Оценка эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда

Поскольку воспроизводство жилья - это непрерывный процесс, то при оценке эффективности вариантов реновации жилья, на наш взгляд, нельзя сопоставлять между собой остаточные сроки службы зданий. Например, реконструируемое здание после некоторого срока службы все равно будет снесено, а на его месте возведут новый объект. Следовательно, необходимо будет учитывать финансовые потоки и по этому зданию и так далее.

Поэтому при непрерывном управлении процессом обновления жилья следует говорить об оценке эффективности реновации жилища на определенный период времени. При этом значительно увеличивать горизонт расчета не целесообразно, так как, во-первых, прогнозы на такой продолжительный период не будут точными. Во-вторых, в настоящее время (время нестабильности) более корректно ориентироваться на кратко- и среднесрочные программы обновления жилья. В-третьих, применение методов дисконтирования даже при небольшой ставке дисконта (5-10% в год) практически сводит к нулю все финансовые потоки, которые будут осуществляться в отдаленные этапы времени.

Обобщая вышесказанное, выделим следующие особенности методов оценки эффективности обновления жилья, применяемых в условиях плановой экономики:

Не учитываются рыночные показатели - рыночная стоимость объекта реновации, арендные платежи, налоги, альтернативные варианты инвестирования средств.

Производится расчет агрегированных, а не дифференцированных (по участникам) финансовых потоков.

Для расчета эффективности, как правило, используется простой метод оценки эффективности инвестиций, а не метод дисконтирования.

Не учитывается тот факт, что после реконструкции (капитального ремонта), через определенное время, произойдет снос этого здания и возведение вместо него нового объекта.

Горизонт расчета охватывает весь остаточный срок службы обновляемых объектов. Соответственно данные методы нельзя использовать для оценки проектов на кратко- и среднесрочном периоде.

Сравнение методов реновации по среднегодовым затратам не отражает реальных показателей инвестиционных потоков.

Расчет эффективности ограничивается сопоставлением нескольких вариантов (обычно двух): реконструкции и нового строительства. То есть не учитываются другие возможные методы обновления жилья.

Если говорить о зарубежном опыте обновления жилья, то можно выделить три основных метода определения общих затрат (финансовых потоков) на строительство, эксплуатацию и реновацию жилищ, то есть общей стоимости здания [55, с. 328]:

Метод общей годовой стоимости - преобразование всех затрат по эксплуатации и обновлению жилища в среднегодовые с учетом периода оценки.

Метод приведения совокупной стоимости к начальному моменту времени.

Метод расчета совокупной стоимости, накопленной к году его сноса.

Очевидно, что в основе экономического обоснования проектов реновации жилого здания должны лежать динамические методы оценки эффективности, учитывающее изменение временной стоимости денег, неравномерность и изменяемость во времени финансовых потоков [104]. Поэтому, на наш взгляд, для оценки эффективности проекта реновации жилища с учетом рыночного подхода необходимо использовать метод дисконтирования - приведение всех финансовых потоков к начальному моменту времени.

Идея приведения всех предстоящих доходов и расходов к текущему моменту времени не нова по своей сути. Например, на ее основе разработана инструкция ЮНИДО¹¹ UNIDO - международная организация по промышленному развитию., предназначенная для экономического обоснования и расчета эффективности функционирования промышленных объектов [30]. Данная идея прослеживается и в нормативных документах планового периода экономики, где для сопоставления капитальных вложений, осуществляемых в разные сроки, рекомендуется приведение затрат к одному моменту времени [134, 135].

В последнее время в нашей стране происходит переход от критерия минимизации затрат по всем рассматриваемым вариантам или максимума нормы прибыли к критерию неотрицательности чистого дисконтированного дохода.

Основополагающим документом по оценке эффективности проектов в настоящее время являются «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов» (второе издание, 2000 год) [84]. В этом документе нашли отражение вопросы оценки эффективности участия в проекте субъектов инвестиционной деятельности. Также здесь рассматриваются основные виды денежных потоков (последствий), которые могут иметь место при реализации проекта, предлагаются основные критерии оценки эффективности проектов и дается их математическое описание.

В то же время Рекомендации не ставят перед собой цели описать конкретные алгоритмы расчета во всех случаях, которые встречаются на практике. В них подробно освещены общие методы оценки, которые в дальнейшем могут быть уточнены в отраслевых документах, а также применены для решения конкретных задач. Поэтому практическое решение всех перечисленных и многих других задач, возникающих в инвестиционной сфере, естественно, должно опираться на методические основы, изложенные в Рекомендациях, но воплощаться в соответствующих алгоритмах, учитывающих уникальность каждого проекта [84, с. 9].

Проект реновации жилья как инвестиционный проект имеет целый ряд особенностей, которые необходимо учитывать при оценке эффективности инвестиций:

Проект реновации жилья изначально имеет социальное (общественное) значение.

В отличие от вновь создаваемых объектов, реконструируемое (ремонтируемое) жилье уже находится на определенном этапе эксплуатации, то есть возникает необходимость в учете финансовых потоков как «с проектом», так и «без проекта».

В некоторых проектах, например при реновации ветхого и ликвидации аварийного жилья, требуется обязательное финансовое и административное участие государства (муниципалитета).

Во всех проектах в качестве активного или пассивного участника выступает население - собственники и пользователи жилья.

В виду значительного срока службы жилых зданий необходим особый подход к установлению горизонта расчета проекта.

Рассмотрим подробнее вопрос выбора горизонта расчета в проектах реновации жилья. Размеры принятого горизонта расчета в значительной степени влияют на результаты оценки инвестиционного проекта. В соответствии с «Методическими рекомендациями» расчетный период должен охватывать весь жизненный цикл разработки и реализации проекта, вплоть до его прекращения. Однако практически невозможно использовать в качестве расчетного периода продолжительность жизненного цикла жилых зданий, поскольку он составляет по действующим нормам 100-150 лет [117].

Кроме того, при расчете эффективности проекта реновации для различных субъектов также возникает вопрос о том какой горизонт расчета принять в качестве единого для всех участников проекта. Действительно, для каждого участника проекта горизонт расчета будет разным - от 1-3 лет для сторонних организаций (инвесторов) до 15-25 лет для собственников жилья.

В решении этих вопросов, на наш взгляд, нужно руководствоваться следующими соображениями. При оценке инвестиций в строительство нового жилого здания в качестве горизонта расчета следует принять первый безремонтный период эксплуатации здания в соответствии с нормативной периодичностью капитальных ремонтов, что составляет 9-25 лет. При оценке эффективности инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилых зданий в качестве горизонта расчета должен приниматься остаточный срок службы этих зданий или время до первого капремонта. Следовательно, при оценке любого проекта необходимо охватывать ближайшие критические сроки - время до следующего капремонта или прогнозный период эксплуатации до сноса жилища.

