Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан

На первом этапе реализации стратегии будет разработан основной комплект технических регламентов, содержащих общие требования по обеспечению безопасности объектов жилищного строительства, строительных материалов, включая требования по обеспечению безопасности объектов, стоящихся в сейсмоопасных зонах и зонах паводков, а также процессов, работ и услуг по строительству и эксплуатации зданий и сооружений. Кроме того, на первом этапе реализации Стратегии будут подготовлены и приняты основные технические регламенты в области градостроительного проектирования (территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории). В основу указанных регламентов будут положены национальные стандарты и своды правил (СНИПы, СаНПиНы, ВСН, ТСК и т.д.).

Для упорядочения на базе единых организационно-методических принципов системы оценки соответствия жилых зданий, строительных материалов, а также процессов, работ и услуг по строительству и эксплуатации зданий и сооружений, установленным требованиям и повышение эффективности такого контроля, будет создана единая государственная система надзора за производством строительных материалов, инженерными изысканиями, архитектурным проектированием, строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

4.7 Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья

Создание и внедрение института саморегулирования в практику повысит управляемость строительного комплекса России и эффективность его деятельности. Государство получит ответственного партнера в лице саморегулируемых организаций профессиональных участников рынка - изыскателей, проектировщиков, строителей и застройщиков.

В рамках реализации Стратегии будут внедрены и развиты механизмы саморегулирования в строительстве и на рынке жилья. Вместе с тем, лицензирование строительной сферы на первом этапе реализации Стратегии будет сохранено.

Система лицензирования в строительной деятельности будет постепенно заменена более прогрессивной системой, сочетающей государственное регулирование с саморегулированием субъектов экономической деятельности. Допуск на рынок фактически будут осуществлять сами профессиональные участники жилищного рынка, объединенные в саморегулируемые организации.

Для осуществления профессиональной деятельности участники строительного и жилищного рынков (застройщики, изыскатели, проектировщики, подрядчики, а также организации, управляющие недвижимостью) должны будут стать членами соответствующей саморегулируемой организации.

Саморегулируемые организации будут разрабатывать и устанавливать правила и стандарты профессиональной деятельности, а также осуществлять контроль над их соблюдением. Поскольку саморегулируемая организация несет репутационную и имущественную ответственность за деятельность своих членов, она заинтересована в проведении более тщательной (по сравнению с процедурой получения лицензий в государственных органах) проверкой компаний, претендующих на вступление в ее члены, тем самым, устанавливая барьер для недобросовестных участников рынка.

Кроме того, на саморегулируемые организации будет возложена ответственность за ущерб потребителям, причиненный деятельностью их членов. Она реализуется посредством осуществления выплат из компенсационного фонда саморегулируемой организации, формируемого за счет взносов членов саморегулируемой организации, а также механизмов страхования ответственности членов саморегулируемой организации.

4.8 Развитие механизмов страхования на рынке жилья

Важным инфраструктурным элементом, обеспечивающим функционирование жилищного рынка, направленным на обеспечение защиты прав его участников, является механизм страхования.

На первом этапе реализации Стратегии (2008 - 2010 годы) должны быть введены следующие виды страхования:

1. Обязательное страхование гражданской ответственности профессиональных участников инвестиционно-строительной деятельности. Данный вид страхования должен стать неотъемлемым элементом механизма саморегулирования, направленным на защиту потребителей услуг жилищного рынка.

Внедрение обязательного страхования гражданской ответственности профессиональных участников инвестиционно-строительной деятельности позволит не только реально защитить имущественные интересы граждан и юридических лиц, но и будет экономически стимулировать меры по повышению уровня безопасности при производстве работ.

2. Важным элементом защиты участников жилищного рынка станет внедрение механизма страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

3. Добровольное страхования жилья его владельцами имеет важное значение, поскольку гарантирует компенсацию ущерба и позволяет снять с государства снять нагрузку с бюджета, направляемую на помощь гражданам. При этом страхование муниципального жилья, предоставляемого в наем должно стать обязательным.

4. Важным элементом, обеспечивающим надежный механизм возмещения ущерба должно стать введение обязательного страхования гражданской ответственности владельцев недвижимости (ответственности по возмещению вреда, причиненного жизни, здоровью и/или имуществу других лиц (физических и/или юридических) в результате эксплуатации (пользования) жилья.

4.9 Финансирование жилищного строительства

При переходе к массовому строительству жилья важнейшее значение приобретает необходимость совершенствования механизмов финансирования жилищного строительства. Основными финансовыми источниками в жилищном строительстве являются:

- средства граждан, желающих приобрести жилье, - долевых участников строительства;

- кредитные средства банков;

- средства, привлекаемые, в том числе, с финансовых рынков посредством выпуска долговых обязательств застройщиком.

