Комплексность градостроительных проектов

Для реализации данного проекта предполагалась стратегия поэтапного освоения Калужского шоссе. Также был разработан Мастер-план для данной территории, предполагающий следующие направления развития:

1. Строительство жилья;

2. Строительство инженерных коммуникаций;

3. Создание полноценной инфраструктуры:

a. Социальной (школы, детские сады, больницы, аптеки, медпункты, филиалы ВУЗов);

b. Торговой (торговые центры, магазины);

c. Развлекательной и спортивной (развлекательные центры, рестораны, спортивные комплексы, стадионы);

d. Коммерческой (офисные центры, гостиницы, складские помещения);

4. Развитие транспорта (строительство новых и реконструкция существующих дорог, введение общественного транспорта);

5. Экологическая стратегия (учёт существующих природных условий и создание новых элементов ландшафта).

Как было отмечено ранее, в проекте предполагается разделение территории на равные земельные участки. Таким образом, на равных по площади крупных земельных участках располагаются кварталы и жилые комплексы с разной этажностью, архитектурой, морфологией застройки. На сегодняшний день на разных стадиях строительства находятся следующие кварталы и жилые комплексы:

1. Жилой комплекс «Москва А 101». Располагается возле нового планируемого правительственного центра новой Москвы, в 4 км. от МКАД по Калужскому шоссе. Особенность проекта заключается в соблюдении баланса между современной городской застройкой (жильё, коммерческие объекты, социальная инфраструктура) и сохранением природы (лесные массивы и водоёмы).

2. Жилой комплекс «Зелёная линия». Расположение в 3 км. от МКАД, архитектура сохраняет баланс с природой. Наличие общественного транспорта (автобусы и маршрутное такси до метро, ожидания открытия новой станции метро в пешеходной доступности для местных жителей). Развитая социальная инфраструктура: школы, детские сады, магазины, автомобильные парковки, поликлиника, фитнес-центр, торгово-развлекательный центр. Благоустройство: детские и спортивные площадки во дворах, прогулочные зоны, летние велодорожки, зимние лыжные трассы и катки.

3. Квартал таунхаусов «Кронбург». Расположение в 7 км. от МКАД по Калужскому шоссе. Застройка квартала происходит в соответствии с концепцией малых городских кварталов Скандинавии и Германии, уникальная архитектура. В настоящее время данный квартал находится в зоне малоэтажной застройки, среди других коттеджных посёлков, садовых товариществ и посёлков подсобного хозяйства. Также архитектура зданий квартала выдержана в едином стиле. Однако следует отметить, что в квартале практически отсутствуют общественные зоны, таким образом, квартал выполняет свою основную функцию - жилищную. Тем не менее, концепция всего проекта А101, требующая обеспечение своих жителей необходимой инфраструктурой, выполняется, так как в транспортно-пешеходной доступности от данного квартала находятся все необходимые объекты торговли, социальной инфраструктуры, досуга и т.п.

4. Квартал таунхаусов «Вяземское». Расположение в 3 км. от МКАД. Архитектура домов выполнена в русском стиле, в пешеходной доступности расположены смешанный лес и большой пруд. Так же, как и квартал «Кронбург», «Вяземское» выполняет только жилищную функцию, находится в зоне малоэтажной застройки, обеспечен в транспортной доступности объектами досуга, торговли и социальной инфраструктуры.

Среди застроенных территорий проекта «А101» следующие комплексы:

1. Коттеджный посёлок «Антоновка». Посёлок бизнес-класса, расположен в 7 км. от МКАД, на берегу реки. Разделён на две очереди, объединённые рекреационной зоной Коттеджный посёлок «Антоновка» - http://a101.ru/index.php?id=319 .

2. Коттеджный посёлок «Ларево». Расположение в 7 км. от МКАД по Калужскому и Киевскому шоссе, площадь земельных участков до 22 соток (без подряда), пешеходная доступность леса и Икшанского водохранилища. Коттеджный посёлок «Ларево» - http://a101.ru/index.php?id=320

3. Коттеджный посёлок «Летова роща». Расположение в 9 км. от МКАД, земельные участки без подряда площадью от 9 до 18 соток, наличие охраняемого природного лесопарка, обеспечение всего поселка инженерными коммуникациями, благодаря отсутствию сквозных дорог формируются закрытые дворы. Коттеджный посёлок «Летова роща» - http://a101.ru/index.php?id=321

4. Индустриальный парк «Индиго» Индустриальный парк «Индиго». - http://a101.ru/index.php?id=322 . Площадь 81 га, предоставление земельных участков с развитой инфраструктурой для строительства промышленных, складских и офисных объектов, с целью создания рабочих мест за счёт размещения производственных компаний, деятельность которых не оказывает отрицательного влияния на окружающую среду.

5. Коттеджный посёлок «Бунин парк». Расположение в 12 км. от МКАД, земельные участки без подряда площадью от 8 до 14 соток на охраняемой территории со всеми магистральными инженерными коммуникациями. Коттеджный посёлок «Бунин парк» - http://a101.ru/index.php?id=323

6. Жилой район «Квартал А101». Расположение в 6 км. от МКАД, многоквартирные дома средней и малой этажности, с просторными внутренними дворами, центральным парком, бульварами, развитой социальной и бытовой инфраструктурой. Жирой район «Квартал А101» - http://a101.ru/index.php?id=324

