2) Сроки реализации проекта. Относительно сроков реализации проекта, основой юридического регламента является Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, регулирующий сферу жилищного строительства, предусматривает возможность дольщика строительства получить компенсацию за невыполнение сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. На практике, зачастую имеют место факты, что сроки реализации проекта могут не соответствовать запланированным ранее срокам не по вине инвестора-застройщика, а из-за появления непредвиденных административных барьеров (например, с ресурсоснабжающими организациями, органами местного самоуправления). Конечно, крупные проекты по комплексному освоению территорий подразумевает наличие политических мотивов для администрации, принимающей решение о реализации того или иного проекта. Однако в части данного вида проектов есть одно условие - длительный срок реализации, в течение которого могут часто меняться «правила игры» (изменение законодательства, смена должностных лиц, стратегии застройки, местные интересы и т.п.), кардинально меняющие условия реализации проекта, в том числе и сроки (пример - аэротрополис «Домодедово»).

3) Транспортная доступность, удалённость мест приложения труда. Законодательное требование по обеспечению транспортной доступности состоит в необходимости соблюдения временных затрат 90% трудящихся при передвижении с места жительства до места работы, в соответствии с требованиями Строительных норм и правил СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Так, для города с численностью населения 2 млн. чел. время поездки не должно превышать 45 минут. Для ежедневно приезжающих на работу в город-центр из других поселений указанные нормы затрат времени допускается увеличивать, но не более чем в два раза. На уровне местной власти также могут приниматься соответствующие нормативно-правовые акты, целью исполнения которых является обеспечение транспортной доступности мест приложения труда (Постановление Администрации Великоустюгского муниципального района от 10 сентября 2004 года №992 «О транспортной доступности рабочего места и максимальной удалённости подходящей работы от места жительства безработного», Постановление городского головы г. Калуги № 332-п от 03.05.1995 «О транспортной доступности рабочего места» и т.п.). Необходимо учесть, что в московском законодательства аналогичное постановление, определяющее цель достижения транспортной доступности, на настоящий момент отсутствует. Только в Постановлении Правительства Москвы от 2 сентября 2011 года № 408-ПП «О государственной программе города Москвы «Развитие транспортной системы на 2012-2016 гг.» одним из ожидаемых результатов программы является сокращение средних затрат времени на поездку из жилых районов до мест приложения труда на 15-20%, хотя в задачах программы «повышение транспортной доступности места приложения труда» отсутствует. Следовательно, пока на уровне городской администрации ещё не разработаны методы или рекомендации по соответствию градостроительного планирования выше названному критерию, поэтому, предложения на уровне крупного проекта по комплексному освоению территории являются, чуть ли не единственным рычагом в улучшении транспортной доступности мест работы для горожан.

4) Архитектурно-планировочные решения, используемые для интеграции проекта в ландшафт прилегающей местности. В данном контексте будет уместно рассмотрение норм по эстетическому регулированию. Есть возможность предусмотреть данные нормы в градостроительных регламентах Правил землепользования и застройки, с учётом требований безопасности, установленных техническими регламентами. В данных правовых рамках возможно установить следующий исчерпывающий перечень компонентов регулирования Трутнев Э.К. Городская среда: воздействие правовых норм на повышение качества // Фонд «Институт экономики города», - 2014. - С. 15.:

· Параметры объектов: этажность, плотность застройки земельного участка, коэффициент использования земельного участка, предельная протяжённость по фронту улиц, разрывы между объектами.

· Непараметрические характеристики объектов: используемые строительные материалы фасадов, цветовое решение фасадов, ритмика членения фасадов.

Если параметрические характеристики объектов используются в ПЗЗ российских городов (а также в генеральном плане Москвы), так как они более понятны, чем непараметрические характеристики, то применительно ко вторым характеристикам, система регулирования в Москве предусматривает собственные нормативно-правовые акты:

· Правила содержания фасадов зданий Трутнев Э.К. Городская среда: воздействие правовых норм на повышение качества // Фонд «Институт экономики города», - 2014. - С. 15. (в Москве - Норматив г. Москвы «Содержание и ремонт фасадов зданий и сооружений», утверждённого Постановлением Правительства Москвы от 31 июля 2007 года № 651-ПП). Целью данного нормативного правового акта является улучшение архитектурного облика и создание психологического комфорта в городе Москве.

