Кредитование и расчеты в строительстве

Для расчета плановой величины кредиторской задолженности, относящейся к оборотным активам, банк использует фактически сложившиеся остатки кредиторской задолженности за прошлый год или другой характерный период. На основе исчисления средней хронологической (используются данные на квартальные или месячные даты) определяется плановая сумма кредиторской задолженности. Размер задолженности должен корректироваться с учетом действия мер экономического воздействия в предшествующем году, изменения условий поставок. Если при расчете оплаченного остатка оборотных средств получен отрицательный результат, то при расчете планового размера кредита он не учитывается.

Планируемая потребность в кредите под затраты строительных организаций по сданным работам и объектам определяется исходя из средних остатков затрат в предшествующем планируемом году с учетом изменений условий расчетов и темпов объема строительно-монтажных работ, выполняемых по генподряду. Для правильного расчета размера кредита по сданным работам и объектам учреждения банка должны рассмотреть состав и правомерность отражения затрат по соответствующей строке баланса. При этом принимается во внимание то, что расчеты за выполненные работы учитываются только в том случае, если оплата по ним поступила на расчетный счет в течение пяти суток после предъявления счета. Затраты по сданным работам и объектам, расчетные документы по которым предъявлены в банк с нарушением установленных сроков, при определении плановой потребности в кредите не учитываются.

Кредитование подрядных организаций осуществляется в пределах планового размера кредита. Плановая потребность в ссуде означает право предприятия пользоваться заемными средствами в установленной сумме. Вместе с тем плановый размер кредита не является твердо фиксированной величиной, его можно превышать. Превышение установленной плановой границы допускается при льготном режиме кредитования, который применяется в отношении организаций, не имеющих сверхплановых запасов товарно-материальных ценностей и просроченной задолженности по ссудам банка.

В случае возникновения сверхплановых запасов ценностей банк может рассмотреть вопрос о возможности предоставления сверхпланового кредита и допустить превышение в определенной сумме планового размера кредита. Период превышения ограничивается обычно одной--тремя месячными датами. Подрядная организация может получить такое разрешение в случае, если принимаются соответствующие меры по снижению запасов до планового уровня. Сверхплановый кредит может быть выдан также в случаях, когда потребность в нем вызвана ростом затрат по сданным работам и объектам или снижением фактического размера кредиторской задолженности по сравнению с предусмотренным в расчете.

Для осуществления операций по кредитованию подрядным организациям открываются в банках ссудные счета. Выдача ссуды производится путем оплаты расчетно-денежных документов или под оплаченные запасы и затраты (излишек обеспечения). Кредит выдается при отсутствии средств на расчетном счете организации. Оплата производится в пределах суммы свободного остатка планового размера кредита, который определяется ежедневно на начало операционного дня с учетом просроченной задолженности. При этом сопоставляются величины планового размера кредита со срочной задолженностью по ссуде и просроченной задолженностью по всем видам ссуд в оборотные средства.

Погашение кредита производится путем списания денег с расчетного счета, оставшихся после совершения всех платежей. Сроки погашения кредита определяются в кредитном договоре между банком и подрядной организацией. Кредит может также погашаться путем взыскания в бесспорном порядке с расчетного счета организации задолженности по ссудам по наступившим срокам или при просрочке платежа, а также досрочно при недостатке обеспечения и в иных случаях.

Заключительным этапом кредитования по совокупности материальных запасов и производственных затрат является проверка обеспечения кредита. В ходе проверки устанавливаются:

соответствие материального обеспечения выданного кредита размеру задолженности по ссуде;

правильность и достоверность представленных заемщиком сведений об остатках товарно-материальных ценностей и затратах производства, под которые выдавался кредит;

состояние и организация учета кредитуемых товарно-материальных ценностей;

качество материальных запасов, являющихся обеспечением ссуды, и условия их хранения;

соответствие причин накопления кредитуемых товарно-материальных ценностей и затрат производства кредитному договору.

Учреждения банка при проверке обеспечения кредита осуществляют контроль за состоянием товарно-материальных ценностей и затрат производства, обращая особое внимание на правомерность накопления их исходя из планов завоза и осуществления затрат. При этом требуется, чтобы остатки ценностей, образование которых вызвано их необоснованным приобретением и невыполнением планов по объему строительно-монтажных работ, кредитом не покрывались.

Проверка обеспечения кредита проводится по сведениям, ежемесячно представляемым в банк подрядными организациями. Сведения составляются на основе балансовых данных и представляются в обслуживающий клиента банк не позднее 15-го числа. На квартальные даты сведения об остатках материальных запасов и производственных затрат подаются в банк вместе с балансом. В зависимости от соблюдения планового уровня материальных запасов, обеспеченности кредита и налаженности учета в организации учреждение банка может проводить проверку обеспечения кредита только на квартальные даты. Фактическое наличие остатков материальных запасов и производственных затрат по строке 1 сведений показывается без остатков незавершенного строительного производства.

Кроме того, проверка обеспечения кредита может выполняться по данным бухгалтерского и складского учета. При проверке на месте у заемщика выявляются правильность представленных подрядной организацией сведений об остатках товарно-материальных ценностей» производственных затрат, затрат по сданным работам и объектам, состояние учета и соблюдение условий хранения товарно-материальных ценностей, служащих обеспечением ссуд. Результаты проверки обеспечения кредита, проведенной на месте у заемщика, оформляются актами.

