Кредитование и расчеты в строительстве

Оформление вклада -- ответственный этап сберегательной программы. Главными задачами на данной стадии являются:

* установление цели накопления: тип квартиры (дома), месторасположение и т. д.;

* определение суммы накопления;

* определение оптимального для клиента режима сбережений;

* заполнение заявки;

* оформление договора жилищного вклада.

Специалист банка помогает клиенту сориентироваться в ценах на жилье и принять приемлемый для него вариант. При этом возможны два подхода к приобретению жилья по окончании накопительного периода:

* самостоятельный подбор жилья клиентом (при этом необходимо заключение риэлторской фирмы или юридической компании о чистоте титула собственности и справка об оценке жилья);

* подбор жилья через риэлторскую фирму, рекомендуемую банком.

Исходя из предполагаемой суммы стоимости будущего жилья определяется сумма накоплений на жилищном вкладе. Помимо этого должны учитываться возможности клиента покрыть часть стоимости жилья за счет других источников (средств от продажи собственной квартиры и других объектов недвижимости, депозитных вкладов, жилищных сертификатов, жилищных субсидий и т. д.).

На основе обобщения всей этой информации принимается согласованное решение клиента и банковского работника о величине накапливаемой суммы.

Далее клиент совместно со специалистом банка определяет оптимальный режим сбережений (продолжительность накопительного периода, размер ежемесячных взносов) с учетом своих доходов и возможности вносить деньги на вклад в размере не более 30% месячного совокупного семейного дохода. При выборе режима сбережений следует обеспечивать сопоставимость размера ежемесячных взносов на вклад с оде- ^, ночными размерами возможных платежей по предполагаемому кредиту. Такой подход позволит клиенту безболезненно перейти из режима накоплений в режим платежей по кредиту.

После предварительных согласований основных параметров жилищного вклада клиент с помощью работника банка заполняет .заявку на оформление целевого жилищного накопительного вклада, в которой содержится следующая информация:

* данные о вкладчике: фамилия, имя, отчество; домашний адрес и телефон; паспортные данные;

* цель накоплений (вид недвижимости, на приобретение которой предполагается получить кредит);

* предполагаемая цена недвижимости;

* сумма накоплений во вкладе;

* срок накоплений;

* размер ежемесячного взноса на вклад;

* желательный срок кредита;

* сведения о членах семьи вкладчика, которые могут получать информацию о движении средств по накопительному счету вклада, вносить деньги на счет и в дальнейшем являться созаемщиками по кредиту,

* сведения о работе вкладчика: название организации и адрес, занимаемая должность;

* характеристика доходов клиента: источники и размер, совокупный семейный месячный доход;

* информация о недвижимости, находящейся в собственности клиента.

Завершающей стадией оформления жилищного вклада является заключение договора вклада между клиентом и банком. В договоре должны быть зафиксированы основные параметры жилищного вклада, права и обязанности сторон, вытекающие отсюда обязательства, в частности:

* сроки накопительного периода (срок вклада);

* сумма накоплений;

* периодичность (ежемесячная) взносов на вклад;

* размер ежемесячных взносов;

* порядок начисления процентов на средства вклада;

* размер начисляемых процентов и порядок их пересмотра;

* порядок осуществления операций по накопительному счету вклада;

» условия досрочного закрытия вклада;

* возможные санкции в случае нарушений режима взносов на вклад;

условия расторжения договора;

* обязательства банка перед вкладчиком и вкладчика перед банком;

-возможность изменения отдельных условий договора.

Лекция 12. Ипотечное жилищное кредитование. Сущность и значение ипотеки. Объекты ипотеки. Субординация ипотеки

Термин «ипотека» применяется для обозначения:

1) залога недвижимого имущества в целях получения ипотечного кредита (правовая функция ипотеки);

2) ипотечного кредита - долгосрочной ссуды на принципах возвратности и платности с обеспечением выплаты обязательства залогом недвижимости (экономическая функция ипотеки);

3) закладной - долгового свидетельства, подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству.

Значение ипотеки:

- для заемщика - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительный срок для решения жилищной проблемы;

- для кредитного института - это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита;

- для государства - это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, развитие рыночных отношений, решение социальных проблем.

Жилищные инвестиции являются реальным страхованием (хеджированием) вложенного капитала от инфляции.

В современных условиях ипотечное кредитование имеет важное значение, и в первую очередь, для выздоровления экономики России, но оно, к сожалению, находится только на пути становления, в то время как в развитых странах мира для ипотечного кредитования характерен высокий уровень развития и оно является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности.

