Размещено на http://www.allbest.ru/

[Введите текст]

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ДОГОВОРЫ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Учебное пособие

С.В. Ткаченко, А.В. Кудряшов, В.В. Ткаченко

Самара - 2008

ОГЛАВЛЕНИЕ

Глава 1. Договор социального найма жилого помещения

1.1 Становление договора жилищного найма (исторический обзор)

1.2 Предоставление жилого помещения по договорам социального найма

1.3 Содержание договора социального найма и правовой статус сторон

1.4 Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан

1.5 Обмен жилых помещений

1.6 Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договору социального найма

1.7 Принудительный обмен жилой площади

1.8 Временные жильцы

1.9 Поднаем жилого помещения

1.10 Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

1.11 Переустройство и переоборудование жилого помещения

Глава 2. Договор коммерческого найма жилого помещения

2.1 Коммерческий найм жилого помещения, его существенные отличия от договора социального найма

2.2 Правовой статус собственника и иных проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях граждан

2.3 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

2.4 Мена жилых помещений

Библиография

ГЛАВА 1. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Становление договора жилищного найма (исторический обзор)

Специфика жилищных общественных отношений обусловлена, прежде всего, их объектом - жилищем. Современное жилье, как элемент материальной культуры, прошло длительный исторический путь: от естественных укрытий и пещер до современных домов-небоскребов.

Жилищная нужда уходит в глубину веков. Под наймом вещей в Древнем Риме понимался договор, по которому одна сторона (наймодатель) был обязан предоставить другой стороне одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Свое применение договор получил и в области найма городских жилищ. «Еще в Дигестах можно было встретить положения о найме жилого помещения. Так, за нанимателям признавалось право прекратить договор в одностороннем порядке, если снятое жилое помещение совершенно затемнено соседней жилой постройкой», - отмечает Н.В. Корнилова Корнилова Н.В. Становление и развитие положений о найме жилого помещения // Жилищное право. - 2007. - №9. - С. 2-7..

Она указывает, что при найме квартиры и уплаты домовладельцу наемной платы нанимателя нельзя было выселить помимо его желания, кроме тех случаев, когда домовладелец докажет, что квартира ему необходима для собственных надобностей, или он желает ремонтировать дом, или наниматель плохо обращается с нанятым помещением.

Правовому регулированию имущественного найма на Руси была посвящена 103-я статья Псковской Судной грамоты, рассматривающая отношения «подсуседника» (зависимого нанимателя дома или части дома, жившего в усадьбе хозяина) и «государя» (наймодателя).

«Статья интересна, во-первых, своим указанием на то, что отношения “государя” и “подсуседника” установлены существующим договором найма. Во-вторых, смысл статьи сводится к тому, что она допускает обычный порядок судебного решения спора “государя” и “подсуседника”, несмотря на то, что между ними заключен письменный договор или существует долговое обязательство», - указывает Ю.В. Оспенников Оспенников Ю.В. Виды договора найма на Северо-Западе Руси в XII-XV веках // Актуальные проблемы правоведения. - 2005. - №1. - С. 46-52.. Ю.Г. Алексеев видит в этой норме сохранение права должника “ответить иском на иск и постоять за себя по старым законам - “по исковой пошлине” Алексеев Ю.Г. Псковская Судная грамота и ее время. Развитие феодальных отношений на Руси XIV-XV веков. - Л., 1980. - С. 82..

Обращает на себя внимание, что в праве Киевского государства лицо, вступившее в отношения личного или имущественного найма с “государем”, не только утрачивало свою независимость, но и временно попадало в несвободное состояние. Псковская Судная грамота подчеркивает, что наниматель-«подсуседник» сохраняет свою правоспособность свободного лица, а его интересы защищаются законом в той же мере, что и интересы других свободных. найм договор помещение социальный

Анализируя состояние частной собственности на жилье в России, следует иметь в виду, что термин «собственность» стал использоваться лишь при Екатерине II. До этого времени царь, олицетворявший собой государство, мог произвольно изъять любое имущество у любого подданного ему лица. «Полная собственность», включая право свободного распоряжения недвижимостью, была представлена Жалованной грамотой дворянству в качестве особой привилегии. Затем в ст. 262 тома Х Свода законов гражданских Российской империи впервые в русском законодательстве дано понятие права собственности как права «исключительно и независимо от лица последнего владеть, пользоваться и распоряжаться оным (имуществом) вечно и потомственно».

Согласно ст. 1691 Свода, существенными условиями найма жилого помещения являлись его предмет, или содержание, срок и цена. В соответствии со ст. 1707 Свода наниматель дома должен был уплатить собственнику его цену, если пожар произошел по его вине и если договор предусматривал обязанность нанимателя хранить его от пожара.

