Цу - цена жилищно-коммунальных услуг, руб./нат. ед.

Рр

Экономия единовременных расходов на капремонт жилья

?Зу - экономия удельных затрат на ремонт, руб./м2

Sр - общая площадь обновляемого жилья, м2

Результат для коммерческих организаций - Рк

Рт

Доход от реализации дополнительных площадей и жилых помещений

Sр - прирост общей площади от реновации, м2

Цж - цена 1 м2 общей площади на рынке жилья, руб./м2

Рд

Прирост дохода от сдачи жилых и нежилых помещений в аренду

?А - прирост арендной платы после реновации, руб./м2

Sа - общая площадь сдаваемого в аренду жилья, м2

Рр

Доход (прибыль) от выполнения подрядных работ и оказания услуг

Кр - расходы на реализацию проекта реновации жилища, руб.

Rпр - рентабельность продаж по проекту реновации, %

Таблица 2.4 Методика оценки затрат при реализации проекта реновации жилого здания

Показатель	Название	Формула расчета	Обозначение
Затраты муниципалитета (бюджета) - Зб
Зр	Затраты на реновацию жилья (в том числе снос существующих строений)		Sр - общая площадь обновляемого жилья, м2 Зу - удельные затраты по проекту реновации, руб. /м2
Зз	Рост затрат на эксплуатацию жилья (субсидий, дотаций)		У0 ,У1, - объем эксплуатационных затрат «без» и «с проектом», нат. ед. З0 , З1 - удельные бюджетные расходы на эксплуатацию жилья «без» и «с проектом», руб./нат. ед.
Зп	Затраты на переселение жильцов		Sп - общая площадь жилья, подлежащего расселению, м2 к - коэффициент увеличения общей площади жилья при расселении (с учетом социальных норм и договоренности с жильцами) Цж - цена жилья, необходимого для переселения, руб./м2
Зу	Затраты на обустройство земельных участков перед их выставлением на аукцион		Sу - площадь земельного участка, м2 Цу - затраты на обустройство земельного участка, руб./м2
Затраты населения - Зн
Зр	Личные затраты на улучшение жилищных условий (реновация жилья)		Sр - общая площадь обновляемого жилья, м2 Зу - удельные затраты населения по проекту реновации, руб./м2
Зи	Рост налога на имущество		?С - прирост стоимости жилья после реновации, руб. Ни - ставка налога на имущество, %
Зн	Рост платы за наем жилья		Н - прирост платы за наем жилья после реновации, руб./м2 Sн - общая площадь жилья по социальному найму, м2
Зз	Рост затрат на эксплуатацию жилья		У - рост потребления жилищно-коммунальных услуг после реновации, нат. ед. Цу - цена жилищно-коммунальных услуг, руб./нат. ед.
Затраты коммерческих организаций - Зк
Зр	Затраты на реновацию жилья (в том числе снос существующих строений)		Sр - общая площадь обновляемого жилья, м2 Зу - удельные затраты по проекту реновации, руб./м2
Зп	Затраты на переселение жильцов		Sп - общая площадь жилья, подлежащего переселению, м2 Цж - цена жилья, необходимого для расселения, руб./м2 к - коэффициент увеличения общей площади жилья при расселении (с учетом социальных норм и требований жильцов)
Зу	Затраты на покупку земельных участков под новое строительство		Sу - площадь земельного участка, м2 Цу - цена покупки земельного участка, руб./м2
Зн	Налоговые платежи		Бн - база налогообложения (выручка, прибыль и т. д.) Н - ставка налогообложения, %

Важной задачей при оценке эффективности проектов методом дисконтирования является определение коэффициента дисконтирования - и, соответственно, нормы дисконта. Для определения нормы дисконта существует три основных метода: по альтернативным вариантам инвестирования, кумулятивный и нормативный метод [103, с. 156]. При этом в зависимости от вида эффективности проектов, рекомендуется использовать коммерческую, социальную, бюджетную норму дисконта и норму дисконта участника проекта.

Социальная (общественная) норма дисконта используется в расчетах показателей общественной эффективности и характеризует минимальные требования к общественной эффективности проектов реновации жилищного фонда. Как указано в «Методических рекомендациях», временно, до централизованного установления социальной нормы дисконта, в качестве нее может выступать коммерческая норма дисконта, используемая для оценки эффективности проекта в целом. Также, на наш взгляд, эту норму можно принять по ставке рефинансирования Центрального Банка России, которая в настоящее время составляет 11,5%.

Коммерческая норма дисконта применяется при оценке коммерческой эффективности проекта; она определяется с учетом альтернативной, то есть связанной с другими проектами, эффективностью использования капитала.

Бюджетная норма дисконта используется при расчетах показателей бюджетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств. Она должна устанавливаться федеральными или региональными органами, по заданию которых оценивается бюджетная эффективность проектов [84, с. 25]. Одним из вариантов выбора является принятие в качестве бюджетной нормы дисконта - процента доходности государственных ценных бумаг. Например, купонный доход по облигациям, выпущенным администрацией Томской области в 2004 году, составляла в среднем от 12,5 до 13,4 % в год (рассчитано по [122]).

Норма дисконта участника проекта отражает эффективность участия в проекте предприятий или других участников, в том числе населения. Она выбирается самими участниками. При отсутствии четких предпочтений в качестве нее можно использовать коммерческую норму дисконта. При расчете эффективности проекта реновации для населения в качестве минимальной нормы дисконта можно использовать банковский процент по долгосрочным вкладам для физических лиц, который в настоящее время составляет 7 - 12% в год.

