Гражданско-правовой режим дачных, садовых и огородных земельных участков

Содержание права собственности и иных вещных прав имеет пределы. Так, существенной особенностью содержания права собственности на дачный, садовый, огородный участок является его целевое назначение и разрешенное использование, которые и определяют пределы такого права. Именно поэтому мы считаем, что целевое назначение и вид разрешенного использования земельных участков являются индивидуализирующими характеристиками земельного участка. Исходя из практических соображений, целевое назначение и разрешенное использование будут и в дальнейшем отражаться в кадастровом паспорте на участок как его неотъемлемые характеристики.

Для приведения в соответствие ст.ст. 260 и 209 ГК РФ, на наш взгляд, следует дополнить содержание п. 3 ст. 209 ГК РФ положением об обязанности собственника пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Составным элементом правоотношений собственности является его субъект. Гражданское правоотношение возникает по инициативе заинтересованных лиц, изменяется и прекращается по их воле. К субъектам права собственности на дачные, садовые, огородные участки относятся граждане и их объединения. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», граждане в целях реализации своих прав на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельными участками, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав, могут создавать садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, садоводческие, огороднические или дачные потребительские кооперативы либо садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие партнерства.

Данная статья уточняет цель создания подобных некоммерческих объединений, состоящую в удовлетворении потребностей граждан по реализации их прав на получение, владение, пользование, распоряжение садовыми, огородными или дачными участками. Согласно ст. 14 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», земельные участки, а также иное имущество, относящееся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность. Состав общего имущества определен ст.1 данного закона. Таким образом, в любом садоводческом, огородническом, дачном некоммерческом объединении имеются земли общего пользования, принадлежащие непосредственно объединению как юридическому лицу (после осуществления их приватизации), и остальные земельные участки, принадлежащие на праве собственности или на ином вещном праве гражданам - членам некоммерческого объединения, а также лицам, ведущим дачное хозяйство (садоводство) индивидуально и не являющимся членами объединения.

Следовательно, особым субъектом права частной собственности является гражданин, который не является членом указанных некоммерческих объединений. Однако поскольку на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения расположены объекты инфраструктуры, граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, так или иначе будут вынуждены оформить свое право пользования такими объектами, либо возвести их для себя.

В целях упорядочения отношений между гражданами, которые продолжают пользоваться электроэнергией от внешних ЛЭП и ТП, имуществом садоводческого объединения общего пользования, Закон о садоводах установил право граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Правовым основанием возможности члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения добровольно выходить из такого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования (далее - договор возмездного пользования объектами инфраструктуры) является подп. 9 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

При рассмотрении вопроса о юридической природе и месте данного договора в системе гражданско-правовых договоров, необходимо учитывать элементы, по которым они отличаются, а именно предмет, субъекты, содержание, существенные условия, и другие особенности, включая порядок заключения, изменения, прекращения, форму, срок договора. Следует отметить, что предметом такого договора выступает право пользования объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Субъектами договора являются, с одной стороны, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение, в собственности или на ином вещном праве которого находится имущество общего пользования, в лице председателя правления, и, с другой стороны, гражданин-собственник дачного, садового, огородного участка в пределах территории, закрепленной за данным некоммерческим объединением.

К существенным условиям рассматриваемого договора следует отнести предмет договора. При заключении договора весьма четко должны быть определены те объекты и перечень имущества, на которое будет распространяться право пользования гражданина. Форма договора возмездного пользования объектами инфраструктуры специально в законе не определена, что дает основания руководствоваться подп. 1 п. 1 ст. 161 части первой ГК РФ, согласно которому сделки юридических лиц между собой и с гражданами, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, должны совершаться в простой письменной форме. В соответствии с п. 2 указанной статьи в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Свои особенности имеет порядок заключения договора. Анализируя положения закона, мы приходим к выводу, что заключение договора обязательно для садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в случае, если гражданин обращается с подобным требованием. Однако, ст. 8 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» нуждается в дополнении, поскольку имеющаяся формулировка не указывает субъекта, обязанного инициировать заключение возмездного договора с объединением по поводу использования объектов инфраструктуры. Чтобы предупредить рост судебных дел в отношении недобросовестных садоводов и дачников, вполне обоснованно было бы прямое возложение подобной обязанности на гражданина, ведущего садовое, дачное или огородное хозяйство в индивидуальном порядке.