В отличие от других проектов комплексного освоения территории, которые будут представлены в другом подразделе главы, проект жилищного строительства «А 101» не зависит от успешной реализации одного единственного проекта по созданию одной ключевой зоны, объединяющей вокруг себя другие территории. Во-первых, жилищные комплексы представляют собой «жилые кластеры», распределённые по северной части Новой Москвы, находящиеся в непосредственной близости с территорией «старой Москвы». Во-вторых, жильё находится «в окружении» (пешеходно-транспортной доступности) планируемых к размещению 12 кластеров Новой Москвы: административный, медицинский, образовательный, логистический, деловой, авиационный, производственный, развлекательный и другие. При таких условиях есть возможность сконцентрировать отдельные малые «подпроекты» на выполнении ключевой функции - жилищной (коттеджные посёлки, например). В-третьих, проект «А 101» является результатом соединения различных интересов: власти (решение о присоединении территории к Москве), застройщиков и проектировщиков (сочетание в проекте российского и зарубежного опыта, ориентация на рынок), жителей (через более ранее принятие Генпланов и ПЗЗ соответствующих сельских поселений). В-четвёртых, необходимо отметить личную заинтересованность руководителей проекта в его успешной реализации, поэтому они готовы вести сотрудничество с городской властью в рамках государственно-частного партнёрства по обеспечению необходимой инфраструктурой (участие в строительстве станции метро «Коммунарка» и «Столбово», автомобильная дорога к проектируемой хорде «Солцево-Бутово-Видное»), что подтверждает стремление инвестора-застройщика к обеспечению сбалансированности развития территории города, находящейся в непосредственной близости от территории его проекта Светлана Данилова. «Мы - замкадыши», - Андрей Донских, генеральный директор компании «Масштаб» // Ведомости. - 23.09.14. - URL: http://www.vedomosti.ru/newspaper/articles/2014/09/23/my-zamkadyshi-andrej-donskih-generalnyj-direktor-kompanii . Таким образом, говоря о проекте «А 101», можно сказать, что этот проект больше соответствует статусу «комплексного», так как в данном проекте, по факту, предусматривается обеспечение комфортного проживания для разных социальных слоёв населения. Кроме того, данный проект соответствует статусу «сбалансированного», так как он предоставляет возможность выбора соответствующего места приложения труда, и места для развития своего человеческого потенциала, а также «включённость» в ткань города, чему способствует создание инфраструктуры в рамках других градостроительных проектов.

«Сколково парк». Один из самых «пиарных» и неоднозначных проектов по комплексному освоению территории. В частности, меня интересует жилищный комплекс «Сколково парк», так как в российской практике комплексных проектов есть акцент на жилую застройку. Если рассматривать именно ЖК «Сколково парк», то он действительно разрабатывается для комплексного развития территории: жилая застройка рядом с крупнейшим научным центром, объектами социальной инфраструктуры, рекреационными зонами (Мещерский парк), уникальной архитектурой, объектами досуга (поле для гольфа) и торговли (торгово-строительный комплекс).

Сколково действительно является автономной и комплексно развитой территорией с принятием московских особенностей. Абсолютно автономную территорию с сохранением изначальной градостроительной концепции французских архитекторов (деление пространства на 5 «деревень» по направлениям работы инновационного центра) при соблюдении норм московского законодательства невозможно. Причиной этого является то, что система управления такими территориями не может быть частью системы управления территориями в Москве, так как проект требовал отдельных документов территориального планирования, когда в Москве до сего времени не принята свои собственные Правила землепользования и застройки, а также не узаконены соответствующие аналоги нормативно-правовых актов в отношении автономных территорий, как «Сколково». Данный юридический факт стал одним из поводов для разработки отдельного федерального закона РФ от 28.09.2010 №244-ФЗ «Об инновационном центре Сколково». В статье 15 данного ФЗ представлены особенности регулирования градостроительной деятельности Центра «Сколково». В частности, принимается отдельный генеральный план и правила землепользования и застройки территории, в отношении которых не проводятся согласования с государственными и местными органами власти, а также не проводятся публичные слушания, а утверждаются управляющей компанией. Плюс к этому, проект ярко демонстрирует взаимодействие частного и государственного сектора: совместные инвестиции, сотрудничество в правовой, градостроительной деятельности. То есть проект становится независимым от общественности, от Градостроительного кодекса РФ, от особенностей города Москвы.

Таким образом, история строительства «Сколково» представляет собой яркую иллюстрацию, что для создания образцового проекта комплексного освоения территорий федерального уровня, необходимо «идти в обход» существующего законодательства, и принимать отдельные документы. Кроме того, в отношении данного проекта встаёт вопрос о наличии баланса данной территории с окружающей городской территорией. Искусственно созданная автономность проекта создала следующие проблемы: дополнительная нагрузка Можайского шоссе, на систему общественного транспорта города Москвы, отсутствие правовых возможностей у администрации и жителей Москвы регулировать процесс в соответствии со своими интересами. В процессе расширения Москвы, что является неизбежной тенденцией развития города, необходимо либо исключать из своего развития территорию «Сколково», либо учитывать особенности территории «Сколково» в целях создания баланса в окружении «Сколково». Поэтому, проект «Сколково» являясь фактически проектом по комплексному освоению территорий, но изначально исключающий соблюдения баланса в отношении близ расположенных территорий.

В первой половине подраздела были рассмотрены наиболее крупные проекты комплексного освоения территорий, далее будут рассмотрены менее крупные, но признанные комплексными градостроительные проекты.

ЖК «Гусарская баллада». Данный проект комплексного освоения территории занимает площадь 115 гектар, входит в состав города Одинцово, располагается в 12 километрах от МКАД. Часть территории проекта соответствует функциональному использованию, определённому в Правилах землепользования и застройки городского поселения Одинцово Правила землепользования и застройки городского поселения Одинцово - http://www.odintsovo-gorod.ru/official-documents/other/2010/05/05/pravila-polzovaniya-i-zastrojki-goroskogo-poseleniya-odinczovo/ . Другая часть территории проекта, по ПЗЗ занимающая территорию производственной зоны, согласно Генеральному плану городского поселения Одинцово Генеральный план городского поселения Одинцово - http://www.odintsovo-gorod.ru/images/content/genplan.jpg занимает зону «комплексной застройки домами смешанного типа; развитая социальная инфраструктура». Действительно, согласно проекту «Гусарская баллада» уже построены 3 паркинга, детский сад, торговый центр, торгово-развлекательный центр, отделение полиции, центр иностранных языков, кафе, магазины, ателье, автосервис, отделения банков и др. Также в проекте предусмотрено строительство медицинского центра, двух общеобразовательных школ, четырёх детских садов, спортивного комплекса, торгово-гаражного комплекса, физкультурно-оздоровительного центра и т.д. Гусарская баллада - жилой комплекс в Одинцово. Инфраструктура - http://www.gus-bal.ru/infrastruktura.htm «Смешанная застройка» в данном жилищном комплексе также предусмотрена: высотные многоквартирные дома (на первых этажах предусмотрены нежилые помещения для коммерческого использования), таунхаусы, коттеджи, отдельные малоэтажные здания для коммерческого использования. Кроме того, необходимо отметить, что вся застройка проекта предусмотрена в едином архитектурном стиле, и каждый дом в микрорайоне носят имена выдающихся героев Отечественной войны 1812 года, в связи с близким расположением к Смоленской дороге (Можайское шоссе). Данный проект действительно является комплексным проектом, а также соблюдает баланс территории.

