Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Архитектурно - строительный раздел

1.1 Архитектурно - строительные параметры объекта

1.2. Генеральный план

1.3 Объемно - планировочное решение

1.4 Конструктивное решение

1.5 Архитектурно-композиционное решение

1.6 Наружная и внутренняя отделка

1.7 Теплотехнический расчет стенового ограждения

1.8 Инженерное оборудование здания

1.8.1 Тепловые сети

1.8.2 Отопление и вентиляция

1.8.3 Холодное и горячее водоснабжение

1.8.4 Канализация. Дождевая канализация и водосток

1.8.5 Наружные сети энергосбережения

1.8.6 Освещение наружное и внутреннее

1.8.7 Силовое оборудование

1.8.8 Устройства связи и сигнализации. Телевидение

2. Экономический раздел

2.1. Основные понятия гостиничной индустрии

2.2 Классификация гостиниц

2.3 Рынок гостиничной недвижимости Воронежа

2.4 Анализ ценового предложения рынка гостиничной недвижимости г. Воронеж

2.5 Экономическое обоснование инвестиционной привлекательности строительства гостиницы в г. Воронеж

2.5.1 Определение фактического валового дохода от деятельности гостиницы

2.5.2. Определение операционных расходов и чистого дохода от эксплуатации

2.5.3. Капитальные затраты на строительство гостиницы

2.5.4 Расчет эффективности вариантов проекта, определяемых на основании использования концепции дисконтирования

2.5.4.1 Определение ставки дисконтирования

3. Управленческий раздел

3.1 Организация строительства

3. 2. Управление недвижимостью

4.Экологическая экспертиза

4.1 Общие сведения

4.2 Характеристика района и обоснование места строительства

4.3 Расположение участка гостиницы

4.4 Оценка воздействия автомобильной стоянки на качество воздушной среды

4.5 Питьевая вода

4.6 Препараты для дезинфекции, дезинсекции, дезодорации, моющие

Средства

4.7 Естественное освещение помещений гостиницы

4.8 Искусственное освещение помещений гостиницы

4.9 Образование отходов при эксплуатации гостиницы

4.10 Пожарная безопасность

5. Правовая экспертиза

5.1 Общие сведения

5.2 Выбор земельного участка

5.3 Инженерные изыскания

5.4 Лицензирование производства строительных работ

5.5 Выдача разрешений на строительство

5.6 Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ

5.7 Состав проектно-сметной документации на строительство и порядок ее разработки

5.8 Осуществление строительства

5.9 Строительный контроль

5.10 Государственный строительный надзор

5.11 Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Заключение

Список используемой литературы

Введение

В Законодательстве Российской Федерации инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Учитывая характер инвестиционной деятельности, ее осуществление предпочтительно в тех отраслях экономики, в которых предполагается приемлемая отдача. Одной из таких отраслей является строительство.

Строительство коммерческой недвижимости - один из лучших способов вложения средств, с целью получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

У строительных организаций существует насущная потребность в крупных объемах строительно-монтажных работ с привлечением свободных трудовых ресурсов, особенно из числа безработных граждан.

В связи с обострившимися экологическими проблемами, чрезвычайно важно максимально рационально использовать природные условия строительной площадки.

Дипломный проект на тему: «Инвестиционный проект строительства гостиницы, г. Воронеж» раскрывает возможности проектирования зданий, максимально рационально вписанных в природные условия, правовое обоснование строительства, выбор управленческого решения, а так же рассчитывается оценка инвестиционной привлекательности объекта.

«Инвестор в поисках инвестиций». Поразительно, но факт: в миллионном Воронеже, столице Черноземья, за 15 лет рыночного существования открывались лишь мини-отели. Крупные проекты, приход в город известных международных операторов неоднократно были анонсированы, но по разным причинам срывались. Но затянувшийся период фатального невезения для города, похоже, заканчивается.

1. Архитектурно - строительная экспертиза

1.1 Архитектурно - строительные параметры объекта

Проект гостиницы, расположенной по адресу: г. Воронеж, ул. Бульвар Победы, 207а разработан на основании следующих документов:

Постановления администрации г. Воронежа №1042 от 14.07.2004 г. об отводе земельного участка;

Задания на проектирование;

Технических условий заинтересованных технических служб;

Эскизного проекта, утвержденного главным архитектором г. Воронежа;

Материалов топогеодезических изысканий, предоставленных заказчиком;

Материалов инженерно-геологических изысканий.

На отведенном участке генпланом запроектированы следующие здания и сооружения:

Здание гостиницы;

Площадка для отдыха;

Парковка для автомобилей;

Для проезда транспорта предусмотрено асфальтобетонное покрытие. Со стороны фасада предусмотрено плиточное покрытие для подхода к гостинице. Так же предусмотрено благоустройство территории газоном и зелеными насаждениями.

Здание запроектировано с размерами в осях - 104,7500х27,85 м.

Здание запроектировано бескаркасное с несущими продольными и поперечными кирпичными стенами, с перекрытиями представленными сборными ж/б плитами. Фундамент представлен фундаментными плитами и фундаментными блоками. гостиничный воронеж стеновой архитектурный

Участок застройки относится к климатическому району II-В и характеризуется следующими данными:

· Нормативная ветровая нагрузка для II ветрового района равна 0,30 кПа (30 кгс/м²);

· Нормативный вес снегового покрова для III района - 1,8 кПа (180 кгс/м²);

· Температура воздуха наиболее холодных суток - -31⁰С;

· Расчётная температура наружного воздуха - -26⁰С;

· Нормативная глубина промерзания грунта - 1,65 м;

Здание относится ко II степени огнестойкости

1.2 Генеральный план

Одно из главных градостроительных требований формирования комфортной городской среды - сохранение естественного ландшафта, его гармоничное сочетание с городской застройкой.

Застройка микрорайона решается с учетом наиболее благоприятной инсоляции, проветривания и изоляции от шума и пыли.