На основе представленных подрядной организацией сведений об остатках материальных запасов и производственных затрат и проведенной проверки учреждением банка производится расчет проверки обеспечения кредита .

Кредит считается обеспеченным, если размер материальных запасов и производственных затрат, принятых в обеспечение, соответствует задолженности по ссуде. В ходе проверки обеспечения кредита выявляется результат: излишек или недостаток обеспечения. Под излишек обеспечения подрядной организации может сыть предоставлен кредит в пределах свободного планового размера кредита. Выдача ссуды под излишек обеспечения производится направлением средств на погашение просроченной задолженности по ссудам, а в оставшейся части--на расчетный счет. Недостаток обеспечения по ссуде предъявляется ко взысканию с расчетного счета заемщика. При отсутствии денежных средств на расчетном счете подрядной организации кредит в сумме недостатка обеспечения относится на счет просроченных ссуд с взиманием повышенных процентов. Банк совместно с заемщиком анализирует причины образования необеспеченной задолженности и принимает меры по ее предотвращению.

Учреждение банка ежеквартально рассматривает соблюдение подрядной организацией показателей, предусмотренных в кредитном договоре. Особое внимание банк обращает на выполнение программы строительно-монтажных работ в соответствии с заключенными договорами подряда и планов по прибыли, снижению издержек на производство строительно-монтажных работ и ликвидации непроизводительных расходов и потерь, ускорению оборачиваемости оборотных средств.

Подрядные организации, не допускающие накопления сверхплановых запасов материальных ценностей и просроченной задолженности по ссудам, переводятся на льготный режим кредитования. Им не приостанавливается выдача кредита при исчерпании планового размера ссуды, а оплата расчетных документов производится в пределах установленного банком допустимого уровня превышения. Организациям, которые обеспечивают наряду с этим сохранность собственных оборотных средств и выполняют задания по ускорению их оборачиваемости, банк может снизить процентные ставки за пользование кредитом (при невыполнении указанных показателей ставки повышаются). Размер повышения (понижения) процентных ставок предусматривается в кредитном договоре, но в пределах общего размера их повышения (понижения). В соответствии с этим банк либо возвращает часть ранее взысканной платы за кредит, либо взыскивает ее дополнительно.

Банки постоянно контролируют состояние задолженности по ранее выданным ссудам. При наличии просроченной задолженности длительностью свыше 30 дней выдача новых кредитов прекращается. При обнаружении у подрядной организации длительной просроченной задолженности банку (свыше 30 дней) и отсутствии перспектив ее погашения в короткий срок банк в соответствии с законодательством реализует свое залоговое право, т. е. направляет на погашение просроченной задолженности выручку от реализации заложенных ценностей.

В отдельных случаях банк может кредитовать подрядные организации, допускающие недостаток собственных оборотных средств, но под гарантию другой финансово устойчивой организации. Гарантийное письмо представляется в банк по месту нахождения счета гаранта. Кредитование производится после поступления извещения о получении гарантии от учреждения банка, обслуживающего гаранта. Если извещение о получении гарантии не поступает в установленный срок, выдача новых ссуд подрядной организации прекращается.

Предприятия, полностью утратившие собственные оборотные средства, банком не кредитуются; ранее выданные ссуды предъявляются к досрочному взысканию. Организации, систематически допускающие убытки, несвоевременно рассчитывающиеся с бюджетом, банком и поставщиками, банк может объявить неплатежеспособными. Об этом учреждение банка сообщает основным поставщикам материальных ценностей, вышестоящему органу и в печать. Решение вопроса об объявлении подрядной организации неплатежеспособной происходит в каждом конкретном случае в зависимости от принимаемых реальных мер по улучшению финансового состояния в период не более шести месяцев. В отношении неплатежеспособных заемщиков могут быть приняты следующие меры:

реорганизация долга;

передача оперативного управления временной администрации, назначенной с участием банка-кредитора;

ликвидация учреждения-заемщика в соответствии с законодательством с последующей реализацией заложенного в банке имущества.

По мере улучшения показателей работы и финансового состояния подрядные организации, объявленные ранее неплатежеспособными, могут банком восстанавливаться в кредитовании. Об отмене действовавшей санкции извещаются поставщики.

Учреждения банка принимают меры вплоть до прекращения выдачи новых ссуд и предъявления к досрочному взысканию ранее выданных при задержке представления бухгалтерского баланса, сведений об остатках товарно-материальных ценностей и затратах производства, а также в случаях неудовлетворительного состояния складского и бухгалтерского учета кредитуемых ценностей. При установлении фактов представления банку заведомо неправильных (недостоверных) сведений (балансов) для получения кредита, а также неудовлетворительного хранения кредитуемых товарно-материальных ценностей кредиты в соответствующей сумме досрочно взыскиваются. Материалы могут быть направлены органам прокуратуры.

Вид кредита, специфику которого определяют объекты кредитования, влияет на выбор метода кредитования. Метод кредитования--это способ реализации основных принципов кредитования, характер которого определяется особенностями участия кредита в кругообороте фондов и интересами банковского контроля рублем. Метод кредитования представляет собой совокупность нескольких элементов: способов движения ссуженных средств, форм ссудного счета, порядка планового регулирования кредита и организации банковского контроля за соблюдением основных принципов кредитования. Основным среди них является способ движения ссуженных средств. Существуют два основных способа движения ссуженных средств -- по обороту и по остатку.