При заключении указанного договора подлежат применению положения ст. 445 части первой ГК РФ, согласно которым для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, и эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение 30-ти дней со дня получения оферты. Если сторона, направила оферту и получила от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), то она вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30-ти дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Как разъяснено в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров См.: Информационное письмо Президиума ВАС России от 5 мая 1997 г. № 14 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7., пропуск тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, не является основанием для отказа в принятии искового заявления.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными федеральными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Там же установлено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Наряду с прочим данный договор носит возмездный, двусторонне обязывающий и консенсуальный характер. Так, п. 2 ст. 8 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» прямо предусмотрено, что одним из условий такого договора является размер платы за предоставляемое по договору право пользования. Причем в случае, если граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, вносили взносы на приобретение (создание) объектов инфраструктуры и другого имущества общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, то размер платы за пользование указанным имуществом для таких граждан не должен превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения. То есть, размер платы может устанавливаться с учетом доли расходов на приобретение (создание) объектов инфраструктуры и другого имущества общего пользования, а для граждан, не участвовавших в подобных расходах, размер платы устанавливается по соглашению сторон. В случае, если плата договором не определена, действует п. 3 ст. 424 ГК РФ, установивший, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Исходя из вышеизложенного, размер платы по договору хоть и не является существенным условием такого договора, но предопределяет исключительно возмездный характер договора пользования объектами инфраструктуры.

Двусторонне обязывающий характер договора выражается в том, что с момента заключения соглашения у сторон возникают взаимные права и обязанности, предусмотренные договором. Основными обязанностями гражданина являются своевременное внесение платы, цивилизованное обращение с имуществом, которым он имеет право пользоваться. Этим обязанностям корреспондирует обязанность объединения: обеспечить беспрепятственный доступ к определенному договором имуществу и возможность им пользоваться.

Специальным сроком действие данного договора закон не ограничивает, и если соглашением не предусмотрено иное, он считается бессрочным.

Перечень оснований для прекращения договора также расширен. Дополнительным основанием, согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», является решение правления либо общего собрания о лишении гражданина права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в связи с неуплатой установленных договором взносов за пользование объектами инфраструктуры. Таким образом, Законом предусмотрен в таком случае односторонний порядок расторжения договора.

Подводя итог столь краткому анализу договора, стоит заметить, что данный договор не нашел отражения в Гражданском кодексе. Наряду с этим, действующее гражданское законодательство закрепило положение, согласно которому «стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами» (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Несмотря на то, что он предусмотрен Законом о садоводах, его все же следует считать «непоименованным» гражданско-правовым договором.

В юридической литературе к таковым, как правило, относят договоры исходя из особенностей предмета договорного обязательства и его направленности. Так, например, Е.В. Татарская считает, что «если направленность рассматриваемого договора не соответствует предусмотренным в законе или иных правовых актах вариантам, этот договор может считаться непоименованным договором» Татарская Е.В. Непоименованные и смешанные договора // Российская юстиция. - 2007. - № 4. - С. 36.. Разделяя указанную точку зрения и соглашаясь с тем, что формирование новых договорных типов исключительно по признаку возмездности/безвозмездности представляется невозможным, заметим, что в нашем случае одного этого признака недостаточно.

С одной стороны, рассматриваемый договор имеет общие черты с договором аренды в силу того, что предметом могут выступать определенные сооружения, дороги; с другой стороны, в отличие от договора аренды он носит бессрочный характер. Нечто общее мы можем обнаружить при сравнении договора возмездного пользования объектами инфраструктуры с договором энергоснабжения в случае, когда речь идет о предоставлении садоводам права пользования электрической или тепловой энергией в пределах дачного комплекса через присоединение к общим сетям.

