Экономика отрасли

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные, государственные, иностранные и совместные.

Частные инвестиции - это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций с негосударственной формой собственности.

Государственные инвестиции осуществляют федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции - это вложения иностранных граждан, юридических лиц и государств.

Совместные инвестиции - это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем для инвесторов предпочтительна покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимостиявляются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы - физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства в финансирование объектов недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

- правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований (Татарстана, Чувашии, Коми, Бурятии, Якутии, Тувы и др.), уполномоченных управлять государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами;

- органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

- предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

- совместные российско-зарубежные организации; - зарубежные организации и другие юридические лица;

- отечественные и зарубежные физические лица; - представительства иностранных государств; - международные организации.

Инвесторы - это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как индивидуальные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, у которых отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти фирмы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы,к которым относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций - привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

В зависимости от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции. Последние связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т. д.).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, т. е. большинство инвестиций, пройдя технологический круг, становятся реальными.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими объектами недвижимости.

В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др. К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и т. д.

Инвестирование в недвижимость - это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком - это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:

- финансирование с помощью только собственного капитала;

- финансирование с помощью заемного капитала;

- финансирование с помощью смешанного капитала - собственного и заемного.

Финансирование с помощью только собственного капитала (незаемных средств), т. е. расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств, применяется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости только за счет заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), требующим особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также встречается довольно редко и требует дополнительного страхования или иного дополнительного обеспечения.

Основной способ вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может вноситься одноразово, например, в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

При разработке инвестиционного (капитального) бюджета обычно рассматривают пять основных методов финансирования долгосрочных инвестиций в основной капитал предприятий:

1) самофинансирование (самоинвестирование); 2) акционирование (выпуск собственных акций); 3) инвестиционное кредитование; 4) финансовую аренду (лизинг); 5) комбинированное (смешанное) финансирование.

Метод самофинансирования получил наибольшее распространение в современной практике реального инвестирования и заключается в том, что за счет амортизационных отчислений, чистой прибыли и других собственных источников предприятие осуществляет капитальные затраты по расширенному воспроизводству основного капитала и реализует социальные программы.

Акционирование как метод финансирования долгосрочных инвестиций обычно используют для реализации перспективных проектов при региональной и отраслевой диверсификации инвестиционной деятельности (например, в нефтегазовом комплексе и электроэнергетике России). В зарубежных корпорациях акционерный капитал нередко покрывает не только начальные капиталовложения, но и потребность в приросте оборотного капитала инициатора проекта.

Инвестиционное кредитование означает возможность получения долгосрочных банковских кредитов на приемлемых условиях для финансирования капиталовложений в основной капитал предприятия. Однако в случае привлечения банковских кредитов целесообразно поддерживать оптимальное для заемщиков соотношение между собственным и долгосрочным заемным капиталом. Поэтому рекомендуют тщательно оценивать последствия для предприятия различных способов финансирования каждого проекта. Как собственные, так и заемные инвестиционные ресурсы должны обеспечивать проектоустроителю экономическую отдачу (норму прибыли на вложенный капитал), превышающую стоимость их привлечения с финансового рынка.

Кредиты коммерческих банков направляют сейчас в быстрореализуемые проекты с высокой нормой доходности, значительно превышающей «цену» заемных средств. Долгосрочным кредитованием капиталовложений способны сейчас заниматься крупные коммерческие банки, располагающие достаточным объемом кредитных ресурсов, и то при условии предоставления им весомых гарантий по возврату кредитов со стороны заемщиков.

Облигационные займы как источник заемного финансирования долгосрочных инвестиций получают все большее распространение. Однако в современных условиях эмитировать облигации способны только известные акционерные компании (корпорации), платежеспособность которых не вызывает сомнений у кредиторов. Эмиссия корпоративных облигаций имеет преимущества перед другими источниками заимствования средств с финансового рынка. Акционерная компания вправе обратиться к многочисленным инвесторам - потенциальным покупателям ее ценных бумаг. Круг кредиторов корпорации значительно расширяется. Кроме коммерческих банков ими могут быть инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, иностранные инвесторы и другие облигационеры. На развитом фондовом рынке, благодаря наличию конкуренции среди покупателей корпоративных облигаций, эмитент получает возможность мобилизовать более дешевые заемные средства по сравнению с привлечением средств в форме банковского кредита. Эмиссия корпоративных облигаций может сыграть важную роль в финансировании долгосрочных инвестиций предприятий реального сектора экономики.

