Гражданско-правовой режим дачных, садовых и огородных земельных участков

Резервирование земель может осуществляться в тех же случаях, что и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд: выполнение международных обязательств Российской Федерации; размещение некоторых объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (например, федеральных или региональных энергетических систем; объектов использования атомной энергии; объектов обороны и безопасности; объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи и т.д.).

Резервирование и последующее изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд является примером публично-правовых ограничений прав на землю. Подобное изъятие можно рассматривать как прямое вмешательство в деятельность собственника земельного участка, влекущее вначале ограничение, а затем прекращение прав на землю. При изъятии участка для государственных и муниципальных нужд возникает необходимость поиска согласованного решения, в основе которого - сочетание публичных и частных интересов конкретных правообладателей земельных участков. Исходя из анализа положений ст. 49 ЗК РФ, публичные интересы превалируют над частными, что представляется вполне обоснованным. Вместе с тем произвольное расширение перечня оснований для подобного изъятия может привести к тому, что под видом осуществления государственной или общественно-значимой деятельности участки будут изыматься у одних лиц и предоставляться для строительства тех или иных объектов другим лицам.

Следует иметь ввиду, что согласно ч. 4 ст. 9 ГрадК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Данная норма вступает в силу с 1 января 2012 г.

Если после 1 января 2012 г. орган местного самоуправления решил зарезервировать земельный участок, занимаемый дачным, садовым, огородным некоммерческим объединением для муниципальных нужд, но при этом генеральный план в таком муниципальном образовании не принят, то такое решение о резервировании является незаконным и может быть обжаловано гражданами в судебном порядке. Более того, подобные решения уже часто становятся причиной судебных споров граждан и местных администраций.

Так, огородно-садоводческое товарищество «Уфимское моторостроительное производственное объединение» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации г. Уфы в приватизации земельных участков коллективного сада № 9, признании незаконным бездействия администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по непринятию решения по письму товарищества от 11 января 2006 г. и обязании ее в соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ в двухнедельный срок со дня вынесения решения арбитражным судом принять решение по письму от 11 января 2006 г. Решением суда первой инстанции от 9 июня 2006 г. данные требования были удовлетворены. Администрация г. Уфы и администрация городского округа, обжалуя данное решение, ссылались на несоответствие материалам дела выводов суда о наличии у товарищества права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком и права на приватизацию этого участка, необоснованном применении ст. 28 Закона о садоводческих объединениях граждан, ч. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно материалам дела, товарищество создано в форме потребительского кооператива в результате реорганизации в форме преобразования общественного объединения «Огородно-садоводческие товарищества при АО «Уфимское моторостроительное производственное объединение» и зарегистрировано с полным наименованием огородно-садоводческое товарищество открытого акционерного общества «Уфимское моторостроительное производственное объединение» (есть свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц). На общем собрании садоводческого товарищества от 24 июля 2005 г. было принято решение о приватизации земель сада, создании комиссии для подготовки документов для приватизации. На основании этого решения 2 августа 2005 г. товарищество обратилось к главе администрации г. Уфы с заявлением о даче согласия на переоформление садовых земельных участков в собственность.

В письме от 19 августа 2005 г. № 1/9839-11 администрация г. Уфы сообщила, что земли коллективного сада № 9 решением сессии Уфимского городского совета от 24 марта 2005 г. № 12/7 на основании п. 4 ст. 28 ЗК РФ зарезервированы для муниципальных нужд г. Уфы с ограничением предоставления их в собственность физическим и юридическим лицам на срок до 1 января 2006 г., до истечения которого предоставление земель невозможно.

В письме от 4 октября 2005 г. № 1/2048-11 администрация г. Уфы указала на отсутствие документов, удостоверяющих право товарищества на земельный участок, занимаемый коллективным садом № 9 - государственного акта на право пользования землей, в связи с чем, предоставление участка в собственность невозможно. По истечении указанного в письме администрации г. Уфы от 19 августа 2005 г. срока товарищество вновь обратилось к главе администрации г. Уфы с заявлением от 11 января 2006 г. о получении согласия на переоформление садовых земельных участков в собственность. В письме от 10 марта 2006 г. администрация городского округа сообщила, что в связи с рассмотрением в арбитражном суде дела о признании незаконным письма от 19 августа 2005 г., вопрос по заявлению товарищества будет решаться в порядке арбитражного судопроизводства. Товарищество обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконными действий администрации г. Уфы и бездействия администрации городского округа, ссылаясь на неправомерность отказа в переоформлении земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что право на приватизацию земель коллективного сада № 9 у товарищества имеется, порядок реализации этого права указан в ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. При этом обстоятельства, указанные в письмах администрации г. Уфы, не могут являться основаниями для отказа в переоформлении земельного участка в собственность. В материалах дела имеются доказательства предоставления участка Уфимскому моторостроительному производственному объединению под использование в качестве коллективного сада № 9 (решение Исполкома Уфимского городского Совета народных депутатов от 9 сентября 1983 г. и от 2 октября 1986 г.). Ответчиками не оспорено, что указанный участок составляют земли коллективного сада товарищества. С учетом этого правильными являются выводы судов о том, что отсутствие государственного акта на право пользования землей, являющегося правоудостоверяющим, но не правоустанавливающим документом, не может служить основанием для отказа в переоформлении участка в собственность.