При выборе источников финансирования жилищного строительства застройщики оценивают стоимость привлекаемых средств и их доступность.

На сегодняшний день первое место в общем объеме финансирования строительства жилья занимают средства граждан - участников долевого строительства (более 80 процентов).

Правоотношения между застройщиками и гражданами, финансирующими строительство, регулируются положениями федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Практика применения указанного федерального закона выявила ряд существенных недостатков, которые не позволяют в полном объеме заработать предложенному механизму привлечения денежных средств физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. К основным недостаткам можно отнести сложную процедуру государственной регистрации самих договоров долевого участия в строительстве и обеспечивающих их залога, высокие нормативы обеспеченности обязательств, нормативы безубыточности и нормативы целевого использования средств, установленные законом для застройщика, сложности, возникающие при привлечении банковских кредитов в проекты строительства жилых домов с участием физических лиц.

Несовершенство механизма долевого участия граждан в строительстве жилья привело к тому, что в настоящее время менее 5 процентов сделок на рынке жилья зарегистрировано в соответствии с требованиями федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В остальных случаях застройщики используют альтернативные схемы привлечения финансовых ресурсов, которые, как правило, являются высокорискованными для граждан, вкладывающих свои средства в строительство.

Требуется дальнейшее совершенствование нормативного правового регулирования финансирования жилищного строительства. В этом плане основными направлениями должны стать:

- формирование института девелопмента в строительстве. Девелоперские компании выполняют функции специализированной финансовой компании, привлекающей финансовые ресурсы в строительство, и действуют как профессиональный участник строительного рынка (инвестор-заказчик-застройщик). Они выступают в качестве организатора инвестиционно-строительного процесса. Подрядные строительные компании на основе договора генерального подряда и на средства девелопера осуществляют строительство объектов;

- широкое использование механизмов страхования и создание института саморегулирования в строительстве, в целях защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих свои средства на цели строительства жилья;

- дальнейшее совершенствование законодательства в целях обеспечения единообразного, низкозатратного порядка регистрации ипотеки земли и объектов незавершенного строительства;

- внедрение механизмов, использующих в качестве инвестиционного инструмента жилищные облигации, а также развитие и распространение практики облигационных займов, использующих иные инструменты фондового рынка. Активизация привлечения средств пенсионных накоплений к использованию инструментов фондового рынка на рынке жилья;

- активное подключение банков к участию в долевых схемах финансирования жилищного строительства путем осуществления расчетов между застройщиками и гражданами с использованием эскроу-счетов, кредитования граждан на этапе строительства с последующим преобразованием строительных кредитов в ипотечные (конвертируемые ипотечные кредиты), а также в качестве гарантирующего института.

Основным финансовым источником в жилищном строительстве должны стать банковские кредиты.

В настоящее время, по экспертным оценкам, доля банков в финансировании жилищного строительства не превышает 20-25 процентов, которыепредоставляют застройщикам, в основном, так называемые ломбардные кредиты.

По мере снижения существующих высоких рисков кредитования жилищного строительства приоритетом должно стать банковское кредитование под залог имущественных прав (проектное финансирование).

Этому будет способствовать:

- повышение прозрачности финансово-хозяйственной деятельности застройщиков и девелоперов;

- накопление собственных активов и опыта деятельности на строительном рынке;

- повышение уровня и качества управления строительными проектами;

- повышение прозрачности процедур предоставления земельных участков под застройку и получения исходно-разрешительной документации на строительство.

Заслуживает поддержки использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для инвестирования в недвижимость, и в частности в жилищное строительство. Конструкция ЗПИФ привлекательна для инвестора возможностью осуществлять вложения в размерах меньших, чем стоимость обособленных объектов недвижимости. Паи фонда могут легко оборачиваться на рынке. В настоящее время в России осуществляют деятельность 99 ЗПИФ недвижимости, суммарные чистые активы которых, по данным Национальной лиги управляющих на 26 сентября 2006 г., составляют около 43 млрд. руб.

РАЗДЕЛ 5. Основные Механизмы государственного стимулирования массового строительства жилья

5.1 Комплексное освоение территорий

Земельные ресурсы для интенсификации существующей городской застройки практически исчерпаны. Альтернативой «точечной» застройке должно стать строительство жилья на территориях комплексного освоения. Таким образом, возникает совершенно новый рынок со своими характеристиками, который в перспективе может стать основным для определения цены на недвижимость и, как следствие, определять доступность жилья в целом.

По предварительным подсчетам, только планируемые на сегодняшний день к реализации проекты комплексного освоения территорий дают объем ввода жилья до 90 млн. кв. м за период до 10 лет (7-9 лет), начиная с 2007 г. Таким образом, в перспективе за счет проектов комплексного освоения территорий будет обеспечиваться до 20-25% всего нового жилищного строительства ежегодно, а в крупных городах, в которых возможности точечной застройки практически исчерпаны, именно проекты комплексного освоения территорий будут являться основным источником нового жилья, занимая до 50-60% от всего объема вводимого жилья.

