Инвестиционный проект строительства гостиницы Воронежа

Основной функцией департамента производства питания и напитков является предложение гостям продуктов питания и напитков. Обслуживание со стороны этой службы носит комплексный характер.

Подразделения этого департамента, включающие в себя рестораны, кафе, бары, подразделение по обслуживанию банкетов и конференций, а также кухню обеспечивают гостей услугами питания.

Руководитель службы общественного питания составляет меню, обеспечивает поставку необходимых и сходных продуктов, распределяет по участкам обслуживающий персонал, контролирует качество готовой продукции и обслуживания, соблюдая при этом разумный режим экономии.

Каждый отдел в службе имеет своего руководителя, включая менеджера по обслуживанию в номерах.

Ресторан как подразделение общественного питания обслуживает гостей согласно меню, которое является основой любой ресторанной концепции, независимо, к какому типу данное предприятие питания относится. Большую роль при этом играет профессионализм метрдотелей и официантов, находящихся в непосредственном контакте с клиентами.

Буфетное или барное обслуживание заключается в основном в обеспечении клиентов спиртными напитками. В барах могут также готовиться напитки для их употребления в ресторане. Такой бар носит название сервисного («servicebаг»).

Кухня является производственным центром. Заказы на производство конкретной продукции поступают из ресторана от официантов (на основе составленного и предлагаемого клиентам меню), а также из банкетного зала, работающего по предварительному заказу. Повара готовят необходимые блюда, а главной обязанностью руководства в этом секторе является лишь контроль за ценой и качеством конечного продукта. При этом основным лицом, в ведении которого находится производство питания в гостинице, как правило, является шеф-повар. Это человек, который получил специальное образование, квалифицирующее его как профессионального повара.

Департамент маркетинга и продаж относительно маленький, но дотаточный для того, чтобы осуществлять междепартаментное координирование действий.

Представители отдела маркетинга занимаются тем, что налаживают контакты с организаторами конгрессных мероприятий (симпозиумов, собраний, презентаций, фестивалей и т.п.), ведут переговоры на перспективное использование номерного фонда гостиницы, обсуждают вопросы использования помещений (конференц-залов, бизнес-центров) под собрания, совещания, выясняют потребности определенных групп клиентов, поддерживая контакты с соответствующими подразделениями обслуживания.

Департамент персонала непосредственно не работает с клиентами, не проводит предварительную переписку и переговоры с будущими клиентами, однако играет важную роль в обеспечении эффективной деятельности отеля. В обязанности этого подразделения входит ведение личных дел всех сотрудников гостиницы. Обычно департамент имеет три подразделения: набора работников, подразделение заработной платы и других вознаграждений, подготовки и переподготовки.

Эти три подразделения департамента тесно взаимосвязаны друг с другом, а сам департамент - с другими департаментами предприятия. Работники департамента отбирают специалистов, проводят собеседование, но окончательное решение о принятии на работу за линейным департаментом, т.е. за руководителем подразделения, куда принимается данный работник. Также департамент имеет совещательный голос в вопросах административного взыскания.

Департамент бухгалтерского учета тесно связан и с линейными службами и с персоналом всего отеля. В его обязанности входит осуществление разных денежных переводов, подготовка различных финансовых отчетов от кассиров каждой торговой точки предприятия, включая службу питания, службу портье, сувенирные киоски и спортивные комплексы, если таковые имеются, и своевременное информирование руководства о финансовых результатах деятельности отеля, а также выплачивание работникам жалованья, получение других разных счетов и выплата по ним, контроль и учет издержек.

Служба безопасности выполняет функции поддержания порядка и безопасности в гостиничном комплексе, поскольку гостиница несет ответственность за обеспечение разумной безопасности своих клиентов. При этом предприятие может поручить выполнение этих обязанностей, как собственной службе, так и привлечь стороннюю организацию.

Одним словом от службы приема и размещения зависит первое впечатление, которое получает гость от гостиничного комплекса. Администраторы в процессе общения с гостем должны обсудить такие вопросы, как цена за номер, сроки размещения, порядок оплаты. Обсуждаются и другие вопросы, которые позволяют судить о платежеспособности гостя. Нормальным для большинства гостиниц является просьба к гостю показать его кредитную карточку, которая является как бы гарантией его платежеспособности. В процессе регистрации выясняется наличие или отсутствие предварительного бронирования, характер размещения, необходимого гостю. Если подтверждение на размещение получено, гость заполняет регистрационную карточку, в которой указывает адрес своего постоянного места жительства, адрес организации, оплачивающей проживание (если оплата производится третьим лицом), и вид платежа (наличные, кредитная карточка или чек). Заполнив карточку, гость подписывает ее, тем самым заключая договор, подтверждающий вид размещения, продолжительность проживания и стоимость номера. По окончании оформления коридорный или посыльный провожают гостя до предоставленного ему номера, помогая поднести багаж. Если у гостя возникают вопросы или появляются какие-либо проблемы, то первым делом он обращается в службу приема и размещения. И когда наступает время отъезда, сотрудники этой службы проводят расчет за проживание. Если что-то прошло неудачно, самое время исправиться

Задача же руководителя данной службы -- контролировать весь процесс приема и размещения гостей, профессионально разрешая конфликты, от которых может пострадать престиж гостиницы. Перед руководством гостиницы всегда стоит проблема пойти на риск двойного бронирования или остаться с недогруженным номерным фондом. Поэтому роль службы бронирования нельзя недооценивать.