Финансовую аренду (лизинг) используют при недостатке собственных средств для реальных инвестиций, а также при капиталовложениях в объекты со сравнительно небольшим периодом эксплуатации или с высокой степенью изменяемости технологии.

Отметим, что лизинг - перспективный метод привлечения денежных ресурсов для обновления активной части основного капитала предприятий. Благодаря лизингу лизингополучатель быстро приобретает необходимое ему оборудование, не отвлекая единовременно из своего оборота значительные инвестиционные ресурсы. Необходимым условием широкого развития лизинговых отношений в России является стабилизация денежно-кредитной и финансовой системы, преодоление высокой инфляции, поддержание на необходимом уровне курса национальной валюты.

Смешанное финансирование основано на различных сочетаниях вышеуказанных методов и может быть реализовано во всех формах инвестирования в основной капитал.

144. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ПОНЯТИЙ. ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ И НОРМАТИВНАЯ БАЗА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

локальность;

низкая взаимозаменяемость объектов;

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок.

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:

экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

административные: ставки налогов и зональные ограничения;

экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные (субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени) и неинституциональные (субъекты, работающим на коммерческой основе) участники рынка недвижимости.

Законодательство в сфере недвижимого имущества - это совокупность законов и других нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы.

В сфере недвижимости права и интересы подразделяются как на частные, так и на общественные

К общественным правам относят:

право на налог, т. е. имущественное налогообложение;

право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;

право полицейской власти - ограничения, установленные обществом для защиты собственных интересов (введение ограничений в области дорожного движения, строительства и т. д.);

право забирать имущество в казну. Например, имущество, принадлежащее определенному владельцу, может перейти в собственность государства после смерти владельца в следующих случаях если у владельца нет законных наследников, если он заранее не позаботился о завещании.

К частным правам относят:

возможность владения имуществом физических или юридических лиц;

пожизненное имущественное право;

права на недвижимость в соответствии с законом.

Выделяют три группы, на которые подразделяются

источники права:

федеральные законы и иные нормативные правовые акты приняты в сфере недвижимости;

законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ;

законы о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.

Правовой основной для развития всего российского законодательства является Конституция РФ, которая имеет высшую силу и прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции РФ.

Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, каждый имеет право на жилище.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) содержится ряд разделов, которые регулируют отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др.

Гражданский кодекс РФ, Подраздел 3. «Объекты гражданских актов». Подраздел 4. «Сделки и представительство». Раздел II. «Право собственности и другие вещные права». Раздел III. Общая часть обязательного права.

О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301

Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Указ Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631

Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4196-1.

Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков. Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503.

О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей. Указ Президента Российской Федерации от 7 декабря 1993 г. № 2118.

О Государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130.

Об утверждении положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Постановление Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105.

О реализации конституционных прав граждан на землю. Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337.

145. ПОНЯТИЕ СТОИМОСТИ И ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И КРИТЕРИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

экономика предприятие финансы капитальный

Стоимость недвижимости -- это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность (например, оценочная стоимость), или стоимость, принимаемая к учету (балансовая стоимость, остаточная стоимость).

Цена -- это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

1. Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

-- рыночная стоимость -- ликвидационная стоимость -- страховая стоимость -- залоговая стоимость; -- арендная стоимость

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость - оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

2. Стоимость использования отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования-недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на продажу. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут быть отнесены:

-- инвестиционная стоимость; -- балансовая стоимость; -- стоимость для целей налогообложения.

Инвестиционная стоимость - расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Под балансовой стоимостью понимается первоначальная или восстановительная стоимость (после переоценки). В бух. балансе объекты отражаются по остаточной стоимости за вычетом начисленной амортизации.

Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется БТИ на основе кадастровой оценки.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют условия рыночного равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность.

Оценка недвижимости - операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости объекта необходимо знать для:

- осуществления купли-продажи объекта; определения налогооблагаемой базы; решения вопросов ипотечного кредитования;

- лизинга; страхования; переоценки основных производственных фондов предприятия; осуществления приватизации; привлечения инвестиций и др.

Оценка - одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость - значит определить рыночную стоимость объекта.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Метод сравнения предполагает обзор продаж аналогичных объектов на рынке и назначение цены на оцениваемый объект с учетом имеющихся улучшений и др. условий.

Затратный метод предполагает установление цены на основе калькуляции затрат по смете на строительство.

Метод капитализации основан на том, что цена объекта зависит от дохода, который собственник может получать от этой недвижимости в будущем, например, сдавая ее в аренду или используя для своей деятельности.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами, наработанными оценщиком.

146.ТЕОРИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ. ОЦЕНКА ЗАТРАТ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ НЕДВИЖИМОСТИ

Теория капитализации и коэффициенты капитализации

Для определения доходности могут быть использованы две величины: 1) относительный доход на инвестиции интерес - так его называют во всех мире); 2) относительная скидка или дисконт.

Эти величины характеризуют приращение капитала по отношению к начальной или конечной сумме. Процентное соотношение между доходом и вложенным капиталом называют ставкой дохода на инвестиции. Если воспользоваться определенной рыночной ставкой дохода на вложенный капитал, то, зная величину потенциального дохода, который способен принести данный объект недвижимости за период владения (инвестиционный цикл), можно рассчитать необходимый объем инвестиций в данную недвижимость, характерную для данного рынка, т.е. определить её рыночную стоимость.

Взаимосвязь того или иного вида доходов (NOI, CF) (чистый текущий операционный доход net Operating Income - Noi), (Cash Flow - денежный поток) и стоимости имущества выражается коэффициентами капитализации. Существует два вида коэффициентов капитализации: 1) нормы дохода, 2) нормы отдачи или нормы прибыли. В зависимости от используемых показателей ежегодного дохода и вида имущества, различают следующие нормы дохода: 1) общий коэффициент капитализации R0; 2) коэффициент капитализации для собственного капитала; 3) коэффициент капитализации для земли; 4) коэффициент капитализации для зданий; 5) коэффициент капитализации для заемного капитала.

1. Доходный способ. Стоимость эксплуатации с учетом доходности объекта. Доходный способ: стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности.

Доходный метод расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов коммерческой недвижимости различной классности. То есть величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности - чтобы зарабатывать Х, надо тратить Y.

Доля операционных затрат на содержание объекта недвижимости от валового дохода

1. Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10 - 16 % от валового дохода, причем под эксплуатацией недвижимости мы понимаем наличие всех ее семи составляющих. Здесь мы рассматриваем контроль технического состояния, техническое обслуживание, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг), технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование, а также зарплату сотрудников.

2. Расходы на управление составляют 5 - 10 % от валового дохода.

Под управлением коммерческой недвижимостью рекомендуется понимать следующий комплекс мероприятий:

- текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов в функционирующем объекте);

- управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов);

- продвижение (promotion) объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;- развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов;

- представление интересов собственника объекта;

- юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах);

- бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику);

- подготовка финансовой отчетности.

3. Затраты на коммунальные услуги (водо-, тепло -, газо -, электроснабжение) составляют 6 - 8 % от валового дохода. 4. Затраты на обеспечение безопасности 4 - 7% от валового дохода (зарплата сотрудникам службы безопасности, покупка спецодежды, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения, обслуживание охранно-пожарной сигнализации).

Итак, на «содержание» здания уходит до 30 - 40 % от валового дохода.

2. Затратный способ. Стоимость эксплуатации с учетом затрат.