Проекты комплексного освоения территории (КОТ), подразумевают, что на достаточно обширной территории возводится не только большое количество жилья, но также независимая от основного города современная инфраструктура. Это позволит обеспечивать население жильем в соответствии с современными требованиями к качеству жилья, а также требованиям экологического и архитектурного характера.

Для того чтобы создать благоприятные условия для реализации проектов комплексного освоения территории необходимо осуществить меры институциональной, финансовой и организационной поддержки проектов комплексного освоения территории.

1. Создание зон градостроительного регулирования, предполагающих особый порядок согласования градостроительной документации по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства. В числе этих особенностей должна быть указана возможность принятия решения о комплексном освоении территорий на основе эскизного проекта застройки всей территории с приведением общих характеристик застройки;

2. Формирование правовых и организационных механизмов консолидации необходимого для комплексного освоения территории крупного земельного участка;

3. Применение специального регулирования вопросов организации и строительства новых городов, включающее нормативно-правовое закрепление критериев, позволяющих определять комплексное освоение территорий как строительство нового города, не имеющего на начальном этапе развития населения.

В этом случае будет происходить обязательная передача полномочий, требующихся для реализации проектов комплексного освоения территории, предусматривающих создание нового населенного пункта (выделение земельных участков, перевод земель из категории в категорию, выдача разрешений на строительство и пр.) с муниципального на региональный и федеральный уровень;

4. Введение специального порядка изменения границ муниципальных образований в связи с комплексным освоением территорий. Для этого в нормативные правовые документы будут внесены положения, предусматривающие порядок решения соответствующих вопросов с целью создания максимально благоприятных территориальных и вытекающих из этого организационно-управленческих условий для КОТ. Это будет касаться и процедур образования новых городов путем выделения территорий из существующих, и процедур изменения границ муниципальных образований с целью «переподчинения» территории КОТ;

5. Разработка методических рекомендаций по разработке документации, регламентирующей деятельность в сфере комплексного освоения территорий;

6. Повышение мотивации для реализации проектов комплексного освоения территорий на муниципальном уровне за счет введения единого налога на недвижимое имущество физических лиц, доходы от которого зачисляются в местный бюджет;

7. Обеспечение разработки и принятия комплекса градостроительной документации всеми муниципальными образованиями в срок до 1 января 2010 года;

8. Создание Федеральной жилищной корпорации в форме хозяйствующего субъекта с функциями органа, координирующего реализацию проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства.

5.2 Обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой

Важным вопросом, возникающим при освоении территорий, является необходимость обеспечения земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой. Инфраструктурное обеспечение является одним из компонентов системы жизнеобеспечения населения, и именно муниципалитет должен планировать необходимый объем и ресурсы инфраструктурной обеспеченности.

Для стимулирования обеспечения земельных участков инфраструктурой необходимо:

1. Формирование рынка инженерной подготовки земельных участков для строительства жилья. Формирование такого рынка позволит его участникам на основе конкурентных механизмов приобретать через аукционные процедуры необеспеченные инженерной инфраструктурой земельные участки с последующим обеспечением участков инженерной инфраструктурой и продажей подготовленных участков застройщикам.

Очевидно, что деятельность, направленная на подготовку земельных участков под комплексное освоение должна стать отдельным видом предпринимательской, включая изыскательскую, деятельности. Рынок профессиональных делевоперских услуг должен развиваться. На начальном этапе его становления важную роль должно сыграть специализированное агентство, созданное на федеральном уровне - Федеральная жилищная корпорация, которая будет рефинансировать кредиты, выданные девелоперам на подготовку земель под строительство.

2. Четкое закрепление на законодательном уровне обязанности муниципалитета финансировать строительство инженерной и социальной инфраструктуры на осваиваемых участках, либо, по завершении строительства, выкупать построенные объекты по сметной стоимости.

С этой целью необходимо предусмотреть, что до проведения аукциона на право заключения договора о комплексном освоении территории, муниципалитетом должен быть подготовлено технико-экономическое обоснование инженерной и транспортной подготовки территории под строительство, дано обоснование стоимости строительства сетей и объектов социальной инфраструктуры.

Строительство объектов инфраструктуры должно осуществляться на основании договора, заключаемого муниципалитетом с застройщиком (девелопером).

3. Формирование механизмов, позволяющих муниципалитетам выкупать объекты инженерной и социальной инфраструктуры по сметной стоимости. Источником средств для оплаты муниципалитетами объектов инфраструктуры могут являться:

- средства, вырученные от продажи земельных участков либо продажи права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах;

- доходы от амортизационной составляющей в тарифах на коммунальные услуги;

- налоговые доходы местных бюджетов.