Отдел бронирования должен постоянно следить за конъюнктурой, собирая заявки на бронирование и фиксируя любое повышение спроса, которое гостиница могла бы использовать, увеличивая стоимость размещения и давая предприятию, больший доход Номера, не забронированные заранее, передаются для непосредственной продажи в службу размещения, которая должна размещать гостей в данные номера по более высокой цене

контроль над номерным фондом гостиницы, ведя картотеку по занятости номеров и наличию свободных мест, и выполняет функции информационного центра. Информация через службу портье движется в двух направлениях к гостям (если речь идет об информировании о видах обслуживания, предоставляемых гостиницей, о местных достопримечательностях, о работе городского транспорта и др.) и в различные подразделения гостиничного предприятия (о потребностях клиентов).

Идеальная регистрация идет незамеченной гостем, потому что вся гостиница -- и служба приема и размещения -- функционируют слаженно. От дежурного, паркующего автомобиль, до швейцара, который приветствует гостя, от посыльного, который обращается с багажом, до персонала за стойкой -- вся система работает синхронно. Через три-четыре минуты после прибытия довольный гость отправляется в номер.

Кроме предварительного бронирования, которое осуществлено или не осуществлено клиентом, это -- первая возможность гостя увидеть гостиницу в действии. Схематично процесс прибытия гостя можно представить следующим образом:

Гаражная служба

Швейцар

Служба посыльных в холле

Портье по размещению

(прием, оплата, выбор, идентификация брони, назначение номера, регистрация)

Посыльный

(размещение гостя в номере, проверка квитанции на размещение)

Первые впечатления самые важные, служба приема и обслуживания часто не получает второго шанса произвести хорошее первое впечатление.

Два типа гостей появляются у стойки -- с бронированием и без такового. Гости с бронированием обслуживаются без проблем. Портье повторно подтверждает заказ на размещение, гость подписывает карту регистрации, согласуется метод оплаты, выбирается номер и происходит обмен любезностями. В компьютеризованном отеле процесс регистрации занимает пару минут.

Иной уровень ожидания предусмотрен для гостей, не имеющих брони. Если место свободно, -- а в большинстве гостиниц имеются свободные номера, -- процесс регистрации будет ненамного длиннее. Информация, которая была бы получена портье в результате бронирования, должна теперь быть получена непосредственно от самого клиента и проверена. Те же самые вопросы, изложенные портье по бронированию, должны быть заданы и портье по размещению. Сколько ночей? Сколько номеров? Сколько мест в номере? Подобно портье по бронированию, портье по размещению предлагает прибывающим гостям альтернативные варианты размещения, категорию номера в зависимости от продолжительности пребывания, если запрос гостя не может быть выполнен в точности.

В сезон, когда отель переполнен, занятыми бывают все номера. Прибывающие гости (независимо от наличия брони) обслуживаются по принципу «первый приехал -- первый разместился». Фактически -- служба приема и обслуживания никогда не уверена, выедет гость вовремя или нет. Поэтому прибывший гость может ждать несколько часов, только чтобы узнать, в конце концов, что свободных мест нет.

Чтобы подобного не происходило, в гостиницах разработано напоминание для гостей, которое может содержать примерно следующую информацию:

Ожидание заселения крайне неприятно для гостя, так как оно может затянуться на часы. В некоторых случаях может быть рационально, предоставить гостям временные номера, которые впоследствии будут изменены на постоянные. За исключением этого случая, дублирования следует избегать по причине его высокой стоимости.

Руководство в неавтоматизированных гостиницах все еще использует регистрационные карты как часть процесса размещения. Прибывающему гостю вручается незаполненная регистрационная карта, ручка, и его просят заполнить требуемые графы.

Сегодня автоматизированная система управления отелем уменьшила потребность в ручном сборе информации. Отели, имеющие подобную систему, заполняют регистрационные карты с помощью информации, собранной во время бронирования. Теперь гость вместо заполнения регистрационной карты просто проверяет информацию на точность и ставит на карте свою подпись.

Стандартная требуемая при регистрации информация обычно одинакова в гостиницах всех типов.

Точный и полный адрес необходим для оплаты в кредит и составления счетов и для исследования рынка. Полный адрес включает такие данные, как почтовый индекс, адрес места жительства, так как во многих странах есть города с одинаковыми названиями. Коммерческие гостиницы часто просят сообщить название и юридический адрес организации.

Ожидаемая дата отъезда гостя крайне важна для его регистрации. Двойной проверкой планов отъезда гостя служба приема и размещения гарантируют точность в будущей готовности номера к приему новых гостей.

Другой вопрос, решаемый в течение процесса регистрации, -- определение скидок, предоставляемых компании, организовавшей приезд гостя. Определение организации -- функция службы приема и обслуживания, которая собирает эту информацию для отдела маркетинга и продажи. Эта общая информация необходима коммерческому отделу, потому что много компаний имеют множество связей с отелями, не только одиночными, но и принадлежащими гостиничным цепям.

Прослеживая поток гостей, коммерческий отдел может предлагать скидки и специальные цены компаниям, часто пользующимся услугами гостиницы или цепи.