Поясним это на примере. Поскольку одним из условий эффективности проекта является превышение горизонта расчета над сроком окупаемости, то возможны ситуации, при которых проект эффективен на заданном горизонте расчета, но если этот срок увеличить, то появятся дополнительные затраты и проект станет не эффективным. Такая ситуация наблюдается при оценке проектов обновления ветхого жилья. На краткосрочном этапе «эффективно» проводить поддерживающий ремонт, но если увеличить горизонт расчета, то появятся значительные затраты на переселение жильцов, ликвидацию последствий аварий, а также значительные социальные издержки. То есть первоначальное решение будет признано экономически не обоснованным.

Также следует признать правомерность тезиса, что снос жилого здания до полного износа связан с экономическими потерями. В период плановой экономики эти потери в основном отождествлялись с остаточной стоимостью сносимых зданий. В рыночных условиях экономические потери от преждевременного сноса связаны с преждевременным финансированием работ, то есть изъятием денег из оборота.

В настоящее время в экономической литературе представлены различные подходы к оценке эффективности проектов реновации жилых зданий, частично адаптированные к рыночным условиям:

Оценка эффективности выполнения ремонтных работ на разных этапах эксплуатации здания. Данная оценка осуществляется, в частности, при планировании капитального ремонта или модернизации зданий. Например, в работе А.А. Сазонова [126] приводятся рекомендации по оценке экономических потерь, возникающих при отклонении фактических сроков ремонтных работ от нормативных (плановых) сроков.

Оценка эффективности реконструкции жилого здания по сравнению с выполнением (плановых) ремонтных работ. В этом направлении ведется разработка экономического обоснования проектов теплозащиты зданий, устройства мансард, пристроек, перепрофилирования помещений и др. Итоговые показатели эффективности реконструкции приводятся в работах [5, 7, 24, 128 и др.], однако в этих публикациях не представлены методики расчета данных показателей.

Следует также отметить работу Г.У. Козачуна и Н.С. Катьяновой, где приводится методика расчета эффекта от комплексной реконструкции жилой застройки. Интегральный эффект по данной методике состоит из эффекта инвестора, получаемого от реконструкции жилья при реализации дополнительных жилых площадей, эффекта заказчика (города) в виде градостроительного эффекта и эффекта владельца реконструируемого жилья в виде роста рыночной стоимости жилья [54].

Оценка эффективности при выборе между реконструкцией жилого здания и его сносом. Рассматривается альтернатива сохранения жилого здания на качественно новом уровне или вариант полного воспроизводства путем ликвидации здания и строительства нового объекта. Решение данной задачи предлагается как в работах планового периода экономики, так и в работах современного этапа рыночных отношений, например [1, 4, 32, 118, 155].

Аналогичный подход в сравнении реконструкции с новым строительством используется в «методических рекомендациях по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилищного фонда» [86]. В то же время, в данной методике, недостаточно представлены интересы всех субъектов процесса реновации, прежде всего, населения и государства (муниципалитета). Предложенные в методике показатели финансовых притоков и оттоков, критериев эффективности нуждаются, по нашему мнению в дополнении и уточнении.

Отметим также работу Т.С. Крестовских, где приведены общие формулы эффективности строительства жилья - показатели экономической и социальной эффективности, коммерческой эффективности участия в проекте предприятий стройиндустрии и бюджетов всех уровней [62].

Следует сказать, что экономический эффект от проведения ремонтных работ является одной из составляющих совокупного эффекта любого проекта реновации, поскольку связан с формированием следующих эффектов:

- при замене (ремонте) конструкций раньше нормативного срока службы образуются экономические потери из-за потребности в преждевременном финансировании работ;

- при выполнении комплексного капитального ремонта образуется эффект от сокращения условно-постоянных затрат по сравнению с выборочным капитальным ремонтом;

- невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к ускорению износа и резкому увлечению его стоимости [64, 155].

Обобщая указанные подходы, автор считает целесообразным использование комплексного подхода, при котором учитываются последствия реализации различных вариантов реновации жилища для субъектов реновации на любом этапе жизненного цикла жилого здания.

Поскольку объект реновации - жилище - уже находится на определенной стадии эксплуатации, то для оценки эффективности проекта реновации, требуется сопоставить значения финансовых показателей по двум сравниваемым вариантам. Первый из них - вариант без проекта (базовый вариант). В качестве базового варианта могут использоваться следующие варианты использования здания:

1. Вариант безремонтной эксплуатации здания. То есть прогнозируются доходы и расходы от эксплуатации здания при условии, что за горизонт расчета не будет проводиться его ремонт.

2. Вариант эксплуатации здания с учетом выполнения планового графика ремонтных работ.

Другими словами, муниципалитет и население - собственники жилья - имеют доходы и расходы от эксплуатации жилья, даже в случае, если не реализуется ни один инвестиционный проект.

Второй вариант - с проектом, отражает финансовые показатели при реализации инвестиционных проектов реновации жилья.

Итак, отметим важную особенность - поскольку эффективность проекта реновации должна определяться в сравнении с базовым вариантом использования жилого здания, то для расчета эффективности проекта необходимо учитывать изменение потоков денежных средств, например, получение дополнительных доходов или экономию расходов от эксплуатации жилья.

К основным параметрам проекта реновации, по нашему мнению, следует отнести:

1. Стоимость проекта - инвестиционные и текущие эксплуатационные затраты на реализацию проекта.

2. Схему финансирования - источники и сроки финансирования, структуру финансового участия субъектов, финансовую реализуемость проекта.

3. Результат проекта (выгоды субъектов).

4. Чистый доход проекта (для субъектов).

5. Сроки осуществления проекта. Горизонт расчета. Шаг расчета.

6. Эффективность проекта для субъектов.

7. Эффективность проекта в целом. Интегральную эффективность проекта.

8. Прочие факторы: риски, ограничения на реализацию проекта.

В дальнейшем, в качестве основного показателя эффективности проекта реновации, будем использовать показатель чистого дисконтированного дохода - ЧДД. Также для оценки проектов реновации следует применять другие показатели эффективности инвестиционных проектов, рекомендованные в [84].

С учетом применения различных форм бюджетного и внебюджетного финансирования оценка эффективности проекта становится актуальной для всех субъектов процесса реновации - заказчиков, подрядчиков, инвесторов, муниципалитета, владельцев жилья, арендаторов жилья. В то же время оценка эффективности участия в проекте реновации жилья до сих пор не нашла должного отражения в экономической литературе. Поэтому рассмотрим этот вопрос более подробно.