В дореволюционной России жилищное хозяйство в основном находилось в руках частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым среди стран Европы. Это касалось как уровня благоустройства, переуплотненности жилища, так и антисанитарии. «По статистике в среднем обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, фактическая обеспеченность была еще ниже», - указывает Д.Л. Бронер Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. - М., 1961. - С. 56..

Накануне первой мировой войны жилищный фонд России составлял 180 миллионов квадратных метров площади. На 80% он состоял из одноэтажных и малоразмерных домов, находившихся в собственности граждан Дмитриев Н. Жилищный вопрос: Два мира - два подхода. - М., 1973. - С. 71..

Несмотря на то, что государство признавало существование жилищного вопроса, оно не предпринимало попыток для его разрешения. Граждане решали свои проблемы либо путем приобретения жилых домов (квартир) в собственность, либо путем использования для проживания жилых помещений, находившихся в чужой собственности, за плату, по соглашению с собственниками. Второй способ удовлетворения потребности в жилье является доминирующим. Свод законов Российской империи регулировал отношения по передаче имущества в пользование для проживания в них за плату.

Договор найма в тот период обозначали терминами «аренда», «снятие», «прокат», однако суть их заключалась в имущественном найме. Социальных норм, регулирующих наем жилого помещения, в законодательстве того времени не имелось. Отношения имущественного найма регулировались на основе свободы договора, условия которого определялись сторонами по своему усмотрению. «Стороны по договору были свободны в выборе контрагентов и определении своих прав и обязанностей, срока договора и размера вознаграждения за пользование нанятым имуществом», - указывал В.Ф. Чигир Чигир В.Ф. Правовое регулирование жилищных отношений в России. Вопросы государства и права. - Минск: Изд-во БГУ, 1969. - Вып. 1. - С. 95..

В связи с отсутствием дефиниции договора имущественного найма Г.Ф. Шершеневич предлагал следующую формулировку: «Имущественным наймом называется договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязуется предоставить другой стороне временное пользование вещью» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). Вступ. ст. Е.А. Суханова. - М.: СПАРК, 1995. - С. 355..

Основными признаками имущественного найма являлись передача имущества в пользование, возмездность и срочность. Предельный срок договора найма недвижимости был установлен в 12 лет, а после 15 марта 1911 г. - в 36 лет.

Жилье, предоставленное по договору имущественного найма, не должно было иметь недостатков, которые могли повлечь опасность для здоровья или жизни. Так, «квартира, предоставляемая в наем, должна была отвечать требованиям, т.е. быть не слишком сырой и холодной, а также иметь все необходимые приспособления. В Москве и Санкт-Петербурге запрещено было предоставлять в наем жилье, полы которого находились ниже поверхности тротуара» Там же..

Законодательство России не содержало специальных требований ни к помещениям, предназначенным для жилья, ни к предмету договора имущественного найма. Также отсутствовали требования к санитарно-техническому состоянию жилья. Вмешательство властей допускалось лишь в том случае, если строение пришло в негодность и угрожало падением.

Содержание договора имущественного найма включало права и обязанности наймодателя и нанимателя. Наймодатель был обязан предоставить нанимателю нанятую вещь и в течение срока действия договора поддерживать имущество в надлежащем состоянии. В случае отказа передачи имущества наниматель в судебном порядке мог реализовать свое право.

Наниматель должен был пользоваться нанятой вещью в соответствии с ее назначением, бережно относиться к этому имуществу, предупреждать его повреждение и ухудшение, своевременно уплачивать вознаграждение за пользование вещью и по истечении срока вернуть ее нанимателю в целостности.

Специальных норм, посвященных изменению договора имущественного найма, в ту пору не было. Но по соглашению сторон договор мог быть в любое время изменен. В случае смерти одной из сторон договор не прекращался и считался обязательным для наследников сторон.

Большевики, придя к власти в 1917 г., немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в частности первой Программой партии 1903 г., в основе которой лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них рабочих из трущоб и подвалов.

20 ноября 1917 г. В.И. Ленин составил «Тезисы закона о конфискации домов со сдаваемыми в наем квартирами», которые послужили основой для «жилищного передела» - выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В «Тезисах…» были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.

Изложенные в «Тезисах…» идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. «Об отмене частной собственности на городские недвижимости» и декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью». На основании этих актов из частного владения изымали крупные дома и строения и передавали их в ведение Советов.

В дальнейшем декретом от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения» было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений.

Таким образом, в 1917-1921 гг. в стране были осуществлены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18% жилых домов.

С 1921 г. в городах создаются жилищные товарищества, которым передаются муниципальные строения. Они становятся наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В эти годы с помощью государства стала создаваться и жилищная кооперация. Среди обязательных прав на жилье предусматривается найм жилого дома или жилого помещения.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. содержал нормы, регулирующие имущественный найм, но договор найма жилого помещения как отдельный вид обязательств еще не был выделен. Сторонами в договоре выступали местные Советы, предприятия, организации и учреждения, а с другой стороны - физические и юридические лица.