Все гостиницы присваивают счету гостя уникальный шифр. В компьютеризованном отеле этот шифр счета присваивают во время заселения. Шифр присваивается раньше в случае оплаты авансом. Шифр передается в автоматизированную картотеку только когда известны номер комнаты и имя гостя. В неавтоматизированном отеле порядковый шифр назначается при бронировании.

Обычно процедура регистрации осуществляется быстро. Гость указывает в регистрационной карте свой адрес, имя, подписывает ее, а портье указывает даты прибытия и отъезда, номер, цену и свой персональный код. Однако, даже учитывая, что руководители стремятся ускорить этот процесс, в регистрационных картах указывается много дополнительной информации. Во время регистрации одновременно происходит множество событий: проверяется наличие брони; гость приветствуется; определяются или переоцениваются потребности гостя; проводится небольшая беседа; портье предлагает гостю дополнительные услуги; проверяется личность гостя, уточняется правильная запись имени и адреса; согласуется ожидаемая дата отъезда; заполняется регистрационная карта; проверяется кредитная карточка.

Всякий раз, когда это возможно, а это возможно чаще, чем осуществляется, портье должен попытаться продать гостю более дорогой номер. Это очень важно для доходов номерного фонда.

Лучший способ продать более дорогой номер -- показать его. В гостиницах длительного проживания гости могут пожелать увидеть номер перед подписанием договора. Это может быть выполнено с помощью встроенного в стойку экрана. Уже сейчас некоторые гостиницы используют услуги глобальных компьютерных сетей для того, чтобы потенциальные покупатели могли ознакомиться с предоставляемыми им услугами через персональный компьютер. Использование альбома фотографий -- другой обычный способ продемонстрировать гостю различные типы номеров.

Наконец, вызван посыльный, и гость размещен в номере.

Должностные инструкции для сотрудника:

Персонал службы должен:

-- быть одетым в форму;

-- носить сделанные со вкусом именные значки;

-- быть дружественным, учтивым, полезным гостям;

-- быть хорошо осведомленным относительно гостиницы и ее окрестностей;

-- понимать гостя с полуслова;

-- поприветствовать гостя (например, при встрече в коридоре).

При прибытии гостя:

-- приветствовать гостя;

-- обращаться к гостю по имени (должен узнать имя в службе приема или на этикетке на багаже гостя);

-- объяснить расположение ресторанов, средств отдыха и т.д.;

-- развесить одежду гостя в шкафу;

-- разместить багаж: чемоданы должны быть помещены в стойку багажа, а не на кровати или на полу;

-- объяснить действие освещения, телевидения и кондиционера;

-- указать запасные выходы;

-- предложить открыть или закрыть шторы;

-- объяснить любые необычные особенности в номере;

-- проверить запасы в ванной комнате;

предложить дополнительные услуги.

На контроле:

-- прибыть быстро (ожидание не должно превысить 10 минут);

-- проверить в номере и в ванной наличие забытых вещей;

-- предложить вызвать такси.

Гаражная служба, дежурные на этажах, служба безопасности гостиницы и служба посыльных играют ключевую роль в создании образа отеля.

Необходимо учитывать важное значение этого департамента. Хорошо налаженное взаимодействие между его частями поможет создать первое благоприятное мнение об отеле, которое в последствие поддержат другие службы гостиницы.

Фирменный стиль гостиницы

Фирменный стиль - это то, что отличает данную гостиницу от множество подобных предприятий. Он проявляется, буквально, во всем: в стиле ведения дел предприятия; стиле общения сотрудников в гостинице и вне ее; во внешнем облике сотрудников; в том какой представляется гостиница, ее внешний вид; интерьер, цветовая гамма, свет, то есть, то что создает внутренний облик гостиницы; в проводимой рекламной компании.

Имидж - это обеспечение благоприятного восприятия отеля, известного клиентам. Имидж отеля определяется его месторасположением, предлагаемыми услугами и удобствами. В понятие имиджа включается также имя, внешнее восприятие и внутренняя атмосфера отеля, квалификация обслуживающего персонала и т.п.

У входа в гостиницу должна висеть аккуратная вывеска - названия гостиницы. На фасаде может быть световая реклама.

Печатная реклама обладать художественной и текстовой выразительностью. Она располагается в местах, где чаще всего находиться гости: у стойки администратора, в вестибюле гостиницы, в холлах, в номерах. Эффективном средством рекламы - красочные гостиничные проспекты, чемоданные наклейки; они же являются и сувенирами. В каждом номере лежит - фирменные конверты и фирменная бумага для писем с эмблемой данного отеля. Буклеты, проспекты и другая справочная информация должна всегда находиться в номере в отдельном пакете. Также фирменная эмблема гостиницы на полотенце, халате, туалетном мыле, шампуне и креме.

Интерьер гостиницы очень важен. Клиенту который приезжает в отель должно быть удобно в любом месте. Мебель в вестибюле и номерах красивая, легкая и изящная, создает удобства при проживании в номере и при его уборке. В гостинице широко используюется предметы декоративного искусства: керамика, мозаика, панно. Холлы и вестибюли украшают картинами. Оформление гостиниц связано с историческими событиями, происходившими в этих местах, культурными традициями.

Персонал, работающий в службе приема и размещения, старается поднимать телефонную трубку не позже, чем после третьего звонка.

Все сотрудники службы приема и размещения начинают разговор по телефону единой формулой приветствия.