Жилищный комплекс «Загородный квартал». Данный проект занимает площадь 111 гектар, функциональное использование территории соответствует функциональному использованию, указанному в Генеральном плане городского округа Химки Институт комплексного развития территорий. Генеральный план Химки - схема функциональных зон. - http://ikrt.ru/generalnyy-plan-khimki.html (Генеральный план пока не утверждён администрацией города). В первую очередь необходимо отметить планировку территории жилищного комплекса, которая соответствует концепции Нового урбанизма: преобладание малоэтажного строительства (максимальная этажность многоквартирных домов - 7 этажей), строительство таунхаусов, треть территории занимают зелёные зоны, уникальная архитектура, обширные пешеходные зоны. Инфраструктура комплекса представлена поликлиникой, зданием управляющей компании, двумя школами, тремя детскими садами, кафе и торговыми галереями ЖК «Загородный квартал», генеральный план - http://zagorodny-kvartal.ru/generalnyij-plan.html . Для комплексного проекта здесь явно не хватает дополнительных объектов коммерческого использования, развлекательного центра, или административного центра. Поэтому, говорить о высокой степени комплексности проекта маловероятно. Хотя он и представляет собой проект уютного места для проживания, рядом с Химкинским лесопарком. Тем не менее, необходимо отметить удачное расположение «Загородного квартала»: конно-спортивная база, спорткомплекс «Олимпиец» к северу от жилищного комплекса, а концентрация объектов социальной инфраструктуры располагается в районе Старых Химок, в 4-х километрах к югу от жилищного комплекса. Сам жилой квартал располагается в «тихой» зоне, в которой предусмотрено использование территории для размещения жилья и сохранения озеленённых территорий. Таким образом, проект «Загородный квартал» характеризуется средней степенью комплексности согласно критериям комплексности проектов, но его включённость в территорию соблюдает общий баланс пространства.

Архитектурный пригород «Западная долина». Проект представляет собой в основном коттеджный посёлок с объектами ИЖС, таунхаусами и 3-х этажными многоквартирными домами, расположенный в Новой Москве, на Боровском шоссе. Каким образом от компании «БЕСТ-Новострой» в список проектов по комплексному освоению территорий попал именно этот проект - ответ на этот вопрос неясен. Во-первых, площадь территории составляет около 18 гектаров. Во-вторых, в генплане территории не просматриваются какие-либо объекты социальной инфраструктуры. В-третьих, другие объекты социальной инфраструктуры находятся на расстоянии более 4 километров от данного комплекса. Тем не менее, если принять на веру обещания проектировщиков комплекса построить такие объекты, как супермаркет, детский сад, школу, аптеку, салон красоты, детский центр Архитектурный пригород «Западная Долина». Инфраструктура - http://zapad.aprigorod.ru/about-the-suburbs/ и т.д., данный проект можно сравнивать только с проектами коттеджных посёлков, но не среди проектов комплексного освоения территории. Насчёт соблюдения баланса территории, данный проект соответствует концепции застройки Новой Москвы по малоэтажному строительству, так же как и окружающей территории (коттеджные посёлки и садовые товарищества). Но «Западная долина» располагается в непосредственной близости от индустриального парка «PNK-Внуково» (400 метров), специализирующегося на производстве стройматериалов PNK-Внуково. - http://www.pnkgroup.ru/ru/projects/vnukovo , который вряд ли может являться центром притяжения и/или основным местом работы для жителей «Западная долина». Кроме того, два объекта (индустриальный парк и Архитектурный пригород) друг с другом создают дисбаланс территории, учитывая тот факт, что строительство индустриального парка началось раньше строительства «Западной долины» («PNK-Внуково» построен в 2013 году, Архитектурный пригород строится до сих пор), а значит, инвестор-застройщик мог знать о строительстве индустриального парка рядом с престижным коттеджным посёлком, и выбрать более удачное местоположение. Таким образом, проект Архитектурного пригорода не может являться комплексным градостроительным проектом, а также не создаёт баланс территории. Причиной такого дисбаланса явилось отсутствие соответствующих документов территориального планирования.

Жилой район «Солнцево-парк». В рамках данного проекта ведётся строительство на территории площадью 56 гектар, рядом с Ульяновским лесопарком со стороны муниципального округа Солнцево. В связи с тем, что Солнцево является муниципальным округом города Москва Устав муниципального округа Солнцево, принятый решением муниципального Собрания Солнцево в г.Москве от 28 ноября 2003 года №71/13 (последняя редакция от 09.12.2014). в составе Новой Москвы, на территорию не распространяется действие ПЗЗ из-за их отсутствия. Сам проект представляет собой застройку многоквартирными домами с переменной этажностью от 14 до 25 этажей, общая площадь жилья составит 500 тыс. кв.м. Также ведётся строительство трёх детских садов, двух школ, отдельные здания для размещения торговых помещений, торгово-развлекательный центр, многоуровневый гаражный комплекс с торговым центром, храм, а также предусматривается размещение коммерческих площадей на первых этажах многоквартирных домов ЖК «Солнцево-парк» - http://www.morton.ru/novostroyki/solncevopark/genplan/ . На расстоянии 1,1 километра к северо-востоку от микрорайона ведётся строительство станции метро «Рассказовка» («Новопеределкино»), ввод в эксплуатацию которой планируется в 2017 году. Кроме того, рядом (через дорогу) располагается центр оптовой торговли, Ульяновский лесопарк. На расстоянии 1,5 километров к юго-западу от микрорайона располагается аэропорт «Внуково». Из всех близко расположенных к аэропорту территорий, предназначенных для жилья, данный микрорайон представляет наиболее высокую застройку до 25 этажей (максимальная этажность микрорайона Изварино возле аэропорта - 17 этажей). Согласно анализу территорий с ограничением использования в Новой Москве, один из вариантов возможных типов и видов функционального использования земельных участков и объектов капитального строительства предполагает размещение зоны жилого и общественного использования на территории проекта «Солнцево-парк» Баевский О.Б. «Ограничения развития» // Лекции по курсу «Территориальное планирование и проектирование на основе исследования пространственной структуры». 2014-2015 уч.год.. Таким образом, ограничения использования территории не препятствуют реализации данного проекта. Из-за отсутствия единого утверждённого документа территориального планирования для территории Новой Москвы сложно оценить влияние данного проекта на сбалансированность территории, так как сам проект соответствует большинству, но не всем критериям комплексности (нет поликлиники или больницы, трудности с транспортной доступностью мест приложения труда), поэтому, остальные объекты инфраструктуры должны располагаться в транспортно-пешеходной доступности для жителей нового микрорайона. Поэтому, проект «Солнцево-парк» можно назвать комплексным проектом, а сбалансированность территории достигается путём реализации соседних градостроительных проектов.