В то же время его нельзя отнести ни к одному, ни ко второму виду из-за его весьма широкого предмета. Заметим, что договор возмездного пользования объектами инфраструктуры, в силу особого предмета и неприсущей ни одному из известных видов договоров направленности, должен быть признан самостоятельным гражданско-правовым договором, относящимся к непоименованным, но имеющим свое экономическое значение. Более того, учитывая последствия проведенного массового переоформления в собственность земельных участков, развитие правовой основы для регулирования отношений в сфере возмездного пользования объектами инфраструктуры приведет не только к существенному сокращению судебных споров, но и позволит предотвратить причинение убытков объединениям, в которых многие граждане ведут хозяйство в индивидуальном порядке. В связи с этим является целесообразным дополнение ГК РФ главой 36.1 «Возмездное пользование объектами инфраструктуры в дачном, садовом, огородном хозяйстве», которая объединила бы нормы, регулирующие порядок заключения, изменения, расторжения указанного договора, и вместе с тем отразила бы его особенности по форме, содержанию, сроку, существенным условиям и т.д.

Исходя из содержания ст. 4 Закона о садоводах, следует выделять, наряду с гражданами, следующие субъекты права собственности на земельные участки: садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив и садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство. Различия в формах собственности на имущество общего пользования, приобретенное тем или иным садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов, а также характер обязательственных отношений членов указанных некоммерческих объединений предопределяют особенности правового статуса каждого из этих субъектов права частной собственности на землю. Вышеназванные формы объединений садоводов, огородников и дачников являются некоммерческими организациями, но каждая из них имеет свою специфику в организационной структуре, имущественной самостоятельности и ответственности, правах и обязанностях членов.

Некоммерческое товарищество садоводов, огородников и дачников является наиболее распространенной организационно-правовой формой ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, имеет свои особенности и отличается формой собственности на имущество общего пользования, приобретенного садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданного им за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является общей совместной собственностью его членов. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. В данном случае специально оговорено, что в садоводческом товариществе имеет место совместная собственность, то есть определенных долей в общем имуществе не выделяется.

При этом по соглашению участников общей совместной собственности - членов товарищества, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. В случае если такого согласия не достигается, ГК РФ предусматривает судебную процедуру определения долей. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Участники общей совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом. Они могут предусмотреть иной порядок владения и пользования, который будет закреплен в уставе объединения. Распоряжаться имуществом, находящимся в общей совместной собственности, члены товарищества могут исключительно по согласию всех членов независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый сособственник вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у совершившего сделку участника необходимых полномочий, но только в случае, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Особенность садоводческого (дачного, огороднического) потребительского кооператива заключается в том, что его членами - пайщиками могут быть внесшие установленные его уставом паевой взнос юридические лица либо граждане РФ, достигшие возраста шестнадцати лет. Под паевым взносом понимается имущественный взнос пайщика в паевой фонд потребительского кооператива деньгами, ценными бумагами, земельным участком или земельной долей, другим имуществом либо имущественными или иными правами, имеющими денежную оценку. Размер и порядок внесения паевого взноса определяется уставом кооператива. Часть указанного имущества может выделяться в неделимый фонд. В случае выхода пайщика из кооператива, он не может претендовать на имущество, вошедшее в неделимый фонд.

В обязанности члена садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива входит ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива. В ст. 399 ГК РФ раскрыто понятие «субсидиарной ответственности», под которой понимается обязательство нести ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником, в случае если кредитор предъявил требование к основному должнику. Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответа на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность. Таким образом, ответственность членов садоводческого кооператива является более строгой, чем в товариществе либо партнерстве, члены которых не отвечают по обязательствам данных объединений.

Некоммерческим партнерством признается основанная на членстве некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами для содействия ее членам в осуществлении деятельности, направленной на достижение целей, которые не связаны с систематическим извлечением прибыли. Имущество, переданное некоммерческому партнерству его членами, является собственностью партнерства. Члены некоммерческого партнерства не отвечают по его обязательствам, а некоммерческое партнерство не отвечает по обязательствам своих членов. Эта форма объединения граждан позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность в целях развития дачного, строительства садового, огородного хозяйства, однако доходы от этой деятельности распределяются на общие нужды, и не могут быть распределены между членами партнерства как личная прибыль.

В юридической литературе стали появляться различные толкования законодательства по поводу расширения указанного перечня субъектов -правообладателей земельных участков и о возможности коммерческих организаций иметь в собственности земельные участки с разрешенным использованием «дачное строительство», «ведение садового хозяйства», «ведение огородного хозяйства» См.: Маленков Н.А. Вправе ли коммерческая организация иметь в собственности земельный участок с разрешенным использованием - дачное строительство? // Право и экономика. - 2008. - № 6. - С. 19.. Этот вопрос связан, прежде всего, с тем, что современное земельное, гражданское, градостроительное законодательство, включая Закон о садоводах, не содержат прямого запрета на приобретение коммерческими организациями дачных, садовых, огородных участков.