Согласно Закону «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» от 17 октября 1937 г., жилищный фонд был объявлен государственной собственностью. Закон констатировал, что пользование жилой площадью имеет договорной характер, т.е. законодательно был признан договор жилищного найма.

Касаясь этой темы, С.И. Аскназий в 1940 г. сделал вывод, что «жилищные правоотношения, содержанием которых являются права и обязанности нанимателя и наймодателя, возникают на основании административного акта жилищных органов - ордера. Договор лишь оформляет возникшее у гражданина право на жилое помещение» Аскназий С.Н. Советское жилищное право. - М., 1940. - С. 62..

Против такой точки зрения выступил С.Н. Братусь, по мнению которого «ордер представляет гражданину только право требовать заключения договора жилищного найма, который и является тем преобразующим фактом, в результате которого возникает жилищное правоотношение» Братусь С.Н. Рецензия на книгу С.И. Аскназия «Советское жилищное право» // Советское государство и право. - 1941. - №2. - С. 129..

Впоследствии С.И. Аскназий изменил свою позицию и утверждал, что «основанием возникновения двухсторонних обязательственных отношений между сторонами признается сочетание административного акта жилищных органов и заключенного на его основе договора жилищного найма» Аскназий С.И., Браузе И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. - М., 1956. - С. 113-114..

Эту позицию разделяли в то время многие ученые. Они полагали, что право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования возникло из нескольких юридических фактов, в том числе административных: решение органа местного самоуправления о принятии гражданина на учет о предоставлении жилого помещения, выдача ордера и других, носивших гражданско-правовой характер (договор жилого помещения) Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. - Харьков, 1970. - С. 34..

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусмотрел два права граждан на получение жилья: личная собственность на индивидуальные жилые дома и найм жилого помещения. При этом нормы, посвященные найму жилых помещений, были выделены в отдельную главу.

В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилищный фонд составляли жилые помещения, принадлежащие государству, колхозам и другим кооперативным организациям, жилищно-строительным кооперативам и гражданам. В то же время в регулирование отношений, касающихся договора найма, каких-либо принципиальных изменений внесено не было.

В период «перестройки» граждане получили возможность приобретать жилье на праве собственности путем:

1. приватизации;

2. жилищного строительства;

3. купли-продажи;

4. приобретения в порядке наследования, дарения и других законных оснований.

Однако кардинальное изменение отношения к заключению договора найма жилого помещения и его содержания произошло лишь после принятия Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как справедливо указал В.И. Литовкин, «договор найма жилого помещения получил самостоятельное развитие в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны, в отличие от договора имущественного найма (аренды), применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам» Литовкин В.И. Гражданское право России: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М., 1977. - С. 257..

И.В. Качалова указывает, что жилищное законодательство, наряду с договорами социального и коммерческого найма, выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений, находящихся в общежитиях, жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилых и жилищно-строительных кооперативов. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения. Дисс. …канд.юрид.наук. М. 2006. С.175.

Такого же мнения придерживаются и другие авторы. Так, В.В. Ткаченко, В.А. Зимин и С.В. Ткаченко утверждают, что договор найма специализированного жилья не является договором социального найма, поскольку он заключается в фонде социального использования. Ткаченко В.В., Зимин В.А., Ткаченко С.В. Сделки с недвижимостью. Самара. 2006. С.325.

Следует отметить, что со дня вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации в России практически не осталось ни одного общежития, т.к. они автоматически были переведены в категорию жилых домов социального использования. Жилищный кодекс РФ в части 2 статьи 92 устанавливает, что общежития могут находиться только в государственной и муниципальной собственности. В.Н. Симонов отмечал, что «жилые дома, используемые как общежития, находятся в хозяйственном ведении, или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений… Эти организации являются нанимателями и наймодателями одновременно». Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. Под ред. П.В. Крашенинникова. Авт. Ст. Симонов В.Н. М. 2005. С. 406. Процесс приватизации государственного и муниципального имущества привел к преобразованию государственных предприятий в акционерное общество. Согласно п.2 ст.30 федерального закона от 21 декабря 2001г. №178 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» объекты социально- культурного и коммунально-бытового назначения не включались в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия. Государственные предприятия и учреждения не могли включать общежития в состав приватизируемого имущества и они стали передаваться в муниципальную собственность. В то же время выше упомянутым законом не был установлен конкретный срок для передачи и, соответственно, приемки общежитий органами местного самоуправления, не получил законодательной регламентации и сам порядок их передачи.

Согласно ст. 7 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, к отношениям по проживанию жильцов в бывших общежитиях, переданных в муниципальный фонд, принимаются нормы о договоре социального найма с полным правом приватизации в случае, если помещение является изолированным.

При этом выделяемое жилье стало оформляться договорами социального найма, а не приспособленное для социального использования - договором коммерческого найма. Однако суды довольно неохотно рассматривают дела о приватизации жилой площади в общежитиях, находя различные поводы для уклонения от принятия решения. Так, В.Н. Петров обратился в суд с иском к государственному учреждению среднего профессионального образования «Самарский государственный издательско-полиграфический техникум», Департаменту по управлению государственным имуществом Самарской области о признании права пользования жилым помещением в общежитии по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 88 «а», так как оно имеет статус жилого дома. Исковое заявление было возвращено заявителю как неподсудное данному суду. Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда отменила данное определение, указав: «В соответствии с требованиями ст. 30 ГПК РФ иски о правах на здания, в том числе на жилые и нежилые помещения, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Возвращая исковое заявление, судья указал в определении, что дело неподсудно Советскому райсуду, так как ответчики находятся в Самарском и Ленинском районах. Между тем, учитывая, что жилое помещение, на которое истец просит признать право пользования, находится в Советском районе, определение судьи признано незаконным и подлежащим отмене» Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда 05-5488 от 11.12.2006 г. // Архив Самарского областного суда. .

В.А. и Н.В. Гусаровы обратились в суд с иском к Администрации г. Самары о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В исковом заявлении указали, что проживают в жилом помещении размером 27,9 кв. м. по адресу: ул. Г. Димитрова, д. 46. Вселились на основании ордера на занятие жилой площади в общежитии в 2003 г. 21.02.2006 г. они обратились в ФФ ГУП «Ростехинвентаризация» с заявлением о подготовке необходимых документов для передачи занимаемого помещения им в собственность. Им был дан устный ответ, что жилые помещения, находящиеся в общежитиях, приватизации не подлежат. Суд оставил их исковое заявление без движения, так как истец не предъявил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ судья возвращает исковое заявление в случае, если истцом не соблюден установленный законом досудебный порядок урегулирования спора либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договоров. Между тем из приложенных к частной жалобе документов усматривается, что представитель В.А. Гусарова, действующий на основании доверенности, обращался к Администрации городского округа г. Самары, в МП ЭСО с заявлением о заключении с Гусаровым договора социального найма жилой площади в общежитии. В приеме заявления было отказано Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 21.11.2006 г. Гр. дело №05-5123 // Архив Самарского областного суда..

Безысходность вынуждала граждан Самары обращаться в суд с заявлениями на бездействие должностных лиц и органов местного управления, т.к. это препятствовало передаче общежитий в муниципальную собственность, вследствие чего жильцы лишались права заключать договоры социального найма, не могли воспользоваться правом приватизации.

По этой причине граждане Г.Е. Бурдыкина и Г.Ф. Рыбкина обратились с жалобой на бездействие администрации ОАО «Металлист - Самара» по передаче общежития №5 по ул. Днепровской и бездействие Администрации городского округа Самары по приему общежития в муниципальную собственность.

В судебном заседании было установлено, что это общежитие состояло на балансе Самарского государственного машиностроительного объединения «Металлист» и являлось государственной собственностью. В июле 1993 г. на базе государственного предприятия было создано АООТ «Металлист - Самара». Согласно договору купли-продажи №174 от 26.07.1993 г., общежитие было продано фондом имущества Самарской области АООТ «Металлист - Самара». Решением Самарского арбитражного суда от 28.07.1998 г. были внесены изменения в план приватизации, и сделка в части передачи в уставной капитал ОАО общежития была признана ничтожной. Общежитие включено в реестр муниципального имущества. Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Самара сообщил суду, что «в настоящее время проводится работа по подготовке технической документации, необходимой для передачи общежития на обслуживание централизованными службами города».

Руководствуясь ч. 3 ст. 263 ГПК РФ, суд оставил заявление граждан без рассмотрения, т.к. установил «наличие спора о праве» и разъяснил заявителям, что для разрешения данного спора они вправе обратиться в суд в порядке искового производства Определение Советского районного суда г. Самары от 02.04.2007 г. по делу №2-1196/07 // Архив Самарского областного суда..

В 2003г. Комитет по управлению имуществом по Самарской области и прокурор Промышленного района обратились в суд с иском «Об истребовании имущества из чужого незаконного владения», так как собственники квартир в бывшем общежитии, расположенном по проспекту Юных Пионеров 61 купили их по рыночным ценам у СМУ ТПО «Самараавтотранс». Они получили свидетельство о государственной регистрации на недвижимое имущество, сделка прошла экспертизу в регпалате и право собственности было оформлено в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Комитет по управлению имуществом в 2001г. прислал собственникам письмо в котором утверждалось, что общежитие муниципальной собственностью никогда не было и не является в настоящее время. Однако, в ноябре 2007г. федеральный суд Промышленного района г. Самары вынес решение о прекращении права собственности у добросовестных приобретателей. А областной суд признал данное решение законным и обоснованным. Оценивая ситуацию с точки зрения прав человека Уполномоченный по правам человека по Самарской области И. Скупова назвала эти действия государственной власти одним из худших проявлений правового нигилизма Сергеева Н. Пораженные в правах// Аргументы и факты. №10. 2008..