Жилой район «Переделкино Ближнее». Располагается в двух километрах к северо-востоку от «Солнцево-парк». На земельном участке бывшего Ленинского муниципального района сельского поселения Внуковское. Это масштабный проект с богатой многофункциональной инфраструктурой. Многофункциональная инфраструктура «Переделкино Ближнее» включает: 6 школ, 6 детских садов, больницу со станцией скорой помощи, поликлинику, стадион, культурно-досуговый центр, два многофункциональных центра, культурно-развлекательный и физкультурно-оздоровительный центр, наземно-подземные гаражи и места постоянного хранения автомобилей, кафе и рестораны, кинотеатр. Также следует отметить интересные планировочные решения дворовых пространств, концепция которых состоит в соблюдении ценности семьи и детства. Город-парк «Переделкино Ближнее» - http://www.peredelkino-park.ru/concept.html Кроме того планировка района сохраняет особенности пересечённого ландшафта территории. Проект действительно является комплексным, так как здесь предусмотрены практически все критерии комплексности. В части сбалансированности территории, возникает та же самая проблема, что и с микрорайоном «Солнцево-парк» - отсутствие действующих документов территориального планирования. Тем не менее, транспортная доступность других объектов для жителей района будет обеспечена со строительством станции метро «Рассказовка», которая располагается на южной границе данного района. Если учесть, что транспортная доступность тех или иных территорий является общей проблемы для всего города Москвы, которая не может быть решена в рамках отдельных (даже комплексных) проектов, «Переделкино Ближнее» в настоящее время находится в переходной зоне между сбалансированностью и несбалансированностью территории.

Жилищный комплекс «Центр-2». Располагается в городе Железнодорожный, в 20 км. от Москвы, площадь занимаемой территории составляет около 170 гектар. Согласно генплану микрорайона предусмотрено строительство муниципальных учреждений, школ, лицеев, музыкальных школ, детских садов, постройка собственного депо, автономной подстанции «Скорой помощи», организация своей пожарной охраны, озеленение района, разделение территории на зоны активного и спокойного отдыха Жилой комплекс «Центр-2» http://centr2.ru/about-project/genplan.html . Однако планировка представляет собой обычное разделение на кварталы, архитектура зданий очень монотонна и не представляет собой какого-либо уникального архитектурного решения. Кроме того для определения данного микрорайона «комплексным» не хватает ключевой зоны микрорайона (храма, культурного объекта, или крупного объекта торговли и досуга). А также ничего не сказано о местах хранения машин для автовладельцев. Таким образом, абсолютно комплексным такой проект назвать нельзя. Транспортная инфраструктура представляет собой железную дорогу «Балашиха-Москва», автобусные маршруты, и станцию метро «Новокосино», до которой жителям будущего района необходимо затратить около 35 минут. Сразу необходимо отметить, что о балансе территории в настоящее время здесь не может идти речи, так как данный проект, по сути, является одной из немногих возможностей для развития города Железнодорожный. С южной и западной частей проектируемого микрорайона располагаются производственные территории, а в расположенном с севера Кучинском лесопарке производится вырубка леса. Поэтому, строительство данного микрорайона создаёт дисбаланс территории.

Новокосино-2. Данный микрорайон располагается в городе Реутов, в 10-минутной пешеходной доступности от станции московского метро «Новокосино». В микрорайоне запланировано строительство 350 тыс.кв.м. жилья с высотностью домов до 25 этажей, а также двух детских садов, двух школ, поликлиники и предприятий сферы услуг. Микрорайон Новокосино-2. - http://novokosino2.ndv.ru/about.htm На первых этажах многоквартирных домов располагаются нежилые помещения для коммерческого использования. К югу, северу и востоку от микрорайона располагаются промышленные и коммунальные зоны, к северо-востоку существующая застройка индивидуальными домами. Далее к югу от складских помещений располагается Салтыковский лесопарк. Проект нельзя назвать комплексным, так как не выполняются многие критерии комплексности: в проекте не предполагается строительство уникальных объектов инфраструктуры, отсутствует собственное планировочное и/или архитектурное решение. Проект удачен в рамках сравнения с другими микрорайонами, но он выполняет свою основную функцию - жилья. В части сбалансированности территории, строительство данной территории соответствует Генеральному плану городского округа Реутов, где предусмотрена комплексная застройка многоэтажными многоквартирными домами с включением акцентов для создания выразительного силуэта застройки, с размещением объектов административно-делового значения, объектов общественного питания, торгово-бытового значения, спортивные площадки и т.д., что предусмотрено в микрорайоне «Новокосино-2». Администрация города Реутова. Генеральный план развития города. - http://www.reutov.net/building/plan/index.php?id_4=2789 Показатели интенсивности использования территории, удельная обеспеченность территориями участков жилой застройки, плотность жилой застройки на территории микрорайонов, минимальная удельная обеспеченность стандартным комплексом объектов обслуживания принимались в соответствии с нормативным документом МГСН 1.01.-99. О проекте планировки микрорайона 10-10а, г.о.Реутов.- http://www.reutov.net/building/plan/index.php?id_4=186 Поэтому планировка микрорайона «Новокосино-2» согласована с Генеральным планом городского округа Реутов. Однако абсолютный баланс данной территории не может быть достигнут, так как восточная часть микрорайона граничит с городским округом Балашиха, у которого отсутствует действующий генеральный план и ПЗЗ.