В отдельных регионах России коммерческие организации покупают сельскохозяйственные угодья у колхозов, совхозов и иных сельскохозяйственных товаропроизводителей, впоследствии производят раздел больших участков на ряд маленьких, изменяют вид их разрешенного использования с «для ведения сельского хозяйства» на «для дачного строительства», осуществляют застройку «коттеджного поселка» и реализуют все это дачникам Например, в Конаковском районе Тверской области постановлением главы района был изменен разрешенный вид использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности юридического лица, общей площадью 51,2674 га «для ведения сельского хозяйства» на «для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, включая строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры, предусмотренных проектной документацией». См.: Отчет Счетной палаты РФ о результатах контрольного мероприятия «Проверка эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственными предприятиями и организациями в Московской и Тверской областях» // Бюллетень Счетной палаты РФ. - 2007. - № 4..

При этом такая практика воспринимается отдельными органами управления как не соответствующая смыслу Закона о садоводах. Например, Управление Роснедвижимости по Московской области считает, что из буквального толкования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - основного закона, регулирующего использование дачных земельных участков, можно сделать вывод о том, что правообладателями дачных земельных участков могут быть лишь граждане (физические лица) либо объединения граждан - некоммерческие организации в форме кооперативов, товариществ и партнерств. При этом ни один из законов, регулирующих земельные правоотношения, прямо не называет коммерческие организации в качестве возможных правообладателей земельных участков, предназначенных для дачного строительства или ведения дачного хозяйства.

Приведенная позиция муниципальных органов власти, Роснедвижимости и Росрегистрации, с точки зрения ее правового обоснования, представляется Н.А. Маленкову не бесспорной, поскольку ни гражданским, ни земельным законодательством не предусмотрено прямого запрета или ограничения для коммерческих организаций по владению и пользованию такими земельными участками См.: Маленков Н.А. Вправе ли коммерческая организация иметь в собственности земельный участок с разрешенным использованием - дачное строительство? // Право и экономика. - 2008. - № 6. - С. 21.. Однако следует напомнить, что правовое регулирование земельных отношений исходит из таких принципов земельного законодательства, как принцип приоритета сохранения особо ценных земель, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами; принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком; принцип сохранения целевого использования земельных участков.

Статья 78 ЗК РФ устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; дачное строительство в рамках целевого назначения земель данной категории не упоминается. Статья 83 Земельного кодекса РФ, определяя целевое назначение земель населенных пунктов, определяет земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Исходя из вышеизложенного, следует признать, что в данной дискуссии мы принимаем позицию органов публичной власти, поскольку использование сельскохозяйственных земель в целях застройки и инфраструктурного развития особых населенных пунктов - коттеджных поселков, фактически приводит не только к смене вида разрешенного использования, но и целевого назначения земли. Причина появления этой проблемы заключается в двойственном характере вида разрешенного использования «для дачного строительства»: с одной стороны участок может использоваться для воспроизводства сельскохозяйственной продукции, а, с другой стороны, для строительства жилых домов, в которых возможно постоянное круглогодичное проживание.

В судебной практике также воспринята приведенная выше точка зрения органов публичной власти. Так, ООО, являющееся собственником земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, пыталось обжаловать решение земельной комиссии Администрации Дмитровского муниципального района Московской области, которым обществу было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с «ведения крестьянско-фермерского хозяйства» на «дачное строительство».

Суды, ссылаясь на ст. 81 ЗК РФ и положения Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» обосновывали невозможность для коммерческих организаций иметь в собственности земельные участки с видом разрешенного использования «дачное строительство». Для правоприменительной практики Определение ВАС РФ от 28 декабря 2007 г. № 17392/07, подтвердившее правильность вывода ФАС Московского округа, носит прецедентный характер См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 сентября 2007 г. по делу № КА-А41/9616-07; Определение ВАС РФ от 28 декабря 2007 г. № 17392/07 // Гарант [Электронный ресурс]: справ. правовая система. - М.: «Гарант», 2009..

