Гражданско-правовой режим дачных, садовых и огородных земельных участков

В договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, форму выплаты, ее размер. Преимущественной формой рентных платежей являются денежные суммы, хотя и допускается выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты. Договор ренты земельного участка заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Договор ренты земли может быть прекращен по взаимному соглашению сторон. Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ). Особым способом прекращения договора ренты является выкуп постоянной ренты, т.е. единовременная выплата получателю ренты установленной и согласованной сторонами суммы, что приводит к освобождению плательщика от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.

По договору мены дачного, садового, огородного участка каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны земельный участок в обмен на другой земельный участок или иное имущество. Мена земельного участка как сделка может выражаться в двух основных формах: 1) обмен одного земельного участка на другой земельный участок (в том числе, например, обмен дачных (садовых) земельных участков либо обмен дачного (садового земельного участка на земельный участок иного целевого назначения и разрешенного использования (например, предназначенного для индивидуального жилищного строительства); 2) обмен земельного участка на другое движимое или недвижимое имущество, которое не изъято из оборота (это может быть автомобиль, жилое помещение или даже жемчужное ожерелье).

Условие о предмете является существенным условием договора мены. Цена мены - стоимость каждого из встречных предложений. По общему правилу, обмениваемые товары признаются равноценными (ст. 568 ГК РФ). Обмен можно рассматривать как равнозначный, если обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, одного целевого назначения и разрешенного использования, одной стоимости и т.д. Возможен неравнозначный обмен, т.е. когда обмениваются земельными участками разной площади, стоимости, либо стоимость земельного участка выше (ниже) стоимости иного имущества. Если в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ).

Стороны сделки выступают одновременно как приобретатели и как покупатели. Это, например, означает, что если садовод-собственник обменивает свой земельный участок на автомобиль, то он выступает как продавец земельного участка и как покупатель автомобиля. С переходом прав к новому собственнику на земельный участок, расположенный в садоводческом, огородническом, дачном некоммерческом объединении, к нему переходят права и обязанности по его использованию. Новый собственник земельного участка, расположенного на территории садоводческого, огороднического, дачного объединения должен либо вступить в члены данного объединения, либо воспользоваться правом на ведение садоводства, огородничества или дачного хозяйства в индивидуальном порядке, заключив договор о порядке пользования имуществом общего пользования с некоммерческим объединением.

Договор дарения дачного, садового, огородного участка. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (ст. 572 ГК РФ). Для договора дарения характерно намерение стороны передать свое имущество другой стороне безвозмездно, причем мотивы такого решения могут быть разнообразны. Существуют два вида договора дарения: реальный договор (непосредственное дарение); консенсуальный договор дарения (дарственное обещание). Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него, и тогда договор будет считаться расторгнутым.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому земельный участок, если после заключения договора его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам (провопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Такое положение не действует в отношении одаряемого. Заключение договора дарения возможно с возложением на дарителя определенных обязанностей. Так, даритель, отчуждая земельный участок и садовый (дачный) домик, вправе указать в договоре условие о праве постоянного пользования его частью.

Наследование садовых, огородных и дачных земельных участков происходит по общим правилам, установленным ГК РФ, который предусматривает передачу земельного участка по наследству по закону или по завещанию. В соответствии со ст. 1181 ГК РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка в соответствии с данным условием, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам должна быть предоставлена компенсация. Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался им, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на праве общей долевой собственности (ст. 1182 ГК РФ).

В отличие от предыдущих оснований приобретения права собственности, наследники могут безвозмездно приобрести право собственности на дачный, садовый, огородный земельный участок даже в случае, если наследодатель не оформил его в собственность или обладал участком на праве пожизненного наследуемого владения, а также в случае, если земельные участки были предоставлены без указания вида права либо когда вид права определить невозможно. Это стало возможно в результате принятия Федерального закона от 9 ноября 2007 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» (с изм. от 21 декабря 2009)//СЗ РФ. - 2007. - № 48 (часть II). - Ст. 5812., расширившего перечень прав граждан, обладающих земельными участками, предоставленными им до введения в действие ЗК РФ (то есть до 30 октября 2001 года) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Данная реформа, получившая в СМИ наименование «дачной амнистии», впрочем, не коснулась некоторых категорий садоводов и дачников.