Участок для строительства гостиницы ограничен с западной стороны магистральной улицей и дорогой, откуда предусмотрены проезды к зданию с асфальтобетонным покрытием. С юга и востока участок ограничен преимущественно лесопарковой зоной. Рельеф участка строительства спокойный. Вертикальная планировка участка выполнена в увязке с прилегающей территорией. Для обеспечения норм инсоляции ориентация дома по сторонам горизонта диагональная.

Благоустройством территории предусмотрены: площадка для временной стоянки автомобилей, площадка для отдыха.

Внутренние подъездные дороги имеют ширину 8 метра. Для безопасного движения пешеходов в пределах территории и вокруг зданий устроены тротуары. Имеются места для парковки автомобилей.

Территория свободная от застройки озеленяется посевом многолетних трав, посадкой деревьев различных пород рядовой и групповой посадки и кустарников, а также цветниками.

Основные параметры и расчеты площадки застройки сведены в таблице 1.1.

Таблица 1.1 Технико-экономические показатели генерального плана.

№ п/п	Наименование показателей	Величина
1	-площадь участка Ау, м2	2400
2	-площадь застройки Аз, м2	440
3	-плотность застройки Кз, %	16
4	-площадь озеленения Азел., м2	300
5	-коэффициент озеленения Кзел = Азел /Ау, %	12,5
6	-площадь с твердым покрытием Апр,м2	1900
7	-коэффициент использования территории Кисп.	0,99

1.3 Объемно - планировочное решение

В плане здание имеет размерами в осях 104,7500х27,85 м. и высотой этажей - 3,3м. Первый этаж общественного назначения, остальные - жилого.

Общественная часть гостиницы включает в себя помещения входной группы: помещения вестибюля, гардероба, дежурного администратора и портье, камеры хранения; группу помещений культурно-массового и развлекательного назначения: помещения административно-бытовой группы.

Жилая часть гостиницы запроектирована на втором, третьем этажах и включает в себя жилые номера и обслуживающие помещения.

Количественный состав гостиничных номеров:

1-но комнатные 1-но местные 42 шт.;

1-но комнатные 2-х местные 56 шт.;

Номера люкс 14 шт.

1.4 Конструктивное решение

Система перевязки швов наружных стен - цепная.

Конструктивная схема здания бескаркасное продольными и поперечными несущими стенами. Внутренние стены выполнены толщиной 380 мм, толщина наружных стен 640 мм. Наружные стены трехслойные, несущий слой толщиной 380 мм, слой утеплителя и пенополистерола толщиной 60 мм, и слой облицовочного кирпича толщиной 120 мм. Конструктивная схема представляет собой каменный остов с продольными и поперечными несущими стенами и перекрытиями из сборных многопустотным железобетонных плит, что обеспечивает пространственную жесткость здания.

Конструкции надземной части здания:

- перекрытия и покрытия - сборные железобетонные пустотные плиты толщиной 220 мм. Укладка плит перекрытия осуществляется на, стыки с наружными стенами замоноличиваются бетоном класса В15; анкерные связи плит с наружными и внутренними стенами устанавливаются цепочкой через все здание в каждой 2-3 плите ряда.

- лестницы - сборные ж/б с лестничными маршами шириной по 1050 мм и лестничными площадки шириной 1800 мм;

- стены: наружные стены толщиной 640 мм, (см лист «теплотехнический расчет наружных ограждающих конструкций») выполнены из силикатного кирпича по ГОСТ 379-95 с утеплителем из пенополистерола. Стены по внутренним и наружным поверхностям оштукатурены и окрашены;

внутренние стены из силикатного кирпича толщиной 120, 250 мм; Перегородки длиной более 5 метров армируются двумя стержнями диаметром 6 мм через 6 рядов.

- перемычки над проемами выполнить из сборных ж/б брусков. Брусковые перемычки заделать концами в стену на 120 мм, несущие на 250 мм.

- двери здания: деревянные неостекленные: Д-1 - 710х2070 мм, Д-2 -810х2070 мм, Д-3 - 910х2070 мм, Д-4 - 1010х2070 мм; остекленные: Д-10 -910х2070 мм, Д-11 - 1310х2070 мм; из пластикового стеклопакета: Д-5 -1310х2070 мм, Д-8 - 2010х2070 мм, Д-9 - 1610х2070 мм, Д-13 - 710х2070 мм; металлические: Д-6 - 1600х2200 мм, Д-7 - 1000х2000 мм, Д-12 - 1010х2070 мм; двери - входные в номера шириной 900 мм, в санитарных узлах 700 мм, в коридорах, в помещениях обслуживания 900, 1200 мм, наружные двери шириной 1800 мм. Высота дверей 2100 мм. Внутренние двери - деревянные, наружные - из дюралюминиевого профиля;

- окна и витражи здания выполнены из пластикового стеклопакета, размерами: ОК-1 - 1500х1500 мм, ОК-2 - 1200х1500 мм, ОК-3 - 700х1500 мм, ОК-4-1400х1500 мм;

- конструкция крыши выполнена чердачной. По всему периметру здания располагается парапет. Для наружного отвода воды на крыше предусмотрены водоприемные воронки.

1.5 Архитектурно-композиционное решение

Проектируемое здание включено в сеть городских предприятий общественного питания, культурного - бытового обслуживания и имеет общегородское значение.

При проектировании данного комплекса решались следующие архитектурно-художественные задачи:

- создание выразительного и своеобразного облика;

- художественной организации внешнего и внутреннего облика;

- архитектурной композиции здания.

Объемно-пространственная система здания гармонично вписывается в городское пространство.

Важную роль в архитектурно - композиционном решении принимают элементы входных проемов. Они выполнены в виде выступающих (входы в гостиничный комплекс) и западающих объемов здания (вход в жилую часть здания) с козырьками консольного типа и на опорах.

Существенный элемент архитектурной композиции проектируемого здания - озеленение жилой территории. Размещение групп кустарников и других зеленых насаждений органично сочетается с архитектурно-художественным решением застраиваемой территории, усиливает выразительность объемно-пространственного построения.