Ссылка администрации на резервирование участка для муниципальных нужд также правомерно не признана судами законным основанием для отказа в переоформлении земельного участка в собственность. Администрацией г. Уфы не доказано, что резервирование участков для муниципальных нужд со ссылкой на п. 4 ст. 28 ЗК РФ, устанавливающий ограничения при предоставлении земельных участков для строительства, создает законные препятствия для реализации прав, закрепленных ст. 28 Закона № 66-ФЗ.

При таких обстоятельствах заявленные товариществом требования правомерно рассмотрены и удовлетворены арбитражным судом. Решение ФАС Уральского округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции было оставлено без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2006 г. № Ф09-9748/06-С6 // Гарант [Электронный ресурс]: справ. правовая система. - М.: «Гарант», 2009..

Выше обозначенные ограничения права собственности, несомненно, нуждаются в научном обобщении и классификации. По мнению С.В. Камышанской, «выработка четкой структуры ограничений, их систематизация по различным основаниям представляют несомненный научный и практический интерес. Это позволит в дальнейшем при исследовании ограничений права собственности на земельные участки придерживаться определенной системы и последовательно отслеживать динамику изменения ограничений» Камышанская С.В. Пределы и ограничения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Краснодар, 2006. - С. 14..

Классификацию ограничений права собственности на дачные, садовые и огородные участки можно осуществить по различным основаниям.

Традиционно ограничения права собственности подразделяются в зависимости от элементов содержания права собственности на: ограничения права владения земельным участком; ограничения права пользования земельным участком; ограничения права распоряжения земельным участком.

Весьма распространенной является точка зрения о том, что «ограничения права владения земельным участком вряд ли может представлять какой-либо особый интерес, поскольку при лишении собственника правомочия владения утрачивается всякий смысл сохранять за ним право собственности на этот земельный участок. Ограничения правомочия владения могут иметь место. Они устанавливаются законом, как правило, на определенный срок и носят временный характер, например, при реквизиции земельных участков»Станкевич Т.Б. Ограничения права собственности на земельные участки: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003. - С. 18..

Согласиться с таким подходом полностью не представляется возможным, поскольку в случае ограничения права владения речь не идет о лишении собственника этого правомочия, и случаи ограничения владения довольно распространены. К таким ограничениям можно отнести сервитут, поскольку он зачастую ограничивает собственника не только в реализации права пользования участком, но и права владения (когда собственник не вправе огородить земельный участок, обремененный сервитутом для прохода соседей, и тем самым реализовать право владения). С.В. Камышанская различает ограничения права пользования земельным участком в зависимости от того, для обеспечения чьих прав и законных интересов они установлены (ограничения права пользования земельным участком в интересах соседей либо иных лиц и ограничения права пользования земельным участком в публичных интересах (интересах всего общества либо определенных социальных групп). См.: Камышанская С.В. Пределы и ограничения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Краснодар, 2006. - С. 16.

В зависимости от юридического основания ограничения прав на земельные участки могут устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда. По сроку действия ограничения классифицируются на бессрочные и срочные (временные). Ярким примером последнего является реквизиция земельного участка. Ее очень часто сравнивают с конфискацией земельного участка, однако «реквизицию отличает от конфискации возмездный, как правило, временный характер реквизиции, а также способ ее применения - не в виде карательной меры, а лишь в силу необходимости, порожденной чрезвычайными обстоятельствами, которые указаны в законе» Тихомиров М.Ю. Реквизиция земельных участков // Право и экономика. 2007. № 9. С. 27.. Садоводы, огородники, дачники, у которых реквизированы принадлежащие им на праве собственности земельные участки, вправе при прекращении действия чрезвычайных обстоятельств требовать их возврата в судебном порядке См.: Макаров Г.П. Еще раз о «дачной амнистии» // Гражданин и право. - 2009. - № 5-6..

В зависимости от субъекта права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной собственности, государственной (Российской Федерации и субъектов РФ) и муниципальной собственности. Так, по мнению А.А. Соколовой, «ограничения права муниципальной собственности представляют собой предусмотренные законом правила, понуждающие муниципальные образования воздерживаться от определенных действий, механизмы, устанавливающие препятствия для не законных действий несобственников в отношении муниципального имущества в целях защиты прав и интересов населения» Соколова А.А. Право муниципальной собственности и его ограничения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. - С. 9.. Типичным примером ограничения права государственной собственности может являться ситуация, когда, например, субъект РФ реализует право преимущественной покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения в порядке ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», однако впоследствии его права как собственника ограничиваются строительством федеральной автомобильной или железнодорожной магистрали. Впрочем, данные ситуации маловероятны применительно к дачным, садовым или огородным земельным участкам, располагающимся (если они не приватизированы) в подавляющем большинстве случаев на неразграниченных государственных землях.

