В случае сноса здания возможны три способа использования освободившейся территории:

1. Продажа земельного участка муниципалитетом на аукционе под строительство нового жилого здания.

2. Продажа земельного участка муниципалитетом на аукционе под строительство нежилых объектов.

3. Продажа земельного участка муниципалитетом на аукционе без учета способа его последующего использования.

Также возможны три варианта переселения жильцов при сносе жилого здания:

1. Переселение в новое жилье, приобретаемое на первичном рынке жилья.

2. Переселение в жилье, приобретаемое на вторичном рынке жилья.

3. Переселение в новое жилье, построенное на месте снесенного объекта. При этом на время строительства здания необходимо обеспечить жильцов временным жилищем.

Несмотря на важность нового строительства в процессе воспроизводства жилищного фонда, отметим и некоторые его недостатки:

· Новое строительство обладает большой капиталоемкостью и продолжительностью работ, что затрудняет реализацию инвестиционного процесса в жилищном комплексе.

· Приобретают новое жилье в основном состоятельные слои населения. То есть даже при росте средней обеспеченности жильем, не уменьшается доля людей, имеющих жилье низкого качества.

· Новое строительство требует освоения новых территорий, тем самым, изымая их из другого вида использования.

· Потребность в новом жилье для переселения обычно превышает площадь сносимого жилья в 1,3-2 раза [71]. На практике установлено, что 8-12% от стоимости строящегося объекта приходится тратить на расселение сносимого жилого дома [40].

В настоящее время темпы нового строительства в связи с низкой платежеспособностью населения являются недостаточными не только для увеличения обеспеченности жильем, но и для снижения ветхого и аварийного жилья. Поэтому большое внимание следует уделить реконструкции жилищного фонда. Все варианты реконструкции зданий можно разделить на 3 группы:

1. Реконструкция с временным отселением жильцов. Основная проблема в этом случае - потребность в маневренном жилье для временного расселения людей.

2. Реконструкция с предварительным расселением жильцов. Основная проблема в реализации этого подхода - значительное увеличение потребности в инвестициях.

3. Реконструкция жилых зданий без расселения жильцов. Применение этого способа исключает расходы на временное переселение или расселение жильцов, но требует применения особых технологий реконструкции и дополнительных расходов на обеспечение техники безопасности проведения работ.

К преимуществу реконструкции следует отнести меньшую стоимость дополнительного жилья - в 1,5-2 раза ниже, чем при новом строительстве³³ В данном случае речь идет о реконструкции (надстройке) типовых 5-ти этажных домов.. На 25-40% снижается расход материальных ресурсов, в 1,5 раза ниже затраты на инженерную инфраструктуру. Кроме того, дополнительная теплозащита зданий позволяет сократить энергопотребление на 40% [24].

Отметим, что в европейских странах реконструкция и модернизация зданий началась раньше, чем в нашей стране. Например, повышение энергоэффективности зданий в странах Европы, в последние десятилетия стало одним из основных направлений развития стройиндустрии [94]. Так, в Финляндии после разразившегося энергетического кризиса в начале 1970-х больше внимания стало уделяться расходам на энерго- и водопотребление. В результате реновации недвижимости - замены 2-слойных окон на трехслойные, герметизации и улучшения теплоизоляции зданий, а также изменения отношения потребителей к проблеме экономии, расход тепла был снижен почти на треть без ухудшения качества условий проживания [106].

Современная технология реконструкции жилых зданий во Франции с применением новой техники, эффективных, в том числе местных, материалов позволяет модернизировать жилой дом за 3-6 месяцев. В Германии санация одного подъезда шестиэтажного дома выполняется максимум за 14 рабочих дней.

Во многих странах происходит перераспределение инвестиций с нового строительства на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда. По оценкам специалистов, доля инвестиций на эти цели в США превышает 40%, в Канаде, Дании приблизилась к 50% объема средств, расходуемых на новое строительство [59].

В СССР до середины 60-х годов единого подхода в планировании ремонтных работ жилищного фонда практически не существовало. Необходимость разработки перспективных планов ремонта возникла с введением Положения «О проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденных Госстроем в 1964 г.

В настоящее время в России действует нормативный документ, определяющий периодичность обновления объектов жилой застройки - ВСН-58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых домов, зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения». В данном документе приведены графики ремонтов и замен конструктивных элементов зданий всех категорий надежности.

Однако в условиях дефицита финансовых ресурсов эти требования практически не выполняются. Как правило, в зданиях проводится только неотложный ремонт и работы по подготовке к зимнему сезону. По сути, вместо системы планово-предупредительных ремонтов в настоящее время осуществляются в основном работы аварийно-восстановительного характера. Такой подход более экономичен, так как увеличиваются межремонтные сроки, но при этом ухудшается качество жилищного фонда и увеличивается вероятность возникновения аварий.

С введением новой редакции Жилищного Кодекса, ответственность за содержание и ремонт жилых зданий в большей мере переложена на население - собственников жилья. Однако финансовых средств населения по-прежнему недостаточно для своевременного и полного проведения ремонтно-реконструктивных работ.

Поэтому важнейшей проблемой воспроизводства жилья является проблема финансирования процесса реновации жилищного фонда.

1.2 Механизм финансирования реновации жилищного фонда

Механизм и источники финансирования процесса реновации зависят от характеристик объекта реновации - жилого здания и способа его использования (рис. 1.4).



Рис. 1.4Параметры процесса реновации жилого здания

Количественные и качественные характеристики жилища, в том числе как объекта реновации, достаточно подробно рассматриваются в литературе по оценке объектов недвижимости [108, 109, 162], поэтому основное внимание уделим параметрам процесса реновации.