· Правила регулирования фасадов строящихся зданий. Трутнев Э.К. Городская среда: воздействие правовых норм на повышение качества // Фонд «Институт экономики города», - 2014. - С. 16. Данный нормативный правовой акт содержит текстовую и картографическую части. В данном случае определяются размеры и соотношение элементов фасадов, цветовое оформление фасадов. Следует отметить, что согласно части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ вышеуказанные показатели входят в состав градостроительных регламентов Правил землепользования и застройки, а также в градостроительные планы земельных участков, на которых фасады расположенных зданий выходят на особо значимые территории общего пользования. В состав данных правил входят следующие документы Трутнев Э.К. Городская среда: воздействие правовых норм на повышение качества // Фонд «Институт экономики города», - 2014. - С. 16.: схемы территорий общего пользования, по отношению к которым осуществляется регулирование фасадов строящихся зданий, Текст описания показателей применительно к соответствующим территориям общего пользования, дополнительные схемы, иллюстрирующие примеры использования показателей, содержащихся в данном нормативном правовом акте.

5) Оригинальность архитектурной концепции. При утверждении определённых архитектурных решений в Москве проектировщики должны представить паспорт пространственно-архитектурного решения Архитектурному совету города Москвы на согласование и получение рекомендации от данного совета. В связи с тем, что Правила землепользования и застройки в Москве до сих пор не утверждены, Архитектурный совет является чуть ли не единственным инструментом регулирования архитектурно-эстетической привлекательности города, несмотря на квази-правовой характер данного инструмента. Квази-правовой характер определен в соответствии с Положением об Архитектурном совете города Москвы (утверждено распоряжением Мэра Москвы от 23.01.2013 № 34-РМ) является коллегиальным и совещательным органом при Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы, осуществляющий рассмотрение проектов и решений в сфере архитектуры и градостроительства. Следовательно, с правовой точки зрения решение данного органа не может быть «блокирующим» в отношении утверждения того или иного архитектурного и/или градостроительного проекта Комитетом по архитектуре и градостроительству. Тем не менее, на практике «рекомендация» от Архитектурного совета является негласным подтверждением соответствия проекта следующим условиям (согласно пунктам 1.4.1.-1.4.5. положения об Архитектурном совете Положение об Архитектурном совете города Москвы. URL: http://mka.mos.ru/arb/regulations/ ):

1. Сохранение исторического и природного своеобразия территории города Москвы, особенностей ее планировочной структуры, архитектурного облика города и городской среды;

2. Социальное качество и комфорт городской среды, в том числе комплексность застройки, инженерного обеспечения, транспортного и коммунально-бытового обслуживания, благоустройства и озеленения территории, доступность для населения, включая инвалидов, социально значимых объектов обслуживания, инфраструктуры, рекреационных территорий, территорий общего пользования и общественных пространств;

3. Создание градостроительных условий, благоприятных для устойчивого экономического и социального развития города Москвы, роста благосостояния, экономической самостоятельности, эффективной занятости и социальной защищенности населения города Москвы, повышения конкурентоспособности экономики города Москвы, в том числе для реализации приоритетных национальных проектов и федеральных целевых программ, действие которых распространяется на территорию города Москвы;

4. Создание градостроительных условий, благоприятных для осуществления городом Москвой функций столицы Российской Федерации, в том числе для реализации приоритетных национальных проектов;

5. Учет взаимосвязей города Москвы и Московской области.

Характер решений Архитектурного совета, в основном, соответствуют цели соблюдения эстетической привлекательности города, а также комплексного развития территории и обеспечения сбалансированности города. Но следует заметить, что чёткие критерии определения соответствия или несоответствия проекта в части соблюдения выше перечисленных условий не представляются. Соответственно, несмотря на благие намерения деятельности Архитектурного совета, существует зависимость решений от субъективного взгляда и состава данного совета.

