Маркетинг недвижимости

(20), (22), (23), удачное местоположение (26), косметический ремонт (27)

 

С

В2

(1), (6), (7), (8), (11), (12), (14), возможен не очень удобный доступ (15)

Коммерческим образом развиваемые (без инвести-ций) административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий

D

С1

(1), (6), (7), (11), (14), косметически отремонтированное здание (16)

С2

(7), (14), любое место - положение (17), здание бывшего института (18), любое состояние помещений (19)

D

(7), (15), (17), (18), (19)

4.3. Встроенно-пристроенные гаражи - (встроенные в нижнем этаже жилого здания или пристроенные к жилому зданию) - помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей обозначенными разметкой местами или боксами. В отличие от паркингов - это часть здания с иным общим функциональным назначением.

Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Как правило, все парковочные места во встроенно-пристроенных гаражах оформляются в собственность. Количество мест почти всегда значительно меньше числа строящихся квартир.

4.4. Автостоянка - здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для размещения и/или хранения автотранспортных средств.

Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договору временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается. Этим городские власти решают проблему пустырей и пополняют районные бюджеты.

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие сектора рынка недвижимости, подразделяется на первичный и вторичный, а они в свою очередь - на рынок купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

Первичный рынок купли-продажи гаражей представлен проектами строительства паркингов и парковочными местами в строящихся домах. На вторичном рынке можно приобрести индивидуальные типовые гаражи (ИТГ) и место в существующих паркингах. Рынок аренды формируется, в основном, за счет предложений места на автостоянках, а также частных предложений по сдаче в аренду ИТГ, мест в паркингах и во встроенно-пристроенных гаражах.

Одним из основных факторов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, является общее количество автомобилей в городе. Однако темпы роста числа организованных парковочных мест значительно ниже, так как:

- гараж покупается (арендуется), прежде всего, для защиты транспортного средства от возможного угона, а также нежелательного природного воздействия. В то же время гараж не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупки или аренды;

- по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять 30 - 50 % от стоимости автомобиля. У нас это соотношение справедливо «с точностью до наоборот»;

- явно ограничено предложение хорошо расположенных «новых» объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

5. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Без складов не обходится ни одна коммерческая организация. Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1000 м2, растет потребность в помещениях по 3 - 5 тыс. м2. Под складское помещение переоборудуются подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха. Однако даже переоборудованные помещения (как правило, они по площади больше подвальных) не годятся для обслуживания крупных клиентов, поскольку имеют неудачные планировки, неудобные проезды и не имеют железнодорожных подъездов, что иногда особо необходимо.

Логистические терминалы, несмотря на их экономическую важность для экономики страны, пока еще не пользуются спросом. Исключение составляет Москва, где за последние два года открыто несколько современных логистических комплексов, все площади в них арендованы на несколько лет вперед крупными международными компаниями.

Логистические терминалы - это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборки, фасовки, розлива в мелкую тару и т.п.). Терминалы нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров растаможивания в момент продажи.

6. Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. В последнее время происходит определение собственника основной массы объектов приватизации. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения. По мере формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. С другой стороны, почти в каждом городе можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик с обветшалыми и/или пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами. Они стоят и не находят эффективного собственника, причин этому несколько:

1. Промышленная застройка 1960 - 1980 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время основной потребитель промышленных объектов недвижимости - малые предприятия, для развития которых требуются: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и, желательно, отдельно стоящие здания с автономными коммуникациями.

3. Как правило, предлагаемые промышленные объекты требованиям потенциальных арендаторов не соответствуют и имеют завышенную стоимость.

4. Более-менее полная и точная информация о промышленных объектах недвижимости, их правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

В индустриально развитых странах (США, Германии, Франции и др.) широко развита сеть технопарков. Суть ее состоит в том, что предпринимателю нет надобности строить свои производства, их можно взять в аренду и, разместив там необходимое оборудование, выпускать продукцию. Сеть технопарков представляет собой своеобразные промышленные зоны, в которых сосредоточены промышленные производства и разнообразные объекты инфраструктуры, обеспечивающие нормальный бизнес-процесс (гостиницы, офисные центры, таможенные терминалы, логистические центры и т.п.), с обязательной охраной и едиными информационными сетями. Организация технопарка подразумевает также обеспечение бизнеса консультантами различного профиля: юристами, специалистами по финансовым вопросам и др.

В отечественной практике пока нет единой системы классификации промышленных объектов недвижимости, позволяющей учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта. В настоящее время за основу при учете в активах организаций (предприятий) приняты основные фонды и земельный участок.



2.4 Предприятие как особый объект недвижимости

В законодательстве большинства стран предприятие не считается самостоятельным субъектом права; за ним не признается характер хозяйственного образования, обладающего обособленным имуществом, собственным балансом, пользующимся правами юридического лица. Предприятие рассматривается как определенный имущественный комплекс, включающий материальные и нематериальные элементы и являющийся субъектом права. В ГК РФ термин «предприятие» используется применительно к субъектам и объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, то есть субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые, как коммерческая организация, подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - это имущественный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

В состав предприятия как особого объекта недвижимости могут входить отдельные объекты (здания, сооружения, земля и т.д.), нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские и другие права и пр.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.) (рис. 7).

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.

Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на праве собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав, как их участников, так и третьих лиц.

В качестве объекта права предприятие может принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий - имущественных комплексов (в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности).

Предприятие как объект недвижимости, используемый для предпринимательской деятельности, нельзя сводить к комплекту оборудования для выпуска определенной продукции: для превращения такого комплекта в предприятие необходимо организовать на его основе процесс производства. Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и имущественные права. Например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т.е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.



3. Особенности рынка недвижимости

3.1 Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяются пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующая система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Спрос - это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. Анализ показывает, что на рынке недвижимости функции спроса и предложения выстраиваются во всех случаях, однако в силу длительности создания (строительства) объектов предложение не может быстро реагировать на изменение спроса. Спрос и предложение отражают взаимодействие между созданием (развитием) и использованием объектов недвижимости.

К основным функциям рынка недвижимости относят:

- информацию о ценах, спросе и предложении;

- посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;

- свободное формирование цен на объекты недвижимости и защиту прав собственности;

- перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;

- обеспечение свободы предпринимательства;

- эффективность решения социальных программ.

С точки зрения предпринимательской (коммерческой) деятельности рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки (рис. 8).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями и является составной частью рыночного пространства (рис. 9).

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике (рис. 10). Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, так как если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот - за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.



Рис. 10. Взаимосвязь экономических циклов

При перенасыщении объектов недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются (1). Это - рынок покупателя.

Далее на рынке недвижимости происходит перестройка (2).

После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (3). Предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и цены на объекты недвижимости растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это - рынок продавца.

Наступает стабилизация (5), когда спрос и предложение в состоянии равновесия.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1 - 1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости срок экспонирования достигает 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Трансакционные издержки, применительно к рынку недвижимости - это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

В условиях современной экономики рынок недвижимости можно охарактеризовать с трех позиций:

1. Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

2. Как сферу, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода.

3. Как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Таким образом, рынок недвижимости - это интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг.

Наиболее распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность инвестиционного рынка. В связи с этим принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной зависимости рынка недвижимости с инвестиционным рынком

Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности.

1. Высокий «пороговый» уровень инвестиций объясняется тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от здания, и даже приобретение такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.

2. Объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., поэтому возникает необходимость в управлении, независимо от функционального назначения объекта. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность и цену их потребления. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода.

3. Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции - недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

5. Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости: эти издержки составляют примерно 1 % от цены объекта, для жилой недвижимости могут достигать 10 % от цены.

6. Низкая корреляция (взаимосвязь) доходов от объектов недвижимости с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

7. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего - корпоративными. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

8. Сохранность инвестируемых средств обусловлена тем, что земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может потребовать дополнительных усилий (например, страхования).

Таким образом, купля продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

Недвижимость - товар особого рода, - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и соружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Сущность объекта недвижимости, как товара, триедина (рис. 13.).

Характеристики объектов недвижимости, как товара, могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматривается квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Существует подход, увязывающий рынок недвижимости с рынком услуг. Действительно все объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов (рис. 14).

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга - результат взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Услуга характеризуется: неотделимостью от производителя; неосязаемостью; несохраняемостью; непостоянством качества. При этом услуга

может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

3.2 Инфраструктура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора: развитие (создание) объектов недвижимости; управление (эксплуатация) объектами недвижимости; оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации и профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.

Рынок недвижимости можно классифицировать в соответствии с рис. 15.

Рассмотрим субъектную структуру рынка недвижимости (рис. 16). Экономическими субъектами являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра; зонированием территорий, оформлением землеотвода; федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство);

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

- предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности);

- инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектами недвижимости;

- девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

- заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

- оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

- другие специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Сложившиеся наименования профессиональных участников рынка недвижимости можно свести в табл. 2.

С точки зрения предпринимательской практики использование терминов, представляющих собой заимствования из английского языка (брокер, девелопер, инвестор) создает определенные неудобства. Однако, поскольку сами профессии являются для России новыми, то чаще всего специалисты, работающие на рынке недвижимости, не подбирают подходящие наименования в русском языке, а используют устоявшиеся иностранные термины.

Рынок недвижимости на практике делят на первичный и вторичный по способу совершения сделок.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов недвижимости в экономический оборот.

Т а б л и ц а 2

Виды деятельности профессиональных участников рынка недвижимости

Профессиональный участник рынка недвижимости	Вид деятельности
Риэлтер	Операции, предусмотренные законом (брокерская деятельность)
Девелопер (застройщик)	Развитие и создание объектов недвижимости (девелопмент)
Редевелопер	Развитие и преобразование территорий - вторичная застройка (редевелопмент)
Финансовый аналитик	Финансовый анализ инвестиционных проектов
Проектировщик и строитель	Проектирование и строительство
Страховщик	Страхование
Управляющий недвижимостью	Управление недвижимостью
Оценщик	Оценочная
Финансист, банкир, кредитор	Финансирование, кредитование
Аналитик-исследователь рынка недвижимости	Исследования, анализ и прогнозирование рынка
Участник фондового рынка	Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
Маркетолог, специалист по рекламе	Маркетинг и реклама
Специализированные СМИ, специалист по информационным технологиям	Освещение проблем и информационное обеспечение
Юрист	Юридическое обеспечение операций
Образовательные учреждения	Образование и повышение квалификации

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода объектов недвижимости от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости, существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность этой задачи обусловлена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую и конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать уменьшением предложения и снижением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким. Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Для обеспечения новой деятельности необходима соответствующая инфраструктура. Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует, так как ее понимание зависит от рассматриваемого объекта, к которому она относится. В широком смысле под инфраструктурой понимается совокупность отраслей и видов деятельности, обусловливающие конкретный рассматриваемый объект для обеспечения его нормального функционирования. В зависимости от объектов конкретного уровня под инфраструктурой подразумевают ту или иную совокупность составляющих ее элементов.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде. Уровни инфраструктуры могут быть различными:

- народнохозяйственный - макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);

- региональный (на уровне рынка недвижимости отдельного региона);

- локальный (на уровне отдельного сектора рынка недвижимости);

- объектный микроуровень (на уровне отдельного объекта недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости формируется общими усилиями институциональных и не институциональных участников рынка. Принято выделять четыре подхода формирования инфраструктуры рынка РФ, соответствующих различным аспектам функционирования рынка недвижимости:

1. Инженерно-технологический - с точки зрения профессиональных субъектов рынка.

2. Трансакционный - психолого-поведенческий.

3. Методологический - рыночный и макрорыночный, с точки зрения методологов рыночной экономики.

4. Социальный - с точки зрения общественных деятелей.

С инженерно-технологической точки зрения рынок недвижимости рассматривается как совокупность механизмов профессиональной деятельности с целью создания полезных свойств объектов недвижимости и их распределение между различными категориями потребителей. Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

1) формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости: развитие (создание) объектов недвижимости; управление (эксплуатация) объектов недвижимости; оборот прав на ранее созданную недвижимость; управление рынком недвижимости;

2) разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Эту задачу решают системные аналитики с участием профессионалов-практиков;

3) создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий);

4) формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций);

5) формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (выполняют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

Транскационный подход к рынку недвижимости заключается в снижении затрат на доступ участников рынка к необходимым для них ресурсам. Для производителя ресурсами рынка недвижимости являются первичная недвижимость (земля), сырье, труд, капитал, технологии; для потребителя - полезные свойства созданных объектов недвижимости. Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости при данном подходе:

1) формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (тансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок участников; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.

2) создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости;

3) формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

С точки зрения методологического подхода рынок недвижимости - это сектор национальной экономики, поддерживающий в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающий, как сегмент национального экономического оборота, эффективные решения отведенного ему круга задач. Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости:

1) создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости);

2) создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

- органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

- специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;

- саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

- образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

- некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубокие закономерности конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. Например, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности при нерешенности ряда инженерных задач, привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Рынок недвижимости с точки зрения социального подхода к рынку недвижимости предполагает эффективное решение социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задачами формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения социального подхода являются: создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защита их прав и интересов.

В основе комплексного подхода к формированию рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры, как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой, целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход может синхронизировать процессы функционирования рынка недвижимости и обеспечить их наивысшую эффективность.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис.17). В настоящее время многопрофильные фирмы осуществляют целый ряд видов предпринимательской деятельности, тем не менее, процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами объектов недвижимости, для выполнения тех или иных операций. При этом главным источником дохода в современных предпринимательских структурах, работающих в сфере недвижимости, остаются операции на вторичном рынке жилья. Однако с развитием рынка формируются и другие виды профессиональной деятельности: управление недвижимостью; операции с недвижимостью (купля-продажа и аренда); долевое строительство и посредническая деятельность на первичном рынке жилья; операции с загородной недвижимостью; консалтинг; оценка; юридические консультации; исследование, анализ и прогнозирование развития рынка; обучение.



4. Технологии маркетинга

Маркетинг ориентирован на интересы рынка и исходит из приоритета потребительских желаний и предпочтений. Кратчайший путь к получению прибыли состоит в том, чтобы по возможности точно определить, в чем же состоят истинные потребности покупателя, а затем с выгодой для производителя удовлетворить их.

Сегодня предприятию добиться прибыли можно лишь за счет максимального удовлетворения нужд своих потребителей. Грамотное использование маркетингового инструментария позволяет производителю товаров и услуг понять, кто является его потенциальным потребителем, какой товар или услуга в данный момент им востребованы, а также предсказать его потребности в будущем и определить оптимальные каналы доставки товаров и услуг своему потребителю.

Методы маркетинговых исследований делятся на методы сбора первичных и методы сбора вторичных данных (рис. 18).

Вторичные данные - информация, собранная когда-либо для каких-либо целей, не связанных с текущей задачей. Основные достоинства вторичной информации - как правило, она дешево стоит, и доступ к ней можно получить сравнительно легко и быстро. Основные недостатки связаны с тем, что вторичная информация собиралась для решения другой проблемы. Соответственно, она, скорее всего, будет:

а) устаревшей;

б) неполной;

в) не иметь прямого отношения к решаемой проблеме;

г) ненадежной (особенно это относится к российским источникам вторичной информации, в которых значения одного и того же параметра в разных источниках могут различаться на порядок).

Тем не менее, всегда следует начинать с вторичной информации, и только когда она исчерпана или отдача от ее использования сокращается, переходить к первичным данным.

Для того чтобы получить обзор вторичной информации, необходимо определить возможные источники необходимой для маркетингового исследования информации. Такая информация может содержаться как во внутренних, так и во внешних источниках.

К внутренним источникам информации относятся внутренние отчеты компании, беседы с сотрудниками, отчеты о продажах, бухгалтерские и финансовые отчеты, жалобы и предложения потребителей и т.п. Внешние источники информации - это средства массовой информации, выпускаемые различными организациями бюллетени, публикации исследовательских и консалтинговых фирм, статистические сборники, тематические и отраслевые сайты в сети Internet.

Для подготовки итогового отчета необходимо изучить все выбранные источники информации, проанализировать их содержание и выбрать нужную информацию.

Первичные данные - информация, собранная исследователем специально для решения конкретной проблемы.

Чаще всего под проведением маркетингового исследования понимают именно сбор первичной информации. Методы сбора первичных данных, в свою очередь, делятся на методы сбора качественных данных, методы сбора количественных данных и так называемые mix-методики.

4.1 Качественное исследование

недвижимость товар маркетинговый рынок

Качественное исследование отвечает на вопросы «как» и «почему». Данный тип исследований позволяет получить очень подробные данные о поведении, мнении, взглядах, отношениях очень небольшой группы лиц. Полученные данные не могут быть выражены количественно (за редким исключением), однако дают наглядное представление об образе мыслей потребителей. Качественные исследования незаменимы при разработке новых товаров, рекламных кампаний, изучении имиджа фирм, торговых марок и решении других сходных задач.

Основные методы качественных исследований: фокус-группы, глубинные интервью, анализ протокола.

1. Фокус-группа представляет собой групповое интервью, проводимое модератором в форме групповой дискуссии по заранее разработанному сценарию с небольшой группой «типичных» представителей изучаемой части населения, сходных по основным социальным характеристикам.

Фокус-группа проходит в виде группового обсуждения интересующего исследователя вопроса; в ходе этого обсуждения участники группы, не скованные рамками стандартного интервью, могут свободно общаться друг с другом и выражать свои чувства и эмоции.

Для участия в фокус-группе отбираются 6 - 12 человек - наиболее «типичные» представители интересующей исследователя группы людей, однородные по своим демографическим и социально-экономическим характеристикам, а также по жизненному опыту и заинтересованности в изучаемом вопросе. В течение полутора-трех часов подготовленный ведущий (модератор) руководит разговором, который проходит вполне свободно, но по конкретной схеме (topic guide, подготовленный до начала обсуждения).

Фокус-группа обычно проходит в специально оборудованном помещении с односторонним зеркалом (из-за которого представители заказчика могут наблюдать за ходом фокус-группы, не выдавая своего присутствия). Все происходящее записывается на видео- и аудиопленку. После завершения обсуждения аудио- и видеозаписи анализируются и составляется отчет. Как правило, в рамках одного исследования проводятся 3 - 4 фокус-группы.

Фокус-группу проводит квалифицированный специалист (модератор), задача которого - понять отношение участников фокус-группы к обсуждаемым вопросам. Он должен иметь навыки управления группой, а также общие знания в области психологии и маркетинга.

Этот метод применяется для:

- генерации новых идей (разработка новых товаров/услуг, упаковки, рекламы и т. п.);

- изучения разговорного словаря потребителей и особенностей их восприятия (для составления анкет, разработки текста рекламы);

- оценки новых товаров, рекламы, упаковки, имиджа компании и т. п.;

- получения предварительной информации по интересующей теме (перед определением конкретных целей маркетингового исследования);

- прояснения данных, полученных в ходе количественного исследования;

- ознакомление с запросами потребителей и мотивами их поведения.

Недостатки данного метода:

- возможная нерепрезентативность (мнения, высказанные членами фокус-группы, нельзя считать мнением всех потребителей);

- субъективная интерпретация полученных результатов (которая всегда присутствует в качественных методах исследований).

К числу достоинств фокус-групп можно отнести:

- максимальную возможность для свободной генерации новых идей;

- разнообразие направлений использования данного метода;

- возможность изучать респондентов, которые в более формальной ситуации не поддаются изучению;

- возможность для заказчика принимать участие на всех этапах исследования.