Таким образом, субъективное право частной собственности на дачные, садовые, огородные участки - это установленная объективным правом возможность граждан и прямо предусмотренных федеральным законом отдельных видов юридических лиц свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком в пределах его целевого назначения и разрешенного использования, при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В объективном смысле право частной собственности на дачные, садовые, огородные участки есть система правовых норм, устанавливающая правовые возможности определенных законодательством субъектов по владению, пользованию и распоряжению дачными, садовыми, огородными участками, а также обеспечивающая осуществление и защиту этих правомочий.

2.2 Гражданско-правовые основания и порядок приобретения дачных, садовых и огородных земельных участков в частную собственность

Право частной собственности на земельные участки, как и иные гражданские права и обязанности, возникает из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности См.: Земельные участки: основания и порядок приобретения / Под ред. Тихомирова М.Ю. - М.: «Изд. М.Ю. Тихомирова», 2006. - С. 124.. Как уже было отмечено нами выше, дачный (садовый, огородный) земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является недвижимой вещью, объектом права собственности и иных прав, поэтому основания возникновения прав на земельные участки предусмотрены ст. 8 ГК РФ и нормами главы 14 ГК РФ.

В силу того, что ст. 25 ЗК РФ отсылает к гражданскому законодательству и федеральным законам, следует полагать, что в вопросах приобретения права собственности и иных прав на недвижимость приоритетными являются нормы гражданского права. В ст. 8 ГК РФ содержится ряд оснований, применимых и к случаям возникновения прав на дачные, садовые, огородные участки. Наряду с этим, как справедливо обращалось внимание в научной литературе, «законодательство не содержит нормы, содержащей «системно» и «однозначно» прописанных оснований возникновения прав на земельные участки» Дмитриев А.В. Возникновение права собственности на землю в силу закона // Законодательство. - 2005. - № 6. - С. 28.. Вместе с тем, ученые предпринимают попытки определить, что такое гражданско-правовые основания приобретения права частной собственности на земельные участки и классифицировать существующие из них.

Так, некоторые авторы полагают, что под гражданско-правовыми основаниями приобретения права частной собственности на земельные участки следует понимать предусмотренные гражданским и земельным законодательством юридические факты (фактические составы), с наступлением которых нормы права связывают возмездное приобретение или переоформление прав на земельные участки физических и юридических лиц и соответствующее их прекращение у публично-правовых образований См.: Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. - М., 2009. - С. 55..

Разделяя данную позицию, рассмотрим правовые возможности и практические проблемы реализации порядка приобретения в частную собственность дачных, садовых и огородных земельных участков.

Решения органов государственной власти и органов местного самоуправления на данный момент являются наиболее распространенным основанием предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам и дачникам, а также их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям. Специфика данного основания заключается в том, что предоставление в собственность участков указанных субъектам, которым такие земельные участки были предоставлены ранее из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ.

Вторая особенность порядка приобретения прав на участок в этом случае заключается в том, что законодательство устанавливает достаточно короткий срок, в течение которого соответствующий орган публичной власти должен принять решение о предоставлении участка в собственность либо об отказе в его предоставлении - две недели. Как справедливо указывает О.М. Оглоблина, в этом случае порядок предоставления земельных участков, установленный ст. 30-34 ЗК РФ о предоставлении земельных участков для строительства и целей, не связанных со строительством, не применяется (п. 3 ст. 28 ЗК РФ). Предоставление земельного участка осуществляется по упрощенной схеме, исключающей такие этапы как выбор земельного участка и предварительное согласование мест размещения объекта См.: Оглоблина О.М. Бесплатное приобретение прав на земельные участки. - М., 2005. - С.79..

Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно. С одной стороны, данная норма устанавливает особый льготный режим приобретения земельных участков в целях ведения садового, огородного хозяйства, дачного строительства, с другой стороны, формулировка закона может быть истолкована не однозначно: принятие решения о предоставлении дачного, садового, огородного участка в собственность является правом или обязанностью органа власти.

Большинство ученые считает, что орган публичной власти обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении См.: Трофимова Н.В. Об исчислении земельного налога за земельные участки садоводческих, огороднических товариществ и дачных хозяйств // Налоговый вестник. 2007. № 8. С. 45.. Несмотря на несогласие с этой позицией органов власти, суды часто оказываются на стороне граждан и юридических лиц. В подтверждение приведем ряд примеров из судебной практики.