1.6 Наружная и внутренняя отделка

Наружная отделка здания - устраивается вентилируемый фасад в качестве утеплителя используется пенополистерол. Для закрепления поверхностного слоя использовать грунтовку, которая также улучшает адгезию. После чего поверхность стен окрашивают.

Окрашивать следует полностью просохшие стены здания, используя водную фасадную краску, создающую гладкую поверхность, которая в сочетании с фунгицидом и альгицидом помогает в течение долгого времени сохранять чистую поверхность, защищает от плесени и долго служит.

Внутренняя отделка здания.

Полы:

-паркетные или из линолеума - в номерах гостиницы, конференц-зале, спальных комнатах, гостиных, прихожих, (для поддержания тепла в номерах по паркету стелют ковровые покрытия);

-из керамической плитки - в вестибюле, кафе-баре, интернет салоне, бильярдной, кухне, санитарных узлах, подсобных помещениях, общем коридоре, балконе, лестничной площадке.

В неуказанных помещениях тип конструкции пола применять в соответствии с назначением помещения и требованиям, предъявляемым к конструкции пола.

Стены:

Все внутренние стены здания грунтуют, штукатурят и шпаклюют, после чего к ним, в соответствии с требованиями и назначением помещения применяют следующие типы отделки:

-окраска стен: коридоров, лестничных клеток, общественных помещений масляной краской за два раза. На первом этаже окраска стен водоэмульсионной краской.

-кафельная плитка - стены в санитарных узлах и ряде кухонных помещений;

-обоями разных типов - в прихожих, гостиных, спальных комнатах, административных помещениях, номерах гостиницы;

-обшивка стен ГКЛ с последующей покраской или оклеиванием обоями - в гостиничных номерах, конференц-зале, кафе-баре, интернет салоне, бильярдной.

Потолки:

-подвесной потолок из гипсокартона - в номерах гостиницы, конференц-зале, кафе-баре, интернет салоне, бильярдной.

-потолки окрашенные водоэмульсионной краской - в санитарных узлах, кухнях;

-клеевая побелка - коридоры, лестничная клетка, общественные помещения, вестибюль, приемочная, камера хранения, гардероб, помещения для персонала.

- клеевая улучшенная окраска - в жилых помещениях.

1.7 Теплотехнический расчет стенового ограждения

Исходные данные для расчета:

Район строительства -Воронежская обл. г. Воронеж.

Параметры внутреннего воздуха: tint =22 о С

Относительная влажность: ц=55 %

Влажностный режим помещения нормальный.

text=-26 оС ;tht=-3,4о С; zht=196сут.

Зона влажности района строительства - 3(сухая)

Условия эксплуатации ограждающих конструкций - А

Расчетные коэффициенты теплопроводности материалов:

- Экструдированный пенополистирол «Стайрофарм» «Флурмат 500» со=38 кг/м3 ;л=0,028Вт/(м оС)

-Силикатный кирпич со= 1800 кг/м3; л=0,76Вт/(м оС)

-Листы гипсовые обшивочные (сухая штукатурка) (ГОСТ 16136) со= 1050 кг/м3; л=0,34Вт/(м оС)

Рис. 1 Схема наружной трехслойной стены

а) исходя из санитарно-гигиенических и комфортных условий, требуемое сопротивление теплопередаче определяется по формуле:

Где n=1, t_int =22 ^о С, t_ext=-26 ^оС, Дt_int =4,0 ^оС, б_int=8,7 Вт/(м ^оС)

Подставляя в формулу значения величин, получаем:

б) исходя из условий энергосбережения

Основным параметром для определения R_req являются градусо-сутки отопительного периода D_d, ^oC /сут , рассчитываемые по формуле:

D_d=( t_int- t_ht)* z_ht

где: t_ht=-3.1^о С, t_int =22 ^о С, z_ht=196сут

D_d=(22-(-3,1))*196=4919,6 ^oC /сут

Значения R_req определяем по формуле:

R_req =а D_d+ в, где а и в коэффициенты, значения которых следует принимать согласно таблице нормируемых значений сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций.

R_req=0,00035*4919,6+1,4=3,12 Вт/(м^{2 о}С)

В дальнейшем для расчета принимаем большее значение т. е. R_req=3,12 Вт/(м^{2 о}С)

Сопротивление теплопередаче Rо, Вт/(м^{2 о}С) ограждающей конструкции с последовательно расположенными слоями определяют по формуле:

R_o=R_si+R_k+R_se,

R_si=1/ б_int= 1/8,7;

R_se=1/б_ext=1/23;

R_k=0,38/0,76+X/0,041+0,0125/0,34

Подставляя значения параметров в формулу, получаем

R_o=0,64/0,76+X/0,041+0,0125/0,34 +0,11+0,04> R_req

X=0.058м для кирпичной кладки принимаем толщину утеплителя округленную в большую сторону, согласно типоразмеров теплоизоляционного материала:

д_ут=0,06м=60мм

1.8 Инженерное оборудование здания

1.8.1 Тепловые сети

Настоящая часть проекта разработана на основании нормативных документов: СНиП 2.04.07-86 «Тепловые сети», СНиП 3.05.03-86 «Тепловые сети».

Расчетная температура наружного воздуха принята при проектировании: отопления - 26 °С, вентиляции - 26 °С. Продолжительность отопительного периода - 191 день.

Теплоснабжение здания гостиницы осуществляется от существующей ЦТП. Теплоноситель - вода с параметрами 150-170°С, система теплоснабжения - замкнутая. Режим работы системы отопления - круглосуточный; горячее теплоснабжение предусматривается круглосуточным.

Для теплоснабжения здания запроектированы тепловые сети. Трубопроводы прокладываются в проходных каналах. Схема тепловой сети принята тупиковой.

Диаметр труб трубопровода приняты на основании гидравлического и теплового расчетов и обеспечивают оптимальные параметры теплоносителя у потребителей. Трубопроводы отопления и вентиляции приняты из стальных электросварных труб по ГОСТ 10704-76*. Трубы горячего водоснабжения приняты стальные водопроводные оцинкованные обыкновенные.

Детали и элементы трубопроводов приняты заводского изготовления. Запорная арматура устанавливается в узлах трубопроводов. Материал арматуры - сталь.

Для компенсации тепловых удлинителей трубопроводов на прямых участках приняты «П» - образные компенсаторы.

1.8.2 Отопление и вентиляция

Присоединения системы отопления к тепловой сети - непосредственное (по зависимой схеме). Система отопления однотрубная, вертикальная с нижней падающей разводкой и обратной магистралью, с «П» - образными стояками.

В качестве нагревательных приборов приняты конвекторы. Подключение нагревательных приборов предусмотрено с установкой кранов двойной регулировки и смыкающимися участками на стояках.

Система отопления запроектирована с автоматическим регулированием теплового потока. В системе отопления предусмотрен узел коммерческого счета тепла и узел автоматического регулирования температуры отопления. Параметры теплоносителя в системе отопления - (70-95 °С). Монтаж системы отопления и вентиляции выполняется в соответствии со СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы». Воздухообмен принят согласно СНиП 2.08.01-89. Приток осуществляется неорганизованным путем и через форточки. Вытяжка осуществляется через вентиляционные каналы в вентблоках.

1.8.3 Холодное и горячее водоснабжение

Водоснабжение здания, как холодное, так и горячее предусматривается от существующей сети водопровода. Внутренняя водопроводная сеть хозяйственно питьевая по назначению, тупиковая по конструкции. Наружное пожаротушение осуществляется от существующих пожарных гидрантов. Для учета расхода воды установлен водомер.

1.8.4 Канализация. Дождевая канализация и водосток

Канализация. Отвод сточных вод от проектируемого здания предусматривается в хозяйственно-фекальный канализационной коллектор. Монтаж внутренней системы канализации выполняется в пределах подвала, стояки и объединения - в пределах чердака.

Дождевая канализация и водосток.

Проектом предусматривается прокладка дождевой канализации от проектируемого здания до существующего коллектора. Отвод дождевые и талых вод с кровли здания предусматривается внешними водостоками с выпуском воды в дождевую канализацию.

1.8.5 Наружные сети энергосбережения

Категория электроснабжения объекта - 2. Молниезащита объекта выполнена горизонтальными заземлителями из арматурной стали, уложенные под фундаментом и арматурной сталью по кровле и торцам дома, к которым привариваются все выступающие металлические детали, выступающие над кровлей. Отводы от заземлителей и металлических деталей к шине заземления выполняются на сварке.

1.8.6 Освещение наружное и внутреннее

Освещение наружное. Светильники наружного освещения с ртутными лампами устанавливаются на выносных металлических кронштейнах, устанавливаемых на железобетонных опорах на дворовом фасаде здания.

Зануление арматуры железобетонных опор и металлических кронштейнов выполняется путем присоединения к нулевой жиле кабеля.

0свещение внутреннее.

Тип светильников общего освещения помещений принят в соответствии с назначением помещения. К установке приняты светильники с лампами накаливания. Проектом предусмотрено рабочее, аварийное эвакуационное и ремонтное освещение. Сеть освещения выполняется проводом в двойной изоляции в каналах стеновых панелей, плит перекрытий, элементов панелей подземного гаража и чердака.

Управление освещением принято индивидуальными и автоматическими выключателями - на поэтажных коридорах от блока автоматического управления освещением. Сети выполняются трех проводными: фазный, нулевой рабочий и нулевой защитный по всем розеткам.

1.8.7 Силовое оборудование

Напряжение силовых сетей принято 220В/380В, цепей управления - 220В. Занулению подлежат все металлические нетоковедущие части электрооборудования, для чего используется нулевой провод питающей электросети.

1.8.8 Устройства связи и сигнализации. Телевидение

Устройства связи и сигнализации. Телефонизация выполнена согласно ранее разработанному плану телефонизации всего квартала. Для телефонизации необходимо от существующего телефонного распределительного шкафа построить и смонтировать перпендикулярно отвесную телефонную канализацию.

В гостинице предусмотрена внутренняя телефонная связь и внешняя - с городом, имеется междугородняя и международная телефонная связь.

Радиофикация выполнена согласно ранее разработанной схеме радиофикации квартала. Для включения в сеть радио необходимо от существующего радиоузла, проходящего по кровле соседнего жилого дома, построить воздушную линию.

Телевидение.

Магистральная и стояковая сеть телевидения выполняется по каналам элементов кладки. Абонентская сеть телевидения - кабелем до абонентских коробок.

2. Экономическая экспертиза

2.1 Основные понятия гостиничной индустрии

Индустрия гостеприимства представляет собой совокупность предприятий, оказывающих различные услуги по приему и обслуживанию гостей. Такое определение очень близко понятию современных гостиничных комплексов, поскольку они оказывают не только услуги проживания (размещение), но и множество различных сопутствующих услуг.

Под гостиничной деятельностью в России понимается деятельность юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), обладающих или наделенных в установленном порядке имущественными правами на какое-либо коллективное средство размещения (вместимостью не менее 10 мест) по непосредственному распоряжению и управлению им для предоставления услуг по временному размещению (проживанию) и обслуживанию граждан.

В гостиничной индустрии России используются следующие понятия:

гостиница - имущественный комплекс, в котором предоставляется проживание и питание гостям;

номер - помещение, состоящее из одного или нескольких мест (единичный элемент бронирования);

место (койко-место) - площадь с кроватью, предназначенная для пользования одним человеком.

В международной практике в соответствии с рекомендациями Всемирной туристской организации все средства размещения подразделяются на две категории: коллективные и индивидуальные.

В состав коллективных средств размещения входят гостиницы и аналогичные средства размещения, специализированные заведения, прочие коллективные заведения. Определение гостиницы, данное ВТО.

Гостиница - это коллективное средство размещения, состоящее из определенного количества номеров, имеющее единое руководство, предоставляющее набор услуг (минимум - заправку постелей, уборку номера и санузла) и сгруппированное в классы и категории в соответствии с предоставляемыми услугами и оборудованием номеров.

Из данного определения можно вывести основные признаки гостиницы:

наличие номеров, причем их количество должно быть не менее установленного законом минимума (для России - 10);

подчинение всех номеров единому руководству:

наличие определенного набора услуг (уборка номеров, ежедневная

заправка постелей, уборка санузлов, дополнительные услуги);

соответствие определенному классу или категории.

К аналогичным заведениям относятся пансионаты и меблированные комнаты, которые состоят из номеров и предоставляют определенный, как правило, ограниченный набор гостиничных услуг.

Отличие специализированных заведений заключается в том, что они могут дополнительно предоставлять какие-либо специализированные услуги, например медицинские, санаторно-курортные и пр.

Прочие коллективные средства - любые сооружения, предназначенные для отдыха, с предоставлением ограниченных гостиничных услуг. К ним относятся: комплексы домов и бунгало, площадки для автоприцепов, палаток, бухты для малых судов и т.д.

К индивидуальным средствам размещения относятся предоставляемые платно или без оплаты собственные жилища граждан: квартиры, виллы, коттеджи, особняки, комнаты и т.п.

2.2 Классификация гостиниц

По всей России наблюдается рост интереса постояльцев к гостиницам среднего ценового сегмента на фоне недостаточности таких мест размещения. В ряде регионов России присутствует дефицит гостиниц всех ценовых категорий. При этом если не учитывать Москву и Санкт-Петербург, то в российских регионах более активно развиваются миниотели и гостиницы эконом-класса. Для городов России, не обладающих значительным туристическим потенциалом, характерен стабильный спрос на гостиницы, не зависящий от сезона. Основные клиенты гостиниц в районных центрах России - это жители окрестных регионов, бизнес-туристы. К минусам создания гостиниц в неразвитых туристически регионах можно отнести трудности с поиском квалифицированного персонала. Также развитию гостиничного рынка в регионах России не способствует низкая (по сравнению с бизнес-центрами и торговыми центрами) доходность гостиниц. Однако, ряд экспертов утверждает, что не ранее 2010 г. доходность жилого, офисного и торгового секторов приблизится по показателям к гостиничному, что активизирует рынок.

Согласно классификации гостиниц утвержденной Федеральным агентством по туризму Российской Федерации, звезды гостиницам присваиваются по балльной системе в зависимости от количества очков, которые отель получает на платной аттестации. При этом оцениваются по разным классификациям мини-отели (до 50 номеров), и гостиницы (более 50 номеров). Аттестованным гостиницам присваиваются категории от «без звезд» до «пять звезд». Все ранее назначенные гостиницам категории признаются недействительными.

Классификация гостиниц - это определение соответствия конкретной гостиницы и номеров критериям или стандартам обслуживания.

Начало гостиничной классификации было положено ещё в те времена, когда существовало очень мало заведений, заслуживающих доверия. Классификация имела целью обеспечить безопасные и качественные услуги по проживанию и питанию для путешественников. Для отелей классификация - это способ представить необходимые потребителю сведений о качестве сервиса, инфраструктуре и других возможностях предприятия, помогая таким образом потенциальным клиентам и демонстрируя свою лояльность к ним. Для потребителей классификация означает большую согласованность в оценке гостиниц. Гостиничные предприятия классифицируют по различным критериям. Наиболее употребляемые среди них: уровень комфорта, вместимость немого фонда, функциональное назначение, месторасположение, продолжительность работы, обеспечение питанием, продолжительность пребывания, уровень цен, форма собственности.

В настоящее время в мире насчитывается более 30 систем классификации гостиниц, причем в каждой стране приняты свои национальные стандарты. Национальные системы классификации, поддерживаемые государством или национальными гостиничными ассоциациями путем национальных стандартов и узаконенных правил сертификации гостиничных услуг, касаются в основном количественных характеристик материальной базы, полноты сервиса, уровня и качества гостиничных услуг.

Наиболее распространенные системы классификации.

По месторасположению.

По месторасположению гостиницы могут быть:

1) расположенные в черте города (в центре, на окраине). Центральными являются практически все гостиницы делового назначения, отели - люкс, гостиницы среднего класса;

2) расположенные на морском побережье. В данном случае очень важным является расстояние до моря (50 метров, 100, 150, 200, 250,300);

3) расположенные в горах. Обычно это небольшие гостиницы в живописной горной местности на туристском маршруте в наиболее удобном месте отдыха. В горной гостинице, как правило, содержится необходимое снаряжение для летнего и зимнего отдыха ее гостей, например, альпинистский и горнолыжный инвентарь, подъемники и др.

По продолжительности работы.

По продолжительности работы гостиницы подразделяются на:

- работающие круглогодично;

- сезонные (работающие два сезона и односезонные).

По продолжительности пребывания гостей.

По продолжительности пребывания гостей различают гостиницы:

- для длительного пребывания клиентов;

- для кратковременного пребывания.

По уровню цен на номера.

По уровню цен на номера гостиницы классифицируют на:

- бюджетные (25-35 долларов США);

- экономичные (35-55 долларов США);

- средние (55-95 долларов США);

- первоклассные (95-195 долларов США);

- апартаментные (65-125 долларов США);

- фешенебельные (125-425 долларов США).

По уровню комфорта.

Классификация гостиничных предприятий по уровню комфорта играет огромную роль в решении вопросов управления качеством гостиничных услуг. Основные критерии:

- состояние номерного фонда: площадь номеров (м2), доля одноместных (однокомнатных), многокомнатных номеров, номеров-апартаментов, наличие коммунальных удобств и т.д.;

- состояние мебели, инвентаря, предметов санитарно-гигиенического назначения и т.п.;

- наличие и состояние предприятий питания: ресторанов, кафе, баров и т.п.;

- состояние здания, подъездных путей, обустройство прилегающей к гостинице территории;

- информационное обеспечение и техническое оснащение, в том числе наличие телефонной, спутниковой связи, телевизоров, холодильников, мини-баров, мини-сейфов и т.д.,

- обеспечение возможности предоставления ряда дополнительных услуг.

По вместимости номерного фонда.

Под вместимостью номерного фонда понимается число мест (номеров), которое может быть предложено клиентам одновременно.

Многие страны используют следующий подход к классификации гостиниц по вместимости:

- малые - до 100-150 номеров;

- средние - от100 до 300-400 номеров;

- большие - от 300 до 600-1000 номеров;

- гиганты - более1000 номеров.

По функциональному назначению гостиничного предприятия.

Целевые гостиницы подразделяются на:

А. Гостиницы делового назначения, обслуживающие лиц, пребывающих в деловых поездках и командировках. Гостиницы этой группы наиболее известны как гостиницы для конгрессного обслуживания: обслуживания симпозиумов, съездов, собраний, конференций и т.д.

Для обслуживания деловых людей должны быть созданы соответствующие условия, в связи с чем, к гостиницам делового назначения предъявляются следующие требования:

- месторасположение вблизи административных, общественных и других центров городов;

- преобладание в номерном фонде одноместных номеров;

- обязательная организация в номере, наряду с зоной отдыха и сна, рабочей зоны;

- наличие в номерном фонде номеров-апартаментов;

- наличие специальных помещений для проведения деловых мероприятий;

- наличие специального технического оборудования;

- наличие служб финансового обеспечения;

- обеспечение возможности предоставления высококачественного питания;

- оборудование стоянок и гаражей.

Б. Гостиницы для отдыха (курортные, туристские).

Курортные гостиницы. Концепция “курортной гостиницы” предусматривает предоставление размещения, питания и ряда дополнительных услуг людям, стремящимся к отдыху и восстановлению здоровья.

Туристские гостиницы. Сущность концепции “туристской гостиницы” сводится к следующему:

- туристская гостиница, как правило, располагается на туристских маршрутах и принимает клиентов с этих маршрутов;

- комплекс услуг, предлагаемых в туристской гостинице, формируется в соответствии с программой маршрута и заранее определяется ваучером или путевкой;

- для организации обслуживания в структуре туристской гостиницы предусмотрены турбюро или бюро путешествий и экскурсий.

В зависимости от назначения.

Типология гостиничных предприятий, получившая распространение в мировой практике гостиничной индустрии, представлена следующим образом:

- Отель-люкс. По вместимости данный тип гостиниц относится к малым или средним предприятиям. Обычно располагается в центре города Характерна высокая цена номера, включающая все возможные виды обслуживания.

- Гостиница (среднего класса). По вместимости больше отеля - люкс (400-2000 мест). Располагается в центре города или городской черте. Предлагает достаточно широкий набор услуг, и цены на них равны уровню региона расположения или несколько выше.

- Гостиница-апартамент (апарт-отелъ). По вместимости это предприятие малых и средних размеров (до 400 мест). Характерно для крупного города с непостоянным населением. Предоставляет квартирный тип номеров, используемых в качестве временного жилья, чаще всего на базе самообслуживания.

- Гостиница экономического класса. Предприятие малой или средней вместимости (до 150 и больше мест). Располагается вблизи магистралей. Характерно простое и быстрое обслуживание, ограниченный набор услуг.

- Отель-курорт. Предприятие со значительными различиями по вместимости, предлагающее полный набор услуг гостеприимства. Кроме того, включает комплекс специального медицинского обслуживания и диетического питания. Располагается в курортной местности.

- Мотель. Простые одноэтажные или двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки, в пригороде, у автомагистралей. Это малые или средние предприятия. Характерен средний уровень обслуживания при небольшом количестве персонала.

- Кемпинг. Лагерь для автотуристов, мототуристов, велотуристов, обычно расположенный в загородной местности, иногда недалеко - от мотеля. Предоставляются места для ночлега, часто в палатках или летних домиках, оборудованных кухнями индивидуального приготовления пищи и некоторыми элементарными удобствами.

- Частная гостиница (типа ночлег и завтрак). Широкое распространение данный тип гостиниц получил в США. Это гостиница малой, иногда средней вместимости. Расположена она в пригороде или сельской местности.

- Отель-гарни. Предприятие, предоставляющее клиентам ограниченное количество услуг: размещение и континентальный завтрак.

- Пансион. Предприятие с простым стандартом и ограниченным спектром услуг. Отличительный признак - предоставляется полный пансион для проживающих гостей.

- Гостиный двор. Предприятие, отличающееся от отелей упрощенным стандартом обслуживания, меньшей вместимостью, отсутствием ряда общественных помещений для встречи и пребывания гостей (холлов, вестибюлей, гостиных и т.д.).

- Ротелъ. Передвижная гостиница, представляющая собой вагон с одно-двухместными отсеками, в которых расположены спальные кресла Имеется отсек для переодевания, туалет, кухня, холодильник.

- Флотелъ. Крупная гостиница, часто называемая “курортом на воде”. Туристам предлагаются комфортабельные номера с большим набором услуг.

- Ботелъ. Небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется соответствующим образом оборудованное судно.

- Флайтель. Аэрогостиница или “летающий отель”. Чрезвычайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц. Оборудован посадочной площадкой и связью с метеослужбами.

- Алькасар (aHr.alkazar). Старинный средневековый замок, построенный в мавританском стиле (Испания) и используемый как высококлассный отель для очень именитых гостей: королевская знать, президенты государств и пр.

- Хостел (aHra.Hotel). Студенческая гостиница, предоставляющая недорогой ночлег.

- Кондоминиум (от лат. condominium совместное владение). Объединение собственников в единый комплекс недвижимого имущества в жилищной сфере, в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной собственности принадлежит в жилых домах жилье и/или нежилые помещения. Порядок содержания, ремонта и эксплуатации кондоминимума регулируется договором между участниками общей собственности.

- Таймшер (от англ. timeshere разделение времени). Совместное владение недвижимостью в туристском бизнесе с возможностью пользоваться ею на протяжении определенного времени, которая пропорциональна денежному взносу. Время пользования измеряется в неделях. Оно сгруппировано в три цвета (красный, белый и голубой) и отражает динамику спроса по сезонам. Владелец, или совладелец кондоминимума может отдыхать в приобретенных апартаментах в “свои” недели или обменять место отдыха на аналогичное в рамках “цвета”

- RCI (Record Condominium International). Система приобретения долговременной аренды (на 25-30 лет) и обмена коттеджей на знаменитых курортах практически во всем мире (2400 отелей и курортов).

По принципу управления гостиницы подразделяются на

зависимые и независимые гостиницы.

Независимые гостиницы - это самостоятельные гостиницы, не входящие в гостиничную цепь (имеют независимый статус).

Зависимые гостиницы принадлежат к какой-либо гостиничной цепи. Объединение гостиниц в цепи может осуществляться в виде покупки компанией гостиницы, заключения договора франчайзинга, подписания контракта на управление.

Гостиничная цепь - эго объединение гостиничных предприятий, осуществляющих коллективный бизнес и находящихся под единым руководством и контролем, характеризующееся своей индивидуально узнаваемой маркой, строгим соблюдением фирменных ценностей и наименований услуг, качеством обслуживания и размещения, своим архитектурным единством в дизайне зданий и интерьеров, независимо от месторасположения гостиницы.

Независимые предприятия, как правило, представляют семейный бизнес небольших и средних размеров. Этим и определяются их основные преимущества, к которым можно отнести:

экономические - проще осуществлять контроль над издержками и устанавливать цены на предоставляемые услуги;

финансовые - полная самостоятельность в распоряжении собственными и заемными средствами. Например, если удается привлечь инвесторов, то проще распоряжаться полученными средствами, в противном случае можно продать какую-либо часть бизнеса (например, один из корпусов гостиницы), а лучше сдать в лизинг (возвратный) для получения дополнительных средств на поддержание общей деятельности:

уникальность - независимые гостиницы не похожи друг на друга и обладают неповторимыми особенностями, что создает условия для их успешного функционирования.

Гостиничные цепи также имеют определенные преимущества в организации и ведении бизнеса. К экономическим преимуществам относятся следующие:

масштабность бизнеса позволяет обслуживать большее количество туристов (гостей) за счет их перераспределения между гостиницами, входящими в цепь;

централизованные снабжение и сбыт обеспечивают более низкие цены на приобретаемые товары за счет покупки крупных партий по оптовым ценам (большие оптовые скидки):

дополнительное финансирование дает возможность, с одной стороны, получить дополнительное кредитование, размер которого может быть достаточно большим, а с другой - мобилизовать имеющиеся средства для повышения эффективности функционирования предприятий:

гибкая ценовая политика благодаря общему управлению (ведению общей политики) и достаточно большим финансовым возможностям позволяет подстраиваться под изменения рыночной конъюнктуры;

централизованная система ведения обшей финансово-хозяйственной деятельности способствует сокращению совокупных затрат каждой гостиницы, входящей в цепь, благодаря использованию персонала, который занимается вопросами централизованного управления на уровне гостиничной цепи (централизованная система бухгалтерского учета, совместные маркетинговые исследования и др.).

Современный рынок средств размещения подразделяют также на традиционные и нетрадиционные (дополнительные) средства размещения.

Нетрадиционные, или дополнительные, средства размещения возникли в последние 30 - 40 лет и успешно конкурируют с традиционными гостиничными средствами. К нетрадиционным относятся индивидуальные средства размещения, кемпинги, яхты, вагончики-прицепы для автомобилей и т.п., различные формы коллективного размещения, такие как приюты, базы отдыха.

Традиционные средства размещения отличаются от нетрадиционных по двум признакам. Во-первых, они предоставляют полный комплекс услуг, а нетрадиционные, как правило, предлагают только размещение. Все остальные услуги (питание, уборка, дополнительные услуги) либо полностью отсутствуют, либо могут быть предоставлены за дополнительную плату. Во-вторых, на предприятиях традиционных средств размещения клиент является гостем, а в дополнительных клиент выступает в роли собственника или арендатора данной собственности. Поэтому дополнительные средства размещения еще называют «второй дом».

Национальные системы классификации.

Ни одно гостиничное предприятие не может претендовать на присвоение категории если оно не отвечает минимальным требованиям-критериям объединённым в следующие группы:

А -количество комнат;

В - общие помещения;

С - оборудование отеля;

Д -комфортность жилья;

Е - обслуживание;

F- доступность инвалидам и лицам с ограниченной подвижностью.

1). Французская национальная классификация, часто называемая европейской или родоначальницей, устанавливает для отелей категории соответствующие присвоением определенного количества звезд (1*, 2*, 3*, 4* или 5*). Такая система применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, Бразилии, России (с некоторым завышением звездности в независимых отелях) и ряде других стан.

2). Система классификации в России. 15 июля 2005 года Правительство Российской Федерации издало Распоряжение № 1004-р, в котором были одобрены представленные Ростуризмом предложения о системе классификации гостиниц и других средств размещения. Ростуризму было дано поручение об утверждении системы классификации и о принятии мер по её реализации.

Приказ Федерального агентства по туризму от 21 июля 2005 года № 86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения» прошел государственную регистрацию в Министерстве юстиции Российской Федерации (регистрационный номер 6991 от 9 сентября 2005 года) и опубликован в «Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти»* № 38 от 19 сентября 2005 года.

Система классификации гостиниц и других средств размещения разработана с учетом положений Федерального закона от 24 ноября 1996 г. №132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 02.12.1996, N 49, ст. 5491), Федерального закона от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ "О техническом регулировании" (Собрание законодательства РФ", 30.12.2002, N 52 (ч. 1) , ст. 5140) , Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей" (Собрание законодательства Российской Федерации, 15.01.1996, распоряжения Правительства Российской Федерации от 15 июля 2005 г. №1004-р («Российская газета», N 157, 21.07.2005).

