Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Оценка эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами в строительстве)

Диссертация

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

На правах рукописи

Хохлов Олег Борисович

Научный руководитель

доктор экономических наук, доцент Овсянникова Т. Ю.

Томск 2006

ВВЕДЕНИЕ

Создание жилищных условий, отвечающих требованиям современного общества, является одним из важнейших направлений социально-экономической политики государства. Так, одной из основных задач Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» является приведение существующего жилищного фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания. Для решения поставленной задачи необходимо совершенствование механизма управления жилищным комплексом, эффективное использование экономических ресурсов, обеспечивающее сохранение и обновление жилищного фонда.

Потребность в этом также обусловлена нарастанием негативных процессов в жилищном комплексе. Так, в Томской области за последние 15 лет почти в 2 раза уменьшились объемы нового строительства. Также снизились объемы капитального ремонта жилых зданий, при этом потребность в капремонте зданий в 1,5-2 раза превышает фактические объемы работ. По-прежнему в незначительном количестве реализуются проекты реконструкции и модернизации жилых зданий. Вследствие этого, общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда увеличилась в 1,5 раза.

С развитием рыночных отношений и последующим снижением государственных инвестиций в жилищный комплекс все большую актуальность приобретают вопросы привлечения внебюджетных источников финансирования строительства и реконструкции жилья, оптимального распределения ограниченных бюджетных ресурсов, оценки эффективности процесса обновления жилищного фонда с учетом интересов всех участников рыночных отношений.

Одним из основных факторов, сдерживающих реализацию проектов и целевых программ реновации в жилищном комплексе, является отсутствие методик по их экономическому обоснованию. Методические рекомендации, используемые в настоящее время для оценки эффективности инвестиционных проектов в большей мере применимы для проектов производственной сферы. Оценка эффективности инвестиций в обновление жилья имеет свои особенности, вызванные, прежде всего тем, что жилье является объектом особой социальной значимости. В то же время методы оценки эффективности обновления жилищного фонда, разработанные в условиях плановой экономики, также неприменимы для решения практических задач в современных условиях.

В связи с этим разработка методических основ оценки эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда приобретает важное социально-экономическое значение.

Таким образом, актуальность и практическая значимость данной проблемы определили выбор темы, логику и структуру диссертационной работы.

Объектом исследования являются процессы реновации и воспроизводства жилищного фонда.

Предметом исследования являются экономические отношения в жилищном комплексе, возникающие в процессе реновации жилищного фонда.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методики оценки эффективности проектов реновации жилых зданий с учетом интересов субъектов инвестиционного процесса, и решение на этой основе вопросов экономического обоснования и формирования программ реновации жилищного фонда.

Для достижения целей исследования были поставлены следующие задачи:

уточнение содержания категорий «функции жилища», «качество жилища», «реновация жилищного фонда», «доступность реновации жилища»;

исследование содержания и технико-экономических особенностей процесса реновации жилых зданий;

исследование проблем воспроизводства жилища и анализ состояния жилищного фонда;

разработка методики оценки эффективности проекта реновации жилого здания;

выявление и анализ финансовых и нефинансовых форм государственного (муниципального) участия в процессе реновации жилищного фонда;

разработка методических основ экономического обоснования программы реновации жилищного фонда.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития жилищных отношений в рыночной экономике, формирования качественной жилой среды, воспроизводства жилищного фонда, по вопросам экономического обоснования проектов обновления жилищного фонда; методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов; методические документы по вопросам капитального ремонта, реконструкции, нового строительства.

Проблемы обновления и воспроизводства жилищного фонда нашли свое отражение в работах Бабакина В.И., Бессоновой О.Э., Бузырева В.В., Жукова Д.М., Зотова В.Б., Кияненко К.В., Костецкого Н.Ф., Кутукова В.Н., Панибратова Ю.П., Пчелинцева О.С., Руди Л.Ю., Смирнова Е.Б., Чекалина В.С., Черняка В.З. и других ученых.

Вопросы экономического обоснования проектов обновления жилья и оптимального распределения ресурсов в жилищном комплексе рассматривались в работах Блеха Е.М., Боровкова И.И., Бубеса Э.Я., Овсянниковой Т.Ю., Попова Г.Т., Прокопишина А.П., Селютиной Н.Г., Соколова В.К., Черняка А.В., Чикишевой Н.М., Шарлыгиной Г.Т. и других.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применялись общенаучные методы познания - анализ, синтез, логический метод, системный анализ, экономико-математические методы, балансовые модели, статистический метод исследования экономических процессов.

Информационную базу исследования составили данные Федерального агентства по строительству и ЖКХ, Госкомстата РФ (Росстата) и г. Томска, Департамента градостроительства и перспективного развития администрации г. Томска, Департамента ЖКХ г. Томска, нормативные и законодательные акты РФ, специализированные отчеты, публикации в журналах и отраслевых газетах, информационные ресурсы интернета.