2.2 Особенности оценки эффективности участия субъектов в проектах реновации жилых зданий

Поскольку в процессе реновации жилья участвуют три основные группы субъектов - государство (муниципалитет), население и коммерческие организации, то показатели эффективности участия в проекте реновации жилищного фонда также разделим на три вида:

бюджетная эффективность.

эффективность для населения (собственников, пользователей жилья).

коммерческая эффективность.

Это соответствует «Методическим рекомендациям», поскольку в них указано, что показатели эффективности всегда относятся к некоторому субъекту [84, с. 121].

2.2.1 Эффективность участия государства (муниципалитета) в проектах реновации

Бюджетная эффективность характеризует эффективность использования средств федерального, регионального и муниципальных бюджетов в проектах реновации жилищного фонда.

Бюджетное финансирование социально-экономических проектов выполняет ряд функций - социальную, доходную, стимулирующую, стабилизирующую и т. д. При этом, часть государственных средств имеет собственный кругооборот, часть участвует в кругооборотах частных капиталов, а также в движении всего общественного капитала в жилищном комплексе. Средства бюджета подключаются к кругообороту либо с самого начала инвестиционного процесса - инвестиции в инфраструктуру, либо на стадии производства - долевое участие в строительстве, жилищные субсидии, стимулирование спроса, либо на стадии реализации жилищной продукции - приобретение первичного и вторичного жилья для государственных нужд и для отдельных категорий граждан.

Бюджетные расходы на эксплуатацию и реновацию жилищного фонда фактически представляют величину финансовой нагрузки государства (муниципалитета), которая, например, в случае массового нарастания аварийного жилья может принимать критические значения. Например, в 2005 году, только для расселения жилых домов, находящихся в аварийном состоянии, муниципалитету г. Томска было необходимо 185 млн. рублей. А чтобы полностью решить проблему ветхого жилья потребуется не менее 12 млрд. рублей [151].

В связи с этим, при расчете бюджетной эффективности необходимо учитывать не только расходы на реновацию жилья, но и различные виды субсидий, дотаций, компенсаций, предоставляемых населению и организациям жилищного комплекса в процессе эксплуатации, обновления и сноса жилищного фонда.

Результат от использования бюджетных средств также может иметь несколько аспектов - включать не только рост бюджетных доходов, но и проявляться в решении важных социально-экономических задач: удовлетворении потребности населения в жилье, повышении качества жилищного фонда, развитии жилищного комплекса региона.

Следует согласиться с Б.М. Литвиным в том, что «эффективность не может быть ограничена одной сферой хозяйственной деятельности, ее следует учитывать для каждого уровня хозяйствования - общество, отрасль, предприятие, работник» [74, с. 5]. Эффективность каждого звена общественного производства в значительной мере определяется эффективностью звена, стоящего ниже.

Принимая это во внимание, разделим оценку эффективности использования бюджетных средств по следующим уровням:

1. Оценка бюджетной эффективности как соотношение бюджетного результата (для различных уровней бюджетов) и затрат бюджета.

2. Оценка региональной эффективности как соотношение экономического результата для региона и вызвавших его затрат бюджета.

Экономической основой первого критерия является превышение бюджетных доходов (результата) над бюджетными затратами. Другими словами, выдвигается условие окупаемости бюджетных средств. Однако это требование в условиях социального государства не всегда является выполнимым. Второй критерий отражает общую эффективность расходования бюджетных средств в рамках экономики региона (муниципалитета). При этом первый критерий применим к оценке эффективности отдельных проектов реновации жилых зданий, а второй критерий - к оценке эффективности целевых инвестиционных программ.

В основе оценки бюджетной эффективности проекта реновации жилых зданий лежит выявление и сопоставление финансовых потоков, образуемых при эксплуатации и реновации жилища:

, (2.4)

где - сальдо бюджетных доходов и расходов от эксплуатации и реновации жилья на t-м шаге, руб.;

- денежные поступления в бюджет от эксплуатации и реновации жилья на t-м шаге, руб.;

- расходы бюджета на эксплуатацию и реновацию жилья на t-м шаге, руб. Например, субсидии жильцам на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Бюджетную эффективность - ЧДДб от реализации j-го проекта реновации жилого здания предлагается определять по формуле:

, (2.5)

где Т - горизонт расчета, (месяцев, кварталов, лет);

- соответственно, денежные поступления в бюджет и расходы бюджета по эксплуатации жилья на t-м шаге по базовому варианту (без проекта), руб.;

- соответственно, денежные поступления в бюджет и расходы бюджета по эксплуатации жилья на t-м шаге при реализации j-го проекта реновации, руб.;

, где J - совокупность проектов реновации жилого здания;

- инвестиционные бюджетные затраты на t-м шаге по j-му проекту реновации, руб.;

- коэффициент дисконтирования на t-м шаге.

или иначе:

, (2.6)

где - чистый бюджетный доход (эффект) по j-му проекту реновации на t-м шаге, руб.;

- результат для бюджета на t-м шаге за счет роста доходов при реализации j-го проекта реновации, руб. из формулы (2.5);

- результат для бюджета на t-м шаге за счет экономии эксплуатационных затрат при реализации j-го проекта реновации, руб. из формулы (2.5).

Очевидно, что использование целевых бюджетных средств на реновацию жилых зданий должно сопровождаться получением следующих эффектов:

1. Рост доходов от эксплуатации жилья, в частности, рост налоговых поступлений в местные и региональные бюджеты.

2. Снижение текущих затрат. Например, снижение субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг в результате внедрения энергосберегающих технологий.

3. Снижение единовременных затрат. Например, экономия затрат муниципалитета за счет предотвращения аварий жилых зданий и преждевременного переселения жильцов. Этот вид бюджетного эффекта, в отличие от первого и второго вида эффектов, проявляется не сразу, а через несколько лет.

Расчет бюджетной эффективности проекта возможен в следующих случаях:

1. Государство (муниципалитет) является собственником жилья.

2. Для реализации проекта реновации необходимо бюджетное финансирование. Например, при реализации социальных проектов или обновлении ветхого и аварийного жилья.

3. При инвестировании бюджетных средств в высокодоходные проекты.

Методика расчета бюджетных финансовых потоков при реализации проекта реновации приведена в § 2.3.

2.2.2 Эффективность участия населения в проектах реновации

К большому недостатку существующих подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов в жилищном комплексе следует отнести исключение собственника и пользователя жилья и жилищных услуг (населения) как полноправного участника процесса обновления жилья.

В то же время собственник жилья как экономический субъект распоряжается собственным имуществом, в том числе и жильем, на основе индивидуальных целей и предпочтений. Поэтому при экономическом обосновании проекта реновации, наравне с бюджетной и коммерческой эффективностью, следует учитывать эффективность проекта для населения.

Без учета эффекта для населения многие проекты реновации априори становятся неэффективными. Например, при реализации проекта модернизации жилого здания, предусматривающего дополнительное благоустройство, перепланировку квартир, устройство лифтов возникают единовременные и текущие затраты. При этом реального притока денежных средств (дохода) не наблюдается, а, следовательно, экономический эффект будет отрицательным [104]. В то же время, очевидно, что осуществление проекта позволяет улучшить условия жизни граждан, а также увеличить рыночную стоимость жилища.

Эффективность проекта реновации для населения зависит от формы собственности, в которой находится жилье (частная, муниципальная, государственная) и вида его использования - проживание, продажа жилища, использование в коммерческих целях. В основе оценки эффективности проекта реновации для населения лежит выявление и сопоставление финансовых потоков, образуемых при использовании жилища:

, (2.7)

где - сальдо доходов и расходов населения от использования жилья на t-м шаге, руб.;

- стоимостная оценка получаемых жилищных услуг на t-м шаге, руб.;

- выручка собственника от продажи жилища на t-м шаге, руб.;

- выручка собственника от сдачи площадей в аренду на t-м шаге, руб.;

- плата за наем жилья (аренду) на t-м шаге, руб.;

- стоимость жилищно-коммунальных услуг на t-м шаге, руб.;

- налог на имущество и другие платежи в бюджет на t-м шаге, руб.;

- издержки переезда или переселения на t-м шаге, руб.;

- затраты на реновацию жилья за счет средств населения на t-м шаге, руб.

Размер получаемых жилищных услуг - в стоимостной форме можно сопоставить с величиной арендной платы на рынке жилищных услуг. Другими словами, расходы по эксплуатации жилья компенсируются потреблением жилищных услуг.

Требования к качеству жилья и жилищных услуг, как было отмечено в первой главе, могут определяться субъективно - по индивидуальным требованиям потребителей или объективно - по нормативным требованиям, разработанным для данной категории потребителей.

Снижение качества жилищных услуг - из-за несоответствия фактического состояния жилья субъективным и объективным требованиям связано с дополнительными издержками населения. В стоимостной форме это выражается следующим образом:

· Уменьшение доходов населения из-за снижения производительности труда.

· Увеличение расходов на медикаменты и лечение по причине роста количества заболеваний из-за плохих жилищных условий.

· Увеличение затрат на отдых - компенсация (замещение) низкого качества жилищных услуг.

В частности, Н.Я. Раскиной установлена корреляционная связь между жилищными условиями и здоровьем населения - количеством заболеваний нервной, дыхательной систем и систем кровообращения [120].

Ухудшение состояния жилища может значительно снизить качество жилищных услуг, вплоть до отказа потребителей проживать в данном жилище. Следствием этого является покупка или аренда другого жилья для проживания.

Улучшение качества жилищных услуг после реновации жилья приводит к снижению перечисленных выше дополнительных издержек населения, образуя тем самым социальный результат для населения.

С учетом методологии оценки эффективности проектов, на наш взгляд, следует различать категории «социальный результат» и «социальный эффект». В стоимостной форме величина социального эффекта от проекта реновации определяется как разница между социальным результатом и затратами, произведенными для получения данного результата. Для определения социального результата в стоимостной форме возможно использование трех подходов:

1. Результат от улучшения качества жилища определяется эквивалентно приросту арендной платы на данный тип жилья.

2. Улучшение качества жилища оценивается в баллах, которые затем переводятся в стоимостную форму.

3. Результат от улучшения качества жилья определяется прямым счетом. В этом случае непосредственно рассчитываются дополнительный доход или снижение затрат от улучшения качества жилья для конкретной категории населения.

Поясним использование первого подхода для оценки социального результата. Между качеством жилья и арендной платой существует прямо пропорциональная зависимость. То есть, чем выше качество жилища, тем больше оно ценится на рынке жилья и жилищных услуг. Прирост арендной платы отражает рыночную (среднюю) стоимостную оценку улучшения характеристик данного типа жилья. Соответственно, собственник, проживая в жилище более высокого качества, получает вмененный доход оттого, что он не оплачивает эту дополнительную арендную плату. Исходя из этого, ремонт жилого здания будет эффективным, если прирост арендной платы (косвенно отражающий качество жилья) в результате ремонта превысит затраты на проведение работ.

Для применения второго подхода необходимо разработать шкалу качества жилых зданий и установить зависимость между качественной оценкой жилья в баллах и величиной социального результата в стоимостном выражении.

Третий подход определения социального результата является наиболее точным, но в то же время самым сложным и трудоемким. Для его реализации необходимо оценить, как жилищные условия влияют на производительность труда (доходы) и расходы на лечение конкретных групп населения. Методика расчета социального результата, в частности, предлагается в работе Т.Ю. Овсянниковой [101]. В этой же работе отмечается, что для массового применения методики необходимо организовать статистическое наблюдение за уровнем заболеваемости населения и уровнем производительности труда при различных жилищных условиях, что в настоящее время представляется достаточно проблематичным²² в § 2.3. для расчета социального результата будет использован первый подход..

В целом результат для населения от реновации жилища проявляется в виде прироста доходов - В или экономии расходов от использования жилья - К (в формуле 2.7). Результат от реновации жилища для населения включает:

1. Результат от улучшения качества жилья как экономического блага - социальный результат - Рс, руб.

2. Результат от повышения стоимости жилья как товара - Рт, руб.

3. Результат от повышения доходности жилья в случае сдачи его в аренду - Рд, руб.

4. Результат от снижения текущих расходов по использованию жилища - Рз, руб.

5. Результат от снижения единовременных расходов на капремонт жилища - Рр, руб.

Максимальный результат для населения образуется при улучшении состояния жилья низкого качества и при снижении расходов на реновацию и эксплуатацию жилья для потребителей с низким доходом (низким уровнем прочего потребления). Это не противоречит принципам социальной политики.

Для собственников жилья (ТСЖ), ответственных за техническое состояние жилого здания, важной составляющей экономического результата становится экономия затрат на капремонт здания - Рр. При этом интегральный результат для населения от реновации жилища образуется из результатов для каждого собственника (пользователя) жилого здания.

Подчеркнем также, что результаты Рт, Рд возникают в том случае, если жилье находится в частной собственности граждан. В случае социального найма этот результат может быть получен собственником жилья - муниципальным образованием.