Таким образом, ограничения прав на дачные, садовые, огородные земельные участки - это обусловленное публичными интересами установление законодательных запретов на определенные виды деятельности, сужающее возможности правообладателей по хозяйственному использованию или распоряжению таким земельным участком. Ограничения права собственности на земельные участки устанавливаются бессрочно или на определенный срок, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу и подлежат государственной регистрации.

Ограничения права собственности на дачные, садовые, огородные участки могут выражаться, во-первых, в требованиях к собственнику воздержаться от осуществления на данном земельном участке деятельности, не совместимой с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, иных действий, предусмотренных законом. Ограничения права собственности могут предполагать обязанность собственника терпеть некие действия со стороны третьих лиц (например, при установлении сервитута), но не могут предполагать совершения им самим активных действий.

Обременения дачных, садовых и огородных участков устанавливаются, как правило, на договорных началах и предполагают возникновение прав третьих лиц в отношении земельного участка, что также как и ограничения не позволяет собственнику осуществлять свои правомочия в полном объеме.

Глава 3. Гражданско-правовой механизм защиты прав собственников дачных, садовых и огородных земельных участков

3.1 Общая характеристика гражданско-правовых способов защиты прав собственников дачных, садовых и огородных земельных участков

Право на защиту сопутствует любому субъективному гражданскому праву. Это является особенно важным применительно к праву собственности, которое в силу своей значимости для развития любого человеческого общества нуждается в особой охране и защите. Несомненно, «охрана экономических отношений собственности как материальной основы любого общественного строя составляет важнейшую задачу всякого правопорядка» Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права (отв. ред. Е.А. Суханов). - М., 2008. - С. 46..

Гражданско-правовой механизм защиты права частной собственности и иных вещных прав на дачные, садовые и огородные земельные участки имеет свою особую специфику. В самом общем виде его сущность заключается в том, что каждый правообладатель земельного участка имеет возможность пресечь нарушение его прав, а если таковое все же произошло, то использовать определяемые законом способы его восстановления.

Для гражданско-правового режима любой вещи характерны свои способы защиты прав на эту вещь, и рассматриваемые нами объекты гражданских прав не являются исключением. Тот гражданско-правовой механизм защиты прав, который установлен законом в отношении собственников и иных правообладателей земельных участков, во многом предопределяет содержание гражданско-правового режима земельного участка. И это дает нам основания говорить о взаимосвязи таких категорий, как «гражданско-правовой режим дачных, садовых и огородных земельных участков» и «гражданско-правовой механизм защиты прав на дачные, садовые и огородные земельные участки».

Содержание категории «гражданско-правовой режим» было нами рассмотрено в первой главе настоящего диссертационного исследования, в связи с чем, перейдем к анализу второго вышеупомянутого нами понятия.

Юридическая категория «право на защиту гражданских прав» является объектом исследований отечественных цивилистов уже около пятидесяти лет Среди них можно назвать работы разных временных периодов. См., например: Чечот Д.М. Субъективное право и формы его защиты. - Л., 1968; Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. - М., 1972; Вердников В.Г. Осуществление и защита гражданских прав // Советское гражданское право: Учебник: В 2 ч. Ч. 1 / Под ред. В.А. Рясенцева. - М., 1986; Ясер Сулейман Хассан Мохаммед Гражданско-правовая защита от злоупотребления в праве России и Йемена: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Казань, 2005; Малеина М.Н. Осуществление и защита гражданских прав // Гражданское право: Учебник. - М., 2007; Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав - М., 2009 и т.д.. Одним из первых ее подробно исследовал В.П. Грибанов в своей монографии «Осуществление и защита гражданских прав», определив содержание данной правовой конструкции через следующие правомочия субъекта:

1) возможность управомоченного лица использовать дозволенные законом средства собственного принудительного воздействия на правонарушителя, защищать принадлежащее ему право собственными действиями фактического порядка (самозащита гражданских прав);

2) возможность применения непосредственно самим управомоченным лицом юридических мер оперативного воздействия на правонарушителя, которые иногда не совсем точно называют оперативными санкциями;

3) возможность управомоченного лица обратиться к компетентным государственным или общественным органам с требованием понуждения обязанного лица к определенному поведению См.: Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2001. - С. 106..