Основные научные результаты, полученные лично автором. Научная новизна исследования состоит в разработке автором методических положений по оценке эффективности проектов реновации жилых зданий и экономическому обоснованию программ реновации жилищного фонда. К основным элементам научной новизны, составляющим предмет защиты, относятся следующие:

выявлены и систематизированы особенности и параметры процесса реновации жилых зданий и его роль в воспроизводстве жилищного фонда;

на основе анализа специфики процесса реновации выявлены основные методические особенности экономического обоснования проектов реновации, обусловленные социальной значимостью жилых объектов, длительностью горизонта расчета, включающего все стадии жизненного цикла объекта, разнонаправленностью экономических интересов субъектов процесса реновации;

разработана методика оценки эффективности проектов реновации жилых зданий, позволяющая учитывать экономические интересы субъектов процесса реновации жилищного фонда на основе выявления и оценки финансовых потоков, возникающих на любой стадии жизненного цикла объекта;

предложен методический подход к разработке и экономическому обоснованию целевых программ реновации жилищного фонда, позволяющий учесть различные формы государственного (муниципального) участия в процессе реновации жилищного фонда на основе оценки эффективности проектов реновации жилых зданий.

Достоверность и обоснованность полученных результатов обусловлена использованием системного подхода, заключающегося в выделении основных субъектов процесса реновации жилищного фонда, установлении экономических связей и отношений между ними, анализе финансовых потоков, образуемых при реализации проектов обновления жилья и оценке эффективности участия субъектов в проектах реновации жилищного фонда.

Практическая значимость работы заключается в том, что предлагаемые автором рекомендации по оценке эффективности процесса реновации жилищного фонда позволяют оценивать различные проекты реновации жилья, обеспечивать оптимальное распределение ограниченных инвестиционных ресурсов, разрабатывать схемы финансирования проектов с учетом интересов всех участников процесса обновления жилья.

Предложенные методические рекомендации также можно использовать при экономическом обосновании программ обновления жилой застройки.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищной политики администрациями городов и регионов.

Основные положения диссертации использованы в учебном процессе в преподавании дисциплин: «Экономика строительства», «Экономика недвижимости», «Управление проектами», «Планирование городского хозяйства».

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-технических конференциях: «Проблемы современной экономики» (Новосибирск, 1998), «Архитектура и Строительство» (Томск, 1999), на 56-й, 57-й, 58-й, 59-й научно-технических конференциях профессорско-преподавательского состава НГАСУ (Новосибирск, 1999, 2000, 2001, 2002 г.г.).

Практическая апробация работы проведена на трех объектах реновации - жилых зданиях. Результаты работы использованы при разработке муниципальной целевой программы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий».

Выполненное исследование соответствует паспорту специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами в строительстве):

п.15.59. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов.

п.15.77. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖХ различных форм собственности.

п.15.78. Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 печатных работ, общим объемом 2,6 п. л.

Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 169 наименования. Текст диссертации изложен на 187 страницах, включая 38 таблиц, 16 рисунков, 3 приложения.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, поставлены цель и задачи диссертационной работы, определены объект и предмет исследования, теоретические и методологические основы, определена научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Социально-экономические проблемы реновации жилищного фонда» рассматривается сущность понятий «жилище», «жилищный фонд» «реновация жилищного фонда», «доступность реновации жилищного фонда» как категорий социально-экономического исследования, проводится экономический анализ процессов воспроизводства и реновации жилищного фонда, рассматриваются формы и источники финансирования процесса реновации, выполняется анализ состояния жилищного фонда и выявляются проблемы его обновления.

Во второй главе «Эффективность проекта реновации жилого здания» рассматриваются существующие методические подходы к оценке эффективности обновления жилищного фонда и анализируются возможности их применения в современных рыночных условиях. На основе данного анализа обосновывается новый методический подход и приводится разработанная автором методика оценки эффективности проектов реновации жилых зданий.

В третьей главе «Экономическое обоснование программ реновации жилищного фонда» рассматриваются формы государственного участия в процессе реновации жилищного фонда. Обосновывается необходимость применения программно-целевого подхода для решения задач воспроизводства жилищного фонда. Предлагается методический подход к формированию программы реновации жилищного фонда, учитывающий цели реновационной политики, расчеты эффективности и применение оптимизационных методов.

В заключении кратко излагаются основные научные результаты диссертационной работы.

В приложениях приведены результаты апробации предложенной методики на примере проектов реновации трех жилых объектов.

жилище финансирование реновация здание

1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1.1 Реновация жилища как основа воспроизводства жилищного фонда

Устойчивое и сбалансированное развитие территорий неразрывно связано с улучшением условий жизнедеятельности населения. Поэтому создание качественных жилищных условий является одной из приоритетных задач социально-экономической политики государства. К этому можно добавить и то, что Организацией Объединенных Наций жилищная проблема была признана одной из главных, а право на жилище выдвинуто в качестве важнейшей составляющей этой проблемы [129].

Жилище имеет высокую социальную значимость. Если вдруг оказывается, что хотя бы малая часть населения не имеет жилья, либо не в состоянии оплачивать расходы, связанные с предоставлением основных услуг, то вопрос мгновенно превращается в проблему для всего сообщества.

Основную роль в улучшении качества жилища и удовлетворении потребности населения в жилье играет процесс реновации жилищного фонда.

Под реновацией жилищного фонда¹¹ Реновация от лат. renovation - обновление, возобновление. понимается процесс замещения и восстановления, выбывших в результате функционального и физического износа элементов жилищного фонда (жилых зданий и их частей) новыми элементами или объектами.

Реновация жилищного фонда - циклический процесс, включающий в общем случае последовательность преобразований жилья - методов реновации: новое строительство, капремонт, модернизацию, реставрацию, реконструкцию, снос жилых зданий и возведение новых объектов.

Под новым строительством понимается возведение новых жилых объектов, осуществляемое на неосвоенных или освобожденных от существующей застройки повторно используемых земельных участках.

Капитальный ремонт жилищного фонда - комплекс строительных работ по восстановлению, замене или усилению отдельных частей жилых зданий или целых конструкций, деталей, и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом.

Модернизация жилищного фонда - комплекс строительных работ, обеспечивающих улучшение потребительских и эксплуатационных качеств жилых зданий без перестройки самих объектов. Модернизация позволяет устранить их функциональный износ, и, как правило, ограничивается перепланировкой внутренних помещений, совершенствованием существующих инженерных систем.

Реставрация жилищного фонда - комплекс строительных работ, обеспечивающих восстановление в первоначальном виде утраченного архитектурно-художественного, инженерно-строительного и исторического облика жилых зданий.

Реконструкция жилищного фонда - комплекс строительных работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилых зданий - количества и площади квартир, строительного объема и общей площади зданий, а также назначения помещений.

1.1.1 Жилище и жилищный фонд как объекты реновации

В литературе встречаются различные толкования категорий «жилище», «жилищный фонд». Так, состав и назначение жилища - жилого дома рассматривается в Жилищном кодексе РФ. Согласно статье 16 жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании [38].

С технической точки зрения жилище можно охарактеризовать как «строительную систему, состоящую из нескольких ограждающих и многофункциональных конструкций, образующих наземный и наземно-подземный замкнутый объем, предназначенный для пребывания людей и их жизнедеятельности» [157, с. 265]. Также жилище рассматривается как результат производства - как «искусственно созданная человеком среда обитания, место для отдыха, осуществления трудовых и бытовых процессов».

Исследуя назначение и функции жилища, необходимо отметить и градообразующую роль жилища. Например, Г.Т. Попов рассматривает жилище как первичный и важнейший элемент городского хозяйства. При этом жилое здание является сложным объектом управления. Другими словами современные здания можно отнести к большим системам. В.К. Соколов рассматривает здание как сложную систему, состоящую из конструкций, инженерного оборудования, элементов благоустройства…, находящихся под воздействием во времени факторов внешней (атмосферных, климатических и других воздействий) и внутренней среды (эксплуатационные нагрузки, воздействия от проживающих в здании людей). Или в более лаконичной формулировке «жилой дом является материальным объектом в виде сложной системы, состоящей из множества элементов».

В целом под одним и тем же словом «жилище» подразумеваются два понятия, имеющие принципиальное различие. В первом случае речь идет о жилище как объекте недвижимости, то есть непосредственно о зданиях, квартирах, помещениях.

Во втором случае жилище рассматривается как объект, производящий жилищные услуги, то есть служит местом отдыха, развития семьи, воспроизводства рабочей силы. Второе понятие относится к процессу использования жилья. Именно эта сторона жилища имеется в виду при изучении рынка жилья, сдаваемого в наем, аренду. На этом рынке продаются-покупаются не строения, а жилищные услуги, поставляемые этими строениями [36].

Жилое здание, в свою очередь, является элементом более сложных структур - жилищного фонда и жилой среды. Согласно статье 19 Жилищного Кодекса: жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Очевидно, что это определение в большей мере указывает на материально-вещественную форму жилья. Поэтому важно отметить, что жилищный фонд в то же время является результатом общественного производства. Другими словами жилищный фонд представляет собой «совокупность жилых единиц, произведенных с использованием земли, строительных материалов, финансовых и трудовых ресурсов» [51, с. 17].

Жилищный фонд является основой социальной инфраструктуры, обеспечивающей весь комплекс условий проживания населения. Это позволяет нам говорить о том, что жилищный фонд является основным элементом жилой среды.

Жилая среда, в свою очередь, представляет собой совокупность связей конкретного субъекта с его социальным и пространственным, естественным и искусственным окружением. При этом особое внимание следует уделить территориальному аспекту: «жилая среда охватывает пространственные образования в виде структурных единиц селитебных территорий - жилых групп, кварталов, микрорайонов» [141].

Таким образом, жилая среда имеет иерархическое строение от жилого элементного пространства до среды поселения. Эта иерархия имеет следующий вид: жилая ячейка (квартира) > жилое здание > жилищный фонд > жилая среда.

Рассмотрим более подробно функции жилища, то есть, в каких целях оно может использоваться. В условиях развития рыночных отношений, жилище выполняет три основные функции:

1. Функция - потребительское благо. Использование жилища для проживания.

2. Функция - товар. Использование жилища в качестве объекта продажи или обмена.

3. Функция - источник дохода. Использование жилища в коммерческих целях, например предоставление его в аренду.

Первая функция жилища - использование жилья как блага, позволяет удовлетворять основные витальные потребности человека.

Ф. Энгельс так писал о значении жилища для человека: «то, как удовлетворяется потребность в жилище, может служить мерилом того, как удовлетворяются все остальные потребности…» [79, с. 302]. Жилище при этом не только занимает важное место в системе ценностей человека, но также прямо или косвенно влияет на реализацию всех остальных потребностей человека в процессе жизнедеятельности. Покажем это на примере иерархии потребностей (таблица 1.1).