Система классификации гостиниц и других средств размещения - это единственная подобная система в нашей стране, одобренная государством. Принятие этой системы особенно важно в рамках процесса вступления России во Всемирную торговую организацию (ВТО). Система разработана с учётом положений Федерального Закона "Об основах туристской деятельности в РФ" и Закона "О защите прав потребителей", Концепции развития туризма в Российской Федерации, рекомендаций ВТО и существующей зарубежной практики. Соблюдение современных стандартов обслуживания и стабильности качества предоставляемых в гостиницах и других средствах размещения услуг поможет потребителю правильно выбрать гостиницу, а также обеспечит его достоверной информацией о её статусе. Классификация гостиниц и других средств размещения позволит оценивать их соответствие как техническим требованиям (по состоянию материально-технической базы), так и качественным характеристикам обслуживания. В конечном счёте, цель системы - это повышение конкурентоспособности гостиниц, увеличение туристского потока и, следовательно, доходов от въездного и внутреннего туризма.

3). В Италии первая категория условно соответствует уровню четырех звезд, вторая - трех, третья - двух. Кроме того, в рамках каждой категории существует своя произвольная градация. Отличительной особенностью итальянских гостиниц, это наличия отелей с не-большим номерным фондом (40-80) т.е. мини отелей.

В Италии для наиболее качественных пятизвездочных отелей введена приставка "luxury"(роскошный). Более высокой звездности гостиницы соответствует более широкий набор услуг, который она может предложить своим клиентам. Так, гостям предлагаются услуги салонов красоты, массажного кабинета, автотранспортные услуги (доставка клиентов до аэропорта ил железнодорожного вокзала), услуги общественного питания;

4). По типу французской классификации в Европейских странах выделяется Немецкая классификация, согласно которой, гостиничные предприятия делятся на 5 классов. Туристский класс - 1*; стандартный класс- 2**; комфортный класс - 3***; первый класс - 4****; люкс - 5*****.

Немецкая классификация устанавливает требования по двадцати двум обязательным и независимым от класса предприятий критериям:

1. Работа службы приема (рецепции).

2. Сервис завтраков

3. Сервис напитков.

4. Сервис питания.

5. Наличие телефона в номере.

6. Работа телефона.

7. Минимальная площадь для 75% номеров, включая площадь санузла.

8. Санитарный комфорт (в процентах к общему оснащению санузлов).

9. Оснащение санузлов.

10. Наличие “suite''-номеров (номеров-апартаментов).

11. Меблировка и оснащение номеров.

12. Наличие радио и ТВ-приемников в номере.

13. Наличие подарков для гостей.

14. Услуги стирки и глаженья.

15. Наличие сейфов.

16. Количество и состояние холлов.

17. Возможность безналичного расчета.

18. Наличие телефакса.

19. Количество и режим работы гостиничных баров.

20. Количество и режим работы ресторанов.

21. Возможность проведения конференций и банкетов.

22. Число дополнительных услуг.

5). Система букв (A-B-C-D) - система, используемая в Греции, согласно которой все гостиницы делятся на четыре категории, обозначаемые буквами A, B ,C , D. Высшая Категория качества гостиниц обозначается de luxe. Примерное соответствие категории качества пятизвездочной системе такое: de luxe соответствует пятизвездочному уровню, гостиница категории А - четырехзвездочному уровню, категории В - трехзвездочному, категории С - двухзвездочному, категории D - уровню гостиницы категории "одна звезда". В настоящее время наряду с буквами и фасадами гостиницы можно увидеть и привычные звезды;

6). Система “корон” или “ключей” распространена в Великобритании. Чтобы перейти к привычным звездам, нужно от общего числа корон отнять одну, то есть в сравнении с общеевропейской звездой корона на одну единицу ниже. Наиболее правильной считается классификация, предложенная ассоциацией британских турагентств: бюджетные гостиницы (1*) расположены в центральной части города и имеют минимум удобств; гостиницы туристского класса (2*) располагают рестораном и баром; гостиницы среднего класса (3*), уровень обслуживания достаточно высок; гостиницы первого класса (4*), очень высокое качество проживания и отличный уровень обслуживания; гостиницы высшей категории (5*), уровень обслуживания и проживания экстракласса.

7). Гостиницы стран Бенилюкса классифицируются по системе Benelux Hotel Classification. Согласно этой системе от одной до пяти звезд присуждается следующим средствам размещения:

Отель-кафе-ресторан - учреждение, которое построено и приспособлено для жилья, но где также функционируют кафе, ресторан или и то и другое;

Мотель - учреждение, объединяющее вместе отель, кафе и ресторан, расположенное вблизи автомобильных дорог и обслуживающее туристов, путешествующих автомобильным транспортом;

Отель-ресторан - учреждение, приспособленное для жилья, здесь функционирует ресторан;

Отель-гарни - учреждение, предоставляющее жилье, в котором обеспечивают только койкой и завтраком;

Апартамент-отель - учреждение, предоставляющее жилье в квартире, студии или других аналогичных помещениях.

8). Градация категорий в Испании, обозначаемых звездами, введена для каждой группы средств размещения: для гостиниц от * до *****; для бунгало(апартаментов) - от * до ****; для постоялых дворов и пансионатов - от * до ***. Кроме того, существуют государственные предприятия приема туристов парадорес и алькасар, которые оборудованы класса “люкс”. Они находятся в подчинении у Государственного министерства по туризму.

9). Мальдивы представлены комфортабельными средствами размещения, ко-торые подразделяются на категории: “standard”, “de luxe”, “junior suite”, “presidential suite”.

10). 5-звездочная система сохранилась на Мальте наряду с внедрением но-вой национальной системы, разделяющей отели на три категории: золотая, серебряная, бронзовая.

11). При классификации гостиниц в Египте используются звезды но отличитель-ная особенность заключается в том что они завышены на 1/2 звезды.

12). Средства размещения в ОАЭ подразделяются по пятизвездочной системе. Распространены также виллы и апартаменты (некатегорийные средства размещения).

13). В Китае внедрена 5-звездочная классификация для комфортабельных оте-лей хотя в стране существует своя специфическая шкала: хостелы (постоялые дворы) типа студенческих общежитий (zhaodaisuo) дома для гостей (binguan) и наиболее комфортабельными и престижными - “винные дома” (jindian).

...