Во-первых, «амнистия» касается граждан, которые имеют документ о праве собственности на земельный участок, но он не соответствует современным требованиям, либо в документе о выделении земли не сказано, идет ли речь о праве собственности или аренде (бессрочном пользовании). Во-вторых, воспользоваться «амнистией» могут граждане, которым достался от умерших родственников дом, а земля под ним должным образом не оформлена, то есть их наследники. Те, кто получил недооформленную недвижимость по договору дарения, также могут воспользоваться этой процедурой.

Для государственной регистрации права собственности необходимо представить свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на здание, строение или сооружение; один из документов, устанавливающих или удостоверяющих права гражданина - прежнего собственника здания или сооружения на земельный участок. В остальной части действуют общие положения о наследовании, установленные гражданским законодательством.

2.3 Ограничения права собственности на земельные участки граждан - садоводов, огородников и дачников

Вопрос об ограничении прав собственников земельных участков не является принципиально новым для гражданско-правовой науки, хотя и достаточно разработанным его также признать нельзя. Проблемы установления ограничений права собственности давно вызывают ряд дискуссионных вопросов, как в части соблюдения прав собственников, так и по поводу процесса реализации прав третьих лиц, ограничивающих их права.

Истоки данной проблематики находятся в определении юридической природы права частной собственности, в том числе возможности придания законом правам собственника абсолютного характера. В научных кругах длительное время обсуждался вопрос о том, может ли право собственности признаваться правом неограниченным. Ряд ученых утверждал, что право собственности по своей природе представляет собой неограниченное право (Савиньи, Пухта, Виндшейд, Зом и др.). Они не отсекали возможность ограничения права собственности, но, по их мнению, оно могло носить исключительно временный характер и после прекращения действия ограничений право собственности восстанавливалось в полном, неограниченном объеме.

В противовес им Г. Дернбург, В.И. Курдиновский. Г.Ф. Шершеневич, В.П. Грибанов считали право собственности ограниченным правом, поскольку мера свободы собственника определяется множеством объективных факторов, таких как степень развития общества, уровень национального самосознания и правовой культуры граждан и т.д. См. подробнее: Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности. - Волгоград, 2000. - С. 10..

Действительно, в ч. 3 ст. 17 Конституции России установлено, что при осуществлении прав и свобод человека не должны нарушаться права и свободы другого человека. Одновременно с этим ч. 2 ст. 36 Конституции России устанавливает, что право частной собственности на землю, т.е. владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами, осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Таким образом, законодательно закрепляется принцип соблюдения публичных (общественных) интересов в процессе реализации права собственности на землю. Однако как при этом соотнести частные и публичные интересы, законодатель не разъясняет. Суть этой проблемы весьма удачно была сформулирована В.А. Беловым: «Всякий частный интерес, облекаемый в форму субъективного права, охраняем и защищаем не абсолютно, а лишь до некоторого содержательного предела, после которого он войдет в противоречие с интересом публичным - также облеченным в правовую форму. Где эта грань? как ее провести? какими обстоятельствами определяется место этой грани?» Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - С. 44.. В определенной мере на данные вопросы можно ответить, исследовав теорию вопроса об ограничениях права собственности и соотношении понятий «обременения» и «пределы» права собственности.

Начнем с того, что в толковом словаре В. Даля ограничение используется для обозначения грани, предела, рубежа, удержания в известных рамках, границах; оно понимается обычно как ограничивающее какие-либо права, действия; стеснение определенными условиями; лимитирование сферы деятельности, сужение возможностей и т.п. См.: Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. - СПб., М., 1881. Т.2. - С. 647-648; Ожегов С.И. Словарь русского языка. - М., 1988. - С. 357.

Одним из первых ученых, кто провел глубокое исследование проблемы ограничения права собственности, был К.Д. Кавелин. Несмотря на то, что он мало известен в современной цивилистической литературе, его научные обобщения и выводы представляют значительную ценность. Исходя из того, что право собственности состоит из пяти правомочий собственника: владение, пользование, распоряжение, удержание и употребление, он построил классификацию набора ограничений полного права собственности. Она включала пять видов: 1) право общественного употребления; 2) право владения и пользования чужою вещью; 3) право пользований чужой вещью, употребления ее или удержания за собой; 4) ограничения права собственности в пользу других лиц с реальным или личным характером; 5) право общинного землевладения. При том, что К.Д. Кавелин дает широкий спектр ограничений полного права собственности, они к тому же не составляют закрытого перечня и каждая из этих групп распадается на несколько подвидов по самым различным критериям. Однако, на наш взгляд, заслуга ученого заключается даже не столько в данной исключительно подробной классификации, сколько в его выводе о том, что «ограничения права собственности являются также как необходимое последствие существовании, рядом с ним, других имущественных прав на ту же вещь. Право собственности бывает в таких случаях, неполным, ограниченным, но такое ограничение производится другим имущественным правом, есть его отрицательная сторона, и не представляет ничего характеристического по отношению к праву собственности» Цит. по: Рыженков А.Я. Черноморец А.Е. Ограничение права собственности в истоках теории гражданского права России // Вестник Калмыцкого университета. - 2008. - № 6. - С. 38..

В дореволюционной юридической литературе верно отмечалось, что «осуществление права, ничем не стесненное, способно отразиться весьма вредно на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества». См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. - М., 2005. - С. 175. Для того, чтобы обеспечить народное здравие, общественную безопасность или облегчить сообщение, необходимы ограничения права собственности. Так, Г.Ф. Шершеневич подразделял подобные ограничения на два вида: а) ограничения, порождающие обязанности собственника чего-либо не делать из того, что он мог бы по содержанию права собственности делать; б) ограничения, порождающие обязанности что-либо терпеть со стороны других, чего он по содержанию права собственности мог бы не допускать, но никоим образом не в обязанности чего-либо делать, так как это не было бы уже ограничением содержания права собственности См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 182..

При этом вышеупомянутый ученый выводил следующую формулу, применяемую как общее правило к ограничениям права собственности: «ограничения права собственности прямо пропорциональны сложности общественных отношений и обратно пропорциональны силе индивидуализма» Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 187.. Данное правило и сейчас не лишено смысла, и даже более того, наполнено глубоким и актуальным содержанием. Автор стремился указать на то, что ограничения права собственности усложняются наряду с общественными отношениями, поскольку каждое новое или измененное отношение накладывает отпечаток на содержание права собственности, приводит к его неизбежному заключению в определенные границы. И чем более сужаются такие границы, тем менее и слабее приверженность соблюдения частных интересов, заложенная в отношениях между правообладатем и третьими лицами, а, следовательно, публичные и общественные интересы выходят на первый план и преобладают над интересами собственника в оговоренных законом случаях.

Из существовавших на тот момент в русском законодательстве ограничений, он называл право участия общего и право участия частного, под которыми подразумевалось соучастие третьих лиц в пользовании чужой вещью. «Оно есть общее, когда участие в выгодах имущества устанавливается в пользу всех без изъятия; оно есть частное, когда участие устанавливается единственно и исключительно в пользу какого-либо постороннего лица».

Однако действовавшее на тот момент законодательство подвергалось с его стороны критике, поскольку понятие ограничений не соответствовало существу и совокупности отношений, которые закон охватывал под именем права участия. Ограничения права собственности имели в виду только стеснение собственника из-за посторонних лиц в осуществлении его права, но не доставление посторонним лицам права на чужую вещь См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 193, 202..

В этот период была написана достаточно известная работа в рамках рассматриваемого вопроса - монография В.И. Курдиновского «Об ограничениях права собственности на недвижимые имущества по закону (по русскому праву)», опубликованная в 1904 году Курдиновский В.И. Об ограничении права собственности на недвижимые имущества по закону (по русскому праву). - Одесса, 1904.. Основные ее положения подробно анализируются А.Я. Рыженковым и А.Е Черноморцем, которые указывают на ряд существенных упущений, сделанных автором. Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Теория права собственности (историко-аналитический очерк). - Волгоград, 2009. - С. 777. Однако, несмотря на это, монография В.И. Курдиновского все же представляет собой серьезный аналитический труд, полезный в историко-правовом плане для исследователей вопросов ограничений права собственности. Его несомненная заслуга состоит в том, что им были проанализированы большинство мнений ученых, сложившихся на момент проведения исследования, и обобщены основные выводы, которые были ими сделаны. В частности, автором подробно исследованы воззрения выдающегося ученого-цивилиста К.П. Победоносцева.

Указанный автор, обращаясь к существующим в дореволюционном законодательстве ограничениям, имеющим важность для гражданского права, отмечал, что «ими устанавливается, во-первых, общее участие в выгодах чужого имущества в пользу всех без изъятия… «Во-вторых, независимо от этих общих ограничений права собственности, установленных для пользы общей, установлены ограничения в пользу некоторых, определенных лиц. Ограничения эти, подобно первым, проистекают не из личных отношений и обязательств, а из реальных свойств имущества и из тех территориальных отношений, в которых состоит одно имущество к другому. Отношения эти относятся к трем главным предметам: 1) к водяному праву; 2) к праву соседства; 3) к праву прохода и проезда» См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. - М.: Зерцало, 2003. - С. 400-404.. «Вышеприведенные ограничения суть общие, то есть законом установленные вообще для всех владельцев, состоящих по своему владению в реальном отношении к другим владельцам».

Ограничения, «которые составляют принадлежность или право известной дачи либо известного лица и происходят не от общего закона смежных отношений, но от специального акта воли государственной и частной», К.П. Победоносцев относил к разряду тех, которые в чужестранных правах называются сервитутами, а у нас право это называется правом угодий в чужих дачах См.: Победоносцев К.П. Указ. соч.- С. 417.. Специальный параграф в своей книге автор посвятил исследованию права въезда в чужую лесную дачу и пользования из нее лесом для своих надобностей, а также праву звериных и других промыслов в чужой даче См.: Победоносцев К.П. Указ. соч.- С. 420-425..

В.И. Курдиновский все ограничения права собственности, установленные законом, подразделял на два класса: а) ограничения в пользовании вещью и б) ограничения в юридическом распоряжении ею. Ограничения первого класса, сообразно их природе, подразделялись на две группы: а) ограничения, установленные в публичных интересах; б) ограничения, установленные в интересах частных лиц: соседей или других определенных частных лиц» Курдиновский В.И. Об ограничении права собственности на недвижимые имущества по закону (по русскому праву). - Одесса., 1904. - С. 108..

В советский период по данному вопросу исследования не проводились, поскольку «в классическом варианте считается, что возможны только ограничения права частной собственности, которого тогда не существовало» Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Теория права собственности (историко-аналитический очерк). - Волгоград, 2009. - С. 771., в связи с чем разрабатывались только общая теория ограничений в праве. Например, С.С. Алексеев определял ограничения в качестве границ (объема) прав субъектов, которые характеризуют результат правового регулирования, достигаемый при помощи его способов См.: Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. - М., 1989. - С. 65..

Одним из первых постсоветских отечественных исследователей проблем ограничений прав и свобод на общетеоретическом и методологическом уровне является А.В. Малько, который предложил общую концепцию стимулов и ограничений в праве, исследовал механизм их действия, факторы, активизирующие и тормозящие процессы стимулирования и ограничения правового поведения. По его мнению, ограничение - есть правовое сдерживание противозаконного деяния, создающее условия для удовлетворения интересов контрсубъекта и общественных интересов в охране и защите; это установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать, исключение определенных возможностей в деятельности лиц См.: Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. - М.: Юристъ, 2004. - С. 91..

К началу 90-х годов ХХ в. вопрос об ограничении права частной собственности снова возвращается в поле зрения цивилистов, поскольку на государственном уровне частная собственность стала вновь официально признана, и государством был взят курс на становление рыночной экономики.

В современной гражданско-правовой науке под ограничением права понимается сужение его объема, достигаемое при помощи различных юридических средств регулирования общественных отношений в целях сочетания частных и публичных интересов См.: Шумилов Ю. Основания ограничения права частной собственности в публичных интересах // Право и жизнь. - 2009. - № 6.. Все вышеприведенные определения используют понятие «границы», в пределах которых действуют правообладатели. В связи с этим необходимо соотнести содержание понятий «пределы осуществления права собственности» и «ограничения права собственности», которые используются российскими учеными-современниками.

На данный момент наиболее глубоким исследованием в этой сфере является монография В.П. Камышанского «Пределы и ограничения права собственности» См.: Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности. - Волгоград, 2000.. Следует отметить, что указанный ученый уделил в своей работе много места анализу основных положений и выводов В.П. Грибанова. Последний рассмотрел принципиально важную для выяснения вопроса о пределах осуществления гражданских прав проблему - проблему борьбы со злоупотреблением гражданскими правами Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М.: «Статут», 2001. - С. 98.. Следует заметить, что и действующее гражданское законодательство не игнорирует эту позицию.

Так, ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав» устанавливает определенные границы поведения граждан и юридических лиц в отношении других лиц. Так, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. Таким образом, закон определил пределы осуществления прав и права собственности в том числе. Что же такое ограничение права собственности в этом случае и будет ли оно отличным от понятия «пределы»? В научной литературе нет единства мнений при ответе на этот вопрос, поскольку одна группа ученых не проводит грани между данными понятиями См.: Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. - М., 2007. - С. 245; Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права (отв. ред. Е.А. Суханов). - М., 2008. - С. 107.; другие же предпочитают их разграничивать. Последняя точка зрения представляется нам наиболее убедительной, поскольку находит подтверждение и в действующем законодательстве.

В этом плане наиболее последовательно аргументирует свою позицию В.П. Камышанский: «Требование закона к собственнику учитывать права третьих лиц может представлять собой границу (предел) либо ограничение права. Оно есть граница (предел), если не предполагает возможности несобственника вторгаться в сферу юридического господства собственника. И оно есть ограничение, если сужение возможностей собственника осуществлять правомочия обусловлено внешним воздействием, вторжением третьих лиц в сферу юридического господства собственника посредством предоставления им возможности осуществления отдельных правомочий собственника.

Такие ограничения допускаются только законом и в строго определенных целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК РФ. Сфера юридического господства собственника очерчена объектом права собственности (земельный участок, здание, имущественный комплекс и т.п.). Право и ограничение права представляют собой разные правовые категории. В связи с этим нельзя смешивать пределы, либо границы, права собственности с пределами ограничения права собственности» Камышанский В.П. Указ. Соч. - С. 14.. Таким образом, поскольку право собственности не является абсолютным правом, оно изначально определяется границами, в пределах которых собственник осуществляет свои правомочия владения, пользования и распоряжения, однако в случае необходимости соблюдения публичных (общественных) интересов, пределы права, установленные для собственника, могут еще более сужаться, и это уже будут ограничения.

В подтверждение этому на федеральном уровне сформулирован ряд положений. Так, ст. 55 Конституции России закрепляет общее правило, позволяющее ограничивать права и свободы человека и гражданина только федеральным законом. Данное положение конкретизируется и даже расширяется в ст. 209 ГК РФ, согласно которой право собственности может быть ограничено законом, а также иными правовыми актами. Такое расширительное толкование конституционных норм объяснено в судебной практике.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что поскольку согласно Конституции РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, следует иметь в виду, что иные нормативные акты, изданные после введения в действие части 1 ГК РФ и ограничивающие права собственника, не подлежат применению.

Очень часто «ограничения» упоминаются наряду с термином «обременения», причем нередко по смыслу они законодателем не различаются. Так, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определяя смысловое содержание понятия ограничения, употребляет и понятие обременения в качестве его синонима, поскольку ставит их рядом, и в результате получается следующее: ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Этот прием используется также в ст. 39 Федерального закона от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которая устанавливает особенности государственной регистрации прав, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на автомобильные дороги и земельные участки, передаваемые данной Государственной компании. То же самое встречаем во второй части Налогового кодекса РФ от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (ст. ст. 333.33, 335.33), в Лесном кодексе РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (ст. 93), Кодексе внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (ст.ст. 16, 19), Гражданском процессуальном кодексе РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (ст.ст. 140, 144), Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (ст. 33), Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ст.ст. 7, 22, 23, 25, 46), Федеральном законе от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» (ст.ст. 1,10, 14) и во множестве других законов и подзаконных актах.

В обоснование данной стратегии законодателя П.B. Крашенинников указывает, что нельзя разграничивать данные понятия, поскольку они рознятся лишь лексически См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М., 1999. - С. 5.. Подобной точки зрения придерживаются и иные авторы См.: Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г. и др. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - М., 2001; Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. - М., 2008. - С.159; Сидоренко А.Ю. Актуальные проблемы правового регулирования ограничений (обременений) в земельном праве // Юрист. - 2000. - № 11 и т.д.. Однако, наряду с этим, казалось бы, устоявшимся приемом, в иных федеральных законах использован метод перечисления, означающий придание рассматриваемым категориям различной смысловой нагрузки.

Так, п. 2 ст. 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» за членами таких объединений, в числе иных, закрепляет обязанность соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты на земельном участке. В п. 4 ст. 79 Лесного кодекса от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ перечисляются сведения, которые обязательно должны быть включены в извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений. И среди таких сведений называются сведения об обременениях лесных участков, об ограничении использования лесов. Так законодатель различает эти термины.

ЗК РФ также использует их как разные по смыслу, указывая, например, в ст. 37, что продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В связи с этим возникает обоснованный вопрос: исходя из каких соображений разграничиваются эти понятия с точки зрения законодательства и гражданско-правовой науки? О различии понятий «обременение» и «ограничение» размышляет В.П. Камышанский. Обременение трактуется им как «привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия» Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности. Монография. - Волгоград: ВА МВД России, 2000. - С. 78..

Такое право влечет наложение на собственника дополнительных обязанностей по отношению к этим лицам, связанных с приобретенной вещью, и эта обязанность может перейти к новому собственнику или правопреемнику юридического лица вместе с вещью, поскольку обременение непосредственно предопределяется характером вещи и, как правило, следует за ней. Так, в отношении земельных участков п. 5 ст. 56 ЗК РФ установлено, что ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

На практике это порождает появление множества судебных споров. В качестве примера можно привести дело ООО «Алтайград» против ОАО «Алтайэнерго» о взыскании 30 000 рублей - части суммы убытков, причиненных ограничением права собственности на земельный участок. Суть спора сводилась к тому, что ООО «Алтайград» приобрело в собственность земельный участок, где проходила высоковольтная ЛЭП, что впоследствии ограничило права собственника и привело к возникновению убытков. Однако суд установил, что истец знал о прохождении ЛЭП на момент приобретения земельного участка и факт возникновения у истца убытков не был доказан, в связи с чем в удовлетворении иска обоснованно отказал См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июля 2008 г. № 9253/08 // Гарант [Электронный ресурс]: справ. правовая система. - М.: «Гарант», 2009..

По мнению В.П. Камышанского, в отличие от обременений «ограничения … есть ответная реакция собственника на обременения, которая вынуждает его воздерживаться от определенных действий в отношении принадлежащего ему имущества, стесняет его» Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности. Монография. - Волгоград: ВА МВД России, 2000. - С. 91.. Причем подобная реакция способствует проявлению упругости, эластичности права собственности, так как чем реже третьи лица пользуются своими правами в отношении вещи собственника, тем менее он стеснен в своих действиях и право собственности как пружина восстанавливается в полной мере (в рамках триады правомочий).

Определенную новизну в разрешении вопроса о соотношении понятий «обременения» и «ограничения» права собственности внес А.А. Савельев, который предположил, что они имеют различия в целях, механизме и основаниях их возникновения и прекращения, механизме действия, в пределах, содержании, правовой природе. Указанный автор отмечал, что обременения устанавливаются не только федеральными законами, но и «иными правовыми актами» с целью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства. Выводы А.А. Савельева не лишены смысла и в том, что обременения опосредованы волеизъявлением самого собственника или иных лиц в целях реализации своих прав.

Кроме того, особенности механизма действия обременений заключаются в делегировании части или в полной мере правомочий; ограничения в свою очередь не влекут передачи полномочий собственника. При этом автор отмечает возмездный характер, присущий обременением См.: Савельев А.А. Об ограничениях и обременениях права собственности // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 9. - С. 35-36.. Соглашаясь с ним Т.В. Дерюгина отмечает, что «обременения устанавливаются, как правило, по воле лиц, участвующих в правоотношении. Ограничения в силу того, что основанием их возникновения является закон, наоборот, вводятся независимо от воли лиц, в отношении которых они установлены» Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. - С. 6.. Данный вывод является весьма точным и обоснованно указывающим на связь волеизъявления с правовыми последствиями ограничений или обременений права собственности.

По мнению М.С. Сотниковой, законодатель обоснованно различает в ч. 8 ст. 46.3 ГрадК РФ «обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования», что является юридически грамотным и правильным. При этом указанным автором уделяется значительное внимание анализу конструкций целевого назначения и разрешенного использования земельного участка в системе «пределы-ограничения» права собственности. М. Сотникова приходит к выводу, что они являются не ограничениями, а пределами реализации полномочий правообладателя земельного участка См.: Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Волгоград, 2009. - С. 17-18..

Этот вывод представляет для нас особый интерес в рамках вопроса об ограничениях права собственности на дачные, садовые и огородные земельные участки. Отметим, что в юридической науке была высказана позиция о том, что практический смысл разграничение этих понятий приобретает только тогда, когда под обременением мы будем понимать установление дополнительных прав на объект, а ограничениями считать сужение пределов субъективного права, не сопровождающееся установлением каких-либо дополнительных прав. С этой точки зрения к числу ограничений относится арест на имущество и залог в той части, в какой он не предоставляет залогодержателю дополнительных прав на объект. Поэтому в составе обременений недвижимости необходимо различать обременения вещного права (дополнительные, зависимые вещные права других лиц) и ограничения вещного права как «сужение границ» вещного права конкретного лица См.: Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хореев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. - 2000.- № 10. - С. 68-72..

В главе 7 ЗК РФ «Прекращение и ограничение прав на землю» содержится ряд случаев ограничений прав на земельные участки, в том числе «особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах», особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры и т.д. При этом данный перечень носит открытый характер, и в случаях, установленных ЗК РФ и федеральными законами, возможно его расширение. Однако категории «целевое назначение» и «разрешенное использование» в данном перечне не упоминаются, поэтому по логике земельного законодательства данные категории действительно можно рассматривать как специальные пределы осуществления прав в отношении особого вида недвижимого имущества - земельного участка.

Ограничения же это те условия, которые сужают полномочия собственника, установленные в рамках пределов осуществления права собственности. В качестве обременений можно рассматривать права третьих лиц, которые могут осуществляться в отношении земельного участка и следуют за ним. Таким образом, обременение это привязка к вещи. В связи с этим логично производить разграничение этих понятий и в законах.

Из-за соединения этих понятий воедино в законе возникает ряд пробелов, которые необходимо восполнить. Так, в соответствии с п. 3 ст. 56 ЗК РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этому корреспондирует п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающий, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, включая сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду.

Данное требование раскрывается в ст.ст. 26, 27, 29, 30 данного закона. Так, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет общую процедуру государственной регистрации аренды недвижимого имущества. Более подробно такая процедура регламентирована Приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества». При этом в случае аренды здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию, прилагаются кадастровые паспорта соответствующего объекта с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (его части).

Однако при соблюдении аналогичной процедуры в случае аренды земельного участка из вида упускается весьма важная деталь. В правоустанавливающих документах собственника не отражается соответствующее обременение правами арендатора на пользование земельным участком. В связи с этим представляется важным в п. 2 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнить формулировкой «Договор аренды земельного участка регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего земельного участка, о чем должна быть произведена соответствующая запись в графе «Обременения» в правоустанавливающих документах собственника».

Это будет являться дополнительной гарантией прав арендатора и его возможных правопреемников. Например, в случае, если собственник огородного участка, переданного гражданину по договору аренды на срок более 1 года, решит реализовать свое право по его продаже, покупатель такого участка, ознакомившись с правоустанавливающими документами на него, обнаружит соответствующее обременение земельного участка, что позволит предотвратить неблагоприятные последствия в будущем.

Немало проблемных вопросов связано с сервитутами и их регистрацией. Т.В. Дерюгина, обращаясь к вопросу об отнесении сервитута к обременениям либо к ограничениям, аргументирует следующее положение: «Сервитут является обременением, а не ограничением права собственности в силу закона. Сервитут отличается от ограничения права собственности по целям установления; субъектному составу; объектам; содержанию; возмездности» Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. - С. 8..

А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков и А.Е. Черноморец, рассматривая понятия «ограничения», «обременения» прав на земельный участок и «сервитуты», отмечали у них ряд схожих и отличных черт. Во-первых, они «определяют правовой режим земельного участка», в связи с чем, они могут признаваться родственными. Во-вторых, они разграничиваются, поскольку по-разному решается вопрос о возмездности установления обременений, ограничений и сервитутов. Действительно, ограничениям прав собственников земельных участков присущ безвозмездный характер, а обременениям - возмездный. По критерию возмездности сервитут сложно отнести к той или иной категории, так как он может быть возмездным или безвозмездным в различных случаях. Авторы называют частный сервитут «способом обременения земельного участка, препятствием в реализации правомочий собственника». Публичный же сервитут может являться разновидностью ограничений права собственности и иных прав на земельные участки, поскольку устанавливается органами публичной власти и носит безвозмездный характер См.: Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Земельное право России: Учебник / Под ред. д-ра юрид. наук А.П. Анисимова - М., 2009. - С. 67-69..

Данную точку зрения разделяют А.В. Копылов и Н.А. Сыродоев См.: Копылов А.В. Вещные права на землю. - М., 2000. - С. 62; Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации // Правоведение. - 2002. - № 1. - С. 15.. Однако и публичному сервитуту могут быть присущи черты возмездности. Так п. 7 ст. 23 ЗК РФ позволяет в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка (в том числе, дачного, садового или огородного), то собственник либо иной правообладатель такого участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

В гражданско-правовой науке есть и иное мнение, разделяемое рядом ученых: публичный сервитут есть разновидность гражданского вещного права - права ограниченного пользования чужим имуществом, «отграниченное от права собственности, оно позволит закрепить в законодательстве содержание сервитута через активные положительные действия сервитуария и будет способствовать поиску решений для увязывания интересов собственника и сервитуария. Воплощение в законодательстве иного подхода означало бы признание только одного правомерно действующего субъекта - собственника с акцентом на установленные для него запреты и ограничения» Малеина М.Н. Публичные сервитуты // Законодательство. - 2004. - № 4. - С. 15. В качестве особого вещного права публичный сервитут также рассматривается: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. - М., 2002; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М., 1996. - С. 51..

В этой связи весьма интересна позиция Т.Б. Станкевича. Он предлагает различать ограниченные вещные права и ограничения права. В соответствии с п. 1 ст. 216 ГК РФ, к вещным правам лиц на земельные участки помимо права собственности относятся право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты. Объем и содержание ограниченных вещных прав на земельные участки устанавливаются законом и производны от права собственности. Из содержания вещных прав на земельные участки следует, что могут либо должны делать по отношению к земельным участкам его субъекты. Ограничения права указывают на те действия, от совершения которых субъект вещного права должен воздерживаться с целью обеспечения прав и законных интересов третьих лиц в случаях, прямо указанных в законе См.: Станкевич Т.Б. Ограничения права собственности на земельные участки: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003. - С. 9..

На наш взгляд, эти мнения не исключают друг друга. Как право собственности может рассматриваться в объективном (гражданско-правовой институт) и субъективном смысле (субъективное право лица), так и публичный сервитут, с одной стороны, признается ограничением прав собственника, а с другой стороны, третьи лица наделяются правом ограниченного пользования, и такое право должно учитываться правообладателем земельного участка (в том числе дачного, садового и огородного земельного участка).

Существенные проблемы возникают у собственников в случае резервирования садовых, дачных, огородных земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В ст. 56.1 ЗК РФ установлены общие начала ограничений прав на землю в связи с резервированием, на основании которых права собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по их использованию могут быть ограничены. Более подробно цели данной процедуры сформулированы в ст. 70.1 ЗК РФ.

Объектом резервирования могут быть земли определенной категории и земельные участки, сформированные как объекты права и прошедшие государственный кадастровый учет См.: Иванова Т.Г. Правовое значение резервирования земель и земельных участков // Правоведение. - 2007. - № 4.- С. 69.. Г.Д. Лебедев сводит суть резервирования к «ограничению некоторых видов использования земель в границах зарезервированных территорий, зачастую сопровождающееся ограничениями оборота земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости» Лебедев Д.Г. О законодательных инициативах в сфере резервирования земель и землеустройства // Российская юстиция. - 2006. - № 7.- С. 11..

Резервирование - это определенный способ решения социальных задач, стоящих перед государством. С позиции гражданско-правовой науки можно перечислить ряд особенностей, присущих данной разновидности ограничений права собственности. Во-первых, юридическим основанием ограничения является нормативный акт о включении в резерв земельных участков. Во-вторых, содержание ограничения прав на зарезервированный земельный участок определяется градостроительной и землеустроительной документацией, а также иными документами, утвержденными в установленном порядке. В-третьих, резервирование предполагает возникновения права на возмещение убытков, причиненных титульным владельцем, на период нахождения земельного участка в резерве до его отчуждения либо передачи прав на него третьим лицам (инвесторам) См.: Аракельян Р.Г. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности (гражданско-правовой аспект): дис. … канд. юрид. наук. - Краснодар, 2007. - С. 10..

Если обратить более пристальное внимание на возможные ограничения в процессе резервирования территории, то среди них выделяются ограничения по застройке земельного участка (запрет на возведение жилых, производственных и иных объектов недвижимости) и ограничения в части ведения сельскохозяйственного производства (например, мелиорации).

Порядок проведения резервирования закреплен в Положении о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденном постановлением Правительства РФ от 22 июля 2008 г. № 561, причем органы власти субъектов РФ не праве издавать иные нормативные акты, дополняющие существующий порядок. В судебной практике уже встречались случаи, когда они превышали полномочия в этой части. Так, прокурор Хабаровского края обратился в суд с заявлением о признании Закона Хабаровского края от 29 ноября 2006 года № 77 «О резервировании земельных участков (земель) для государственных нужд Хабаровского края и муниципальных нужд на территории Хабаровского края» недействующим со дня вступления решения суда в законную силу, ссылаясь на то, что он не соответствует федеральному законодательству. В своем заявлении прокурор указал, что согласно части 4 статьи 70.1. Земельного кодекса РФ порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации, в связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала его недействующим См.: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 сентября 2008 г. № 58-Г08-14 // Гарант [Электронный ресурс]: справ. правовая система. - М.: «Гарант», 2009..