Введение

В связи с реализацией решения о присоединении новых территорий к городу Москве Принятом Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» особую актуальность приобрели вопросы комплексности инвестиционно-строительных проектов. Эти вопросы включают, в частности: мировой опыт и перспективы развития комплексного освоения территорий в Москве и Московской области, риски и условия ведения бизнеса при реализации проектов комплексного освоения территорий, механизм государственно-частного партнёрства при реализации данных проектов, возможности эффективного взаимодействия застройщиков, инвесторов, ресурсоснабжающих организаций, городских структур и прочих участников процесса по обеспечению сбалансированности территорий. Вопросы единого понимания задач инвесторами, застройщиками, ресурсоснабжающими организациями, структурами исполнительной власти и других представителей строительного комплекса при реализации проектов комплексного освоения территорий является одним из важнейших аспектов успешной реализации проекта. Вопросы о «комплексности» развития той или иной территории, о степени «комплексности» градостроительного проекта, возникают и на этапе проектирования и на этапе реализации. Необходимо сказать, что понятие «комплексности» со стороны инвестора-застройщика и понятие «комплексности» со стороны городской власти могут быть совершенно разными. Так, руководитель Департамента развития новых территорий указал, что в Новой Москве «не нужны спальные районы», и проекты строительства новых жилых районов могут быть пересмотрены из-за их несоответствия московским нормативам по обеспеченности социальной инфраструктурой, подразумевая, что осуществление данных проектов должно проводиться в рамках комплексного подхода. С другой стороны, инвесторы-застройщики, представляющие свои проекты на рынке недвижимости с целью реализации жилых и коммерческих помещений, также указывают на то, что именно на их территории и представлено комплексное развитие во всем его многообразии. Городские власти в свою очередь заявляют, что на всей территории Новой Москвы будет проведено комплексное освоение, а инвесторы-застройщики предлагают проекты комплексного освоения только в рамках проектируемого района, или жилого микрорайона, при этом субъективность оценки реалий складывающихся при комплексном освоении территорий присутствует с обеих сторон.

Согласно подпрограмме «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы», принятой распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1996-р, комплексное освоение территории рассматривается только в целях жилищного строительства. Можно ли говорить о комплексности градостроительных проектов в границах Москвы и Московской области, руководствуясь определением комплексного освоения территорий в данной подпрограмме? Практика реализации проектов комплексного освоения территорий в границах большого города предполагает не только жилищное строительство. Таким образом, понятие комплексности градостроительных проектов уже выходит за рамки определения в вышеназванной подпрограмме. Говоря о комплексности территории, инвесторы-застройщики и городские власти могут подразумевать разные характеристики территории, используя одно и то же понятие, когда, в конечном счёте, «закрепляется» то понятие комплексности, которое было высказано той стороной, у которой оказалось больше рычагов влияния или наличие административного ресурса.

Кроме того, из виду упускается мнение самих горожан, что они понимают под комплексно развитым кварталом, районом и городом, соответственно.

Как бы то ни было, но именно потребности жителей являются основой, согласно которой разрабатываются социальные нормативы для проектов застройки территорий. Потребности потенциальных покупателей косвенно отражаются в рекламе, представленных застройщиками в буклетах и на сайтах, рекламирующих свои объекты продажи. Иногда интересы жителей в сохранении комплексно развитого квартала и района не совпадают с мнениями городских властей по комплексному развитию города (например, вырубка лесных насаждений в границах или недалеко от существующего жилого района для строительства новой автомобильной трассы, скоростной железной дороги, иного объекта инфраструктуры). Другим примером «вольного прочтения» в определении понятия комплексности является изначальное введение в заблуждение потенциальных жителей застройщиком (например, район Куркино, являющийся экспериментальным жилым районом, но в котором не было предусмотрено достаточного обеспечения жителей социальной инфраструктурой, а также решения острых транспортных проблем).

Таким образом, определение понятия «комплексности» территории зависит и от масштаба рассматриваемой территории (квартал, район и город), и от аудитории, определяющей для себя критерии комплексности (жители, инвесторы-застройщики, городская администрация). Конфликт интересов заключается в наличии различных ожиданий от реализации проекта комплексного развития территорий, что в последствие приводит к конфликту интересов между участвующими сторонами.

Кроме того, следует отметить одну из ключевых проблем - наличие сложностей и барьеров в реализации градостроительных проектов инвесторами-застройщиками в связи с несовершенством отечественной нормативно-правовой базы и ее практического применения в сфере градостроительства, громоздкой и затратной системой управления города и области. Таким образом, грамотно разработанный проект комплексного развития территории может быть не реализован в изначальном варианте по причине наличия разночтений, в том числе, и в практическом правоприменении, когда невозможность преодоления разного рода барьеров вынуждают застройщика отказаться от первоначального проекта комплексной застройки территории, и уже просто мобилизовать свои ресурсы для сдачи объекта в эксплуатацию.

Таким образом, существует проблема разного понимания понятия «комплексности», что влечёт за собой определённые коллизии в нормативно-правовом регулировании процесса реализации градостроительного проекта, трудности во взаимодействии инвесторов-застройщиков с городскими властями, недовольства жителей и т.д. Чёткое определение понятия «комплексности» градостроительных проектов, а также определение существующих барьеров в процессе реализации данных проектов, являются актуальными вопросами в развитии города на настоящий момент.

Исходя из вышесказанного, в данном исследовании меня интересуют следующие аспекты:

- определение понятий «комплексности» локальный территорий (градостроительных проектов) и «сбалансированности» города в целом, теоретические аспекты указанных понятий, их проявлений в реальности городской жизни;

- нормативно-правового регулирование подготовки и реализации комплексных градостроительных проектов на сравнительном анализе отечественного и зарубежного законодательства (на примере РФ и ФРГ);

- варианты реализованных и нереализованных комплексных градостроительных проектов (на примере Москвы/МО), оценка степени их общегородской сбалансированности;

- некоторые рекомендации в контексте исследуемой темы.

Цель выпускной квалификационной работы состоит в выявлении соотношения понятий «комплексность» и «сбалансированность» применительно к градостроительным проектам и выработке на основе понимания и формализации такого соотношения рекомендаций по совершенствованию инструментов воздействия на развитие урбанизированных территорий.

Для достижения указанной цели были поставлены и выполнены следующие задачи:

1. Выявить сущность и типы соотношений между локальной комплексностью и общегородской сбалансированностью (некомплексностью - разбалансированностью). Определить критерии комплексности/сбалансированности градостроительных проектов с позиций жителей, инвесторов-застройщиков и администрации города;

2. Исследовать отечественный и зарубежный опыт законодательного обеспечения управления процессом подготовки и реализации комплексных градостроительных проектов (на примере РФ и ФРГ);

3. Рассмотреть варианты реализованных и не реализованных комплексных/сбалансированных проектов в Москве/МО, провести ранжирование проектов по шкале «комплексность-сбалансированность»;

4. Сформулировать выводы-рекомендации относительно нормативно-правовых инструментов воздействия на обеспечение комплексности-сбалансированности городских проектов.

Объектом моего исследования являются градостроительные проекты комплексного освоения городских территорий.

Предметом исследования является нормативно-правовые инструменты воздействия на комплексное и сбалансированное развитие городских территорий.

Гипотеза исследования состоит в том, что сама по себе реализация комплексных локальных проектов не всегда является безусловным благом во всех без исключения случаях. Сам факт реализации «локально благополучных» проектов может негативно воздействовать на сбалансированность всего города, для предотвращения чего требуется использовать соответствующие инструменты градорегулирования.

Согласно цели и задачам работы, моя выпускная квалификационная работа будет разделена на три главы.

Первая глава посвящена теоретическим аспектам комплексности градостроительных проектов и сбалансированности города в целом. Определение и систематизирование критериев комплексности/сбалансированности. Будут определены уровни комплексности градостроительных проектов: квартал, район, город. При этом предполагается понимать под «комплексностью» совокупность характеристик локальных территорий (кварталов, микрорайонов), а под «сбалансированностью» - совокупность характеристик нескольких локальных территорий, или города в целом. Также я постараюсь выявить критерии «комплексности/сбалансированности» с трёх позиций: горожан, инвесторов-застройщиков и городской власти. Позиция горожан будет исследована с использованием методов проведения интервью. Позиция инвесторов-застройщиков будет исследована путём анализа их предложений проектов по развитию территорий. Позиция городских властей - путём анализа действующих нормативно-правовых документов.

Вторая глава посвящена сравнительному анализу нормативно-правовой базы нынешнего состояния законодательного обеспечения подготовки градостроительных проектов в РФ и ФРГ. В частности, мною для данного анализа будет проведено собственное исследование некоторой части следующих документов и их отдельных частей: Строительный кодекс Германии (Baugesetzbuch); Германское гражданское уложение (Bьrgerliches Gesetzbuch, аналог Гражданского кодекса); части Гражданского процессуального кодекса Германии (Zivilprozessordnung); части Налогового кодекса Германии (Abgabenordnung) на основании моего авторского перевода.

В нормативно-правовой базе ФРГ присутствует более жёсткий регламент, в сравнении с российской практикой. При этом, не нужно понимать это как преимущество, скорее, это данность системы регулирования подготовки и реализации, в том числе, и комплексных градостроительных проектов, как в сфере развития застроенных территорий, так и в сфере развития свободных от застройки территорий. В связи с этим, сравнительный анализ нормативно-правовых положений России и Германии поможет сформировать рекомендации по улучшению российского законодательства. Главной задачей второй главы является определение барьеров в реализации градостроительных проектов, препятствующих достижению изначально заявленного уровня комплексности/сбалансированности, методов понуждения с позиции закона для обеспечения определённого уровня комплексности проектов и сбалансированности города в целом.

В третьей, заключительной главе работы будет проведён эмпирический анализ некоторых реализованных и/или нереализованных комплексных градостроительных проектов в Москве/МО, оценка степени их комплексности/сбалансированности соответственно. В заключение, согласно проведённой оценке будут представлены некоторые выводы-рекомендации по решению проблем подготовки и реализации градостроительных проектов в сферах законодательного регулирования и управления, с целью обеспечения комплексности проектов и сбалансированности города в целом.

Глава 1. Теоретические аспекты комплексности градостроительных проектов и сбалансированности территории

В данной главе предметом моего исследования будут следующие аспекты:

1. Разграничение понятий комплексности и сбалансированности территории в зависимости от масштаба площади рассматриваемой территории, а также соотношение локальной комплексности проекта по развитию территории со сбалансированностью территории в масштабе района и/или города;

2. Критерии для определения уровня комплексности/сбалансированности проекта, территории.

Первый аспект будет рассмотрен в первом подразделе, а второй подраздел будет посвящён второму аспекту, соответственно.

1.1 Разграничение понятий комплексности и сбалансированности территории

Когда речь идёт о градостроительном проекте, предполагающем комплексное развитие территории, у стороннего наблюдателя зачастую, появляется предположение, что комплексная застройка нового района, это когда там «будет всё, что нужно для жизни». Даже в самом понимании комплексного развития территории потенциальный житель нового района предполагает, что новый комплексно развитый район предложит ему определённый комплект благ для горожанина в своих территориальных границах: новое жильё в домах уникальной архитектуры, транспортная доступность места работы, магазины и аптеки в пешеходной доступности, парк или другая озеленённая территория, детский сад и школа для детей, в отдельных случаях, даже места досуга. Поэтому, определение района как «комплексно развитого» Проект А101, комплексное освоение земли по Калужскому шоссе в Новой Москве - http://a101.ru , одновременно и, безусловно, предполагает положительную характеристику данной территории со стороны потенциальных покупателей жилья.

Тем не менее, для «участников процесса» при определении проекта по комплексному развитию территорий возникает два вопроса:

1. Каковы границы выбранной территории для развития?

2. Что подразумевает собой «комплексное развитие»?

В рамках проектов от застройщиков-инвесторов, в основном, это проекты по застройке новых жилых районов с предложением необходимой социальной инфраструктуры. Также, при создании нового района предполагается «дробление» одного проекта по строительству нового жилого района на микрорайоны (кварталы), внутри которых тоже предполагается обеспечение определённого комплекта благ: спортивная и детская площадка, благоустройство, детский сад и т.д. Схематически такого рода «дробление» проекта представлено на рисунке 1.

Следует отметить, что даже при попытке представить комплект благ (социальной инфраструктуры, учреждений обслуживания), который должен предоставить застройщик в проекте развития территории, обыватель руководствуется своими соображениями о понятии «комплекта благ», основанном на своё личном опыте. Застройщик руководствуется нормативными требованиями, необходимых к исполнению, согласно действующему законодательству, например, сводом правил «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», в котором, в частности, предусматривается «расположение учреждений и предприятий обслуживания, приближая их к местам жительства и работы, предусматривая формирование общественных центров в увязке в сетью общественного пассажирского транспорта … при расчёте следует принимать социальные нормативы обеспеченности» (п. 5.1. СНиП 2.07.01-89*).

Кроме того, согласно подпрограмме «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы», принятой распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1996-р, комплексное освоение и развитие территорий предполагается в целях массового строительства жилья эконом-класса, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности. Но если руководствоваться определением комплексного освоения территорий, высказанного на последнем бизнес-бранче Московского урбанистического форума, который состоялся 14 августа 2014 года, то комплексное развитие территории Новой Москвы не предполагает создание только новых спальных районов. Комплексное освоение территорий: девелопмент широкого назначения. 15.08.2014. - http://www.russianrealty.ru/tidings/market/661268/ Или, например, по словам главы Правительства РФ, территория Новой Москвы не должна превратиться в очередной спальный район, но необходимо использовать её рационально с точки зрения расселения жителей и распределения административных функций («умное пространство»). Медведев: Новая Москва не должна стать спальным районом. // Деловая газета «Взгляд». - 20 августа 2014 года - http://vz.ru/news/2014/8/20/701263.html Более подробно инструменты нормативно-правового регулирования процессов проектирования и реализации проектов комплексного/сбалансированного развития территорий будут рассмотрены во второй главе.

Из выше приведённых примеров можно выделить следующее:

· Существует реальное разделение комплексности по масштабу территории. Есть квартал (микрорайон) с определённым набором благ для жителей, есть жилой район, строящийся в рамках проекта по комплексному развитию территории, и есть совокупность районов, соединяющаяся в отдельный административный округ (в Москве), непосредственно выходящая на уровень города.

· На практике существует «размытое» понятие, применяемое ко всем трём уровням - комплексность развития территории.

Если в соответствующей подпрограмме ФЦП «Жилище» определено, что комплексное освоение территорий применяется в целях жилищного строительства, то в отношении города, в котором предусматривается размещение общественно-деловых зон, производственных зон и т.д., понятие термина «комплексность» не может быть использовано. На уровне города речь идёт о сбалансированности самого города. Фактор обеспечения сбалансированности города Москвы является основным в официальном объяснении причин присоединения новых территорий, когда «проблемой» Москвы признаётся её центростремительное направление развития. Зачем расширять границы Москвы. Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы. - http://stroi.mos.ru/zachem-rasshiryat-granicy-moskvy

Таким образом, апеллируя одним и тем же понятием, разные стороны понимают его не всегда одинаково, а чаще всего по-разному, исходя из своих интересов. Похожие характеристики в понятии комплексности выражаются в понимании необходимости грамотного регулирования развитием, комфортной городской среды, соблюдения баланса. Разница заключается в том, что соблюдение сбалансированного развития территории достигается разными инструментами в разных рамках деятельности. В понятии комфортного жилого района не предполагается размещение производственных объектов. Однако в экономических целях городу необходимо размещение промышленного предприятия на своей территории. Размещение жилья рядом с многофункциональными общественно-деловыми зонами решает городскую проблему автомобильных пробок, предоставляя возможность расположения мест приложения труда в пешеходной доступности от дома. Но возникает проблема снижения комфорта проживания в данных условиях, предусматривающих наличие постоянного шума, потока людей, а также отсутствие дешёвых магазинов, недостаток объектов социальной инфраструктуры, что можно было бы избежать в спальном жилом районе.

Следовательно, «комплексность» подразумевает под собой совмещение множества видов функционального использования земли на территории в масштабе района (в основном: жильё, инфраструктура, места приложения труда и отдых). Сбалансированность - это такое размещение функциональных зон в городе, которое способствует эффективному управлению городом. Поэтому, комплексное развитие территории реализуется в рамках района, а сбалансированность территории достигается на уровне города. Сбалансированность города регулируется такими документами территориального планирования, как генеральный план города и правила землепользования и застройки. При отсутствии таких документов должны быть соответствующие аналоги. Или документы, минимизирующие отрицательное воздействие на баланс территории при отсутствии целостной системы управления территории (пример такого документа - «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», являющийся обязательным к исполнению). Но следует отметить, что, являясь обязательным к исполнению документом, юридическая форма СНиПа 2.07.01-89* не может оперативно и адекватно реагировать на изменения развития территории, приоритетов развития и других внешних условий: применяется на все территории страны, а также требуется долгий период согласования для внесения изменений, без участия жителей.

Таким образом, при наличии документов территориального планирования, обеспечивающих устойчивое развитие города, необходимость реализации комплексных проектов отсутствует, так как на уровне города все решения уже были приняты, и достаточно реализовывать проекты точечной застройки в соответствии с утверждёнными планами развития.

Но комплексные проекты необходимы в следующих случаях:

· Отсутствие чёткой системы градорегулирования в городе;

· Наличие новых территорий, требующих освоения;

· Наличие территорий, требующих реорганизации.

В моей работе я рассматриваю только первые два случая.

Возвращаясь к определению соотношения между комплексностью района и сбалансированности территории города, возникает вопрос: есть ли необходимость повсеместного создания комплексных районов в городе? Постараюсь на него ответить следующим образом.

Согласно Генеральному плану Москвы от 2010 года Центральный административный округ в основном предназначен для размещения многофункциональной общественной зоны. Схематически дальнейшая логика повествования представлена на рисунке 2. Согласно п. 6 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ в данной зоне может быть разрешено строительство жилья. Собственники квартир в Центральном административном округе, в основном, представляют собой два социальных слоя: горожане старшего поколения, получившие жилую площадь, и собственники квартир, принадлежащих к категории «элитное жильё».

В первом случае у собственников возникает проблема роста стоимости содержания квартиры (оплата жилищных и коммунальных услуг согласно площади помещения, оплата налога на недвижимость), что снижает благосостояние собственника, и он вынужден сдавать комнаты своей квартиры в аренду, тем самым, снижается реальный уровень обеспеченности человека жилой площадью, и ухудшаются жилищные условия.

Второй случай представляет собственников элитных квартир, и сами объекты жилья в Центральном административном округе входят в категорию «элитного жилья» из-за наличия фактора расположения в центре Москвы и транспортно-пешеходной доступности различных объектов, но не по качеству самого объекта капитального строительства. «Падение цен на рынке элитной недвижимости даже при худшем сценарии маловероятно». Интервью с Андреем Тясто // РБК Недвижимость. - 18.09.2014. URL: http://realty.rbc.ru/experts/18/09/2014/562949992391288.shtml В связи с тем, что решения о внешнем облике здания в Москве принимаются в соответствии с рекомендациями Архитектурного совета города Москвы, а также (в качестве методических рекомендаций) предлагается статус заповедных территорий в центре Москвы Баевский О.А. Лекции по курсу «Территориальное планирование и проектирование на основе исследования пространственной структуры городов». / магистерская программа «Управление пространственным развитием городов». - 2014-2015 уч. г., предусматривающий учёт исторической системы землепользования и адаптацию современных построек к исторической градостроительной среде, строительство нового жилья в центре города требует реализации определённых архитектурных решений, которые создают «уместный» архитектурный образ нового здания, но в то же время и существенно повышает стоимость данного жилья. Несмотря на то, что рынок элитного жилья не предполагает быстрых продаж, тем не менее, наблюдается «застой» на рынке элитных квартир и апартаментов в центре Москвы (рост спроса на данные квартиры был в начале 2014 года в связи с ожиданиями у покупателей дальнейшего падения курса рубля из-за создавшейся внешнеполитической ситуации «Падение цен на рынке элитной недвижимости даже при худшем сценарии маловероятно». Интервью с Андреем Тясто // РБК Недвижимость. - 18.09.2014. URL: http://realty.rbc.ru/experts/18/09/2014/562949992391288.shtml). В то же время, на фоне спада среднего бюджетного запроса у покупателей на рынке жилья в центре Москвы (снижение на 15-20%), на рынке элитного жилья за городом наблюдается рост спроса на готовые дома с участками площадью 20-30 соток и увеличение среднего бюджетного запроса почти в два раза Непредсказуемое затишье. // Индикаторы рынка недвижимости. - 27.10.2014. URL: http://www.irn.ru/articles/38060.html . При этом, рост цен на элитное жильё наблюдался и в секторе квартир в центре города, и в секторе загородной недвижимости. Главным фактором такого изменения спроса является стремление жить обособленно. Таким образом, элитное жильё в центре Москвы становится невостребованным в пользу того же элитного жилья нового качества на периферии.

Плюс к этому, согласно реализации Программы г. Москвы «Ликвидация подлежащих сносу серий жилых домов первого периода индустриального домостроения», реализующейся в рамках государственной программы г. Москвы «Жилище» на 2012-2016 гг., в Центральном административном округе снос ветхих пятиэтажек закончился. На период 2015-2016 гг. планируется построить 22 новых жилых дома и жилых комплексов ЦАО: округ, в котором хочется жить / Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы. URL: http://stroi.mos.ru/stroitelstvo-v-cao , соответственно, эти дома автоматически попадают в категорию «элитного жилья». Проблема состоит в том, что данное жильё может быть не востребовано в связи с тенденцией увеличения спроса на загородное элитное жильё, а также недоступно с экономической точки зрения для желающих приобрести квартиру в центре города, и оно будет простаивать пустым. Таким образом, в существующих условиях территориального развития Москвы и экономических реалиях жильё в центральных районах не может реализовано, как фактор комплексности развития данных районов, как бы он ни был привлекателен. Напротив, наблюдается тенденция «ухода» жилья из центра, тем самым ограничивая перечень возможных функциональных зон использования данной территории, так как центр не может выполнить функцию комфортного проживания для семьи.

Следовательно, возникает вопрос: можно ли назвать центральные районы Москвы комплексно развитыми? Ответ - нет, так как на данных территориях существует множество ограничений функционального использования. Вопрос следующий: должны ли центральные районы Москвы быть комплексно развитыми? Ответ - нет, так как существует уже сложившаяся специфика использования центра города, и добавление новых функций может привести к разрушению существующего баланса использования территории. Поэтому следует делать акцент на повышение эффективности исполнения определённых функций центра (например, культурной функции), а также на «разгрузку» центра от части тех функций (путём «аутсорсинга» общественно-деловых функций на другие территории города), которые препятствуют достижению сбалансированности всего города (проблемы транспортной доступности).

Таким образом, говоря о проектах комплексного развития территорий, необходимо разделять данные проекты в границах соответствующей территории. Кроме того, необходимо учитывать, что квартал и район можно рассматривать в рамках понятия комплексности, как набора благ. Но город можно рассматривать только в рамках понятия сбалансированности, достижение которой отнюдь не предполагает создание всех районов города комплексно развитыми, а наоборот, необходимо определение акцентов в функциональном использовании территорий районов в целях достижения сбалансированности города. Более того, в отечественном опыте реализации комплексных проектов выделяют проекты комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, тем самым определяя акцент в отношении одного вида функционального использования земли.

Кроме того, необходимо учесть другой аспект комплексности проекта и сбалансированности территории. Помимо распределения функциональных зон по территориям разного уровня и масштаба, комплексный проект предполагает комплексное взаимодействие разных заинтересованных сторон. В случае разработки проекта с высокой степенью комплексности территории его реализация невозможна при отсутствии комплексного взаимодействия с другими участниками процесса, как то: инвесторы, проектировщики, органы власти, жители.

Проекты по комплексному освоению территории представляют собой масштабные проекты. Поэтому, применительно к данным проектам, понятие «точечной застройки» неприменимо. В первую очередь по той причине, что «комплексность» проекта предполагает выполнение инженерных изысканий, подготовку проектов планировки территорий и проекта межевания территорий, строительство объектов инженерной инфраструктуры, проведение благоустройства, и, соответственно, осуществление жилищного или иного строительства. Также комплексное освоение территорий предполагает создание привлекательной городской среды на выбранной территории, которая достигается при обеспечении сбалансированного градостроительного решения (жильё, работа, отдых, инфраструктура). Кроме того, далеко не все территории большого города могут быть предназначены для реализации такого рода проектов, так как комплексность определённой территории может вредить сбалансированности всего города. Поэтому, выбор территории для комплексного градостроительного проекта, а также некоторые детали содержания данного проекта подлежат согласованию с администрацией. Таким образом, схема проекта комплексного освоения территории выглядит следующим образом Малышев А.П. Формирование конкурентных преимуществ жилищной сферы как ключевое звено в социально-экономическом развитии территории. - 2010. - С.2.:

Рисунок 3 "Структура проекта комплексного освоения территории"

Согласно подпрограмме «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы», принятой распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1996-р, предполагался следующий перечень программных мероприятий, необходимых для комплексного развития территории в рамках соответствующих проектов:

· Обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой;

· Развитие социальной инфраструктуры для строительства жилья эконом-класса;

· Обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройкой;

· Строительство жилья эконом-класса (в первую очередь - малоэтажного), отвечающего требованиям стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.

Достаточно ли данных критериев, чтобы оценивать проект по соответствию комплексности? Очевидно, что нет. Согласно данным критериям можно произвести застройку типовыми многоэтажными домами со всеми инженерными коммуникациями, обеспечить минимум социальной инфраструктуры и построить автомобильные дороги. Исключив из контекста проекта реализацию вопросов благоустройства, архитектуры, уникальных планировочных решениях и т.п.

В предыдущем подразделе мы определили, что комплексный район представляет собой определённый набор функций (или комплект благ). Но в то же время, сбалансированный город не требует повсеместного распространения исключительно комплексно развитых районов. Тем не менее, говоря о комплексности района, возникает следующий вопрос: какой набор функций (благ) должен присутствовать в районе, чтобы его можно было назвать комплексно развитым? В данном подразделе я постараюсь ответить на этот вопрос путём анализа восприятия «комплексности» территории со стороны жителей, а также выделить существующие критерии определения комплексного проекта.

Для определения критериев комплексности территории (комфортного квартала, комфортного района и комфортного города) с точки зрения жителей было проведено 10 интервью с жителями России и Германии, разных профессий, проживавших в разных регионах и городах России и ФРГ и осевших в Москве. Возраст респондентов: от 22 до 54 лет. Характеристики респондентов представлены ниже в таблице:

Таблица 2 "Характеристики респондентов"