При этом сам В.П. Грибанов предлагал различать следующие виды правоохранительных мер, применяемых к нарушителям гражданских прав и обязанностей: меры фактического характера, применяемые управомоченным лицом при самозащите гражданских прав, в частности, меры охраны его имущества, необходимая оборона; меры, предпринимаемые в состоянии крайней необходимости; правоохранительные меры оперативного характера, являющиеся мерами юридического воздействия, но применяемые самим управомоченным лицом, например, отказ от принятия просроченного исполнения, отказ транспортной организации выдать груз грузополучателю до внесения последним причитающихся с него платежей и др.; правоохранительные меры государственно-принудительного характера, применение которых входит в компетенцию рассматривающих спор государственных и общественных органов См.: Грибанов В. П. Указ.соч.- С. 111.. Таким образом, данный автор впервые включил в исследуемое понятие возможность самозащиты своих прав, и уделил его анализу немалое внимание.

В целом его концепция получила широкое признание и была воспринята не только учеными - цивилистами, но и отечественным законодателем. Исходя из предложенного им содержания права на защиту, последнее можно кратко сформулировать как возможность управомоченного лица использовать дозволенные законом средства собственного (неюрисдикционного) или юрисдикционного принудительного воздействия в отношении нарушителя в целях восстановления нарушенного права. Однако реализация права на защиту нуждается в наличии эффективного механизма его осуществления.

Механизм представляет собой устройство или приспособление, которое функционирует автоматически, в силу своей внутренней конструкции, не обладает свободой выбора, и в силу этого дает в высокой степени ожидаемый и гарантированный результат. Все механизмы, функционирующие в сфере права, описываются через перечисление их составных частей, которые находятся между собой в определенных взаимоотношениях. То есть, одним из сущностных свойств любого правового механизма является системность. См.: Рулев А.И. Судебное толкование права в механизме защиты прав и свобод человека (проблемы теории и практики): дис. … канд. юрид. наук. - Саратов, 2009. - С. 67.

В общей теории права механизм защиты прав человека - это «динамическая система факторов, обеспечивающих устранение незаконных препятствий при осуществлении юридически закрепленных социальных возможностей индивида» Рулев А.И. Указ соч. - С. 70.. В цивилистической науке механизм защиты гражданских прав это «последовательная, комплексная организация правовых средств и обеспечение условий, направленных на достижение цели, заложенной в содержании субъективного права, по юридическому и фактическому осуществлению права и соответственно исполнению корреспондирующей ему обязанности» Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2009. - С. 83.. По мнению Е.В. Вавилина, цель данного механизма в гражданском праве состоит в обеспечении реальной защиты гражданских прав с помощью последовательно организованных юридических средств, причем такие средства должны содержаться в нормативном акте См.: Вавилин Е.В. Указ. соч. - С. 87..

При этом, исходя из предмета нашего исследования, в вышеизложенной гражданско-правовой доктрине являются принципиально важными положения о том, что под реальной (формальной и фактической) защитой понимается восстановление нарушенных субъективных гражданских прав, например, не само по себе вынесение судебного решения об устранении препятствий пользования садовым участком, а его надлежащее исполнение.

Г.С. Крапан в ходе исследования более узкой категории «механизм защиты прав на землю» выявил систему элементов, входящих в указанный механизм. Он содержит: а) систему гарантий всем гражданам на территории России осуществлять права на земельные участки; б) юридические процедуры и способы получения прав на земельные участки; в) юридические гарантии реализации всех правомочий, вытекающих из прав на землю; г) четкое определение в законе параметров государственного вмешательства в отношения собственности на землю; д) четкое разграничение в законе права собственности и иных вещных прав граждан на земельные участки; е) способы и порядок защиты права собственности и иных прав на землю См.: Крапан Г.С. Конституционно-правовые основы защиты прав граждан на землю: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2009. - С. 9..

В целом данная система элементов представляется достаточно полной, причем она носит межотраслевой характер, включая конституционный и административный механизм защиты прав на земельные участки. Для нас же наибольший интерес представляет гражданско-правовой механизм защиты. Проанализировав мнения советских и современных ученых, сформулируем собственное его определение применительно к дачным (садовым) участкам.

Указанный механизм понимается нами как нормативно выраженная система гражданско-правовых способов и процедур, используемая субъектами права собственности и иных прав на дачные, садовые и огородные земельные участки в целях реальной (формальной и фактической) защиты их нарушенных или оспоренных прав по поводу таких участков.

В связи с этим может возникнуть вопрос о том, каким образом существующая система подобных способов и процедур влияет на гражданско-правовой режим земельного участка? Если исходить из того, что правовой режим есть система стимулов и ограничений, связанных с объектом гражданских прав и его правообладателем, а наличие гражданско-правового механизма защиты прав на земельный участок есть закрепленная законом гарантия такого права, то мы придем к выводу, что подобная гарантия является определенным стимулом для правообладателя и потому имеет непосредственное отношение к гражданско-правому режиму земельного участка.