Так, при вынесении решения по одному из споров, связанному с обжалованием отказа в предоставлении земельного участка, суд указал, что «ссылка ответчика (Департамента имущественных отношений Администрации Краснодарского края) на то, что предоставление в собственность земельных участков является правом, а не обязанностью собственника, не может быть принята во внимание, поскольку исходя из смысла ст.36 ЗК РФ, указанное право принадлежит гражданам или юридическим лицам, имеющим в собственности и на других вещных правах здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке» Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 мая 2003 г. № А-32-9384/2003-36/137 // СПС «Гарант». Версия от 19 марта 2009 г.. Решение об отказе не исключается, однако оно должно быть мотивировано. Основанием для отказа является установленный федеральным законом запрет на предоставление участка в частную собственность. Рассмотрим подробнее существующие основания для отказа в предоставлении земельных участков в частную собственность.

Земельные участки, изъятые из оборота, перечислены в ст. 27 ЗК РФ. К их числу относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности различными объектами, в том числе государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями и т.д.

Запрет на приватизацию земельных участков устанавливается также Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Так, согласно п. 8 ст. 28 данного закона, не подлежат приватизации земельные участки в составе земель лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; общего пользования; транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные для их перспективного развития. Данные перечень не носит исчерпывающего характера. Следует отметить, что законодательство развивается по пути сокращения перечня земель, приватизация которых не допускается. Так, из перечня таких земель недавно были исключены земли сельскохозяйственного назначения, водоохранного и санитарно-защитного назначения.

Следующее основание приобретения права собственности - прямое указание закона. Это основание может быть применимо, если граждане обладают садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Они вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического, дачного объединения бесплатно. На практике имеют место случаи отказа передачи в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения земельных участков общего пользования См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 октября 2008 г. № Ф09-7544/08-С6 // Гарант [Электронный ресурс]: справ. правовая система. - М.: «Гарант», 2009..

В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 октября 2006 г. № А56-57753,2005. Садоводческое некоммерческое товарищество (далее - СНТ) обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа комитета по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) г. Санкт-Петербурга передать в собственность СНТ земельный участок площадью 11 451 кв.м. Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Выборгского районного Совета народных депутатов от 17 июля 1969 г. земельный участок площадью 8,3 га предоставлен для ведения коллективного садоводства. Данный участок был выделен из земель, ранее находившихся у Хлебной базы на праве бессрочного пользования.

На основании Генерального плана развития Ленинграда и Ленинградской области на период до 2005 г. Комитет по архитектуре и градостроительству дал заключение, которым признал возможным оформить СНТ в собственность земельный участок площадью 80 909 кв.м. Его распоряжением были утверждены границы земельного участка, установлены ограничения в использовании земельных участков. На основании распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству, решения общего собрания членов СНТ об оформлении в собственность земель общего пользования садоводства и в соответствии с проведенными работами по межеванию были утверждены границы земельного участка площадью 11451 кв. м (земли общего пользования; зона градостроительных ограничений - 2237 кв. м.).

Согласно п. 3 данного распоряжения, этот земельный участок мог быть оформлен в собственность СНТ как юридического лица либо в совместную собственность членов объединения. После этого СНТ обратилось в КУГИ с заявлением о предоставлении в собственность данного участка. Рассмотрев заявление, КУГИ сообщило о невозможности приватизации данного участка.

Суд признал отказ неправомерным, указав в своем решении следующее. Как видно из кадастрового плана, данный участок сформирован из дорожек между земельными участками членов СНТ на территории садоводства и является имуществом общего пользования. Большая часть соседних земельных участков под садоводческими домами передана в собственность садоводов.

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148., лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору приобрести в аренду или собственность такие участки в соответствии с порядком, предусмотренном правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели они были предоставлены. В соответствии со ст. 28 Закона о садоводах в редакции, действовавшей на момент принятия обжалуемого решения, садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды и срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.

Таким образом, законодательством предусмотрена возможность передачи в собственность СНТ земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное пользование. Суд также пришел к выводу о невозможности применить к спорным положениям п. 12 ст. 85 ЗК РФ, поскольку в указанной норме установлен запрет на приватизацию земель общего пользования - занятыми площадями, улицами, дорогами и т.д., к которым земли общего пользования в пределах садоводческого и других некоммерческих объединений не относятся. Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам кассационной жалобы оставлено без изменения.