Жилой район «Новые Островцы». Жилой район «Новые Островцы» располагается на территории поселка "Островцы" в Раменском районе Московской области, в 13 километрах от МКАД. Транспортная доступность Москвы обеспечивается автобусными маршрутами, железнодорожным наземным транспортом до станции метро «Выхино». Площадь занимаемой проектом территории составляет около 16 гектар. Из объектов инфраструктуры в рамках проекта предусматривается строительство 2 детских сада, 2 школ, благоустроенных зон отдыха, 3-этажного торгового центра, поликлиники, 5 наземных паркингов, физкультурно-оздоровительного комплекса, 15 спортивных площадок, хоккейного корта Новые Островцы, подробнее о районе - http://novie-ostrovtzi.ru/details.php . Согласно Генеральному плану городского поселения Раменское, на данной территории предусматривается многоэтажная застройка многоквартирными домами, а также общественное использование. На самом деле, намерения администрации по амбициозному развитию территории, представленные в генеральном плане города, обусловлены нынешним низким уровнем развития территории: наличие крупных полигонов твёрдых бытовых отходов, производственно-коммунальные площади в черте города. Поэтому, в настоящее время на территории прослеживается дисбаланс, который усиливается при строительстве новых многоквартирных домов комплексного проекта освоения территории.

Жилой комплекс «Южное Видное». Расположен в южной части подмосковного города Видное, всего в 4 км от МКАД, рядом с Жуковского лесопарком, на территории площадью около 30 гектар. Микрорайон комплексной застройки возводится на территории площадью 40 га и будет состоять из 17-этажных и 5-этажных многоквартирных домов, с общей площадью жилья 70 тыс. кв.м. Проектом предусмотрены 2 детских сада, школа, торгово-развлекательный центр, многоуровневые гаражи, поликлиника, благоустроенная территория с ландшафтным дизайном Южное Видное, о проекте - http://uvidnoe.ru/about/ . Сам жилой комплекс, чтобы назвать этот проект абсолютно комплексным, не представляет собой уникальной архитектурной концепции. Рядом расположенный микрорайон «Завидное» менее комплексный, чем ЖК «Южное Видное», хотя у обоих проектов равные площади освоения. В микрорайоне «Завидное» располагаются школа, детский сад, подземные и наземные паркинги, озеленение территории. Хотя вместе с окружающей городской средой данные проекты удачно сочетаются, не нарушая её баланса территории.

Жилой микрорайон «Изумрудные холмы». Располагается в городе Красногорск, в 9 километрах от МКАД, на территории площадью 50 гектар, с транспортной доступностью центра Москвы (автобусные и трамвайные маршруты, железнодорожный транспорт до станций метро). В проекте предусматривается строительство 7 детских садов, 5 школ, медицинский центр, торгово-развлекательный комплекс с бассейном и водным парком, паркинги, магазины, благоустройство дворовых пространств Жилой микрорайон в Красногорске «Изумрудные холмы». Инфраструктура. - http://www.izumrudnie-holmi.ru/residential-complex/infrastructure/ . По сути, данный проект является очень удачным проектом микрорайона, но не комплексного освоения территории, так как представленная площадь проекта не предполагает реализацию какой-либо масштабной идеи (уникальной архитектурной концепции, в сравнении с ЖК «Гусарская баллада»). Хотя в существующих ограничениях площади территории застройщик справился с задачей обеспечения жителей микрорайона необходимыми благами, а также акцентом территории (ТРК с водным парком). Кроме того, «Изумрудные холмы» удачно вписываются в существующую городскую среду.

ЖК «Марьино-Град»/ЖК «Рутуан»/КП Есенино. Проект располагается на территории Новой Москвы, вблизи посёлка Марьино. Изначально данные три проекта были единым проектом комплексного освоения территорий, занимающего площадь 100 гектар, но после кризиса 2008 года были разделены на три отдельных. Жилой комплекс «Марьино Град» представляет собой малоэтажную застройку комфорт-класса, выдержанную в едином архитектурном стиле. Инфраструктура жилого комплекса представлена следующим образом: школы, детские сады, магазины, больницы, торговый центр, ролледром, футбольное поле, теннисные корты, многоуровневая парковка. Дома строятся из экологически чистых материалов, использование дома без риска износа рассчитано на 125 лет ЖК «Марьино-Град» - http://marino-grad.ru . Жилой комплекс ЖК «Рутуан» представляет собой малоэтажную застройку. Кроме того планируется размещение следующих объектов инфраструктуры: детский сад, детская и взрослая амбулатория, почтовое отделение, салон красоты, магазины, кафе, спортивная площадка ЖК «Рутуан», инфраструктура. - http://www.rutown.ru/infrastruktura.php . Остальные объекты необходимой инфраструктуры располагаются в пешеходной доступности от жилищного комплекса (Дом культуры, библиотека, школа и др.). Коттеджный посёлок «Есенино» представляет собой застройку индивидуальными жилыми домами, выполненных в едином архитектурном стиле. Вместе все три проекта представляют собой комплексной освоение территории, добавляя к окружающей городской среде своей собственной особенности застройки и среды, сохраняя сбалансированность.

Микрогород «В Лесу». Данный жилой комплекс строится в Красногорском районе, в 6 километрах от МКАД рядом с поселком Отрадное. Общая площадь комплекса составляет 130 гектар. В 15 минутах ходьбы находится станция метро «Пятницкое шоссе», что позволит решить вопрос транспортной доступности мест приложения труда. Общая площадь жилой застройки составляет 630 тыс. кв. м., но и объекты социальной инфраструктуры, коммерческие площади, а также подземные парковки. В шаговой доступности для жителей «микрогорода» будут открыты 2 школы, 3 детских сада, детские площадки. На первых этажах зданий располагаются помещения для коммерческого использования: рестораны, продуктовые лавки, ветеринарные клиники, банки, аптеки, сервисные предприятия и т.д. Микрогород «В лесу». - http://www.microgorodvlesu.ru Рядом протекает река Синичка, на противоположном берегу которой начинается природоохранная зона «Лермонтовские места», рядом расположены специализированный центр загородного отдыха, конноспортивный клуб, клиническая больница, торговый парк (территория крупных гипермаркетов). Планировка «микрогорода» предполагает наличие 7 гектаров посаженных деревьев в центре жилого комплекса, отдельная площадь как центральное место комплекса, а также прогулочные аллеи общей протяжённостью 14 километров. Кроме того, необходимо отметить привлекательную планировку жилого комплекса, а также уникальность архитектуры. Учитывая тот факт, что строится жильё эконом-класса, архитекторы с малыми затратами смогли сделать уникальным каждый отдельный дом в каждом квартале. Под каждым кварталом будет сделана подземная парковка, что позволить избежать скопления автомашин на придомовой территории и в межквартальных проездах. Плоские кровли паркингов будут превращены в благоустроенные зеленые дворы. Единственным минусом данной территории является близкое расположение Митинского кладбища, Красногорского кладбища и крематория, хотя данные объекты являются специализированными и не нарушают общий баланс территории совместно с новым жилищным комплексом. Сам микрогород «В лесу» также по всем критериям комплексности является комплексным проектом.

Жилой комплекс «Пятницкие кварталы». Данный комплекс располагается в Красногорском муниципальном районе, в 11 километрах от МКАД, на территории площадью около 40 гектар и разделён на две секции: секция застройки многоквартирными домами (максимальная этажность - 9 этажей) и секция застройки таунхаусами и многоквартирными домами этажностью до 9 этажей. В первую очередь необходимо отметить уникальность архитектуры, организацию дворовых пространств и планировочные решения в данном жилом комплексе. Здесь нет двух домов с одинаковой архитектурой. Также в проекте предусмотрено строительство двух детских садов, школы, специальные озеленённые территории для рекреации, торговые галереи в отдельных зданиях, паркинги. Конечно, для определения данного проекта в список комплексных проектов не хватает размещения уникальных объектов инфраструктуры, а также объём площадей строительства данного проекта. Говоря о сбалансированности, в 3,5 километрах от жилого комплекса располагается инфраструктура «Микрогорода В лесу» - больница, торговый парк, конноспортивный клуб. В 2-х километрах к северу располагаются рестораны рынок строительных материалов, торговые центры, клиника, строительно-фермерская ярмарка, санаторий, и такие специализированные объекты, как воинская часть, противоракетный комплекс, научно-исследовательская лаборатория и т.д. Вокруг, в основном, преобладает застройка индивидуальными жилыми домами, поэтому территория сбалансирована.

Жилой комплекс «Ново-Никольское». Данный проект располагается в Новой Москве в 21 километрах от МКАД по Киевскому шоссе, занимает площадь 155 гектар, планируется построить 350 тыс.кв.м. жилья, а именно: 202 таунхауса, 67 малоэтажных домов, 30 коттеджей и 26 многоквартирных домов. Максимальная этажность многоквартирных домов составляет 9 этажей. В первую очередь необходимо отметить разнообразие планировок земельных участков. Помимо разницы в типах застройки (по этажности), есть 7 типов многоквартирных домов, 3 типа малоэтажных домов, 4 типа комплексов таунхаусов, 5 вариантов коттеджей. Все типы застройки соблюдают единый архитектурный баланс. Также на территории комплекса предусмотрено строительство 3-х детских садов, 2-х школ, спортивно-оздоровительного комплекса, общественно-делового и торгового центра, школы искусств, магазинов, кафе, аптеки, отделений связи, банков, опорного пункта охраны общественного порядка, гостиницы, два 7-этажных здания автостоянки Жилищный комплекс «Ново-Никольское». О проекте - http://novo-nik.ru/description.html . Вокруг жилищного комплекса располагаются другие коттеджные посёлки и лес. Ближайший объект промышленного и/или коммунального назначения (индустриальный парк PNK-Внуково) располагается от «Ново-Никольское» на расстоянии 3 километров, при этом ЖК защищён от воздействия индустриального парка зелёным поясом леса. Единственным недостатком данного жилищного комплекса является удалённость от центральных мест города, так как из общественного транспорта действует только автобусный маршрут до станции метро «Тропарёво», поэтому удобнее до места работы добираться на автомобиле. В случае если проекты 12 кластеров развития Новой Москвы будут успешно реализованы, тогда проблема транспортной доступности мест работы существенно снизится. Неясность перспектив сбалансированности территории, так же как и риск снижения привлекательности данного жилищного комплекса, определяется только отсутствием единого документа территориального планирования на территории Новой Москвы.

Новые Ватутинки. Данный проект состоит из 2-х проектов: Центральный микрорайон (многоэтажные многоквартирные дома), Южный квартал (малоэтажное строительство). Оба микрорайона располагаются в 14 километрах от МКАД, друг с другом разделены Калужским шоссе. В Центральном микрорайоне высотность застройки не превышает 17 этажей, нет повторяющегося архитектурного решения у двух многоквартирных домов. В проекте предусмотрено строительство следующих объектов: 3 детских сада, 2 школы, поликлиника, храм, торговый центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, многофункциональный комплекс, многоуровневые гаражи, подземный паркинг Новые Ватутинки. Центральный микрорайон. - http://www.new-vatutinki.ru/centralny-o-mikrorayone-presentacia . Для благоустройства территории предусмотрены: детские игровые площадки, площадки для спорта и отдыха, прогулочная зона с выходом к пруду, площадки для выгула собак, хозяйственные площадки, гостевой паркинг, зелёные насаждения (газоны, деревья, кустарники, цветники), внутриквартальные проезды, тротуары, малые архитектурные формы. «Южный квартал» предполагает строительство 3-этажных многоквартирных домов. Также предусмотрено строительство детского сада, школы, торгового центра, «детского городка», спортивных площадок, очистных сооружений Новые Ватутинки. Квартал «Южный». - http://www.new-vatutinki.ru/ujny-o-kvartale-presentacia . Рядом с кварталом размещается Спортивно-оздоровительная база ЦСКА и конюшня. Также необходимо отметить общее планировочное решение жилищного комплекса, которое повторяет ландшафт территории. Кроме того, и в «Южном квартале», и в микрорайоне «Центральный» продуманы дворовые пространства и озеленение территории. Проект по праву можно определить как комплексный проект, но баланс территории не достигается из-за проблем транспортной доступности, которые могли бы быть решены путём территориального планирования Новой Москвы - до МКАДа удобнее добираться на личном транспорте, т.к. из общественного транспорта действует только автобусный маршрут.