Существуют два понятия: залог и ипотека. Залог -- способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека -- разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения требований залогодержателя к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерно: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

· ипотечный кредит -- ссуда под строго определенный залог;

· большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение: они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты; в США они составляют более 60% всего объема ссуд под недвижимость;

· ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 -- 30 лет.

Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотека влияет на преодоление экономического кризиса путем:

· развития ипотечного бизнеса, которое позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

· развития ипотечного кредитования, которое положительно влияет на преодоление социальной напряженности в обществе.

Ипотечное кредитование считается относительно низко рискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. Юридическим документом, свидетельствующим о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества является закладная. Закладная выдается заемщиком кредитору и находится у него до окончательного расчета за кредит. Кредитор становится обладателем залогового права на предоставленное в залог имущество, т.е. залогодержателем.

В случае неуплаты долга в срок закладная дает кредитору право продать заложенное имущество с торгов и получить из выручки свой долг. Закладная является ценной бумагой, заверяется нотариусом и регистрируется в кадастровой книге.

Обязательным документом, в соответствии с которым устанавливается ипотека, является ипотечный договор. В нем указываются кредитный долг, ставка %, сроки и условия погашения кредита, правовая ответственность должника по ипотеке - ипотечное обязательство погасить ипотечный долг.

В отличие от большинства стран российское законодательство не предусматривает обязательного удостоверения прав залогодержателя закладной.

Предметом залога согласно ФЗ «Об ипотеке» могут быть:

- земельные участки, за исключением не подлежащих ипотеке по закону;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Преимущества недвижимости в качестве объекта залога:

1. стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;

2. реальная опасность потерять имущество (особенно жильё) является сильным стимулом для исполнения должником своих обязательств;

3. возможность использования при долгосрочном кредитовании, т.к. недвижимость долговечна и её стоимость высока;

4. увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться (в отл.например от товаров народного потребления).

Предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота, и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Особенности залога зданий, сооружений и земельных участков

Существуют особенности предоставления в залог здания или сооружения, связанные прежде всего с соотношением залога земельного участка с залогом находящихся на нем строений, зданий и сооружений.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, или части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, или принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (соответствующей его части).

Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся, так сказать, «в воздухе». Если все же это произойдет, соответствующий договор залога будет являться недействительным.

При ипотеке земельного участка право залога в принципе не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, если только в договоре не предусмотрено иное. То есть если стороны в договоре о залоге земельного участка условились об ипотеке земли и ничего не предусмотрели в отношении здания или сооружения, которое на нем находится) "при обращении взыскания на заложенный земельный участок за залогодателем сохраняется право ограниченного пользования той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Иначе говоря, земельный участок, на который обращается взыскание, обременяется сервитутом.

При обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю земельного участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении лица, являющегося владельцем здания или сооружения.

Имущество может закладываться несколько раз. Порядок прав на требования по компенсации кредитного долга называется субординацией ипотеки. Залог недвижимости, которая ранее не закладывалась, это - первая, старшая, основная ипотека. Она дает первому кредитору право первоочередного удовлетворения претензий по отношению к правам последующих кредиторов (если иное не предусмотрено договором).

Имущество может закладываться несколько раз - это перезаклад или вторые (третьи), младшие, последующие, субординированные ипотеки. Цель второй ипотеки -получение дополнительного кредита, что возможно при существенном повышении стоимости недвижимости с момента оформления первой закладной на нее или при погашении большой части кредитного долга. Сумма кредита второй ипотеки рассчитывается исходя из последней рыночной стоимости недвижимости за минусом суммы первой ипотеки (или предыдущих). При этом заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается. Из-за более высокого риска все вторые ипотеки имеют увеличенную процентную ставку и сокращенные сроки кредитования. Сумма кредита второй или последующей ипотеки может предоставляться в несколько меньшем объеме к стоимости недвижимости. (Если обычный кредит = 70-80% стоимости Н, то второй = 50-60%, т.е. предполагает большие собственные вложения заемщика в Н). Общая сумма двух кредитов обычно не превышает 80-85% новой продажной стоимости объекта залога.

В США среди разновидностей вторичного кредитования наиболее распространена ипотека-обертка или упаковочный кредит. Последняя или завершающая ипотека учитывает в балансе один и более ипотечных кредитов и поэтому всегда больше предыдущих. Заемщик имеет дело только с последним кредитором, который обязуется выдать заемщику новый кредит, принимать взносы по предыдущим кредитам и переправлять ежемесячные взносы другим кредиторам.