Кроме того, описание и представление гостиницы осуществляться всегда в единой форме. Персонал всегда готов одним простым и метким предложением точно охарактеризовать гостиницу.

Внешний вид сотрудников

Подобающий облик сотрудников создает у гостей положительное впечатление.

Очень важно, чтобы все служащие ежедневно хорошо выглядели. Нижеследующие предписания являются обязательными для каждого сотрудника.

Прическа

Мужчины: волосы должны быть аккуратно подстрижены и не касаться воротника сорочки, ношение бороды не разрешается. Усы допускаются, если они аккуратно подстрижены и заканчиваются на уровне уголков рта. Они не должны закрывать губ. Бакенбарды не должны опускаться ниже мочки и уха должны быть всегда аккуратно подстрижены.

Женщины:

Волосы должны быть опрятны и аккуратно причесаны. Ношение платков и вычурные прически не допускаются.

У всех сотрудников обоего пола, занятых в кухонном производстве, головы должны быть покрыты.

Макияж:

Макияж должен быть подобран со вкусом. Нельзя краситься слишком сильно, накладывать яркие тени. Рекомендуется ограничиваться минимумом: помада, тушь и румяны. Никаких искусственных ресниц. Пудра, тональный крем - естественных, не темных тонов.

Украшения:

Не более одного простого кольца на каждой руке, без камней чрезмерной величины. Свадебное и обручальное кольца считаются за одно кольцо. Разрешается ношение часов и одного браслета.

Разрешается только простые цепочки и бусы, которые не должны быть видны, если вы в униформе, женщинам разрешено носить серьги, но только маленькие и не бросающиеся в глаза: они не должны быть висячие, длина не должна превышать 1 см. Мужчинам ношение серег в рабочее время запрещается.

Ногти:

Ногти всегда должны быть чистыми и тщательно обработанными, длина средняя, Лак разрешается только бесцветный или нейтральных тонов. Маникюр должен быть всегда тщательно нанесен, не разрешается ходить с облупившимся лаком.

Гигиена:

Особое внимание следует уделять каждодневной личной гигиене: ежедневно принимайте душ, чистите зубы, пользуйтесь дезодорантом, волосы должны быть чисто вымыты и блестящими. Если употребляете духи, то умерено.

Именной знак:

Именной знак - это часть униформы, носить его нужно всегда. Это относиться и к сотрудникам, которые униформу не носят. Именной знак носится с левой стороны, 5 - 7,5 см ниже ключицы. Табличка с указанием иностранного языка, на котором можно обращаться к ее обладателю, крепится над именным знаком.

Обувь:

Обувь должна быть закрытой. Ношение сандалий, эспадрилий, плетенок, мокасин или кроссовок запрещается. Для служащих проводящих много времени на ногах, рекомендуются туфли на низком каблуке.

Длина брюк и юбок:

Брюки должны быть полной длины, длина юбки не должна быть выше середины колена.

Следующие требования касаются служащих, которым ношение униформы необязательно:

Служащим, которым ношение униформы не обязательно, полагается одеваться скромно.

Мужчины: костюм или же пиджак с брюками сдержанных тонов или в тонкую полоску. Спортивные жакеты не разрешены. На территории гостиницы пиджаки полагаются носить застегнутыми. Сорочки - либо белые, либо светлого тона, либо в легкую полоску и всегда застегнуты на все пуговицы. Галстук обязателен. Белые носки не разрешены.

Женщины: рекомендуется носить костюм юбку или платье с пиджаком, платье с подходящим жакетом или просто строгое платье. Брюки и брючные костюмы, одежда, предназначенная для часов досуга, и вечерняя одежда, оголяющая плечи и спину, или открытые летние платья не соответствуют рабочей атмосфере.

Квалификация

Весь обслуживающий персонал и руководители должны пройти профессиональную подготовку. Степень подготовки должна соответствовать предоставляемым ими услугам.

Знание иностранного языка.

Для гостиниц категории 5 звезд всему персоналу, работающему с проживающими, необходимо свободное владение минимум тремя иностранными языками международного общения или других языков, наиболее употребляемых клиентами гостиницы в этом регионе.

Поведение

Персонал всех категорий гостиниц должен уметь создавать на предприятии атмосферу гостеприимства, должен быть готовым доброжелательно выполнить просьбу проживающего и в отношении проживающих должен проявлять терпение и сдержанность.

Медицинские требования

Персонал всех категорий гостиниц должен проходить периодическое медицинское освидетельствование для получения соответствующего сертификата.

Униформа

Персонал всех категорий гостиниц, вступающий в контакт с проживающими, должен носить форменную одежду, в ряде случаев включающую личный значок с указанием имени и фамилии. В гостиничных комплексах любой категории должны быть созданы отдельные условия для отдыха и питания персонала. Объем таких условий должен соответствовать численности персонала.

Общие требования, предъявляемые к персоналу предприятий питания, обслуживающих гостиничные комплексы:

1. Повара, официанты, метрдотели принимаются на конкурсной основе по результатам квалификационных испытаний и тестирований.

2. Метрдотели, официанты, бармены должны знать не менее одного из европейских языков. В бригаду включают официантов, владеющих различными языками.

3. Регулярно, но не реже одного раза в пять лет, проводится переаттестация производственного, обслуживающего, административно-управленческого и технического персонала для подтверждения или повышения квалификационного разряда.