Источники финансирования процесса реновации подразделяются на следующие группы:

1. Средства населения:

- собственные источники (доходы, сбережения, средства от продажи имущества);

- заемные средства (кредиты банков, займы организаций, ссудосберегательных кооперативов).

2. Средства коммерческих и некоммерческих организаций:

- собственные доходы организаций;

- заемные средства (кредиты банков, выпуск жилищных сертификатов).

3. Средства государства (муниципалитетов):

- средства бюджетов;

- средства целевых внебюджетных фондов;

- средства, привлекаемые за счет эмиссии жилищных ценных бумаг.

С учетом широкого спектра характеристик жилищного фонда становится возможной разработка проектов реновации жилых зданий с различными схемами финансирования.

Общая потребность в финансировании процесса реновации жилого здания определяется по формуле:

, (1.1)

где - первоначальные инвестиции в строительство жилого здания, руб.;

- инвестиции в реновацию жилища на шаге-t (капремонт, реконструкция) на стадии эксплуатации, руб.;

t - шаг расчета, года; Т - срок эксплуатации объекта, лет;

- инвестиции в ликвидацию объекта, руб.

Процесс финансирования реновации жилищного фонда осуществляется на всех трех этапах жизненного цикла жилых зданий - финансирование нового строительства, финансирование реновации на стадии эксплуатации и на стадии ликвидации жилья с учетом переселения жильцов.

Первый этап - финансирование строительства нового жилья, как правило, предполагает внесение единовременного первоначального взноса домохозяйством - . Размер первоначального взноса в зависимости от условий оплаты может находиться в диапазоне от нуля до 100% стоимости нового жилья. Покупка нового жилья может происходить за счет предварительного накопления средств до момента получения жилья или путем накопления средств после приобретения жилья, например, в случае ипотечного кредитования. Соответственно, в случае кредитования нового строительства, оплата основной суммы кредита и процентов за кредит происходит уже на стадии эксплуатации жилищного фонда.

Основной формой привлечения инвестиций в жилищное строительство являются договоры о долевом участии в строительстве. По оценкам специалистов около 70% строящегося жилья «финансируется по тем или иным схемам долевого участия в строительстве» [76, с. 16].

Анализ структуры продаж квартир по г. Томску, выполненный О.Г. Казаковой, показал, что основная часть договоров долевого участия в строительстве - 44% от общего количества - заключается на этапе завершения монтажа этажей и устройства кровли, а на стадии отделочных работ заключается около 50% всех договоров [46, с. 70]. При этом в начальный период строительства объекта возникает дефицит денежных средств у строительной организации за счет превышения стоимости фактически выполненных строительно-монтажных работ над суммой средств, полученных от заключения договоров о долевом участии в строительстве.

Таким образом, выбор схемы финансирования влияет на сроки проведения работ и размеры незавершенного строительства. Так, в Томской области объем незавершенного строительства в 2004 году составил 445,3 тыс. м2 общей площади. Этот показатель вырос по сравнению с 2003 годом на 22% и превысил объем введенного жилья в 2004 г. в 1,5 раза. В целом по России объем незавершенного строительства составил 38,9 млн. м2 общей площади, что больше объема введенного жилья за тот же период в 1,6 раза.

В развитых странах преобладает рыночный подход к решению жилищной проблемы. Поскольку средний класс занимает в обществе ведущее место, возникает возможность приобретать новое жилье в кредит на основе предложений развитого жилищного рынка. Весьма важным фактором здесь является стабильность банковской системы, которая позволяет развивать рынок ипотечных кредитов.

В России, несмотря на принятые нормативно-правовые акты, обеспечивающие развитие ипотечного кредитования, масштабного применения этой формы финансирования жилищного строительства еще не произошло. Главными сдерживающими факторами продолжают оставаться низкая кредитоспособность населения, недостаток средств для «запуска» системы ипотечного кредитования, а также проблемы развития вторичного рынка ценных бумаг и рефинансирования ипотечных банков.

В целом по России общая площадь жилья, введенного в 2004 году за счет ипотеки увеличилась по сравнению с 2003 годом в 1,6 раза и составила 213,5 тыс. м2. В тоже время доля строительства за счет ипотечных кредитов составляет лишь 0,5% от общей площади введенного жилья [37].

Отметим, что в России и, в частности, Томской области уже создан механизм ипотечного кредитования, позволяющий брать кредиты сроком до 27-30 лет. Для увеличения объема инвестиций через ипотечное агентство, в Томской области разработана программа на 2004-2007 г.г. по кредитованию населения в размере 100 млн. рублей. При этом анализ, проведенный областным департаментом ЖКХ Томской области, показал, что мощности строительного комплекса области позволяют к 2010 г. ежегодно вводить 400-450 тыс. м2 жилья. То есть почти в два раза больше, чем вводится в последнее время.

В целом финансовые средства муниципальных и региональных бюджетов являются лимитированными и предназначены в основном для строительства жилья малоимущих слоев населения. Причем большая часть средств идет на оплату уже завершенного строительства. Средства из федерального бюджета направляются в основном на реализацию Федеральных целевых программ. При этом поддержка жилищного строительства из федерального бюджета сокращается с каждым годом. В частности в Томской области в 2005 году за счет средств Федерального бюджета было введено 3432 м2, что на 36% меньше объемов ввода жилья в 2004 году [146]. Финансирование нового строительства за счет средств предприятий и некоммерческих организаций также носит ограниченный характер.

Финансирование эксплуатации жилищного фонда включает в себя несколько видов платежей: оплата коммунальных услуг, оплата ремонтно-реконструктивных работ по жилым зданиям, и, как было указано выше, выплаты по кредиту при строительстве нового жилья.

Как показал анализ, в совокупных затратах на жилище, доля инвестиционно-строительных затрат (строительство жилья, текущий и капитальный ремонты) составляет более половины. Для жизненного цикла жилого здания длительностью 100 лет, доля инвестиционно-строительных затрат составила 50,3%, а доля коммунальных и прочих затрат - 49,7 %. При расчете структуры затрат с учетом жизненного цикла жилого здания в 50 лет, эта структура составила, соответственно, 54,5 % и 43,5 % [101, с. 120].

Для обеспечения нормальной жизнедеятельности населения, доходы домохозяйств должны покрывать все расходы на эксплуатацию жилищного фонда и расходы на прочее потребление. Таким образом, текущие расходы населения на эксплуатацию жилищного фонда не должны превышать некоторой предельной величины. В зависимости от целей и задач социальной политики государство (муниципалитет) может полностью переложить всю ответственность по реновации жилья на население, в этом случае для населения, что, и сделано в нашем Жилищном Кодексе. Другой крайний вариант, когда государство полностью финансирует расходы по реновации жилищного фонда, в этом случае для населения показатель.

Величина предельно допустимой доли расходов, связанных с использованием жилья, в доходе семьи является, в первую очередь, результатом некоторого консенсуса в обществе относительно того, что является «допустимым», а также того, какие именно расходы подлежат субсидированию. В разных странах эта величина варьируется примерно от 15% в Финляндии до 30% в США, Эстонии и ряде других стран [72, с. 185].

Потребность в субсидировании жилищных расходов в перспективе, очевидно, сохранится поскольку, во-первых, существующие нормы отчислений на капитальный ремонт являются заниженными по сравнению с реальной потребностью в ремонте. Здесь следует отметить, что фактические сроки службы конструкций и здания в целом, могут отличаться от нормативных сроков. Многое зависит от качества применяемых материалов, соблюдения технологии строительства и условий эксплуатации жилых зданий.

Во-вторых, значительная часть жилищного фонда уже сейчас имеет большой износ и требует незамедлительного обновления, при этом накопленных целевых средств по данным объектам недостаточно для проведения требуемого объема ремонтных работ.

В-третьих, низкий уровень доходов большей части населения не позволяет осуществлять единовременные расходы на ремонтные работы в полном объеме.

Для финансирования ремонтных работ на стадии эксплуатации возможны три основных механизма:

1. Накопление средств на капремонт населением - собственниками или арендаторами жилья путем отчислений средств в фонд капитального ремонта в течение межремонтного цикла. Этот способ применим для зданий с небольшим уровнем физического износа, не требующих значительных расходов в ближайшее время на проведение ремонтных работ.

2. Финансирование капремонта за счет собственников или арендаторов жилья без предварительного накопления средств на капремонт. Применение этого способа финансирования является ограниченным, поскольку стоимость капремонта зданий, как правило, составляет значительную величину. Расчеты, выполненные нами, по типовому 4-х этажному зданию показали, что, например, только для замены кровли, собственникам одной квартиры необходимо единовременно израсходовать около 33 тыс. рублей.

3. Финансирование капремонта собственниками или арендаторами жилья за счет субсидий муниципалитета или использования кредитных ресурсов, с выплатой основной суммы и процентов за кредит после проведения ремонтных работ.

Второй и третий способ финансирования капремонта в большей степени применимы для объектов с высоким уровнем физического износа, требующих незамедлительного проведения ремонтных работ.

Очевидно, что проведение ремонта жилья в оптимальные сроки и осуществление эффективных проектов реновации позволит сэкономить как расходы населения, так и расходы государства (муниципалитета).

В плановой экономике низкий уровень отчислений на капремонт и недостаток внебюджетных источников финансирования жилищного строительства предусматривал значительные бюджетные расходы на создание нормальных условий проживания граждан. С переходом к рынку снизились объемы бюджетного финансирования капитального ремонта и, в то же время, средств населения также недостаточно для полного финансирования ремонтных работ.

Проблема финансирования капитального ремонта продолжает оставаться острой. По расчетам в 2005 году на капитальный ремонт жилищного фонда г. Томска необходимо 190,7 млн. рублей, а фактически выделено 113,7 млн. рублей, на компенсацию текущего ремонта требуется 30,5 млн. рублей, но пока бюджетом предусмотрено 6 млн. рублей [70].

Еще одним препятствием в увеличении объемов реновации жилья является недостаточное финансирование реконструкции жилищного фонда.

Поскольку с технической точки зрения реконструкция содержит элементы как нового строительства (ввод новых площадей), так и капитального ремонта, то логично предположить, что для финансирования реконструкции теоретически возможно применение финансовых схем, характерных для обоих методов реновации. В частности ведутся широкие дискуссии о включении амортизационных отчислений и так называемой реновационной составляющей в текущие платежи за жилье. Причем, такой способ финансирования восстановления жилищного фонда имеет место в зарубежных странах, например, в Германии [59]. Однако в нашей стране из-за высокого уровня инфляции и социально-экономической нестабильности, накопление целевых средств в течение длительного периода времени еще не получило большого распространения.

Т.Ю. Овсянникова также отмечает, что «привлечение инвестиций в реконструкцию жилых зданий, в отличие от жилищного строительства, ограничено отсутствием или незначительностью экономических выгод у инвестора. Инвестиционно привлекательными могут быть только проекты реконструкции, предусматривающие создание дополнительной жилой площади за счет надстроек, мансард или пристроек. В таких проектах затраты на комплексную реконструкцию жилого здания (утепление ограждающих конструкций, замена инженерного оборудования и коммуникаций) включаются в стоимость дополнительной площади и частично окупаются за счет ее реализации на рынке жилья» [101, с. 221]. Очевидно, что для повышения инвестиционной привлекательности этих проектов необходимо их со-финансирование, в том числе за счет средств государства или муниципалитетов.

На стадии ликвидации жилья в момент времени возникает необходимость в сносе жилых зданий и переселении жильцов. При высокой коммерческой ценности земли, расходы на переселение жильцов - (формула 1.1) могут быть профинансированы коммерческими организациями, выполняющими вторичную застройку территорий. Другими словами стоимость приобретаемых коммерческими организациями на аукционе земельных участков покрывает все расходы муниципалитета по обустройству земельных участков, включая расходы на переселение жильцов и снос зданий. При низкой ценности земли, средств коммерческих организаций может оказаться недостаточно для переселения жильцов. Соответственно, возникает потребность в финансировании переселения за счет средств самих жильцов или субсидий государства (муниципалитета).

Жилое помещение согласно статье 32 Жилищного Кодекса может быть также изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Основные источники финансирования реновации жилых зданий в зависимости от уровня износа здания и ценности территории застройки представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3 Источники финансирования реновации жилых зданий

Ценность территории застройки	Уровень износа (конструкций) зданий
	Низкий	Средний	Высокий
Низкая	Отчисление средств собственниками в фонд капремонта.	Средства собственников на оплату капремонта. Средства кредитных организаций и субсидии муниципалитета.	Средства населения или государства (муниципалитета) на переселение из ветхого и аварийного жилья.
Высокая	Отчисление средств собственниками в фонд капремонта.	Средства собственников на оплату капремонта. Средства кредитных организаций и субсидии муниципалитета. Средства коммерческих организаций - инвесторов проектов реконструкции жилых зданий.	Средств коммерческих организаций - застройщиков территорий на снос здания и переселение жильцов.

В связи с этим на наш взгляд следует расширить понятие доступности жилья. Доступность жилья для населения характеризует способность домохозяйств полностью оплачивать все жилищные расходы на любой стадии жизненного цикла жилища с учетом получаемых доходов, в том числе:

§ приобретение жилья при образовании новых семей;

§ улучшение жилищных условий семей за счет приобретения жилья более высокого качества;

§ оплата коммунальных расходов и текущих расходов по содержанию жилья;

§ оплата расходов по капитальному ремонту (модернизации, реконструкции) жилого здания с учетом реальной потребности в реновации здания;

§ приобретение жилья на первичном или вторичном рынке в случае сноса жилого здания.

Таким образом, одной из форм доступности жилья является доступность реновации для населения. Определение потребности в финансировании реновации жилого здания включает следующие этапы:

1. Определение потребности в реновации - метод реновации (ремонта) здания, сроки, стоимость работ.

2. Определение объема накопленных целевых средств собственниками жилья к моменту реновации жилого здания.

3. Потребность в единовременном взносе собственниками жилья для проведения реновации.

4. Анализ доступности реновации жилья для населения - соотнесение доходов населения и расходов на реновацию жилья.

5. Определение потребности в кредитовании процесса реновации - сроки, суммы, процентные ставки.

6. Оценка условий, выдвигаемых кредитными организациями для предоставления кредита под реновацию жилья - сроки, суммы, процентные ставки.

7. Определение потребности в со-финансировании процесса реновации - увеличение сроков кредитования, долевое участие, сокращение процентной ставки за кредит.

Структура финансирования реновации жилищного фонда существенно зависит от типа жилищной системы, то есть от способа удовлетворения потребности общества в жилье. Различают жилищные системы, основанные на механизме государственного обеспечения жильем, и жилищные системы, основанные на рыночных механизмах удовлетворения потребности в жилье.

Большинство жилищных систем относятся к смешанному типу, то есть рыночный механизм обеспечения жильем не исключает в то же время государственного участия. Как показывает опыт, в большинстве развитых стран жилищная сфера является объектом экономического и административного регулирования с использованием различных форм финансирования [59]. В частности в развитых странах, примерно 20 % населения считается социально незащищенными, и получают практически бесплатное муниципальное жилье [77].

Потребность в реализации проектов реновации жилых зданий зависит от состояния жилищного фонда и потребностей населения в жилье.

1.3 Оценка состояния и динамики жилищного фонда в Российской Федерации и Томской области

Состояние жилищного фонда характеризуется системой качественных и количественных, абсолютных и относительных показателей, рассчитанных на определенный момент времени.

Жилищный фонд Российской Федерации по сравнению с 2003 годом увеличился на 32 млн. м2 (1,1%) и составил на конец 2004 года - 2,914 млрд. м2 общей площади или 56,9 млн. квартир (таблица 1.4).

В то же время в Российской Федерации остается острой проблема обеспеченности жильем населения. В России на одного человека приходится в среднем 20,5 м2.

Таблица 1.4 Жилищный фонд Российской Федерации

Показатель	1995	2001	2002	2003	2004
Общая площадь жилищного фонда, млн. м2	2645	2822	2853	2885	2917
в среднем на одного жителя, м2	18,0	19,5	19,8	20,2	20,5
Число квартир - всего, млн. шт.	52,0	55,6	56,0	56,4	56,9
в том числе:
однокомнатных	12,1	12,9	13,0	13,1	13,2
двухкомнатных	21,9	22,8	22,9	23,0	23,1
трехкомнатных	15,0	16,3	16,4	16,5	16,7
четырехкомнатных и более	2,4	3,6	3,7	3,8	3,9
Средний размер одной квартиры, м2 общей площади	47,7	49,3	49,6	49,9	50,1
в том числе:
однокомнатные	31,7	32,0	32,1	32,2	32,4
двухкомнатные	44,7	45,5	45,7	45,8	45,9
трехкомнатные	59,3	60,6	60,7	61,0	61,1
четырехкомнатные и более	77,3	84,2	86,2	87,5	88,9
Удельный вес числа семей, состоявших на учете на получение жилья, в общем числе семей (на конец года), процентов	15	10	9	11	10

По данным: Федеральной службы государственной статистики

Для примера, в Канаде и Швеции показатель обеспеченности жильем доходит до 40 м2, а в США до 70 м2 на 1 человека. По данным российских социологов желают улучшить свои жилищные условия от 60 до 70% семей в Российской Федерации [133]. Однако в настоящее время стоимость даже малокомфортного жилья не соответствует платежеспособности большинства россиян.

По информации Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в неблагоустроенных квартирах в нашей стране проживает около 40 млн. человек, а в ветхом и аварийном жилищном фонде - 5 млн. человек [33]. В настоящее время на улучшение жилищных условий стоит в очереди 4,43 млн. семей. Причем время ожидания социального жилья растягивается от 15 до 20 лет [114].

К положительной тенденции последних лет следует отнести ежегодное наращивание объемов жилищного строительства (таблица 1.5). Так, если прирост общей площади жилья введенного в 2002 году по сравнению с предыдущим годом составил 6,6%, то в 2003 году - 7,7%, а в 2004 году уже 12,6%.

Таблица 1.5 Жилищное строительство в Российской Федерации

Показатель	1995	2001	2002	2003	2004
Введено в действие жилых домов, млн. м2 общей площади	41,0	31,7	33,8	36,4	41,0
в % от общей площади	1,55	1,12	1,18	1,26	1,41
Капитально отремонтировано жилых домов за год, млн. м2 общей площади	11,666	4,780	4,833	4,625	4,768
в % от общей площади	0,44	0,17	0,17	0,16	0,16
Введено в действие индивидуальных жилых домов, тыс. единиц	87,4	105,7	110,1	112,3	113,2
Число построенных квартир, тыс. ед.	602	382	396	427	477
Их средний размер, м2 общей площади	68,2	83,1	85,3	85,4	86,0
Жилые дома в незавершенном строительстве (на конец года), тыс. ед.	80,8	38,7	34,1	28,6	23,2
Их общая площадь, млн. м2	90,1	44,3	40,1	40,1	38,9

По данным: Федеральной службы государственной статистики

Наиболее острой проблемой в настоящее время является поддержание технического состояния жилищного фонда в нашей стране. Анализ показывает, что жилые помещения общей площадью более 290 млн. м2, или 11% всего жилищного фонда, нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения, 250 млн. м2 (9%) - в реконструкции. Причем из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30%.

В то же время относительные объемы реновации жилищного фонда весьма незначительны. Строительство нового жилья составило в 2004 году 1,41% от общей площади всего жилищного фонда, а капитальный ремонт всего 0,16%.

Жилищный фонд Томской области увеличился за 2004 год на 1,8% и на начало 2005 года составил 20115 тыс. м2 общей площади (таблица 1.6). При этом значительно, с 22,8% до 66,7%, по сравнению с 1990 годом выросла доля жилья, находящегося в частной собственности. Также увеличилась за этот период доля муниципального жилья, соответственно с 24,6% до 30,6%, а доля государственного жилья сократилась с 52,5% в 1990 году до 2,2% в 2004 году.

Таблица 1.6 Жилищный фонд Томской области и его структура

Показатель	1990	1999	2000	2001	2002	2003	2004
Жилищный фонд Томской области, тыс. м2 общей площади	14391	18640	18947	19101	19467	19767	20115
в том числе: -частный	3286	10097	10712	12075	12676	12774	13423
-смешанной формы собственности	-	359	363	147	100	108	85
-государственный	7557	699	873	552	430	314	448
-муниципальный	3545	7484	6998	6327	6260	6570	6158

По данным: ЖКХ Томской области. Госкомстат РФ, Томский областной комитет государственной статистики. Статистический сборник. г. Томск 2004 г. 34 с.

В то же время значительная часть жилищного фонда по-прежнему не удовлетворяет потребностям населения, как по своим размерам, так и по качественным характеристикам. К концу 2004 года 26,2% жилищного фонда не было оборудовано водопроводом, 32% - канализацией, 30,7% - центральным отоплением, 38,6% - горячим водоснабжением (таблица 1.7). Причем в сельской местности жилые дома менее благоустроенные, чем в городской местности.

Таблица 1.7 Характеристика уровня благоустройства жилищного фонда в Томской области (на начало 2005 г.)

Субъект	Удельный вес общей площади жилья, обеспеченной элементами благоустройства (%)
	водопровод	канализация	центр. отопление	ванна	газ	гор. вода	электроплиты
Томская область	73,8	68,0	69,3	60,5	21,1	61,4	59,6
г. Томск	90,1	87,0	89,2	77,7	12,3	85,5	73,3

По данным: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Томской области (1995, 2000-2004). Реформирование ЖКХ Томской области. г. Томск. 2005 г. 88 с.

Важнейшей жилищной проблемой является проживание населения в ветхом и аварийном жилье. Показательными в этом случае являются данные о техническом состоянии жилищного фонда. Так, жилищный фонд Томской области, отнесенный к ветхому и аварийному, увеличился в 2004 году по сравнению с 1990 годом в 2,5 раза и составил 1212,8 тыс. м2 общей площади или 12392 жилых зданий. Причем 1577 домов на начало 2005 года находились в аварийном состоянии (таблица 1.8.).

Таблица 1.8

Ветхий и аварийный жилищный фонд Томской области в 2004 год

Показатели	Всего	В том числе: ветхое и аварийное жилье	Из них:
			ветхих зданий	аварийных зданий
Жилые здания, ед.	115896	12392	10815	1577
% от общего количества	100	10,7	9,3	1,4
Общая площадь, т. м2	20115	1213	1004	209
% от общего количества	100	6,0	5,0	1,0

По данным: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Томской области (1995, 2000-2004). Реформирование ЖКХ Томской области. г. Томск. 2005 г. 88 с.

Следует подчеркнуть, что в Томской области за последние пять лет, начиная с 2000 года, среднегодовой рост объемов ветхого и аварийного жилья составил 12%. Также отмечается рост относительных показателей по данному типу жилья. Если в 1990 году доля ветхого и аварийного жилья в общем количестве жилищного фонда составляла 3,4%, то в 2002 году этот показатель был уже на уровне 4,7%, а в 2003 и в 2004 годах составил - 6,0%.

Для примера, жилые здания застройки 60-х - 70-х годов прошлого века, так называемые «хрущевки» на сегодня уже значительно истратили свой технический ресурс. Через несколько лет эксплуатации здания данного типа, причем составляющие значительную часть городского жилья, начнут разрушаться в массовом порядке. Подобную проблему необходимо уже сейчас учитывать при разработке региональных проектов, бюджетов и планов. Показательными в этом случае является распределение жилищного фонда по годам постройки (таблица 1.9).

Таблица 1.9 Распределение жилищного фонда Томской области на конец 2004 года (по годам постройки)

Показатели	Жилищный фонд, всего	В том числе по годам постройки:
		До 1920г.	1921-1945г.г.	1946-1970г.г.	1971-1995г.г.	после 1995г.г.
Количество зданий, ед.	115 896	3 469	13 348	54 325	37 714	7 040
%	100	3,0	11,5	46,9	32,5	6,1
Общая площадь, т. м2	20 115	415	597	6 277	10 520	2 306
%	100	2,1	3,0	31,2	52,3	11,4

По данным: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Томской области (Томскстат). Статистический сборник. ЖКХ Томской области. г. Томск. 2005 г. 61 с.

По-прежнему значительная часть населения области нуждается в улучшении жилищных условий. По состоянию на 1 января 2005 года в очереди на получение жилья, находилось 29,9 тыс. семей или 7,9% от общего количества. В 2004 году только 1275 семей улучшили свои жилищные условия, что в 2,4 раза меньше, чем в 1997 году. Отметим, что из числа семей, состоящих на учете для получения жилья на начало 2005 года, в коммунальных квартирах проживают 740 семей, в общежитиях - 1928, в ветхом и аварийном жилье - 8898 семей. При этом 9481 семьи или 31,8% состоят на учете для получения жилья 10 и более лет.

Анализ показал, что неудовлетворенная потребность в жилье в Томской области на сегодняшний день составляет около 5,6 млн. м2 или 27,9% от существующего жилищного фонда [35]. Из них 15% - социальное жилье, 77% - жилье среднего класса, 8% - элитное жилье. В настоящее время жилищный фонд представлен тремя основными сегментами по уровню комфортности: 57% составляет жилье со стандартным показателем комфортности, 5% - повышенной. В то же время 38% оценивается по категории низкой комфортности. Это ветхие деревянные дома, гостинки, малосемейки, комнаты в коммунальных квартирах, малогабаритное жилье («хрущевки»).

К положительной тенденции следует отнести рост объемов ввода жилья в Томской области - от 195 тыс. м2 начиная с 1998 года до 297,3 тыс. м2 в 2004 году (таблица 1.10). По сравнению с 2003 годом прирост ввода общей площади в 2004 году составил 26,0 %. Также положительным является процесс увеличения ввода жилья за счет средств населения и рост показателя обеспеченности жильем. Так, наибольший удельный вес введенного жилья в 2004 году приходиться на жилые здания, находящиеся в частной собственности - 82,6%. Средняя обеспеченность общей площадью одного жителя Томской области по сравнению с 1990 годом выросла в 1,3 раза и составила 19,4 м2. В то же время рост данного показателя был обусловлен не только увеличением количества введенного жилья, но и уменьшением численности постоянного населения, проживающего в области.

Таблица 1.10 Ввод в действие жилья по Томской области

Показатель	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004
Всего введено жилых домов, тыс. м2	195,0	203,0	205,2	207,9	213,7	235,9	297,3
в том числе по формам собственности: -федеральная	19,1	10,5	8,5	9,1	0,04	4,4	8,9
- муниципальная	36,0	22,7	41,4	32,7	38,2	46,2	36,9
-частная	97,8	106,3	120,2	162,6	167,0	182,9	245,7
-смешанная российская	42,1	63,5	22,6	1,3	2,2	2,2	1,4
Введено населением за свой счет и с помощью кредитов	36,4	57,0	61,7	49,8	45,4	48,4	59,3
Ввод в действие жилых домов на 1000 человек, м2	181,8	189,7	192,7	195,7	201,8	226,1	286,3
Число не завершенных строительством жилых домов, ед.	370	330	311	300	250	206	172
Их общая площадь, тыс. м2	401,6	428,1	379,3	444,3	320,3	418,3	365,1
Обеспеченность жильем в Томской области, м2 на чел.	17,7	17,9	18,2	18,2	18,6	19,0	19,4

По данным: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Томской области (Томскстат). Статистический сборник (2000-2004). Строительство и инвестиции в Томской области. г. Томск. 2005 г. 86 с.

Поскольку абсолютные показатели ввода жилья не дают полной картины процесса сохранения и восстановления существующего жилищного фонда, то приведем относительные показатели обновления жилищного фонда Томской области (рис. 1.5).

Как видно из графика объемы нового строительства и капремонта в 2004 году снизились по сравнению с 1990 годом, соответственно с 3,73% до 1,48% и с 1,84% до 1,46% от общей площади всего жилищного фонда. Учитывая нормативную периодичность капитального ремонта жилых зданий один раз в 20-30 лет, можно сказать, что в среднем в год необходимо капитально ремонтировать 3-5 % жилищного фонда.