Таблица 1.1 Жилище и потребности человека*

Иерархия потребностей	Назначение жилища
Физиологические потребности	В жилище происходят процессы размещения, хранения, потребления продуктов питания и предметов первой необходимости. Жилище обеспечивает отдых человека и воспроизводство поколений.
Потребность в безопасности	Жилище обеспечивает защиту от неблагоприятных воздействий окружающей среды, как природной, так и социальной.
Социальные потребности	Жилище обеспечивает реализацию социальных процессов жизнедеятельности: общение, единение, является материальной основой формирования семьи как первичного социального элемента.
Потребность в уважении	Обладание жильем повышает самооценку, статус его владельца, отражает его общественное положение.
Потребность в самоутверждении	Жилище обеспечивает условия для саморазвития и самореализации человека, выражения творческих способностей.

*Составлено на основе пирамиды потребностей А. Маслоу

В свою очередь структура потребности в жилье зависит от численности и состава населения, поэтому большое влияние на требования к жилью оказывают демографические процессы. На каждой стадии развития семьи появляются новые требования к жилой ячейке (квартире) - к количеству и структуре помещений, качеству жилья. Потребности же, как известно, непосредственно влияют на приоритеты потребления.

В связи с этим важно отметить, что значимость любого материального блага проявляется только в процессе его потребления или использования. Здесь мы видим существенное отличие жилища от других благ. Это выражается в способности жилища удовлетворять текущие потребности в течение длительного времени.

Использование жилья в форме блага оказывает воздействие на перспективное состояние общества через воспроизводство человека и семьи потребителей этого блага. Это, в свою очередь, предполагает непрерывный и обязательный процесс воспроизводства жилища. Таким образом, с одной стороны, жилище позволяет удовлетворять потребности - является полезным. С другой стороны, возникает необходимость вложения средств в его реновацию.

Полезность жилища, в свою очередь, зависит от способа его использования и характеризуется величиной получаемых жилищных или других видов услуг. Поскольку жилище является не только полезным благом, но и редким (ограниченным) оно становится экономическим благом.

Следующей функцией жилища является функция товара. В этом случае жилище выступает как объект продажи или обмена. Отметим следующие существенные отличия жилища от других товаров:

1. Жилище - недвижимый товар. В связи с этим на стоимость жилища большое влияние оказывает его месторасположение.

2. Капиталоемкий товар. Высокая стоимость жилища обуславливает потребность в большом количестве материальных, трудовых, земельных, финансовых ресурсов при производстве и эксплуатации жилья.

3. Долговечный товар. В связи с длительным сроком службы зданий объемы вторичного жилья, как правило, значительно превосходят объемы строительства нового жилья. Поэтому большое внимание следует уделять процессу эксплуатации и реновации существующего жилищного фонда.

4. Неоднородный товар. Каждое жилое здание уникально и имеет присущие только ему свойства. В то же время возможность отнесения зданий к тому или иному типу позволяет рассматривать различные сегменты рынка жилья - одно- и многосемейного, улучшенной планировки, элитного.

5. Жилище является товаром на любой стадии своего жизненного цикла.

Состояние жилища, его ценность является социальным и экономическим индикатором, отражает состояние и самодостаточность всего общества. Следует согласиться с К.В. Кияненко, который указывает, «что жилье, находящееся в собственности, формирует основу семейного богатства, достигая 75-90% его общего денежного выражения. Ежемесячные суммы, направляемые домохозяйством на оплату своего жилища, обычно превосходят все остальные отдельные статьи платежей и колеблются в пределах 15-50% всех расходов» [51, с. 9]. Отметим также высказывание О.С. Пчелинцева о том, что «жилище - это основа потребления и быта, нет другого товара, который так сильно мотивировал труд, сбережения и потребительские расходы» [119].

Третьей функцией жилища является его коммерческое использование, в частности предоставление жилища в аренду. Данная функция объединяет в себе функции использования жилища как блага и товара. В самом деле, для собственника жилья, передача его в аренду и получение арендных платежей предполагает компенсацию частичной утраты стоимости жилья как товара в результате износа жилища, а также компенсацию не получения им жилищных услуг. В свою очередь потребитель (арендатор) жилья за плату получает от собственника право на использование жилья в форме экономического блага, то есть право на получение жилищных услуг.

Логично предположить, что целью приобретения жилища также может являться его использование в форме капитала.

Как отмечает Т.Ю. Овсянникова «функция жилища как капитала состоит в том, что оно может выступать источником дохода для человека или семьи. Жилище может рассматриваться как капитал, то есть как самовозрастающая стоимость, приносящая прибавочную стоимость» [101, с. 31]. Например, в случае использования жилища как товара, то есть в качестве объекта продажи или обмена, функция капитала для инвесторов проявляется в виде прироста вложенных средств за счет роста рыночной стоимости жилья, в том числе в результате проведения его реновации.

Анализ современной ситуации на российском рынке жилья показывает, что жилище все в большей степени становится капиталом - по оценкам аналитиков, до 30% всех сделок по приобретению объектов жилой недвижимости совершается с целью инвестирования, так как в настоящее время жилище наиболее надежный и доходный актив [100].

Поскольку значимость жилища проявляется в процессе его использования человеком, то состояние жилища следует оценивать с позиции различных субъектов жилищных отношений.

Различная значимость жилища для каждого субъекта предопределяет, соответственно, и различную ценность жилья. Для производителей и продавцов жилья и жилищных услуг таковой, прежде всего, является рыночная стоимость, обуславливающая привлечение ресурсов именно на этот рынок. Для потребителей важное значение приобретает потребительная стоимость, характеризующая выбор между жильем и другими товарами, а в процессе приобретения жилья - выбор между стоимостью жилья и его качеством, между качеством и площадью (количеством).