Затратный способ: стоимость эксплуатации регламентирована условиями обслуживания строительных конструктивов, отделочных материалов и инженерной инфраструктуры объекта недвижимости. Затратный метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей по статьям расходов - в расчете на единицу площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик инженерной инфраструктуры и строительных конструктивов объекта недвижимости, соответствующих принятой классности объекта недвижимости и их суммарному физическому износу. То есть определяется величина эксплуатационных затрат посредством создания сметы - должны тратить Y для обеспечения определенного перечня эксплуатационных показателей. При этом эксплуатационные показатели - это совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества.

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию - это величина непостоянная. Она изменяется из месяца в месяц, потому что расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются

3. Сравнительный способ. Стоимость эксплуатации с учетом аналогов.

Сравнительный способ определения стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении анализа «объектов-аналогов». Затраты на их эксплуатацию могут быть известны как с помощью проведения расчетов затратным методом, так и с помощью взятых в открытом доступе укрупненных показателей расходов для аналогичной недвижимости. С одной стороны, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно, потому что она не находиться в свободном доступе. Но тем эта информация и важнее, так как она позволяет собственнику мгновенно оценить свои предполагаемые эксплуатационные затраты, сравнив их с расходами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

147. ЭКСПЛУАТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ. ЗАТРАТЫ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ИХ СОСТАВ И СТРУКТУРА

Эксплуатация недвижимости - обширное понятие, включающее в себя огромный объем работ:

Мониторинг технического состояния объекта недвижимости: контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами.

Техническое обслуживание:

1) Ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.

2) Планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность. 3) Текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один - два или пять и более лет.

3. Нормативные мероприятия: выполнение требований законодательных и отраслевых нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации.

4. Клининг: обеспечение заданного стандарта чистоты, проведение санитарно-гигиенических мероприятий.

5. Технический консалтинг: консультирование по вопросам модернизации старых и интеграции новых инженерных систем, представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с профильными контрагентами.

6. Обеспечение ресурсами: снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.

7. Планирование и бюджетирование: разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации.

Вне зависимости от того, кто вы на рынке коммерческой недвижимости: собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация, - вам необходимо обеспечить сочетание семи составляющих. Если этого не происходит, например, процесс эксплуатации не обеспечен необходимыми ресурсами или не планируется должным образом, - эксплуатация получается ущербной. Для того, чтобы выяснить причины недоработок, стоит определиться с целями эксплуатации, с ее стратегией и тактикой.

Эксплуатация объектов недвижимости представляет собой комплекс взаимосвязанных технических, организационных и нормативных мероприятий, направленных на обеспечение функционирования объектов в течение всего периода использования по назначению, и включает в себя материальные, трудовые и финансовые ресурсы.

1. Мониторинг технического состояния объекта.

Осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики.

Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы:

- прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители);- фасад (отделка и конструктивные элементы);- конструкции и покрытия кровли;- элементы внутренней отделки (пол, потолок, стены);- системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные системы диспетчеризации;- системы внутренних коммуникационных сетей.

2. Техническое обслуживание.

Система технического обслуживания включает три важнейшие составляющие.

1) Ежедневное Техническое Обслуживание (ЕТО).Комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.

2) Планово-предупредительный ремонт (ППР) и регламентные работы.

Комплекс профилактических работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, носящих сезонную периодичность.

3) Текущий ремонт (ТР). Ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обусловливающих его эксплуатационные качества. 3. Нормативные мероприятия. 1) ведение технической документации и технического паспорта объекта;2) выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории РФ.

2) Разработка инструкций по ЕТО, ППР, ТР, ОТ, ППБ. Создание инструкций необходимо для обеспечения законности хозяйственной деятельности объекта. Для ТО, ТР, ППР предусмотрено создание должностных инструкций, регулирующих выполнение каждым сотрудником его должностных обязанностей применительно к конкретному объекту, конкретной профессии или виду работ. Это, в свою очередь, обеспечивает внутреннюю логику производственного процесса.Инструкции по ОТ необходимы для обеспечения здоровых и безопасных условий труда, что повышает трудоспособность работающих, снижает риск возникновения профессиональных заболеваний и несчастных случаев на производстве.Инструкции по ППБ - это одно из средств обеспечения требований пожарной безопасности. Эти документы объясняют, как пользоваться первичными средствами пожаротушения и что делать в случае возникновения пожара.