Могут возникать самые разные варианты субординации: кредиты могут быть абсолютно автономны, иметь различных кредиторов, заемщиков и залогодателей; последующие кредиты могут учитывать предыдущие кредитные операции и не учитывать.

Но действие залога обычно ограничено сроком кредита в соответствии с кредитным договором.

Обязательным требованием является регистрация ипотеки в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Лекция 13. Рынок ипотечных кредитов. Сущность ипотечного рынка. Участники ипотечного рынка. Первичный и вторичный рынки ипотеки. Модели ипотечного кредитования

4)Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов и ценных бумаг, выпущенных на их основе. Ипотечный рынок представляет собой часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

Первичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент ипотечного рынка, охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных ФЛ и ЮЛ под залог недвижимости. Субъектами первичного рынка является кредитор (ипотечный банк) и заемщик (клиент банка). Отношения между ними оформляются с помощью кредитного договора (закладной).

Вторичный рынок ипотечных кредитов -- сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ипотечные ценные бумаги, является высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается государственными гарантиями и страхованием.

В соответствии с законом допускается эмиссия двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Облигации с ипотечным покрытием - это обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости этих бумаг с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Ипотечные сертификаты участия дают их владельцам право собственности на ипотечные активы. Они дают их обладателям право одновременно быть участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска сертификатов участия и учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления этим имуществом, которое осуществляет эмитент.

Главная задача вторичного рынка ипотечных кредитов -- обеспечить первичный рынок кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на ипотечном рынке. Возмещение средств банка, выделенных заемщикам, называется рефинансированием. Рефинансирование кредиторов - основное функциональное назначение вторичного ипотечного рынка.

Законодательством РФ предусмотрена возможность рефинансирования кредиторов двумя способами.

При первом способе ипотечные ценные бумаги выпускаются банком (первичным кредитором). Между заемщиком и конечным инвестором присутствует только один посредник, поэтому такая модель ипотеки называется одноуровневой.

При другом способе ипотечные ценные бумаги выпускаются специализированной организацией. Данная модель ипотеки называется классической или двухуровневой моделью.

С экономической точки зрения более эффективной представляется классическая или двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Субъектами вторичного рынка согласно этой модели являются:

1. ипотечные банки или иные кредитные учреждения;

2. операторы вторичного рынка ипотечных кредитов: агентства по ипотечному жилищному кредитованию - АИЖК (эмиссионно-финансовые корпорации, фонды). Они осуществляют скупку первичных закладных у банков и эмиссию взамен них ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Это -- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной пpaктики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

3. институциональные и частные инвесторы, приобретающие облигации у АИЖК.

Ключевым элементом системы привлечения внебюджетных средств в жилищную сферу и снижения для банков риска ликвидности должно было стать созданное в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1010 от 26 августа 1996 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, зарегистрированное 5 сентября 1997 г. По своей организационно-правовой форме это открытое акционерное общество с государственным контролем за его деятельностью. В настоящее время государство владеет 100% уставного капитана Агентства, а также контролирует его деятельность через своих представителей в Наблюдательном совете Агентства.

Основные задачи Агентства были сформулированы в принятой 27 июня 1996 г. Федеральной целевой программе «Свой дом». Агентство по ипотечному жилищному кредитованию призвано способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

* инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;

* рефинансирования банков, выдающих ипотечные жилищные кредиты физическим лицам;

* привлечения частных инвестиций в сферу ипотечного кредитования путем выпуска ценных бумаг, гарантированных государством;

* стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;

* внедрения надежных процедур и правил ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

* разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

8 оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

* проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

ш осуществление постоянной работы с банками по

вопросам методологии ипотечного кредитования; 8 анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

* покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

* оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

* осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

* проведение семинаров, учебных курсов;

* оказание консультативной помощи;

* оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

Покупая кредиты, Агентство не будет брать на себя риск невозврата, то есть кредитный риск останется за банками. Помимо государственной гарантии ценные бумаги Агентства будут обеспечены в первую очередь:

* купленными ипотечными кредитами, то есть реальными долговыми обязательствами, предусматривающими ежемесячную выплату заемщиком процентов и части основной суммы долга;

* недвижимым имуществом (жильем), обеспечивающим кредит (ипотечный кредит).