Судебный акт как основание возникновения права собственности имеет свои особенности. В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//СЗ РФ. -1997. - № 30. - Ст. 3594. среди оснований регистрации прав на недвижимое имущество названы судебные акты. Более того, в некоторых случаях субъекты, претендующие на право собственности в отношении участка считают, что регистрация права собственности на основании судебного решения, устанавливающего права на недвижимость, обладает большей юридической надежностью, чем свидетельство о государственной регистрации права, выданное Росреестром.

Поскольку п. 8 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и в правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ, то даже при запросе выписки из ЕГРП не может быть полной уверенности в достоверности указанной в ней информации См.: Гурбанова Э.В. Установление юридических фактов в отношении недвижимости - еще не факт государственной регистрации прав // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2006. - № 1. - С. 34..

Наряду с выше рассмотренными основаниями возникновения права частной собственности на дачные, садовые, огородные участки, наиболее распространенными гражданско-правовыми основаниями являются сделки.

Вплоть до 1 июля 2007 г. действовала ст. 29 Закона о садоводах «Сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками», в которой содержались общие положения и требования к таким сделкам. В настоящий момент особенности совершения сделок с садовыми, огородными и дачными участками регулируются гражданским и земельным законодательством.

Договор купли-продажи дачного, садового, огородного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) сформированный и не ограниченный в обороте земельный участок, целевое назначение и разрешенное использование которого допускает осуществление на нем предполагаемой деятельности, а покупатель обязуется своевременно внести оговоренную плату и принять его по передаточному акту. Необходимо учитывать наличие ограничений по субъектам таких сделок. Так, иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки на приграничных территориях.

Основная особенность купли-продажи, как впрочем, и иных сделок с дачными участками заключается в предмете договора. Существенным условием договора купли-продажи дачного, садового, огородного участка является предмет и цена договора, поэтому договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К числу таких данных принято относить: кадастровый номер земельного участка, местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование, сведения о расположенной на нем недвижимости, об обременениях и ограничениях земельного участка.

В п. 3 ст. 37 ЗК РФ указаны юридические последствия несоблюдения данного условия. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планирумое покупателем использовании и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи участка и возмещения причиненных убытков.

Сделки по купле-продаже земельного участка могут заключаться членами садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан в отношении тех земельных участков, которые были им переданы в собственность после государственной регистрации садоводческого, огороднического, дачного объединения. Никаких предварительных согласований, уведомлений членами некоммерческого объединения при совершении сделки по купле-продаже земельного участка органов садоводческого, огороднического, дачного объединения законом не предусмотрено. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Показательно в этом плане следующее судебное дело.

К. обратилась в суд с иском к Е. - родственнику Л. о признании сделки купли-продажи садового земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты. В июне 1999 г. между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в садоводческом товариществе «Весна-2» с расположенными на нем строениями за 35 тыс. рублей, и в августе 1999 г. - о передаче садового домика в собственность. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. рублей, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако 21 июня 2000 г. после оформления всех документов она узнала о том, что 5 июня 2000 г. Л. умерла. 1 декабря 2000 г. Истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме. Решением мирового судьи судебного участка Тукаевского района Республики Татарстан от 13 ноября 2001 г. в удовлетворении требований отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 октября 2002 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене апелляционного решения и постановления президиума с оставлением в силе решения мирового судьи удовлетворила, поскольку норма ст. 30 Закона о садоводах установила, что собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут эти участки продать, но в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К. См.: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора»// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 10..

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Окончательному оформлению прав соответствует момент государственной регистрации, и в этом случае регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю.

Договор ренты дачного, садового, огородного участка. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) обусловленный земельный участок, а плательщик ренты обязуется в обмен периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты является реальным и возмездным. Договор ренты направлен на отчуждение имущества и приводит к установлению между сторонами особых правовых отношений, суть которых заключается в обязанности одного лица предоставлять постоянное или пожизненное содержание другому лицу. Данные отношения носят длительный, стабильный характер. В случае отчуждения земельного участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю земельного участка. ГК РФ регулирует вопрос об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок, он автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. В качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ).