Инвестиционный проект строительства гостиницы Воронежа

14). В США нет официально утвержденной правительством классификации гостиниц. По уровню комфорта они обычно делятся на пять категорий. Высшая категория (пять звезд) присуждается двумя учреждениями: American Automobile Association /AAA/ и Mobile Travel Guide.

15). В Мексике применяется 5-звездочная национальная классификация, сходная с европейской. Класс отеля устанавливается на основе анализа большого числа параметров (критериев) - от 52 до 108. Кроме того, есть еще категория выше пяти - это категория “grant turismo”.ие

Попытки ВТО, Комитета гостиничной и ресторанной индустрии Европейского Союза, Международной гостиничной ассоциации внедрить единую класси-фикацию гостиниц не привели к положительному результату. Была также попытка унифицировать пиктограммы гостиничного и ресторанного сервиса, однако это также не удалось, за исключением общепринятых в Европе.

Задачи усложняются еще и тем, что кроме гостиниц существует еще масса других средств размещения (мотели, кемпинги, ротели, ботели, турбазы и т.д.) со своей особой спецификой.

Введению единой классификации гостиниц в мире препятствуют установившиеся национальные традиции, культурно-исторические различия государств, критерии качества и др.

В каждом государстве формируются свои типы предприятий, учитывающие особенности географического положения, климатических условий, ряда других факторов и, самое главное, особенности сложившегося спроса. Принятая в каждой стране классификация содержит категорию разрядности, которая является качественным параметром стандарта. Разрядность гостиницы влияет на ее престиж, формирование клиентуры, стоимость гостиничных услуг и др.

Классификация гостиниц регламентируется на межнациональном и национальном уровнях, а также в рамках гостиничных цепей, ассоциаций, союзов.

Под средствами размещения понимаются помещения, имеющие не менее 5 номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов. Из исследования исключаются средства размещения, не попадающие на открытый рынок ведомственные гостиницы, пансионаты, санатории и общежития (размещение в них возможно только для сотрудников ведомства/министерства, которому принадлежит гостиница).

2.3 Рынок гостиничной недвижимости Воронежа

Количество гостиничных мест на 1 000 жителей в Воронеже составляет 2,2 мест. В Санкт-Петербурге аналогичный показатель составляет 7,6 мест на 1 000 человек, в Екатеринбурге - 3,6 мест на 1 000 человек. Таким образом, Воронеж отстает от Санкт-Петербурга в 3,3 раза по количеству гостиничных мест в расчете на 1 000 жителей, а от Екатеринбурга - в 1,6 раз.

На данный момент только две гостиницы Воронежа прошли общероссийскую аттестацию Федерального агентства по туризму (гостиница «Арт-Отель» получила 5 звезд, гостиничный комплекс «Яр» - 4 звезды).

Наибольшая доля номерного фонда в общем объеме предложения номеров приходится на гостиницы - 61%.

На долю мини-гостиниц и общежитий гостиничного типа приходится 29,8% и 9,2% соответственно.

По объему общей площади лидируют мини-гостиницы, на их долю приходится 48,1% Доли гостиниц и общежитий составляют 44,7% и 9,2% соответственно.

Наблюдаемая диспропорция объема предложения номерного фонда и общих площадей гостиниц и мини-гостиниц объясняется тем, что в них на разное количество номеров зачастую приходится одинаковое количество площадей общего пользования (таких как ресторан, сауна и т.д.).

На момент проведения исследования, основная концентрация номерного фонда наблюдалась в Центральном административном районе, на долю которого приходилось 58% от общего номерного фонда всех средств размещения г. Воронеж. На долю Коминтерновского административного района приходилось 13% от общего объема номерного фонда во всех средствах размещения г. Воронеж, на долю Ленинского района - 12% , на долю Железнодорожного района - 8%, на долю Левобарежного района - 5%, на долю средств размещения расположенных в недалеком пригороде г. Воронеж приходилось 4% от общего объема предложения номерного фонда во всех средствах размещения.

Практически половина всего предложения номерного фонда в гостиницах Воронежа формируется за счет гостиниц класса «3 звезды», на их долю приходится 49% от общего объема предложения. Второй по объему предложения класс - «2 звезды», на его долю приходится 33% от общего объема предложения. Доли классов «5 звезд», «4 звезды» и «1 звезда» составляют 7%, 6% и 5% соответственно.

Таким образом, основное предложение номерного фонда в Воронеже формируется за счет низкокачественного сегмента гостиниц. Предложение гостиничных номеров в качественном сегменте незначительно, что свидетельствует о наличии потенциала развития данного сегмента.

На момент проведения исследования самая высокая стоимость размещения была зафиксирована в гостинице «Арт-Отель» и мини-гостиницах «Феникс» и «Яр».

В гостинице «Арт-Отель» стоимость двухместного номера составляет 3 900 рублей, стоимость номера «люкс» - 9800 рублей.

В мини-гостинице «Феникс» стоимость двухместного номера составляет 3 500 рублей, номера класса «полулюкс» - 4 000 рублей, стоимость номера класса «люкс» составляет 7 000 рублей.

В мини-гостинице «Яр» стоимость двухместного номера составляет 3 300 рублей, номера класса «полулюкс» - 3800 рублей, стоимость номера класса «люкс» составляет 5800 рублей.

На данный момент основной спрос на услуги средств размещения г. Воронеж, по мнению экспертов, исходит со стороны т.н. «бизнес-туристов». Это люди, прибывающие в командировку на промышленные предприятия Воронежа (в том числе на крупнейший в России стеклотарный завод компании «Раско» и на ряд агропромышленных комплексов), а также участники различных научных, деловых и общественных конференций.