3) Соблюдение поверочных интервалов. Соблюдение поверочных интервалов обеспечивается у оборудования:- счетчиков воды;- электрических счетчиков;- счетчиков газа и тепловой энергии;- электроинструмента;- технических средств обеспечения охраны и пожарной безопасности;-основных и вспомогательных защитных средств. 4. Санитарно - гигиенические мероприятия. К санитарно-гигиеническим мероприятиям относятся:1) проведение (в случае необходимости) мероприятий по дезинсекции и дератизации по договору с санитарной службой и вывозу ТБО;

4) клининг (комплексная уборка - КУ).

Состоит из ежедневной утренней, вечерней или ночной уборки (выбранной исходя из удобства и технологии применения), поддержания чистоты в течение рабочего дня, генеральной уборки, уборки прилегающей территории, сезонных работ (мойка фасада) и работ по защите поверхностей отделочных материалов (нанесение защитного слоя).

5. Технический консалтинг.

Технический консалтинг включает в себя следующие элементы.

1) Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора. Предусматривает переоформление договоров, переоформление/получение актов допуска, консультирование по проектам и согласованиям, достижение договоренностей на компромиссной основе по поводу предписаний и актов, проведение переговоров и встреч с целью уменьшения затрат на исполнение предписаний госорганов.

2) Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг. Предусматривает взаимодействие с представителями энергоснабжающих организаций: ведение учета потребления коммунальных услуг, контроль сроков выставления счетов, их содержания, правильности и соответствия их договорным обязательствам, сверка соответствия выставляемых счетов фактическому потреблению коммунальных услуг.3) Координация и обеспечение гарантийных обязательств.Включает в себя координацию и обеспечение выполнения гарантийных обязательств на строительно-монтажные и ремонтные работы, на строительные материалы и инженерное оборудование. Также в состав этого элемента технического консалтинга входит проект- менеджмент. Он включает такие действия как заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями, подготовка тендерной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов. Кроме того, в понятие "проект-менеджмент" входит взаимодействие с подрядными организациями, координация их действий и ведение технической инспекции от имени заказчика.

4) Консультации по вопросам модернизации старых и интегрированию новых инженерных систем.

6. Обеспечение ресурсами.

Централизованное материально-техническое снабжение (ЦМТС) заключается в закупке всех необходимых для ТО, ТР, ППР и КУ расходных материалов, инструментов и оборудования по конкурентным рыночным ценам.

ЦМТС обеспечивает бесперебойное и плановое материально-техническое снабжение по оптовым ценам, а также рациональное использование материально-технической базы и организации складских запасов (резервов) ЗИП.

7. Планирование и бюджетирование.

План мероприятий по эксплуатации и техническому обслуживанию и бюджет финансирования формируются на год с разбивкой по полугодиям и месяцам. Организация системы планирования и бюджетирования дает возможность сделать прозрачной всю деятельность исполнителя, вести постоянное наблюдение за финансированием работ и ходом их выполнения.

Инженерно-эксплуатационная служба при формировании плана мероприятий и бюджета на основе данных технических осмотров предоставляет собственнику информацию о необходимых на планируемый период работах и их ориентировочной стоимости. При выполнении плановых работ вся имеющаяся информация исполнителя фиксируется в специальном документе - паспорте здания. Указанный подход дает возможность корректировки плана выполнения работ и решения оперативных задач, возникающих в ходе рабочего процесса.

4. Критерии качества эксплуатации

Критерии качества технической эксплуатации объекта складываются из критериев качества каждой из семи составляющих понятия "эксплуатация недвижимости". В свою очередь, чтобы определить критерии качества каждой из этих составляющих, нужно выяснить, все ли они присутствуют в процессе эксплуатации объекта. Например, невозможно определить качество проведения мониторинга технического состояния здания, если этот мониторинг вообще не ведется. Затем следует выяснить, насколько точно соблюдаются все требования к каждой составляющей процесса эксплуатации.

1.Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.