Как уже отмечалось нами ранее, непосредственными элементами гражданско-правового механизма защиты прав на земельные участки являются способы защиты гражданских прав. В зависимости от характера правоотношения, гражданско-правовые способы защиты прав на земельные участки можно разделить на общие и специальные. Под общими способами защиты мы понимаем те приемы, что применимы при защите гражданских прав в целом. Они сосредоточены в ст. 12 ГК РФ. Специальные способы применимы при защите исключительно вещных прав садоводов, дачников, огородников. Им посвящена отдельная глава 20 ГК РФ. Остановимся на них подробнее.

Согласно ст. 12 ГК РФ, к общегражданским способам защиты права собственности и иных вещных прав относится самозащита гражданских прав. Более подробно ее сущность раскрывается в ст. 14 ГК РФ, которая допускает применение данного способа защиты, однако с оговоркой о том, что он должен быть соразмерен нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. По мнению А.П. Сергеева, самозащита гражданских прав и меры оперативного воздействия относятся к неюрисдикционным формам, а не способам защиты, поскольку форма защиты есть комплекс внутренне согласованных организационных мероприятий по защите субъективных прав и охраняемых законом интересов См.: Гражданское право: Учебник. Ч. 1. Изд. 2-е, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Теис, 1996. - С. 268-270..

С этой позицией соглашаются Г.А. Свердлык и Э.Л. Страунинг, предлагая изложить п. 2 ст. 11 ГК РФ в следующей редакции: «Защита гражданских прав в административной форме или в форме самозащиты осуществляется в случаях, предусмотренных законом. Действия по самозащите гражданских прав, а также решения, принятые в административном порядке, могут быть обжалованы в суд». Указанные авторы также считают необходимым исключить из текста ст. 12 ГК РФ «Способы защиты гражданских прав» слова «самозащиты права» См.: Свердлык Г.А., Страунинг Э.Л. Защита и самозащита гражданских прав: учебное пособие. - М.: Лекс-книга, 2002. - С. 37.. Но по этому вопросу среди ученых нет единого мнения.

Так, Е.Е. Богданова не разделяет в полной мере указанную точку зрения, поскольку считает, что «феномен самозащиты нельзя сводить только к форме защиты» Богданова Е.Е. Формы и способы защиты гражданских прав и интересов // Журнал российского права. - 2003. - № 6. - С. 36.. На наш взгляд, ее позиция более привлекательна, поскольку при внимательном прочтении ст. 14 ГК РФ мы обнаруживаем, что самозащите присущи свои, особые способы защиты гражданских прав и интересов: организация митинга, пикета, шествия, размещение информации в СМИ, применение необходимой обороны, крайней необходимости и т.д.

Такие формы гражданско-правовой защиты прав садоводов, огородников и дачников часто используются на практике. Так, в ноябре члены и вновь избранное руководство СНТ «Волна» (садоводческое товарищество) Бессоновского района г. Пенза обратились за юридической помощью к правозащитникам по поводу защиты прав садоводов от незаконных претензий бывшего руководства СНТ «Волна». Из 700 членов, с 400 по решению суда, незаконно по их мнению, взыскали платежи за не полученные дачные услуги. Садоводы вышли 24 ноября 2007 г. на пикет у мэрии города Пензы с плакатами: «СНТ «Волна» - под дачную амнистию», «Нет дачным репрессиям!», «СНТ «Волна» против инвалидов и ветеранов!», «Пенза за права человека».

В октябре 2009 г. в г. Казань на ул. Кремлевская устроили пикет члены садового некоммерческого товарищества «Ветеран войны». Их целью было привлечь внимание мера города и общественности на факты незаконной скупки земель товарищества компанией ООО «ДК «Основа-Групп» для реализации девелоперского проекта. Этому предшествовало четыре года упорной борьбы за свои земельные права. Весной 2009 года 150 членов кооператива на общем собрании 63 заброшенных участка, принадлежащих «Основе», перераспределили между членами товарищества, ссылаясь на закон «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан». Выйдя на пикет, его участники планировали уведомить мэра о перераспределении участков и опасности возникновения гражданского конфликта. Садоводы заверяли, что представителей «Основы» на территорию товарищества не пустят URL [Электронный ресурс]: http://kazanconsultant.ru/news/a-6.html..

В решении своих проблем гражданам помогают общественные организации - Комитеты защиты прав садоводов или такая некоммерческая организация, как «Гражданский фонд «Правозащита, Информация, Культура».