 новое строительство (Н.С)

капитальный ремонт (К.Р)

Рис. 1.5 Новое строительство и капремонт жилищного фонда, в процентах к общей площади всего жилищного фонда Томской области

Очевидно, что в последние годы наблюдается недоремонт жилых зданий. Это усугубляется еще и тем, что процесс ликвидации непригодного для проживания жилья в последние годы также идет крайне медленно. Так в 2003 году по ветхости и аварийности было снесено только 19,96 тыс. м2, что составляет 1,7% от всего ветхого и аварийного фонда, а в 2004 году - 48,9 тыс. м2 (4,0%).

Как мы видим, нарастание износа жилья в большей мере определило сдвиг в форме обновления жилищного фонда Томской области в 2002-2003 годах. В этот период темпы капитального ремонта превысили темпы нового строительства. Значительное снижение темпов капремонта в 2004 году обусловлено уменьшением ремонтных работ, выполняемых муниципальными предприятиями.

О недостаточных объемах обновления жилья свидетельствуют следующие цифры. Согласно отчета департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Томска о выполнении капитального ремонта объектов муниципального жилищного фонда в 2004 году в титульный список были включены 139 объектов, что составляет 1 % от всего жилищного фонда. На 36 объектах был проведен ремонт системы отопления, на 32 объектах ремонт холодного и горячего водоснабжения, на 14 - ремонт кровель, на 21 - ремонт внутреннего электроснабжения. Выборочный капитальный ремонт был проведен только на 37 объектах [45]. Также следует отметить недостаточные размеры реконструкции жилищного фонда. Объем данного вида работ (без капремонта) составил по Томской области в 2004 г. всего 4 тыс. м2.

Подводя итоги анализа состояния жилищного фонда Томской области и Российской Федерации, сделаем вывод, что существующий жилищный фонд имеет следующие недостатки:

1. Качественные недостатки - несоответствие технических и потребительских характеристик жилья объективным и субъективным требованиям, предъявляемых к жилью.

2. Количественные недостатки - дефицит жилья в виде недостатка количества и общей площади односемейных жилых домов, квартир, помещений.

При этом существующие объемы нового строительства и капитального ремонта не позволяют сократить очереди на жилье, ликвидировать коммунальное заселение, снизить количество ветхого и аварийного жилья, которое возрастает с каждым годом. Таким образом, важнейшей социально-экономической задачей является увеличение объемов реновации жилищного фонда.

Реализация инвестиционных проектов нового строительства, реконструкции, капремонта жилья требует привлечения значительных финансовых средств, а также большого объема трудовых, материальных, природных ресурсов. Таким образом, решая проблему качественного жилья, мы одновременно отвлекаем ресурсы из других сфер экономики, что требует еще большей обоснованности принимаемых решений. Кроме того, «такая сложная и дорогостоящая система, как жилищный фонд не может эксплуатироваться эмпирически - слишком велика вероятность злоупотреблений и неэффективных затрат» [56].

Поэтому, форма и масштаб участия муниципалитета и других субъектов в процессе реновации жилищного фонда должны определяться на основе расчетов эффективности использования ресурсов в жилищном комплексе.

Здесь уместно привести высказывание Г.А. Цылиной, о том, что «…многие элементы инвестиционного процесса в России не несут основной функции инвестиций - доходности, оставаясь лишь элементами чистого финансирования» [153, с. 39].

Подчеркнем, что вопросы экономического обоснования проектов обновления жилья становятся все более актуальными. Так, например, для признания комиссией пригодности жилого здания для проживания после капремонта, реконструкции или перепланировки рекомендуется приводить соответствующее технико-экономическое обоснование [112]. В случае принятия решения о непригодности жилого здания для проживания указываются дефекты, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно.

В статье 2 закона №104-ОЗ «О реконструкции и капитальном ремонте жилищного фонда на территории Томской области» указывается, что «реконструкция и капитальный ремонт жилищного фонда осуществляются при условии экономической эффективности проводимых работ» [41].

При реализации Федеральной целевой программы «Жилище» в качестве одной из важнейших задач также рассматривается повышение эффективности использования финансовых средств бюджетов всех уровней - федерального, регионального и муниципального [149].

Методологические основы и особенности оценки эффективности проектов реновации жилых зданий будут рассмотрены далее.

Выводы по первой главе

1. Реновация жилища как процесс замещения и восстановления жилых зданий является основным условием создания качественной жилой среды. При реновации происходит восстановление и улучшение потребительских и экономических характеристик жилища, увеличивается ценность жилья как экономического блага, товара и источника дохода. Реализация экстенсивных и интенсивных методов реновации - капитального ремонта, модернизации, реконструкции, реставрации, нового строительства - обеспечивает простое и расширенное воспроизводство жилищного фонда.

2. В ходе исследования было выявлено, что выбор метода реновации жилого здания и источников его финансирования зависит как от параметров объекта реновации - типа здания, местоположения, формы собственности, так и от вариантов его дальнейшего использования - эксплуатация жилья, его продажа или сдача в аренду.

3. Было установлено, что одной из форм доступности жилья является доступность реновации жилья для населения. Доступность реновации жилья характеризует способность домохозяйств полностью оплачивать все жилищные расходы на любой стадии жизненного цикла жилища с учетом получаемых доходов. При этом учитывается расходы на приобретение жилья более высокого качества с целью улучшения жилищных условий, расходы на капитальный ремонт (модернизацию, реконструкцию) жилища с учетом реальной потребности в реновации здания, расходы на приобретение жилья на первичном или вторичном рынке в случае сноса жилого здания.

4. Анализ состояния и динамики жилищного фонда показал, что при переходе к рыночным отношениям в жилищной сфере снижение государственного финансирования жилищного комплекса не сопровождалось соответствующим ростом внебюджетных инвестиций в процесс воспроизводства жилья. В результате чего наблюдается значительный недоремонт жилищного фонда, увеличение объемов ветхого и аварийного жилья.

Одним из условий наращивания объемов реновации жилищного фонда является обеспечение эффективного использования инвестиций на основе предварительного экономического обоснования проектов реновации жилых зданий. Выполненное исследование показало, что методики такого обоснования в настоящее время отсутствуют.

2. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА РЕНОВАЦИИ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ

2.1 Методологические основы оценки эффективности проектов реновации жилых зданий

Понятие эффективность в широком смысле слова означает действенность, результативность, производительность, надежность [8]. Особое значение эта категория приобретает в экономической теории. Под экономической эффективностью здесь понимается не просто результативность производства, а отношение полезного результата к затратам. В свою очередь экономический эффект характеризует разницу между результатами экономической деятельности (например, продуктом в стоимостном выражении) и затратами, произведенными для их получения и использования [163].

Методологические основы теории эффективности использования ресурсов, в том числе инвестиционных изложены в работах Л.В. Канторовича, В.Н. Лившица, В.С. Немчинова, В.В. Новожилова, А.И. Ноткина, Н.П. Федоренко, Т.С. Хачатурова и других [48, 73, 95, 97, 99, 150, 152].

В отечественной практике при оценке экономической эффективности капитальных вложений традиционно использовались два метода: общей или абсолютной и сравнительной эффективности. Основным документом, регламентирующим применение указанных методов эффективности, в 70-80 годы прошлого века была «Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительство».

В соответствии с этим документом общая экономическая эффективность измеряется «отношением эффекта (прирост национального дохода, прибыли) ко всей сумме капитальных вложений или стоимости производственных фондов, сравнительная характеризует, насколько один вариант капитальных вложений эффективнее другого» [134, с. 5].

В свою очередь, для оценки сравнительной эффективности рассчитывался показатель приведенных затрат, который представляет собой сумму текущих и единовременных затрат, приведенных к годовой размерности в соответствии с нормативным коэффициентом эффективности. Связь этих двух методов заключается в том, что вариант, отобранный по минимуму приведенных затрат, принимается к внедрению, если он удовлетворяет требованиям общей эффективности, то есть имеет значение не ниже плановых нормативов.

Концепция общей или абсолютной эффективности капитальных вложений на протяжении более 20 лет занимала ведущее положение. На основе метода абсолютной эффективности были разработаны инструкции и методические рекомендации [83, 85, 136], а метод сравнительной эффективности стал основополагающим в «Инструкции по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений». В строительстве эта методика известна в виде отраслевой инструкции СН 509-78 [135].

Критерии общей и сравнительной эффективности также нашли применение при экономическом обосновании капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда. Например, в справочнике [23, с. 37] общая эффективность затрат на капитальный ремонт или капитальных вложений на реконструкцию определяется как отношение прироста социально-экономического результата к затратам, требуемым для его достижения. Сравнительную экономическую эффективность рекомендуется определять при сопоставлении вариантов строительства нового здания или реконструкции существующего здания.

Использование критерия минимизации приведенных затрат, характерного для данного подхода, в свою очередь, пришло на смену распространенному в 50-60 годы прошлого века методу минимизации стоимости в расчете на удельную единицу измерения - руб./м2, руб./м3.

Следует отметить, что в зависимости от получаемых результатов, оценку реновации жилищного фонда, как правило, производят с помощью социально-экономических и технико-экономических показателей.

Социально-экономическая оценка предполагает определение достигнутых социальных и экономических результатов и затрат на реновацию жилища в стоимостной форме. Использование этого подхода позволяет дополнительно рассчитывать удельные показатели в следующих единицах измерения: руб./человека, руб./семью (домохозяйство).

В частности, В.В. Мешечек и А.Г. Ройтман отмечают, что «значение реконструкции и капремонта жилищного фонда заключается, прежде всего, в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат» [87, с. 81].

Технико-экономическая оценка предполагает оценку обновления жилья как инженерного сооружения. Для этого наравне с экономическими показателями используются количественные показатели, характеризующие состояние жилищного фонда - общая площадь, объем зданий, а также другие показатели объемно-планировочных и конструктивных решений здания.

Следует сказать, что в работах ученых ЦНИИЭП жилища, НИИЭС и других детально изучена степень влияния многих основных факторов на технико-экономические показатели строительства и эксплуатации жилых домов, установлены закономерности изменения ТЭП при увеличении площади квартир, высоты помещений… [147, 82, 85, 139, 140, 161]. К очевидным достоинствам проведенных исследований также следует отнести раскрытие категорий социальной и экономической эффективности применительно к процессам обновления жилищного фонда, разработку рекомендаций по планированию и реализации капитального ремонта и нового строительства.

В период плановой экономики, при централизованном распределении жилья оценка эффективности обновления жилищного фонда проводилась, в основном, с целью нахождения оптимальных сроков проведения текущего, капитального ремонта и сноса зданий. В связи с этим, широкое распространение получила система планово-предупредительных ремонтов, которые, тем не менее, не выполнялись в полном объеме. Можно сказать, что центром внимания в расчетах эффективности, по сути, являлось само жилое здание, его конструктивные, технические особенности и эксплуатационные способности.

Соответственно, основным критерием оценки эффективности обновления жилищного фонда был критерий минимизации приведенных затрат на капитальный ремонт, реконструкцию и новое строительство [9, 15, 67, 88, 137, 140].

Целесообразность выбора методов реновации обычно определялась в сравнении с эталоном - строительством нового здания. Для этих целей рассчитывался показатель экономически целесообразных затрат на реконструкцию здания по сравнению с новым строительством, который известен также как показатель предельных затрат на ремонт.

В свое время Минстроем РФ были установлены следующие нормативы предельных затрат, используемые при разработке и утверждении сметной документации:

– на реко...