1) Наличие фактора мониторинга (контроля) технического состояния инженерных систем на объекте (ведется ли вообще).

2) Наличие соответствующих внутренних приказов и инструкций, разработанных для проведения осмотров.

3) Соблюдение периодичности технических осмотров.

4) Отчетность по мониторингу.

5) Соотнесение информации в отчетах с планами мероприятий по эксплуатации на последующие периоды.

2) Отчетность.

Состоит из таких элементов как:

- отчеты о техническом состоянии с принятой периодичностью;

- ежемесячные отчеты по реализации плана и бюджета эксплуатации;

- квартальный отчет по плану развития отдела.

3) Документооборот.

4) Содержит такой элемент как:

- формирование и стандартизация пакета рабочей документации.

3. Внешняя плоскость.

1) Кадровое направление.

Заключается в обеспечении отдела трудовыми ресурсами.

2) Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг. Включает:

- ведение учета потребления коммунальных услуг;

- осуществление контроля над выставленными счетами;

- сверка соответствия выставляемых счетов фактическому потреблению коммунальных услуг.

3) Представление интересов собственника при взаимодействии с государственными органами контроля и надзора (Энергонадзор, Энергосбыт, ТЭК, СЭС, Пожнадзор и другие).

В состав нормативных затрат на содержание объектов недвижимого имущества (зданий, помещений, сооружений) рекомендуется включать затраты автономного учреждения, связанные с реализацией комплекса взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности и типовых потребительских качеств зданий и сооружений, их конструктивных элементов, технических систем и инженерного оборудования, выполнение их функционального назначения. При этом учитываются следующие нужды по содержанию недвижимого имущества:

обеспечение безопасности зданий (пожарной безопасности, безопасной эксплуатации тепловых и электроустановок, подъемных механизмов и других инженерных систем); обеспечение эксплуатационной надежности, безопасности и долговечности конструктивных элементов зданий и сооружений; поддержание качественного состояния зданий и сооружений, а также их элементов; предупреждение преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования зданий и сооружений в течение всего периода использования по назначению; продление нормативных сроков эксплуатации зданий и сооружений.

Мероприятия по техническому обслуживанию и ремонту объектов недвижимого имущества должны носить планово-предупредительный характер.

Нормативные затраты на содержание недвижимого имущества (зданий, помещений, сооружений) формируются исходя из следующих видов нормативных затрат на:

холодное водоснабжение и водоотведение; горячее водоснабжение; потребление тепловой энергии; потребление электрической энергии; эксплуатацию систем охранной сигнализации; обеспечение пожарной безопасности; проведение текущего ремонта; аренду недвижимого имущества в соответствии с договором аренды; содержание прилегающей территории, включая вывоз мусора, сброс снега с крыш, в соответствии с нормами СанПиНа.

Структура затрат. Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта. Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

- коммунальные платежи; - отчисления в бюджет и внебюджетные фонды; - затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Первая группа затрат определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнесса.

Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю.

Налоги на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.

Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено арендной платой.

Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости:

- ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений:

- балансовая стоимость арендуемого имущества, являющейся основой расчета обязательных платежей управляющей компании;

- норма амортизационных отчислений в коэффициентах;

- норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %;

- планируемая прибыль подрядчика, %;

- налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества %;

- налог на имущество;

- отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка, арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения: - площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения; - нормативная ставка за землю, установленная по данному участку; - плата за уборку территории - по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Третья группа затрат, связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

- прямые затраты: - на материалы; - на аренду офисного помещения или при наличии собственного офисного помещения -- амортизацию; - на амортизацию оборудования; - на заработную плату; - на отчисления во внебюджетные фонды; - на коммунальные расходы; - на транспортные; - на прочие; - накладные расходы (HP): - стоимость консультационных услуг; - услуг аудитора;- представительские расходы; - расходы на рекламу; - прочие расходы; - налоги (Н): - на имущество; - на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы;- прочие.

148. ФОРМИРОВАНИЕ И СОСТАВ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. УПРАВЛЕНИЕ И РАСПОРЯЖЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Муниципальная собственность -- имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям (ГК РФ).

...