Рассмотренные нормы дисконта, как правило, содержат инфляционную составляющую. Поэтому при апробации предлагаемой нами методики (приложения №1,2,3) будем использовать реальную ставку дисконта, то есть без учета уровня инфляции. Соответственно, все финансовые потоки для субъектов также будем использовать без учета инфляционных процессов.

Одним из основных показателей эффективности проектов является индекс доходности инвестиций. Индекс доходности проекта для каждого инвестора проекта реновации должен отвечать следующему требованию:

, (2.13)

где чистый доход n-го участника j-го проекта реновации на t-м шаге, руб.;

инвестиционные затраты n-го участника j-го проекта реновации на t-м шаге, руб.;

коэффициент дисконтирования для n-го участника на t-м шаге;

; где N - количество участников проекта реновации.

Заметим, что для государства (муниципалитета) это условие не всегда выполняется, так как не все проекты обновления жилья имеют коммерческий характер. Этот факт имеет место, например, при строительстве социального жилья.

Проблема окончательного выбора проекта возникает из-за необходимости учета финансовых потоков для нескольких участников проекта. Например, возможна ситуация, когда проект приносит значительный эффект населению и коммерческим организациям, но требует дополнительного финансового участия государства (муниципалитета). Для выбора проекта реновации мы предлагаем рассчитывать показатели интегральной эффективности - ИДинт и ЧДДинт, а также показатель коммерческой эффективности проекта в целом - ЧДДпр .

Формула интегрального индекса доходности проекта реновации:

, (2.14)

где чистый доход j-го проекта для n-го участника реновации на t-м шаге, руб.;

инвестиционные затраты по j-му проекту n-го участника реновации на t-м шаге, руб.;

коэффициент дисконтирования для n-го участника на t-м шаге.

Формула интегрального чистого дисконтированного дохода проекта имеет следующий вид:

, (2.15)

Показатель интегральной эффективности - рассчитывается путем сопоставления результатов и затрат всех участников проекта реновации. Проект эффективен, если приведенная сумма всех результатов превышает приведенную сумму всех затрат проекта реновации, то есть , .

Чистый дисконтированный доход показывает абсолютный приведенный доход проекта, индекс доходности - приведенный относительный доход, приходящийся на каждый рубль инвестиционных затрат. Причем проект с максимальным значением ЧДД, не всегда имеет максимальный ИД среди рассматриваемых проектов. Это объясняется тем, что для реализации проектов требуется различный объем инвестиционных затрат (знаменатель в формулах 2.13, 2.14).

Приоритет в оценке эффективности проекта реновации жилого здания, по нашему мнению, следует отдать показателю ЧДД, а не ИД. То есть выгоднее привлечь дополнительные инвестиционные, в том числе кредитные ресурсы под проект и получить больший доход (ЧДД), чем не привлекать эти ресурсы и получить меньший ЧДД, но при большем значении ИД.

Для нахождения интегрального чистого дохода от проекта необходимо привести чистый доход всех участников к сопоставимому виду. Для этого чистый доход коммерческих организаций необходимо рассчитать так же как для муниципалитета и населения, то есть найти разницу финансовых потоков «с проектом» и «без проекта». Поэтому в расчетах интегрального чистого дохода в качестве чистого дохода коммерческих организаций следует использовать показатель прироста прибыли «с проектом» по сравнению с прибылью «без проекта», например, прирост прибыли от выполнения подрядных работ.

Например, при оценке эффективности проекта сноса ветхого жилья и строительства нового объекта по сравнению с выполнением «поддерживающего» ремонта здания, подрядные организации и инвесторы получают значительную прибыль от строительства в текущий момент времени, но, соответственно, не получают данную прибыль при сносе ветхого жилья и строительстве нового здания в более поздние периоды.

Для выбора наиболее эффективного проекта реновации жилого здания необходимо определить коммерческую эффективность проекта в целом. Данный показатель определяется для субъекта или субъектов, реализующих проект.

С учетом значимости финансовых потоков различных субъектов показатель коммерческой эффективности проекта в целом предлагается рассчитывать по формуле:

, (2.16)

где коэффициент значимости финансовых показателей n-го участника проекта реновации, .

В зависимости от целей реновации и состава участников финансовые потоки для различных субъектов могут корректироваться поправочными коэффициентами - dn. Как мы видим в случае dn=1 для всех участников проекта реновации, показатель ЧДДпр = ЧДДинт. То есть выбор наиболее эффективного проекта будет производиться на основе показателя интегральной эффективности. Если, например, для муниципалитета принять dn=1, а для остальных участников dn=0, то выбор наиболее эффективного проекта будет осуществлен на основе показателя бюджетной эффективности.

В зависимости от инициаторов реновации жилья возможны следующие варианты выбора наиболее эффективного проекта:

1. Инициаторы проекта - собственники жилья (население). В этом случае проект в целом является эффективным, если он эффективен для собственника жилища. Соответственно, в формуле (2.16) dn=1 для собственников, dn=0 для остальных участников.

2. Инициаторы проекта - сторонние инвесторы (не собственники жилища). Основным показателем в этом случае является эффективность проекта для инвестора. То есть dn=1 для инвестора, dn=0 для остальных участников. Однако при этом должны соблюдаться интересы собственников и арендаторов жилья. В частности важным аргументом для собственников жилья при согласовании проекта реновации являются экономия затрат на капремонт и прирост рыночной стоимости (качества) жилища в результате реализации проекта.