Жилой комплекс «Первый Московский» (город-парк). Жилой комплекс располагается в 7 километрах от МКАД по Киевскому шоссе. В 2015 году ожидается открытие станции метро «Саларьево», а в 2017 году - станции метро «Рассказовка», которые будут в 15-минутной пешеходно-транспортной доступности от жилого комплекса (5 минут пешком, 10 минут на автобусе). Застройка представляет собой 17-этажные многоквартирные дома. Инфраструктура ЖК представлена следующими объектами: среднеобразовательные и спортивная школы, детские сады с бассейнами, колледж, гаражи, парковки, опорный пункт охраны порядка, сеть служб быта, магазины, отделения банка и свзия, поликлиника, бассейн, фитнес-клуб, торгово-развлекательный центр, парковая зона отдыха, полностью оборудованные спортивные и детские площадки, благоустроенные внутренние дворы Первый Московский город-парк. Инфраструктура. - http://www.moscovsky-park.ru/infrastructure.html . Также нужно отметить преобладание пешеходных зон и ландшафтное решение территории. Концепция проекта заключается в создании «города, утопающего в зелени», что удаётся реализовать, благодаря комплексному подходу от планировки территории до дизайна лестничных площадок домов. Такой проект по праву можно назвать комплексным градостроительным проектом. Северная, восточная и юго-восточная стороны жилого комплекса «окружены» Ульяновским лесопарком. С востока граничит другой жилой комплекс. С юга - жилой комплекс и агрокомбинат. В радиусе 2-х километров рядом с жилым комплексом расположены детская школа искусств, библиотека, цветочные теплицы, рынок строительных материалов, трасса для мотокросса, торговый центр. В 5 минутах езды от жилого комплекса находится торговый парк гипермаркетов. Следовательно, говоря о сбалансированности территории, данный жилой комплекс сам предлагает для окружающей территории новые объекты для использования, поэтому инфраструктуру города «не нагружает», а только дополняет. Вопрос транспортной доступности будет решёт с течением времени с введением в эксплуатацию станции метро.

3.2 Оценка подготовленных комплексных градостроительных проектов в контексте сбалансированности территории

Проект «Большое Домодедово», или «Экогород Аэротрополис». В настоящее время проект комплексного освоения территории с созданием крупного коммерческого центра перешёл на уровень проекта обычного спального жилого микрорайона. Изначально в проекте общая площадь Аэротрополиса в Домодедовском районе Подмосковья составляет 738 га, при этом на 123 га предполагается строительство жилья Coalco пересмотрела проект «Большое Домодедово» // Ведомости / А. Филатов, Б. Ляув. - 18.03.2014. URL: http://www.vedomosti.ru/realty/news/24096061/bolshoe-domodedovo-umenshilos . Концепция проекта Аэротрополиса предполагает строительство зданий в стиле хай-тек (с целью соответствия идее скорости аэропорта), планировка улично-дорожной сети, предотвращающей возникновение пробок, офисные небоскрёбы, выставочные центры, здания для представительств крупных компаний, торгово-развлекательный комплекс, спортивные комплексы и отели Девелопмент приаэропортовой территории. Московский аэропорт Домодедово - http://domodedovo-td.ru/files/Aerotropolis_DME.pdf . Всё это располагается в непосредственной близости от аэропорта. По замыслу проектировщиков именно работники аэропорта (в настоящее время их численность составляет 30 000 человек, а через 10 лет ожидается рост до 100 000 человек) будут заселять жилищные комплексы. Для России развитие территории вокруг аэропорта, который определяется не только как объект авиационной инфраструктуры, но и как многофункциональное предприятие, генерирующее коммерческое развитие Аэротрополис Домодедово - конкурентное преимущество России. // Aviation Explorer / Дж. Касарда. - 28.09.2011. URL: http://www.aex.ru/docs/3/2011/9/28/1419/ , является новой идеей. К сожалению, реализация данного проекта идёт медленными темпами. Из фактических результатов большого проекта есть микрорайон «Южный» жилищного комплекса «Большое Домодедово». Микрорайон «Южный» располагается в 22 км. от МКАД, граничит с трассой «М4 Дон» ЖК «Большое Домодедово». Микрорайон «Южный» - http://domodedovo.coalco.ru/about/location/ . По генеральному плану данного микрорайона Там же. представлена социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники). Кроме того, транспортная доступность Москвы обеспечивается наличием общественного транспорта (автобусами, маршрутными такси и пригородными электричками). Для обеспечения бытовой инфраструктурой в микрорайоне используются первые этажи жилых домов под коммерческие площади. Застройка представляет собой многоквартирные жилые дома этажностью от 9 до 17 этажей. Кроме микрорайона «Южный» строится спальный жилой микрорайон «Новое Домодедово», которое практически является прототипом микрорайона «Южный» - высотные многоквартирные дома, детские сады, школы, расположение коммерческих помещений только на первых этажах многоквартирных домов.