Приведенные выше правовые нормы и практика их применения вытекают из закрепленной ст. 31 Конституции России возможности граждан собираться мирно без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикеты. При осуществлении данного права не допускается нарушение прав и свобод других лиц, а также использование этого права для насильственного изменения конституционного строя, разжигания расовой, национальной, классовой, религиозной ненависти, для пропаганды насилия и войны. В России действует уведомительный порядок реализации права на проведение публичных мероприятий, т.е. для их проведения не требуется специального разрешения властей. Так, согласно ст. 7 Федерального закона от 19 июня 2004 г. «О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях», уведомление о проведении публичного мероприятия подается его организатором в письменной форме в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в срок не ранее 15 и не позднее 10 дней до дня его проведения. При проведении пикетирования группой лиц уведомление о проведении публичного мероприятия может подаваться в срок не позднее трех дней до дня его проведения.

Следующим общегражданским способом защиты права собственности или иного вещного права является признание права на земельные участки. Анализ возможностей и проблем применения данного способа защиты широко представлен в научной литературе. См., например: Амелина Н.Е. Особенности иска о признании права собственности гражданина на земельный участок // Цивилист. - 2008. - № 2; Гальперин М., Струнская О. Особый способ защиты - признание права // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 33; Люшня А.В. Иск о признании права собственности и исковая давность // Журнал российского права. - 2005. - № 11; Люшня А.В. Правовая природа судебного признания права собственности // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 5 и др. Данный способ применяется при самовольном занятии садового, дачного или огородного участка другими лицами, нарушении межевых знаков и т.п. Он конкретизируется в ст. 59 ЗК РФ посредством указания на исключительно судебный характер процедуры признания прав на земельный участок.

В соответствии с данной нормой, лицу необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок. Иск о признании права собственности рассматривается в гражданском праве как «требование лица, направленное на констатацию факта принадлежности ему права собственности на спорное имущество» Серегина О.Л. Иск о признании права собственности: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Волгоград, 2007. - С. 9.. Судебное решение, установившее право на земельный участок, в свою очередь является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на земельный участок или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Изучая судебную практику по данному вопросу, мы находим интересные примеры применения данного способа защиты, которые, однако, не всегда имеют положительный исход. Так, В. обратилась с иском к С. о включении имущества в состав наследства и признании права собственности на наследственное имущество, в числе которого был садовый земельный участок, однако в силу того, что ранее было вынесено отрицательное решение по аналогичному иску, суд отказал в удовлетворении исковых требований См.: Определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 3 июля 2008 г. по делу № 33-5023/2008 // Гарант [Электронный ресурс]: справ. правовая система. - М.: «Гарант», 2009..

Способ признания права применяется также при разрешении споров, если лицо (гражданин или юридическое лицо) считает, что стало собственником земельного участка в силу приобретательной давности См.: Стародумова С.Ю. О способах признания права собственности на земельные участки // Адвокат. - 2009. - № 5. - С. 37; Судебная защита земельных прав граждан России: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / Под ред. Ю.Н. Андреева - М.: Закон и право, 2010. - С. 24-25.. Вообще, приобретательная давность является традиционным способом приобретения права собственности. В российском гражданском праве данный институт появился сравнительно недавно. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, добросовестно, открыто и непрерывно, в течение длительного времени (для недвижимых вещей 15 лет) и как своим собственным владеющее чужим имуществом, приобретает право собственности на это имущество. Воспользоваться признанием права могут, прежде всего, законные правообладатели на основании прямого указания закона. Так, в силу п. 9.1 ст. 3 Закона РФ от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оформить земельный участок в собственность в силу приобретательной давности могут лица, владеющие и пользующиеся садовыми, дачными, огородными земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Н.Е. Амелина выделяет как основную особенность признания права собственности гражданина на земельный участок из земель населенных пунктов то, что данный способ защиты права собственности применяется, как правило, когда у гражданина отсутствуют документы на земельный участок. Предполагается, что само право собственности объективно существует, при этом гражданин не является формальным собственником земельного участка, но в тоже время он - титульный владелец См.: Амелина Н.Е. Бесплатная приватизация гражданами земельных участков из земель населенных пунктов и проблемы признания права собственности на них: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Краснодар, 2007. - С. 9.. Способ защиты прав объединения и его членов посредством признания этих прав применяется судом путем вынесения соответствующего решения о праве гражданина в отношении определенного имущества, будь то земельный участок, либо иная недвижимость.

В правоприменительной практике подобные дела пока редкость, что можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, для обращения в суд с иском о признании права собственности необходимо наличие нескольких условий, а именно: длительность владения; непрерывность владения; открытость владения; добросовестность владения; владение имуществом как своим собственным См.: Алейников Б.Н. Приобретательная давность как основание приобретения права собственности // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 5. - С. 28., а наличие одновременно пяти перечисленных условий весьма редко встречается. Во-вторых, в доктрине нет единого мнения на счет того момента, с которого возможен выбор данного способа в качестве защиты и приобретения права. Так, например, некоторые авторы считают, что в силу приобретательной давности можно обратиться в суд только начиная с 31 мая 2006 года См.: Уруков В.Н. О приобретательной давности // Право и экономика. - 2009. - № 7. - С. 56., другие - с 31 мая 2009 года См.: Колесникова И.А. Приобретательная давность как один из способов приобретения права собственности на землю // Право и экономика. - 2006. - № 7. - С. 28..