Оплата построенных объектов инфраструктуры может быть осуществлена зачетом встречных требований муниципалитета и застройщика - из стоимости земельного участка, приобретенного на аукционе, застройщик оплачивает цену за вычетом стоимости строительства инфраструктуры. По завершении строительства данных объектов они передаются муниципалитету в счет окончательной оплаты земельного участка, с одновременным прекращением обязательств муниципалитета по оплате договора, заключенного на строительство объектов инфраструктуры.

Также в качестве источника финансирования затрат муниципалитетов по строительству или приобретению объектов инфраструктуры должен рассматриваться механизм земельной ипотеки. Длительность рассрочки, обеспечиваемой ипотечным кредитованием, позволит во многом решить проблему текущего дефицита бюджетов муниципалитетов.

4. Пересмотр норм законодательства, устанавливающих ограничения по долговым обязательствам муниципалитетов в связи с очевидной необходимостью привлечения муниципалитетами кредитных ресурсов. В частности, необходимо предоставление муниципалитетам возможности не включать в долговую книгу муниципалитета обязательств по кредитам на обеспечение земельных участков инфраструктурой, обеспеченным залогом земель, находящихся в муниципальной собственности.

5. Изменение порядка тарифообразования таким образом, чтобы учитывалась рентабельность (справедливая норма возврата) на вложенный капитал при обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой.

6. Стимулирование формирования муниципальных программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры на основе среднесрочных прогнозов жилищного и иного строительства. Ключевым инструментом реализации таких комплексных программ должны стать среднесрочные инвестиционные программы организаций коммунального комплекса.

7. Стимулирование участия сетевых коммунальных организаций в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой путем развития системы рефинансирования кредитов, а также широкого применения амортизационной составляющей в тарифах на коммунальные услуги.

8. Развитие концессионных механизмов и механизмов аренды объектов инфраструктуры, предусматривающих долгосрочные инвестиционные обязательства арендатора, путем совершенствования нормативной базы и снижения рисков при реализации концессионных и арендных соглашений, возникающих вследствие: отсутствия зарегистрированных прав собственности на инфраструктурные объекты, отсутствия практики их использования, а также не до конца проработанной нормативной базы, регулирующей данные механизмы.

Кроме того, будут приняты меры по совершенствованию инструментов планирования на местном уровне в части координации планов развития коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур. Необходимость усиления такой координации на уровне муниципальных образований связана с проблемами, которые возникли в городах с началом массового жилищного строительства, не обеспеченного соответствующим развитием инфраструктуры.

При планировании строительства инфраструктурных объектов, отдельно должны рассматриваться вопросы строительства сети очистных сооружений. Данные мероприятия должны осуществляться до реализации проектов массового строительства жилья, в связи с длительными сроками, необходимыми для строительства новых или реконструкции действующих очистных коммуникаций.

5.3 Развитие ранее застроенных территорий

Градостроительная практика развития населенных пунктов предусматривает развитие не только по экстенсивному пути, при котором осуществляется присоединение всё новых и новых свободных от застройки земель к территории города, но и по интенсивному пути в существующих границах поселения.

Градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных коридоров. Наиболее актуальным является вопрос развития территорий, застроенных жилыми домами, утратившими свою потребительскую привлекательность, а также развитие территорий, направленное на изменение их функционального назначения - в соответствии с вновь утвержденной градостроительной документацией.

Одним из направлений совершенствования механизма финансирования развития городских территорий становится обоснование инвестиционно-строительной привлекательности для инвесторов.

Поскольку муниципалитеты наделены полномочиями по распоряжению земельными участками, то в их задачи входит разработка альтернативных вариантов развития территорий и выбор из них того, что обеспечит наилучшее и наиболее эффективное использование. Таким способом должна проводиться политика рационального землепользования в городе.

Основной проблемой при развитии ранее застроенной территории является освобождение жилых домов, расположенных на ней от прав третьих лиц - то есть расселение. Застройщики лишены административных либо каких-то иных полномочий по переселению граждан из их собственного жилья, либо жилья, занимаемого по договорам социального найма. В настоящее время муниципалитеты, не предпринимают каких-либо активных действий по расселению граждан, в результате чего этот процесс может тянуться годами.

Решением данной проблемы должно стать закрепление обязанности муниципалитета до объявления аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории провести необходимые предварительные мероприятия по расселению граждан - заключение новых договоров социального найма и заключение предварительных соглашений с собственниками жилых помещений в домах, подлежащих сносу или капитальному ремонту о предоставлении компенсации (в виде иного жилого помещения или согласованного денежного эквивалента).

