Маркетинг недвижимости

Эксперт № 6: «Машино-мест гораздо больше, чем квартир. Желательно, чтобы их было чуть больше, чем квартир. Либо, т.к. там предусмотрены офисные помещения, резервировать часть парковочных мест для них. Предусмотреть услуги парковщика. Машины обычно дорогие, а женщины парковаться не умеют, к сожалению!».

Цены и политика реализации

В Концепции жилого комплекса, которая была предоставлена экспертам для изучения и анализа, был указан базовый ценовой диапазон - 800-1000 долл. США за 1 м2, без уточнения типов квартир. Мнение экспертов, в целом, сводится к тому, что для стартовых эти цены несколько завышены.

Поскольку большинство экспертов сочли, что описанный в Концепции жилой комплекс относится скорее к бизнес-классу, то ими были сделаны соответствующие поправки в стоимости квартир.

Большая часть экспертов обозначила стартовый диапазон от 500 до 600 долл. США за 1 м2. Несколько более низкий диапазон указал Эксперт № 5: «$550 - 580 за м2, даже не $600 для начала. А потом уже постепенно повышать. Пентхаус и квартира на верхнем этаже будут стоить дороже, в зависимости от того, какими они будут. Если можно будет предложить нечто уникальное, с хорошим панорамным видом, с «изюминкой», то можно 600 - 650 долл. США за 1 м2».

То, что цена сильно зависит от этажа, от видовой составляющей, отмечают все эксперты без исключения. Начиная с этажа, где из окон открывается панорамный вид и не видны крыши прилегающей застройки, цены резко поднимаются.

Эксперт № 7 считает, что в домах такого уровня на стадии котлована не стоит устанавливать слишком высокие цены - это негативно воспринимается потенциальными покупателями. Причина в том, что в дальнейшем цены, как правило, застопориваются, растут уже не так быстро, как изначально планировалось. Поэтому правильнее стартовать с минимально возможной цены, а в дальнейшем ее планомерно поднимать. Таким образом, покупатель видит, что цены реально растут, спрос есть, и у него повышается мотивация вкладывать больше денег. Т.е. подогревание интереса покупателя тут играет важную роль. И такая тактика позволяет избежать простоя в продажах.

Эксперт № 6 советует вносить, так называемые, повышающие и понижающие коэффициенты. «Это значит смотреть на реакцию клиентов, фиксировать, на что они «западают», и, соответственно, повышать на это цены». Кроме того, Эксперт № 6 рекомендует изначально вывести из продажи самые лучшие квартиры, продать их в конце, чтобы не было перекоса. «Популярное и так продастся (чем позже, тем дороже), а менее ликвидное уйдет раньше».

Заключение

1. Общее впечатление, которое произвела Концепция на экспертов, хорошее, хотя она и недоработана, и нуждается в структуризации.

2. Большинство экспертов считает, что правильнее было бы позиционировать данный дом как проект бизнес-класса.

3. Для информационного продвижения можно и вовсе не указывать класс дома. Главное - придумать привлекательное название и придумать некую «легенду», «story», с которой дом будет в дальнейшем ассоциироваться.

4. Набор квартир и их площади признаны экспертами вполне соответствующими потребительскому спросу сегодняшнего дня. Существенное упущение - нет информации о пентхаусах и двухуровневых квартирах.

5. Рекомендация от экспертов об инженерных системах: сплит-систему устанавливать не всем, а по желанию владельца квартиры по отдельному договору.

6. В системе юридического обеспечения Концепции важно указать права потенциальных инвесторов, систему платежей, а главное - гарантии.

7. По инфраструктуре мнения экспертов сильно разнятся, но в одном они сошлись: инфраструктура не должна быть слишком раздутой. Хочется еще раз упомянуть рекомендацию сделать эксплуатируемой и верхнюю крышу. В этом случае квартиры на верхних этажах можно было бы продавать с частью эксплуатируемой крыши.

8. Относительно предусмотренных в Концепции базовых цен на квартиры в доме мнения сходятся - они несколько завышены. А максимально возможная стоимость зависит от того, какими планируются квартиры на верхних этажах и пентхаусы, а также от открывающихся оттуда видов.

Приложение Г

Вопросник для проведения глубинного интервью с экспертами

1. Каково общее впечатление о Концепции? Насколько легко воспринимается изложенная в Концепции информация?