Данные позиции обосновываются тем, что нормы о приобретательной давности начинают свое действие с момента вступления в силу Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (31 мая 1991 г.), согласно ст. 4 которых земельные участки приобрели статус объекта недвижимости. Однако следует также учитывать необходимость истечения трехлетнего срока исковой давности по требованиям о возврате имущества, который наступил 31 мая 2009 г. Таким образом, начиная с этого момента, добросовестные владельцы вправе обращаться в суд за защитой своих прав. Однако, мы имеем ряд примеров судебных решений, которые не учитывают подобных научно-практических споров, и не зависимо от момента включения земельных участков в гражданский оборот, применяя нормы действующего Гражданского кодекса РФ признают права собственности за гражданами.

Нередко споры возникают между садоводами, огородниками, дачниками, с одной стороны, и органами государственной власти или местного самоуправления - с другой, что обычно вызвано принятием последними индивидуального или нормативного акта. В этом случае собственник дачного, садового или огородного участка, чьи права были нарушены таким актом, может обратиться в суд с заявлением о признании его недействительным. Правовым основанием такого обращения являются ст.ст. 12-13 ГК РФ, которые дают право суду признавать недействительными акты, не соответствующие закону. По общему правилу, предусмотренному ст. 13 ГК РФ, в случае признания судом акта недействительным, нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

Количество обращений в суды по административным спорам подобного рода постоянно возрастает. В настоящее время суды общей юрисдикции ежегодно рассматривают около 4 тыс. дел о признании правовых актов незаконными. Наиболее распространенной является судебная практика по делам, связанными с оспариванием незаконных нормативных актов, принимаемых исполнительными органами власти субъекта РФ и местными органами власти.

Так, в 2007 году Общество «Дачник» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным постановления главы Березовского городского округа от 13 марта 2006 № 78-8 «О предоставлении в аренду земельных участков по восточной границе квартала № 214 Монетного лесничества Березовского лесхоза для садово-дачного использования». Решением суда от 16.02.2007 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2007 решение суда отменено, оспариваемое постановление главы Березовского городского округа признано недействительным. При новом рассмотрении дела принято решение суда от 07.12.2007, которым обжалуемое постановление признано недействительным.

Как установлено судами, постановлением главы администрации г. Березовского садоводческому товариществу «Дачник» был выделен в бессрочное пользование земельный участок площадью 186,6 га для садоводства, что подтверждается свидетельством о праве бессрочного пользования.

Постановлением главы администрации г. Березовского от 26 января 1996 г. № 33-3 товарищество с ограниченной ответственностью «Дачник» преобразовано в садоводческое потребительское общество № 127 «Дачник».

Судами было установлено, что в августе 2006 г. членами общества «Дачник» засвидетельствован факт межевания границ земельного участка общества сотрудниками общества с ограниченной ответственностью «Оазис». Председателем общества «Дачник» 10 августа 2006 г. в адрес главы администрации г. Березовского, руководителя федерального государственного унитарного предприятия Роснедвижимость «Земельная кадастровая палата», руководителя общества «Оазис» направлены заявления с требованием о прекращении межевания земельных участков и о даче объяснений руководителем общества «Оазис» в отношении действий сотрудников данного общества.

Администрация Березовского городского округа, не отрицая факта межевания принадлежащих обществу «Дачник» земель, сообщила, что ею принято решение о проведении комплексной инвентаризации коллективных садов, в ходе которой выявлено неиспользование по назначению земельных участков общества «Дачник, в связи с чем главой Березовского городского округа принято постановление № 78-8 о перераспределении земельных участков и предоставлении их в аренду физическим лицам для садово-дачного использования «О предоставлении в аренду земельных участков по восточной границе квартала № 214 Монетного лесничества Березовского лесхоза для садово-дачного использования». Общество «Дачник», полагая, что последнее постановление затрагивает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, поскольку оно, уплачивая земельный налог со всего земельного участка, незаконно лишено права пользования его частью, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим заявлением См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 июля 2008 г. № Ф09-6056/07-С6 // Гарант [Электронный ресурс]: справ. правовая система. - М.: «Гарант», 2009..

Анализируя судебную практику по данной категории дел, мы приходим к выводу о том, что доля дел, касающихся защиты земельных прав садоводов, дачников от незаконных нормативных актов незначительна. Вместе с тем практика судебной защиты прав и охраняемых законом интересов граждан в данной сфере, а также практика судебного контроля над правовым содержанием всех видов нормативных актов (нормоконтроля) постепенно складывается. Наряду с указанным способом защиты, находит применение и такой способ, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону. В отличие от признания судом акта недействительным, в этом случае не требуется вынесения отдельного судебного решения. При этом следует отметить, что административное судопроизводство хотя и не оформилось в отдельную систему судов, однако представляет собой перспективный механизм охраны правового режима земельных участков, в том числе дачных, садовых и огородных.