6) Применение решений, направленных на формирование безбарьерной среды для маломобильных групп населения. Необходимые требования для принятия решений инвестором-застройщиком регулируются соответствующими сводами правил: СП 140.13330.2012 «Городская среда. Правила проектирования для маломобильных групп населения», СП 59.13330.2012 "СНиП 35-01-2002 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения", СП 1441.13330.2012 «Учреждения социального обслуживания маломобильных групп населения. Правила расчета и размещения» и др. В СП 1441.13330.2012 «Учреждения социального обслуживания маломобильных групп населения. Правила расчета и размещения», например, есть рекомендация расчёта сети учреждений социального обслуживания в Генеральных планах и Схемах территориального планирования муниципального района или городского округа. В СП 140.13330.2012 «Городская среда. Правила проектирования для маломобильных групп населения» представлены требования по формированию безбарьерной среды для маломобильных граждан в разных функциональных зонах (жилые, производственные, рекреационные, транспортной инфраструктуры), типов застройки (многоэтажная, малоэтажная, индивидуальная усадебная, историческая). Также указаны требования к проектной документации на стадиях подготовки генерального плана: функциональные зоны и районы, подлежащие первоочередной реконструкции, условия размещения в них объектов, наиболее посещаемых инвалидами, места приложения труда и обеспечение их доступности, рекреационные зоны для обустройства кратковременного загородного отдыха инвалидов, основные общественно-транспортные узлы и очередность их реконструкции или нового строительства. И на стадии подготовки проекта планировки территории: формирование общественных территорий, конкретные решения при проектировании отдельного квартала или микрорайона, благоустройство внутриквартальной территории. Кроме того, предусматривается коррекции в градостроительную документацию раздела «Мероприятия по организации среды для инвалидов». В данном своде правила есть одно «Но» - выше перечисленные требования к проектной документации носят справочный характер, а не обязательный. Поэтому, для повышения качества проекта необходимо соответствие большинству требований свода правил.

7) Применение решений, позволяющих повысить уровень безопасности проекта. В данном случае важнейшую роль играет «безопасность», но какая? Если речь идёт о безопасности жизни и здоровья людей, то данная сфера регламентируется соответствующими техническими регламентами, сводами правил и национальными стандартами в сфере проектирования, строительства и эксплуатации. Сфера экологической безопасности также регламентируется соответствующими экологическими стандартами и нормами, но пока в российском законодательстве нет чётких ограничений и отработанной системы регулирования в данной области, что создаёт дополнительные административные барьеры. Обеспечение общественной безопасности регулируются соответствующими сводами правил, обеспечивающие безопасность людей при возникновении чрезвычайных ситуаций (запасные выходы в зданиях), а также в общественных местах (обеспечение видеонаблюдения, организация движения транспорта, не препятствующей движению экстренных служб). Кроме того, в проектной документации, во исполнение требований Постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1058-ПП "Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования "Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в городе Москве МГСН 4.19-2005", предусматривается специальный раздел «Комплексное обеспечение безопасности и антитеррористической защищённости», являющийся обязательным разделом для объектов с массовым пребыванием людей.

Для обеспечения защиты инвестиций, вложенных в проект, есть множество способов и решений, удачная комбинация которых и является задачей инвестора-застройщика. Решения могут быть следующими: субсидии из бюджетов соответствующего уровня (см. подпрограмму «Комплексное освоение территорий» в рамках реализации ФЦП «Жилище» до 2015 гг.), муниципальные гарантии, долевое строительство (регулирует федеральный закон № 214), долгосрочные кредиты банков, заёмные средства, иностранные инвестиции, собственные средства и т.д.

Выше перечисленные инструменты являются распространёнными инструментами инвестирования в проект, но обеспечение абсолютной безопасности инвестиций они не гарантируют, как и соответствующая законодательная система. Для крупных проектов по комплексному освоению территорий пока приемлемо частно-государственное партнёрство, или государственно-частное партнёрство, в зависимости от того, какая сторона процесса наиболее заинтересована в реализации проекта. В рамках ГЧП инвестор-застройщик и соответствующие органы власти могут согласовывать обязательства. ГЧП регулируется следующими нормативными актами: Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», Федеральный закон от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», Федеральный закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Также существуют законы на региональном уровне, регулирующие участие субъекта РФ в проектах ГЧП Список региональных законов о ГЧП - http://www.pppi.ru/laws (в Москве данного закона нет). Кроме того существуют проекты федеральных законов «О Государственно-частном партнёрстве» и «Об основах государственно-частного партнерства в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Также необходимо отметить безопасность прав собственности будущих владельцев земельных участков и объектов недвижимости, а именно, что стоимость их недвижимости не уменьшится в случае непредвиденных изменений градостроительного окружения Трутнев Э.К. Городская среда: воздействие правовых норм на повышение качества // Фонд «Институт экономики города», - 2014. - С. 7.. Данный вид безопасности регулируется Правилами землепользования застройки.