В первом случае кредит опосредует оборот товарно-материальных ценностей и затрат. Полнота опосредования кредитом кругооборота оборотных средств бывает различной. Кредит может участвовать только на одной или нескольких стадиях кругооборота. При кредитовании по обороту совокупного объекта ссуда следует за движением кредитуемых товарно-материальных ценностей с момента их поступления (оплаты расчетных документов) до отгрузки продукции или оказания услуг. В обороте предприятия находится такая сумма средств, которая отражает ежедневное изменение кредитуемого объекта.

При кредитовании по остатку кредит опосредует изменение остатка соответствующего объекта кредитования: сверхнормативного остатка товарно-материальных ценностей, остатка товаров отгруженных и сданных работ и др. Потребность в заемных средствах определяется по остатку объекта кредитования на одну из дат того или иного периода. Погашение кредита наступает по мере высвобождения стоимости в связи со снижением остатков кредитуемых запасов и затрат. В отличие от кредитования по обороту при кредитовании по остатку отсутствует маневренность в предоставлении заемных средств.

Каждому способу движения ссуженных средств соответствует форма ссудных счетов. При кредитовании по обороту используется специальный ссудный, контокоррентный счет, по остатку--простой ссудный счет. Ссудный счет предназначен для учета образования и погашения ссудной задолженности. По дебету счета отражается выдача ссуд, по кредиту--погашение.

Выдача кредита может регламентироваться различными способами: установлением лимита, контрольной цифры, безлимитным кредитованием. Лимит--это жесткое ограничение выдачи кредита определенной границей. Контрольная цифра кредитования отличается от лимита тем, что ее уровень можно превысить. Безлимитное кредитование характеризуется предоставлением кредита в меру фактической потребности в средствах, однако это не означает, что ссуды выдаются бесконтрольно. Плановый размер кредита--это предельная сумма кредита, которую организация может получить в банке; размер его может быть превышен.

Существуют два вида банковского контроля, специфика организации которых зависит от способа движения ссуженных средств. При кредитовании по обороту используется последующий контроль, а при кредитовании по остатку сочетаются предварительный н последующий контроль.

При кредитовании по совокупности материальных запасов и затрат применяется плановый размер кредита как способ регулирования потребности в кредите; подобный метод кредитования получил название оборотно-сальдового. В его основе лежит кредитование по обороту. Выдача ссуд осуществляется путем оплаты расчетных документов и носит платежный характер. Вместе с тем кредит формирует только часть платежного оборота, которая не покрывается собственными ресурсами. С помощью заемных средств обеспечиваются только те платежи за материальные ценности и выполненные работы, которые подрядная организация не может оплатить с расчетного счета ввиду отсутствия или недостаточности средств. Таким образом, кредит выдается на разницу (сальдо) между потребностью в платежах и наличием денежных средств на расчетном счете и погашается остатком средств на расчетном счете подрядной организации после совершения всех платежей. Оборотно-сальдовый метод предоставления заемных средств сопровождается открытием простого ссудного счета.

Контроль за соблюдением принципов кредитования при кредитовании по совокупности материальных запасов и затрат осуществляется в предварительном и последующем порядке. Предварительный контроль проводится в ходе проверки расчета планового размера кредита, а последующий--при проверке сведений об остатках материальных запасов и затрат и расчете обеспечения кредита. Последующий контроль может иногда производиться работником банка непосредственно в подрядной строительной организации.

В современной практике контроль за изменением объекта кредитования отодвигается на второй план, а основу составляют оценка кредитоспособности заемщика, анализ факторов, повлиявших на изменение класса кредитоспособности клиента. В зависимости от класса кредитоспособности определяется порядок кредитования. Например, кредитование по укрупненному объекту целесообразно использовать в отношении клиентов, отнесенных ко второму классу кредитоспособности.

Процедура банковского кредитования включает пять этапов.

Первый этап - рассмотрение кредитной заявки заемщика. К заявке прилагаются необходимые документы, в которых содержатся основные сведения о заемщике и испрашиваемом кредите: цель, размер, вид, срок кредита и его возможное обеспечение.

На втором этапе банк осуществляет анализ кредитоспособности заемщика. При этом учитывается:

- его дееспособность в отношении ссуд (правомочность лиц выступать от имени заемщика);

- деловая репутация заемщика (его отношение к своим обязательствам в прошлом);

- способность заемщика получать доход.

Третий этап - оформление кредитного договора. В договоре оговариваются цель, размер, срок кредита, вид обеспечения кредита, размер процентной ставки, контрольные функции банка в процессе кредитования.

Четвертый этап - выдача кредита. Кредит может предоставляться в полной сумме или частями. Выдача кредита по специальному ссудному счету (в отличие от простого ссудного счета) каждый раз документально не оформляется.

Пятый этап банковского кредитования - контроль за исполнением кредитной сделки. Для контроля за погашением кредита в банке ведется картотека срочных обязательств. По простому ссудному счету задолженность погашается с расчетного счета, по специальному - минуя расчетный счет, направлением выручки непосредственно на этот счет. Банк может предоставить отсрочку погашения ссуды, но тогда задолженность будет оформлена под повышенный процент.

Лекция 10. Обеспечение возвратности кредита и других интересов банка. Залог имущества. Поручительство и банковская гарантия. Страхование кредитных рисков

1) В российской банковской практике в качестве основных форм обеспечения возвратности кредита используются: залог, поручительства третьих лиц, банковские гарантии, страхование ответственности заемщика за непогашение кредита.

Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить компенсацию за счет стоимости заложенного объекта путем его продажи преимущественно перед другими кредиторами. Возникает на основании договора или закона. Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте и имущественные права.

. Залог - не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Кредитор не имеет прав владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное обязательство и после того, как должник нарушил свои обязательства.

Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имело к моменту удовлетворения, в том числе проценты, неустойку, убытки и причиненные просрочкой исполнения, расходы залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходы по взысканию.

Залогодатель - ФЛ или ЮЛ, предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хоз.ведения.

Залогодержатель - лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимости могут быть банки и др.финансовые институты, имеющие лицензию ЦБ РФ. Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества. Залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества.

Предмет залога - любое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за искл.имущества, изъятого из оборота и требований личного характера.

Чаще всего залог возникает в силу договора, но может возникать и на основании закона.

Залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договора займа, купли-продажи, аренды, подряда, комиссии, хранения и др. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает или одновременно с ним.

Залог прекращается:

1) если основное обязательство прекратилось (например, в связи с его исполнением);

2) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалась невозможной;

3) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

4) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если в договоре не предусмотрено иное.

По отношению сторон к заложенному имуществу выделяют 3 вида залога:

1. классический залог, при котором имущество остается у залогодателя. Недвижимое имущество не передается залогодержателю.

2. заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору;

3. твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя.

2) По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

В силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежного обязательства денежную сумму по предъявлении бенефициаром письменного требования об ее уплате.

Поручитель (гарант) и ссудополучатель несут ответственность перед банком как солидарные должники. При солидарной ответственности кредитор вправе требовать как от должника и поручителя совместно, так и от любого из них в отдельности, погашения долга как полностью, так и частично.

3) Договор страхования ответственности заемщиков кредитов заключается между страховой организацией (страховщиком) и хозяйствующими субъектами (страхователями), получающими кредиты в банке.

Объектом страхования является ответственность заемщика кредита перед банком, выдавшим кредит, за полное и своевременное погашение кредита, включая и проценты за пользование кредитом. Страхованию подлежит не вся ответственность заемщика кредита, а определенная ее часть, как правило, от 50 до 90%. Остальная доля ответственности возлагается на самого страхователя.

Страховым событием считается неполучение банком в оговоренный в договоре срок (от 3 до 20 дней) кредита с процентами от кредитозаемщика.

Ответственность страховщика возникает при наступлении страхового случая, т.е. если страхователь (кредитозаемщик) не возвратил банку-кредитору обусловленную кредитным договором сумму по истечении срока платежа, без факта его пролонгации.

После выплаты банку-кредитору страхового возмещения к страховщику переходят в пределах выплаченной суммы все права банка по кредитному договору.

Лекция 11. Способы жилищного кредитования. Схемы жилищного кредитования с использованием бюджетов различных уровней. Схемы долевого строительства и рассрочки. Рыночные схемы

1) Ипотечная территория

Финансирование затрат на инженерную подготовку территорий из бюджетных средств - это новая разновидность вариантов участия государства в финансировании жилищного строительства в регионах.

Суть данного нововведения состоит в том, что администрации регионов за счет собственных средств и при федеральной финансовой поддержке финансируют прокладку инженерных сетей (электрокабелей, телефонных кабелей, водопровода, канализации) в районы будущей массовой застройки. Районы с инженерно подготовленной территорией в дальнейшем используются для возведения жилых домов и продажи квартир с использованием механизмов ипотечного кредитования.

+: снижение себестоимости строительства жилья, возведенного на инженерно подготовленных территориях, приобрести его, особенно при оплате с помощью ипотечного кредита, может гораздо большее количество людей.

Для региональных властей этот метод содействия приобретению жилья является достаточно выгодным. Затраты производятся единовременно, нет необходимости на длительный срок отвлекать бюджетные средства. К тому же вложения в инженерную подготовку территорий окупаемы, т.е. бюджетные затраты будут компенсированы при продаже жилья.

Субсидии

Современные жилищные субсидии, предоставляемые гражданам для улучшения жилищных условий, в отличие от практики бесплатного предоставления жилья советских времен, редко достигают 100% стоимости приобретаемого жилья. На стопроцентное покрытие затрат могут рассчитывать очередники, доходы которых покрывают только минимальные текущие потребности, и не могут быть направлены ни на оплату первого взноса, ни на возврат платежей по ипотечному кредиту, ни на выплату процентов.

Пример

Допустим, что в бюджете региона на выплачу субсидий предусмотрено 10 млн. рублей и их хватает на оплату полной стоимости 10 квартир. Администрация этого региона, конечно, могла бы улучшить жилищные условия десяти семьям на эти средства. Но, очевидно, она постарается использовать их с большей отдачей, попытавшись помочь в приобретении жилья не десяти, а двадцати семьям. С этой целью будут отобраны семьи с различными размерами собственного дохода:

2-3 семьи -- малоимущие,

2-3 -- тех, которые имеют достаточные накопления для выплаты первого износа, но «не потянут» оплату процентов за кредит, и

5-6 семей, у которых есть стабильный доход, достаточный для возврата кредита и процентов по нему, но которые не имеют первоначальных накоплений для внесения первого взноса.