При проведении подобных подготовительных мероприятий, результаты которых должны быть доступны потенциальным инвесторам наряду с технико-экономическим обоснованием затрат по инфраструктуре, освобождение земельного участка от прав третьих лиц будет занимать гораздо меньший промежуток времени. Необходимо установление пресекательного срока для исполнения муниципалитетом обязанности по расселению.

В целом необходимо развивать и совершенствовать практику договорных отношений между муниципалитетами и застройщиками при развитии застроенных территорий. На федеральном уровне такая поддержка должна выражаться, в первую очередь в разработке методических рекомендаций по заключению подобных договоров.

Финансовые инструменты, обеспечивающие приобретение муниципалитетом построенных объектов инфраструктуры аналогичным тем, которые могут быть применены при комплексном освоении территорий - средства, вырученные от продажи земельных участков либо продажи права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах, транспортный налог, налог на недвижимое имущество, земельный налог и т.п.

5.4 Развитие малоэтажного домостроения

В настоящее время и в России растет интерес к малоэтажному жилью, что подтверждается уверенным ростом объемов индивидуального жилищного строительства.

Мероприятия государственной поддержки малоэтажного строительства подразделяются на мероприятия по законодательному и нормативно - правовому обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства, по привлечению средств федерального, региональных, местных бюджетов и внебюджетных источников, по развитию жилищного кредитования и кредитования под залог земель, внедрению современных технологий малоэтажного строительства и снижению себестоимости строительства, содействию вводу новых производственных мощностей по малоэтажному строительству в регионах России.

В соответствии с видами малоэтажной застройки - комплексное или индивидуальное жилищное строительство будут предусмотрены следующие механизмы государственной поддержки:

1. Для индивидуальных застройщиков:

- государственная поддержка при приобретении гражданами и объединениями граждан земельных участков для целей индивидуального строительства (предоставление рассрочки при оплате, отсрочка оплаты до момента отчуждения земельного участка третьим лицам, установление на федеральном или региональном уровне единых стандартов сроков оформления межевых дел и стоимости подобных услуг);

- предоставление государственной поддержки при приобретении строительных материалов (предоставление рассрочки оплаты, предоставление леса на корню и т.п.);

- развитие кредитования индивидуального жилищного строительства;

- предоставление типовых проектных и технологических решений индивидуальным застройщикам;

- налоговые льготы при уплате налога на недвижимое имущество (установление понижающего коэффициента к ставке налога для лиц, осуществивших строительство и приобретение индивидуального жилого дома для целей последующего проживания).

2. При комплексном малоэтажном строительстве:

- государственная поддержка при строительстве инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры на участках, предназначенных для комплексной малоэтажной застройки (прямое государственное финансирование части целевых расходов, субсидирование расходов);

- обеспечение доступности кредитных ресурсов для целей комплексной малоэтажной застройки (субсидирование процентной ставки по кредитам);

- государственная поддержка объединениям граждан - строительным кооперативам малоэтажного жилья (особый порядок проведения аукционов - участниками могут быть только соответствующие кооперативы, создание кооперативов по инициативе органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта Российской Федерации, льготный режим налогообложения кооперативов);

- предоставление типовых (повторно примененных) проектных и технологических решений кооперативам малоэтажного жилья.

С целью практической реализации указанных механизмов необходимо внести существенные изменения в существующую нормативно-правовую базу, в частности в земельное, градостроительное и налоговое законодательство, законодательство, регулирующее деятельность органов местного самоуправления, а также принять федеральный закон, регулирующий порядок создания и деятельности объединений граждан с целью комплексной малоэтажной застройки.

Еще одним важным направлением государственной поддержки малоэтажного строительства должно стать содействие увеличению объемов и снижению себестоимости малоэтажного жилищного строительства на основе внедрения новых технологий и материалов, включая развитие деревянного малоэтажного домостроения.

5.5 Модернизация и капитальный ремонт, с учетом критериев отнесения жилья к аварийному жилищному фонду и жилищному фонду, требующему капитального ремонта

В настоящее время институт собственников жилья не получил широкого распространения (лишь в 6% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья) и не обеспечивает эффективного содержания и сохранности жилищного фонда. Доля аварийного жилья и жилья не соответствующего потребительским стандартам продолжает увеличиваться. Предотвращение ветшания жилищного фонда Российской Федерации только частично может быть решено путем сноса аварийных жилых домов. Необходимо существенно увеличить объем капитального ремонта и модернизации.

За 2008-2012 годы будет ликвидирован аварийный жилищный фонд, сложившийся на январь 2007 г. в объеме 11,2 млн. кв. метров за счет средств Фонда содействия реформированию жилищной сферы в размере 95 млрд. руб. Кроме того, за этот период за счет деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ должны быть созданы условия и механизмы участия собственников и их объединений в капитальном ремонте многоквартирных жилых домов. На эти цели в указанном фонде предусмотрено 145 млрд. руб. Сопоставимый объем средств будет направлен на решение указанных проблем за счет средств региональных и местных бюджетов в порядке софинансирования.

Приведенные меры позволят выполнить государственные обязательства, имеющиеся на январь 2007 года по расселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также снять наиболее острые проблемы по капитальному ремонту жилищного фонда, требующего такого ремонта.

За счет созданных механизмов и условий за период реализации Стратегии должен быть почти полностью ликвидирован жилищный фонд, не соответствующий техническим и надежностным стандартам, а также внедрены механизмы замены жилищного фонда не соответствующего качественным параметрам комфортности проживания. При этом на муниципальном уровне должны быть разработаны четкие критерии отнесения жилищного фонда к не соответствующему качественным параметрам комфортности проживания. Такие критерии должны быть разработаны и приняты при организационно-метедическом содействии Российской Федерации и субъектов федерации.

Стратегическими подходами к решению проблем модернизации и капитального ремонта будут:

- создание системы регулярного технического аудита жилищного фонда с учетом критериев отнесения жилья к аварийному жилищному фонду и жилищному фонду, требующему капитального ремонта;

- разработка нормативных актов по организации, планированию и финансированию капитального ремонта с использованием средств собственников помещений, с применением раздельного учета средств по каждому дому и их передачу при смене управляющей организации или изменении способа управления многоквартирным домом. Средства на капитальный ремонт необходимо накапливать на специальном банковском счете и использовать только по решению общего собрания собственников;

- включение расходов на оплату капитального ремонта и обязательное страхование гражданской ответственности собственников жилья в состав платежей за жилищно-коммунальные услуги, что позволит субсидировать данные расходы для семей с низким доходом;

- создание механизмов кредитования и рассрочки платежей по капитальному ремонту жилья для финансирования капитального ремонта и модернизации жилищного фонда;

- расширение перечня и форм возможных видов обеспечения возвратности кредитов, предоставляемых объединениям собственников жилья (управляющим компаниям), в том числе с использованием в качестве залога платежей будущих периодов;

- проведение комплексной работы в части социальной защиты малоимущих граждан и обеспечения возможности их участия в капитальном ремонте наравне с другими собственниками;

- принятие субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления региональных программ модернизации многоквартирных и жилых домов с высокой степенью износа и ликвидации аварийного жилищного фонда на территории соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования

- нормативное закрепление обязательства собственников проводить ремонты в сроки в соответствии с техническими требованиями по ремонту, а содержание - в соответствии с нормами принятыми муниципалитетами. В случае невыполнения этих обязанностей предусмотреть механизм понуждения, включающий административную ответственность и взыскание средств в счет компенсации предстоящих затрат по оплате ремонта и содержания жилья.

5.6 Специализированные государственные институты, содействующие массовому строительству жилья

5.6.1 Федеральная жилищная корпорация

Для формирования системы рефинансирования кредитов, средства которых направляются на строительство инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры; строительство муниципального жилищного фонда; строительства жилья для предоставления в наем; выкуп прав требования к муниципалитетам и эксплуатирующим организациям по договорам продажи объектов социальной, инженерной инфраструктуры необходимо создание специализированной рефинансирующей организации, которой должна стать Федеральная жилищная корпорация, созданная в форме хозяйствующего субъекта.

Для создания указанной корпорации целесообразно использовать средства, предусмотренные в федеральном бюджете на 2008 - 2010 годы в форме субсидий на погашение процентной ставки по кредитам и предоставление государственных гарантий Российской Федерации в размере 38,0 млрд. руб., субсидий - 17,0 млрд. руб., а также средств пенсионных накоплений.

Функции Федеральной жилищной корпорации:

1. Координация реализации проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства;

2. Рефинансирование кредитов, используемых в целях обеспечения инженерной подготовки территорий под строительство жилья, как муниципалитетами, так и хозяйствующими субъектами (застройщиками, девелоперами и организациями коммунального комплекса);

3. Рефинансирование кредитов, используемых в целях строительства жилья, как муниципалитетами, так и хозяйствующими субъектами (застройщиками, девелоперами);

4. Рефинансирование земельных закладных;

5. Рефинансирование прав требования к муниципалитетам и эксплуатирующим организациям по договорам продажи объектов социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, заключенных с применением механизма рассрочки платежа.

Важное значение в формировании механизма рефинансирования имеет стандартизация процедур выдачи, сопровождения и рефинансирования, включающая типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям). Стандарты должны быть разработаны агентством на основании анализа и обобщения зарубежного опыта кредитования и российского законодательства.

5.6.2 Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства создан в форме государственной корпорации для целей оказания финансовой поддержки органам государственной власти субъектов Российской Федерации путем создания организации, осуществляющей функции по софинансированию проведения капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда в целях создания безопасных и комфортных условий проживания граждан, повышения эффективности реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования действенных механизмов управления жилищным фондом, внедрения современных ресурсосберегающих технологий.