8) Применение решений, направленных на повышение энергоэффективности жилых домов. Регулирование данного критерия также входит в сферу административно-технического регулирования. В частности, законодательное регулирование реализации данного критерия можно проследить в «Правилах установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 25 января 2011 года №18, а также Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Из обязательных требований, которые должен соблюсти застройщик, это установка приборов учёта используемых энергоресурсов (п.7, ст.11 ФЗ-261), размещение на фасаде вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указатель класса его энергетической эффективности (п.2, ст.12 ФЗ-261). Остальные требования по повышению энергоэффективности являются скорее принципами, чем конкретными мероприятиями:

· использование энергетических ресурсов с учетом ресурсных, производственно-технологических, экологических и социальных условий (ст.4 ФЗ-261);

· требования к влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений, сооружений архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям (Постановление Правительства РФ от 25 января 2011 года №18) и т.п.

Самое главное в данных документах - это достижение цели по снижению потребления всех видов энергопотребления. Кроме того, в разработке находится приказ Минстроя РФ «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов и требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», который должен определить уже более конкретные требования. Тем не менее, при существующем законодательном обеспечении, у застройщиков есть возможности для реализации многих идей по повышению энергоэффективности. Мотивацией для инвестора-застройщика пока является экономический интерес, в частности, получение бюджетных средств из бюджета соответствующего уровня в рамках реализации Госпрограммы РФ «Энергоэффективность и развитие энергетики до 2020 года», утверждённой Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2014 года №321. Другой мотивации для существенного повышения энергоэффективности зданий, кроме повышения престижа и рентабельности своего проекта, у инвесторов-застройщиков нет. Такие условия только подтверждают, что реализация данного критерия целесообразна в масштабах крупных градостроительных проектов по комплексному освоению территорий, когда предоставляется возможность строительства новой инженерной инфраструктуры, а не подключения к ближайшим старым инженерным сетям в случае точечной застройки.

9) Новизна и отличие данного проекта строительства от существующих. Законодательно данный критерий не может регулироваться, так как он зависит только от типов существующей застройки и целей территориального планирования. Если проект соответствует данному критерию, но предполагает масштабное освоение территории, застройщик и местная администрация могут скоординировать свои действия по созданию или изменению соответствующих документов территориального планирования (проект А101 разрабатывался одновременно с Генеральными планами и Правилами землепользования и застройки сельских поселений Сосенское и Десёновское).

10) Применение инновационных технологических решений и материалов. Требования к данному критерию прописаны в соответствующих сводах правил и национальных стандартах в сфере безопасности на стадии проектирования, строительства, реконструкции и эксплуатации. Инновационные технологические решения и материалы являются той областью, где проектировщики, инженеры и архитекторы действительно могут реализовать многие свои идеи. Таким образом, среди проектов разного масштаба предлагается огромное количество тех или иных технологических решений и материалов (экологические материалы, система автономного электроснабжения, подземные проезды и т.д.)

11) Развитие транспортной инфраструктуры. Достижение данного критерия в проекте напрямую зависит от документов территориального планирования, в частности, выделяются документы территориально-транспортного планирования: схема территориального планирования муниципального образования / генеральный план, правила землепользования и застройки, генеральная схема развития улично-дорожной сети, программы развития общественного транспорта, комплексная схема организации дорожного движения, проекты организации улично-дорожной сети, акты резервирования земель, проекты планировки территории, проекты планировки улиц, проекты строительства объектов транспортной инфраструктуры, проекты организации движения по узлам и магистралям. Относительно новым документом является Комплексная транспортная схема, которая предваряет разработку или корректировку генерального плана, в рамках которой проводится исследование транспортной ситуации, составление прогнозов, выбор вариантов. М.Л. Петрович. Территориально-транспортное планирование. Новый элемент стратегического планирования. 14.10.2009. URL: http://gisa.ru/57055.html?action=print

12) Развитие социальной инфраструктуры, доступность школ, поликлиник, детских садов. Законодательные рамки по обеспечению данного критерия также устанавливаются Строительными нормами и правилами СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". В частности, это определение радиуса доступности того или иного учреждения, необходимой площади земельного участка для учреждения определённого типа и др. Думаю, что в данном критерии проекта комплексного освоения территории проектировщик должен только соблюсти требование свода правил, так как инновационных решений в данном аспекте от него не требуется.

13) Развитие сетей инженерно-технического обеспечения. Относительно данного критерия необходимо отметить, что вплоть до настоящего времени продолжаются изменения требований к строительству сетей инженерно-технического обеспечения, а также документообороту в данной сфере. Например, происходит постепенная отмена выдачи технических условий, вместо которых заключается договор о подключении (технические условия «включаются» в договор). Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, установленные Постановлением Правительства РФ № 83, утратили свою силу с 1 марта 2014 года, так как их заменили соответствующие документы, регулирующие сферу по каждому отдельному виду инженерных сетей:

· Правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, а также об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства РФ, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2013 года № 1314

· Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, правила недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, правила недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объетов по производству электроэнергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям (приняты Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861).