Значительное количество выставок и конференций (в основном связанных с агропромышленным комплексом) привлекает компании из различных регионов России. Таким образом, спрос на бизнес-отели со стороны участников выставок достаточно значителен, особенно в период осенних и весенних агровыставок.

Также необходимо отметить, что правительство Воронежской области в конце 2005 г. начало разработку программы развития туристической индустрии, которая включает организацию современных туристических маршрутов в монастыри Дивногорья, усадьбу Виневитинова, в Дворец Принцессы Ольденбургской.

Сезонность спроса на гостиничные услуги в г. Воронеж является достаточно низкой за счет высокой (по оценкам экспертов гостиничного рынка) доли бизнес-туристов, которые практически весь год заполняют гостиницы во время деловых поездок, в том числе для участия в конференциях и выставках.

Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям столичных отелей аналогичного класса (60-70%). Заполняемость гостиниц 3-4 звезды также достаточно велика.

В период со II полугодия 2008 по конец 2010 года на рынке объектов размещения г. Воронеж ожидается дальнейший рост предложения. По оценкам специалистов компании LCMC в период со I квартала 2008 года по конец 2010 года в г. Воронеж будет введено в эксплуатацию 4 объекта размещения.

С учетом реализуемых проектов во II квартале 2008 по конец 2010 года, специалисты компании LCMC, что основной тенденцией развития рынка будет увеличение качества предложения, однако следует особо подчеркнуть, что на момент проведения исследования было известно, что собственники 3 из 5 реализуемых проектов испытывают серьезные трудности, связанные с привлечение к управлению сетевого гостиничного оператора.

Собственники ОГЦ «Premier» и МФЦ «Петровский Пассаж» столкнулись с проблемой привлечения профессионального сетевого гостиничного оператора, в связи с конструктивными недостатками, собственник гостиницы «Бенефит Плаза конгресс отель» пока не сумел привлечь гостиничного оператора в связи с недавним разрывом договора с компанией «Protea Hotels».

По состоянию на август 2011 года к реализации также были заявлены следующие проекты:

* «Воронежская Девелоперская Компания» планировала строительство второй очереди МФЦ «Град», в объект будет представлять собой офисно-гостиничный комплекс;

* компания «London & Regional Properties» (Великобритания, L&RP) планирует вложить 500 млн. USD в строительство 20 гостиниц в регионах России, среди которых заявлен и Воронеж;

* в рамках проекта создания транспортно-логистического узла около г. Воронеж планируется строительство 3 гостиниц с общим номерным фондом 1 310 номеров, сдача объектов в эксплуатацию возможна не ранее 2010 года;

* создание на намывной территории Воронежского водохранилища «Центра водного спорта», в котором предполагалось открыть гостиницу, пока проект находится на стадии «идеи»;

* создание МФЦ «Петровский остров», на территории Воронежского водохранилища, проект находится на стадии идеи.

Маркетологи London Consulting & Management Company | LCMC провели анализ гостиничной недвижимости Воронежа и сформулировали прогноз ее развития в ближайшие годы.

Туристический потенциал города достаточно низок, чем объясняется низкая конкуренция города Воронежа на рынке гостиничных услуг и невысокий уровень их предоставления.

К наиболее качественным и ориентированным на внешнюю аудиторию можно отнести около 17 объектов (1057 номеров). Они максимально удовлетворяют требуемому уровню качества, остальные же объекты являются замкнутыми.

В большей степени на рынке гостиничных услуг представлены мини-отели и гостиницы классов 3 или 4 звезды. Выводы специалистов LCMC говорят о том, что в Воронеже заполняемость мини-отелей и гостиниц составляет около 50-70%. Это характеризует высокий рыночный спрос на гостиничные услуги.

Следует отметить, что такая ситуация характерна для многих городов России, а не только для Воронежа. На повсеместное расширение рынка гостиничных услуг в регионах и областях России оказывает прямое влияние, по сравнению с торговыми центрами и бизнес-центрами, низкая доходность гостиниц.

Однако, некоторые эксперты утверждают, что где-то после 2010 года доход от вложений в офисный, торговый или жилой секторы постепенно снизится в результате перенасыщения рынка, что должно повысить активность инвестиционной деятельности в гостиничном сегменте.

Более того, эксперты LCMC отмечают в Воронеже существенную нехватку объектов, управляемых профессиональными гостиничными операторами. В большей степени это объясняется тем, что местный гостиничный рынок сегодня находится только на начальном этапе развития.

Также эксперты отмечают, что город имеет довольно высокий инвестиционный потенциал и, как следствие, привлекательность для сетевых операторов. В ближайшее время прогнозируется постепенный ввод новых мини-отелей и гостиниц в Воронеже. Безусловно, планы игроков по-своему скорректирует финансовый кризис, но уже к 2010 году прогнозируется значительный рост бизнес-туризма и, как следствие, рост привлекательности гостиничной сферы.