4. Не реже чем через три года должна проводиться профессиональная переподготовка работников туристского предприятия на курсах повышения квалификации по специальной программе.

5. Все работники должны быть одеты в форменную, специальную или санитарную одежду и обувь установленного для данного предприятия образца, находящуюся в хорошем состоянии без видимых повреждений.

6. Все работники предприятий питания, обслуживающих туристов, на форменной одежде должны носить личный значок с эмблемой предприятия, должностью, фамилией и именем.

7. Форменная одежда метрдотеля должна отличаться официальной отделкой или включением в комплект фрака или смокинга.

8. Работники обслуживающего персонала должны быть внешне аккуратными, бодрыми и иметь подтянутый вид.

9. Работники, обслуживающие гостей, должны быть вежливыми, внимательными и предупредительными в отношениях с посетителями.

В случае возникновения конфликтной ситуации работник должен пригласить дежурного администратора, метрдотеля или директора предприятия.

10. Работники не должны заниматься посторонними делами на рабочем месте.

11. Работники кухни, технических служб и вспомогательного персонала (уборщики) не должны появляться в помещениях для посетителей в санитарной и специальной одежде, если это не связано с выполнением ими прямых обязанностей (проведение срочных ремонтных работ).

Политика по отношению к наемным работникам.

Равные возможности для поступления на работу.

Отель проводит политику равных возможностей поступления на работу, не допуская дискриминации по признакам расы, веры, цвета, пола, возраста, религии, физических недостатков, семейного положения и естественного происхождения. Эта политика касается всех работников и всех аспектов рабочих отношений, включая прием, найм, компенсации, обучение, продвижение, понижение в должности, перевод на другое место, отпуск, увольнение и другие условия трудовых отношений за исключением предусмотренных законодательством.

Автостоянка.

Отель предоставляет бесплатное место для стоянки автомобилей гостей в специально отведенных для этого местах.

4. Экологическая экспертиза

4.1 Общие сведения

Гостиница является местом отдыха и, как следствие, повышенного скопления людей. Администрация гостиницы берет на себя обязательства, не только обеспечить уют проживания и гарантии хорошего отдыха, но и безопасность людей, проживающих в гостинице, их жизни, здоровья, имущества и т.д.

Гостиница должна иметь удобные подъездные пути с необходимыми дорожными знаками, благоустроенную и освещенную прилегающую территорию, площадку с твердым покрытием для кратковременной парковки и маневрирования автотранспорта (в т. ч. автобусов), вывеску с названием гостиницы и указанием ее категории.

Гостиница должна располагаться в благоприятных экологических условиях.

В здании гостиницы должны быть аварийные выходы, лестницы, хорошо заметные информационные указатели, обеспечивающие свободную ориентацию гостей как в обычной, так и в чрезвычайной ситуации.

Гостиница должна быть оборудована системами противопожарной защиты, оповещения и средствами защиты от пожара, предусмотренными Правилами пожарной безопасности для гостиниц.

В гостинице должны соблюдаться санитарно-гигиенические нормы и правила, установленные органами санитарно-эпидемиологического надзора в части чистоты помещений, состояния сантехнического оборудования, удаления отходов и эффективной защиты от насекомых и грызунов.

Все электрическое, газовое, водопроводное и канализационное оборудование должно быть установлено и эксплуатироваться в соответствии с «Правилами технической эксплуатации гостиниц и их оборудования».

Гостиница должна быть оснащена инженерными системами и оборудованием, обеспечивающими:

- горячее и холодное водоснабжение (круглосуточно);

- канализацию;

- отопление, поддерживающее температуру не ниже 18,5 °С в жилых и общественных помещениях;

- вентиляцию (естественную или принудительную), обеспечивающую нормальную циркуляцию воздуха и исключающую проникновение посторонних запахов в номера и общественные помещения;

- радиовещание и телевидение (подводка во все номера);

- телефонную связь;

- освещение в номерах: естественное (не менее одного окна), искусственное, обеспечивающее освещенность при лампах накаливания: - 100 лк, при люминисцентных лампах - 200 лк; в коридорах - круглосуточное естественное или искусственное освещение.

4.2 Характеристика района и обоснование места строительства

Таблица 4.1 Гостиница расположена в городе Воронеже.

Климат Воронежа
Общая характеристика Тип климата Среднегодовая температура, °C Разность температур, °C	умеренно-континентальный 6,9 77
Температура Максимальная, °C Минимальная, °C	40,5 -36,5
Осадки Количество осадков, мм Снежный покров, мес.	579 3,5
Ветер Средняя скорость ветра, м/с	2,9
Влажность воздуха Влажность воздуха, %	74
Облачность Общая, баллов Нижняя, баллов	6,8 4,4
Солнечное сияние Солнечное сияние, часов	1800

Климат Воронежа, как и климат большинства территорий, формируется под влиянием основных природных факторов, таких как солнечная радиация. Так же на него активно влияет циркуляция атмосферы, окружающая и внутригородская растительность, рельеф местности, почвы, около- и внутригородские водоёмы (в общем -- подстилающая поверхность). Помимо вышеперечисленного, климат города зависит от некоторых антропогенных факторов -- условий города и внутренней застройки отдельных его районов.