· Правила холодного водоснабжения и водоотведения, принятые Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644

· Правила подключения к системам теплоснабжения, принятые Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 № 307

Также следует ожидать, что в скором времени будут существенно сокращены или вовсе отменены Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 года № 83, в связи с тем, что по состоянию на начало 2015 года из данных Правил удалены требования в отношении сетей газо- и электроснабжения, частично сохраняются требования по водоотведению, холодному водоснабжению. В связи с тем, что обязательным в договоре о подключении является расчёт мощности сетей (длина и диаметр трубы), у инвестора-застройщика есть три варианта по развитию сетей инженерно-технического обеспечения:

· Строительство из новых материалов (за счёт застройщика, а не ресурсоснабжающей организации);

· Создание автономной системы;

· Планировка территории, обеспечивающая эффективную транспортировку ресурсов и их потребление (данный вариант является весьма спорным, так как согласно всем Правилам подключения к инженерным сетям находится самая близкая точка подключения к магистральным сетям).

14) Наличие рекреационных территорий внутри организованной застройки. Обязательство выполнения данного критерия также регулируется Сводом правил СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" в разделе «Ландшафтно-рекреационная территория». Так, например, в границах жилого района удельный вес озеленённых территорий составлял не менее 25% от общей площади в пределах застройки территории. Помимо проекта планировки территории, в котором предусматривается размещение рекреационной зоны, также разрабатываются документы ландшафтного проектирования: генплан, обмерочный чертёж на устройство дорожек или разбивочный чертеж, посадочный чертеж, дендроплан, ассортиментная ведомость растений и другие документы.

15) Обеспеченность площадками отдыха и физической культуры. Описание требований к исполнению данного критерия также представлено в СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" в разделе «Ландшафтно-рекреационная территория» (п. 2.13). В частности, предусмотрены удельные размеры площадок (кв.м./чел.), расстояние между границами площадки до окон близ расположенных зданий. Свод правил предусматривает обеспеченность площадками для игр дошкольного и младшего школьного возраста, для отдыха взрослого населения, для занятия физкультурой, для хозяйственных целей и выгула собак. Нужно признать, что далеко не в каждом районе предусмотрена обеспеченность всеми 4-мя видами площадок. Поэтому для проектировщиков крупного проекта по комплексному освоению территории есть инструкции к применению.

16) Развитие дворовых пространств. Проект по развитию дворовых пространств включает в себя следующие документы: ситуационный план, генплан, схема градостроительного анализа, схема функционального зонирования, схемы отдельных зон (тихого отдыха, детской зоны, спортивной зоны, зоны благоустройства), план озеленения, схема доступа маломобильных групп населения, схема транспортно-пешеходного каркаса и другие документы, при необходимости. Помимо требований СНиП 2.07.01-89*, также есть вариант регулирования данного критерия на уровне местной власти. Так, например, на уровне городской власти в городе Белгород был принят Регламент комплексного благоустройства микрорайонов и дворовых территорий (решение Совета депутатов города Белгорода от 26 декабря 2006г. № 405). В Москве предусмотрены Нормы и правила проектирования комплексного благоустройства на территории города Москвы МГСН 1.02-02, принятых Постановлением Правительства Москвы от 6 августа 2002 г. № 623-ПП.

Кратко рассмотрев законодательное регулирование в обеспечении выполнения выше названных критериев и достижения определённого уровня их качества в проекте комплексного освоения территорий, действительно появляются определённые очертания этого проекта, рамки действий проектировщика и возможности для реализации своих идей. Сложность такого рода проектов заключается не только в необходимости учёта множества факторов городского развития, соответствия заказу, но и в необходимости тесного взаимодействия с местной администрации. С одной стороны, планировщики такого рода проектов осуществляют самостоятельный градостроительный анализ на территории, тем самым, рассматривая территорию в том виде и в тех условиях, в которых она находится в момент проведения исследования. Прогнозы, в свою очередь, составляются с учётом естественного развития или деградации территории, а также известных планов разных уровней власти по внесению изменений в развитие рассматриваемой территории. Кроме того, прослеживается одна проблема при создании проекта комплексного освоения территории. В сфере законодательного регулирования отсутствует единый технический регламент градостроительного проектирования, или единый перечень документов, которыми должен пользоваться проектировщик. Поэтому создание такого рода проекта чревато ошибками, проявляющиеся, например, на стадии экспертизы проектной документации. Также изменение внешних условий (утверждение, изменение или отмена документа территориального планирования) неизбежно несёт свои коррективы в проект, или вовсе его отменяет.