3. Инициатор проекта - государство (муниципалитет). В этом случае наилучший проект отбирается по максимуму показателя бюджетной или интегральной эффективности. Соответственно показатель dn=1 для муниципалитета. Значение dn для остальных участников устанавливается в диапазоне от 0 до 1 в зависимости от социально-экономической значимости проекта реновации для муниципалитета.

4. Проект реализуют несколько субъектов. В случае если основным инициатором проекта выступает муниципалитет, то возможен следующий механизм согласования проекта между его участниками: для собственников жилья и инвесторов устанавливаются минимальные значения эффективности проекта, а затем по остаточному принципу рассчитывается бюджетная эффективность, по максимуму которой и выбирается наиболее эффективный проект. Также для выбора проекта может использоваться показатель интегральной эффективности. В этом случае показатель dn для субъектов целесообразно принять равным их доле инвестиций в проект.

Для оценки реализуемости проекта реновации жилья во всех случаях сначала определяется эффективность для населения и коммерческих организаций, а на основе этих расчетов определяется бюджетная эффективность. При этом расчет показателя эффективности проекта в целом имеет смысл, если выполняются следующие требования:

1. Не ущемляются экономические интересы населения ().

2. Обеспечиваются экономические интересы коммерческих организаций ().

Итак, алгоритм разработки проекта и оценки показателей его эффективности будет следующим (рис. 2.5).

(1)

(2)

(3)

(4)

нет

(5)

да

нет

(6)

да

(7)

(8)

Рис. 2.5 Алгоритм экономического обоснования проекта реновации жилого здания

Перечислим шаги алгоритма:

1. Экспертиза объекта. Определение базового варианта использования жилого здания (без проекта). Разработка проекта реновации жилого здания. Экспертиза проекта реновации. Определение сроков и стоимости проведения работ по проекту реновации жилого здания.

2. Установление инициатора проекта - субъекта или субъектов, реализующих проект. Определение состава участников проекта реновации. Согласование организационно-правовых вопросов реализации проекта реновации.

3. Установление горизонта расчета проекта. Определение вариантов использования жилого здания в середине и конце горизонта расчета проекта. Разработка схемы финансирования проекта реновации. Оценка финансовых потоков для субъектов в течение горизонта расчета проекта реновации.

4. Расчет показателей эффективности и финансовой реализуемости проекта реновации.

5. Производится корректировка финансовых потоков проекта путем уменьшения инвестиционных и текущих затрат - Зн или увеличения результата - Рн для населения. То есть формируется схема финансирования проекта, приемлемая для населения (собственников жилья).

6. Производится корректировка финансовых потоков проекта путем уменьшения инвестиционных и текущих затрат - Зк или увеличения величины эффекта - Рк для коммерческих организаций. То есть рассматривается возможность со-финансирования проекта за счет средств населения (собственников жилья) или бюджетных средств.

7. Расчет бюджетной эффективности. Расчет интегральной эффективности проекта с учетом всех финансовых потоков участников проекта. Расчет эффективности проекта в целом для субъекта или субъектов - инициаторов проекта.

8. Окончательное решение о реализации или об отказе от реализации проекта реновации жилого здания.

Итак, предложенная методика оценки эффективности может применяться для обоснования проектов реновации жилого здания при различных схемах финансирования, а также использоваться при экономическом обосновании проектов обновления жилой застройки.

Практическое значение в настоящее время имеет также разработка и экономическое обоснование целевых программ нового строительства, реконструкции и капремонта зданий, сноса ветхого жилья с учетом расчетов эффективности проектов. Этот вопрос будет рассмотрен в следующей главе.

Выводы по второй главе

1. Выполненное исследование показало, что экономическое обоснование проектов реновации жилищного фонда, с одной стороны, основывается на общей методологии оценки эффективности инвестиционных проектов, с другой стороны, значимость жилища как объекта социальной сферы и его технико-экономические особенности предъявляют особые требования к оценке эффективности проектов реновации жилья.

Основными особенностями жилища, определяющими необходимость нового подхода к оценке эффективности проектов реновации, являются большой срок его службы, многочисленность субъектов, участвующих в процессе эксплуатации и обновления жилья, значительная ресурсоемкость работ.

Предложенный в работе комплексный подход к экономическому обоснованию процесса реновации предполагает оценку финансовых потоков при реализации проектов реновации жилища для основных субъектов реновации на любой стадии жизненного цикла жилища.

2. В предлагаемой методике учитывается, что объект реновации - жилище - уже находится на определенной стадии эксплуатации. При этом возникает необходимость оценки инвестиционного проекта в сравнении с некоторым базовым вариантом использования жилья (без проекта). Таким образом, для расчета эффективности проекта необходимо учитывать изменение потоков денежных средств по сравнению с базовым вариантом эксплуатации, например, получение дополнительных доходов или экономия расходов на эксплуатацию как следствие реализации проекта.

3. В качестве горизонта расчета показателей эффективности проекта реновации в работе рекомендуется принимать ближайшие критические сроки использования здания - время до ближайшего капремонта или прогнозный период эксплуатации до момента сноса жилища.

Поскольку горизонт расчета показателей эффективности проектов реновации жилого здания составляет несколько лет, возникает необходимость учитывать финансовые потоки не только на инвестиционной стадии проекта в начале горизонта расчета, но также учитывать финансовые потоки (последствия) в течение всего горизонта расчета. Вариант использования жилища в конце горизонта расчета существенно зависит от технического состояния здания: для зданий с небольшим физическим износом возможна дальнейшая эксплуатация, для зданий с высоким уровнем износа необходимо учитывать вариант сноса объекта и переселения жильцов.