Воронеж расположен в зоне умеренного климата. Зима морозная, с устойчивым снежным покровом. Часто бывают оттепели. Весна, как правило, начинается во второй половине марта, с переходом суточной температуры за 0 °C. Апрель характеризуется неустойчивой погодой. В отдельные дни месяца температура может достигать 20 °C и выше, однако в любой день может похолодать и пойти снег. Май может начаться с ночных заморозков, однако во второй половине месяца температура может подняться до 30 °C. Лето тёплое, часто -- дождливое. Но может стоять и жара, и засуха. Это происходит при формировании антициклона: Воронеж легко могут достигнуть жаркие воздушные массы из Казахстана или Северной Африки. В этом случае дневная температура может превысить 30 °C, а в отдельных случаях и 35 °C.

Таблица 4.2 Климат Воронежа

Показатель	Янв	Фев	Мар	Апр	Май	Июн	Июл	Авг	Сен	Окт	Ноя	Дек	Год
Абсолютный максимум, °C	8,0	11,0	18,0	29,2	35,7	38,9	40,1	40,5	31,9	26,5	18,1	12,2	40,5
Средний максимум, °C	?3,4	?3	2,9	13,8	21,1	24,4	26,6	25,5	18,9	10,9	2,3	?2,5	11,5
Средняя температура, °C	?6,1	?6,5	?1	8,3	14,8	18,5	20,5	19,2	13,3	6,9	?0,4	?5	6,9
Средний минимум, °C	?8,8	?9,3	?4,2	3,6	9,3	13,2	15,2	13,7	8,7	3,6	?2,6	?7,6	2,9
Абсолютный минимум, °C	?36,5	?36,2	?32	?16,8	?3,3	?1,6	5,3	0,4	?5,2	?15,2	?25,1	?33,4	?36,5
Норма осадков, мм	42	37	33	38	46	74	62	54	61	50	46	44	587

Хотя средняя температура июля составляет около 20 °C, реальная средняя температура превышает этот показатель уже в июне, а в июле средняя дневная температура может превысить 30 °C. Так, например, средняя температура 28 июля 2010 года составила +31.2 °C, что является абсолютным рекордом за последние несколько лет, в этот же день дневная температура достигла +39 °C, а 2 августа 2010 года температура достигла +40.5 °C, что является новым абсолютным рекордом города. Осень тёплая, устойчивые заморозки начинаются после 10 ноября.

· Среднегодовая температура -- +6,9 C°

· Среднегодовая скорость ветра -- 2,9 м/с

· Среднегодовая влажность воздуха -- 74 %

4.3 Расположение участка гостиницы

В составе участка предусмотрено:

- благоустроенная площадка перед входом;

- площадка для стоянки автомобилей на 100 мест;

- внутренние сквозные проезды, подъезды к главному входу в гостиницу;

- хозяйственная зона.

Площадь участка для стоянки одного автомобиля на автостоянках следует принимать не более 22,5 кв. м.

4.4 Оценка воздействия автомобильной стоянки на качество воздушной среды

Автостоянка - это один из элементов автомобильного комплекса, который можно отнести к стационарным источникам выбросов следующих загрязняющих веществ: оксид азота, диоксид азота, оксид углерода, диоксид углерода, углеводороды, твердые вещества .

Выброс i-го вещества одним автомобилем k-й группы в день:

, (4.1)

, (4.2)

где L₁, L₂ - средний пробег по территории, км;

М_npik - удельный выброс i-го вещества при прогреве двигателя автомобиля k-й группы, г/мин;

М_Lik - пробеговый выброс i-го вещества при движении автомобиля k-й группы, г/км;

М_xxik - удельный выброс i-го вещества при работе двигателя на холостом ходу, г/мин;

t_xx1, t_xx2 - время работы двигателя на холостом ходу;

t_пр - время прогрева двигателя.

Валовый выброс i-го вещества автомобилями рассчитывается раздельно для каждого периода года по формуле

, Т/год , (4.3)

где Д_р - количество рабочих дней в расчетном периоде (холодном, теплом, переходном), j - период года (теплый - Т, холодный - X, переходный - П).

Для определения общего валового выброса валовые выбросы одноименных веществ по периодам года суммируются:

. (4.4)

Максимально разовый выброс можно определить по формуле

, (4.5)

где t_p - время выезда автомобилей, мин.

Концентрация загрязняющих веществ в приземном слое воздуха

, (4.6)

где К_р - коэффициент метеорологического разбавления воздуха, м³/с,

С_фi - фоновая концентрация i-го загрязняющего вещества (ЗВ), мг/м³.

Выбросы оксида углерода

Теплый период года

М=5,0·4+17,0·0,11+4,5·1=26,53 г

М=17,0·0,11 +4,5·1=6,37 г

Валовый выброс оксида углерода

М=(26,53+6,37) ·100·204·10^-6=0,671 т/год.

Максимально разовый выброс оксида углерода

г/с.

Переходный период года

М=8,1·6+19,17·0,11+4,5·1=55,21 г

М=19,17·0,11+4,5·1=6,61 г

Валовый выброс оксида углерода

М=(55,21+6,61) 100·40·10^-6=0,247 т/год.

Максимально разовый выброс оксида углерода

г/с.

Холодный период года

М=9·12+21,3·0,11+4,5·1=114,4 г

М=21,3·0,11+4,5·1=6,84 г.