Все перечисленные результаты могут одновременно проявиться после реновации жилого здания. В то же время совместный их учет путем нахождения общей суммы будет неправильным, так как результаты формируются для разных форм использования жилого здания. Например, если владелец продает жилье, он получает результат - Рт, но в то же время отказывается от остальных результатов. В случае продолжения эксплуатации жилья потребитель получает результаты - Рс, Рз и Рр, но не может воспользоваться повышением стоимости жилья как товара - Рт, а также повышением ценности жилья как источника дохода - Рд.

Таким образом, результат и, соответственно, эффект от реновации жилья для населения должен находиться с учетом варианта последующего (после обновления) использования жилища. В таблице 2.1 приведены варианты использования жилища населением (собственником) на протяжении горизонта расчета проекта.

Таблица 2.1 Варианты использования здания собственниками в течение горизонта расчета проекта

Начало горизонта расчета	Середина горизонта расчета	Конец горизонта расчета
Реновация жилища по проекту №1. Реновация жилища по проекту №2. Реновация жилища по проекту №3 и т. д.	Эксплуатация жилья. Сдача квартир (населением) в аренду и аренда другого жилья для проживания. Сдача квартир (населением) в аренду и покупка другого жилья для проживания. Продажа квартир и аренда другого жилья для проживания. Продажа квартир и покупка другого жилья для проживания.	Дальнейшая эксплуатация. Продажа квартир по рыночной цене. Переселение жильцов, снос здания и строительство нового объекта.

Итак, поскольку горизонт расчета проектов реновации жилого здания составляет несколько лет, возникает потребность учитывать финансовые потоки не только на инвестиционной стадии проекта в начале горизонта расчета, но также учитывать финансовые потоки (последствия) в течение всего горизонта расчета.

В середине горизонта расчета наиболее вероятным следует признать вариант 2.1. - эксплуатация здания после проведения реновационных работ. Это, в частности, объясняется тем, что в вариантах 2.2.-2.5. для собственников жилья возникают дополнительные издержки переезда.

Вариант использования жилища в конце горизонта расчета существенно зависит от технического состояния здания. Для зданий с небольшим физическим износом возможна дальнейшая эксплуатация. Для зданий с высоким уровнем износа необходимо учитывать вариант переселения жильцов.

Соответственно, при переселении из ветхих и аварийных зданий в конце горизонта расчета требуется определить источники финансирования переселения жильцов - за счет бюджетных средств, за счет средств собственника жилья (населения) или за счет средств организаций, возводящих новые объекты на месте сносимого жилья. Отметим, что потенциал использования последнего источника финансирования в большей мере зависит от ценности территории застройки - стоимости земли.

Методика расчета финансовых потоков для населения при реализации проекта реновации приведена в § 2.3.

2.2.3 Эффективность участия коммерческих организаций в проектах реновации

В зависимости от формы инвестирования средств, коммерческую эффективность участия предприятий и организаций в проектах реновации жилья разделим на три основных вида:

Коммерческая эффективность основного вида деятельности организаций строительного комплекса - эффективность выполненных (подрядных) работ и оказанных услуг.

Коммерческая эффективность реальных инвестиций - эффективность инвестирования средств в перепрофилирование жилых помещений, приобретение внеквартирных и жилых помещений для собственных нужд и с целью продажи.

Коммерческая эффективность финансовых инвестиций - эффективность кредитования процесса реновации, приобретения жилищных сертификатов, облигаций жилищного займа и других ценных бумаг.

Отметим, что при выполнении одним участником проекта реновации нескольких функций, например для девелоперских фирм, возможен расчет эмерджентного (интегрального) эффекта и, соответственно, интегральной коммерческой эффективности. Эмерджентный коммерческий эффект формируется от реновации и эксплуатации жилья (рис. 2.1).



Рис. 2.1 Формирование эмерджентного коммерческого эффекта проекта реновации жилых зданий

Таким образом, для увеличения коммерческой эффективности и соответственно, для повышения инвестиционной привлекательности проектов реновации жилых зданий возможны мероприятия:

1. Привлечение дополнительных бюджетных и внебюджетных источников для финансирования процесса реновации жилья.

2. Интеграция организаций с целью получения большего (эмерджентного) эффекта за счет увеличения результата или снижения затрат.

3. Снижение непроизводительных затрат на каждом этапе инвестиционного процесса.

4. Уменьшение налоговых платежей.

Напомним, что для собственников жилья - населения и государства - эффективность проекта реновации образуется в результате сопоставления финансовых потоков «с проектом» с финансовыми потоками «без проекта». Отличие коммерческой эффективности состоит в том, что финансовые потоки в основном учитываются только по варианту «с проектом». Конечно, это справедливо, если коммерческая организация не является собственником жилых помещений.

Методика расчета финансовых потоков для коммерческих организаций - инвесторов и подрядчиков при реализации проекта реновации приведена в § 2.3.

2.2.4 Согласование экономических интересов субъектов при реализации проекта реновации жилого здания

Учитывая тот факт, что в процессе реновации жилого здания участвуют три основных субъекта, которые в свою очередь могут являться собственниками жилища или сторонними участниками, возникает девять основных вариантов оценки эффективности участия в проекте реновации жилья (таблица 2.2).

Сделаем пояснения к таблице. Расчет эффективности участия собственника - варианты 1, 5.1, 9.1 предполагает сопоставление финансовых потоков с «проектом» с финансовыми потоками «без проекта». Поэтому большое значение в этих вариантах имеет учет функций жилища как товара и источника дохода (арендных платежей). Остальные варианты представляют собой эффективность, рассчитываемую для сторонних участников проекта реновации.

Таблица 2.2 Варианты оценки эффективности участия субъектов в проекте реновации жилого здания

Собственники жилища	Субъекты реновации жилого здания
	Государство (муниципалитет)	Население	Коммерческие организации
Государство (муниципалитет)	1. Эффективность участия собственника	2. Эффективность использования средств населения	3. Коммерческая эффективность
Население	4. Бюджетная эффективность	5.1. Эффективность участия собственника 5.2. Эффективность использования средств населения	6. Коммерческая эффективность
Коммерческие организации	7. Бюджетная эффективность	8. Эффективность использования средств населения	9.1. Эффективность участия собственника 9.2. Коммерческая эффективность

Отметим, что с изменением структуры собственности на жилье в нашей стране происходит постепенный переход в оценке проектов от варианта 1 к варианту 5 и, к еще не имеющему большого распространения, варианту 9. При этом в вариантах 5 и 9 могут участвовать два вида субъектов - собственники жилья и сторонние инвесторы.

Поскольку государство сохраняет регулирующую функцию в сфере воспроизводства жилья, то актуальной остается оценка эффективности государственного участия в вариантах 4 и 7. Необходимость в оценке эффективности по варианту 4, а также 5.1 и 6 обусловлена, кроме того, введением нового Жилищного Кодекса, предусматривающего усиление роли жильцов - собственников жилья в решении вопросов содержания и обновления жилищного фонда.