4. Исследование показало, что помимо оценки бюджетной и коммерческой эффективности, при реализации проекта необходимо учитывать интересы собственников и пользователей жилья. В работе было выявлено, что интегральный чистый доход проекта формируется из чистых доходов основных субъектов проекта реновации. При этом экономические интересы участников проекта являются разнонаправленными. То есть рост чистого дохода для одного субъекта достигается за счет снижения чистого дохода для других.

5. Предложенная методика оценки эффективности проекта реновации включает в себя расчет показателей эффективности для основных его участников - муниципалитета, населения, коммерческих организаций, а также расчет обобщающего показателя - интегральной эффективности проекта.

Для выбора наиболее эффективного проекта в работе рассматриваются варианты оценки коммерческой эффективности проекта в целом в зависимости от инициаторов проекта - собственников жилья, инвесторов, муниципалитета, а также предложен алгоритм разработки и экономического обоснования проекта реновации жилого здания.

3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОГРАММ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

3.1 Регулирование процесса реновации жилищного фонда

При переходе от экономического исследования процесса реновации жилого здания к исследованию процесса реновации жилищного фонда перед нами встает задача агрегирования финансовых результатов и затрат по различным проектам реновации всего жилищного фонда. При этом жилищный фонд можно представить как совокупность объектов реновации - жилых зданий, а процесс реновации жилищного фонда определить как процесс реализации множества проектов реновации жилых зданий.

Субъектов, участвующих в проектах реновации, можно также объединить в более сложные структуры - группы, отрасли, комплексы. Например, строительные организации входят в жилищный комплекс региона; банки и инвестиционные компании являются субъектами финансово-кредитного комплекса. Взаимодействие этих структур, соответственно, осуществляется на первичном и вторичном рынках жилья, рынке инвестиционных ресурсов.

Следует отметить, что в процессе эксплуатации и реновации жилищного фонда участвуют одни и те же субъекты - производители, собственники, арендаторы жилья, муниципалитет и пр., а изменяются только размер и направления финансовых потоков между ними. Например, результат (выручка) для строительных организаций от возведения нового жилья в Томской области в 2004 году составил, по нашим расчетам, около 4,4 млрд. рублей¹¹ рассчитано на основе данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Томской области (Томскстат).. Этот, результат, соответственно, был обеспечен расходами населения, частных инвесторов, средствами муниципальных бюджетов.

Реализация процесса реновации в большой мере зависит от объема привлекаемых инвестиционных ресурсов, а также направлений их использования. В связи с этим важной задачей становится определение необходимого объема и структуры инвестиций в реновацию жилищного фонда. С учетом использования различных бюджетных и внебюджетных источников сумма инвестиций в реновацию жилищного фонда рассчитывается по следующей формуле:

, (3.1)

где - целочисленные переменные,

, если на i-м объекте реализуется j-й проект реновации;

, если на i-м объекте не реализуется j-й проект реновации;

- бюджетные затраты (инвестиции) на реализацию j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.;

- инвестиции населения в реализацию j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.;

- инвестиции организаций и предприятий в реализацию j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.

Реновация жилищного фонда может осуществляться по трем основным сценариям:

1. Сумма инвестиций в реновацию меньше минимального объема средств, необходимого для сохранения технического состояния жилищного фонда. Для этой ситуации характерно следующее:

средства распределяются в основном на аварийные работы по жилищному фонду;

происходит снижение качества жилья и жилищных услуг и, как следствие, нарастание социальных проблем;

накапливается недоремонт жилищного фонда;

возникает необходимость преждевременного сноса жилых зданий;

растут расходы на реновацию жилья в последующие эксплуатационные периоды;

реализуются неэффективные проекты реновации жилищного фонда.

2. Сумма инвестиций в реновацию равна минимальному объему средств, необходимому для сохранения жилищного фонда.

в основном проводится поддерживающий ремонт зданий;

осуществляется простое воспроизводство жилищного фонда;

решение жилищной проблемы и улучшение обеспеченности населения жильем откладывается на будущие периоды.

3. Сумма инвестиций в реновацию больше минимального объема средств, необходимого для сохранения жилищного фонда.

появляется возможность проведения предупреждающего ремонта зданий;

осуществляется расширенное воспроизводство жилищного фонда и, как следствие, улучшение жилищных условий населения;

реализуются эффективные проекты реновации жилищного фонда;

появляется возможность формирования оптимального (необходимого) фонда финансирования процесса реновации.

В настоящее время объем инвестиций в реновацию жилищного фонда в основном соответствует сценариям 1 и 2. Для реализации эффективных проектов реновации, оптимального распределения ресурсов, решения жилищных проблем необходим объем ресурсов по сценарию 3. Поэтому в качестве дополнительных источников финансирования процесса реновации жилищного фонда могут также рассматриваться привлечение средств в жилищный комплекс региональными и муниципальными властями посредством облигационного жилищного займа, а также использование средств Федерального бюджета для решения социально-экономических проблем в региональном жилищном комплексе.

По мнению Д.М. Жукова «неизбежность государственного вмешательства является особенностью организации жилищного хозяйства. Без государственного регулирования в определенных границах невозможно развития рыночных отношений в этой сфере, так как требуется обеспечение контроля за качеством, ценой жилья и социальной справедливостью при его распределении и оплате» [39, с. 67].

Регулирование, наравне с анализом, планированием, организацией и контролем является одной из основных функций управления процессом реновации жилищного фонда.