В современных условиях развития общества необходимость защиты прав человека от неправомерных действий органов публичной власти и поддержание правопорядка выходит на первый план, а формирующаяся судебная практика показывает, что для обеспечения должного правового режима земельных участков недостаточно одного нормативного закрепления прав и обязанностей землепользователей, в том числе и в сфере защиты их прав. Необходим эффективный механизм их реализации, включающий систему органов публичной власти, компетентно осуществляющих правозащитную функцию государства в интересах граждан, наличие такой системы образования и воспитания должностных лиц, которая формировала бы в них глубокое уважение к правам рядовых граждан. Это особенно важно в части совершенствования механизма реагирования на незаконные нормативные акты.

Обжалуемый акт может быть нормативным (распространяться на широкий круг лиц) и ненормативным (т.е. устанавливающим правила разового характера относительно конкретного лица). В этой связи подлежит применению Закон РФ от 27 апреля 1993 г. № 4866-I «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» (в ред. от 9 февраля 2009 г.). В ст. 5 данного Закона закреплены сроки обращения в суд с жалобой: три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав; один месяц со дня получения гражданином письменного уведомления об отказе вышестоящего органа, объединения, должностного лица в удовлетворении жалобы или со дня истечения месячного срока после подачи жалобы, если гражданином не был получен на нее письменный ответ.

Кроме того, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 3. разъясняется, что судья не вправе отказать в принятии заявления (жалобы) о признании правового акта не соответствующим закону на том основании, что не был соблюден предварительный (досудебный) порядок обжалования акта в орган или должностному лицу, издавшему этот акт.

Следующим способом защиты земельных прав садоводов, огородников и дачников является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки. Подобный способ может быть использован в том случае, когда либо непосредственным участником (стороной) в сделке явился собственник садового, дачного, огородного земельного участка либо когда предметом сделки выступал спорный участок, но собственник в сделке не участвовал. Правовой основой недействительности сделок служит ряд специальных норм, таких как ст.ст. 166-181 Гражданского кодекса РФ. Как верно замечено в юридической литературе «в науке российского гражданского права до настоящего времени не сложилось единого мнения относительно классификации недействительных сделок» Эрделевский А.М. Сделки. Исковая давность // Гарант [Электронный ресурс]: справ. правовая система. - М.: «Гарант», 2009..

Все недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые. К ничтожным сделкам относятся: сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов; сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности; мнимая и притворная сделка; сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным; сделка, совершенная малолетним; сделка, совершенная с несоблюдением установленной законом или соглашением сторон обязательной формы сделки в случаях, когда такое несоблюдение влечет ничтожность сделки. К оспоримым относятся: сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности; сделки, совершенные лицом или органом с ограниченными полномочиями; сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет; сделки, совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности; сделки, совершенные гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими; сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Поскольку сделки с садовыми, дачными и огородными участками подлежат государственной регистрации, то в этой связи следует остановиться на ситуации, когда право собственности на земельный участок зарегистрировано за лицом, не являющимся таковым, по мнению заявителя, в силу недействительности совершенной сделки. Наше внимание к этому обосновано тем, что в судебной практике год за годом растет число дел о признании недействительной государственной регистрации права собственности. При этом суть вопроса заключается в том, что иски о признании недействительной государственной регистрации права собственности рассматриваются судами по правилам, относящимся к признанию недействительными ненормативных правовых актов и основным предметом рассмотрения служит несоответствие закону действий государственного органа и нарушение прав граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и экономической деятельности См.: Сергеева И.В. О некоторых проблемах, связанных с оспариваем государственной регистрации права // Арбитражные споры. - 2005. - № 3. - С. 36..

В связи с этим, Высший арбитражный суд РФ указал, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июня 2001 г. № 4156/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 10; Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 20 марта 2002 г. № 8619/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 9.. Позиция Конституционного суда РФ по этому вопросу также близка к позиции ВАС РФ: «Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов … Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности» Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 154-О // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002. № 1. С. 28..

В случае, когда спорным имуществом выступает дачный, садовый или огородный земельный участок, не представляется достаточной защита путем обращения только с одним требованием о признании государственной регистрации недействительной, поскольку остается нерешенным вопрос о регистрации права. Постепенно правоприменительная практика меняется. Так, если истец обращается с требованием о признании недействительной государственной регистрации права собственности, то его требования уточняются, и, как правило, в них включаются еще и требования о признании сделки недействительной, об оспаривании зарегистрированного права, и затем, как применение последствий недействительной сделки, аннулирование записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество См.: Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный). - М.: «Деловой двор», 2009. - С. 113..

В целом всякая недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.