Учитывая тот факт, что данный проект был внесён в ФЦП «Жилище» в качестве проекта по комплексному развитию территорий, ЖК «Большое Домодедово» представляет собой обычный спальный район. Но престижность данного района, а также возможность появления рабочих мест в транспортной доступности для жителей, во многом зависит от реализации проекта «Аэротрополиса Домодедово», у которого, в свою очередь, неясное будущее. Так в связи с кризисом 2008 года проект был вынужден сократить площади для застройки в 2 раза. Кроме того, привлекательная идея создания такого рода коммерческого центра была перенята для модернизации аэропорта Внуково, который находится на территории Новой Москвы, соответственно, в случае успешной реализации, у последнего больше шансов на превращение в коммерческий центр (здесь играют роль и расположение в Новой Москве, и юрисдикция города Москвы). Это означает, что строительство инфраструктуры, предполагающейся в «Аэротрополисе Домодедово», откладывается на неопределённый срок. Долгострой лишает будущих жителей микрорайона «Южный» и микрорайона «Новое Домодедово» возможности на пользование офисными кластерами, торгово-развлекательной инфраструктурой и другими благами большого проекта, что ограничивает количество функций, который мог бы исполнять «комплексно развитый» район. В результате, в радиусе 4-х километров (в отличие от проекта «Загородный квартал» в городском округе Химки) от микрорайонов отсутствуют объекты социальной, торговой инфраструктуры и другие объекты, необходимые для комфортного проживания. Окружающая среда предназначена для строительства домов сезонного проживания (дач), или коттеджей для семей, пользующихся личным транспортом. Жилые микрорайоны «Южный» и «Новое Домодедово» являются, скорее, прообразом субурбий, жилого массива без инфраструктуры и развитого общественного транспорта, только с многоэтажными многоквартирными домами. Поэтому проекты данных микрорайонов в отдельности не только не являются комплексными, но и нарушают баланс территории.

Микрорайон «Гран-при». Площадь освоения располагаются в северо-западной части московского региона, на территории бывшей Красногорской птицефабрики. Проектом предусмотрено комплексное освоение территории площадью 400 га Администрация Красногорского муниципального района Московской области.- http://krasnogorsk-adm.ru/ist/public/public_89.html :

1. Ипподром международного класса по проекту архитектурного агентства «Энтони Бешу» (Франция);

2. Индивидуальная жилая застройка, а также застройка домами 5-17 этажей общей площадью около 1,5 млн. мІ, с расчётной численностью населения 38 000 человек;

3. 13 детских садов, 6 общеобразовательных школ, больница на 452 койко-места, детская и взрослая поликлиники, станция скорой помощи, аптеки, центр социального обслуживания пенсионеров и инвалидов, социально реабилитационный центр для сирот, дом-интернат для престарелых и объекты внешкольного образования.

4. На территории застройки на площади 296 000 мІ будут размещены административно-деловые учреждения, на площади 242 000 мІ - объекты коммерческого обслуживания, что позволит создать 28 800 рабочих мест для жителей комплекса и Красногорского района.

Застройщиком комплекса «Гран-При» выступает корпорация «Знак», в 2006 году приступившая к реализации собственных проектов в сфере строительства, управления и эксплуатации недвижимости.

Комплекс «Гран-При» - первый среди них, который в 2008 году был представлен на выставке MIPIM-2008 и вызвал интерес, как отечественных, так и западных застройщиков. Первым этапом строительства на площади 100 га определен ипподром. 5 июня 2007 г. состоялась церемония закладки первого камня Ипподрома. Инициаторами строительства ипподрома выступают Кремлевская школа верховой езды Президентского полка (КШВЕ), Правительство Московской области и корпорация «Знак».

Таким образом, проект микрорайона «Гран-При» полностью соответствовал критериям комплексного освоения территорий. Однако у реализации данного проекта остаются неясные перспективы. Часть территории данного проекта уже занята другими проектами: строительство UP квартал Новое Тушино (жилой микрорайон с двумя детскими садами, школой и супермаркетом), бизнес-парк «Гринвуд» Бизнес-парк «Гринвуд» - http://www.greenwoodpark.ru/about/ , жилищный комплекс «Путилково». Данные проекты в отдельности друг от друга представляют собой проекты застройки в рамках одной выбранной функциональной зоны. Но вместе с окружающей территорией они образуют сбалансированную территорию: административно-деловой центр, жилые зоны высотной застройки многоквартирными домами и малоэтажной застройки коттеджных посёлков, рекреационная зона (Алёшкинский лесопарк), объекты социальной инфраструктуры, досуга и торговли, общественным транспортом (строящаяся станция метро «Митино», наличие автобусных маршрутов). Хотя как проекты они не являются комплексными.

«Рублёво-Архангельское». Один из знаменитых, скандальных и интересных в планировочном отношении комплексных градостроительных проектов, находящегося в «замороженном» состоянии. Рублево-Архангельское, ставшее территорией Москвы 1 июля 2012 года, занимает около 460 га в Захарковской пойме Москвы-реки между Рублево-Успенским и Новорижском шоссе. Конкретной архитектурно-градостроительной концепции данного проекта пока нет. Изначально предполагалось построить международный финансовый центр, но потом от этой идеи отказались. Одна идея, которая прослеживается единой нитью через всю историю этого проект, это создание автономного поселения, за счёт ресурсов Москвы с последующим отделением от неё. В автономном поселении предполагалось строительство офисов, жилья, гостиниц, коммерческой, социальной и транспортной инфраструктуры. Так, победитель конкурса на лучший проект для Рублёво-Архангельского (команда Team Moscow - Astoc/HPP) МФЦ в Рублёво-Архангельском. Конкурсные предложения. Team Moscow - Astoc/HPP. - http://mfc-city.com/ru/uchastniki/astoc-ru/ в своём проекте планировки территории предусматривает использование характеристик ландшафта территории, акценты на берегах реки и набережных, развитие озеленённых территорий. Также планируется обеспечение транспортной доступности с использованием общественного транспорта, «пронизывающего» всю территорию Рублёво-Архангельского. Нужно отметить, что расположение такого центра притяжения уже облегчает задачу его транспортной доступности из-за центростремительных транспортных потоков города Москвы. В проекте предусматривает ограничения этажности зданий (возле берегов реки планируется размещение зданий средней этажности). На самом деле, идей по планировке территории очень много, и каждая из них по-своему интересна, тем более масштаб территории позволяет создать уникальный масштабный проект. В любом случае, как отметил Вячеслав Глазычев, проект Рублёво-Архангельского является «одним из лучших в высшем ценовом горизонте» Вячеслав Глазычев. Есть ли будущее у российской архитектуры? // LENTA.RU. - 9 ноября 2009. - http://lenta.ru/conf/glazychev/ .