В связи с вышесказанным, форматируется другая (практическая) сторона проекта, предусматривающая планирование с учётом реальных договорённостей с городской администрацией, которые не всегда публикуются в официальных документах открытого доступа. По сути, успешная реализация проекта для инвестора-застройщика зависит от степени достижения компромисса между своими интересами, городской властью, иногда с интересами жителей данной территории. Для достижения консенсуса и защиты своих интересов существует следующая законодательная система, когда проект комплексного освоения территорий рассматривается уже в целом.

Общая модель предварительной подготовки выглядит следующим образом: утверждение Генерального плана, Правил землепользования застройки, иногда план реализации генерального плана (предусматривается в ст.28 Градостроительного кодекса города Москвы, из Градостроительного кодекса РФ норма была упразднена). В рамках плана реализации Генерального плана выбираются проекты и обеспечиваются условия для государственно-частного партнёрства. Заинтересованные инвесторы-застройщики, в свою очередь, должны представить свои территориальные схемы, проекты планировки территории. Далее, с выбранным инвестором-застройщиком заключается Договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и/или Договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, согласно статьям 46.5 и 46.6. Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

Именно в рамках подготовки плана реализации генерального плана возможно «тасовать» предложения, как со стороны инвестора-застройщика, так и со стороны городской власти. Отмена федеральным законодательством обязательного утверждения плана реализации генерального плана не является целесообразной, так как городские власти просто потеряли важный инструмент регулирования. Без данной нормы Генеральный план практически теряет свой вес в соблюдении планов по территориальному развитию города.

Остальные шаги описаны в Постановлении Правительства РФ от 30 апреля 2014 года № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», которые предпринимаются при комплексном освоении территорий. В соответствии с данным перечнем, список процедур, которые должен провести инвестор-застройщик для реализации проекта комплексного освоения территории, выглядит следующим образом:

1. Допуск заявителя к участию в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ);

2. Подписание протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

3. Заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.447; и ст. 448 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ; ст.38.1, пп. 27, 30 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ);

4. Принятие решения о подготовке документации по планировке территории в границах земельного участка, в отношении которого заключен договор аренды земельного участка (ст. 45, ч. 1 и 9; ст. 46, ч. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ) и принятие решения об утверждении документации по планировке территории (ст. 5 п. 3; ст. 8, ч. 1 Федерального закона «Об организации предоставления государственных или муниципальных услуг» от 27.07.2010 N 210-ФЗ);

5. Заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах земельного участка, утверждение кадастрового паспорта (ст. 30.2, п. 5 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ);

6. В случае если проводятся торги, тогда проводится процедура допуска заявителя к участию в аукционе по продаже земельных участков из земельных участков, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 38.1 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ). Далее - подписание протокола о торгах и заключения договора купли-продажи и договора аренды земельных участков;

7. Предоставление межевого плана (ст. 36, 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ);

8. Кадастровый учёт земельного участка;

9. Государственная регистрация права собственности на земельный участок или договора аренды земельного участка (глава III Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ);

10. Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (ст. 40 и ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ);

11. Предоставление технических условий подключения объекта капитального строительства к сети инженерно-технического обеспечения в сфере теплоснабжения, к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, к централизованным бытовым или общесплавным системам водоотведения, к централизованным ливневым системам водоотведения, к сетям газораспределения и др.;

12. Заключение договоров о технологическом присоединении к соответствующим сетям инженерно-технологического обеспечения;

13. Получение положительного заключения экспертизы проектной документации;

14. Предоставление положительного заключения о достоверности определения сметной стоимости объекта капитального строительства. Данный документ требуется в случае, если финансирование проекта происходит за счёт средств бюджета соответствующего уровня;

15. Предоставление разрешений на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ), а также продление срока действия разрешения на строительства, при необходимости;

16. Передача материалов для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ст. 51, ч. 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ);

17. Если проводится долевое строительство, то застройщик доложен представить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в также в контролирующий орган (ст. 19, ч. 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ), и другие документы, предусмотренные при долевом строительстве;

18. Направление извещения о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства (ст.52, ч. 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ);

19. Направление извещения об обнаружении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в случае если такой объект был обнаружен (статья 52, часть 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ);

20. Проведение проверок государственного строительного надзора;