Решение этой проблемы приватизации осложняется тем, что до 2001г. каких -либо нормативно правовых актов РФ, регулирующих приватизацию объектов социально культурного и коммунально бытового назначения не было. Данные объекты стали передаваться в муниципальную собственность после вступления в силу норм ЖК РФ, в которых конкретный срок передачи этих объектов установлен не был. Не получил законодательной регламентации и сам порядок передачи общежитий, а муниципалитеты не торопятся их принимать, поскольку «содержание» общежитий экономически не выгодно. Возникает вопрос, а можно ли муниципалитеты заставить принимать общежития в свою собственность?

Определением Конституционного Суда РФ № 828 -0-П от 04.12.07г. установлено, что «при безвозмездной передачи в муниципальную собственность находящегося в федеральной собственности имущества в связи с разграничением полномочий - необходимость учета волеизъявления органа местного самоуправления на такую передачу, согласованность действий органов государственной власти и местных органов власти. И не могут рассматриваться как позволяющее принимать решения, игнорируя волеизъявления органа местного самоуправления и объективную необходимость такой передачи». Российская газета 16 января 2008г. №6.45/63 На наш взгляд, для разрешения данной проблемы необходимо вынесение соответствующего постановления Пленумом Верховного Суда РФ.

Обращает на себя внимание, что после приватизации земельных участков, некоторые владельцы стали возводить дома и различного рода пристройки к ним. Касаясь данного строительства следует иметь ввиду, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения для этого необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В юридической литературе нет единства мнений при оценке самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. Это связано с тем, что в понятия «самовольная постройка как недвижимое имущество», которое закреплено в ст.222 ГК РФ, вкладывается противоположный смысл. Понятие «недвижимость» некоторые авторы оценивают как «юридическое», считая, что на нее могут устанавливаться права собственности и иные права и законодатель лишь условно обозначает самовольную постройку недвижимость, раскрывая ее не в качестве объекта какого рода права, а как совокупность стройматериалов. Козырь О.Н. Недвижимость в новом гражданском кодексе России/ Гражданский кодекс России: проблемы. Теория. Практика. М. 1998. С.276-279.

По мнению И.Д. Кузьминой, В.И. Лукониной, строительные материалы в процессе строительной деятельности преобразуются в нечто, которое содержит в себе все требуемые по закону признаки недвижимости, а именно: прочную связь с землей и неперемещаемость. Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки//Вестник ВАС РФ. 2001. №11. С.127.

Признавая самовольную постройку недвижимостью, давая ей правовую оценку, указанные выше авторы пришли к выводу, что она таковой не является, так как это лишь телесное воплощение, оболочка зданий и сооружений, как стационарный, капитальный результат строительной деятельности. То есть, по логике авторов, после регистрации права собственности на объекты самовольной постройки, они уже должны обозначаться как обычные жилые дома. П. 2 ст.222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином, установленном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании, у которого находится земельный участок.

Права собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если ее сохранение нарушает права и охраняемые интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следует иметь ввиду, что с 1 марта 2008г. вступает в силу новый закон о кадастре недвижимости, который вводит новую форму документа - Кадастровый паспорт. Согласно разъяснению Б. Донских, наличие пристроек, надстроек не будут являться препятствием для сделок с такими домами. Более того, в законе о регистрации прав уже записано, что если план объекта был однажды представлен для регистрации и помещен в дело, то повторное его предоставление не требуется Донских Б. Кадастровый паспорт лишился срока годности// Аргументы и факты. №10. 2008. .

1.2 Предоставление жилого помещения по договорам социального найма

В Конституции РФ с учетом требований международно-правовых актов закреплена норма, включающая общепризнанные принципы и нормы международного права и международных договоров РФ в российскую правовую систему. Нормы ст.15 Конституции являются во многом определяющими и для понимания сущности права граждан на жилище, установленного ст.40 Конституции РФ, которая содержит следующие положения:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным, указанным в законе, гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов, в соответствии с указанным законом нормами.

В то же время ст.31 Европейской Хартии от 3 мая 1996г. закреплена обязанность государства принимать меры, направленные на:

1) содействие доступа к жилью, отвечающим должным требованиям;

2) предотвращение бездомности и сокращении ее масштабности с целью ее последующей ликвидации;

3) поддержание цены на жилье, доступное для людей, не имеющих достаточных средств.

Как полагают отдельные исследователи жилищного права, ст.40 Конституции РФ не отличается конкретностью, но надо полагать, что для того и принимался Жилищный кодекс, чтобы снять все неопределенности. Конституция РФ отмечает, что государство в лице соответствующих органов должно позаботиться о каждом, в зависимости от его имущественного и социального положения, и иного статуса. Т.е., кто-то должен получить бесплатное социальное жилье, кто-то с частичной оплатой его стоимости, а кто-то- более состоятельный- должен решать задачу обеспечения жильем с помощью различных льгот, например, налоговых. Ткаченко В.В., Зимин В.А., Ткаченко С.В. Жилищное право РФ. Учебное пособие. Самара. 2005. С. 11-12.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ граждане имеют право на жилище как право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуального строительства, а также по иным основаниям. Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 г. №675 «О Федеральной целевой программе «Жилище на 2002-2010 года» установлено законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая право собственности, найма и аренды, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатного или за доступную плату жилья по договорам социального найма. Традиционно в отечественном праве институт найма жилых помещений регулировался Гражданским кодексом. По ныне действующему ГК РФ договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: социальному и коммерческому.

С учетом этого мы полагаем, что договор социального найма жилого помещения - это договор по обеспечению органами государства или местного самоуправления жилым помещением для постоянного проживания гражданина, по которому законом предоставлены такие права, в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Структурно гл. 35 ГК РФ, которая регулирует жилищные отношения, построена не совсем удачно: она не выделяет общей и особенной нормы, что затрудняет ее понимание и, соответственно, применение. Из восемнадцати статей, входящих в эту главу, семнадцать посвящены договору коммерческого найма и только одна (ст. 672 ГК РФ) - непосредственно договору социального найма. Шесть статей в равной мере относятся к коммерческому и социальному найму, остальные же применяются прямо к коммерческому найму, а субсидиарно - к социальному. Глава 35 ГК РФ устанавливает, что пользователем жилого помещения может быть только гражданин. Поэтому заключение договоров аренды жилых помещений с гражданами в ч. 2 ГК РФ, введенной в действие с 1.03.1996 г., признано неправомерным. К сожалению, отмечает Г.Ф. Шешко, ЖК РФ не отразил вопроса о пользовании жилыми помещениями государственного и муниципальных жилищных фондов, предоставленных юридическим лицам по договору аренды. Вопросы аренды имущества регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем ст. 671 ГК РФ устанавливает, что арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение лишь для проживания граждан. Таким образом, по мнению Г.Ф. Шешко, необходимо регламентировать вопросы пользования такими помещениями кодексом, основным предметом регулирования которого должны являться отношения по пользованию жилыми помещениями публичных форм собственности Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? // Жилищное право. - 2005. - №7. - С. 3..

В настоящее время, если жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическому лицу, данные отношения должны оформляться не договором найма, а договором аренды (гл. 34 ГК РФ) или иным договором (например, договором строительного подряда, которым на основании ст. 747 ГК РФ предусмотрена обязанность передать подрядчику жилые помещения для проживания работников подрядчика на период строительства).

В последнее время договор аренды жилого помещения получает большое распространение. «К 1 августа налоговикам удалось выявить 258 тысяч граждан, сдающих свои квартиры в аренду. Из них 26,4 тысяч добровольно задекларировали свои доходы и уплатили налог. Еще 87 тысячам налоговики разослали уведомления. 33 тысячи владельцев квартир поспешили прибыть в налоговые инспекции, предоставили дополнительные декларации, указав в них доходы от сдачи жилья», - указывает Т. Конищева Конищева Т. Сдача владельцев второго жилья // Российская газета. - 2007. - 20 сентября. - №208 (4471).. Иногда обязанность юридического лица арендовать жилое помещение для поселения в нем граждан прямо предусмотрена законом (п. 3 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих»). Следует обратить внимание, что если срок договора аренды жилого помещения составляет менее года, то договор не подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Договор социального найма ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование осуществлено в Жилищном кодексе, вступившем в силу 1.03.2005 г. Объектом соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено малоимущим, нуждающимся в жилье гражданам согласно очередности. Это вытекает из п. 3 ст. 672 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ), в котором указано, что договор социального найма жилого помещения заключается на основаниях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Таким образом, в данном случае нормы ЖК РФ являются приоритетными в отношении нормы ГК РФ. Новый ЖК РФ, сохранив распределительную систему получения жилья, в значительной мере сузил сферу ее применения. Особое внимание в ЖК уделено разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ, органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Глава 7 третьего раздела ЖК РФ устанавливает «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма». Основные новеллы главы:

- исключено первоочередное предоставление жилых помещений;

- все жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет, за исключением некоторых категорий очередников;

- упразднены ордера на занятие жилья, предоставляемого по договору социального найма, как основания для вселения в жилое помещение;

- отказ от установления единой федеральной учетной нормы и нормы предоставления жилья по договору социального найма;

- определение последствий намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий;

- право на дополнительную площадь утрачено отдельными категориями граждан, имевших такое право до принятия ЖК РФ;

- иное, по сравнению с прежним жилищным законодательством, определение учета законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма;

- установление нового порядка предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире;

- установление в качестве основания для выселения с предоставлением другого жилого помещения (неблагоустроенного, по нормам общежития) в случае невнесения в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещения и коммунальные услуги.

Одним из условий осуществления гражданами права на жилище является, в соответствии с п. 3 ст. 2 Жилищного кодекса РФ, предоставление гражданам жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах.

Анализ норм ЖК РФ показывает, что среди оснований возникновения жилищных прав особо выделено одно из них - договор. Такое внимание к нему обусловлено особой ролью договора в возникновении жилищных прав и их регулировании. Кроме известных договоров социального и коммерческого найма, жилищные отношения порождают и регулируют договоры безвозмездного пользования, поднайма, найма специализированных жилых помещений, обмена жилыми помещениями.

Нормы ЖК РФ, регулирующие договорные отношения, приобретают особое звучание в свете положений ст. 8 ЖК РФ, предписывающей следующее: «В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в любых нормативных правовых актах, положениям кодекса применяются положения Жилищного кодекса». Реально ли торжество идеи об абсолютном верховенстве норм ЖК? Вряд ли. Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, ни один Федеральный закон не обладает по отношению к другому большей юридической силой Определение Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. - №182-0..

Жилищное законодательство регулирует договор специализированного жилого помещения (гл. 10 ЖК РФ), а также устанавливает специальный договорной режим безвозмездного пользования жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109 ЖК РФ).

Первым основанием, необходимым для бесплатного получения жилого помещения по договору социального найма, является принадлежность гражданина к категории лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма. До вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) жилые помещения по договору социального найма могли предоставляться не только малоимущим, но и другим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Поэтому нормативное решение о введении категории «малоимущих» как основания для бесплатного получения жилья нарушает ст. 55 Конституции РФ, согласно которой не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, отмечает В.Н. Литовкин. «Лица, получившие право на первоочередное предоставление жилого помещения по прежнему жилищному законодательству, были самой многочисленной группой, состоящей из 49 категорий граждан, требующих для удовлетворения жилищных потребностей большие объемы свободной жилой (общей) площади…» Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Российское право. - 2006. - №4. - С. 40-52., - указывает он. Однако на сей счет имеются и другие мнения. Так, Д.И. Рыбин объясняет ликвидацию всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма… «происшедшими изменениями социально-жилищной функции государства, соответствующей требованиями Конституции РФ, обязывающей государство осуществлять поддержку своих граждан, а не иждивенство их за счет государственной казны, что и отличает социальную функцию государства от ушедшей в историю социалистической функции» Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: Автореф. … канд. юрид. наук. - М., 2006. - С. 4..

Жилищный кодекс ничего не говорит о судьбе лиц, потерявших возможность получить социальное жилье и не имеющих возможности купить его, поэтому появились критические отклики, связанные с тем, что якобы ликвидировано право на внеочередное улучшение жилищных условий инвалидов войны, приравненных к ним лиц, семей погибших, некоторых тяжелобольных. Нельзя забывать, что ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» прямо указывает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете. Только в том случае, если они сами напишут заявление о снятии с учета или уедут на жительство в другую местность для приобретения жилья, земельного участка или строительства дома, а также в том случае, если будут выявлены недостатки в документах, предоставленных ими для постановки на учет, возникают основания для снятия с учета. Новые основания и ограничения, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, не влияют на право гражданина получить жилое помещение по договору социального найма.

Однако предоставление жилых помещений будет осуществляться в порядке, установленном ЖК РФ, а не ЖК РСФСР, т.е. не сохраняется прежний порядок предоставления указанным гражданам жилых помещений.

А.М. Эрделевский отмечает, что, поскольку в п. 2 ст. 6 Вводного закона речь идет лишь о гражданах, принятых на учет до 1 марта 2005 г., это означает, что «они признавались нуждающимися в улучшении жилищных условий на положениях ст. 28-37 ЖК РСФСР и Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в РСФСР. О договоре социального найма ни в ЖК РСФСР, ни в Постановлении Совета Министров РСФСР №335 от 31.07.1984 г., утвердившем Примерные правила, не упоминалось, поэтому никто из состоящих на учете по основаниям, предусмотренным этими актами, не может, лишь в силу такого состояния, быть принят на учет в целях предоставления жилого помещения по договору социального найма» Эрделевский А.М. ЖК в контрольном чтении // Домашний адвокат. - 2005. - №9. - С. 2-5.. Известно, что депутаты Государственной Думы уже рассмотрели в первом чтении поправки к ЖК РФ, которые «возвращают права бывшим первоочередникам. Теперь они снова смогут претендовать на квартиры в первоочередном порядке», - пишет И. Невинная Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение // Российская газета. - 2006. - 11 июля. - №148 (4114).. Но... прошло более года, а решений, о которых упоминала корреспондент, так и нет.

«Если убрать из Жилищного кодекса все нормы, которые должны регламентироваться гражданским и семейным законодательством, что там останется?» - размышляет К.В. Бубон. Он приходит к выводу, что «останутся только статьи, регламентирующие государственное администрирование очереди на социальное (государственное, муниципальное) жилье, нормы жилой площади и некоторые другие административные аспекты». По его мнению, «существование Жилищного кодекса в России оправдывается главным образом острым дефицитом жилья и вытекающей из этого необходимости строить людей в длинные очереди и держать их там до старости» Бубон К.В. Произвол и тенденция // Адвокат. - 2006. - №9. - С. 67-71..

Действительно, для искоренения дефицита жилья в России нужно построить минимум 1,5 млрд. м² жилой площади. Это половина того, что уже есть.

В очереди на получение жилья стоит почти 4,5 млн. семей, а период их ожидания составит 20 лет.

Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договорам социального найма:

малоимущие;

иные категории граждан, указанные в законе субъекта Российской Федерации;

иностранные граждане, лица без гражданства в силу прямого указания международного договора.

Таким образом, для заключения договора социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, необходимо наличие обязательных предпосылок, предусмотренных законодательством (например, принадлежность к категории малоимущих, нуждаемость и т.д.), при отсутствии которых договор социального найма не заключается, а заключенный договор может быть признан недействительным.

Согласно Федерального закона от 29.12.2004 г. №189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» малоимущими считаются граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно ст. 3 Закона Самарской области от 5.07.2005 г. №139 ГД «О жилище», принятого Самарской Губернской Думой 21.06.2005 г., «граждане признаются малоимущими при одновременном наличии следующих условий:

среднедушевой доход семьи (заявителя) не превышает размера дохода, определяемого органами местного самоуправления;

стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи заявителя, составляет менее величины, определяемой органами местного самоуправления.»

Порядок определения размера дохода, необходимого для признания граждан малоимущими, подробно изложен в ст. 5 этого закона.

Другим основанием для получения жилья по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в жилом помещении.

В ст. 51 ЖК РФ подробно указаны основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Это:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма и не имеющие собственного жилья;

- обеспеченные жилой площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя, собственниками или членами семьи собственника, если они проживают в коммунальной квартире, где имеется больной, с которым совместное проживание в квартире невозможно, и не имеющие иного жилого помещения (ч. 4 ст. 51 ЖК РФ). Невозможность совместного проживания с таким больным в одной квартире должна подтверждаться заключением органов здравоохранения.

Предоставление жилых помещений лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, осуществляется вне очереди (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ). Д.В. Ширипов обращает внимание на то, что «реализовать такое право могут лишь те граждане, которые были приняты на жилищный учет после 01.03.2005 г., т.е. после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, установившего соответствующую льготу… Жилое помещение может быть представлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза (ч. 2 ст. 58 ЖК РФ)» Ширипов Д.В. Хронические заболевания, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире // Жилищное право. - 2007. - №7. - С. 29-32..

Внеочередное предоставление жилых помещений предусмотрено инвалидам согласно ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Собрание законодательств РФ. - 27.10.1995. - №48. - Ст. 4563.. Правительство Российской Федерации 21.12.2004 г. своим Постановлением №817 утвердило перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающими ими, право на дополнительную площадь Собрание законодательств РФ. - 27.12.2004. - №52 (ч. 2). - Ст. 5488..

Порядок постановки на учет и предоставление жилых помещений по договору социального найма в ЖК РФ предусмотрен только в отношении граждан, признанных малоимущими, и при получении жилья будет проверяться имущественное положение семьи. Кодекс не определяет норму площади жилого помещения на одного человека. Однако согласно ст. 11 Вводного закона предусматривается, что в соответствии со ст. 679, 680 и 685 ГК РФ в определенных случаях необходимо соблюдать требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении осуществляет орган местного самоуправления. В ЖК РФ не предусмотрена постановка на учет граждан в качестве нуждающихся по месту работы. Однако есть оговорка, согласно которой законодательством может быть установлен иной порядок подачи заявления о принятии на учет.

Как правило, заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина.

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 г. №5242-1 конкретизирует понятие «место жительства» и устанавливает, что этим местом является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма) договора аренды либо на иных основаниях. В соответствии с законом граждане обязаны регистрироваться по месту жительства в пределах РФ. Для иностранцев и лиц без гражданства такая обязанность установлена Федеральным законом «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Сам по себе факт постоянного или преимущественного проживания гражданина на законном основании и в определенном месте еще не дает основания к определению его места жительства. Необходима регистрация гражданина по месту жительства. В ч. 3 ст. 52 ЖК РФ отмечается, что граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства, т.е. когда их трудовая деятельность связана с постоянным передвижением или в других предусмотренных законом случаях. Это касается работников Крайнего Севера, имеющих стаж подземной работы 10 лет и достигших пенсионного возраста, военных, сотрудников уголовно-исполнительной системы и т.д.

...