Интерес к ипотечному кредитованию сегодня проявляют администрации регионов и отдельных городов России. Банки разрабатывают разнообразные собственные схемы кредитования приобретения жилья, к сожалению, не всегда надежные с точки зрения защиты интересов как заемщиков, так и кредиторов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию как общенациональный институт призвано объединить усилия банковского сообщества России по созданию и апробированию оптимальной модели ипотечного жилищного рынка, внедрить в практику единую систему наиболее надежных и наименее рискованных стандартов и процедур ипотечного кредитования. Его деятельность через развитие территориальной сети должна охватить все регионы России, обеспечив таким образом возможность рационального перераспределения финансовых ресурсов и снижение рисков за счет диверсификации географической структуры инвестиций.

Рефинансирование кредитов осуществляется с помощью секъюритизации. Секъюритизация - это процесс конвертации финансовых требований в ценные бумаги, которые могут продаваться на финансовых рынках. Эмиссия ценных бумаг, обеспеченных залогом, называется секъюритизацией активов. Процесс секьюритизации активов включает в себя собирание в общий пул индивидуальных жилищных закладных и последующую их трансформацию в ликвидные ценные бумаги.

Пул закладных - это совокупность индивидуальных закладных, обеспеченных залогом относительно однородного имущества. Ценные бумаги, основанные на участвующих в нем закладных, выпускаются финансовыми компаниями для продажи инвесторам и представляют собой часть многих закладных. Это предохраняет владельца ценной бумаги от проблем, которые могут возникнуть в связи с конкретным домом. Каждый держатель ценной бумаги получает доход, основанный на его инвестициях в пул.

Первоначальный кредитор продолжает собирать платежи с заемщиков и передает их инвесторам в пул закладных. Процесс секьюритизации обычно приводит к снижению долгового процента и повышает тем самым доступность средств заемщикам, снижает уровень риска для кредиторов и создает новые инвестиционные возможности для многих вкладчиков.

Правовые разновидности ипотек

1. Англо-американская ипотека островного общего права - более примитивная, схожа с более ранним способом обеспечения обязательств - с институтом фидуции. В соответствии с фидуциарной формой обеспечения исполнения обязательства происходит отчуждение вещных прав заемщика на объект недвижимости в пользу кредитора, который становится собственником закладываемой недвижимости в условно отложенном временной отрезке одновременно с передачей объекта заемщику в аренду с правом выкупа после исполнения им основного обязательства. Т.е. отчуждение недвижимости совершается практически сразу после наступления факта неуплаты долга, имеет условно отложенный характер. Фидуциарная форма залога применяется в половине штатов США.

2. Классическая ипотека Романо-германского права - коммерческий залог недвижимости. Отчуждение заложенной недвижимости занимает значительные сроки - до 2 лет и более.

Лекция 14. Процедура ипотечного кредитования. Выбор ипотечной программы. Андеррайтинг заемщика. Оценка недвижимости. Ипотечный договор

Возможные способы правового оформления механизма ипотечного жилищного кредитования

1) Классический способ оформления ипотечного жилищного кредита

2) Заключение договора приобретения жилого помещения за счет кредитных средств

В настоящее время существует несколько вариантов заключения сделок по предоставлению гражданину целевого кредита на приобретение жилья, обеспеченного ипотекой этого жилья. Суть данных вариантов предоставлена в таблице.

Первый, так называемый классический, вариант предоставления ипотечного жилищного кредита применялся многими банками, работающими в области ипотечного жилищного кредитования, еще до принятия Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Последовательность и суть заключаемых договоров в этом случае следующие.

В первую очередь между заемщиком и кредитором заключается кредитный договор, в котором указывается целевой характер предоставляемых денежных средств. В договоре также указывается, на приобретение какого конкретно жилого помещения предоставляется кредит.

Во вторую очередь между покупателем (заемщиком по кредитному договору) и продавцом (собственником) жилого помещения заключается договор купли-продажи жилого помещения.

В третью очередь после государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и получения покупателем (заемщиком по кредитному договору) правоустанавливающих документов на приобретенное жилье между залогодателем (заемщиком по кредитному договору) и залогодержателем (кредитором по кредитному договору) заключается договор об ипотеке жилого помещения.

Недостатками классического варианта предоставления ипотечного жилищного кредита являются следующие:

* довольно длительное время, проходящее от заключения кредитного договора до передачи приобретаемого жилья в ипотеку;

* повышенные затраты по нотариальному удостоверению;

* если договор купли-продажи помещения нотариально удостоверять, то вместе с нотариальным удостоверением договора об ипотеке затраты на государственную пошлину составят 3% от суммы сделки;

* повышенные затраты по государственной регистрации;

* отдельно оплачивается услуга по государственной регистрации договора купли-продажи и отдельно -- договора об ипотеке. Если переход права собственности не совпадает по времени с моментом регистрации договора купли-продажи в части сделки, то отдельно оплачивается регистрация перехода права собственности; кроме того, отдельно оплачивается и регистрация возникшего залогового права в случае, когда основное обязательство возникает после заключения договора об ипотеке, таким образом затраты возрастают в 4 раза по сравнению с вариантом, изложенными ниже;

* при реализации данного варианта предоставления кредита на некоторое время (от 7 до 14 дней) возникает ситуация, при которой либо выданный кредит для банка является фактически необеспеченным, либо продавец должен согласиться на отсрочку по оплате продаваемого жилья.

Вторым в таблице указан вариант предоставления кредита путем заключения договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого на средства кредита.

Реализация данного варианта стала возможна только после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 77 вышеназванного закона, жилое помещение, приобретенное на средства кредита, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации такого договора. В этом случае жилье признается находящимся в залоге в силу закона.

При таком варианте в первую очередь стороны заключают кредитный договор, в котором указывается целевой характер предоставляемых денежных средств. В договоре указывается также, на приобретение какого конкретно жилого помещения предоставляется кредит.

Вариант предоставления кредита	Перечень договоров и последовательность их заключения	Объект государственной регистрации
Классический	1. Кредитный договор 2. Договор купли-продажи жилого помещения 3. Договор об ипотеке жилого помещения	Регистрация сделки и перехода права собственности - регистрация сделки и возникшего залогового права
Заключение договора приобретения жилого помещения за счет кредитных средств	1. Кредитный договор 2. Договор приобретения жилья за счет кредитных средств	Регистрация одновременно: - сделки купли-продажи; - перехода права собственности; - возникшего обременения имущества ипотекой и залогового права на основании закона

Во вторую очередь между покупателем (заемщиком по кредитному договору) и продавцом (собственником) жилого помещения заключается договор приобретения-продажи жилого помещения за счет кредитных средств. В договоре должно быть обязательно указано, что данное жилое помещение приобретается за счет целевых кредитных средств, полученных покупателем на основании кредитного договора (с указанием банка и даты заключения кредитного договора).

Главным преимуществом данного варианта является его экономичность. Договор приобретения жилого помещения за счет кредитных средств может быть заключен в простой письменной форме (экономия составит как минимум 1,5% от суммы сделки, которую не приходится уплачивать нотариусу в качестве государственной пошлины за удостоверение договора об ипотеке).

Недостаток этого варианта в том, что ипотека, возникающая вследствие заключения таких договоров, возникает в силу закона, а значит в отношении такого залога действуют нормы права, предусмотренные в законе, что не всегда достаточно для регулирования взаимоотношений сторон. Так, в договоре купли-продажи жилого помещения нельзя предусмотреть дополнительные основания для права кредитора требовать досрочного возврата кредита, нельзя конкретизировать требования кредитора, в какой страховой компании, от каких страховых случаев и на какую сумму заемщик обязан застраховать переданное в ипотеку имущество и т. д. Заключая же договор ипотеки жилого помещения либо смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры, эти нормы стороны вправе изменить.

Наибольшее распространение данный вариант получат при подготовке и реализации московской ипотечной программы.

Процедура приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита включает следующие этапы:

1. Обращение в агентство недвижимости, занимающееся ипотекой.

Риэлтерские фирмы -- юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья и др.

Агентство недвижимости подберет клиенту наиболее подходящую ипотечную программу, предлагаемую одним из банков, с которым работает данное агентство недвижимости и предоставит пакет документов, который требуется для оформления кредита в банке. Необходимо уточнить перечень банков, с которыми работает агентство и выбрать то, которое может предложить больше ипотечных программ.

Без этого шага придется искать ипотечные банки самостоятельно, сравнивать программы и подбирать наиболее подходящую для себя.

2. Подача заявления на получение кредита в банк и его рассмотрение банком.

Определение платежеспособности заемщика банком называется андеррайтинг. Показатели, определяющие надежность и доступность ипотечного кредита называются ипотечными стандартами.

Коэффициент займа - процентное соотношение заемного капитала и стоимости заложенной недвижимости. Обычно составляет порядка 70%. Остальные 30% - это собственные средства заемщика в стоимости недвижимости.

Коэффициент кредитоспособности - отношение полных затрат заемщика на жильё к общим семейным доходам. Общепринятый стандарт = 28%.

Коэффициент ОЦД (price income ratio) - отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. Должен быть не более 4,5.

4-й коэффициент - отношение годовых процентных выплат за кредит к годовому совокупному семейному доходу.

3. Поиск и оценка выбранной недвижимости. Покупатель подбирает нужное жилье. Стоимость недвижимости определяется профессиональными оценщиками (имеющими лицензию на проведение оценочной деятельности). Это может быть независимый оценщик или оценщик банка-кредитора.

4.Заключение кредитного договора

Перед сделкой купли-продажи выбранной недвижимости подписывается кредитный договор (закладная).

Закладная является особым кредитным соглашением, оформляемым при получении ипотечной ссуды. В ряде стран при оформлении ипотечной ссуды необходимо составление двух документов: кредитного договора и закладной. В России эти документы могут совпадать.

Основными условиями ипотечного договора являются: %-ная ставка, сумма кредита, срок кредитования. Кроме того, существенным условием договора ипотеки является стоимость объекта залога.

%-ная ставка - это стоимость кредита, зависит от стоимости приобретения финансовых средств кредитором, + его доход; зависит от степени риска. Риск определяется видом, стоимостью объекта залога, первоначальным взносом, суммой кредита, его субординированностью, сроками кредитования, доходами заемщика, видом страхования…

Сумма кредита и срок кредитования также устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов заявителя, суммы первоначального взноса, ипотечной технологии, необходимости страхования, льгот и субсидий, принятых ипотечных стандартов.

Договором могут вводиться различные ограничения на заложенное имущество: неиспользование заложенного имущества для повторного залога; невозможность производить какие-либо действия без согласования с кредитором; непереводимость кредита на новую недвижимость.

В договоре могут устанавливаться договоренности о возможности пропуска одного или нескольких платежей, возможности перевода данного кредита на новую недвижимость, возможность изменения ипотечного инструмента и кредитной ставки, пересмотра стоимости недвижимости и кредита, право пересмотра условий кредитования при снижении стоимости недвижимости...

5.Купля-продажа недвижимости.

Продавцы жилья -- физические и юридические ли продающие жилые помещения, находящиеся в собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

В зависимости от банка деньги поступают продавцу квартиры либо через депозитарную ячейку, либо перечисляются на счет продавца.

Договор купли-продажи и договор ипотеки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Переход права собственности на недвижимое имущество происходит в момент государственной регистрации права собственности, а обременение недвижимости залогом - в момент государственной регистрации договора ипотеки.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

6. Страхование - иногда предшествует сделке. Расходы по страхованию (обычно 1,5% от размера кредита) ложатся на заемщика.

Лекция 15. Инструменты и технологии ипотечного кредитования. Ипотека с фиксированной процентной ставкой, с шаровым платежом. Ипотека с переменной процентной ставкой. Кредиты с участием

Жилищные кредиты могут выдаваться на приобретение квартир на первичном и вторичном рынке, или на строительство загородного коттеджа.

Соответственно выделяют 3 направления жилищного кредитования по объекту:

1. Долгосрочное кредитование покупки нового жилья у государственных или муниципальных органов. Кредитование покупки нового жилья является наиболее предпочтительным, стимулирует развитие строительной отрасли. Для него характерны безналичная форма выдачи кредита банком заемщику и безналичная форма расчета со строительной или эксплуатирующей жильё организацией. Поэтому данный вид кредитования предполагает открытый доступ к финансовой отчетности и «прозрачность» операций для налоговых органов.

2. Долгосрочное кредитование покупки жилья у частных лиц. Платежи по этим операциям в основном осуществляются наличным путем. Проведение таких операций затруднено в силу несовершенной системы регистрации жилищного фонда и, соответственно, большим количеством правонарушений в данной сфере.

3. Среднесрочное кредитование строительства индивидуального жилья - предназначено для обеспеченных слоев населения, которые не нуждаются в поддержке государства или ипотечного агентства.

По стоимости ипотечные кредиты делятся на:

1. льготные ссуды для семей с ограниченными доходами, которые имеют право на государственную поддержку в виде субсидий, уменьшения размеров выплат.

2. связанные кредиты - на которые не выделяется государственной помощи, но от заемщика требуется соблюдение определенных норм.

3. жилищно-сберегательные ссуды - выдаются на определенных условиях вкладчикам, сделавшим предварительные сбережения.

4. нельготные (свободные) - не сопровождаются льготами и не связаны ограничениями. Наиболее дорогие кредиты для обеспеченных слоев населения.

По характеру выплат различают ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.

По типу процентной ставки ипотечные кредиты бывают с фиксированной процентной ставкой и кредиты с переменной ставкой процента.

От этих типов ипотечных кредитов разработаны различные производные инструменты, т.е. вид ипотечного кредита определяется различными сочетаниями выплат основного и процентного долга.

Стандартный тип кредита с фиксированной процентной ставкой предполагает равновеликие (аннуитетные) платежи в течение кредитного срока. Размер ежемесячного платежа по кредиту Pn

М - размер ипотечного кредита (тело кредита);

n - общее количество платежей по кредиту (месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за период платежа (месяц).

Суммы платежей остаются неизменными, но состав выплат меняется по структуре. Размер процентных платежей уменьшается, т.к. процент начисляется на остаток основного долга, который постоянно уменьшается. А взносы по оплате основного долга постоянно растут. К концу кредитного срока остаток кредитного долга полностью ликвидируется. Стандартный тип кредита с фиксированной процентной ставкой - пример самоамортизируемого кредита.

Амортизация - процесс погашения кредита (основного и процентного долга).

Инструмент с фиксированной процентной ставкой не обязательно означает постоянные выплаты. Кредиты могут быть разнообразно структурированными по выплатам. И наоборот, равновеликие периодические платежи также не означают применение кредита с фиксированным процентом - таким образом может быть структурирована ипотека с переменной ставкой.

При использовании ипотечных кредитов с переменной (регулируемой) ставкой процента весь срок кредита разбивается на периоды, для каждого из которых может быть определена своя процентная ставка. Максимальное количество периодов оговаривается при заключении кредитного договора. Изменение процентной ставки может быть либо изначально зафиксировано в договоре кредитования, либо привязано к изменению какого-либо финансового показателя: официального уровня инфляции, изменения учетной ставки процента, процента по государственным ценным бумагам и т.п.

Кредиты с шаровым платежом предусматривают выплату основной части долга в конце кредитного срока. В зависимости от структуры платежей существуют разновидности кредитов с шаровым платежом:

1. В течение кредитного срока предусматривается выплата только процентных платежей, основной долг выплачивается единой суммой в конце срока (постоянная или отсроченная ипотека).

2. Наоборот, постепенно выплачивается основной долг, а последний платеж включает выплату процентов.

3. В течение срока кредитования происходит возврат процентов и частичный возврат основного долга с последующей разовой выплатой остаточной суммы.

Кредиты с участием применяются при финансировании недвижимости, приносящей доход (коммерческой недвижимости и жилой недвижимости, которую предполагается сдавать внаем). В этом случае кредитор получает не только платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от использования или продажи заложенной недвижимости.

Лекция 16. Способы исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество. Реализация заложенного имущества. Ипотечное страхование

В случае возникновения у заемщика временных трудностей по погашению кредита по обоюдному согласию банка и заемщика могут быть использованы следующие варианты изменения графика погашения кредита:

1 увеличение срока кредитного договора с соответствующим уменьшением размера месячного платежа;

2 временное освобождение заемщика от внесения платежей по кредиту и уплаты начисленных процентов с продлением срока кредитного договора;

3 временное освобождение заемщика от внесения платежей в счет погашения основного долга и уплата только начисленных процентов;

4 временное снижение процентной ставки по кредиту.

При возникновении у заемщика более серьезных трудностей по погашению кредита и невозможности в полной мере выполнить обязательства по кредиту по обоюдному согласию банка и заемщика могут быть приняты следующие варианты разрешения проблемы с погашением кредита:

1) досрочное погашение кредитной задолженности и уплата начисленных процентов:

а) путем продажи заложенной квартиры либо через предварительный договор купли-продажи жилья, либо путем заключения трехстороннего смешанного договора купли-продажи и прекращения ипотеки;

б) путем обмена заложенной квартиры на квартиру меньшей стоимости с условием уплаты собственником меньшей квартиры разницы в их стоимости;

2) перевод обязательств по кредитному договору на другого заемщика путем продажи заложенной квартиры новому заемщику с имеющимся залоговым обременением;

3) замена обеспечения по кредиту в целях получения

заемщиком дополнительных денежных средств для частичного погашения кредитных обязательств.

Согласно кредитному договору в случае нарушения графика платежей по кредиту заемщик обязан уплатить штраф за каждый день просрочки в размере, устанавливаемом в кредитном договоре. При невнесении очередного платежа в течение срока, превышающего 1 месяц, банк может потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств по кредитному договору (погашения оставшейся части основного долга, уплаты процентов и начисленных штрафов). При нарушении графика платежей на срок свыше 2 месяцев или при систематическом невыполнении кредитных обязательств (нарушение сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка была незначительна) банк может начать процедуру обращения взыскания на заложенное жилье в судебном порядке.

Ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства, полностью погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты за пользование предоставленными денежными средствами, а в оставшейся части -- основную сумму долга.

При этом вышеназванная норма допускает возможность иного порядка исполнения обязательства, если в кредитный договор будет включено условие, конкретно устанавливающее очередность погашения кредита и процентов по нему.

В период действия кредитного договора у банка могут возникнуть обоснованные сомнения в перспективе погашения кредита, у Гражданский кодекс указывает следующие основания для досрочного расторжений Договора и взыскания кредита и процентов по нему:

1 невыполнение заемщиком графика погашения кредита, если в договоре предусмотрено возвращение кредита по частям (ст. 811 ГК РФ);

2 невыполнение заемщиком своих обязательств по обеспечению возврата кредита (ст. 811 ГКРФ);

3 * невыполнение заемщиком своих обязательств по целевому использованию кредита (ст. 814 и ст. 821 ГКРФ);

4 грубое нарушение залогодателем правил пользовании; ния заложенным жильем в том случае, если такое нарушение создает угрозу его утраты или повреждения (ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

5 грубое нарушение залогодателем правил содержания и ремонта заложенного жилья в том случае, если такое нарушение создает угрозу его утраты или повреждения (ст. 30 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

6 грубое нарушение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенного жилья в том случае, если такое нарушение создает угрозу его утраты или повреждения (ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

7 нарушение обязанностей по страхованию заложенного жилья (ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

8 необоснованный отказ залогодателя банку в проверке заложенного жилья (ст. 34 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

9 в кредитном договоре могут быть предусмотрены также иные основания для его досрочного расторжения и взыскания кредита и процентов по нему (например, несвоевременное погашение процентов).

Обращение взыскания на заложенную квартиру может осуществляться в судебном порядке либо в порядке внесудебного обращения взыскания.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество возможен только с согласия заемщика. В этом случае банк с заемщиком вправе заключить следующие виды соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество:

* Соглашение об отступном.

При таком соглашении требования по кредитному обязательству удовлетворяются путем приобретения банком заложенного имущества с зачетом в счет покупной цены оставшейся суммы непогашенной задолженности заемщика по кредитному обязательству.

* Соглашение об удовлетворении требований банка путем приобретения заложенной квартиры для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены оставшейся суммы непогашенной задолженности заемщика по кредитному обязательству.

* Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем продажи заложенной квартиры с публичных торгов.

Все вышеназванные соглашения подлежат нотариальному удостоверению.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи, когда обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке невозможно. Взыскание на жилые дома, квартиры, дачи,

земельные участки и другое заложенное имуществ( потребительского назначения обращается только по решению суда, если:

* для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

* предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (к таким предметам могут относиться жилые помещения расположенные в домах -- памятниках истории \ культуры);

* предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Ипотечное страхование

При покупке недвижимости в кредит используются 3 вида страхования:

1.Имущественное страхование предмета залога от ущерба, который может быть причинен заложенному имуществу самим заемщиком, третьими лицами (соседи залили квартиру), или другими непредвиденными событиями. В случае снижения стоимости или уничтожения предмета залога банку выплачивается страховое возмещение в счет погашения задолженности по кредиту, либо, по решению банка, оно может направляться на ремонт и восстановление недвижимого имущества.

2. Личное страхование жизни и здоровья заемщика и страхование от риска потери им трудоспособности. Банк, как правило, требует от заемщика страхования жизни и трудоспособности. Страховой полис, по которому компания возместит банку неоплаченную часть кредита, поможет заемщику и его семье избежать финансовых трудностей при погашении кредита в случае потери работы или невозможности трудиться из-за травмы, болезни или несчастного случая. Стандартный вариант страхования жизни -- страхование риска смерти заемщика (по любой причине) и наступления инвалидности 1 и 2 группы. Принимая во внимание долгосрочный характер договора ипотеки, страховая компания особое внимание уделяет изучению состояния здоровья заемщика, учитывает его возраст и профессию. Она может потребовать дополнительные справки и результаты медицинского обследования.

3. Страхование титула собственности - от риска утраты права собственности (если квартира по ипотеке приобретается на вторичном рынке жилья, где актуальным является вопрос о юридической чистоте квартиры). Титульное страхование защищает от убытков, возникших в результате признания какой-либо из сделок с объектом недвижимости недействительной, а также признания прав третьих лиц (неучтенных наследников, несовершеннолетних и т.д.) на недвижимость.

...