Валовый выброс оксида углерода

М=(114,84+6,84)·100·121·10^-6=1,47 т/год.

Максимально разовый выброс оксида углерода

г/с.

Общий валовый выброс оксида углерода

М=0,671+0,247+1,470=2,390 т/год.

Концентрация оксида углерода (по максимальному значению)

мг/м³.

Выбросы углеводородов

Теплый период года

М=0,4·4+1,7·0,11 +0,4·1=2,187 г

М=1,7·0,11+0,4·1=1,587 г.

Валовый выброс углеводородов

М=(2,187+1,587) 100·204·10^-6=0,077 т/год.

Максимально разовый выброс углеводородов

г/с.

Переходный период года

М=0,9·6+2,25·0,11 +0,4·1=6,048 г

М=2,25·0,11+0,4·1=0,648 г

Валовый выброс оксида углеводородов

М=(6,048+0,648) ·100·40·10^-6=0,027 т/год.

Максимально разовый выброс углеводородов

г/с.

Холодный период года

М=1·12+2,5·0,11 +0,4·1=12,675 г

М=2,5·0,11+0,4·1=0,675 г.

Валовый выброс углеводородов

М=(12,675+0,675) ·100·121·10^-6=01627 т/год.

Максимально разовый выброс углеводородов

г/с.

Общий валовый выброс углеводородов

М=0,061+0,027+0,162=0,250 т/год.

Концентрация углеводородов (по максимальному значению)

мг/м³.

Выбросы диоксида азота

Теплый период года

М=0,054·4+0,4·0,11+0,05·1=0,31 г

М=0,4·0,11+0,05·1=0,094 г.

Валовый выброс диоксида азота

М=(0,31+0,094) 100·204·10^-6=0,008 т/год.

Максимально разовый выброс диоксида азота

г/с.

Переходный период года

М=0,09·6+0,27·0,11+0,05·1=0590 г

М=0,27·0,11+0,05·1=0,058 г.

Валовый выброс диоксида азота

М=(0,59+0,058) ·100·40·10^-6=0,003 т/год.

Максимально разовый выброс диоксида азота

г/с.

Холодный период года

М=0,1·12+0,3·0,11+0,05·1=1,283 г

М=0,3·0,11+0,05·1=0,083 г.

Валовый выброс диоксида азота составит

М=(1,283+0,083) 100·121·10^-6=0,016 т/год.

Максимально разовый выброс диоксида азота

г/с.

Общий валовый выброс диоксида азота

М=0,008+0,003+0,016=0,11 т/год.

Концентрация диоксида азота (по максимальному значению)

мг/м³.

Данные расчета указывают на то, что привнесение загрязнения а атмосферный воздух от эксплуатации автомобильной стоянки будет незначительным.

4.5 Питьевая вода

Питьевая вода должна быть безопасна в эпидемиологическом отношении, безвредна по химическому составу и соответствовать ГОСТ. При отсутствии гарантии хорошего качества питьевой воды должны быть оборудованы специальные установки по обработке воды.

4.6 Препараты для дезинфекции, дезинсекции, дезодорации, моющие средства

Используемые препараты для дезинфекции, дезинсекции, дезодорации, моющие средства, вошедшие в перечень товаров, подлежащих обязательной сертификации, должны иметь сертификат соответствия и применяться в соответствии с нормативными требованиями.

4.7 Естественное освещение помещений гостиницы

Помещения гостиницы имеют естественное освещение.

Расчет естественного освещения помещений производится без учета мебели, оборудования, озеленения и деревьев, а также при стопроцентном использовании светопрозрачных заполнений в светопроемах. Допускается снижение расчетного значения КЕО от нормируемого КЕО не более чем на 10%.

Расчетное значение средневзвешенного коэффициента отражения внутренних поверхностей помещения следует принимать равным 0,5.

Расчет фактической освещенности

Оценка освещенности проводится в отдельных помещениях. Расчет проведен для стандартного гостиничного номера. Размеры помещения: 4,1х5,2х3,3.

Фактическая освещенность определяется по формуле:

,

где А₀, А_п - площадь окон и пола, м²;

ф₀ - коэффициент, учитывающий светопропускание проемов;

,

где ф₁ - коэффициент, учитывающий светопропускание через стекло;

ф₂ - коэффициент, учитывающий потери света в переплетах светопроема;

Для определения коэффициента r необходимо найти средневзвешенный коэффициент отражения внутренних поверхностей помещения:

,

где с_с, с_п, с_н - коэффициенты отражения стен, потолка и пола.;

S_с, S_п, S_н - площадь стен, потолка, пола.

К_з - коэффициент запаса,;.

К_зд - коэффициент, учитывающий затенение окон противостоящими зданиями:

и₀ - - световая характеристика окон.

Нормативная освещенность определяется по формуле

,

где е^табл - значение по СНиП;

m_н - коэффициент светового климата (СНиП).

С - коэффициент солнечности климата (СниП).

Коэффициент: .

Средневзвешенный коэффициент отражения внутренних поверхностей помещения:

.

Фактическая освещенность помещения:

.

Данные расчета указывают на то, что освещенность помещения достаточная.

4.8 Искусственное освещение помещений гостиницы

Для общего освещения помещений следует использовать разрядные лампы и/или лампы накаливания.

Для местного освещения, кроме разрядных источников света, допускается использование ламп накаливания, преимущественно галогенных.