Т.Ю. Овсянникова отмечает, «что главной целью государственного регулирования инвестиционной деятельности, в том числе в региональном жилищном комплексе, является создание благоприятных правовых и экономических условий для осуществления инвестиционной деятельности и повышения эффективности инвестиционных проектов» [101, с. 273]. Механизм регулирования, по мнению автора упомянутой работы, включает пять основных элементов государственного регулирования: нормативно-правовое, налоговое, финансово-кредитное, амортизационное и техническое регулирование.

Согласно статье 2 Жилищного Кодекса органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище [38]. Участие государства, региональных и муниципальных органов власти в процессе реновации жилья можно также разделить на два основных вида - прямое финансовое и нефинансовое участие (рис. 3.1).

Возможность финансового участия муниципалитетов в процессе реновации жилья указывается в статье 165 Жилищного Кодекса - «органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на ремонт многоквартирных домов».

Рис. 3.1 Формы государственного (муниципального) участия в процессе реновации жилищного фонда

Нефинансовое участие государства (муниципалитета) проявляется в применении широкого спектра инструментов нормативно-правового и технического регулирования процесса воспроизводства жилья, что также требует определенных бюджетных затрат. В качестве объектов регулирования выступают проекты реновации - новое строительство, реконструкция, капремонт, и субъекты реновации - производители, собственники жилья, арендаторы, кредитные организации. При этом государственное регулирование распространяется на различные фазы воспроизводства жилищного фонда.

Регулирование должно способствовать эффективному и своевременному обновлению жилой застройки, снижению жилищной сегрегации. Особое значение это имеет для коммерчески непривлекательных районов. Своевременная реновация жилищ в так называемых депрессивных районах позволяет предотвратить негативную цепную реакцию: ухудшение качества жилищ ухудшение качества жилой среды снижение ценности территорий снижение объемов реновации жилой застройки ухудшение качества жилищ. Таким образом снижение ветхого и неблагоустроенного жилья в коммерчески непривлекательных районах повышает ценность территорий и, соответственно, в перспективе снижает бюджетные затраты на реализацию социальных программ (переселение жильцов и обеспечение безопасности граждан).

В связи с этим важное значение приобретает мониторинг и контроль процессов эксплуатации и реновации жилищного фонда:

– технический контроль состояния зданий; предотвращение аварий жилищного фонда;

– финансовый контроль процессов накопления целевых ресурсов, финансирования и инвестирования средств в реновацию жилья;

– экономический контроль своевременности разработки и реализации эффективных проектов реновации;

– градостроительный контроль развития жилой застройки, предотвращение образования депрессивных районов.

Регулирование отношений между муниципальными властями, собственниками жилой недвижимости и потенциальными инвесторами проектов реновации жилищного фонда включает реализацию ряда первоочередных мер:

- подготовка проектов планировки городских территорий, предназначенных под жилую застройку;

- разработка правил пользования и строительного обустройства земельных участков и объектов недвижимости;

- предоставление гарантии долгосрочных прав на землю;

- разработка правил расселения людей из сносимых ветхих и аварийных зданий, сноса этих объектов, находящихся в зоне застройки;

- разработка механизмов финансирования строительства инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций в реновацию жилых объектов.

Для определения потребности в бюджетном финансировании процесса реновации жилищного фонда можно использовать следующий упрощенный подход. Вначале оцениваются удельные бюджетные затраты на каждый объект регулирования - субъект или проект реновации. Затем эти удельные затраты умножаются на количество субъектов или проектов, подпадающих под данный вид регулирования. После этого определяется общий объем реновации жилья в натуральном и стоимостном выражении.

Например, при долевом участии муниципалитета в реконструкции жилья вначале устанавливается доля и размер бюджетных средств на каждый вид работ. Затем, исходя из потенциального объема работ, рассчитывается общий объем бюджетного финансирования и т. д. Аналогичный подход возможен и при оценке нефинансовых методов государственного участия в процессе реновации жилья. При этом основная сложность заключается в том, что необходимо спрогнозировать, как изменение законодательства в жилищном комплексе повлияет на результаты реновации жилищного фонда.

Чем выше ценность территории застройки и чем больше эффективность проектов для коммерческих организаций, тем меньше бюджетных средств и средств населения (собственников жилья) требуется для реализации проектов реновации. Потребность в со-финансировании реновации жилищного фонда с учетом минимальной (требуемой) эффективности проектов для коммерческих организаций (формула 3.3) определяется следующим образом.

Индекс доходности затрат коммерческих организаций:

, (3.2)

где результат реализации j-го проекта для коммерческих организаций на i-м объекте на t-м шаге, руб.;

инвестиционные и текущие эксплуатационные затраты коммерческих организаций на t-м шаге при реализации j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.;

коэффициент дисконтирования на t-м шаге.

Потребность в со-финансировании проектов реновации муниципалитетом или собственниками жилья с учетом минимальной эффективности проектов для коммерческих организаций определяется по формуле:

, (3.3)

где - потребность в со-финансировании j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.,;

минимальный (требуемый) индекс доходности затрат для коммерческих организаций (соответствующий среднеотраслевой норме доходности инвестиций).

Для однотипных объектов реновации возможно использование следующего равенства: для всех .

Показатель в левой части уравнения - характеризует приведенную потребность в со-финансировании проектов с учетом коэффициента дисконтирования. Другими словами, одной и той же сумме финансирования может соответствовать различное распределение финансовых потоков на протяжении горизонта расчета проектов.

В случае, если значение уравнения (3.3) больше 0, то для реализации проектов необходимо дополнительное финансирование подрядчиков и инвесторов за счет средств собственников жилья или муниципалитета. Если уравнение (3.3) меньше 0, то в связи с высокой доходностью проекта часть доходов (результата) может быть изъята у коммерческих организаций в пользу собственников жилья (жильцов) или муниципалитета.