В дополнение к этому отметим, что многообразие участников рынка жилья формирует особые требования к жилищу, что способствует появлению различных видов стоимости жилища - страховой, залоговой, инвестиционной, налогооблагаемой стоимости и т. д. Принимая это внимание, целесообразно будет разделить предъявляемые к жилищу требования на объективные и субъективные.

Субъективные требования - это требования к материально-вещественной форме жилища со стороны различных субъектов жилищных отношений, прежде всего потребителей.

Объективные требования - это нормы, стандарты, требования к жилищу, характерные для данного этапа развития общества.

В перспективе, для удовлетворения потребности в жилье всех категорий потребителей, помимо технических требований к жилищу, а также социальных норм заселения необходимо учитывать и индивидуальные требования потребителей к жилью, то есть учитывать субъективную оценку. В связи с этим возрастает значение мониторинга и паспортизации жилища, что в свою очередь позволит использовать различные технико-экономические и потребительские данные жилого здания в практических расчетах.

Основной характеристикой состояния жилого здания во всех его функциях следует считать уровень его качества.

По международному стандарту ISO 9000-1-94 качество - это совокупность свойств и характеристик продукции или услуг, относящихся к способности соответствовать установленным требованиям и потребностям потребителя.

В свою очередь, качество жилища определим как совокупность технико-экономических и потребительских свойств жилого помещения, жилого здания, жилой среды, обеспечивающих удовлетворение установленных требований к жилью и потребностей потребителей.

Не вызывает сомнения то, что качество жилища формируется на всех стадиях его жизненного цикла. Это соответствует стандарту ISO 9004-1, где жизненный путь продукции (петля качества) делится на 12 этапов, начиная от проектных работ и заканчивая ликвидацией объекта. Например, в понятие качества строительства, по мнению зарубежных специалистов, входит соответствие строительного объекта определенным функциям и требованиям к моменту сдачи его в эксплуатацию, а также сохранение этого соответствия на весь эксплуатационный период [148, с. 67].

Также можно утверждать, что оценка состояния жилища и жилищного фонда относится, прежде всего, к стадии эксплуатации. Другими словами, эксплуатация - это стадия жизненного цикла объекта, на которой реализуется, поддерживается и восстанавливается его качество [165, с. 83]. В связи с этим важной характеристикой жилища является время его эксплуатации. В зависимости от остаточного срока службы жилища существенно будет различаться рыночная стоимость и потенциал реновации жилого здания. Как отмечает Г.Т. Попов «время - одна из важнейших составляющих надежности и оценки эффективности, как изделия, так и любой системы» [110, с. 11].

Разработке и анализу показателей качества жилища и жилой среды уделяется внимание во многих работах [21, 46, 61, 140, 162, 168]. На основе исследования данной проблемы выделим два основных способа группировки показателей качества жилой среды:

1. По пространственному признаку - жилой ячейке, жилому зданию, окружающей среде проживания. При этом для каждого элемента жилой среды - жилой ячейки, жилого здания, окружающей среды формируется собственная система показателей качества.

2. По функциональному признаку. В этом случае показатели качества жилой среды разделяются на следующие основные группы: показатели функциональности, надежности, экологичности, эстетичности, безопасности, социальные показатели.

Состояние жилища зависит от множества факторов - экологических, техногенных, экономических, социальных. Под влиянием данных факторов происходит изменение качественных, количественных и стоимостных характеристик жилища. Например, в результате воздействий окружающей среды происходит потеря или снижение способности жилища удовлетворять объективные и субъективные требования. Соответственно, изменяется оценка функций жилища как экономического блага, товара и источника дохода.

Так, оценка качества жилищных услуг (благ) в процессе эксплуатации жилого здания в основном зависит от структуры потребителей жилья и демографических процессов. Следует отметить, что цикл потребности в жилье определяется циклом развития семьи, но не всегда совпадает с ее финансовыми возможностями (спросом), что особенно проявляется при формировании молодых семей.

Если не принимать во внимание структуру потребителей, то качество жилищных услуг в процессе эксплуатации жилого здания практически не меняется, снижается при появлении устранимых технических неисправностей и достигает нуля только в случае аварий - невозможности эксплуатации жилища. Другими словами, темпы функционального (морального) износа жилища, как правило, опережают темпы физического износа.

Рыночная стоимость здания (жилище - товар) без учета инфляционных процессов имеет тенденцию к уменьшению с течением времени. Конечно, это справедливо, если не меняется ценность территории, на которой расположен объект, и не наблюдается рост спроса на данный тип недвижимости.

Доход от сдачи жилища в аренду при прочих равных условиях также уменьшается по мере увеличения срока службы жилища. Это происходит в результате появления на рынке жилищных услуг более комфортабельных жилых ячеек. При этом следует упомянуть о сроке экономической жизни жилища - периоде времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшения, то есть когда износ носит устранимый характер [109, с. 281].

Срок экономической жизни здания обычно заканчивается раньше, чем сроки использования жилища как формы экономического блага, товара и источника дохода. Наиболее продолжительным является срок использования жилища в форме блага, затем с меньшей продолжительностью идут сроки использования жилища как товара и как источника дохода. Другими словами наступает такой момент времени, когда жилье уже затруднительно продать или сдать в аренду, но еще можно использовать для собственного проживания.