В своей деятельности Фонд будет осуществлять следующие функции:

- рассмотрение представленных субъектами Российской Федерации заявок на софинансирование мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда (далее - заявка);

- принятие решений о соответствии заявки требованиям, установленным настоящим Федеральным законом;

- осуществление софинансирования реализации заявок;

- оказание методологической поддержки при подготовке заявок;

- осуществление мониторинга реализации предусмотренных в рамках заявок мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Имущество Фонда сформировано за счет имущественного взноса Российской Федерации в размере 240 млрд. рублей, а также за счет доходов, получаемых Фондом от размещения денежных средств и других законных поступлений. Предусмотрено следующее распределение средств Фонда, полученных в виде имущественного взноса Российской Федерации:

95 млрд. рублей - на переселение граждан из аварийного жилищного фонда;

145 млрд. рублей - на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Обязательным условием оказания финансовой поддержки предусмотрено софинансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования.

Для контроля за эффективностью использования средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда предусмотрено осуществление Фондом мониторинга реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в отношении которых Фондом будет принято решение об оказании финансовой поддержки за счет средств Фонда.

Действие Фонда предусмотрено до 1 января 2012 года.

РАЗДЕЛ 6. Обеспечение стабильного спроса на жилье

Финансовыми ресурсами для приобретения жилья населением являются собственные средства граждан, кредитные ресурсы, предоставляемые гражданам, а также средства, предоставленные гражданам в виде различных форм государственной поддержки.

Стабильный спрос на жилье должен быть обеспечен механизмами, ориентированными на привлечение доступных финансовых ресурсов.

При этом средства, предоставляемые населению в виде государственных социальных выплат должны служить только катализатором рыночных процессов, стимулирующим стабильный спрос. Они направляются на социальную защиту и социальную поддержку тех категорий граждан, которые не в состоянии решить свои жилищные проблемы самостоятельно и на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, предусмотренных федеральным законодательством.

6.1 Совершенствование механизмов ипотечного кредитования

Значительную роль в обеспечении стабильного спроса на жилье играет ипотечное жилищное кредитование, которое в последние годы активно развивается в нашей стране.

В основу стратегии развития российского института ипотеки была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка.

Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных жилищных кредитов (займов), а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих населению эти кредиты (займы) за счет привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг (механизмы секьюритизации).

В целях обеспечения развития системы ипотечного жилищного кредитования Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 был создан государственный институт развития - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее ОАО «АИЖК»).

В настоящее время можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного жилищного кредитования, в целом успешно завершен, благодаря стимулирующей роли ОАО «АИЖК», а также усилиям других участников рынка.

Дальнейшее увеличение количества ипотечных жилищных кредитов уже не требует существенной государственной поддержки. В государственном стимулировании нуждаются преимущественно наименее развитые с точки зрения ипотечного кредитования регионы России, например, ряд субъектов Северо-западного, Южного и Дальневосточного Федеральных округов.

В то же время решение задачи перехода к массовой ипотеке существенно зависит от темпов развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Необходимо предпринять усилия по организации рынка ипотечного жилищного кредитования, нуждающегося в создании организованной площадки для торговли закладными (пулами закладных). Уже сегодня наблюдается активизация торговли пулами закладных, однако из-за отсутствия такой площадки объем сделок крайне не велик.

Поэтому стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

В этой связи потребуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.

Также необходимо разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства, вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.

С целью сокращения требований банков к размеру первоначального взноса и повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков государство будет способствовать развитию системы страхования ипотечных кредитов.

Комплексному развитию территорий и индивидуальному жилищному строительству будет способствовать широкое распространение кредитования под залог земель (земельная ипотека). В этой связи необходимо также принять законодательные и иные нормативные правовые акты, касающиеся предоставления кредитов, обеспеченных ипотекой земель, а также обеспечить широкое распространение на ипотечном рынке предложений по кредитованию индивидуального жилищного строительства.

Должны сохраниться программы ипотечного кредитования категорий граждан (военнослужащих в рамках накопительно-ипотечной системы, молодых семей, бюджетников, использующие средства материнского (семейного) капитала и т.д.), имеющих право на государственную поддержку.

Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. Объем доступной полноценной информационной базы, широко освещаемой в средствах массовой информации, явно недостаточен. Вместе с тем кажется очевидным, что развитие ипотечного кредитования должно быть подкреплено регулярной тематической направленной информационной работой с использованием всех видов информационных источников.

6.1.1 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является специально созданным Правительством Российской Федерации институтом развития ипотечного жилищного кредитования.

