства.

Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе, положительное заключение которой является обязательным условием получения застройщиком разрешения на строительство.

Схемы, представленные в работе, содержат полную информацию об участниках предынвестиционной фазы строительства, в том числе и о муниципальных и государственных учреждениях, об их функциях и формах их взаимодействия с застройщиком. Эти схемы, основанные на реальных сроках прохождения застройщиком тех или иных этапов жизненного цикла проекта, позволяют ясно и четко смоделировать весь процесс получения исходно-разрешительной документации и применения ее на последующих стадиях реализации инвестиционно-строительного проекта.

1. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Каждый инвестиционно-строительный проект, независимо от его сложности и объема работ, необходимых для его выполнения, проходит в своем развитии определенные состояния: от состояния, когда «проекта еще нет», до состояния, когда «проекта уже нет».

Начало проекта чаще всего связывают с началом его реализации и началом вложения денежных средств в его выполнение.

Окончанием существования проекта может быть:

v ввод в действие объектов, начало их эксплуатации и использования результатов выполнения проекта;

v перевод персонала, выполнявшего проект, на другую работу;

v достижение проектом заданных результатов;

v прекращение финансирования проекта;

v начало работ по внесению в проект серьезных изменений, не предусмотренных первоначальным замыслом;

v вывод объектов проекта из эксплуатации.

Промежуток времени между моментом появления проекта и моментом его ликвидации называется жизненным циклом проекта (проектным циклом).

Жизненный цикл проекта является исходным понятием для исследования проблем финансирования работ по проекту и принятия соответствующих решений.

Состояния, через которые проходит проект, называют фазами (этапами, стадиями). Универсального подхода к разделению процесса реализации проекта на фазы не существует. Решая для себя такую задачу, участники проекта могут руководствоваться своей ролью в проекте, своим опытом и конкретными условиями выполнения проекта. Поэтому на практике деление проекта на фазы может быть самым разнообразным - лишь бы такое деление выявляло некоторые важные контрольные точки, во время прохождения которых просматривается дополнительная информация и оцениваются возможные направления развития проекта.

В свою очередь, каждая выделенная фаза (этап) может делиться на фазы следующего уровня (подфазы, подэтапы) и т.д.

Выполнение дополнительных этапов в крупных проектах связано не только с большой продолжительностью строительства этих объектов (10-15 лет), но и необходимостью более тщательного согласования действий организаций - участниц проекта.

Реализация проекта требует выполнения определенной совокупности мероприятий, связанных с проработкой возможности реализации проекта, разработкой технико-экономического обоснования и рабочего проекта, контрактной деятельностью, организацией и финансированием работ по проекту, созданием новых технологий, планированием ресурсов и хода работ над проектом, закупкой материалов и оборудования, а также строительством и сдачей готовых объектов в эксплуатацию.

Работы по реализации проекта часто группируются по следующим двум признакам: основная деятельность по проекту и обеспечение проекта.

Такое разделение работ не совпадает с разбивкой проектов на фазы и этапы, поскольку и основная, и обеспечивающая деятельность могут совмещаться во времени.

К основной деятельности по проекту относятся:

v предынвестиционные исследования;

v планирование проекта;

v разработка проектно-сметной документации;

v проведение торгов и заключение контрактов;

v строительно-монтажные работы;

v выполнение пуско-наладочных работ;

v сдача проекта;

v эксплуатация проекта, выпуск продукции;

v ремонт оборудования и развитие производства;

v демонтаж оборудования (закрытие проекта).

Деятельность по обеспечению проекта также довольно разнообразна. Для простоты целесообразно сгруппировать ее по видам обеспечения:

v организационное;

v правовое;

v кадровое;

v финансовое;

v материально-техническое;

v коммерческое (маркетинг);

v информационное.

Все перечисленные и многие другие не указанные здесь работы, выполняемые в процессе реализации проектов, протекают взаимозависимо во времени и пространстве. Однако четкое однозначное распределение этих работ (а значит, фаз и этапов выполнения проекта) в логической последовательности и во времени в общем случае практически невозможно.

Однако, выявить определенные закономерности все же удается.

Каждая фаза разработки проекта имеет свои цели и задачи. «Российское» содержание фаз жизненного цикла проекта не всегда совпадает текстуально, но ни в одном из элементов не противоречит «западному» подходу.

Разработка концепции проекта

На этом этапе определяются конечные цели проекта и выявляются пути их достижения. При этом предполагается возможность задания альтернативных наборов целей, при формировании которых должны учитываться, наряду с экономическими, также социальные, политические и технические факторы. Важным требованием при определении целей проекта является возможность их количественной оценки по объемам, срокам, размерам прибыли.

Оценка жизнеспособности проекта

Проводится краткое (предварительное) технико-экономическое обоснование проекта. Обычно рассматриваются одна - две альтернативы, разработанные на предыдущем этапе. Каждая альтернатива оценивается по критериям стоимости и прибыли. На этом этапе устанавливаются граничные условия, формируются конкретные цели и ограничения, а также (на основе статистики по объектам - аналогам) предварительно оценивается стоимость проекта (точность оценки - 25-40 процентов). Результатом этапа оценки жизнеспособности является обоснование преимуществ одной альтернативы перед другой.

После принятия решения о начале работ по проекту рассматривается вопрос о руководстве работами по его реализации.

Планирование проекта

После определения жизнеспособности проекта и решения о начале его осуществления следует составить в письменной форме «План работ» по проекту.

План представляет собой структурно определенную последовательность этапов работ, ведущих к достижению уже определенного комплекса целей. Он должен показывать, кто и что должен делать, в какие сроки и каким образом и включать все необходимые решения. План становится инструментом для работы со всеми участниками проекта и является предпосылкой для составления подходящего календарного графика этих работ и точной оценки их стоимости.

План реализации проекта разрабатывается с участием специалистов всех заинтересованных сторон, что способствует его реальности.

Окончательный план выполнения проекта должен быть одобрен, после чего он направляется всем участникам проекта. На этом же этапе решаются вопросы создания организации для работы над проектом (команды проекта).

Руководителю проекта следует помнить, что планирование является непрерывным процессом.

Разработка технических требований

В ходе этого этапа осуществляется выбор эксплуатационных характеристик будущих объектов проекта.

Выбор и оформление земельного участка

На этом этапе заказчик, как правило, определяется с земельным участком предполагаемого строительства и оформляет право собственности (аренды) на полученный земельный участок. Этот этап может включать в себя также набор мероприятий по подготовке заказчиком необходимой информации для дальнейшего проектирования строительства объекта недвижимости на данном земельном участке.

На этом же этапе группа экспертов оценивает объем средств, которые потребуются на реализацию проекта.

Эта оценка проекта получила название факторной и соответствует самому началу работ по созданию проектно-сметной документации (степень готовности не превышает одного процента). Неточность оценки достигает
15-25 процентов.

Практика показывает, что достоверность оценок затрат в большей степени зависит от степени точности предварительной оценки проекта, чем от последующих этапов ее уточнения.

Не столь важно, что какие-то из этих факторов оценены слишком подробно: важнее убедиться, что не пропущены другие, пусть и рассмотренные с меньшим количеством подробностей.

Эскизное проектирование

На этой стадии утверждается состав работ по рабочему проектированию и начинается проектно-конструкторская деятельность. В начале этой фазы подбираются материалы, позволяющие начать разработку проекта. Корректируется и утверждается технико-экономическое обоснование, являющееся основой для проектирования.

На базе этой - исправленной и утвержденной - основы и формируется новая оценка затрат (так называемая приближенная), включающая и дополнительную информацию по проекту, поступающую к этому моменту. Приближенная оценка определяется на основе сведений об объемах работ при известной стоимости оборудования и материалов. Неточность оценки - 10-15%.

Контрактная фаза

Если продолжение работ по проекту утверждается, переходят к составлению так называемых квалифицированных требований, являющихся материалом для подготовки контракта и проведения рабочего проектирования. С этой целью подготавливается предварительное задание на проектирование.

В объявлении (декларации) о намерении проектировать объекты излагаются основные характеристики объектов, указывается место строительства и налагаемые ограничения.

Отбор потенциальных исполнителей проекта производится следующим образом. Обычно предварительно выбираются несколько фирм - претендентов, которые приглашаются для переговоров (торгов). Переговоры ведет группа экспертов, при этом каждый эксперт оценивает претендента самостоятельно по следующим критериям: архитектурные и функциональные достоинства представленных предпроектных проработок; стоимостные показатели по будущей стройке; реальные архитектурные (инженерные) возможности фирмы; надежность фирмы как партнера по ранее осуществленным проектам; финансовое положение.

На основании результатов торгов оформляется контракт с выбранной проектной организацией. Контракт включает в себя график и задание на проектирование. Затем переходят к выбору и утверждению окончательного варианта проекта. На этом этапе разрабатывается в полном объеме технико-экономическое обоснование проекта и составляется задание на рабочее проектирование.

Выбор и оформление отношений с подрядными организациями и фирмами - последний этап контрактной фазы проекта.

Одновременно с заключением контракта с проектной организацией, аналогичные мероприятия осуществляются с подрядными строительными фирмами, а также фирмами - поставщиками оборудования и материалов.

Фаза реализации проекта

Эту фазу принято делить на две подфазы:

v детальное (рабочее) проектирование и поставки;

v строительство.

Крупные строительные фирмы часто берутся за выполнение обоих подфаз. Другие специализируются по одной из них.

На этой стадии подвергается риску небольшая сумма денег. Вплоть до момента начала финансирования проекта в целом и продолжения работ по рабочему проектированию и поставкам, проект может быть прекращен со сравнительно небольшими затратами. После начала серьезной работы ее завершение связано со значительными издержками. Утвержденный, а затем закрытый ввиду катастрофических прогнозов проект может оказаться «единственным в карьере» виновных в этом ответственных исполнителей.

При необходимости (для «подстраховки») можно предусмотреть дополнительную стадию утверждения проектных разработок и оценки затрат.

Строительная подфаза реализации проекта предполагает осуществление:

v закупок строительных материалов, изделий и конструкций;

v найма рабочих;

v аренды строительного оборудования;

v выполнения строительных, монтажных и пусконаладочных работ;

v сдачи-приемки готовых объектов в эксплуатацию.

Продолжительность отдельных этапов процесса выполнения проекта может меняться в широком диапазоне (от 0,5 до 10 лет) в зависимости от сложности проекта и условий его реализации.

Завершающая фаза или окончание проекта

На этой фазе достигаются конечные цели проекта, осуществляется подведение итогов и разрешение конфликтов и закрытие проекта. Основное содержание работ этой фазы в следующем:

v планирование процесса завершения проекта;

v эксплуатационные испытания окончательного продукта проекта;

v подготовка кадров для эксплуатации объекта;

v подготовка документации, сдача объекта заказчику и ввод его в эксплуатацию;

v оценка результатов проекта и подведение итогов;

v подготовка итоговых документов;

v закрытие работ и проекта;

v разрешение конфликтных ситуаций;

v реализация оставшихся ресурсов;

v накопление фактических и опытных данных для последующих проектов;

v расформирование команды проекта.

Заметим, что последние три фазы могут выполняться с совмещением работ во времени по последовательно-параллельной схеме.

Следует еще раз отметить, что такое деление на этапы жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта является достаточно условным. Тем не менее, содержание любого более или менее полноценного проекта во всех случаях является общим и логически вытекает из действующего механизма регулирования экономики той страны, где проект реализуется.

1. Из каких фаз состоит жизненный цикл:

А) инициация, разработка, реализация, регулирование;

B) бизнес-план, планирование, контроль, регулирование;

C) концепция, разработка, реализация, завершение;

D) концепция, проектирование, строительство, испытание, завершение.

2. Проект это -:

А) ограниченное во времени, целенаправленное изменение системы ….;

B) циклическая деятельность не имеющая заранее определенного конца….;

С) комплект технической, экономической и организационной документации….;

D) реализация какой-либо идеи, направленной на создание продукта…

3. Жизненный цикл проекта - это:

A) развитие уже созданного проекта с учетом стратегии развития строительной отрасли;

B) замысел и начальная фаза реализации, отражающие экономическое регулирование;

C) совокупность ступеней развития, от начала проекта до его завершения;

D) конечная фаза проекта, отражающая полное соответствие ТЭО.

4. Состояния, через которые проходит проект называются:

A) фазами;

B) этапами;

C) периодами;

D) операциями.

5. Кто принимает решения о разработке ТЭО:

A) генеральный подрядчик;

B) проектная организация;

C) подрядчик;

D) заказчик.

6. На начальной фазе проекта определяется:

A) средства реализации;

B) стоимость реализации проекта;

C) результат реализации проекта;

D) эффективность проекта.

7. Какие работы выполняются в ходе фазы реализации проекта:

A) формирование команды проекта;

B) определение и сравнительная оценка альтернатив;

C) назначение руководителя проекта;

D) организация проведения торгов и заключение контракта.

2. ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительство практически любого объекта недвижимости осуществляется на земельном участке, специально предназначенном для этих целей. И, следовательно, на начальном этапе реализации инвестиционно-строительного проекта одной из важнейших задач для заказчика (застройщика) является получение земельного участка для планируемого строительства.

На сегодняшний день чаще всего встречаются случаи, когда для строительства заказчику (застройщику) предоставляются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) с предварительным согласованием мест размещения объектов;

2) без предварительного согласования мест размещения объектов.

2.1 Получение земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта

Еще несколько лет назад основная часть земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для строительства предоставлялась лишь путем предварительного согласования мест размещения объектов. Однако законодательство постоянно меняется, и на сегодняшний день земельные участки для строительства в большинстве своем приобретаются на аукционах.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется крайне редко, например, в случае строительства объекта недвижимости, необходимость появления которого напрямую связана с нуждами города и горожан.

В таком случае земельный участок не передается в собственность и не сдается в аренду инвестору (застройщику), а лишь резервируется за ним на срок, который не может превышать трех лет. В течение этого времени инвестор должен выполнить все условия и решить все задачи, поставленные перед ним Исполнительным комитетом муниципального образования. Как правило, задачи бывают напрямую связаны с нуждами города, а их решение требует от инвестора достаточно серьезных денежных вложений. Лишь в этом случае инвестор может рассчитывать на дальнейшее получение земельного участка в аренду, а уже когда объект недвижимости будет построен - оформления земельного участка в собственность.

Процесс предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с выбора земельного участка.

Гражданин или юридическое лицо (инвестор, заказчик), заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в муниципальное учреждение Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани
(МУ КЗИО) с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

МУ КЗИО по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

МУ КЗИО обязан проинформировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях - и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

Акт о выборе земельного участка должен быть согласован с Управлением архитектуры и градостроительства города Казани.

Следующим этапом является принятие Исполнительным комитетом муниципального образования решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, либо об отказе в размещении объекта.

В течение семи дней со дня утверждения такого решения его копия с приложением границ земельного участка выдается заявителю.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. В случае признания судом недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный комитет муниципального образования города Казани на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении (резервировании) земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении. Такое решение (или выписка) из него в семидневный срок со дня его принятия выдается заявителю.

При предоставлении испрашиваемого земельного участка в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение о соответствующей форме изъятия такого земельного участка.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд. В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, суд в своем решении обязывает орган, выдавший отказ, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

2.2 Получение земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта

Получение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов предполагает участие заказчика (застройщика) в аукционных торгах по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды такого участка. В случаях, если на земельном участке предполагается жилищное строительство, проведение аукционных торгов является обязательным условием его продажи или продажи права на заключение договора аренды этого земельного участка.

На аукционные торги земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, выставляются МУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани» (КЗИО).

Перед тем как выставить земельный участок на продажу, КЗИО обязан провести определенный комплекс работ по формированию такого участка, включающий в себя:

v подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

v определение разрешенного использования земельного участка;

v определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, основанных на результатах инженерных изысканий;

v определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка, является Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.

Кадастровая карта (план) содержит: кадастровый номер земельного участка; адрес земельного участка; площадь участка; категорию земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и его отдельных частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель; наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.

Аукцион по продаже земельного участка является открытым по составу участников и форме подачи заявок. В качестве организатора аукциона может выступать Комитет земельных и имущественных отношений либо любая другая специализированная организация, с которой заключается договор. В городе Казани проведением аукционов по продаже земельных участков занимается МУП «Городской центр аудита и консалтинга».

МУ КЗИО, осуществляющий продажу земельного участка или права на заключение договора аренды такого участка, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»), которая устанавливается в пределах от одного до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

Не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона его организатор публикует в местных печатных изданиях извещение о проведении аукциона (в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации), а также размещает указанное сообщение на официальном сайте Комитета земельных и имущественных отношений www.kzio.kzn.ru в сети «Интернет».

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать следующие сведения:

v наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер контактного телефона организатора аукциона;

v наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер контактного телефона органа государственной власти или местного самоуправления, принявшего решение о проведении аукциона;

v указание официального сайта, на котором размещено извещение о проведении аукциона;

v место, дату, время проведения аукциона;

v информацию о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение;

v начальную цену предмета аукциона (начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы);

v «шаг аукциона»;

v форму заявки на участие в аукционе, порядок приема, адрес места приема, дату и время начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

v размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета для перечисления задатка в случае необходимости внесения задатка для участия в аукционе.

Также в извещении могут указываться требования к проектно-сметной документации, необходимость ее согласования с различными организациями, сроки окончания строительства и другие существенные условия договора.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об этом он обязан опубликовать в течение трех дней в печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Также извещение об отказе в проведении аукциона размещается организатором на официальном сайте в сети «Интернет», на котором было размещено извещение о проведении аукциона. В такие же сроки организатор обязан известить всех участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить внесенные ими задатки.

Заявки от лиц, изъявивших желание принять участие в аукционных торгах, принимаются при обязательном наличии следующих документов:

1) Физические лица представляют:

v платежный документ оплаты задатка с отметкой банка об исполнении;

v документ, удостоверяющий личность;

v нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки;

v опись представленных документов в двух экземплярах.

2) Предприниматели без образования юридического лица представляют:

v платежный документ оплаты задатка с отметкой банка об исполнении;

v документ, удостоверяющий личность;

v нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки;

v нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица;

v опись представленных документов в двух экземплярах.

3) Юридические лица представляют:

v платежный документ оплаты задатка с отметкой банка об исполнении;

v нотариально заверенные копии учредительных документов;

v нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке на налоговый учет, свидетельства о присвоении кодов ОКПО, ОКВЭД;

v решение соответствующего органа управления юридического лица о приобретении недвижимого имущества (в случае, если это необходимо в соответствии с учредительными документами юридического лица и законодательством государства, в котором зарегистрировано юридическое лицо). Если на приобретение имущества не требуется решения соответствующего органа, то представляется бухгалтерский баланс и справка за подписью первого лица о том, что на приобретение имущества согласия не требуется;

v сведения о доле РФ, субъекта РФ, муниципального образования в уставном капитале юридического лица;

v копию приказа о назначении директора, заверенную печатью юридического лица и подписью уполномоченного лица;

v документ, удостоверяющий личность;

v опись представленных документов в двух экземплярах.

В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется надлежащим образом оформленная доверенность и документ, удостоверяющий личность.

Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.

Заявителю может быть отказано в участии в аукционе в случае предоставления неполного перечня документов для участия в аукционе либо предоставления недостоверных сведений, в случае непоступления задатка на счет, указанный в оповещении о проведении аукциона, а также в случае, если в соответствии с федеральными законами заявитель не имеет права приобретать в собственность земельные участки.

Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.

Организатор аукциона в течение одного дня после подписания протокола приема заявок обязан уведомить о принятом решении заявителей, признанных участниками аукциона. В течение этого же срока должны быть уведомлены и заявители, не допущенные к участию в аукционе. Задатки возвращаются в течение трех дней с момента оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.

Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок, задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором и победителем аукциона в день проведения. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора. В протоколе также указываются:

v предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;

v победитель аукциона;

v цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

В течение 3 - 5 дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем. Внесенный победителем задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка.

Аукцион признается несостоявшимся в случае, если:

v в аукционе участвовали менее двух участников;

v после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

В случае, если аукцион признан не состоявшимся, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом условия аукциона могут быть изменены.

Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте в сети «Интернет», на котором было размещено извещение о проведении аукциона.

2.3 Подготовка правоустанавливающих документов

Протокол о результатах аукциона является основанием для заключения с победителем аукциона договора аренды земельного участка или договора купли-продажи земельного участка в сроки, определенные организатором аукциона.

Договор, как правило, заключается в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона, а оплата денежными средствами производится в течение десяти банковских дней с момента заключения договора.

Договор купли-продажи (аренды) является основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок (аренды земельного участка) в Управлении Федеральной регистрационной службы по РТ, которое устанавливает следующие требования к составу документов для государственной регистрации:

1) Права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства:

v заявление от обеих сторон сделки;

v документ об оплате государственной пошлины;

v документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя);

v документы юридического лица:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

- учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями, если они вносились;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица со свидетельствами о внесении изменений и дополнений, если они вносились;

- документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении и т.п.) со всеми изменениями;

- документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием ИНН;

- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

v опубликованное извещение о проведении торгов;

v решение органа, полномочного отчуждать земельный участок, о предоставлении земельного участка путём проведения торгов;

v протокол о результатах торгов с указанием, что участниками торгов были два или более лица;

v договор продажи земельного участка в собственность, передаточный акт, если составление данных документов предусмотрено протоколом о результатах торгов;

v выписка из государственного земельного кадастра с планом земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

v доверенность, если ведение дел поручено представителю;

v дополнительные документы в случаях, установленных законом:

- справка государственного органа (организации) по учету объектов недвижимости об отсутствии на земельном участке зданий, строений, сооружений;

- отчет независимого оценщика об оценке объекта недвижимости;

- если в качестве организатора торгов выступала специализированная организация - договор органа, полномочного распоряжаться земельным участком (собственника земельного участка), с данной организацией.

2) Права аренды земельного участка, предназначенного для строительства:

v заявление от обеих сторон сделки;

v документ об оплате государственной пошлины;

v документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя);

v документы юридического лица:

- учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями, если они вносились;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица со свидетельствами о внесении изменений и дополнений, если они вносились;

- документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении и т.п.) со всеми изменениями;

- документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием ИНН;

- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

v опубликованное извещение о проведении торгов;

v решение органа, полномочного отчуждать земельный участок, о предоставлении земельного участка путём проведения торгов;

v протокол о результатах торгов с указанием, что участниками торгов были два или более лица;

v договор аренды земельного участка;

v выписка из государственного земельного кадастра с планом земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

v доверенность, если ведение дел поручено представителю;

v дополнительные документы в случаях, установленных законом:

- справка государственного органа (организации) по учету объектов недвижимости об отсутствии на земельном участке зданий, строений, сооружений;

- отчет независимого оценщика об оценке объекта недвижимости;

- если в качестве организатора торгов выступала специализированная организация - договор органа, полномочного распоряжаться земельным участком (собственника земельного участка), с данной организацией.

...