Маркетинг недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт открытого дистанционного образования

Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, Е.Ю. Есин, В.В. Ноздрин

Маркетинг недвижимости

Утверждено редакционно-издательским

советом университета в качестве

учебного пособия

Нижний Новгород - 2005



ББК 65.9(2)-2

М 27

Хавин Д.В., Овчинников П.А., Есин Е.Ю., Ноздрин В.В. Маркетинг недвижимости: Учебное пособие. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2005. - 102 с.

ISBN 5-87941-382-9

В учебном пособии изложены основные представления о недвижимости как товаре в маркетинговой деятельности, комплексном исследовании рынка недвижимости, его сегментации, формировании политики продаж, покупок и рыночной стратегии, разработке ценовой политики.

Пособие составлено в соответствии с Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования и предназначено для студентов заочной формы обучения по специальности 080111 «Маркетинг».

ББК 65.9(2)-2

ISBN 5-87941-382-9

© коллектив авторов, 2005,

© ННГАСУ, 2005



1. Сущность и характеристики объектов к недвижимости

На практике применяют разные принципы классификации (в том числе и разработанные за рубежом) в зависимости от происхождения и назначения объектов недвижимости. В частности, исходя из специфики России, необходимо понимать разницу между объектами недвижимости и основными фондами. До введения в действие первой части ГК РФ (с 1 января 1995 г.) в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие «объект недвижимости» отсутствовало, а использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) - составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в основе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды».

Основные фонды делятся на материальные и нематериальные (рис. 1). К материальным относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т.д. Не являются основными фондами временные сооружения, приспособления и устройства, затраты на возведение которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов.

Перечень нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, критерии, определяющие правомерность отнесения объекта к нематериальным активам, а также правила формирования информации о нематериальных активах определены Положением по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000.

Гражданский кодекс Российской Федерации - далее ГК РФ (ст. 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

В качестве объектов недвижимости не рассматриваются деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. По происхождению различают объекты недвижимости:

- созданные природой без участия человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой нас-только, что в отрыве от нее функционировать не могут.

	ОСНОВНЫЕ ФОНДЫ
	Нематериальные
	Материальные
Здания: - строительные и архитектурные объекты для создания производственного процесса; - склады, гаражи, сараи; - передвижные домики		Жилье: по возрастному признаку: - «старый» (дореволюционный) фонд; - фонд, расположенный рядом с промышленными предприятиями (1917-   1930 гг.); - «сталинский» фонд (1930-1950 гг.); - индустриальное домостроение «пер-   вого поколения» (60-е гг.) - «второго поколения»  (1970-1980 гг.) по типологии: - для постоянного проживания; - передвижные щитовые домики; - плавучие дома; - исторические памятники по материалу изготовления: - кирпичные; - монолитные; - панельные; - деревянные; - смешанного типа
Сооружения: - градостроительные; - энергообеспечивающие; - промышленные; - инфраструктурные; - специальные; - передаточные устройства; - экологические
Многолетние насаждения: - плодово-ягодные; - технические; - защитные; - озеленительные; - для ботанических садов; - для научно-исследовательских целей

Рис. 1. Основные фонды и их классификация

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Например, статуи весом несколько тонн, не скрепленные с фундаментом, или здания, установленные на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Специфической разновидностью объектов недвижимости является кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г. Определяет кондоминиум как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилья и иных целей (помещение) находятся в собственности граждан, юридических лиц РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности».

К общему имуществу относят: все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможна эксплуатация обособленными видами недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам; внешние стены и крыша здания; внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки); лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

Организационно-правовая форма кондоминиума может быть разной. Наиболее распространенными являются «жилищные кооперативы» и «товарищества собственников жилья».

Жилищный кооператив - организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник общего имущества в виде кооператива.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество). В такой организации каждый собственник обладает числом голосов, пропорциональным площади его обособленного жилья или стоимости вклада в строительство общего имущества.

Создавать ТСЖ необходимо на стадии строительства. Планировать создание будущего ТСЖ должен застройщик (действующий в интересах всех долевых застройщиков) и каждый долевой участник строительства при заключении договора о долевом участии. Здесь закладываются условия, правила и нормы, которые обеспечат не только правовой механизм отношений, но и необходимые всем участникам условия создания и функционирования ТСЖ.

Кондоминиум, как единый комплекс объектов недвижимости, объем прав собственника в кондоминиуме и сделки с ними подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

С точки зрения экономики объект можно рассматривать: как благо и как источник дохода (рис. 2). В экономической теории под понятием «благо» подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут выступать как предметы, так и действия (в данном случае - объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). При этом не делается различия между благами материального и нематериального характера.

Характеристики, определяющие сущность объектов недвижимости, можно разделить на общие и относящиеся к определенному объекту. Например, земля, как благо, выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности, социально-территориального развития российского общества. В качестве источника дохода земля является базой сельскохозяйственного производства, самостоятельным сложным (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями и т.д.) объектом инвестирования, частью национального богатства, базой налогообложения объектов недвижимости, источником природных ресурсов (единственным из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источник дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, жилищное строительство является косвенным источником дохода, т.к. способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительства объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и т.д.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 3), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов.

1. Стационарность, неподвижность - признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.



	Социальная потребность		Экономическая потребность
	Объект недвижимости
	Как благо		Как источник дохода
Полезность		Основные характеристики		Стоимость
				Цена
Совокупность юридических прав
				Совокупность юридических прав
				Показатели спроса и предложения
Характеристики статуса человека
				Средство производства

Рис. 2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Объекты недвижимости

Основные родовые признаки

Функциональные признаки

Стационарность, неподвижность

Материальность

Долговечность

Производственные объекты

Непроизводственные объекты

Связь с земной поверхностью

Натурально-вещественная форма

Участие в создании продукции, оказании услуг

Обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей

Невозможность перемещения в пространстве

Стоимостная форма

Частные признаки

Разнородность, уникальность, неповторимость и др. (определяются конкретными показателями в зависимости от объектов недвижимости)

Рис. 3. Признаки объектов недвижимости

3. Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России Строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая (рис. 4).

Объект недвижимости
		Объект гражданских прав
		Право собственности
		Право хозяйственного ведения
		Право оперативного управления
		Право доверительного управления
		Право застройки
		Право залога
		Право имущественного приобретения
		Реальная повинность
		Сервитуты
		Право по закону на земельные участки для лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения или иные объекты недвижимости, расположенные на этом участке
		Право пожизненного наследуемого владения
		Право бессрочного постоянного пользования и аренды
		Бремя содержания
	Материальный предмет		Экономический объект
	Очерченные границы		Товар
	Размер		Источник дохода для собственника
	Площадь
	Объем		Источник финансовой устойчивости собственника
	Качественные параметры

Рис. 4. Сущностные категории объектов недвижимости

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение эксплуатации приведут к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости, выделяют и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе пользования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.



2. Система классификаций объектов недвижимости

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух составляющих (рис. 5):

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их называют еще «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилые - малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектами жилой недвижимости могут также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческие - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены.

В соответствии с действующим порядком различают: консервацию и полное прекращение строительства. Решение о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

- при консервации - срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, ответственность за сохранность построенных объектов;

- при полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

2.1 Земельный участок - основа недвижимости

Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля - естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Все земли на территории РФ объединены в земельный фонд.

Земельный кодекс РФ в числе основных принципов земельного законодательства назвал деление земель на категории, которые различают по двум признакам:

- по основному целевому назначению;

- по правовому режиму использования и охраны.

Следовательно, категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим использования и охраны. Целевое назначение - это установленный законодательством порядок, условия и предел использования земель для конкретных целей. В ст. 7 ЗК РФ приводится разделение земель РФ на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения (гл. XIV ЗК РФ);

2) земли поселений (гл. XV ЗК РФ);

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (гл. XVI ЗК РФ);

4) земли особо охраняемых территорий и объектов (гл. XVII ЗК РФ);

5) земли лесного фонда (ст. 101 ЗК РФ);

6) земли водного фонда (ст. 102 ЗК РФ);

7) земли запаса (ст. 103 ЗК РФ).

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую и порядок перевода регламентируются как ЗК РФ, так и иными законами. В частности, ст. 8 ЗК РФ говорит, что решение о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, принимается Правительством РФ. Земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, и земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности переводятся в другую категорию по решению органов исполнительной власти субъектов РФ. В свою очередь, земли муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, могут быть переведены в другую категорию на основании решения органов местного самоуправления.

В отношении земель, находящихся в частной собственности, решение о переводе их в другую категорию принимается либо органами исполнительной власти субъектов РФ - для земель сельскохозяйственного назначения, либо органами местного самоуправления - для земель иного целевого назначения. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Правовой режим земель различных категорий формируется на основе глав XIV-XVIII ЗК РФ, в которых определяются состав, использование и порядок предоставления земель той или иной категории, выделяются виды земель с особым режимом использования и охраны.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями - имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Кроме сельскохозяйственных угодий в состав земель рассматриваемой категории входят земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая стоимость, определяемая в ходе оценки земель сельскохозяйственного назначения, имеет особое значение, так как непосредственно влияет на особенности использования сельскохозяйственных земель, в том числе для несельскохозяйственных нужд. Например, согласно ст. 79 ЗК РФ, для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель более высокого качества. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных, предусмотренных законодательством случаях.

Землями поселений, согласно ст. 83 ЗК РФ, признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования и кадастровая оценка земель поселений определяются в соответствии с зонированием их территорий, т.е. делением на территориальные зоны. Ст. 85 ЗК РФ и ст. 40 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены следующие виды территориальных зон в границах населенных пунктов:

- жилые;

- общественно-деловые;

- производственные (промышленные);

- инженерных и транспортных инфраструктур;

- рекреационные;

- сельскохозяйственного использования;

- специального назначения;

- военных объектов;

- иные территориальные зоны.

К одним из важных, новых для российского земельного законодательства правовых норм, содержащихся в ЗК РФ, относятся положения о пригородных зонах (ст. 86), которые служат резервом для развития города и характеризуются особым режимом использования земель.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и иного специального назначения, согласно ст. 87 ЗК РФ признаются земли, расположенные за чертой поселений и предназначенные для обеспечения соответствующих видов деятельности. Земли данной категории в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на ряд подкатегорий (земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта и т.д.) с особенностями правового режима, устанавливаемыми ст. 88-93 ЗК РФ и иными нормативными актами. Например, ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.95 № 153-ФЗ определяет понятия полосы отвода - земли железнодорожного транспорта, занимаемые земляным полотном, искусственными сооружениями, зданиями и устройствами, обеспечивающими функционирование железнодорожного транспорта - и охранных зон - земельных участков, необходимых для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ).

Земельный кодекс РФ выделяет следующие виды земель особо охраняемых территорий:

- особо охраняемых природных территорий;

- лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

- природоохранного назначения;

- рекреационного назначения;

- историко-культурного назначения;

- иные особо ценные земли.

Глава XVIII ЗК РФ регулирует правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и земель запаса.

Необходимо отметить, что к землям лесного фонда относятся как лесные земли (покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления), так и нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Наконец, земли запаса - это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ.

Земля приобретает или не приобретает цену в силу определенных экономических отношений, прежде всего формы собственности на средства производства и землю. В рыночной экономике цена земли - это капитализированная годовая земельная рента. Цена земли определяет размер инвестиций, направляемых на приобретение земли. Земля как объект инвестиций имеет определенное сходство со средствами труда. Оба данных вещественных фактора производства полностью участвуют в процессе производства продукции, услуг. Но земля, в отличие от средств труда, не подвержена износу, срок ее службы - величина неограниченно большая. При этом если стоимость и цена средств труда, в силу их воспроизводимости, как правило, снижается, то цена земли имеет тенденцию неуклонно возрастать в связи с ее естественной ограниченностью и постоянным вложением средств в землю.

В повседневной практике применяют термины «земля» и «земельный участок». Эти понятия не взаимосвязаны и имеют определенные различия. Термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный объект по целевому назначению.

Земельный кодекс определяет земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе - почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданский кодекс РФ дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Законом о кадастре земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе - поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об исполнении воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является участок, который может быть разделен на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Оборот земельных участков - переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок - осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

2.2 Классификация жилых объектов недвижимости

Применительно к жилым объектам недвижимости возможно несколько типологических построений, например:

1. В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности (маркетинговый подход) принято выделять:

1.1. Жилье высокой степени комфортности (элитное). Каждой эпохе и стране присущи свои представления об элитности жилья. Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили восемь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

- место, светлое, чистое, с хорошей энергетикой. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и т.д., хороший вид из окон: на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру;

- дом должен быть построен из надежных экологических материалов, с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяет имя архитектора;

- «клубность»: важно не только, где вы живете, но и социальный, культурный, финансовый уровень соседей. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы жителей (не представители «среднего класса»);

- наличие инженерных сетей, позволяющих комплексно решать вопросы энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования. Отопление предполагает возможность выбора одной из трех систем: воздушное, радиаторное, через пол или их комбинированное использование. Электронные системы, спутниковое телевидение, оптоволоконная система связи, выделенные интернет-линии, современная система охранной и пожарной сигнализации, расширенная сеть внутренних коммуникаций. Современные электронные системы доступа, видеонаблюдения, компьютерная диспетчеризация. Бесшумные лифты ведущих производителей. Наличие этих систем должно закладываться на стадии проектирования с возможностью их развития и дополнения. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой эксплуатационный срок;

- инфраструктура дома должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж, внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные, службу консьержей, уборки квартир, быта, бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату, причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости, чтобы жильцы могли получить услуги, не выходя за пределы дома;

- элитное позиционирование дома. Настоящий элитный дом - это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов и т.д.;

- управление недвижимостью. Престиж складывается не только из выше перечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность;

- цена чаще всего является основным признаком элитности жилья. Разброс цен от 1000 до 5000 долларов США за м2 и выше зависит от рассмотренных выше критериев.

Местоположение - основной критерий элитности - является и основным фактором ценообразования. Цена одинаковых домов в разных районах города будет различной (получить «пятна» застройки в историческом центре очень трудно, поэтому стоимость квартиры там всегда будет выше, чем в других районах). На цену влияют также проект и развитость инфраструктуры, которые могут частично компенсировать недостатки месторасположения.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как расстояние от города должно быть в пределах 1 часа.

1.2. Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть «средним классом». Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья;

- хороший вид из окон;

- индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельцев);

- минимальный размер квартир 50 - 60 м2, а максимальный определяется заказчиком;

- деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны;

- наличие нескольких санузлов;

- высокую степень звуко- и теплоизоляции;

- эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, теле-коммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление и пр.;

- наличие двух и более изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м2);

- круглосуточную охрану;

- деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя;

- надежные металлические двери;

- конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо утеплителем;

- инженерные коммуникации из металлопластика;

- парковку для машин.

Малоэтажные дома, расположенные в пригородной зоне, должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен, а также наличием инженерных сетей.

1.3. Типовое жилье (жилье эконом-класса). Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам - это панельные и кирпично-монолитные дома.

Для малоэтажной пригородной застройки существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

1.4. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс). Требования к жилью этого типа весьма невысоки, так как оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью:

- размещено в не престижных районах;

- удалено от основных транспортных коммуникаций;

- принадлежит к зданиям «старого» фонда, не подвергшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения;

- квартиры размещены в первых этажах домов других типов;

- заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:

- дома «старого» фонда, построенного в дореволюционный период;

- дома постройки 1917 - конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

- «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

- дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 60-х гг.), с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

- дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970 - 1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3. В зависимости от материала наружных стен здания различают: дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и дома смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье: первичное - место постоянного проживания; вторичное - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода; третичное - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации нет. Однако риэлторские организации, работающие на рынке недвижимости, придерживаются того или иного деления домов чаще всего по ценовым критериям.

Признаки классификации жилых объектов недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как различны мотивации. Предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.



2.3 Характеристика коммерческих объектов недвижимости

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята классификация коммерческих объектов недвижимости (рис. 6), в отечественной практике пока нет единой системы классификации.

Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческих объектов намного меньше, чем жилых, поэтому и сделок меньше, хотя во всем мире коммерческие объекты считаются наиболее привлекательными. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда.

Коммерческие объекты недвижимости можно разделить на приносящие доход - коммерческие и создающие условия для его извлечения - промышленные (индустриальные).

Категория А		Категория В		Категория С
Используется для ведения определенного бизнеса: - специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); - неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы)		Предназначена для инвестиций: - с целью получения дохода от аренды; - извлечения прибыли на вложенный капитал;		Недвижимость не нужна для ведения бизнеса сегодня или в будущем (избыточная недвижимость)
				Земля со зданиями, свободные участки

Рис. 6. Классификация коммерческих объектов недвижимости на западном рынке

К объектам, приносящим доход, можно отнести: магазины и торговые комплексы; гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др. Объекты недвижимости, создающие условия для извлечения прибыли, - это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

1. Магазины и торговые комплексы. В настоящее время торговля и общественное питание - наиболее интенсивно развивающаяся сфера экономики.

В 1992-1995 гг. шло интенсивное строительство объектов недвижимости для мелкорозничной торговли. В последние годы ситуация изменилась: происходит концентрация таких объектов в комплексах и зонах мелкорозничной торговли, увеличивается число магазинов с универсальным и комбинированным ассортиментом товаров. Эти магазины вызывают потребительские симпатии, поскольку они обеспечивают необходимый сервис и культуру обслуживания.

В конце 1990-х гг. стали интенсивно развиваться торговые сети. В последнее время увеличилось число магазинов, ориентированных на продажу продуктов питания и сопутствующих товаров по ценам ниже средних. Особо следует отметить развитие в стране крупных торговых комплексов.

Совмещение торговли и развлечений, используемое на Западе, получает распространение и в России. Здесь следует сказать о так называемых гипермаркетах, предназначенных для семейного посещения. Гипермаркет - это торговый комплекс площадью до 200 - 300 тыс. м2. Основной принцип организации деятельности гипермаркета - разделение имеющихся площадей: одна часть отдается под торговые залы с разнообразным ассортиментом товаров, а другая - под предприятия сферы услуг (кафе национальной кухни, магазины цветов, мастерские по ремонту обуви и изготовлению ключей, прачечные, салоны причесок и др.).

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости. Классификация объектов недвижимости гостиничного типа любой страны основана на комплексе требований к: материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг; уровню обслуживания.

Уровень комфорта - это главнейший и решающий фактор, влияющий на определение класса гостиницы. В каждом государстве к пониманию уровня комфорта как критерия классификации подходят по-разному. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствует введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т.е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

Существует более 30 систем классификаций уровня гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными являются следующие:

- европейская (система «звезд»), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд; применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

- система букв (А, В, С, D) используется в Греции (А = 4, В = 2, С = 3, D = 1);

- система «корон» - в Великобритании;

- система разрядов - на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый.

В Российской Федерации при отнесении объектов недвижимости к объектам гостиничного типа предъявляют требования, изложенные в СНиП от 02.08.02 г. и СанПиН 42-123-5774.

К объектам недвижимости гостиничного типа относятся следующие типы:

- отель «Люкс» - по вместимости относится к малым и средним предприятиям, обычно расположен в центре города. Хорошо обученный персонал обеспечивает уровень сервиса, удовлетворяющий самых требовательных клиентов. Характерна высокая стоимость номера, включающая всевозможные виды обслуживания;

- гостиница среднего класса - по вместимости больше отеля «Люкс» (400 - 2000 мест). Располагается в центре города или городской черте. Предлагает достаточно широкий набор услуг по ценам, соответствующим уровню цен в регионе или несколько выше. Рассчитана на прием бизнесменов, туристов, участников конгрессов и конференций;

- гостиница-апартаменты - до 400 мест. Характерна для крупного города с непостоянным населением. Номера «квартирного типа» используются в качестве временного жилья, чаще всего на принципе самообслуживания. Цены обычно варьируются в зависимости от сроков размещения. Обслуживают семейных туристов, бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок;

- отель-курорт - предполагает значительные различия по вместимости и предлагает полный набор услуг, включая специальное медицинское обслуживание и диетическое питание. Располагается в курортном месте;

- мотель - простые одноэтажные и двухэтажные сооружения, расположенные внегородской застройки, вблизи автомагистралей. Это - малые и средние предприятия. Уровень обслуживания средний при небольшом количестве персонала. Клиентами являются все категории туристов;

- частная гостиница типа ВВ (ночлег и завтрак) - малой, иногда средней вместимости. Расположена в пригороде или сельской местности. В обслуживание, как правило, входят завтрак и ранний легкий ужин в домашней обстановке. Клиентами являются коммерсанты и маршрутные туристы, стремящиеся к домашнему уюту. Гостиницы данного типа широко распространены в США;

- отель-гарни - предоставляет ограниченное количество услуг: размещение и континентальный завтрак;

- пансион - предполагает простой стандартный и ограниченный спектр услуг. В отличие от отелей-гарни, здесь предоставляются завтраки, обеды и ужины, однако только для проживающих;

- гостиный двор - отличается упрощенным стандартом обслуживания, меньшей вместимостью, отсутствием ряда общественных помещений (холлов, вестибюлей, гостиных и т.д.). В структуре гостиного двора обязательно наличие ресторана или бара;

- ротель - передвижная гостиница, представляющая собой вагон с двухместными отсеками, в которых расположены кресла. Обязательное наличие отсека для переодевания, туалета, ванной, холодильника;

- ботель - небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется специально оборудованное судно;

- флотель - крупная гостиница, часто называемая «курортом на воде». Туристам предлагаются комфортабельные номера с небольшим набором услуг: бассейны, водные лыжи, снасти для рыбной ловли, оснащение для подводного плавания и подводной охоты, тренажерные залы, залы для конгрессов и конференций, библиотеки, разнообразное информационное обеспечение (телефон, телефакс, телетайп, телевизор и т.д.). В последнее время часто используется для организации бизнес-туров, конгресс-круизов, обучающих туров;

- флайтель - аэрогостиница, или «летающий отель». Чрезвычайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц. Оборудован связью с метеослужбами.

В Российской Федерации существуют отели «Люкс», гостиницы среднего класса, мотели, пансионаты, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной: присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р50645-94 и классификации по уровню цен. Существуют 3 класса: экономический, средний и первый или высший.

В настоящее время все более популярным становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах.

В крупных городах стремительно развивается недвижимость, которую принято относить к индустрии развлечений: культурно-деловые, и культурно-досуговые центры, дом мод, бильярдные залы, фитнес-центры, теннисные корты, аквапарк, боулинг и другие развлекательные объекты.

3. Офисные помещения. При классификации бизнес-центров в каждом регионе учитываются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Как правило, это местоположение, тип и технический уровень, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

Международная классификация может не совпадать с используемой в различных регионах России (табл. 1), так как в настоящее время классы присваиваются в основном самими управляющими компаниями и не всегда отражают реальное состояние объектов, что может дезориентировать участников рынка недвижимости. Разработкой общепринятой классификации офисных центров в Петербурге занимается гильдия управляющих и девелоперов, они предлагают классификацию объектов офисного рынка по трем показателям: местоположению, типу и техническому уровню зданий, уровню управляющей компании и предоставляемого сервиса.

Среди факторов, влияющих на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

а) положительные:

- низкие арендные ставки;

- возможность организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

б) отрицательные:

- удаленность от центра города, невысокий уровень сервиса;

- расположени...