21. Предоставление результатов экспертизы, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ и применяемых строительных материалов, назначенных органом государственного строительного надзора (п. 24 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54). Предоставляется, например, в случае применения инновационных инженерных решений и материалов;

22. Предоставление акта итоговой проверки государственного строительного надзора;

23. Подписание актов о готовности внутриплощадочных и (или) внутридомовых сетей и оборудования к подключению к системам инженерно-технологического обеспечения, а также заключение договоров о поставке ресурсов;

24. Предоставление технического плана здания, сооружения (Постановление Правительства Российской Федерации "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" от 01.03.2013 N 175);

25. Предоставление заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (ст. 55, ч. 3, п. 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ);

26. Предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55, Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ);

27. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества (глава III; ст. 25, 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Кроме того, на местном уровне городская администрация, или администрация субъекта РФ вправе потребовать от инвестора-застройщика следующие документы (в случае утверждения реестра описаний процедур):

1. Предоставление решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта;

2. Предоставление порубочного билета и (или) разрешения на пересадку деревьев и кустарников;

3. Предоставление разрешения на осуществление земляных работ;

4. Согласование проекта организации строительства (в части перемещения отходов строительства и сноса, грунтов, схемы движения транспорта и пешеходов на период производства работ);

5. Проведение контрольно-геодезической съемки и передача исполнительной документации в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления.

Таким образом, понимая, что большинство выше перечисленных процедур также применимы к проектам точечной застройки, тем не менее, наличие данного перечня, если не решает все проблемы комплексной застройки, но существенно снижает вероятность административных злоупотреблений и попыток формирования юридической казуистики на уровне городской администрации. Однако сохраняется проблема взаимодействия потенциального инвестора-застройщика и городской администрации на стадии территориального планирования, в связи с упразднением нормы обязательного утверждения плана реализации Генерального плана городского округа.

В заключение данной главы необходимо сказать следующее. Градорегулирование в Германии создаёт условия для создания города, который можно сравнить с ухоженной «искусственной клумбой» цветов, которая восхищает своей общей организацией цветочной композиции, но которая требует постоянного ухода для поддержания целостности образа, и существенное вмешательство испортит баланс цвета и формы.

Российская система градорегулирования создаёт условия для города, аналогом которому может быть «лесная поляна», которая не предполагает строгих границ и педантичного ухода, а только претерпевает вмешательство очередных «садоводов - реформаторов», но стремится к постоянному восстановлению и трансформации, и никогда нельзя точно предсказать, какое диковинное создание «флоры» может произрасти в том или ином месте.

И тот, и другой опыт сам по себе ценен и оба подхода по комплексному освоению территорий имеют право на жизнь, и кроме того являют собой по сути два несколько отличающихся подхода по созданию благоприятной городской среды обитания с учетом различных исторических, географических и культурных особенностей двух стран.

Ниже представлена таблица, где кратко изложены основные различия российской и немецкой системы градорегулирования в отношении комплексного / сбалансированного развития территории. Более подробная детализация вопроса нецелесообразная в рамках данной работы.

Таблица 3 "Некоторые особенности систем градорегулирования РФ и ФРГ в отношениии комплексного / сбалансированного развития территории"

Основные инструменты, используемые для разработки и реализации комплексных градостроительных проектов урбанизированных территорий, представлено следующим списком:

· Административные

· Управленческие

· Экономические

· Финансовые

· Нормативно-правовые

· Инженерно-технические

· «Теневые», вызванные несовершенством одного или нескольких инструментов.

В своей работе, ограниченной определённым форматом, я не имею возможности подробно представить и рассмотреть все выше упомянутые инструменты. Поэтому я лишь остановлюсь на некоторых из них в данной главе, а более развёрнутая картина использования инструментов нормативно-правового регулирования в реализации комплексных градостроительных проектов была подробно изложены в предыдущей главе. Кроме того, необходимо отметить тот факт, что до настоящего времени, проекты комплексного освоения территорий в Москве проектируются и реализуются при отсутствии такого важного инструмента градорегулирования, как Правила землепользования и застройки. При этом многие проекты разрабатываются параллельно с соответствующими документами территориального планирования и/или нормативно-правового регулирования. В результате, некоторые проекты соответствуют понятию «комплексности» в рамках принятых критериев, а другие данному понятию не соответствуют.

Для иллюстрации существующего положения я проанализировала следующий список проектов комплексного освоения территорий в Москве и Московской области и сформатировала сводную сопоставительную таблицу всех проанализированных проектов согласно критериям комплексности / сбалансированности, которая представлена в конце подраздела 3.2. Для исследования были выбраны следующие проекты:

1. Аэротрополис «Домодедово»

2. Гран-При

3. Гусарская Баллада

4. Загородный квартал

5. Западная Долина

6. Изумрудные Холмы

7. Марьино-Град / РУТУАН/ КП Есенино

8. Микрогород в Лесу

9. Микрорайон Завидное

10. Москва А101

11. Новое Домодедово

12. Новокосино-2

13. Ново-Никольское

14. Новое Тушино

15. Новые Ватутинки

16. Новые Островцы

17. Первый Московский

18. Переделкино Ближнее

19. Пятницкие кварталы

20. Сколково-парк

21. Солнцево-парк

22. Рублёво-Архангельское

23. Центр-2

24. Южное Видное

25. Южное Домодедово

Далее я разделю данные проекты на те, которые действительно представляют собой проекты с высокой, средней и низкой степенью комплексности и сбалансированности.

3.1 Оценка реализованных комплексных градостроительных проектов в контексте сбалансированности территории

В данном подразделе меня интересуют те градостроительные проекты, которые соответствуют критериям комплексности, сами критерии представлены в первой главе, и которые были реализованы или находятся в процессе реализации. Кроме того, помимо описания конкретного проекта, будет представлена история реализации данного проекта, и упоминания о некоторых инструментах, использование которых позволило создать и реализовать проект.

Проект «А 101». Из предложенных проектов комплексного освоения территорий данный проект является наиболее крупным по освоению площадей. Проект входил в список проектов подпрограммы «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы», принятой распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1996-р. Изначально данный проект подразумевал собой строительство «нового города» от Калужского шоссе, до Ленинского района Московской области, основываясь на международных практиках. В настоящее время территория данного проекта входит в границы Новой Москвы, к западу от района Южное Бутово. Площадь территории составляет 13 тыс. га, расположенной в 3-23 км. от МКАД. Сейчас данный проект является самым крупным проектом в Новой Москве.

Отличительной особенностью этого проекта является идея стандартизации кварталов, введение единого размера земельных участков. По замыслу проекта, в условиях наличия стандартных земельных участков должно быть обеспечено разнообразие среды и локальная идентичность. При этом в архитектурных проектах для «А 101» проектировщики использовали одинаковую градостроительную единицу (квартал) для всех территорий проекта, было любопытно изучить, как в этом случае, возможно было достижение технологической эффективности, а также большей гибкости и вариативности Квартальная альтернатива // Проект Россия. - № 60 - С. 73.. То есть единый проект подразделялся на несколько разных «подпроектов», объединённые единой идеей. Здесь видно разделение территории по масштабам комплексности: квартал, район, город. Необходимо отметить, что изначально проект разрабатывался вместе с Генеральными планами и Правилами землепользования и застройки сельских поселений Сосенское и Десёновское О Проекте «А 101». Компания «Масштаб». URL: http://www.masshtab.ru/about.html . Несмотря на то, что после вхождения в административные границы Москвы появились определённые юридические коллизии при изменении уровня юрисдикции (проект должен стать частью генерального плана Москвы, а не документов территориального планирования других населённых пунктов), тем не менее, в фактической реализации проекта уже в юрисдикции Москвы предполагается сохранение утверждённых планов по комплексному развитию территории, а новый Генеральный план Москвы, скорее всего, должен будет принять этот проект как факт.

Говоря о концепции данного проекта, необходимо отметить, что изначально предполагалось создание «города будущего» в непосредственной близости от Москвы, полноценного автономного жилого сообщества, жилую застройку европейского уровня с объектами социальной инфраструктуры в пешеходной доступности, с достаточным количеством рабочих мест, грамотной системой инженерной и транспортной инфраструктуры, чтобы все свои потребности горожанин мог удовлетворить, не покидая свой район. Миссия проекта «А 101». Компания «Масштаб». URL: http://www.masshtab.ru/mission.html В соответствии с Указом Президента РФ от 7 октября 2008 года № 1448 «О реализации пилотного проекта по созданию национальных исследовательских университетов» на территории «А101» предполагается строительство учебных площадей Национального исследовательского технологического университета (на базе МИСиС), научной базы, опытных лабораторий, жилых помещений для студентов и преподавателей. На территории Проекта А101 будет построен современный кампус Национального технологического университет «МИСиС». URL: http://interma.ru/index.php?news=384