Трехзвездочный отель «АМАКС Парк отель Воронеж» реконструирован из бывшей гостиницы «Спутник». После проведенной реновации номерной фонд составляет 136 номеров категорий стандарт, люкс, апартаменты. Открыт развлекательный центр с рестораном «Вечерний Воронеж». Это один из немногих отелей в городе, который предоставляет конференц-услуги (имеет два зала - на 60 и 200 персон) и ресторан на 160 мест. Стоимость проживания в сутки составляет от 2600 до 9000 рублей. Отель «Петровский Пассаж» (в составе МФК «Петровский пассаж") предлагает 41 номер категорий эконом, стандарт, полулюкс, люкс. Ориентирован на бизнес-туризм. Стоимость проживания в сутки составляет от 4000 до 8600 руб. Одна из крупнейших гостиниц города - «БРНО», ул. Плехановская, 9, с номерным фондом в 334 номера, ожидает своего нового арендатора. В октябре пройдет аукцион на право аренды на 29 лет. Новый арендатор должен будет осуществить ремонт и модернизацию гостиницы. Среди основных претендентов называются федеральные сети отелей Azimut Hotels Company и Amaks Grand Hotels уже управляющей одной гостиницей в городе).

В соответствии с Генеральным планом города, объем номерного фонда гостиниц Воронежа должен достигнуть порядка 5700 номеров. В настоящее время на различной стадии реализации находится ряд проектов, в которых в том числе принимают участие крупные международные бренды. The Rezidor Hotel Group откроет новый отель сети Park Inn в Воронеже в 2013 году. Номерной фонд гостиницы составит 164 комнаты. Группа компаний «Корстон» заявила о планах построить в Левобережном районе Воронежа мультиформатный центр (МФЦ) Korston Hotel & Mall Voronezh общей площадью 100 тыс. кв. м, в составе которого будет четырехзвездочная гостиница на 150 номеров с конгресс-центром.

ООО «Стройсервис» планирует возвести 14-15-этажную четырехзвездочную гостиницу на 180 номеров. Компания уже имеет успешный опыт строительства и управления гостиницей - ей принадлежит «Арт-Отель». Строительство планируется начать в начале 2011 года, завершить - в 2012 году. Концепция проекта предусматривает наличие восьми конференц-залов, двух ресторанов и паркинга. Планируется, что отель будет построен в соответствии с такими стандартами, что в дальнейшем позволит его передать в управление сетевому оператору. Отель будет расположен на ул. Орджоникидзе, за областной научной библиотекой им. Никитина. Объем вложений декларируется на уровне 15-17 млн. евро.

Воронежская группа компаний «БиК» планирует построить до 2012 года в центре города гостиницу категории 4* на 75 номеров.

Воронежу, как и многим другим городам России, остро не хватает гостиниц категории 3*, ориентированных на деловой туризм. Рынок Воронежа уже в настоящее время представляется перспективным для сетевых операторов. Дальнейшее развитие экономики региона поддержит дальнейшее развитие этого тренда. Однако для привлечения в сферу индустрии гостеприимства Воронежа инвесторов нужна открытость и информативность в вопросах предоставления информации по наличию свободных земельных участков под строительство гостиниц, предоставления интересных стимулирующих условий для участников проектов в этой сфере, проведения торгов и других мероприятий. Одним из решений вопроса увеличения качественного номерного фонда является реновация существующих гостиничных объектов и передача их в руки профессиональных управляющих компаний.

Выход "на класс" требует серьезных затрат на приведение гостиничного хозяйства в соответствие современным требованиям. В столицу Черноземья приезжает не так много иностранцев - а ведь именно они привыкли ориентироваться по "звездам". Да и о жесткой конкуренции на гостиничном рынке говорить не приходится. Так что у местных отелей пока нет острой необходимости в получении "звездного" титула.

Согласно экспертным оценкам, в Воронеже необходим еще хотя бы один пятизвездочный отель, несколько трех- и четырехзвездочных, а также гостиницы эконом-класса. Эту нишу пытаются осваивать некоторые ведомственные профилактории и вузы, которые обустраивают целые этажи общежитий и сдают комнаты.

Воронежу не хватает гостиниц эконом-класса - мест на пятьсот, чтобы во время проведения, скажем, всероссийских соревнований можно было размещать студентов, школьников. Там должны быть номера с аскетичной обстановкой, рассчитанные на несколько человек.

Потенциальная емкость гостиничного потенциала Воронежа не исчерпана и наполовину, и этот факт стимулирует инвесторов, но часть задуманных ими проектов так и остается нереализованной или реализуются с большим промедлением. Так, деловой центр «Лидер» с гостиницей на 250 мест, заявленный в 2006 году, все еще остается в рамках проекта.

Новому оператору - The Rezidor Hotel Group - пришлось многое изменить в отеле. Park Inn Воронеж уже более года принимает гостей. Это пока первый отель под управлением международного оператора в городе. Впрочем, свою работу в Воронеже начала и корпорация Hilton Hotels. Совместно с британским инвестиционным фондом London&Regional Property этот оператор собирается построить 25 отелей в крупнейших городах России, включая столицу Черноземья.

Отели верхнего сегмента в Воронеже в большом дефиците. Лишь один «Арт отель» имеет по классификации Ростуризма 5*, в нем всего 56 номеров. «Четырехзвездочник» «Яр» - малая гостиница - 39 номеров. На 4* позиционируется и Park Inn.

Современные трехзвездочные отели представлены несколькими мини-отелями гостиничным комплексом «Спутник» (124 номера), который входит в российскую сеть Amaks Grand Hotels. Бывшая советская гостиница проходит полную реновацию. Это один из немногих отелей в городе, который предоставляет конференц-услуги (имеет два зала - на 60 и 200 персон) и ресторан на 160 мест. Несмотря на то, что часть номеров этого отеля постоянно выведена из эксплуатации из-за ремонта, он держит высокие показатели загрузки: по словам Светланы Саблиной, руководителя департамента управления проектами Amaks Grand Hotels, «Спутник» в среднем по году загружен на 65%.

В городе лишь десяток отелей действительно популярны среди бизнес-гостей и туристов, среди них - только 7 объектов с номерным фондом свыше 50 единиц. Все эти гостиницы имеют современный уровень оснащения и сервиса, и именно это привлекает гостей, несмотря на довольно высокие цены (в «Арт отеле» одноместный стандарт стоит 4500 руб. - прим. H&R). «При этом в гостинице «Брно» с низкими ценами и советским подходом к управлению, публика, прибывающая в Воронеж с деловыми целями, предпочитает не останавливаться.

И потому в город приходит все больше компаний с серьезными намерениями строить современные и высококлассные объекты размещения. Весной этого года группа компаний «Корстон», известная по своей работе в московском гостиничном комплексе «Орленок» заявила, что приступает в Воронеже к строительству отеля 4* на 200 номеров.

На конец 2011 года Воронеж располагает более чем 40 гостиницами с общим объемом номерного фонда в 1500 номеров (включая мини-гостиницы). Большая часть гостиниц была построена в советское время. Часть из них, в первую очередь, самые крупные, были подвергнуты частичной реконструкции. Только одна гостиница в городе уверенно позиционируется как соответствующая категории 5*, три - категории 4*. Самая высококлассная гостиница - «АРТ Отель» (5*), ул. Дзержинского, 5б. Это частный отель, ориентированный на состоятельных бизнес-туристов. Отель находится в центре города, всего в нескольких шагах от главной площади города, в пяти минутах езды от железнодорожного вокзала. В отеле 56 номеров категорий эконом, стандарт и люкс. Стоимость номера в сутки составляет от 4900 до 11 900 рублей. В число наиболее крупных гостиничных объектов входит Конгресс-Отель «Бенефит Плаза» (4*), ул. Владимира Невского, 29. Отель расположен в 15 минутах езды от центра города, аэропорта и железнодорожного вокзала. К услугам гостей 133 комфортабельных номера четырех категорий (эконом, стандарт, студия, люкс), оснащенных по современным технологиям. Стоимость номера в сутки составляет от 3000 до 6500 руб. в зависимости от категории номера.

На данный момент следующие гостиницы Воронежа прошли общероссийскую аттестацию Федерального агентства по туризму (гостиница «Арт-Отель» получила 5 звезд, гостиничный комплекс «Яр» - 4 звезды).

Структура рынка гостиничной недвижимости г. Воронеж на 2011 г. представлена на рисунке 2.1. Наблюдаемая диспропорция объема предложения номерного фонда и общих площадей гостиниц и мини-гостиниц объясняется тем, что в них на разное количество номеров зачастую приходится одинаковое количество площадей общего пользования (таких как ресторан, сауна и т.д.).

Рис. 2.1. Структура рынка гостиничной недвижимости г. Воронеж

Рис. 2. 2 Концентрация номерного фонда по районам г. Воронеж

Наибольший процент гостиниц приходится на Центральный и Северный районы города (рисунок 2. 2). В последнее время наблюдается рост деловой активности в Северном районе города, что определяет тенденцию увеличения числа мини-отелей и гостиниц в этом административном районе.

Несмотря на то, что самый маленький удельный вес имеют гостиницы в пригороде, в настоящее время наблюдается рост спроса на подобную гостиничную недвижимость, который обусловлен тем, что определенный сегмент населения г. Воронежа пользуется подобными услугами для загородного отдыха. Кроме того, такие мини-гостиницы располагаются как правило вблизи транспортных путей, что в значительной мере способствует увеличению числа клиентов.

Практически половина всего предложения номерного фонда в гостиницах Воронежа формируется за счет гостиниц класса «3 звезды», на их долю приходится 49% от общего объема предложения. Второй по объему предложения класс - «2 звезды», на его долю приходится 33% от общего объема предложения. Доли классов «5 звезд», «4 звезды» и «1 звезда» составляют 7%, 6% и 5% соответственно (рисунок 2.3).

Рис. 2. 3 Структура гостиничной недвижимости г. Воронежа по уровню сервиса.

Таким образом, основное предложение номерного фонда в Воронеже формируется за счет низкокачественного сегмента гостиниц. Предложение гостиничных номеров в качественном сегменте незначительно, что свидетельствует о наличии потенциала развития данного сегмента.

Размещение крупных гостиничных комплексов возможно в районе: пересечения улиц Большая Стрелецкая и Набережная Буденного, намыве у моста ВОГРЭС, у ДК «Кирова», у железнодорожного вокзала «Воронеж-1». Есть проектные предложения по строительству гостиниц по ул. Володарского и Ленинскому пр-ту (район Левобережной администрации). Гостиничная сеть Воронежа включает более 40 объектов. Из них только одна гостиница имеет категорию «5 звезд» - «Арт-Отель» (ул. Дзержинского, 5б, 56 номеров). Отель «Яр», в свою очередь, подтвердил соответствие категории «4 звезды» (491 км автодороги «Москва-Воронеж», 45 номеров). В числе наиболее крупных объектов нужно выделить Конгресс-Отель «Бенефит Плаза» (ул. Владимира Невского, 29, 133 номера), «АМАКС Парк отель» (Московский пр-т, 145, 136 номеров), отель премиум-класса в составе МФК «Петровский пассаж» (ул. 20 лет ВЛКСМ, 54а, 41 номер), гостиницы «БРНО» (ул. Плехановская, 9, 334 номера), «Россия» (ул. Театральная, 23, 59 номеров), «Дон» (ул. Плехановская, 8, 40 номеров), «Вояж» (ул. Старых Большевиков, 20/2, 32 номера), гостиницу Воронежской КЭЧ МВО (ул. Кольцовская, 2, 30 номеров), отель «Феникс» (ул. Кольцовская, 43, 28 номеров). Помимо названных, в ближайшее время должна быть введена в эксплуатацию гостиница в составе «Аквапарка» (ул. Остужева). Гостиницы есть и в проекте реконструкции железнодорожного вокзала «Воронеж-1».

2.4 Анализ ценового предложения рынка гостиничной недвижимости г. Воронеж

Воронеж обладает низким туристическим потенциалом, что определяет низкую конкуренцию на рынке гостиничных услуг, а также невысокий уровень их предоставления. Всего в городе имеется 30 гостиниц и мини-отелей. Наиболее качественными и ориентированными на внешнюю аудиторию являются 17 объектов (1057 номеров), остальные относятся к подведомственным учреждениям и замкнуты на соответствующую аудиторию обслуживания. В основном на рынке представлены гостиницы и мини-отели классов 3 и 4 звезды. Заполняемость гостиниц и мини-гостиниц в Воронеже составляет 50-70%, что характеризует высокий спрос на рынке гостиничных услуг.

Перечень наиболее качественных гостиниц Воронежа представлен в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Гостиницы г. Воронеж

Наименование гостиницы	Адрес	Класс (звездность)	Тип гостиницы	Номерной фонд, шт.
Класс «пять звезд»
«Арт-Отель»	Дзержинского ул., 5	*****	гостиница	56
Класс «четыре звезды» и класс «три звезды»
«Яр»	491 км автодороги «Москва-Воронеж»	****	мини-гостиница	45
«Бенефит Плаза»	Вл. Невского ул., 43	****	гостиница	133
«Феникс»	Кольцовская ул., д. 43	****	мини-гостиница	28
«Фараон»	Большая Стрелецкая ул., д. 17	***	мини-гостиница	20
«Брно» (на реконструкции)	Плехановская ул., д.9	***	гостиница	315
«Дон»	Кленовая Аллея ул, д.1	***	мини-гостиница	40
«Спутник»	Московский пр., 145	***	гостиница	136
«Вояж»	Старых Большевиков ул.,	***	мини-гостиница	32

На момент проведения исследования самая высокая стоимость размещения была зафиксирована в гостинице «Арт-Отель» и мини-гостиницах «Феникс» и «Яр».

В гостинице «Арт-Отель» стоимость двухместного номера составляет 6400 рублей, стоимость номера «люкс» - 9900 рублей.

В мини-гостинице «Феникс» стоимость двухместного номера составляет 4500 рублей, номера класса «полулюкс» - 6500 рублей, стоимость номера класса «люкс» составляет 7 000 рублей.

В мини-гостинице «Яр» стоимость двухместного номера составляет 5560 рублей, номера класса «полулюкс» - 6800рублей, стоимость номера класса «люкс» составляет 9900 рублей.

Ниже представлен ценовой диапазон стоимости размещения по классам объектов и классам номеров (приведено в руб./номер/сутки, за исключением выпадающих значений на конец 2008г. начало 2009г).

Класс объекта «5 звезд» (представлен только гостиницей «Арт - Отель»):

* двухместный «стандартный» номер - 6400 руб./номер/сутки;

* номер класса «люкс» - 9900 руб./номер/сутки.

Класс объекта «4 звезды»:

* двухместный «стандартный» номер - 4000 - 4 500 руб./номер/сутки;

* номер класса «полулюкс» - 6500 - 9500руб./номер/сутки;

* номер класса «люкс» - 6800 - 7 500руб./номер/сутки.

Класс объекта «3 звезды»:

* двухместный «стандартный» номер - 3400 руб./номер/сутки;

* номер класса «полулюкс» - 4200руб./номер/сутки;

* номер класса «люкс» - 5000 - 6 500руб./номер/сутки.

Класс объекта «2 звезды»:

* двухместный «стандартный» номер - 600 - 1 500 руб./номер/сутки;

* номер класса «полулюкс» - 1 640 - 2 700руб./номер/сутки;

* номер класса «люкс» - 2 200 - 4 000руб./номер/сутки.

Таблица 2.2.Анализ ценового предложения в наиболее крупных гостиницах г. Воронежа.

Название	Местоположение	Средняя стоимость в 2010 г	Средняя стоимость в 2011 г
Арт Отель	центр	4403 - 10710	6188 - 10710
Бенефит Плаза	Конргесс Отель15 мин. от центра	4284 - 6962	5034 - 7711
Россия	5 мин от центра	3106 - 5141	4820 - 5355
Спутник	5 мин от центра	2570 - 9639	3641 - 9639
Яр	10 мин от центра	5034 - 9853	5516 - 10335
Брно	центр	1785 - 3451	2380 - 3451

Анализ динамики стоимости номеров показывает, что за последние 2 года наиболее существенный рост стоимости аренды номеров «стандарт» характерен для гостиницы сегмента «пять звезд» (64%). На 29% и 36% выросла стоимость аренды номеров этого класса в гостиницах низших категорий. Это объясняется увеличением числа предоставляемых сопутствующих услуг (в основном услуги для ведения бизнеса, проведения конференций и переговоров), улучшением качества сервиса и условий в номерах, а также увеличением спроса в связи с ростом делового потенциала города.

Рост стоимости аренды номеров класса «люкс» такой же активный и составляет до 30%.

ВЫВОД: На данный момент основной спрос на услуги средств размещения г. Воронеж исходит стороны «бизнес-туристов». Это люди, прибывающие в командировку на промышленные предприятия Воронежа (в том числе на крупнейший в России стеклотарный завод компании «Раско» и на ряд агропромышленных комплексов), а также участники различных научных, деловых и общественных конференций. Значительное количество выставок и конференций (в основном связанных с агропромышленным комплексом) привлекает компании из различных регионов России. Таким образом, спрос на бизнес-отели со стороны участников выставок достаточно значителен, особенно в период осенних и весенних агровыставок.

Сезонность спроса на гостиничные услуги в г. Воронеж является достаточно низкой за счет высокой доли бизнес-туристов, которые практически весь год заполняют гостиницы во время деловых поездок, в том числе для участия в конференциях и выставках.

Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям столичных отелей аналогичного класса (60-70%). Заполняемость гостиниц 3-4 звезды также достаточно велика.

Рассмотренные факторы, а также анализ ценового предложения по гостиницам города Воронеж показывает целесообразность рассмотрения строительства мини - гостиницы на территории Северного административного района.

2.5 Экономическое обоснование инвестиционной привлекательности строительства гостиницы в г. Воронеж

2.5.1 Определение фактического валового дохода от деятельности гостиницы

Первый шаг при оценке эффективности проектов -- подсчет валового потенциального дохода (GPI) от объекта недвижимости. GPI подсчитывается путем перемножения либо общей арендуемой площади, либо числа всех арендуемых помещений на время сдачи и на предполагаемый тариф (ренту).

Вакантность или фактор непоступления платежей -- это тот процент GPI, который будет недополучен.Он определяется исходя из коэффициента недозагрузки гостиницы. Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) анализировалась текущая информация по рынку гостиничных услуг и на этой основе определялась величина недозагруженности.

Фактический валовой доход (EGI) = Валовой потенциальный доход (GPI) - фактор вакантности или непоступления платежей.

Подробный расчет фактического валового дохода представлен в таблице.

Стоимость суточной аренды одноместного номера составит 1900 руб.

Количество одноместных номеров 42 шт.

Стоимость двухместного номера стандарт в сутки 2800 руб.

Количество номеров 56 шт.

Стоимость номера люкс в сутки 4700 руб.

Количество номеров 14 шт.

Недозагрузка 30% для гостиничных номеров, 20% для офисов и конференцзала.

Таблица 2.3. Расчет эффективного валового дохода.

Расчет ЭВД	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
Стоимость одноместного номера эконом в сутки, тыс. руб.	1,9
Количество номеров	42	42	42	42	42	42	42
Стоимость в сутки	79,8	87,78	96,558	106,2138	116,8352	128,5187	141,370568
Стоимость в год	28728	31600,8	34760,88	38236,97	42060,66	46266,73	50893,4044
Коэф загрузки	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7
Потери дохода	8618,4	9480,24	10428,26	11471,09	12618,2	13880,02	15268,0213
ЭВД	20109,6	22120,56	24332,62	26765,88	29442,47	32386,71	35625,3831
Стоимость двухместного номера стандарт в сутки, тыс. руб.	2,8
Количество номеров	56	56	56	56	56	56	56
Стоимость в сутки	156,8	172,48	189,728	208,7008	229,5709	252,528	277,780765
Стоимость в год	56448	62092,8	68302,08	75132,29	82645,52	90910,07	100001,075
Коэф загрузки	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7
Потери дохода	16934,4	18627,84	20490,62	22539,69	24793,66	27273,02	30000,3226
ЭВД	39513,6	43464,96	47811,46	52592,6	57851,86	63637,05	70000,7527
Стоимость номера люкс в сутки, тыс. руб.	4,7
Количество номеров	14	14	14	14	14	14	14
Стоимость в сутки	65,8	72,38	79,618	87,5798	96,33778	105,9716	116,568714
Стоимость в год	23688	26056,8	28662,48	31528,73	34681,6	38149,76	41964,737
Коэф загрузки	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7
Потери дохода	7106,4	7817,04	8598,744	9458,618	10404,48	11444,93	12589,4211
ЭВД	16581,6	18239,76	20063,74	22070,11	24277,12	26704,83	29375,3159
офисы, тыс. руб.	1,5
Стоимость в год	18	19,8	21,78	23,958	26,3538	28,98918	31,888098
Площадь	849,99	849,99	849,99	849,99	849,99	849,99	849,99
ПВД	15299,82	16829,8	18512,78	20364,06	22400,47	24640,51	27104,5644
Коэф загрузки	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8
Потери дохода	3059,964	3365,96	3702,556	4072,812	4480,093	4928,103	5420,91288
ЭВД	12239,856	13463,84	14810,23	16291,25	17920,37	19712,41	21683,6515
конференц-зал, тыс. руб.	0,15
Стоимость в день	1,5	1,65	1,815	1,9965	2,19615	2,415765	2,6573415
Стоимость в год	547,5	602,25	662,475	728,7225	801,5948	881,7542	969,929648
ПВД	547,5	602,25	662,475	728,7225	801,5948	881,7542	969,929648
Коэф загрузки	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8	0,8
Потери дохода	109,5	120,45	132,495	145,7445	160,319	176,3508	193,98593
ЭВД	438	481,8	529,98	582,978	641,2758	705,4034	775,943718
Дополнтельный доход от услуг с учетом недозагрузки 40%	17169,6	18886,56	20775,22	22852,74	25138,01	27651,81	30416,9937
Итого ЭВД	106052,26	116657,5	128323,2	141155,6	155271,1	170798,2	187878,041

