Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан

Размещено на http://www.allbest.ru/

• Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан
• СОДЕРЖАНИЕ
• ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
• РАЗДЕЛ 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• 1.1 Социальное значение жилищной проблемы
• 1.2 Существующее состояние рынка жилья
• 1.3 Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья (1992-2006 годы)
• РАЗДЕЛ 2. ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ СТРАТЕГИИ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
• 2.1 Стратегическая цель
• 2.2 Основные задачи Стратегии
• 2.3 Целевые показатели реализации Стратегии
• РАЗДЕЛ 3. обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья
• 3.1 Сценарии развития рынка жилья
• 3.2 Сегментирование рынка жилья
• 3.2.1 Сегмент социального жилья
• 3.2.2 Сегмент наемного жилья
• 3.2.3 Сегмент некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное жилье)
• 3.2.4 Сегмент коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка жилья)
• 3.3 Специализированный жилищный фонд
• 3.4 Прогноз роста предложения на рынке жилья
• 3.5 Тенденции развития рынка жилья в 2008 - 2025 годах
• РАЗДЕЛ 4. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
• 4.1 Территориальное планирование
• 4.2 Особенности строительства на отдельных территориях Российской Федерации
• 4.3 Градостроительная политика
• 4.4 Эффективное использование земельных ресурсов, формирование развитого рынка земли
• 4.5 Развитие строительного комплекса
• 4.5.1 Реализация мер по стимулированию роста объемов производства строительных материалов
• 4.5.2 Содействие модернизации производства и внедрению инноваций на предприятиях строительного комплекса
• 4.5.3 Развитие научно-технического потенциала строительного комплекса
• 4.5.4 Кадровое обеспечение строительного комплекса
• 4.5.5 Стимулирование развития энергосбережения в строительном комплексе
• 4.6 Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья
• 4.7 Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья
• 4.8 Развитие механизмов страхования на рынке жилья
• 4.9 Финансирование жилищного строительства
• РАЗДЕЛ 5. ОСНОВНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
• 5.1 Комплексное освоение территорий
• 5.2 Обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой
• 5.3 Развитие ранее застроенных территорий
• 5.4 Развитие малоэтажного домостроения
• 5.5 Модернизация и капитальный ремонт, с учетом критериев отнесения жилья к аварийному жилищному фонду и жилищному фонду, требующему капитального ремонта
• 5.6 Специализированные государственные институты, содействующие массовому строительству жилья
• 5.6.1 Федеральная жилищная корпорация
• 5.6.2 Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
• РАЗДЕЛ 6. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СТАБИЛЬНОГО СПРОСА НА ЖИЛЬЕ
• 6.1 Совершенствование механизмов ипотечного кредитования
• 6.1.1 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
• 6.2 Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья
• 6.3 Развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей
• 6.4 Совершенствование механизмов адресной поддержки населения
• РАЗДЕЛ 7. ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДОЛГОСРОЧНОЙ СТРАТЕГИИ
• 7.1 Этапы реализации Стратегии
• ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
• Наличие возможности улучшения жилищных условий - важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и экономической стабильности государства, поэтому решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики в Российской Федерации.
• Основной задачей государственной политики является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно.
• Стратегия массового строительства жилья отражает стратегические цели, принципы и механизмы государственной политики на долгосрочную перспективу (до 2025 года), направленные на обеспечение массового строительства жилья для всех категорий граждан и призвана стать базовым документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы развития рынка жилья и формироваться нормативно-правовая база по его регулированию.
• Масштабы реализации мероприятий настоящей Стратегии предусматривают увеличение жилищного фонда в Российской Федерации более чем в 1,5 раза за счет значительного увеличения объемов жилищного строительства.
• Определенные в ней направления и подходы по обеспечению массового жилищного строительства и обеспечения его доступности для различных социальных групп населения станут ориентирами всем уровням власти, бизнесу и гражданам по выработке решений в этой сфере.

Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан разработана в соответствии с задачами, поставленными Президентом России В.В. Путиным в послании к Федеральному Собранию Российской Федерации 26 апреля 2007 года.

Настоящая Стратегия разработана с учетом основных положений проекта Концепции социально-экономического развития Российской Федерации, Концепции демографического развития Российской Федерации до 2015 года, Транспортной стратегии Российской Федерации, Энергетической стратегии России на период до 2020 года, Основных направлений налоговой политики Российской Федерации на 2008-2010 годы, федерального закона «О федеральном бюджете на 2008 год и плановый период 2009 и 2010 годов», а также Методических рекомендаций по подготовке Стратегий развития, разработанных Минэкономразвития России. Количественные оценки основаны на показателях современного состояния экономики и прогнозах социально-экономического развития страны и ее регионов на среднесрочную и более отдаленную перспективу, а также на соответствующих научных разработках.

РАЗДЕЛ 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ рынка жилья В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1.1 Социальное значение жилищной проблемы

Более 40 % населения России живет в жилье, не отвечающем минимальным требованиям благоустройства и комфортности.

Около 3,1 млн. семей (6,4 % населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

По данным социологических опросов, всего в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны.

При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% населения страны.

Отсутствие реальных возможностей у населения обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность населения, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Таким образом, основой государственной политики в этом вопросе должна стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения страны, а также оказание эффективных мер государственной поддержки категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

1.2 Существующее состояние рынка жилья

Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2007 г. составлял чуть более 3 млрд.кв.м., при том, для удовлетворения существующей в 2007 году потребности населения в жилье жилищный фонд необходимо увеличить до 5 млрд.кв.м.

Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по состоянию на январь 2007 года составляет 58,02 миллионов, при этом средняя площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метров. Таким образом, жилищная обеспеченность в единицах жилья на 1000 человек составляет 408 единиц, что близко к среднеевропейскому уровню.

В то же время средняя обеспеченность жилой площадью населения в стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе.

72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 28% от общего объема - в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в стране.

В частной собственности находится около 80% общего объема жилищного фонда страны. Значительная часть собственников не готова принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов. Лишь в 6% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.

Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности - в основном это неприватизированное по разным причинам жилье, ранее предоставленное по бессрочным договорам социального найма (фактически бесплатно) без учета имущественного положения нанимателей, а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки. Использование жилых помещений на условиях социального найма лицами не нуждающимися в государственной поддержке, приводит к неэффективному использованию бюджетных ресурсов.

Существующий рынок найма жилья преимущественно нелегален. По данным Всероссийской переписи населения 2002 года, 3,4% семей снимали жилые помещения у отдельных граждан. При этом по экспертным оценкам, размер жилищного фонда, сдаваемого в наем, составляет около 10%.

В настоящее время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем. При этом рынок найма жилья является одним из самых перспективных, так как, учитывая активную трудовую миграцию внутри страны и уровень доходов населения, значительная часть нуждающихся в жилье может удовлетворить свою потребность, сняв жилье на рынке. К примеру, рынок найма жилья в большинстве европейских стран составляет около 30% от всего жилищного фонда.

По степени расселения на территории России: при общем размере всех земель Российской Федерации в 1709,8 млн. гектар, земли населенных пунктов занимают 19,1 млн. гектар или примерно 1,1 процента от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн. гектар или 0,46 процента, а земли сельских поселений 11,2 млн. гектар или 0,65 процента от всех земель России. При этом во многих крупных и крупнейших городах статус земель, определяемый их категорией, не допускающей жилищного строительства, ограничивает возможности массового жилищного строительства.

По типу застройки: 30,2% - индивидуальное жилье, 69,8% - многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажного жилья, и, соответственно, плотности застройки, притом, что в Европе, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20 до 40% жилищного фонда.

Степень износа жилищного фонда на январь 2007 года характеризовалась следующими показателями:

- минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 60,2 %жилищного фонда,

- износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 36,0% жилищного фонда,

- износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса, составляет 2,7 % жилищного фонда;

- критическую степень износа (свыше 70%) имеет 0,94% жилищного фонда (в 2005 г. - 0,9%).

При этом, учитывая, что данные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации жилых домов, они не отражают реального состояния жилищного фонда, а система регулярного технического аудита жилищного фонда фактически отсутствует.

Строительство жилья характеризуется следующими показателями: в 2006 году введено в эксплуатацию 604,7 тыс. жилых помещений общей площадью 50,55 млн. кв. м., что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений общей площадью 21,2 млн.кв. метров жилья, что составило 134,8% к соответствующему периоду 2006 года. В то же время достижение запланированных в 2007 году объемов строительства (56,3 млн.кв.м.) не позволит удовлетворить имеющийся платежеспособный спрос населения.

Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по стране введено 0,35 кв.м. на человека, при разбросе от 0,02 кв.м. на человека в Мурманской области до 0,9 кв.м. в Московской области.

Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, включая качество управления на уровне регионов и муниципальных образований.

Кроме того, существует ряд регионов, в которых отсутствует необходимость в массовом строительстве жилья ввиду высокой средней жилищной обеспеченности и сокращающейся численности населения.



Одним из факторов, ограничивающих возможности увеличения объемов строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается: изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. Кроме того, по оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%.

По данным субъектов Российской Федерации в 2007 году будет обеспечено инженерной инфраструктурой около 12,5 тыс. га земли. Для того чтобы обеспечить увеличение объема жилищного фонда до 5 млрд.кв.м. необходимо увеличить объем земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой минимум в 5 раз.

При этом надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах - до 1,8%, при необходимых 4 - 5 % в год.

Цены на жилье в Российской Федерации продолжают расти. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53 %, по итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья. При этом темпы роста доходов населения существенно ниже темпов роста цен на жилье.

Существующие объемы жилищного строительства в состоянии обеспечить потребности не более 2 процентов российских семей. В то же время по экспертным оценкам не менее 20 процентов семей (с учетом приобретения жилья в кредит) обладают доходами, достаточными для приобретения жилья по существующим ценам. Даже если учесть, что потребности в улучшении жилищных условий для этого слоя значительно меньше, чем в среднем по России, то и тогда существует более чем двукратное превышение спроса над предложением. Это означает, что без перехода к массовому строительству жилья будут отсутствовать реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации.

Основная причина опережающего роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, рост цен на жилищном рынке формирует тенденцию увеличения объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

Существенный рост объемов ипотечного жилищного кредитования (в 2006 году выдано ипотечных кредитов на сумму 263,6 млрд. руб., что почти в 2 раза превышает прогнозный показатель, в 1 полугодии 2007 года - 203,1 млрд. руб.), позволил увеличить платежеспособный спрос населения, однако недостаточность предложения жилья на рынке не позволила существенно повысить его доступность.

* При расчетах коэффициента доступности жилья использовалась методика ООН-ХАБИТАТ, при этом для расчетов базовым показателем принимается домохозяйство, состоящее их трех человек и квартира, площадь которой составляет 54 м2:

 (См x 54)

ИД =

( Дсд x 3 x 12)

где

См - стоимость 1 м2 жилья, руб.;

Дсд - среднедушевой ежемесячный доход, руб.;

54 - площадь условной квартиры, м2;

3 - число членов домохозяйства, чел.;

12 - количество месяцев в году.

Таким образом, жилье не доступно для большинства граждан. Лишь 20 % населения России могут приобрести жилье за счет собственных и заемных средств.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Важной проблемой является предоставление жилья в социальный наем малоимущим слоям населения. Обязательства по предоставлению муниципального жилья имеются перед почти 3,1 млн. семей. За 2006 год очередь сократилась лишь на 139 тыс. семей. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем. Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является также существующая до 2010 года возможность бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.

1.3 Опыт и основные итоги государственного регулирования рынка жилья (1992-2006 годы)

Современное состояние рынка жилья в Российской Федерации обусловлено итогами реформирования жилищной отрасли, которые проводились в период 1992 - 2006 годов.

Реформирование жилищной сферы проходило в несколько этапов.

С 1989 года до 1992 года процесс реформирования осуществлялся фрагментарно. Меры, которые предпринимались в то время, носили скорее подготовительный характер и не затрагивали, по сути, основных проблем, как в сфере строительства, так и в сфере управления жилищным фондом. Обеспечение доступным жильем граждан в качестве отдельного направления государственной жилищной политики не рассматривалось, что впрочем, объективно объясняется тем, что свободный рынок жилья, по сути, отсутствовал.

Реальным началом реформирования жилищной отрасли Российской Федерации можно считать декабрь 1992 года, когда был принят Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (декабрь 1992 г.).

На базе этого законодательного акта была разработана Государственная целевая программа «Жилище», утвержденная в июне 1993 года, в которой были определены основные направления реформирования жилищной сферы.

В качестве основных целей Государственной целевой программы «Жилище» были определены:

- создание полноценного рынка жилья, на котором для жилищного строительства используются частные капиталы и средства населения, кредиты государства, предоставляемые нуждающимся в жилище гражданам на льготных условиях;

- создание широкого слоя собственников жилья путем приватизации существующего жилищного фонда проживающими в них семьями и отдельными гражданами;

- развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилья путем демонополизации систем коммунального обслуживания;

- переход на оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями по стоимости, обеспечивающей полное возмещение затрат на обслуживание жилья и предоставление коммунальных услуг.

Достижение указанных целей, в конечном счете, должно было привести к освобождению государства от функции бюджетного обеспечения жилищной сферы и переводу ее на самоокупаемость и самофинансирование.

Переход строительных организаций, занятых в жилищном строительстве, и предприятий промышленности строительных материалов на рыночные формы произошел очень быстро путем приватизации и создания новых частных строительных фирм. Все это позволило в достаточно короткий срок (в течение 1993-1994 годов) создать рынок нового жилья во многих регионах страны.

Очень активно происходила в этот период приватизация существующего жилищного фонда. Уже к концу 1995 года более 50% жилья находилось в частной собственности. Приватизация жилья осуществлялась бесплатно, добровольно и один раз для каждого гражданина.

Сложно проходило реформирование жилищно-коммунального хозяйства. Мероприятия, предусмотренные Государственной целевой программой «Жилище», не привели к ожидаемым результатам. В связи с этим в последующие годы основные усилия были направлены на реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

Августовский экономический кризис 1998 года вновь осложнил проведение жилищной реформы. Вплоть до весны 2001 г. серьезных действий по реформированию жилищной сферы не проводилось.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 была утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 - 2010 годы.

С принятием этой программы начался второй этап жилищной реформы в России. В ходе реализации ФЦП «Жилище», были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.

За период 2002 -2005 гг. в результате реализации ФЦП «Жилище» и ее подпрограмм было усовершенствовано законодательство Российской Федерации, направленное на создание правовых условий развития рынка доступного жилья. Были приняты новые Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, являющиеся ключевыми нормативными правовыми актам ив пакете принятых в декабре 2004 года 27 законов, формирующих законодательную основу рынка доступного жилья.

За счет средств федерального бюджета было обеспечено жильем 131,5 тыс. семей граждан, относящихся к отдельным категориям, определенным законодательством Российской Федерации.

Удалось обеспечить рост жилищного строительства, значительно превышающий целевые показатели программы (прирост жилищного строительства в 2004 году составил 13% по сравнению с 2003 годом при целевом показателе Программы 3% в год). Повысилась адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг (в 2004 году 13% всех семей получали жилищные субсидии). Из аварийного и ветхого жилищного фонда переселено 27 100 семей. Ликвидировано непригодных для проживания жилых домов общей площадью 630,4 тыс. кв. метров. За счет средств федерального бюджета в период 2002-2005 годов молодым семьям выделено 6 700 субсидий в случае рождения (усыновления) ребенка, количество семей - участников региональных программ составило 114 тысяч семей.

При этом основными проблемами в указанный период явились:

- недостаточная ориентированность мероприятий ФЦП «Жилище» на увеличение объемов жилищного строительства;

- отсутствие механизмов консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;

- слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе средств частных инвесторов, кредиторов и личных средств граждан;

- недостаточность предусмотренных федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан Российской Федерации,

- отсутствие мер по стимулированию привлечения частных инвестиций для реализации эффективных региональных и местных программ в жилищной и коммунальной сфере;

- интенсивный рост цен на земельные участки, строительные материалы и услуги.

Выявленные проблемы обусловили необходимость разработки нового подхода к реформированию жилищной сферы, который нашел свое отражение в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», стартовавшем в 2006 году и рассчитанном на 5 лет.

На первом этапе (2006-2007 гг.) определены основные четыре направления Национального проекта:

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

- повышение доступности жилья.

- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Произошла консолидация усилий органов власти, федерального и регионального и муниципального уровней направленных на реализацию национального жилищного проекта. Осуществляется постоянный контроль над выполнением жилищных программ в регионах, за соблюдением процедур выделения земельных участков через аукционы. Увеличился уставной капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», дополнительные средства направлены на реализацию Федеральной целевой программы «Жилище».

Это повлияло на увеличение объемов ввода жилья и ипотечного жилищного кредитования, возросло количество молодых семей и иных категорий граждан, улучшивших жилищные условия, ускорился процесс разработки генеральных планов и иной градостроительной документации и т.п.

В то же время необходимо отметить, что, несмотря на все предпринимаемые меры, в настоящее время на рынке жилья отмечается существенный дисбаланс спроса и предложения, обуславливающий снижение уровня доступности жилья для значительной части населения.

Стимулирование развития рыночных отношений через преимущественное стимулирование платежеспособного спроса, путем социальной поддержки в форме адресных жилищных субсидий и финансовой бюджетной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования без адекватного увеличения предложения на рынке жилья привело к существенному росту цен на жилье.

В результате превышения роста цен на жилье над ростом доходов населения ухудшилось значение коэффициента доступности жилья, который увеличился с 4,2 лет в 2005 году до 4,7 лет в 2006 году. Однако, несмотря на данный фактор, развитие ипотечного кредитования и улучшение условий кредитования позволили увеличить долю семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, с 9% в 2004 году до 20% в 2007 году. При этом в настоящее время приобретение стандартного жилья с помощью ипотечных кредитов пока еще недоступно семьям со средним уровнем доходов.

Меры по развитию рынка жилья, предусмотренные настоящей Стратегией, направлены на завершение начатых ранее преобразований и обеспечение устойчивого функционирования рыночных институтов, а также на бюджетную поддержку приобретения жилья в собственность для определенных категорий граждан.

РАЗДЕЛ 2. ЦЕЛь и задачи стратегии масСового строительства жилья

2.1 Стратегическая цель

Целью настоящей Стратегии является создание условий для массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов.

Реализация Стратегии будет основана на следующих принципах:

1. Приоритет развития рыночных механизмов, основанных на эффективном взаимодействии государства, частного бизнеса и населения.

2. Государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья.

3. Оказание государственной поддержки при приобретении и найме жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите.

2.2 Основные задачи Стратегии

Для достижения стратегической цели необходимо обеспечить решение следующих основных задач:

1. Обеспечение соответствия объемов комфортного жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации;

2. Обеспечение сбалансированного развития новых и ранее застроенных территорий путем организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики;

3. Обеспечение строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры;

4. Создание условий для приобретения собственного (частного) жилья широкими слоями населения;

5. Обеспечение населения жильем на основе найма, в том числе социального;

6. Обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;

7. Устранение и недопущение возникновения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;

8. Развитие конкуренции на рынке жилья;

9. Развитие частно-государственного партнерства в области строительства жилья.

2.3 Целевые показатели реализации Стратегии

Основным целевым показателем реализации Стратегии массового строительства жилья является достижение ежегодного ввода жилья в объеме 1 кв. м. на душу населения.

Обеспечение ежегодного объема ввода жилья в объеме 1 кв.м. на душу населения, что к 2022 году будет составлять ориентировочно 140 млн.кв.м. жилья, позволит достичь в 2025 году:

- средней обеспеченности жильем ориентировочно 36 кв. метров общей площади на 1 человека;

- ввода ориентировочно 23,5 млн. домовладений (единиц жилья) за период реализации стратегии;

- среднего срока накопления средств для приобретения жилья в собственность (показатель доступности) - 3 года;

- среднего срока ожидания в очереди на предоставление жилья в социальный наем - 3 года;

- объема жилищного фонда - около 5 млрд. кв. метров

- увеличения количества домовладений (единиц жилья) до уровня не менее 450 на 1000 человек;

- снижения доли неблагоустроенного жилья в структуре жилищного фонда не менее чем на треть (с 40 до 26,4 процентов)

- улучшения жилищных условий за период реализации стратегии ориентировочно 48 процентами граждан Российской Федерации.

При этом, помимо количественных показателей улучшения жилищного фонда должны быть приняты во внимание качественные показатели комфортности жилья.

В настоящее время, когда жилье строится в основном за счет внебюджетных средств и значительная его часть поступает в частную собственность, требования к жилым домам в большей степени определяются его потребителями и инвесторами. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, учет природно-климатических и других специфических особенностей района и конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические требования.

В современных условиях комфортность жилья определяется двумя составляющими: благоустройством жилого помещения и комфортностью среды проживания.

При этом необходимо определить минимальные стандарты комфортности жилья - уровень благоустройства, безусловно обеспечиваемых для всех групп населения, всех видов жилищного фонда во всех населенных пунктах страны. Без соответствия таким стандартам не должно осуществляться строительство жилья.

Показатели каждого из перечисленных стандартов, с учетом плотности застройки, количества проживающих граждан и иных особенностей населенного пункта должны устанавливаться органами местного самоуправления.

Выполнению целевых показателей могут помешать риски, сложившиеся под воздействием негативных факторов и имеющихся в обществе социально-экономических проблем, среди которых:

1. Макроэкономические риски. Возможность ухудшения внутренней и внешней конъюнктуры, снижение темпов роста экономики, уровня инвестиционной активности, высокая инфляция.

2. Финансовые риски. Недостаточность финансирования из бюджетных и внебюджетных источников.

3. Техногенные и экологические риски. Любая крупная техногенная или экологическая катастрофа потребует дополнительных ресурсов на расселение граждан с соответствующих территорий или восстановление жилья.

4. Геополитические риски. Показатели социальной стабильности зависят от политической ситуации внутри страны и в сопряженных государствах. Военные и террористические действия приводят к дополнительным затратам на решение жилищных проблем граждан, пострадавших в результате этих действий.

5. Законодательные риски. Законодательная база, регулирующая отношения на рынке жилья требует дальнейшего совершенствования. Поэтому уровень решения поставленных задач зависит от принятия необходимых нормативных правовых актов.

РАЗДЕЛ 3. Обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья

Сценарии развития рынка жилья зависят от объема спроса и предложения на рынке, а также от активности государства по созданию условий для решения жилищных проблем для граждан, которые не могут приобрести или нанять жилье на рынке.

3.1 Сценарии развития рынка жилья

Возможными сценариями развития рынка жилья в период 2008-2025 годы являются инерционный и оптимальный, предполагающие разную степень активности государства по стимулированию спроса и регулированию предложения, а также различные государственные приоритеты при оказании поддержки отдельным категориям граждан.

Инерционный сценарий предполагает:

1. Низкую государственную активность по влиянию на структуру спроса и предложения на рынке жилья;

2. Государственное стимулирование приобретения жилья в собственность отдельными категориями граждан, путем предоставления субсидий;

3. Сохранение используемых в настоящее время форм и методов государственного стимулирования строительства жилья, предусмотренных ФЦП «Жилище».

Реализация этого сценария предполагает:

Денежные средства на рынке будут направляться преимущественно высокодоходными группами населения на строительство элитного жилья, а также жилья, приобретаемого в инвестиционных целях. В результате этого вероятно насыщение спроса на такое жилье и существенное снижение темпов строительства при дальнейшем росте цен.

Государственная поддержка отдельных категорий граждан будет в значительной мере поглощаться опережающим ростом цен на жильё. В результате доступность жилья будет снижаться.

Останется неразвитым и нелегализованным рынок наемного жилья, что не только ограничит доступность жилья для экономически активных категорий граждан, но и существенно ограничит мобильность трудовых ресурсов.

Оптимальный сценарий предполагает:

1. Государственное стимулирование развития отдельных сегментов рынка жилья, обеспечивающее повышение как рыночной, так и социальной доступности жилья для всех категорий граждан, независимо от их доходов;

2. Государственное стимулирование приобретения жилья в собственность среднедоходными категориями граждан, сочетаемое со стимулированием найма жилья низкодоходными категориями граждан и социального найма - малоимущими группами населения;

3. Государственное стимулирование роста предложения на рынке жилья за счет расширения государственной поддержки развития строительного комплекса.

Важнейшим преимуществом этого сценария является устойчивость финансовых потоков, обеспечивающая увеличение объемов жилищного строительства, и расширение числа граждан, способных приобретать и нанимать жилье на рынке.

Указанные преимущества определяют выбор оптимального сценария, в качестве приоритета государственной политики на рынке жилья.

Настоящая Стратегия предполагает реализацию именно оптимального сценария развития рынка жилья.

3.2 Сегментирование рынка жилья

При сильном дисбалансе между спросом и предложением, вызванным малыми объемами строительства, а также значительной разницей в доходах разных категорий населения, необходимо обеспечить стимулирование развития различных сегментов с учетом платежеспособности всех категорий граждан, с применением особых механизмов регулирования (стимулирования), как спроса, так и предложения в каждом из сегментов на основе выбранного критерия доступности жилья.

Основным критерием доступности жилья является время, в течение которого гражданин в состоянии улучшить свои жилищные условия.

Этот временной параметр (коэффициент доступности жилья) зависит от уровней доходов населения и цен на рынке жилья (и рынке потребительских кредитов), а также количества бюджетных средств, которые государство способно и готово, исходя из выбранных приоритетов социально-экономического развития страны, направлять на поддержку граждан. Его величина выделяет ту часть населения, которая по своим доходам, накоплениям и иным активам способна самостоятельно обеспечить себя жильем, путем приобретения его в собственность (в том числе, посредством ипотечных кредитов) или рыночного найма. Для этих категорий граждан следует говорить о рыночной доступности жилья.

Для остальных категорий граждан определяющим является уровень государственного (и муниципального) участия в социальной защите малоимущих и социальной поддержке иных малообеспеченных групп населения. Этот параметр характеризует возможность получения ими на условиях социального найма в приемлемое время жилье, соответствующее минимально приемлемым современным представлениям о комфортности. При этом расходы за проживание в нем должны составлять разумную долю их доходов. Для этих категорий граждан следует говорить о социальной доступности жилья.

В соответствии с критериями доступности должны быть приняты меры по развитию следующих сегментов рынка жилья:

Таблица 1

Сегмент рынка жилья	Группы граждан по уровню доходов	Формы государственной поддержки граждан	Формы государственного регулирования сегмента рынка
Сегмент социального жилья (социальный сегмент)	Малоимущие граждане и граждане, нуждающиеся в мерах социальной поддержки при найме муниципального жилья	- Предоставление жилья на условиях социального найма. - Дифференциация платы за наем с учетом доходов граждан-нанимателей	- Государственные и муниципальные инвестиции в массовое строительство и (или) приобретение жилья, предоставляемого гражданам в социальный наем; - Развитие механизмов долгосрочного кредитования муниципальных образований на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда социального использования, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земель. - Стимулирование развития институтов рефинансирования кредитов, полученных муниципалитетами на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда социального использования, в том числе через специализированный государственный институт.
Сегмент наемного жилья (рыночный сегмент)	Граждане, доходы, которых позволяют оплачивать наем жилья, но не позволяющие приобретать жилье в собственность, даже с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также механизмов государственной поддержки. Граждане, по тем или иным причинам не желающие приобретать жилье в собственность	- Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату найма жилья	- Предоставление застройщикам долговременной рассрочки при уплате аукционной цены земельного участка приобретаемого при строительстве жилья, для целей предоставления его в наем, по установленным муниципалитетами ценам для коммерческого найма жилья. - Включение деятельности по предоставлению жилых помещений внаем в перечень видов деятельности, облагаемых единым налогом на вмененный доход, с сохранением возможности для физических лиц сдавать жилье в наем с уплатой налога на доходы физических лиц на суммы, полученные в качестве платы за наем. - Создание условий для инвестирования средств пенсионных накоплений в массовое строительство жилья для предоставления в наем - Развитие механизмов долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья, предоставляемого в наем, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земельных участков. - Стимулирование развития системы рефинансирования кредитов, полученных муниципалитетами и юридическими лицами на создание жилищного фонда, предоставляемого в наем - через специализированный государственный институт.
Сегмент некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное жилье) (рыночный сегмент)	Граждане, доходы, которых позволяют строить и приобретать жилье в собственность с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также механизмов государственной поддержки, но недостаточные для приобретения жилья без использования таких механизмов. Граждане, по тем или иным причинам не желающие приобретать жилье в собственность на нестимулируемом сегменте рынка	- Оказание государственной адресной поддержки для приобретения и строительства жилья - Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату приобретения жилья в собственность или строительство жилья	- Стимулирование развития и поддержка некоммерческих объединений граждан для строительства и приобретения жилья, а также государственная поддержка индивидуальных застройщиков; - Предоставление преимущественного права приобретения земельных участков в целях жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан в форме ограничения участия иных видов застройщиков в аукционах, инициированных объединениями граждан - Развитие механизмов долгосрочного кредитования объединений граждан в целях жилищного строительства и рефинансирования таких кредитов.
Сегмент коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка жилья) (рыночный сегмент)	Граждане, доходы, которых позволяют приобретать жилье без использования механизмов государственной поддержки.	- Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату приобретения жилья в собственность или строительство жилья	- Создание условий для развития конкуренции и снижения административных барьеров на рынке жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

По мере удовлетворения спроса (в рыночных сегментах) и потребности (в социальном сегменте), а также роста доходов граждан будет наблюдаться существенный переток спроса из сегмента в сегмент. Как следствие, будет обеспечен постоянный рост спроса в рыночных сегментах.

Ожидается, что в период с 2008 г. по 2025 г. в социальном и рыночных сегментах рынка жилья улучшат жилищные условия 48,1 % населения страны, из которых:

8,2 % - улучшат жилищные условия за счет получения жилья в социальный наем;

5,0 % - улучшат жилищные условия за счет найма жилья;

20,9 % - улучшат жилищные условия, приобретя жилье в собственность в сегменте некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуального строительства;

14 % - улучшат жилищные условия, приобретя жилье в собственность в сегменте коммерческого жилищного строительства (нестимулируемом сегменте рынка).

Предлагаемая форма сегментации рынка жилья предполагает выделение двух групп сегментов:

социальный сегмент - жилье, предоставляемое в социальный наем);

рыночные сегменты - сегмент наемного жилья, сегмент некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное жилье), сегмент коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка жилья).

Спрос в социальном сегменте будет определяться с одной стороны потребностью малоимущих граждан и граждан, нуждающихся в мерах социальной поддержки при найме муниципального жилья в жилье, с другой - финансовыми возможностями государства и муниципалитетов по обеспечению жильем этих групп граждан. Спрос в рыночных сегментах будет определяться доходами граждан.

3.3.1 Сегмент социального жилья

Обязательства по предоставлению жилья малоимущим гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, будут исполняться путем предоставления жилья в социальный наем, с оказанием государственной поддержки в форме освобождения от платы за наем или установления дифференцированной платы за наем в зависимости от доходов граждан.

Для этого необходимо продолжить формирование муниципального жилищного фонда предоставляемого в социальный наем малоимущим гражданам и гражданам, нуждающимся в мерах социальной поддержки при найме муниципального жилья.

В настоящее время Жилищный кодекс Российской Федерации использует термин «жилищный фонд социального использования», владельцами которого могут быть только государство и муниципалитеты. Жилые помещения из данного фонда предоставляются нуждающимся гражданам на основании бессрочного договора социального найма жилых помещений. Также Жилищный Кодекс Российской Федерации содержит требование о предоставлении жилья социального использования гражданам, признанным в соответствии с законодательством малоимущими. Таким образом, действующее законодательство предусматривает меры социальной поддержки граждан в форме предоставления жилья социального использования, а также в форме освобождения от платы за наем жилья социального использования малоимущих граждан.

Действующее законодательство не предусматривает дифференциации платы за наем, в зависимости от доходов населения. В то же время, в жилищном фонде, предоставляемом муниципалитетами в социальный наем, проживает значительное число граждан, не нуждающихся в мерах социальной поддержки при оплате найма жилья, то есть способные платить экономически обоснованную плату за наем (или ее часть), позволяющую собственнику (муниципалитету) возмещать расходы по капитальному ремонту и реновации жилья.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает право бесплатной приватизации жилищного фонда социального использования, гражданами, проживающими в таком жилье на основании договоров социального найма.

Такая правовая ситуация приводит к неэффективному использованию муниципальной собственности и ограничивает возможности бюджетов всех уровней по обеспечению жильем, граждан нуждающихся в социальной поддержке.

Для повышения эффективности использования муниципальной собственности и существенного повышения доступности жилья для граждан, нуждающихся в социальной поддержке при улучшении жилищных условий, доходы которых не позволяют приобрести жилье в собственность или нанять жилье на рыночных условиях необходимо:

1. Нормативно закрепить понятие «жилье, предоставляемое в социальный наем», как жилье, соответствующее следующим признакам:

- Соответствие минимальным социальным стандартам по площади и комфортности.

- Регулирование платы за наем.

- Социальная поддержка нанимателей жилья в форме освобождения от платы за наем или дифференциации платы за наем, в зависимости от доходов граждан.

2. Утвердить минимальные социальные жилищные стандарты (далее федеральные жилищные стандарты), в соответствии с которыми определяются категории и уровень социальной поддержки граждан.. Комплекс федеральных жилищных стандартов должен включать:

- стандарты признания граждан нуждающимися в социальной поддержке для улучшении жилищных условий (обеспеченность жильем и уровень доходов);

- нормы предоставления жилых помещений по договорам социального найма;

- предельную долю расходов на наем муниципального жилья социального использования в совокупном доходе семьи;

- стандарты обеспечения жильем граждан и иные стандарты социальной поддержки гражданам в обеспечении жильем и в улучшении жилищных условий;

- стандарты и порядок дифференциации платы за наем жилья социального использования в зависимости от доходов граждан;

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования смогут изменять данные стандарты только в сторону большей защиты прав граждан.

3. Установить для нанимателей жилых помещений в муниципальном жилищном фонде, не нуждающихся в социальной поддержке при найме жилья, экономически обоснованную плату за наем, позволяющую собственнику (муниципалитету) возмещать расходы по капитальному ремонту и реновации жилья, которая должна определяться муниципалитетом и учитывать:

- сметную стоимость строительства жилья;

- зонирование внутри поселения в зависимости от комфортности места расположения жилья;

- степень комфортности жилого помещения;

- расходы на содержание жилья (включая капитальный ремонт).

4. Ограничить срок бесплатной приватизации муниципального жилья 2010 годом.

5. Установить принцип срочности договоров социального найма для участников правоотношений по договорам социального найма, с которыми договоры социального найма будут заключаться после внесения соответствующих изменений в законодательство.

Муниципальные жилищные фонды социального использования должны формироваться за счет прямого финансирования из средств местных бюджетов, а также долгосрочных кредитов, предоставляемых муниципалитетам, которые рефинансируются за счет средств федерального бюджета.

Основными источниками финансирования строительства и (или) приобретения муниципального жилищного фонда социального использования, предоставляемого в социальный наем должны стать:

- доходы от платы за наем муниципального жилищного фонда;

- доходы по единому налогу на недвижимое имущество физических лиц (устанавливаемому в соответствии с Основными направлениями налоговой политики Российской Федерации на 2008-2010 годы). Установление экономически обоснованных ставок налога на недвижимое имущество физических лиц, должно осуществляться с учетом при определении налогооблагаемой базы себестоимости строительства, степени износа и месторасположения жилья.

При этом изменение налогообложения имущества физических лиц должно производиться одновременно с введением экономически обоснованной платы за наем для обеспечения сбалансированности тенденций приватизации и деприватизации жилищного фонда, что позволит сохранить долю муниципального жилья в структуре жилищного фонда;

- муниципальные заимствования.

Основными мерами по развитию муниципального жилищного фонда социального использования:

1. Развитие механизмов долгосрочного (до 50 лет) кредитования муниципальных образований на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда социального использования, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земель.

2. Стимулирование развития институтов рефинансирования кредитов, полученных муниципалитетами на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда социального использования, в том числе через специализированный государственный институт - Федеральную жилищную корпорацию.

3. Стимулирование принятия органами местного самоуправления муниципальных программ по формированию муниципального жилищного фонда социального использования путем софинансирования из федерального бюджета расходов по строительству инженерной инфраструктуры для такого жилья в размере 25 процентов целевых расходов.

По мере снятия остроты жилищной проблемы, имея сформированный и значительный по объёмам сегмент социального жилья, должно стимулироваться расширение круга лиц, задействованных в создании социального жилья и управлении этим жилищным фондом - частных коммерческих и некоммерческих организаций - социальных домовладельцев, создающих частный жилищный фонд социального использования, а также осуществляющих функции по его управлению и предоставлению нуждающимся гражданам в соответствии с установленными федеральными социальными жилищными стандартами, Деятельность данных структур более эффективна в рыночных условиях. В частности, они могут привлекать частные инвестиции для новых схем финансирования строительства и содержания жилья, в то время как возможности органов государственной власти и местного самоуправления по привлечению средств ограничены действующими жесткими правилами.

3.3.2 Сегмент наемного жилья

В структуре жилищного фонда Российской Федерации особое место должно занять жилье, предоставляемое в наем на рыночных условиях.

Наем жилья является одной из важных форм предоставления жилья населению, обеспечивающей мобильность рабочей силы, а также позволяющей гибко реагировать на изменение демографической структуры, изменения доходов населения.

Деятельность по предоставлению жилья внаем является перспективным видом бизнеса поскольку, помимо доходов от платы за наем, наймодатель может получать дополнительную прибыль, от обслуживания наемного жилого фонда и предоставления дополнительных услуг нанимателям.

...