В этом условном примере администрация первой группе семей предоставит 100%-ную субсидию на оплату жилья по социальной норме.

Вторая группа семей получит возможность возвращать только сам кредит и, возможно, небольшую часть процентов по нему. Выплата же оставшейся части процентов ляжет на плечи администрации на весь срок возврата кредита. Этот вариант субсидирования называется субсидированием процентной ставки.

Третья группа семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основании договора купли-продажи или долевого участия в строительстве жилья единовременно получит от администрации средства на оплату первого взноса по кредиту, а все дальнейшие отношения с уполномоченным банком по возврату кредита и процентов будет вести самостоятельно. В этом случае речь идет о субсидировании первого взноса.

Как видим, наиболее прогрессивной формой взаимодействия администрации региона с населением является третья, поскольку в этом случае даже если по каким-то причинам в последующие годы объемы выделяемых бюджетных средств сократятся, обязательства администрации будут выполнены.

В случае же с субсидированием процентных ставок власти региона должны ежегодно, в течение длительного времени отвлекать определенный объем бюджетных средств на компенсацию процентных платежей. А для этого необходимо наличие надежных финансовых механизмов, которые могли бы обеспечивать выплаты в течение всего срока кредитования. Но это не значит, что субсидирование процентной ставки не имеет права на существование.

Выбор в пользу той или иной формы субсидирования основывается на расчете сравнительной эффективности их применения в зависимости от таких показателей, как стоимость кредитных ресурсов на рынке и объем расходов государства по обслуживанию долга (т.е. стоимость ресурсов, направляемых на субсидии). Если ставка по кредиту выше, чем стоимость бюджетных ресурсов, то более целесообразно применение единовременной субсидии, и наоборот.

Муниципальные облигации и сертификаты

Отличие жилищного сертификата от других видов ценных бумаг - в его целевом назначении: номинал жилищного сертификата устанавливается в натуральном выражении - единицах общей площади жилья (например, 0,1 кв. метра) и в денежном эквиваленте этой единицы, при этом номинал должен периодически индексироваться, схема индексации устанавливается эмитентом при выпуске жилищного сертификата и остается неизменной.

Преимущества выпуска жилищных сертификатов и облигаций местными властями выражается в надежности выпускаемых бумаг, относительной дешевизне жилья, получаемого держателем сертификата, а также масштабами и перспективой многочисленных выпусков сертификатов, которые позволяют на выгодных условиях и в течение длительного времени накапливать средства на квартиру.

Недостаток жилищных сертификатов связан с необходимостью их привязки к конкретному объекту строящейся или реконструируемой недвижимости. Из-за этого у покупателя отсутствует возможность выбора квартиры, ему предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, которые не всегда их могут удовлетворить.

Исключение составляют государственные жилищные сертификаты для военных, переселенцев и пострадавших от стихийных бедствий, которые имеют стоимость «усредненного» квадратного метра, рассчитанного по официальным статистическим данным для регионов России. Очевидно, что их стоимость не всегда совпадает с рыночными ценами на жилье, из-за чего возникают трудности при совершении реальных сделок. О таких сертификатах см. ниже.

Попытки выпуска коммерческими структурами обезличенных жилищных сертификатов, которые предполагалось привязать к стоимости какого-нибудь условного квадратного метра, оставались безуспешными. Само понятие «условный квадратный метр» больше похоже на «среднюю температуру по больнице». На формирование цены на недвижимость влияет столько количественных и качественных факторов, что каким-то образом ее усреднить вряд ли удастся.

Нельзя, однако, утверждать, что вложение в ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, но не привязанные к стоимости единицы площади в конкретном доме, невозможно. Выходом для желающих инвестировать в такие бумаги могут быть паевые инвестиционные фонды (фонды недвижимости), и ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Государственные жилищные сертификаты

Государственный жилищный сертификат (ГЖС) -- именное свидетельство, удостоверяющее право участника программы на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Его владелец имеет возможность приобрести жилье в любом населенном пункте страны у физических или юридических лиц как па первичном, так и на вторичном рынке. Правом на получение сертификата обладают;

-- уволенные и увольняемые с военной службы военнослужащие (причиной увольнения должны быть либо достижение предельного возраста пребывания на службе, либо состояние здоровья, либо сокращение);

-- сотрудники органов внутренних дел, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции и члены их семей;

-- граждане, подлежащие переселению из накрытых военных городков. Этим категориям граждан (с условием, что они служили не менее_10 лет) жилищный сертификат выдается па 100% стоимости жилья.

Размер субсидии исчисляется исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья в данном регионе. Субсидия предоставляется по социальной норме площади жилья (18 кв. метров - на одного члена семьи из трех и более человек; 42 кв. метра -- на семью из двух человек; 33 кв. метра -- на одиноко проживающего человека).

Держатель жилищного сертификата может купить готовое жилье на первичном или вторичном рынке, а также заключить предварительный договор о покупке жилья в новом доме на этапе строительства. При этом если человек получает сертификат в момент увольнения со службы, то теоретически он может избрать для будущего места жительства любой город на территории Российской Федерации. Если за сертификатом обращается уже вышедший в отставку военнослужащий, то он может получить жилье в своем регионе. Однако на практике всегда принимается конкретное решение с учетом всех обстоятельств жизни военнослужащего и его семьи.

Порядок приобретения жилья одинаков для всех владельцев сертификатов. Сертификат сдается в один из банков, которые работают по этой программе (например Сбербанк России). Банк открывает на имя владельца сертификата блокированный целевой счет и заключает договор на обслуживание этого счета. В договоре определяются основные условия и порядок взаимоотношений банка и клиента.

Владелец сертификата в течение срока его действия обязан подобрать жилье и представить в банк официально зарегистрированный в соответствующем полномочном органе договор купли-продажи данного помещения. После этого банк в течение пяти дней рассматривает документы и в случае положительного решения производит оплату жилья в течение десяти рабочих дней с момента предъявления указанного договора. Государственный жилищный сертификат должен быть реализован получателем субсидии в пределах установленного срока (9 месяцев с даты выдачи). Если срок истек, а жилье не выбрано, банк закрывает блокированный целевой счет и пересылает сертификат для погашения выдавшему его органу.

Жилье для молодежи

Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» входит в состав федеральной целевой программы «Жилище». Для се реализации на уровне регионов утверждаются свои программы, призванные обеспечить жильем молодые семьи, в которых супруги не достигли 30 лет, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъекта Российской Федерации, участвующего в реализации подпрограммы.

Например, в Москве реализуется программа «Молодой семье -- доступное жилье», в Санкт-Петербурге -- городская целевая программа.«Молодежи -- доступное жилье». Аналогичные программы реализуются в Самаре, Башкортостане, Мордовии и других регионах России.

В соответствии с московской программой, предлагается два варианта возмездного приобретения жилья:

-- коммерческий найм на пять лет. при котором семьи, проживая в предоставленных им на условиях найма квартирах, накапливают к определенному -сроку стоимость квартиры и получают безвозмездные субсидии из городского бюджета, которые могут составлять от 5% до 90% от стоимости жилья;

-- договор купли-продажи с рассрочкой платежа, при котором семья по льготной цене и с рассрочкой платежа приобретает жилье, которое оформляется в собственность после оплаты полной стоимости.

Важно, что при рождении ребенка списывается определенная часть стоимости квартиры, подлежавшая погашению.

Если ваша семья удовлетворяет требованиям данной подпрограммы по возрасту, то вы можете уточнить подробности ее реализации в своем регионе. В настоящее время программы, направленные на приобретение жилья молодыми семьями, реализуются не менее активно, чем сугубо ипотечные программы. Рассматривается возможность привлечь к участию в программе семьи, которые официально не стоят на учете по улучшению жилищных условий (пример Москвы).

2) Рассрочка

Схемы долевого строительства и продажи жилья с рассрочкой платежа первыми пришли на смену старой бюджетной системе финансирования строительства и продолжают существовать и поныне. Как известно на начальных этапах строительства застройщики не имеют собственных средств в объеме, достаточном для возведения дома. Получить кредит на строительство в банке крайне сложно. Поэтом застройщики вынуждены продавать еще непостроенные квартиры потенциально будущим жильцам -- физическим лицам. Граждане становятся соинвесторами строительства и несут в связи с этим все риски наравне с застройщиком. Длительность строительного процесса позволяет «дольщикам» вносить платежи в соответствии с графиком, «растягивая» их па весь период строительства, а иногда и на определенный период после его окончания,™ есть оплачивать жилье в рассрочку.

Обычно но этой схеме рассрочка предоставляется до момента окончания строительства на сумму 30-50% от стоимости жилья. Очевидно, что далеко не все граждане имеют достаточный объем средств для оплаты приобретаемого жилья в течение периода строительства. Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении жилья через схему долевого строительства, строительные компании стремятся к предоставлению населению более выгодных условий рассрочки. Дня этого по договорам застройщиков с держателями крупного капитала задействуются финансовые ресурсы коммерческих банков, фондов и инвестиционных компаний, благодаря чему несколько удлиняются сроки, на которые предоставляется рассрочка. Привлечение капитала из крупных источников не только повышает надежность всей схемы, по и придает ей новый смысл и содержание.

В чем преимущества этой схемы?

Достоинствами схемы долевого строительства является ее простота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое имеет место при долгосрочном банковском кредитовании. Поэтому в регионах, где ипотечное кредитование еще не получило развития, долевое строительство выступает зачастую как единственная схема приобретения жилья. Другое достоинство -- более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке. Чем больше разница в цене готового и строящегося жилья, тем больше сторонников у данной схемы.

Какие недостатки этой схемы?

К недостаткам схемы долевого участия можно отнести высокую степень риска для «дольщиков». Именно они несут основные потери при "несвоевременном, некачественном или незаконченном строительстве. За время функционирования схемы долевого участия в судах рассмотрены уже сотни дел обманутых дольщиков. Некоторый положительный сдвиг был достигнут лишь год назад когда Верховный суд принял решение рассматривать дольщиков как потребителей и применять при рассмотрении споров закон «О защите прав потребителей». Благодаря этому они уже не несут личной ответственности вложенными средствами за срыв сроков строительства по вине застройщика.

Другим недостатком данной схемы является ее социальная неэффективность: из-за своей краткосрочности она не позволяет массово решать жилищную проблему населения. И, кроме того, долевое участие предполагает оформление собственности только после полной оплаты за предоставленное жилье, по окончании строительства и рассрочки,

Большинство квартир строителями сдаются без отделки и телефонов. Посчитав все будущие затраты и взвесив все риски, сравните стоимость новостройки с аналогичной квартирой на вторичном рынке,

Предприятие

Эта схема является интересной для тех предприятий, которые заинтересованы в привлечении молодых специалистов и удержании высокопрофессиональных кадров. Ее принцип прост: работник вносит в счет оплаты жилья 20-30% собственных средств, а на оставшуюся сумму получает ссуду от предприятия-работодателя. Такая ссуда считается льготной по срокам (до 10-15 лет) и процентам (а иногда и совсем без процентов). Условия ссуды зависят от статуса и стажа работы заемщика на предприятии. Иногда предусматривается частичное или полное списание задолженности работника перед предприятием через определенный срок после выдачи ссуды. На предприятиях, имеющих отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% от стоимости жилья. Но приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников работать определенный срок на предприятии.

Программы улучшения жилищных условий работников приняты на уровне некоторых министерств и крупных предприятий. По условиям этих программ, работникам продастся жилье с рассрочкой платежа на срок до 10-20 лет и взимается от 2 до 7 процентов годовых в рублях.

Положительная черта этой схемы -- очевидная социальная ее направленность. Более выгодные условия кредитования, чем на своем предприятии, заемщик вряд ли может найти. А для предприятия это действенный механизм удержать у себя ценного работника.

Однако, преимущество для предприятия может оказаться недостатком для работника, ведь фактически он попадает в кабалу на длительный срок.

3) Сберегательные программы и вклады

Если вы не имеете денег на первый взнос и не можете продать свою квартиру для покупки новой, то у вас есть возможность накопить недостающие средства. Приумножить свои средства можно в коммерческом банке на депозите, в страховой компании, заключив договор накопительного страхования или в жилищно-строительном кооперативе. Сберегательные программы и вклады, которые изначально рассчитаны на дальнейшее приобретение жилья, в настоящее время активно предлагаются в основном потребительскими кооперативами. Для участия в банковской или страховой программе вам придется приложить некоторые усилия по их поиску.

Если вы положите деньги во вклад на определенный период (обычно не менее чем на 1 год) в коммерческий банк, то в дальнейшем сможете получить ипотечный кредит на льготных условиях (под более низкий процент). Пока, правда, такую услугу предлагают всего несколько банков.

Сберегательные программы потребительских кооперативов привлекательны по начисляемым процентам, однако они предоставляются только пайщикам кооператива и нет полной гарантии того, что по окончании срока накопления будут получены заявленные проценты (банковского контроля кооперативы не имеют).

Внедрение ипотеки в практику банковской деятельности сталкивается с целым рядом проблем, центральной из которых является формирование финансовой базы ипотеки, без чего невозможно предоставление долгосрочных жилищных кредитов под приемлемые для заемщиков проценты.

Мировой практике известны различные пути решения вопроса финансового обеспечения ипотечных кредитов. Так, американский механизм построен на основе активного функционирования организуемого государством вторичного рынка ипотечных кредитов, позволяющего банкам продавать ипотечные кредиты и за счет этого выдавать новые.

Европейская модель (Франция, Германия и некоторые другие страны) основывается на аккумуляции денежных средств граждан путем использования жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жилищных облигаций. Такая модель в меньшей степени характеризуется прямым участием государства. Государство формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки, в частности систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и банков, его кредитующих.

Кроме того, как показала зарубежная практика, накопление гражданами денег для первоначального взноса, обязательного для получения ипотечного кредита, представляет определенную трудность и занимает достаточно длительное время. Тем более что ипотечные банки при анализе платежеспособности заемщика тщательно проверяют источники средств для первоначального взноса, поскольку там действуют правила, в соответствии с которыми данная сумма должна быть собрана клиентом исключительно за счет собственных доходов (зарплаты, процентов по вкладам, дивидендов по ценным бумагам и т. п.). Таким образом,[заемщики вынуждены предварять получение ипотечного кредита накоплением необходимых средств.

Жилищные вклады представляют значительный интерес для банков, ориентированных на ипотечную деятельность. Прежде всего они позволяют банку сформировать аналог зарубежных кредитных историй потенциальных потребителей ипотечных кредитов. Жилищный вклад дает возможность в течение достаточно длительного срока (не менее года) знакомиться с будущим заемщиком, оценивать его доходы, способность и готовность осуществлять постоянные изъятия из них. Соблюдение клиентом установленного режима взносов во вклад (как правило, ежемесячная периодичность, определенная сумма) демонстрирует банку его платежную дисциплину.

Длительное общение с вкладчиком в период накопления средств способствует в конечном итоге снижению кредитного риска банка при предоставляемом впоследствии ипотечном кредите. Внесение денег во вклад в течение продолжительного времени повышает уровень ответственности клиента, обусловливает серьезность его намерений и незаинтересованность в создании конфликтной ситуации, связанной с невозвратами и нарушениями режима погашения задолженности.

Нельзя сбрасывать со счетов и психологически аспект взаимоотношения банковского работника потенциальным заемщиком: предварительная обстоятельная беседа с ним на стадии оформления вклада; постоянные контакты и консультации в течение всего срока накопления позволяют составить психологический портрет клиента с точки зрения его соответствия требованиям банка, возможности и желания выполнять условия кредитования.

Еще одним важным моментом является ресурсная сторона жилищной сберегательной программы. В сочетании с другими средствами (собственными средствами банка, средствами расчетных, текущих, депозитных счетов клиентов, в перспективе -- средствам от продажи ипотечных кредитов на вторичном рынке ипотечных кредитов и др.) жилищные вклады создают финансовую базу ипотеки. При спланированном непрерывном финансовом потоке путем организации равномерного периодического открытия определенного количества вкладов можно обеспечить достаточно стабильный источник кредитных ресурсов.

Не меньший интерес представляют жилищные вклады и для граждан. Прежде всего они дают возможность накопить в банке определенные денежные средства для первоначального взноса за квартиру и получить кредит на более льготных условиях. Это особенно важно для тех, у кого нет денег на первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

Жилищные вклады приучают клиента к регулярному внесению части доходов в качестве накопительных взносов на долгосрочный депозит, что представляет немаловажным положительным моментом при погашении кредита. Установление в качестве обязательного требования ежемесячного, в определенном размере внесения денег на вклад подготавливает будущего заемщика к кредитной дисциплине, что особенно важно, если сопоставить размер периодических взносов на вклад с величиной предстоящих платежей в счет погашения кредита и уплаты процентов за его использование.

Таким образом, программа жилищных сбережений объединяет как интересы банка, так и интересы граждан, нуждающихся в ипотечном кредите.

Жилищный вклад открывается для тех граждан, которые впоследствии предполагают взять в банке долгосрочный ипотечный кредит на приобретение жилья. Его главной целью является накопление средств первоначального взноса, без чего невозможно получение жилищного кредита и приобретение права на ипотечный кредит.

Сумма накоплений может варьироваться в пределах от 30% до 50% от цены недвижимости, которую собирается приобретать клиент. Величина накоплений устанавливается банком и зависит от следующих факторов: средние доходы населения в данном городе (районе), в частности доходная характеристика слоев населения, на обслуживание которых нацелен банк; средние цены на жилье на определенной территории; состояние ресурсной базы банка; ориентировочные условия ипотечного кредитования (процентные ставки, сроки).

Соотношение доходов населения и цен на жилье играет существенную роль в установлении обязательной суммы накоплений. В настоящее время в России сложилась ситуация, когда уровень цен на жилье несопоставим со средним уровнем реальных доходов населения. Это приводит к тому, что, если принять так называемое классическое соотношение 30:70 (30% от цены недвижимости -- сумма накопления для первого взноса; оставшиеся 70% -- размер ипотечного кредита), величина ипотечного кредита становится слишком большой с точки зрения платежеспособности клиента. Размеры ежемесячных взносов в счет погашения кредита и процентов по нему приемлемы только для узкого круга высокодоходных граждан. Такая ситуация наиболее характерна для крупных центров (Москва, Санкт-Петербург и др.).

Таким образом, если банк ориентируется на среднедоходных граждан, то целесообразно поднять норму накопления средств на уровень, превышающий 30% от цены жилья.

По мере изменения экономической ситуации (повышения доходов населения, снижения цен на жилье, развития вторичного рынка ипотечных кредитов, стабилизации на финансовом рынке, снижения уровня инфляции и т. д.) норма накопления на жилищном вкладе будет приближаться к классической и составит 30% от цены жилья.

Работа с клиентами на стадии оформления вклада играет серьезную роль в обеспечении взаимоувязки интересов всех участников сберегательной программы и создании приемлемых условий накопления для граждан.

Прежде чем оформить вклад, специалист банка должен подробно ознакомить клиента с особенностями вклада и основными условиями предстоящего ипотечного кредита.

Очень важно обратить внимание гражданина на то, что жилищный вклад не гарантирует получение ипотечного кредита, а лишь дает право на его получение при условии соответствия клиента ряду требований платежеспособности и др.).

В отличие от европейской практики существующие сегодня в России общая экономическая неопределенность, достаточно высокие темпы инфляции, нехватка долгосрочных финансовых ресурсов делают практически невозможным обеспечение четких, определенных условий как накопительного периода, так и предоставления кредита. Поэтому более приемлемым для сегодняшней ситуации является подход, при котором допускается возможность изменения условий накопления, то есть размера начисляемых процентных ставок. Условия же кредитования формулируются только в общем виде (сроки, порядок обеспечения кредита, соотношение кредита и стоимости залога и т. п.), без конкретизации размера процентов и суммы кредита. Но даже при выполнении клиентом накопительной программы полностью кредит, повторим, он может получить только при соответствии установленным требованиям к порядку предоставления кредита по критериям платежеспособности, кредитоспособности, обеспеченности и т. д.

Важно обратить внимание потенциального заемщика на то, что в конце накопительного периода могут быть внесены коррективы в принятые схемы кредитования -- с учетом изменений в законодательстве и в общеэкономической ситуации в стране.

Оформляя вклад, необходимо провести предварительную оценку доходов клиента, его созаемщиков и определить совокупный семейный доход. Это позволит специалисту банка проанализировать реальную возможность участия клиента в сберегательном и ипотечном процессах, что представляется важным с точки зрения предотвращения возможных конфликтных ситуаций между банком и заемщиком.

...