Таблица 2.4 Примерный прейскурант на дополнительные платные услуги

Наименование услуг	Единица измерения	Цена, руб.
1. Прокат утюга	15 мин.	10 руб.
2. Прокат полотенца банного Прокат банного халата с тапочками Прокат полотенца махрового для лица - полотенца махрового для ног	1 шт.	30 руб. 150 руб. 30 руб.
3. Прокат комплекта постельного белья	1 комплект	50 руб.
4. Пользование сейфом	1 сутки	50 руб.
5. Автостоянка: - легковой автомобиль - микроавтобус	1 место/ сутки	40 руб. /50 руб.
6. Стирка и глажение -	1 шт.	100-250 руб.
10. Заказ экскурсий	1 заказ	50 руб.
11. Проведение экскурсий	1 поездка	договорные
12. Камера хранения	1 место-час	5 руб.
13. Пользование феном в номере	1 час	30 руб.
14. Ремонт обуви	По дополнительным прейскурантам
15. Ремонт одежды	По дополнительным прейскурантам
Итого 700 руб. в день*112 номеров *365 дней = 28616 т. руб.

2.5.2 Определение операционных расходов и чистого дохода от эксплуатации

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования гостиницы и воспроизводства действительного валового дохода. Они делятся на постоянные (фиксированные) и переменные расходы.

Фиксированные расходы более прогнозируемы и имеют тенденцию не изменяться в зависимости от эксплуатации объекта. К ним относят: налоги на имущество, отчисления на страхование, коммунальные расходы, расходы на рекламу и погашение займов.

Переменные расходы - это те расходы, которые меняются в зависимости от объемов эксплуатации объекта недвижимости. Это расходы на управление, на зарплату управляющего и вспомогательного персонала с налогами, прочие расходы. Структура прочих расходов определена в таблице.

Когда определены операционные расходы, можно вычислить чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости.

Фактический валовой доход (EGI) - Операционные расходы = Чистый доход от эксплуатации (NOI)

Таблица 2.5. Расчет расходов от ЭВД.

Расчет расходов от ЭВД	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
Расходы на уборку номера+предметы в номере+мягкий инвентарь	1105,8656	1216,452	1338,097	1471,907	1619,098	1781,008	1959,10837
Коммунальные расходы 7 %	7423,6579	7794,841	8184,583	8593,812	9023,503	9474,678	9948,41162
Амортизация	979,1364	979,1364	979,1364	979,1364	979,1364	979,1364	979,1364
Страхование 3 % от сметной стоимости	4910,1	4910,1	4910,1	4910,1	4910,1	4910,1	4910,1
Реклама 5 %	5302,6128	5832,874	6416,161	7057,778	7763,555	8539,911	9393,90203
Охрана 6 %	6363,1354	6999,449	7699,394	8469,333	9316,266	10247,89	11272,6824
ФОТ	4440	4884	5372,4	5909,64	6500,604	7150,664	7865,73084
выплаты 30 % от ФОТ	1332	1465,2	1611,72	1772,892	1950,181	2145,199	2359,71925
Налог на имущество 2,2 % от сметной стоимости	3470,5	3470,5	3470,5	3470,5	3470,5	3470,5	3470,5
Расходы на покупку мебели	5200,3896	5720,429	6292,471	6921,719	7613,89	8375,279	9212,8074
Итого	40527,398	43272,98	46274,56	49556,82	53146,83	57074,37	61372,0984

Таблица 2.6 Расчет ЧОД

Расчет ЧОД	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
ЧОД до уплаты налога	65524,858	73366,74	82011,37	91539,95	102041,8	113615,4	126368,913
Налог на прибыль	13104,972	14673,35	16402,27	18307,99	20408,37	22723,08	25273,7826
ЧОД после уплаты налога	52419,887	58693,39	65609,1	73231,96	81633,48	90892,34	101095,13

2.5.3 Капитальные затраты на строительство гостиницы

Капитальные вложения составляет 157750 тыс. руб. Включают сметную стоимость (которая приведена к началу строительства и распределяется на срок строительства равномерно по годам), стоимость покупки земельного участка, проектные и предпроектные работы и т. п.

2.5.4 Расчет эффективности вариантов проекта, определяемых на основании использования концепции дисконтирования

2.5.4.1 Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования - с экономической точки зрения - это норма прибыли, которую инвестор обычно получает от инвестиций аналогичного содержания и степени риска. Таким образом, это ожидаемая инвестором норма прибыли.

В зависимости от того, каким методом учитывается неопределенность условий реализации инвестиционного проекта при определении ожидаемой чистой текущей стоимости (NPV), ставка дисконтирования в расчетах эффективности может включать или не включать поправку на риск. Включение поправки на риск обычно производится, когда проект оценивается при единственном сценарии его реализации и отражает доходность альтернативных направлений инвестирования, характеризующихся тем же риском, что и инвестиции в оцениваемый проект.

Безрисковая ставка, используемая для оценки коммерческой эффективности инвестиционного проекта в целом, может устанавливаться в соответствии с требованиями к минимально допустимой будущей доходности вкладываемых средств, определяемой в зависимости от депозитных ставок банков первой категории надежности (после исключения инфляции). В качестве безрисковой ставки использована ставка депозита для юридических лиц со сроком погашения от 1 года в Сбербанке РФ на март 2012 г. Она составляет 8 % (www.sbrf.ru).