Задача ОАО «АИЖК» как инфраструктурного института состоит в стандартизации рынка, развитии созданных каналов перетока финансовых ресурсов с финансового рынка в регионы, снижении транзакционных издержек всех участников ипотечного кредитования - как первичных кредиторов, так и рефинансирующих организаций.

Государственный капитал, вложенный в ОАО «АИЖК» (уставный капитал и государственные гарантии), должен использоваться для обеспечения функционирования такой системы, снижения общего уровня рисков и транзакционных издержек. Часть предоставленных финансовых ресурсов ОАО «АИЖК» должно использовать как оборотный капитал для формирования ипотечного покрытия в виде стандартных ипотечных кредитов (закладных) с целью последующего выпуска на внутреннем рынке ипотечных ценных бумаг.

В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории Российской Федерации. ОАО «АИЖК» аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам Агентства ипотечные кредиты выдает 131 организация из 69 регионов России.

Деятельность Агентства в дальнейшем должна быть направлена на формирование организованного вторичного ипотечного рынка и обеспечение секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг.

Для этого потребуется:

1. Принятие законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации;

2. Создание организованной площадки для торговли закладными и пулами закладных. Уже сегодня наблюдается активизация торговли пулами закладных, однако из-за отсутствия такой площадки объем таких сделок крайне не велик.

Также ОАО «АИЖК» должно способствовать стимулированию индивидуального и кооперативного жилищного строительства с помощью секьюритизации и ипотечного кредитования. В качестве основной задачи в данном направлении следует выделить формирование и внедрение стандартизированных процессов выдачи кредитов индивидуальным застройщикам и некоммерческим объединениям граждан с оформлением договора ипотеки в отношении земельного участка и возводимого на нем объекта (или прав на будущий объект). Необходимо также обеспечить рефинансирование вышеуказанных ипотечных кредитов, что позволит в конечном итоге снизить стоимость финансирования строительства жилья.

Для выполнения поставленных задач представляется целесообразным использование созданной ОАО «АИЖК» системы региональных агентств по ипотечному жилищному кредитованию, охватывающей все регионы страны и успешно функционирующей на протяжении нескольких лет. Региональные ипотечные операторы должны стать основой для формирования специализированной финансовой инфраструктуры, в том числе при развитии земельной ипотеки и кооперации граждан при строительстве жилья. Кроме того, следует развивать и поддерживать перепрофилирование части региональных операторов ОАО «АИЖК» в специализированные финансовые институты для застройщиков, осуществляющие инвестиции и управление девелоперскими проектами.

Важное значение в формировании механизма рефинансирования земельных закладных имеет стандартизация процедур выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов под залог земли, включающая типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям). Стандарты кредитования индивидуальных застройщиков и некоммерческих объединений граждан должны быть разработаны ОАО «АИЖК» на основании анализа и обобщения зарубежного опыта ипотечного кредитования и российского законодательства.

На начальном этапе рефинансирование кредитов застройщиков -физических лиц, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов, и застройщиков - юридических лиц, в том числе объединений граждан, будет производиться преимущественно ОАО «АИЖК» с целью последующей секъюритизации.

Учитывая социальную направленность деятельности Агентства, должна быть продолжена работа по участию в программах государственной поддержки отдельных категорий граждан. По мере развития и совершенствования ипотечно-накопительной системы военнослужащих, аналогичные механизмы обеспечения жильем на доступных условиях должны быть применены для сотрудников правоохранительных органов, государственных и муниципальных служащих.

6.2 Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья

Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья является важной задачей, решение которой позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в расширении объемов строительства жилья.

На государственном уровне должно стимулироваться и поощряться участие граждан в жилищных кооперативах: жилищно-накопительных, жилищно-строительных, кооперативах малоэтажного жилья.

Поддержка жилищной кооперации должна выражаться в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что приведет к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на этом рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой, которых являются строительные сберегательные кассы, позволяющие стимулировать целевые накопления граждан на приобретение и строительство жилья.

Современные строительные сберегательные кассы -- один из основных институтов инвестирования жилищной сферы. Основой механизма финансирования является принцип «помощь для самопомощи», суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в единый фонд.

Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (обычно пять-шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Строительные сберегательные кассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов. В среднем же процентная ставка составляет около 5-6% годовых, максимальный срок погашения займа -- 18 лет. Одновременно государство помогает участнику накопительной системы, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления Германии после 1945 года премия начислялась в размере 33% суммы собственных сбережений, в настоящее время она составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии -- 15%. Во Франции каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 1,5 тыс. евро.

Система депозитно-кредитных банков была внедрена в большинстве европейских стран с переходной экономикой практически одновременно с ипотечной системой и не является конкурентом последней, так как практически эти системы адресуют свои услуги различным группам населения в зависимости от их финансового и социального положения.

...