В результате реновации жилых зданий улучшается качество жилищного фонда и возрастает его ценность как экономического блага, товара и источника дохода вследствие улучшения потребительских и экономических характеристик объектов. Таким образом, в жизненном цикле жилище появляются периодические фазы роста, как результат реновационных процессов.

1.1.2 Роль реновации в воспроизводстве жилищного фонда

Все воздействующие на состояние жилища процессы можно разделить на управляемые и неуправляемые процессы (рис. 1.1).

Рис. 1.1 Процессы, оказывающие влияние на состояние жилищного фонда

К неуправляемым процессам относятся непредсказуемые ситуации технологического, экологического, социального характера, которые воздействуют на состояние жилищного фонда, его физический и функциональный износ. Управляемыми процессами являются процессы реновации жилищного фонда.

Реновация жилых зданий является необходимым условием воспроизводства жилищного фонда. Исследования процесса воспроизводства жилищного фонда и уточнение его форм (полное, частичное, простое, расширенное) нашли отражение во многих работах.

Например, по мнению Г.Т. Попова, поддержание количественного уровня существующего в данном периоде жилищного фонда обеспечивается путем простого воспроизводства в виде двух его форм - частичного и полного воспроизводства. Частичное - включает затраты на капитальный ремонт в течение нормативного срока службы зданий, а полное - затраты на строительство равноценных новых зданий взамен достигших предельного физического износа и снесенных. Расширенное воспроизводство определяется им как «строительство нового жилья дополнительно к существующему» [110, с. 49-50].

В работе [17, с. 15] также рассматривается полное и частичное воспроизводство жилищного фонда. При этом указывается, что «основное содержание частичного воспроизводства жилых зданий - замена элементов, имеющих срок службы меньший, чем срок службы здания в целом».

В.К. Соколов, указывает что «в процессе планомерного развития городского хозяйства необходимо оптимальное сочетание обеих форм расширенного воспроизводства - строительство новых и реконструкция существующих эксплуатируемых зданий и сооружений» [137, с. 5].

Е.Б. Смирнов отмечает, что возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение морального износа и расширение фондов составляет основу расширенного воспроизводства. При этом реконструкция и модернизация определяется им как форма расширенного воспроизводства, а капитальный ремонт как форма простого воспроизводства [132, с. 33-36].

Е.М. Блех указывает, что для определения рассматриваемых понятий необходимо раскрыть не только технико-технологическое, но и экономическое содержание этих процессов [14, с. 18]. При этом реконструкция им трактуется как форма расширенного воспроизводства, модернизация - простого, капремонт - как частичного простого. Тот же автор в статье [90, с. 53] дополняет, «…что решение жилищной проблемы связано с постоянным наращиванием жилищного фонда, с его расширенным, а не простым воспроизводством (поскольку постоянно растут потребности, связанные с качеством жилища)».

Классифицируя ремонтно-реконструктивные мероприятия, А.О. Березин характеризует капремонт как форму частичного воспроизводства, поскольку он направлен на снижение физического и частично морального износа. Модернизация определяется им как форма простого воспроизводство. Реконструкция - форма расширенного воспроизводства, поскольку обеспечивает снижение физического и устранение морального износа.

А.Н. Рогожан рассматривает экономическое содержание воспроизводства жилья в следующем аспекте: «простое воспроизводство восстанавливает потребленную стоимость материальной среды, а расширенное обеспечивает увеличение ее стоимости» [123, с. 4].

Как мы видим, процесс воспроизводства жилищного фонда в данных определениях, в основном оценивается с позиции восстановления технических характеристик жилища. Частичное воспроизводство позволяет восстановить или улучшить состояние некоторых (не всех) элементов и конструкций здания, а полное воспроизводство представляет собой реновацию всего жилого здания. Соответственно, простое воспроизводство позволяет устранить физический износ зданий, а расширенное воспроизводство включает устранение функционального износа или прирост жилищного фонда за счет реконструкции и нового строительства. Таким образом, в литературе практически отождествляются понятия «воспроизводства» и «реновации» жилищного фонда.

На наш взгляд, при исследовании процесса воспроизводства жилищного фонда необходимо учитывать то, что воспроизводство жилья не ограничивается только процессом производства. С позиции движения общественного продукта процесс воспроизводства, как известно, включает в себя основные фазы: производство, распределение, обмен и потребление, при этом производство и потребление замыкаются сферой обращения в единый цикл. В частности, Л.Ю. Руди, в своей работе отмечает, что жилищную систему образуют совокупность всех процессов, совершающихся в области производства, распределения, обмена и потребления жилья на основе действующих имущественных отношений и организационных форм [124, с. 97]. В работе Т. Ю. Овсянниковой указывается, что воспроизводство жилищного фонда следует рассматривать как непрерывный, постоянно возобновляемый процесс производства жилья, его распределения, обмена, использования и реновации [101, с. 172].

Принимая это во внимание, цикл воспроизводства жилищного фонда с учетом процесса реновации представим в виде рис. 1.2.



Рис. 1.2 Процесс реновации в воспроизводственном цикле жилищного фонда

Как мы видим при ликвидации жилищ и возведении (производстве) новых объектов начинается новый цикл воспроизводства жилищного фонда. При реконструкции, модернизации, капитальном ремонте и реставрации зданий происходит возобновление неполного воспроизводственного цикла. Например, капитальный ремонт зданий производится в основном за счет средств, отчисляемых жильцами в фонд капитального ремонта, поэтому после проведения ремонтных работ возобновляется процесс потребления, минуя стадии распределения и обмена. Причем в случае, когда капитальный ремонт производится без отселения жильцов, процессы реновации и потребления жилья осуществляются параллельно.

Также отметим, что конечная фаза - потребление жилья - зависит от способа использования жилья после реновации - это или продажа жилья (в этом случае жилье выступает как товар), личное проживание (функция - экономическое благо) или коммерческое использование (функция - источник дохода).

Фаза «распределение» возникает при участии в реновации жилья нескольких участников - инвесторов, когда появляется необходимость в распределении результатов реновации жилья. Например, распределение дополнительных площадей происходит после реконструкции жилищ с надстройкой мансардных этажей.

Учитывая то, что полный воспроизводственный цикл включает в себя все фазы воспроизводства - производство, распределение, обмен, потребление, а, также принимая во внимание различный количественный результат процесса воспроизводства жилья, уточним определения методов реновации.

Снос зданий и возведение новых жилых объектов определим как фазу полного цикла расширенного воспроизводства жилищного фонда.

Капитальный ремонт и модернизация представляет фазу неполного цикла простого воспроизводства жилых зданий. К этой же форме воспроизводства следует отнести и реставрацию.

Реконструкция представляет фазу неполного цикла простого или расширенного (увеличение общей площади или строительного объема зданий) воспроизводства.

При неполном воспроизводстве, в отличие от полного, отсутствуют некоторые фазы воспроизводственного цикла. Так, при реконструкции и капремонте зданий отсутствует фаза производство (строительство нового объекта).

При простом воспроизводстве количество жилищного фонда остается неизменным. При расширенном воспроизводстве обеспечивается увеличение количества жилищного фонда.

Воспроизводство жилищного фонда имеет свои специфические особенности, присущие ему в условиях любых общественно-экономических отношений. Это обусловливается технико-экономическими особенностями жилища, технологией процесса его производства и реновации, условиями вложения, освоения и возврата денежных средств. Процесс воспроизводства жилья непосредственно связан с использованием ресурсов всего региона. Рынок ресурсов, используемых в процессе воспроизводства жилищного фонда, в свою очередь можно разделить на следующие рынки:

рынок финансово-кредитных и инвестиционных ресурсов.

рынок природных ресурсов - водные, лесные, земельные ресурсы, природные ископаемые.

рынок инновационных ресурсов - патенты, лицензии, ноу-хау.

рынок трудовых ресурсов.

рынок средств производства.

рынок информационных ресурсов.

В процессе кругооборота ресурсов, начиная от производства строительных материалов и заканчивая выпуском, реализацией и потреблением жилищной продукции, участвует множество субъектов, каждый из которых выполняет определенные функции и имеет экономические интересы. При этом в зависимости от выполняемой роли выделим три основные группы субъектов реновации жилищного фонда.

К первой группе относятся государственные, региональные и муниципальные органы управления процессами реновации жилищного фонда:

органы управления градостроительством и инвестициями;

органы управления ЖКХ;

финансовый департамент;

органы стандартизации и сертификации;

налоговая инспекция и финансовые органы;

органы экспертизы градостроительной и проектной документации;

лицензионная палата;

органы архитектурно-строительного надзора;

жилищная инспекция;

земельные комитеты;

органы технической инвентаризации и пр.

Так, например, в Томской области эта группа включает:

Департамент строительства, архитектуры и дорожного комплекса Администрации Томской области;

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Администрации Томской области.

Департамент градостроительства и перспективного развития Администрации г. Томска и т. д.

Государство (муниципалитет) стремится к удовлетворению требований индивидов и общественных групп, снижению социальной напряженности, заболеваемости населения, росту производительности труда, занятости, поступлений налоговых платежей в бюджет. Уровень расходов на реновацию жилья зависит от доходной части бюджета, а также от доли расходов по жилищному комплексу в структуре бюджетных расходов субъекта Федерации.

Ко второй группе относится население - домохозяйства, которые представлены семьями - людьми, совместно проживающими и имеющими общий бюджет, а также одиноко проживающими людьми. Домохозяйства отличаются половозрастным составом, доходами, расходами, социальным статусом и другими критериями. При этом домохозяйства одновременно являются и поставщиками первичных, прежде всего трудовых ресурсов.

Домохозяйства (население) нуждаются в качественном жилье, в соответствии со своими требованиями, зависящими от количества человек в семье, половозрастного состава, образования и т. д. Степень удовлетворения потребности в жилье зависит от размера доходов домохозяйств, стоимости жилья и жилищных услуг, расходов на прочее потребление и выплату налогов.

К третьей группе относятся организации и предприятия, участвующие в процессе реновации жилищного фонда. В данную группу входят следующие субъекты:

1. Поставщики ресурсов, необходимых для производства конечной строительной продукции:

предприятия по производству строительных материалов, изделий и конструкций, инструмента, оборудования;

предприятия по производству строительных машин и механизмов;

проектные и научно-исследовательские организации, патентные бюро, информационные компании, кадровые агентства;

банки, инвестиционные компании и фонды, ссудосберегательные компании и т. д.

2. Подрядные организации, специализирующие на выполнении ремонтно-реконструктивных работ и возведении новых жилых зданий.

3. Организации и предприятия рынка жилья и жилищных услуг. Субъектами данного рынка выступают строительные организации, девелоперские фирмы, жилищно-эксплуатационные организации, управляющие компании, различные некоммерческие организации, риэлторские фирмы, страховые организации, брокерские конторы.

Коммерческие организации заинтересованы в стабильной деятельности, получении прибыли, росте объемов производства. Ограничением в достижении этих результатов является низкая платежеспособность населения, высокие издержки производства, большие налоги.

В результате использования различных ресурсов и участия многочисленных субъектов, в процессе воспроизводства жилищного фонда образуются следующие пропорции:

между структурой первичных - трудовых, природных ресурсов и потребностью в первичных ресурсах предприятий строительной индустрии;

между структурой продукции предприятий стройиндустрии и потребностью в данной продукции подрядных строительных организаций;

между потребностью населения в жилье и структурой выпуска продукции подрядными строительными организациями;

между структурой (потребностями) населения и структурой существующего жилищного фонда.

Соответственно для удовлетворения текущих и перспективных потребностей населения в жилье необходимо иметь полное ресурсное обеспечение процесса реновации жилищного фонда, а также обеспечить оптимальные формы и пропорции его реализации. В частности при подготовке стратегий и разработке программ развития регионального строительного комплекса необходимо спрогнозировать ситуацию на рынке строительных материалов [44]. Сбалансированность процесса воспроизводства жилищного фонда по ресурсно-потребностным пропорциям должна учитываться при разработке механизма регулирования реновационных процессов.

Нарушение воспроизводственного процесса сказывается на результатах деятельности субъектов, объемах реализации инвестиционных проектов реновации жилья и, в конечном счете, на состоянии жилищного фонда.

В соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ, инвестиционный проект, можно рассматривать в двух аспектах: как комплект необходимой проектно-сметной документации и как комплекс практических действий по осуществлению инвестиций.

Согласно статье 52 Градостроительного Кодекса «лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечить безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранность объектов культурного наследия».

В нашем случае проект реновации жилища определим как инвестиционный проект, предполагающий комплекс практических действий - экспертных, проектных, строительных и других работ, направленных на обновление жилища и решение социально-экономических задач эффективной эксплуатации жилья.

Каждый проект реновации имеет в основе определенный метод (или методы) реновации жилищ - капитальный ремонт, реконструкцию, снос и новое строительство.

Рассмотрим подробнее технико-экономическое содержание и особенности методов реновации жилищного фонда.

1.1.3 Методы реновации жилищного фонда

Используя терминологию теории воспроизводства основных фондов, разделим все методы реновации жилищного фонда на экстенсивные и интенсивные методы. К экстенсивным методам следует отнести строительство новых зданий на новых территориях и на месте сносимого жилья, к интенсивным методам - реконструкцию, модернизацию, капремонт и реставрацию зданий. Причем реконструкция жилищного фонда, зачастую, включает в себя работы по капитальному ремонту, модернизации и реставрации зданий (рис. 1.3).

К одному из способов восстановления и технической реабилитации зданий также следует отнести санацию жилищного фонда. Принимая во внимание состав методов реновации, изображенных на рис. 1.3., можно сказать, что санация зданий основана на использовании интенсивных методов реновации жилищного фонда.



Рис. 1.3. Экстенсивные и интенсивные методы реновации жилищного фонда

По нашему мнению следует различать понятия «реновация жилищного фонда» и «реновация жилого здания». Если говорить о жилом здании как отдельном объекте, то очевидно нельзя отнести к методу реновации жилого здания вариант сноса данного объекта и возведения на месте сноса других строений. В свою очередь реновация жилищного фонда может включать строительство новых объектов, как на месте сносимых жилых зданий, так и на новых территориях застройки, поскольку в результате данных мероприятий изменяется структура всего жилищного фонда.

Результаты реализации различных методов реновации жилищного фонда разделим на три основные группы (таблица 1.2).

Таблица 1.2 Основные экономические результаты реализации методов реновации жилищного фонда

Методы реновации	Результаты реновации
	Рост доходов от эксплуатации объекта	Снижение затрат на эксплуатацию объекта	Увеличение срока службы конструкций и объекта в целом
Снос и новое строительство	+	+	+
Усиление несущих конструкций			+
Модернизация инженерных коммуникаций		+	+
Установка систем учета и регулирования потребления воды и энергоресурсов		+
Перепланировка и перепрофилирование помещений	+
Усиление теплоизоляции здания		+	+
Пристройка, надстройка площадей	+

Другими словами реконструкция и новое строительство как методы реновации (комплексного обновления) жилой застройки способствуют росту результата от использования жилья в виде экономического блага, товара, источника дохода, увеличивают срок эксплуатации зданий и снижают издержки от использования жилья здесь мы не рассматриваем случай, когда в результате нового строительства и реконструкции появляются новые элементы благоустройства жилья, что, в свою очередь, приводит к росту эксплуатационных затрат..

Новое строительство является начальной фазой в процессе воспроизводства жилищного фонда. Особого внимания заслуживают варианты строительства, не только улучшающие условия проживания населения, но и одновременно снижающие расходы на эксплуатацию жилищного фонда. Одним из таких вариантов является строительство нового жилья на месте домов, отводимых под снос - вторичная застройка. В этом случае, как правило, увеличивается обеспеченность населения жилищем, снижается количество ветхого жилья, также происходит замена изношенных инженерных коммуникаций и благоустройство района. Кроме того, не требуются дополнительные территории под застройку.

...