2. Глубинное интервью - слабоструктурированная личная беседа интервьюера с респондентом в форме, побуждающей последнего к подробным ответам на задаваемые вопросы. Интервью проходит в виде свободной беседы на интересующую исследователя тему, в ходе которого исследователь получает от респондента очень подробную информацию о причинах его действий, об отношении к различным вопросам.

Перед началом серии интервью исследователь подготавливает план, в соответствии с которым будет проводиться интервью. В отличие от обычного опроса, план глубинного интервью представляет собой просто перечень вопросов, по которым интервьюер должен узнать мнение респондента.

После подготовки плана беседы отбираются респонденты и проводятся сами интервью. Длительность глубинного интервью может составлять от получаса до нескольких (2 - 3) часов в зависимости от сложности темы, а также количества и глубины изучаемых вопросов. Как правило, глубинное интервью проводится в специальном помещении с нейтральной обстановкой и хорошей звукоизоляцией, во избежание возникновения каких-либо внешних помех. Интервью записывается на аудио- и/или видеоаппаратуру для облегчения последующей расшифровки и анализа данных, а также для того, чтобы не потерять важную информацию.

После завершения интервью его аудио и/или видеозапись подвергается обработке, в результате которой исследователь получает полный текст всего интервью. На основе данных текстов и впечатлений интервьюера составляется аналитический отчет.

Успех глубинного интервью во многом зависит от профессионализма и личных качеств интервьюера. Для проведения интервью необходим квалифицированный специалист, желательно имеющий психологическое образование. Ему должны быть присущи навыки установления контакта с людьми, хорошая память, способность быстро реагировать на нестандартные ответы, терпение. В процессе интервью нельзя оказывать психологическое давление на опрашиваемого, спорить с ним.

Как правило, глубинные интервью используются для решения тех же задач, что и фокус-группы:

- изучение поведения потребителей, их отношения к товарам, компаниям, маркам;

- разработка новых продуктов, оценка концепции нового продукта (его упаковки, рекламной кампании и т. п.);

- получение предварительной реакции потребителей на различные маркетинговые программы.

Глубинное интервью целесообразно использовать вместо фокус-группы в следующих случаях:

- тема интервью предполагает обсуждение сугубо личных тем (личные финансы, заболевания);

- интервью проводятся с представителями конкурирующих организаций, которые не согласятся обсуждать данную тему в группе;

- обсуждается тема, в которой существуют строгие общественные нормы, и на мнение респондента может повлиять ответ группы (уплата налогов и т. п.);

- невозможно собрать всех респондентов в одном месте и в одно время (респонденты малочисленны, удалены друг от друга и/или очень заняты).

Основные недостатки метода глубинных интервью связаны со сложностью поиска интервьюеров. Во-первых, для проведения глубинных интервью требуются квалифицированные специалисты, которых нелегко найти. Далее, на качество результатов интервью сильно влияет личность и профессионализм интервьюера. И, наконец, сложность обработки и интерпретации полученных в ходе интервью данных, как правило, требует привлечения для их анализа специалистов-психологов.

С помощью глубинных интервью можно получить более полную информацию о поведении человека, о причинах такого поведения, его глубинных мотивах, что не всегда возможно в фокус-группе, где респонденты оказывают давление друг на друга и сложно определить, кто именно дал тот или иной ответ.

3. Анализ протокола заключается в помещении респондента в ситуацию принятия решения о покупке, в процессе которого он должен подробно описать все факторы, которыми он руководствовался при принятии этого решения.

Респонденту предлагают представить себе конкретную ситуацию, в которой он должен принять решение. После этого он должен словесно описать все факторы и аргументы, которыми он руководствовался в процессе принятия решения. Иногда при применении данного метода используется диктофон. Затем исследователь анализирует протоколы (отсюда - название метода), представленные респондентами.

Анализ протокола применяется для составления модели принятия решения о покупке. Как правило, этот метод используется при анализе решений, принятие которых распределено по времени, - например, при решении о покупке дома. В этом случае исследователь собирает в единое целое отдельные решения, принимаемые на отдельных этапах, процесс принятия которых очень короток. В этом случае метод анализа протокола как бы замедляет скорость принятия решения.

...