Ставка дисконтирования рассчитывается по формуле:

,

где R_б базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка); R_б = 8 %

- суммарная поправка на различные виды риска, которая включает в себя:

,

где - премия на низкую ликвидность; = 3%

- ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте; = 2%.

- ставка премии за прочие (дополнительные) риски, в данном случае на риск капиталовложений; = 4%.

R = 8% + (3% + 2% +4%) = 17%.

Период окупаемости (Т_ок) - число лет, необходимых для того, чтобы инвестиционный проект окупил вложенные в его реализацию средства. Для расчета этого параметра необходимо выполнить следующие действия:

1. Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

2. рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

3. определить период окупаемости по формуле:

где t₁ - число лет, предшествующих году окупаемости;

- невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

- денежный поток.

Таблица 2.7 Расчет срока окупаемости

Расчет срока окупаемости	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
Денежный поток	-157750	52419,887	58693,39	65609,1	73231,96	81633,48	90892,34	101095,13
Коэффициент дисконтирования	1	0,854	0,730	0,624	0,533	0,456	0,389	0,333
Денежный поток дисконтированный	-157750	44803,322	42876,32	40964,39	39080,24	37233,94	35433,34	33684,4302
Денежный поток дисконтированный накопленный	-157750	-112946,7	-70070,4	-29106	9974,268	47208,21	82641,55	116325,98
Срок окупаемости	Т=3+-29106/39080,24=3,74

Определение чистой текущей стоимости (NPV).

Чистая текущая стоимость (NPV) - это стоимость, получаемая путем дисконтирования отдельно за каждый год всех оттоков и притоков денежных средств, накапливающихся за период функционирования проекта и определения их разницы.

Пересчет всех потоков денежных средств производится с помощью коэффициентов дисконтирования. Практически это выглядит как умножение величины потока за каждый период реализации инвестиционного проекта на соответствующий коэффициент приведения и последующее их суммирование.

Экономический смысл чистой текущей стоимости можно представить как результат, получаемый немедленно после принятия решения об осуществлении данного проекта, т.к. при ее расчете исключается воздействие фактора времени. Положительное значение NPV считается подтверждением целесообразности инвестирования денежных средств в проект, а отрицательное, напротив, свидетельствует о неэффективности их использования. Иными словами:

Если NPV < 0, то в случае принятия проекта инвесторы получат убытки;

Если NPV = 0, то в случае принятия проекта благосостояние инвесторов не изменится, но объемы производства возрастут;

Если NPV > 0, то инвесторы получат прибыль.

На величину чистой текущей стоимости проекта (NPV), безусловно, влияет масштаб деятельности, выраженный в «физических» объемах инвестиций, объемах эксплуатации объекта недвижимости. Отсюда вытекает естественное ограничение на применение данного метода для сопоставления различных по этой характеристике проектов: большее значение NPV не всегда будет соответствовать более эффективному варианту капиталовложений. В подобных случаях рекомендуется использовать показатель рентабельности инвестиций.

NPV определяется по формуле:

,

Где t - текущий шаг расчета (месяц, квартал, год). В данном случае в качестве шага расчета принимается год.

T - период продолжительности действия проекта, лет.

С₀ -поток денежных средств в нулевом (инвестиционном) периоде, т. е. до ввода в эксплуатацию.

С_t - сальдо денежного потока определяемое как разность по притокам и оттокам денежных средств в t - м периоде.

- коэффициент дисконтирования.

Выполним расчет NPV (таблица 2. 8).

Таблица 2. 8 Расчет чистой текущей стоимости.

Показатель	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
Денежный поток	52419,887	58693,39	65609,1	73231,96	81633,48	90892,34	101095,13
Коэффициент дисконтирования	0,854	0,73	0,624	0,533	0,456	0,389	0,333
Денежный поток дисконтированный	44803,322	42876,32	40964,39	39080,24	37233,94	35433,34	33684,4302
Денежный поток дисконтированный накопленный	-112946,7	-70070,4	-29106	9974,268	47208,21	82641,55	116325,98
Денежный поток дисконтированный суммарный	274075,9795
Чистая текущая стоимость	274075,97-157750=116325,97 тыс. руб.

Определение внутренней нормы рентабельности

Внутренняя норма рентабельности IRR - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Путем взаимной замены коэффициентов r₁ и r₂ аналогичные условия выписываются для ситуации, когда функция меняет знак с "-" на "+". Определим внутреннюю норму прибыли методом последовательных итераций. Выполним расчет чистой приведенной стоимости для разных ставок дисконтирования и посчитаем ВНД.

При расчете внутренней ставки доходности проекта:

1) выбирается произвольная ставка дисконтирования, и на ее базе вычисляется суммарная текущая стоимость доходов по проекту;

2) затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов;

3) когда первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:

если ЧТСД > О, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

если ЧТСД < О, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;

4)подбор второй ставки дисконтирования проводится до тех пор, пока не получают суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту;

5) находится внутренняя ставка доходности проекта методом интерполяции:

а) определяется интервал

б) составляется пропорция и решается уравнение

в) рассчитывается IRR = ст. д. 1 + X.

При ставке 35% ЧТС = 7589,57 тыс. руб., при ставке 36% ЧТС = 3674,17 тыс. р...