2. Можно ли, исходя из данной концепции, сделать вывод о том, что Дом действительно элитный?

3. Что бы Вы добавили в данное описание? Какие параметры и аргументы, изложенные в Концепции, выглядят убедительными для восприятия дома как элитного, какие слабыми и требуют усиления, какие лишние или играют отрицательную роль, а какие важные аргументы на Ваш взгляд упущены? Чего не хватает? На чем стоит остановиться подробнее?

4. Вы ознакомились с «набором» квартир, которые планируются в будущем Комплексе. Ваше мнение по поводу предусмотренного числа квартир с разным количеством комнат? Какие на Ваш взгляд квартиры (по числу комнат) будут пользоваться большим, а какие меньшим спросом?

5. Ваше мнение по поводу площадей квартир с разным количеством комнат? Насколько это соответствует потребительскому спросу на сегодняшний день?

6. Несколько слов об архитектурном облике будущего Комплекса. Насколько он, на Ваш взгляд, соответствует потребительским предпочтениям? Насколько он вписывается в прилегающий архитектурный пейзаж?

7. Ваше мнение о предусмотренных инженерных системах? Является ли их описание и назначение понятным? Является ли все перечисленное необходимым для «интеллектуального» дома? Что здесь излишне? Чего не хватает?

8. Как Вы оцениваете уровень систем безопасности, предусмотренных данным проектом? Каковы Ваши замечания или, скорее, предложения по системам безопасности?

9. Вы ознакомились с предусмотренной Застройщиком системой юридического обеспечения данной Концепции. Является ли ее описание понятным? Являются ли описанные в Концепции преимущества убедительными? Какие Вы усматриваете недостатки или упущения в данной Концепции? Ваши предложения по этому вопросу?

10. Несколько слов об инфраструктуре Комплекса. Что здесь на Ваш взгляд является важным, обязательным для элитного дома, а что второстепенным? Что из предусмотренного в Концепции является излишним? Чего не хватает?

11. Каково Ваше отношение к размещению в элитном доме офисных помещений? Некоторые эксперты категорически против размещения офисных помещений в элитном жилом доме, другие же считают, что их наличие или отсутствие не имеет никакого значения. Каково Ваше мнение по этому вопросу?

12. В Концепции указан базовой ценой диапазон на квартиры в Комплексе. Ваше мнение? Какова, на Ваш взгляд, должна быть политика реализации квартир в доме такого уровня? Какие цены, по вашему мнению, должны быть на начальном этапе реализации проекта? Какие цены, по вашему мнению, могут быть минимальными и максимальными в этом доме?

Литература

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник / А.Н. Асаул. - СПб.: Гуманистика, 2003. - 406 с.

2. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. - 592 с.

3. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцева, П.П. Воробьев и др.; Под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. - 440 с.

4. Краснянский, Л.Н. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве (состояние, проблемы, пути решения) / Л.Н. Краснянский. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001. - 254 с.

5. Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С.Н. Максимов. - СПб.: Питер, 2003. - 256 с.: ил. - (Серия «Теория и практика менеджмента»).

6. Юнацкевич, П.И. Маркетинг недвижимости / П.И. Юнацкевич. - СПб.: Издательский дом «Сентябрь», 2002. - 264 с.

7. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового и Н.Ю. Яськовой. - СПб.: ООО «Издательство «Лимбус Пресс», 2003. - 472 с.

8. Экономика строительства: Учебник / Под общ. ред. И.С. Степанова. - 2-е изд., доп. и перераб.. - М.: Юрайт-Издат, 2002. - 591 с.

9. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

10. Хавин, Д.В. Экономика недвижимости: Методические указания для студентов заочной формы обучения специальностей 291500 «Экспертиза и управление недвижимостью» и 060800 «Экономика и управление предприятием (в строительстве)» / Д.В. Хавин, В.В. Бобылев. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2001.

11. http://www.realtymarket.org. Г.М. Стерник. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. Экономический анализ и прогнозирование стоимости жилья в городах России.

12. http://www.crea.ru/Articles/nedv/20_1/20_1.htm. А.В. Халилеев. Общие вопросы рынка недвижимости.

Размещено на Allbest.ru