Со-финансирование проектов может происходить путем компенсации высоких затрат (снижение З в формуле 3.3.) или компенсации низких результатов проектов (увеличение Р). При компенсации высоких затрат - компенсируется часть расходов по проведению реновационных работ, при этом, соответственно уменьшается доля расходов коммерческих организаций. При компенсации низких результатов расходы по реновации жилищ несут коммерческие организации, а собственники жилья или муниципалитет вкладывает средства в проект уже после завершения работ, например, на стадии реализации дополнительно введенной жилой площади.

В приложении №3 приведен расчет схемы со-финансирования проектов строительства мансард в зависимости от результата (цены 1 м2 общей площади мансарды) и показателей минимальной эффективности для подрядчиков и инвесторов проекта.

Реализация той или иной формы государственного участия в процессе реновации жилья также оказывает воздействие на состояние рынка жилья и жилищных услуг. В частности в жилищной экономике получила распространение модель четырех квадрантов, учитывающая взаимосвязь четырех факторов: уровня арендной платы (квартплаты), цены нового жилья, объемов жилищного строительства и количества существующего жилищного фонда [18, 36, 132].

Например, увеличение ставок по краткосрочным займам и повышение налогов приводит к росту затрат и цен на новое жилье. Это, в свою очередь, вызывает рост арендной платы, снижение объемов жилищного строительства и уменьшение количества жилищного фонда. Аналогичные зависимости существуют и для других методов реновации. Более того, помимо воздействия на рынок жилья и жилищных услуг регулирование процесса воспроизводства жилья оказывает большое влияние на экономику всего региона.

По мнению Л.Ю. Руди, «воспроизводство жилья связано системой сложных межотраслевых связей со многими секторами экономики. По цепи производственных связей оно оказывает значительный мультипликативный эффект воздействия, в результате чего является важнейшим фактором увеличения ВНП и занятости» [124, с. 25].

Одной из основных форм управления региональным жилищным комплексом является разработка и реализация целевых проектов и программ.

Следует отметить опыт Франции, где действует несколько государственных программ по реконструкции жилищного фонда:

1. Программа улучшения жилья - предоставление домовладельцам субсидий до 35% стоимости работ и льгот на срок не более трех лет.

2. Тематические социальные программы - предоставление домовладельцам субсидий до 70% стоимости работ для реконструкции небольших жилых зданий в интересах населения с низкими доходами.

3. Программа реновации зданий - предоставление владельца значительных налоговых льгот при проведении реконструкции. В случае отказа местные власти имеют право продать объект инвестору с целью реконструкции.

4. Программа ликвидации зданий с нездоровыми условиями проживания - предоставление ряда субсидий домовладельцу на снос или реконструкцию ветхого жилья. В случае отказа государство имеет право произвести необходимые работы за счет домовладельцев [59].

В США целевые жилищные программы - это, прежде всего, программы финансирования [52]. То есть в основу их реализации положен принцип финансового участия государства в решении жилищных проблем населения.

В настоящее время программы остаются одним из наиболее важных средств государственного и регионального регулирования прямого действия. Реализация федеральных и региональных программ социально-экономического развития является сегодня важнейшим инструментом структурной, инвестиционной и инновационной политики в РФ [47]. Соответственно для управления процессом обновления жилищного фонда целесообразна разработка и реализация программ реновации жилищного фонда.

3.2 Программно-целевой подход к решению проблемы реновации жилищного фонда

Программно-целевой принцип в управлении экономическими процессами заключается в формулировании основных целей экономического и социального развития, разработке взаимосвязанных мероприятий, обеспечивающих их достижение в запланированные сроки с учетом эффективного использования привлекаемых ресурсов.

Программно-целевой принцип управления жилищным комплексом на государственном уровне сейчас реализуется в основном через федеральную целевую программу «Жилище». Программа «Жилище» на федеральном уровне включает четыре основные подпрограммы - «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан», «Обеспечение жильем молодых семей», «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры». Общий объем финансирования программы «Жилище» за счет средств федерального бюджета запланирован в 2006-2010 годах в размере 506,3 млрд. руб., в том числе в 2006 году - 63,4 млрд. рублей [63].

Для успешной реализации программы «Жилище» необходимо эффективное внедрение программных мероприятий в каждом регионе, а для этого требуется учитывать экономические возможности субъектов Федерации.

Разработка программы реновации жилищного фонда позволяет, на наш взгляд, подвести под единую нормативно-правовую, организационную, экономическую основу частные задачи обновления жилья, присущие каждому отдельному проекту. Это, в свою очередь, позволяет увязать комплексную программу с целями и задачами региональной жилищной политики, кроме того, способствует принятию оптимальных решений.

На наш взгляд следует выделить три основные цели реновационной жилищной политики с соответствующей декомпозицией их на задачи:

1. Повышение эффективности реновации жилищного фонда.

- увеличение объемов реновации жилья в натуральном и стоимостном выражении;

- сокращение сроков осуществления инвестиционного процесса;

- увеличение эффекта от реновации жилья для государства (муниципалитета), населения и коммерческих организаций.

2. Улучшение качества жилищного фонда и обеспеченности жильем.

- уменьшение доли ветхого и аварийного жилья;

- увеличение обеспеченности жильем;

- рост уровня благоустройства жилищного фонда;

- сохранение и восстановление зданий, имеющих архитектурно-историческую ценность.

3. Улучшение инвестиционного климата в жилищном комплексе.