Варианты 7, 8 и 9.1 связаны с оценкой реновации жилищ (доходных домов), находящихся в собственности коммерческих организаций или предпринимателей - домовладельцев. Проекты данного типа получили распространение в странах Европы и США, имеющих большой опыт в формировании частной собственности на жилье.

Проекты реновации жилых зданий реализуется при различном сочетании субъектов, и затрагивают многие аспекты использования жилья - арендные взаимоотношения, условия сдачи жилья в наем, распределение прав собственности на жилье, экономические и юридические взаимоотношения собственников и управляющих компаний, механизм аккумулирования средств для финансирования процессов реновации жилья.

В предыдущих параграфах мы рассмотрели экономические особенности участия субъектов в проектах реновации жилья отдельно друг от друга. В то же время важной задачей при экономическом обосновании проекта является финансовый анализ взаимоотношений собственников, инвесторов, подрядчиков и прочих субъектов в процессе реновации жилища. Результатом этих взаимоотношений является выбор схемы и источников финансирования, позволяющих сбалансировать все финансовые потоки субъектов при реализации проекта.

Экономические взаимоотношения субъектов в процессе эксплуатации и реновации жилья представим в виде упрощенной модели, в которую включены: муниципалитет (бюджетные организации), население (собственники), организации жилищного комплекса (подрядчики), объект - жилое здание (рис. 2.2).

Поскольку денежные потоки субъектов в процессе эксплуатации жилья связаны между собой, то поступление денежных средств - В для одного субъекта, одновременно является расходами - К для другого субъекта.



Рис. 2.2 Основные финансовые потоки в процессе эксплуатации жилья³³ первый символ в выручке - В показывает кому поступает выручка, а второй от кого; первый символ в расходах - К показывает чьи средства расходуются, второй на кого расходуются.

Обозначения на рис. 2.2:

Вбк=Ккб, Вбн=Кнб - денежные поступления в бюджет, соответственно от организаций - налоги и от населения - налоги, плата за наем жилья, руб.

Внб=Кбн, Внк=Ккн - поступление денежных средств населению, соответственно, от организаций и муниципалитета - субсидии, дотации, компенсации, кредиты, руб.

Вкб=Кбк, Вкн=Кнк - поступление денежных средств организациям жилищного комплекса, соответственно, от муниципалитета и населения - оплата работ и услуг, руб.

Внж - доход для населения от использования жилья в форме экономического блага, товара, источника дохода, руб.

Вжк - улучшение состояния жилища за счет реновации (количественно-качественная - не стоимостная оценка).

Итак, при эксплуатации жилья формируются следующие финансовые показатели (формулы 2.8-2.10):

Общие финансовые поступления субъектов:

, (2.8)

Общие расходы субъектов:

, (2.9)

Сальдо денежных средств субъектов:

, (2.10)

Исходя из этого, чистый доход субъектов (собственников жилья) при реализации проекта реновации можно рассчитать по следующей формуле:

, (2.11)

где 0,1 - индексы, соответственно, для выручки и расходов по базовому варианту эксплуатации жилья (без проекта) и при реализации проекта.

То есть В0 и К0 показывают поступления денежных средств и расходы субъектов от эксплуатации жилого здания, если не будет реализован ни один инвестиционный проект. Соответственно, чистый доход образуется за счет реализации дополнительных жилых и нежилых помещений, повышения стоимости жилья в результате улучшения его качества, а также снижения эксплуатационных расходов в результате реализации проекта реновации жилья.

Теперь установим соответствие между чистым доходом проекта и сальдо денежных средств от эксплуатации жилья для собственников.

Чистый доход проекта:

или

Сальдо денежных средств:

Поскольку разница между поступлением и выбытием денежных средств по базовому варианту - величина фиксированная⁴⁴ предполагается, что по любому объекту реновации возможен только один вариант «без проекта» (базовый вариант)., то чем больше чистый доход проекта, тем больше сальдо денежных средств от эксплуатации жилья за тот же период.

При этом оценка проекта по величине чистого дохода более целесообразно, чем по величине сальдо денежных средств от эксплуатации, так как видно какой эффект имеет каждый проект. Кроме того, расчет чистого дохода является менее трудоемким, так как вместо учета денежных потоков «с проектом» и «без проекта» можно использовать приростные показатели - прирост доходов от проекта или экономия расходов от проекта. Поэтому в § 2.3. для расчета ЧД проекта будем использовать показатели результата (эффекта) - Р и затрат на реализацию проекта - З, основанные на расчете приростных показателей.

Для покупателей (арендаторов) дополнительных площадей от реновации жилья, выручку можно приравнять к расходам, соответственно чистый доход для них в наших расчетах (приложения №1,2,3) примем равным нулю, поскольку расходы субъектов на приобретение жилья равны рыночной стоимости жилья. Исходя из этого, предложим принцип оценки эффективности строительства новых зданий на незастроенных территориях. Для покупателей (арендаторов) новых площадей с целью проживания, чистый доход следует принять равным нулю. Чистый доход для подрядчиков и инвесторов будет равен сумме чистой прибыли, а для муниципалитета - размеру налоговых платежей, получаемых от строительства нового здания.

Основное внимание при реализации проекта реновации существующего здания следует уделить чистому доходу, получаемому собственником и пользователем жилья. Для собственников, пользователей жилья, а также муниципалитета чистый доход представляет уже прирост выручки (доходов) или снижение общих расходов .

При расчете чистого дохода проекта также нужно определиться, для каких организаций (инвесторов, подрядчиков) будет рассчитываться чистый доход. Например, сторонние организации - не собственники жилища, участвуют только в варианте «с проектом», поэтому чистый доход для них, по сути, представляет разницу выручки за минусом расходов .

Здесь следует отметить, что экономические интересы участников на рис. 2.2 являются разнонаправленными, то есть рост эффективности для одного субъекта достигается за счет снижения эффективности для других.

Так, население стремится улучшить условия проживания и уменьшить затраты на приобретение и эксплуатацию жилья, при этом выдвигает повышенные требования при переселении, задерживает оплату за ЖКУ. Предприятия увеличивают тарифы на услуги и работы с соответствующим перенесением финансовой нагрузки на население или муниципалитет. При этом стремление снизить себестоимость, зачастую, выражается в виде низкого качества работ. Муниципалитет, в то же время, стремится к уменьшению объема льгот и дотаций субъектам жилищного комплекса, и к росту налоговых поступлений в бюджет.

Прямая взаимосвязь наблюдается между объемом финансирования организаций жилищного комплекса и состоянием жилища, а также между состоянием жилища и качеством жилищных услуг для населения. Так, при более высокой коммерческой эффективности увеличиваются объемы выпуска и качество строительной продукции, что, в свою очередь, улучшает условия проживания населения.

Чистый доход, получаемый основными участниками проекта - инвесторами и собственниками жилья, можно разделить на 2 группы:

1. Доход, получаемый за счет внешних (не основных) участников проекта. Например, доход от продажи дополнительных площадей покупателям на рынке жилья, экономия на жилищно-коммунальных услугах.

2. Доход, получаемый за счет других основных участников проекта. Например, снижение ставок налогообложения увеличивает доходы коммерческих организаций, но одновременно снижает доходы государства (муниципалитета). В этом случае речь идет о перераспределении интегрального дохода между основными участниками проекта реновации жилого здания - муниципалитетом, населением и коммерческими организациями.

Таким образом, сделаем важный вывод: поскольку денежные потоки субъектов являются взаимосвязанными, то интегральный чистый доход от проекта реновации жилого здания образуется из чистых доходов основных участников проекта реновации (рис. 2.3).



Рис. 2.3 Структура интегрального чистого дохода проекта реновации жилого здания

Структура интегрального чистого дохода зависит от метода реновации жилого здания, количества участников и формы финансирования проекта. Интегральный чистый доход возникает за счет того, что суммарный прирост доходов превышает суммарный прирост расходов после реализации проекта реновации жилого здания.

В следующем параграфе предлагается методика расчета эффективности проекта реновации для основных субъектов процесса реновации жилого здания.

2.3 Предлагаемая методика оценки эффективности проекта реновации жилого здания

Показатели эффективности проекта реновации жилого здания в соответствии с «Методическими рекомендациями» разделим на несколько составляющих: показатели эффективности проекта в целом и показатели эффективности участия в данном проекте субъектов - муниципалитета, населения и коммерческих организаций (рис. 2.4).

Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поиска источников финансирования. Данный вид эффективности предлагается рассчитывать с помощью трех показателей:

- общественная (социально-экономическая) эффективность проекта;

- интегральная эффективность проекта;

- коммерческая эффективность проекта в целом.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления проекта для общества в целом, в том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и «внешние» затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные - внеэкономические эффекты. При оценке проектов реновации по одному объекту данный показатель эффективности можно не рассчитывать, однако это необходимо при оценке муниципальных (региональных) программ реновации жилищного фонда.

Рис. 2.4 Предлагаемая система показателей эффективности проекта реновации жилого здания

Для расчета интегральной эффективности проекта автором предлагается использовать показатели интегрального индекса доходности и интегрального чистого дисконтированного дохода проекта. Формулы расчета данных показателей (2.14, 2.15) приведены ниже.

Показатель коммерческой эффективности проекта предлагается рассчитывать для участника или участников, реализующих проект. Варианты оценки эффективности проекта в зависимости от вида субъектов реновации - инициаторов проекта будут рассмотрены ниже.

Эффективность проекта реновации жилого здания - ЧДД определяется путем суммирования приведенного чистого дохода, который, в свою очередь, равен разнице приведенного результата и затрат проекта. Поскольку мы установили, что в проектах реновации жилого здания участвуют три основных субъекта - муниципалитет, население и коммерческие организации, то показатели эффективности участия в проекте реновации жилого здания представим следующим образом:

, (2.12)

где - чистый доход, соответственно, муниципалитета, населения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

- результат, соответственно, для муниципалитета, населения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

- инвестиционные и текущие эксплуатационные затраты, соответственно, муниципалитета, населения и коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

- коэффициент дисконтирования, соответственно, для муниципалитета, населения и коммерческих организаций на t-м шаге;

; где J - совокупность проектов реновации жилого здания;

- расчетный период (горизонт расчета), лет.

Расчет экономического результата - Р и затрат - З для каждого субъекта проекта реновации жилого здания производится по аддитивным формулам, составляющие показатели которых приведены в таблицах 2.2. и 2.3.

Таблица 2.3 Методика оценки результата от реализации проекта реновации жилого здания

Показатель	Название	Формула расчета	Обозначение
Результат для муниципалитета (бюджета) - Рб
Рт	Доход от реализации муниципальной собственности (дополнительной площади жилых и нежилых помещений)		Sр - прирост общей площади от реновации, м2 Цж - цена 1 м2 общей площади на рынке жилья, руб./м2
Рд	Прирост дохода от аренды муниципальной недвижимости		?А - прирост арендной платы после реновации, руб./м2 Sа - общая площадь сдаваемая в аренду в муниципальных жилых домах, м2
Рз	Экономия на жилищно-коммунальных расходах (субсидиях, дотациях)		У0 ,У1, - объем предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг «без» и «с проектом», нат. ед. З0 , З1 - расходы бюджета на единицу жилищно-коммунальных услуг «без» и «с проектом», руб./нат. ед.
Ри	Прирост налога на имущество физических лиц		?С - прирост стоимости жилья после реновации, руб. Ни - ставка налога на имущество, %
Рн	Прирост налогов от коммерческих организаций		?Б - прирост базы налогообложения (рост выручки, прибыли и т. д.) Н - ставка налогообложения, %
Ру	Доход от продажи земельных участков при сносе зданий		Sу - площадь земельного участка, м2 Цу - цена продажи земельного участка, руб./м2
Результат для населения - Рн
Рс	Экономическая оценка социального результата от улучшения качества жилья		?А - прирост арендной платы (вмененный доход) после реновации по данному типу жилья, руб./м2 S - общая площадь эксплуатируемого жилья, м2
Рт	Прирост рыночной стоимости жилья		Ц - прирост цены жилья после реновации, руб./м2 S - общая площадь жилья, м2 i - уровень роста цен на жилье данной категории за рассматриваемый период - t, в долях
Рд	Рост доходов от коммерческого использования жилища (сдача в аренду)		Ц0, Ц1 - цена жилья до и после реновации, руб. к0 ,к1 - коэффициенты капитализации для данной категории жилья, в долях
Рз	Экономия текущих расходов на эксплуатацию жилья		У - снижение потребления жилищно-коммунальных услуг после реновации, нат. ед. ...

Подобные документы

• Направления реновации жилищного фонда Ленинского округа города Тюмени, направленные на устойчивое развитие территории

  Исторические аспекты реновации: основные принципы, зарубежный и отечественной опыт реновации. Обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы. Реконструкция зданий и сооружений. Обоснование выбранных домов, нуждающихся в реновации.
  