Применение ксеноновых ламп внутри помещений не допускается.

Нормированные значения освещенности в люксах, отличающихся на одну ступень, следует принимать по шкале: 0,2; 0,3; 0,5; 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 10; 15; 20; 30; 50; 75; 100; 150; 200; 300; 400; 500; 600; 750; 1 000; 1 250; 1 500; 2 000; 2 500; 3 000; 3 500; 4 000; 4 500; 5 000.

4.9 Образование отходов при эксплуатации гостиницы

На период эксплуатации ожидаемое накопление составит: неопасные твердые отходы (IV класс опасности): непригодные для повторного использования бытовые отходы, пригодные для повторного использования и утилизации, органические отходы (бумага, стекло), пластмасса, металлолом , электропроводка ;

III класс опасности: остатки красок, разбавителей.

I класс опасности: Люминесцентные лампы.

Все отходы сдаются по договору специализированным организациям.

Для каждого вида работ будут разработаны программы сокращения образования отходов, в том числе в отношении поставок продуктов питания и материалов, для того, чтобы сократить объемы отходов у источника. Необходимо предусмотреть участки для сбора и разделения отходов на малоопасные и неопасные с последующей утилизацией.

Для минимизации потока отходов на городской полигон до отправки на свалку они подлежат утилизации по принципу «сокращение - повторное использование - восстановление - утилизация».

4.10 Пожарная безопасность

Гостиница должны соответствовать требованиям пожарной безопасности и иметь сертификат пожарной безопасности.

Пожарная безопасность гостиницы должна обеспечиваться системами предотвращения пожара и противопожарной защиты, в том числе организационно-техническими мероприятиями.

Системы пожарной безопасности должны характеризоваться уровнем обеспечения пожарной безопасности людей и материальных ценностей, а также экономическими критериями эффективности этих систем для материальных ценностей, с учетом всех стадий жизненного цикла объектов и выполнять одну из следующих задач:

исключать возникновение пожара;

обеспечивать пожарную безопасность людей;

обеспечивать пожарную безопасность материальных ценностей;

обеспечивать пожарную безопасность людей и материальных ценностей одновременно.

Гостиница должна иметь системы пожарной безопасности, направленные на предотвращение воздействия на людей опасных факторов пожара, в том числе их вторичных проявлений на требуемом уровне.

К вторичным проявлениям опасных факторов пожара, воздействующим на людей и материальные ценности, относятся:

осколки, части разрушившихся аппаратов, агрегатов, установок, конструкций;

радиоактивные и токсичные вещества и материалы, вышедшие из разрушенных аппаратов и установок;

электрический ток, возникший в результате выноса высокого напряжения на токопроводящие части конструкций, аппаратов, агрегатов;

огнетушащие вещества.

5. Правовая экспертиза

5.1 Общие сведения

Учитывая характер инвестиционной деятельности, ее осуществление предпочтительно в тех отраслях экономики, в которых предполагается приемлемая отдача. Одной из таких отраслей является строительство. Прежде чем говорить об инвестиционной деятельности, дадим основные термины, связанные с инвестиционной деятельностью.

В Законодательстве Российской Федерации инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (гл.I, ст.1 Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений");

Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

Строительство коммерческой недвижимости - один из лучших способов вложения средств. Однако приобретение прав на земельные участки для этих целей в нашей стране представляет собой непростую задачу, как с практической, так и с правовой точки зрения.

Последние несколько лет государство ведет активную работу в сфере законодательного регулирования данного вопроса, пытаясь создать более сбалансированную процедуру предоставления земельных участков, которая бы соответствовала интересам всех заинтересованных сторон - учитывала бы общественные и государственные интересы, минимизировала бы возможность злоупотреблений административным ресурсом в данной сфере. Предусматривала бы эффективную защиту экономических прав инвесторов, вкладывающих денежные средства в строительство.

5.2 Выбор земельного участка

Выбор земельного участка для строительства коммерческой недвижимости представляет собой задачу, требующую внимательного подхода и учета самых различных факторов - экономических, маркетинговых, социальных, правовых. В частности, следует учитывать не только удобство расположения, наличие инфраструктуры, транспортную доступность, но и особенности регионального законодательства в данной сфере, правила землепользования и застройки, действующие в конкретном муниципальном образовании

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Договор продажи земельного участка должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора продажи земельного участка влечет его недействительность. Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

Существенным условием договора продажи земельного участка является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса РФ).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Строительство не возможно осуществлять, если не произвести инженерные изыскания. В противном случае возникает множество неучтенных моментов, которые создают большие проблемы, как при строительных работах, так и в процессе эксплуатации здания. Самыми страшными последствиями в этом случае являются деформации и обрушения.

5.3 Инженерные изыскания

Инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (Градостроительный Кодекс РФ, гл. 1, ст.1).

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации строительства выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства.

3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, и после его завершения и о результатах оценки влияния строительства на другие объекты капитального строительства.

Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика. В зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться строительство.

Виды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектной документации строительства, а также состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем обеспечения градостроительной деятельности устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства.

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Подготовку проектной документации осуществляет застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4, ст. 48, Градостроительным кодексом РФ. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

Если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или, застройщик обязан предоставить такому лицу:

1) градостроительный план земельного участка;

2) результаты инженерных изысканий;

3) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.

...