- повышение доступности жилья для различных категорий населения;

- развитие фонда социального жилья;

- развитие типологии жилищного строительства с расширением ценового диапазона;

- улучшение инфраструктуры жилищного комплекса;

- повышение технологического уровня строительного производства.

Поясним наш выбор. Первая цель и соответствующие ей задачи отражает эффективность процесса реновации, то есть предусматривает оценку целевых показателей в динамике - за определенный интервал времени. Второй и третий вид целей предполагает достижение определенного состояния, соответственно жилищного фонда и всего жилищного комплекса региона. В данном случае оценка показателей производится на фиксированный момент времени. Причем достижение этих целей происходит, в том числе, и за счет реализации процесса реновации.

Например, увеличение объемов реновации улучшает состояние жилищного фонда, а также способствует развитию жилищной инфраструктуры. В частности, «чтобы повысить доступность жилья, надо быстрее (не менее 3-5% в год) наращивать объемы возводимого и реконструируемого жилья» [149]. С другой стороны состояние жилищного фонда и инвестиционный климат в регионе определяют специфику реновации жилищного фонда.

В связи с этим логично предположить, что качество жилищного фонда выступает одновременно и предпосылкой и результатом экономического развития региона.

Отметим, что перечисленные цели не противоречат региональным целям. Например, в качестве индикаторов социально-экономического развития региона указываются показатели обеспеченности жильем, ввода нового жилья, доли ветхого жилья, доступности жилья для населения [91, с. 279-283].

Разработка и внедрение программы реновации жилищного фонда актуальна по двум причинами. С одной стороны, решение вопросов сохранения и обновления жилищного фонда является одной из главных задач социально- экономической политики. С другой стороны, грамотное управление процессом воспроизводства жилья позволяет получить дополнительный эффект в виде увеличения инвестиций в жилищный комплекс, роста налоговых поступлений, увеличения занятости.

В общем случае термин «программа» определяется как «содержание и план предстоящей деятельности» [131, с. 476]. Таким образом, программу также как и проект следует рассматривать в двух аспектах: как документ и как совокупность действий.

Принимая это во внимание, определим программу реновации жилищного фонда как согласованный по целям, срокам, ресурсам и составу участников план деятельности, обеспечивающий реализацию процесса сохранения и обновления жилищного фонда.

Реализация программно-целевого управления процессом реновации жилищного фонда основана на следующих принципах:

1. Целенаправленность. Реализация программы реновации должна быть направлена на получение планируемых результатов. Это, в свою очередь, предполагает подстройку всей структуры управления под процесс достижения поставленных целей.

2. Согласованность. Необходимо обеспечить взаимосвязь и непротиворечивость целей, задач, сроков по всем мероприятиям, обеспечивающим реализацию программы реновации жилищного фонда. Например, «практика многих стран подтверждает целесообразность постоянного взаимодействия с жильцами при разработке и принятии решений по модернизации и реконструкции жилья» [89].

3. Комплексность. Должна быть обеспечена встроенность показателей программы реновации в планы социально-экономического развития территорий, а также взаимосвязь с федеральными жилищными программами. Становится также очевидным, что на основе целей и структуры программы реновации жилья должны определяться цели и структура программ развития всего жилищного комплекса региона.

4. Ресурсообеспеченность. Мероприятия программы должны сопровождаться необходимым информационным, нормативно-правовым, кадровым, финансовым обеспечением.

Разработка и экономическое обоснование региональных и муниципальных программ реновации жилищного фонда, по нашему мнению, необходима в следующих случаях:

1. При комплексном обновлении жилой застройки районов, микрорайонов, отдельных участков застройки. В этом случае рассматриваются различные варианты переустройства жилой застройки с учетом реконструкции или сноса жилищного фонда.

2. При реализации региональных и муниципальных целевых программ реновации жилищного фонда, например, программ ликвидации ветхого и аварийного жилья, теплозащиты зданий, модернизации домов первых массовых серий.

3. При реализации федеральных целевых жилищных программ, когда выдвигается условие со-финансирования программ реновации жилищного фонда со стороны региональных и муниципальных властей.

4. При оптимальном распределении средств, выделяемых из региональных и муниципальных бюджетов для улучшения жилищных условий граждан.

В первом случае программа реновации разрабатывается для обновления конкретной территории застройки и, соответственно, расположенных на ней жилых зданий. В частности, согласно целевой Программе «Большой Томск» определены 18 новых строительных площадок с общим объемом реновации жилья - 7 млн. м2. На 14 из них планируется реконструкция существующих микрорайонов и на 4 строительство новых микрорайонов [35].

Во втором случае реализация программы направлена на реновацию определенных типов жилых зданий и улучшение жилищных условий конкретных групп населения. Целевые региональные и муниципальные программы реновации жилищного фонда в настоящее время получают все большее распространение. Например, разработаны Программы «Реконструкции и модернизации жилищного фонда» в Новосибирской области [22] и г. Чите [115], Программа «Реконструкции домов первых массовых серий» в г. Омске [93]. В г. Москве формируется долгосрочная Программа капремонта и реконструкции жилищного фонда до 2010 года. Для ее эффективного выполнения, прежде всего, требуется научно обосновать распределение объектов города на реконструируемые, сносимые, модернизируемые и подлежащие капремонту [34].

В статье 5 закона Томской области №104-ОЗ также указывается, что «реконструкция и капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонда жилищного фонда должны проводиться в соответствии с областной и муниципальной программами по реконструкции и капитальному ремонту жилищного фонда» [41].

В третьем случае разработка программы и оценка ее эффективности осуществляется в рамках осуществления Федеральных целевых жилищных программ.

Бюджетная реформа и политика бюджетного федерализма проявилась в значительном усилении централизации в бюджетном процессе. В результате такой политики финансовые и, прежде всего, инвестиционные ресурсы, практически изымаются из территорий. В этих условиях региональные (муниципальные) целевые программы становятся своеобразными каналами, по которым деньги могут возвращаться в регион, но уже на вполне конкретные инвестиционные цели [102].

Например, прекращение действия подпрограммы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» и начало реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой» обеспечит комплексный подход к решению проблем ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. Для получения государственных гарантий и субсидий из федерального бюджета на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой необходимо выполнить следующее требование - объем федеральной финансовой поддержки должен быть равен объему собственных средств регионального и местных бюджетов вместе взятых на оказание аналогичных мер поддержки в реализации инвестиционных проектов.

Отметим, что в Мурманской области Координационный Совет представительных органов местного самоуправления предложил председателю Правительства России инициировать принятие Федеральной целевой программы капитального ремонта жилищного фонда. Также Координационный совет отметил, что по Жилищному кодексу бремя расходов по содержанию жилищного фонда, который не ремонтировался десятки лет, перекладывается на жителей. Ни в региональном, ни в местных бюджетах таких средств нет. У жителей также нет средств на капитальный ремонт домов, а разрушение жилищного фонда в России может в ближайшие 5 лет принять необратимый характер [92].

Сложность формирования эффективной программы реновации жилья, заключается в том, что одних и тех же целей жилищной политики можно добиться различными способами. Например, улучшение качества жилья обеспечивается различными методами реновации, при этом каждый метод может иметь различные схемы финансирования. Поэтому при разработке программ реновации жилищного фонда почти всегда возникает вопрос о наиболее эффективном распределении ограниченных ресурсов. Эта задача рассматривается в литературе как задача оптимизации.

В работах последних лет нашли применение следующие критерии оптимизации процессов воспроизводства и реновации жилья. Например, в исследовании Д.К. Празукина использовался показатель максимизации объемов ввода жилья при размещении облигационного жилищного займа [113]. В работе А.А. Сазонова применялся показатель минимизации затрат при отклонении фактических сроков ремонтно-реконструктивных работ от нормативных сроков [126]. В работе О.Б. Березина рассматривалась многокритериальная задача, включающая критерии максимизации объема вводимого жилья, удовлетворение потребности в жилье и другие [12]. В работе В.В. Герасимова в качестве критерия оптимизации развития строительной системы применялся показатель максимума доходности при условии производства услуг в нормативные сроки [26].

По нашему мнению, в качестве критериев оптимальности управленческих решений в жилищном комплексе необходимо также использовать показатели эффективности реновации жилых зданий.

При формировании программы реновации для небольшого количества объектов и при одном критерии оптимальности, например ЧДД, можно использовать следующий приближенный подход: проекты выбираются в порядке убывания индекса доходности инвестиций, пока не будет исчерпан лимит инвестиционных ресурсов или индекс доходности не станет меньше единицы.

При большом количестве объектов и наличии нескольких целей и ограничений возникает необходимость в многокритериальной оценке программы реновации и использовании экономико-математических методов для выбора оптимальной программы.

Формирование программы реновации на основе оптимального распределения ограниченных ресурсов включает следующие этапы:

Определение объема и структуры финансирования программы реновации. В частности, если бюджетные средства в программе имеют целевой характер, тогда дополнительно указываются условия их использования. Например, на строительство социального жилья, финансирование капремонта и т. д.

Выбор целевой функции, построение системы ограничений и требований к конкретным показателям программы.

Проведение экспресс-анализа проектов реновации жилищного фонда - определение укрупненных показателей стоимости ремонтно-строительных работ и результата для субъектов. Расчет показателей эффективности, а также прочих экономических показателей.

Ранжирование проектов реновации по абсолютным и относительным экономическим показателям. Исключение низкоэффективных проектов.

Использование экономико-математических методов для оптимизации распределения ограниченных (бюджетных) ресурсов с учетом заданной целевой функции и установленных ограничений. Вывод окончательного результата - объекты и проекты реновации, сроки проведения работ, результаты и затраты программы, значение целевой функции и т. д.

Постановка задачи при оптимальном распределении ограниченных ресурсов принимает следующий вид: требуется оптимально распределить бюджетные и внебюджетные средства в плановом периоде по объектам - i () и проектам - j () таким образом, чтобы максимизировать показатели эффективности за весь период оценки программы реновации, но с учетом выполнения заданных ограничений.

Вопросы аккумулирования и эффективного распределения инвестиционных ресурсов играют важную роль в бюджетном процессе субъектов Федерации. Не меньшую актуальность представляет разработка программ, предусматривающих достижение поставленных целей и, соответственно, определение потребности в ресурсах, необходимых для их достижения. Таким образом, выделим два способа формирования жилищных программ:

От ресурсов: ресурсы мероприятия результат цели. Такой способ соответствует формированию программ от сложившейся практики.

От целей: цели результат мероприятия ресурсы. Этот способ в большей мере соответствует программно-целевому подходу в силу его направленности на конечные результаты.

В настоящее время реализация процесса реновации в большинстве случаев идет от имеющихся ресурсов. Причем для распределения ограниченных ресурсов в большинстве случаев используется субъективный подход. В частности средства муниципалитета и населения - собственников жилья расходуются в основном на проведение поддерживающего и выборочного ремонта, ликвидацию последствий аварий.

Формирование программы от целей и, соответственно, учет показателей эффективности, обычно требует большего объема ресурсов, но при этом способствует решению актуальных задач:

...