  курсовая работа [3,2 M], добавлен 22.05.2019
  

• Социально-экономические и правовые аспекты формирования системы управления воспроизводством жилищного фонда

  Анализ состояния жилищного фонда Российской Федерации на современном этапе развития. Оценка экономической эффективности реконструкции жилых зданий. Расчёт финансовой эффективности реконструкции, оценочного срока окупаемости инвестиционных затрат.
  
  курсовая работа [57,7 K], добавлен 14.01.2014
  

• Жилой фонд РБ. Его структура и характеристика

  Понятие жилищного фонда как совокупности всех находящихся на территории страны жилых помещений. Классификация жилищного фонда в зависимости от форм собственности. Обеспеченность населения жильем по Минску. Государственная поддержка в сфере строительства.
  
  презентация [80,1 K], добавлен 21.02.2014
  

• Проблемы эксплуатации жилищного фонда и пути выхода из них

  Организация, формы и методы управления эксплуатацией жилищного фонда города. Потребительские предпочтения населения как фактор развития жилищного рынка. Анализ и модернизация жилищного фонда г. Хабаровска. Развитие конкурентной среды и реформирование ЖКХ.
  
  курсовая работа [75,1 K], добавлен 02.05.2016
  

• Жилой фонд

  Понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь. Классификация собственности жилого фонда в зависимости от ее формы. Удовлетворенность жилищными условиями. Состояние жилищного строительства.
  
  презентация [209,4 K], добавлен 21.02.2014
  

• Жилищный фонд Республики Беларусь, его структура и характеристика. Рынок жилья

  Понятие жилищного фонда. Преобладание индивидуальных и многоэтажных домов квартирного типа в жилищном фонде Республики Беларусь. Государственный и частный жилищный фонд. Государственный учет входящих в жилищный фонд жилых помещений, их назначение.
  
  презентация [904,3 K], добавлен 21.02.2014
  

• Экономические и хозяйственные показатели в государственных управляющих компаниях в сфере ЖКХ

  Состояние жилых зданий и проблемы их эксплуатации. Характеристика жилищного фонда, выявление сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами. Определение экономического эффекта и величина капитальных вложений в реконструкцию здания.
  
  дипломная работа [2,3 M], добавлен 22.09.2011
  

• Анализ и оценка эффективности инвестиций в строительство

  Анализ основных категорий и принципов оценки эффективности инвестиционных вложений. Экономические аспекты развития строительства в Карачаево-Черкесской Республике. Система индикаторов в планировании и регулировании воспроизводства жилищного фонда.
  
  диссертация [603,9 K], добавлен 05.12.2020
  

• Организация текущего ремонта жилищного фонда

  Этапы и правила организации проведения технического обслуживания жилищного фонда, перечень необходимых работ и проверок. Особенности обслуживания и ремонта различных видов крыш и чердаков, техника безопасности и охрана труда при высотных работах.
  
  курсовая работа [35,4 K], добавлен 14.05.2009
  

• Разработка методики по оценке экономической эффективности ИТ-проектов с использованием метода анализа иерархий

  Сущность и особенности ИТ–проектов. Анализ методов оценки экономической эффективности. Оценка эффективности проектов с использованием метода анализа иерархий. Оценка экономической эффективности проекта внедрения в деятельность фитнес-центра "Атлантик".
  
  дипломная работа [2,0 M], добавлен 11.04.2016
  

• Жилищное строительство в городе. Современные методы финансирования жилищного строительства (на примере крупного города)

  Жилищное строительство: понятие, виды и особенности. Нормативно-правовая основа, источники и методы финансирования жилищного строительства, его перспективы в г. Уфа. Фонд развития жилищного строительства как источник улучшения городских жилищных условий.
  
  курсовая работа [2,2 M], добавлен 08.01.2016
  

• Жилые объекты недвижимости, их характеристика и классификация

  Классификация и разновидности жилой недвижимости, их сравнительная характеристика и отличительные особенности, принципы создания и оборота. Состояние жилищного фонда Российской Федерации, исследование и анализ перспектив его дальнейшего развития.
  
  курсовая работа [42,6 K], добавлен 13.05.2014
  

• Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов

  Понятие и содержание инвестиций и инвестиционного проекта. Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов, их отбор для финансирования. Статические и динамические методы оценки инвестиционных проектов. Бизнес-план инвестиционного проекта.
  
  курсовая работа [325,0 K], добавлен 06.05.2010
  

• Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

  Инвестиционное проектирование: принципы финансового обоснования. Понятие, фазы и критерии оценки инвестиционных проектов. Бизнес-план инвестиционного проекта. Оценка эффективности инвестиционных проектов (на примере постройки подземного гаража).
  
  курсовая работа [28,6 K], добавлен 22.05.2004
  

• Обоснование экономической эффективности проекта "Досуг молодежи по Рязанской области"

  Особенности современных подходов к обоснованию эффективности проектов. Анализ экономических параметров проекта "Досуг молодежи по Рязанской области". Оценка затрат и варианты финансирования. Заполнение заявки на участие в конкурсе социальных проектов.
  
  курсовая работа [30,2 K], добавлен 23.04.2014
  

• Особенности ипотеки жилых домов и квартир

  Понятие и история ипотечного кредитования в России. Анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, ее организационно-правовые основы. Основные проблемы, сдерживающие развитие, возможные пути решения.
  
  дипломная работа [569,9 K], добавлен 26.12.2013
  

• Оценка эффективности инвестиций

  Показатели эффективности инвестиционных проектов. Подготовка информации о внешней среде. Анализ и интерпретация показателей экономической эффективности инвестиционного проекта. Оценка эффективности проектов с учетом факторов риска и неопределенности.
  
  реферат [136,8 K], добавлен 18.05.2008
  

• Роль национальных проектов в развитии экономики России на современном этапе развития

  Сущность и содержание некоторых современных национальных проектов: "Здоровье", "Образование", "Доступное жилье", "Развитие АПК". Значение данных проектов в обществе на сегодняшний день в Российской Федерации, оценка их практической эффективности.
  
  контрольная работа [17,5 K], добавлен 01.10.2011
  

• Оценка эффективности инвестиционного проекта

  Основные положения по определению эффективности инвестиционного проекта. Базовые принципы оценки инвестиционных проектов. Учет общественной эффективности. Оценка затрат в рамках определения эффективности проекта. Статические методы оценки эффективности.
  
  курсовая работа [61,2 K], добавлен 14.07.2015
  

• Эффективное управление жилищным фондом на рынке

  Муниципальное управление жилищным фондом и участие в нем граждан. Расчет численности проживающих, платы за содержание и ремонт жилищного фонда, перечень работ по содержанию жилых домов и сроки устранения неисправностей. Модели управления жилищным фондом.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 21.07.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам