Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

С.И. Суслова по этому поводу пишет: «Применительно к договору социального найма возникает вопрос о соотношении ст. 57 ЖК РФ со ст. 85 ЖК РФ. Получается, что если жилое помещение признается непригодным, на основании п. 38 Постановления Правительства РФ №47, то гражданин приобретает право требовать предоставления жилья во внеочередном порядке. А если помещение признается непригодным по иным основаниям (например, в связи с наличием выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют ему обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан), то применение норм о внеочередности предоставления жилья недопустимо и гражданин имеет право требовать своего выселения на основании ст. 85 ЖК РФ. Правовая неопределенность в этом вопросе также должна быть устранена» Суслова С.И. К вопросу о соотношении понятия пригодности и утраты (разрушения) жилого помещения // Жилищное право. - 2007. - №5. - С. 34-37..

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Согласно ст. 90 ЖК, выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т.е. не менее 6 кв. м на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находиться в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в обзоре практики указал, что «в исковом заявлении должно быть указано конкретное жилое помещение, в противном случае иск должен быть оставлен без движения. Если же такой иск принят, то в нем должно быть отказано» Обзор дел по расторжению договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2000. - №8. - С. 23..

Правила о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 08.02.06 г. о повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг, указано, что положения Жилищного кодекса о выселении из жилого помещения за невнесение платы не способствуют защите интересов граждан.

К недостаткам ст. 90 ЖК РФ можно отнести то обстоятельство, что в ней не раскрыто понятие «уважительные причины». Причина неплатежей не влияет на возможность расторжения договора. В то же время, согласно ст. 83 Жилищного кодекса, расторжение договора из-за неуплаты платежей возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым можно отнести длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в составе семьи. Если же говорить о выселении из-за невозможности проживания, то буквальное толкование ст. 83 Жилищного кодекса приводит к выводу, что это касается соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Заинтересованными лицами, которые могут потребовать выселения нанимателя в случае нарушения им их прав, интересов или бесхозяйственности являются не только наймодатель, но и соседи нанимателя, члены его семьи, проживающие с ним. Однако эти заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это возможно, если наниматель и (или) другие граждане, за которых он несет ответственность, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. К гражданам, за действия которых наниматель по договору социального найма отвечает, относятся: члены семьи нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ); поднаниматель и граждане, вселяемые с ним (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ); временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ). К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятий «разрушение» и «повреждение жилого помещения». Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, перечисленные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц.

«Таким образом, на основании договора найма жилого помещения возникает некое «вещное обременение» для собственника жилого помещения (наймодателя) в виде ограничения вещного права пользования у нанимателя, членов его семьи» Кончалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилое помещение: Дис. … канд. юрид. наук. - М.: Изд-во МГУ, 2006. - С. 180..

В ст. 91 ЖК предусмотрено правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

1.5 Обмен жилых помещений

Институт обмена жилыми помещениями в России возник в 20-е годы прошлого века. Как и всякий правовой институт, институт обмена жилыми помещениями в каждый период развития общества испытывал влияние экономических и социальных факторов, а также вносимых законодательными и иными нормативно-правовыми актами изменений в регламентацию жилищных отношений. Следует признать, что в последние годы обмен жилых помещений активизировался, так как граждане, имеющие жилое помещение социального найма, могут его улучшить лишь двумя способами:

а)видоизменить его с помощью ремонта либо переустройства (перепланировки или переоборудования);

б)заменить его на жилое помещение меньшего размера, согласно ст. 81 ЖК РФ. Условиями правомерности требований нанимателя является наличие у него жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, и наличие письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе и временно отсутствующих. Наймодатель, на основании заявления нанимателя, обязан предоставить, по согласованию с ним, другое помещение в течение 3-х месяцев, то есть заменить имеющуюся у него жилую площадь самостоятельно с помощью договора обмена. Договор обмена жилыми помещениями представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе.

Согласно ч. 1 ст. 7 Правил пользования жилыми помещениями, наниматель имеет право «осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ».

В новом Жилищном кодексе во многом сохранен действующий ранее порядок обмена жилыми помещениями. Так, право на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих (ст. 72 ЖК РФ). Как и ранее, обмен жилыми помещениями может совершаться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников. С.Н. Александрова отмечает, что нормы, устанавливающие правила обмена жилых помещений, представленных по договору социального найма, содержат больше ограничений, по сравнению со старым ЖК. По ЖК РСФСР обмен конструировался как гражданско-правовая сделка. Сейчас это и необходимость получения разрешения наймодателя на обмен, при этом разрешается обмен только на жилое помещение, представленное по договору социального найма. Неоправданно исчез родственный обмен Александрова С.Н. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма // Жилищное право. - 2005 - № 7. - С. 9-13..

Более категорично высказался Е.С. Гетман, который отмечает, что отношения по обмену жилыми помещениями урегулированы крайне неудачно. Необъяснимо положение ст. 72 ЖК РФ, которое предусмотрело возможность обмена жилыми помещениями только между нанимателями фонда социального пользования. Введение этого ограничения, а фактически - запрета на обмен социального и частного жилья было бы объяснимо в том случае, если бы граждане, переставшие быть малоимущими, подлежали бы выселению из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма Гетман Е.С. Договор социального найма жилого помещения и иные правовые институты ЖК РФ // Новый Жилищный кодекс России. Актуальные проблемы. Коллектив авторов. - М., 2006..

Сторонами обмена могут быть наниматели и члены их семей. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Новелла нового Жилищного кодекса и в том то, что обязательным условием для обмена является письменное согласие наймодателя на обмен. Однако объяснения нанимателем причин обмена закон не предусматривает.

Договор об обмене жилья (оригинал) предоставляется нанимателями, заключившими таковой, каждому из наймодателей для получения согласия на обмен.

Совершенно очевидно, что согласие наймодателя как условие должно предшествовать заключению договора обмена. Предложенная законодателем редакция снижает значимость договора, направленного на существенное изменение правоотношений (в результате обмена происходит расторжение договора социального найма на обмениваемое помещение и заключение такого договора на помещение, полученное в результате обмена).

Изменен также и объект обмена. Жилищный кодекс отказался от обмена жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, а также принадлежащего гражданину на праве собственности, ограничив участников обмена нанимателями жилых помещений по договору социального найма, а именно: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Решением Высшего Совета Беларусь и России от 22.06.1996 г. №5 «О беспрепятственном обмене жилых помещений» Ведомственное приложение к «Российской газете». - 1996. - 28 сентября. предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территории обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь и Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств.

Данное положение подлежит применению вопреки п. 5 комментируемой статьи об обмене в пределах территории Российской Федерации как имеющее приоритет над внутренним законодательством Грудцина Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: ЭСКМО, 2005. - С. 186..

Закон предусматривает, что обмен жилья, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Органы опеки и попечительства отказывают в даче согласия в случае, если этот обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Свои решения органы опеки и попечительства оформляют в письменной форме и предоставляют заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обязательное согласие на обмен наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю в течение десяти рабочих дней со дня обращения. Основания, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, предусмотрены в ст. 73 ЖК РФ.

Моментом вступления договора об обмене жилыми помещениями в силу определяется по правилам о двух- или многосторонних сделках (договорах). Договор об обмене жилыми помещениями является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

При наличии письменного согласия всех наймодателей договор об обмене, совместно с документами, подтверждающими согласие наймодателей и членов семьи нанимателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене.

Одновременно на основании договора об обмене составляется новый договор социального найма с гражданином, участвующим в обмене. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и предоставления им указанных в ст. 74 ЖК документов.

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести предусмотренных ст. 73 ЖК РФ случаях, когда:

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора;

обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

принято решение о капитальном ремонте с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК.

В соответствии со ст. 75 ЖК обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это может иметь место, если есть основания, установленные ГК РФ для признания сделки недействительной (ст. 166-181 ГК РФ).

В частности, ст. 166 ГК установлено следующее: «Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспариваемая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе изменить такие последствия по собственной инициативе».

Статья 167 ГК касается последствий сделки и предусматривает общие положения по данному вопросу.

1. Недействительность сделки не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из содержания оспариваемой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действия на будущее время.

Из указанных статей ГК РФ вытекает, что сделки с жилыми помещениями могут быть оспариваемыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительной сделки (обмена жилых помещений). Соответственно, и обмен жилыми помещениями будет оспариваемым, если он совершен несовершеннолетним лицом от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представителей, и (или) ничтожным, если совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Частями 2 и 3 ст. 75 ЖК предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительными: участвующие в обмене подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки.

1.6 Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма

В заявлениях об обмене жилого помещения дается характеристика обмениваемых жилых помещений, а именно адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади, ссылка на договоры социального найма, стороны договора. К заявлению должны быть приложены письменные согласия всех лиц, проживающих в соответствующем жилом помещении, в том числе временно отсутствующих. Отказ члена семьи дать согласие на обмен может быть обжалован в суде. В этом случае может быть подан иск в суд о принудительном обмене. В случае отказа хотя бы одного из наймодателей договор обмена не подлежит заключению.

Предусмотренный ст. 73 Жилищного кодекса РФ перечень оснований для отказа в обмене жилыми помещениями, как указывается в ч. 4 ст. 73 ЖК РФ, является исчерпывающим. Однако в соответствии с ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может запретить обмен в случае, если после обмена общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Не допускается отказ в даче согласия на обмен по другим основаниям.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого помещения являются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом.

Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление обмена. Этот же срок предусмотрен для отказа нанимателя в даче согласия на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК РФ).

1.7 Принудительный обмен жилой площади

Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Закон гласит, что при этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. По мнению М. Липовенко, их можно условно разделить на две категории.

1. Обстоятельства личного характера. К их числу судебная практика

однозначно относит возраст, состояние здоровья и иные факторы, имеющие отношение к личности участников обмена и влияние на возможность обменивающихся пользоваться новыми жилыми помещениями.

2. Обстоятельства юридического характера. Данная группа определяет

перечень установленных законом условий, необходимых для совершения обмена. В этом случае речь идет о правилах совершения сделок, предусмотренных ч. 1 ГК РФ, а также ст. 73 ЖК РФ, содержащей перечень условий, по которым обмен не допускается Липовенко М. Обмен по принуждению // Домашний адвокат. - 2005. - №2. - С. 10..

Указанный перечень обстоятельств не является исчерпывающим и регламентируется также нормами законодательства субъектов РФ. Если в прежнем законодательстве возникал вопрос, следует ли учитывать наличие у участников обмена, совершаемого в принудительном порядке, других жилых помещений на праве собственности, то в ЖК РФ, вступившем в силу с 1.03.2005 г., перечень условий, при которых обмен не допускается, претерпел существенные изменения. Ухудшение жилищных условий, в результате которого граждане могут быть признаны нуждающимися в их улучшении, к числу таких условий не относится, а в ст. 72 ЖК РФ сохранилось указание на необходимость учитывать при судебном рассмотрении спора «заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении». По одному из решений Верховный Суд РФ указал: «... Судом не проверены и не получили оценки доводы ответчика о том, что предполагаемая для обмена квартира расположена в отдельном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение, есть телефон, что важно для его возраста и здоровья. В ходе досудебной подготовки истцу следует подыскать вариант обмена, оформить необходимые обменные документы».

Таким образом, под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Практика показывает, что при принудительном обмене нельзя ущемлять интересы одной из сторон. Так, в Федеральный суд Кировского района г. Самары обратилась с иском о принудительном обмене гражданка Ш. В исковом заявлении было указано, что Ш. - основной квартиросъемщик двухкомнатной квартиры, которая является отдельным жилым помещением, состоящим из двух смежных комнат. Общая площадь квартиры составляет 44,9 кв. м, жилая - 30,7 кв. м. Ссылаясь на то, что муж часто выпивает, хулиганит, не дает ей пользоваться телефоном, неоднократно предупреждался компетентными органами за антисанитарию жилого помещения, совместно проживать с ним невозможно, она неоднократно предлагала ответчику варианты обмена жилого помещения, на что получала отказ, Ш. просила произвести принудительный обмен жилого помещения, в результате чего ответчик с дочерью переселяется в однокомнатную изолированную квартиру со всеми удобствами общей площадью 20,0 кв. м, а она получает комнату площадью 10,5 кв. м. Суд отказал гражданке Ш. в иске, в связи с чем она обратилась с кассационной жалобой в областной суд.

Согласно определению судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, решение суда оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

В определении указано, что однокомнатная квартира, которая была предложена истицей для обмена, имеет жилую площадь 17,2 кв. м, т.е. ответчику и его дочери приходится по 8,8 кв. м жилой площади, что на 1,43 кв. м меньше, чем приходилось на их долю. Кроме того, указанный дом имел статус малосемейного общежития, и все удобства (ванная и санузел) предназначены для двух семей, а кухня - для шести. Так как дочь ответчика является несовершеннолетней, то согласно п. 4 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договору социального найма и в которых проживают несовершеннолетние граждане, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Однако орган опеки и попечительства Администрации Кировского района г. Самары возражает против предложенного истицей варианта обмена, так как ущемляются права несовершеннолетнего ребенка Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16.01.2007 г. по делу №05-181 // Архив Самарского областного суда. .

Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.1984 г. №5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР») Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. В.Б. Исхаков. - М.: Юрайт. - С. 289-299..

Распространено мнение, что с иском о принудительном обмене в суд нужно обращаться с двумя или более вариантами обмена. Это заблуждение, так как законодательство таких требований не предъявляет. Если подходящий вариант найден в единственном числе, заинтересованные лица могут обращаться в суд, который обязан принять исковое заявление к рассмотрению. Для обращения в суд следует подготовить следующие документы:

- исковое заявление с изложением варианта либо нескольких вариантов обмена жилого помещения;

- копию финансового лицевого счета и выписку из домовой книги по спорному помещению;

- поэтажные планы с экспликацией (расшифровкой) на все жилые помещения, участвующие в обмене;

- другие документы, касающиеся состояния жилого помещения либо подтверждающие необходимость обмена жилого помещения.

Когда иск о принудительном обмене представляется бывшим супругом, в суд следует представить копию свидетельства о расторжении брака. Исполнение решений по таким делам производится судебным приставом (исполнителем) на основании исполнительного листа, выдаваемого истцу, который назначает дату принудительного исполнения и извещает об этом ответчика. Когда ответчик, надлежащим образом извещен, судебный исполнитель может приступить к принудительному переселению.

1.8 Временные жильцы

Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателя, но и других лиц - временных жильцов (родственников, знакомых и т.д.).

Согласно п. «в» ст. 9 Правил пользования жилыми помещениями, наниматель имеет право «разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с ним членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации».

По данному вопросу ГК РФ в ст. 680 отмечает, что «наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям)». Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства (ст. 80 ЖК РФ), если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с наймодателем срока проживания. В случаях, если срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членом его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).

Правовое положение временных жильцов отличается главным образом тем, что они пользуются помещением безвозмездно. Это не означает, что они проживают без договора. В действительности вселение временного жильца происходит на основании соглашения с нанимателем и совершеннолетними членами его семьи, т.е. по договору. Это безвозмездный договор, на основании которого у вселившегося возникает право временного проживания в жилом помещении.

Согласно ст. 155 ЖК РФ, оплачивать коммунальные услуги за временных жильцов обязан наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в ч. 4 ст. 80 ЖК РФ требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

1.9 Поднаем жилого помещения

Поднаем представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения выступает в роли наймодателя, предоставляет все помещение или часть его другому лицу во временное пользование за плату. Возможность сдачи помещения (или его части) в поднаем, как и право на обмен, означает реализацию правомочия распоряжения, принадлежащего нанимателю.

В юридической литературе передача жилого помещения в поднаем и вселение временных жильцов по общему правилу не рассматривается как изменение правоотношения найма. Н.П. Ворониной была высказана точка зрения о том, что «поднаем относится к вторичным, преобразующим жилищное правоотношение, фактам» Воронина Н.П. Преобразующие юридические факторы в советском Жилищном праве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Свердловск, 1982. - С. 9-10..

Мы разделяем точку зрения О.Б. Новиковой, что «изменение жилищного правоотношения при поднайме не происходит, т.к., в соответствии со ст. 680 и п. 1 ст. 685 ГК РФ, применяемым и к социальному, и к коммерческому найму, временные жильцы и поднаниматели не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель» Новикова О.Б. Указ. соч. - С. 101..

Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих условий:

согласие проживающих совместно с ним членов семьи;

письменное согласие наймодателя;

согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными 21.01.2006 г. Постановлением Правительства РФ, предусмотрено право нанимателя «сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (п. «б» ст. 7).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. Таким образом, законодатель ужесточил требования к заселению жилых помещений по договорам найма в коммунальной квартире. Такое же ограничение по норме общей площади на каждого проживающего установлено и для вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). Для договора поднайма характерен признак возмездности. Существенным условием договора является плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, размер которой устанавливается соглашением сторон. Нормы ГК РФ (п. 4 и п. 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не приобретают самостоятельного права на пользование жилым помещением и не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, как отмечалось ранее, остается наниматель. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, закон требует также согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ). Предметом договора поднайма в домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, могут быть и неизолированные жилые помещения, например проходная или запроходная комната или часть квартиры. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Договор, в котором должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем, заключается в письменной форме, экземпляр передается наймодателю.

Договор поднайма жилого помещения, представленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. В этом случае наниматель вправе прекратить действие договора в любое время, предупредив поднанимателя за три месяца. В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования обусловленным жилым помещением. Однако это право имеет ограниченный характер, оно производно от прав нанимателя. Это означает, что поднаниматель самостоятельного устойчивого права на жилую площадь не имеет. Он не участвует в решении вопросов порядка пользования жилым помещением, а также в исполнении обязанностей, которые принадлежат нанимателю и членам его семьи. По истечении срока поднайма он обязан освободить занимаемое помещение, а при отказе подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Договор поднайма, представленный по договору социального найма, может быть расторгнут:

по соглашению сторон;

при невыполнении поднанимателем условий договора.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме того, следует иметь в виду, что граждане, сдающие жилое помещение в поднаем, должны указывать это в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг. Согласно ч. 4 ст. 76 ЖК РФ сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 г. №378. Это требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире.

1.10 Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Прежний кодекс содержал единственную статью, посвященную переводу жилых помещений в нежилые. Глава 3 Жилищного кодекса РФ, посвященная переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, является абсолютно новой. В то же время в тексте статей, составляющих эту главу, понятие «нежилое помещение» не раскрывается. Это понятие содержалось в ч. 2 ст. 4 ЖК РСФСР, где указывалось, что нежилые помещения - это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь можно перевести в жилые помещения.

Переводимое жилое помещение в нежилое не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился.

Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям - это может быть различная звукоизоляция, температурный режим и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должна быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащего ему помещения в соответствии с его назначением.

Нами указывалось, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК, п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается. Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. «При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению», - отмечает В.Н. Симонов Жилищный кодекс РФ. Постатейный комментарий. - М.: Статут, 2005. - С. 128..

Более резко высказывается А.А. Титов: «... Новый порядок может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав граждан, вызванных «соседством» жилых помещений с нежилыми. В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положение граждан, использующих жилые помещения по назначению (для проживания)» Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. - М.: Юрайт, 2005. - С. 62..

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный вход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.

Глава 3 ЖК РФ, посвященная вопросу перевода жилого помещения в нежилое, не содержит такого существенного (первостепенного) основания перевода, как признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания и решения судьбы проживающих там граждан. Однако это упущение восполнено в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации 28.01.2006 г. №47 Российская газета. - 2006. - 10 февраля. - №28 (3994)..

Согласно Положения основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу являются:

наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии;

ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических нарушений градостроительной деятельности, которое согласно ст. 3 Градостроительного кодекса РФ состоит из Градостроительного кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Градостроительный кодекс РФ от 30.12.2004 г. №190-ФЗ Российская газета. - 2004. - 30 декабря. вступил в действие с 1 января 2005 года (действует в ред. Ф.З. от 23.12.2005 г.) Российская газета. - 2005. - 31 декабря.. Согласно ему при осуществлении реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 54).

Перевод жилых помещений в нежилые осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную. Однако при принятии решения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений. В состав комиссии включаются представители этого органа. Орган местного самоуправления вправе принимать решения о признании частных жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Российская газета. - 2006. - 10 февраля. - №28 (3934)..

Жилищный кодекс не устанавливает оснований для таких переводов. В нем урегулирован лишь вопрос об условиях (ограничениях) и порядке перевода.

Ограничения на перевод жилого помещения в нежилое включают следующие ситуации:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

- если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход в помещение);

- если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги);

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки).

Перевод нежилого помещения в жилое недопустим:

- если такое помещение не отвечает установленным требованиям;

- если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не должен иметь места.

Исключением может явиться признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд. Законодатель указал, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещения, не являются жилыми.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое определен ст. 23 ЖК РФ.

Заявитель - собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо - подает в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, необходимые документы:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение являлось жилым, - технический паспорт такого помещения);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого. «Проект перепланировки может стоить от 20 тысяч рублей до нескольких тысяч долларов» Коносова Ю. // Навигатор. - 2005. - 20 июня. - №23 (547)..

Перечень документов, предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, исчерпывающий и не может быть изменен или дополнен актами субъектов Российской Федерации. Заявление подается по месту нахождения помещения. От нанимателя (арендатора) помещения заявление не принимается.

В.Н. Симонов полагает, что в заявлении о переводе жилого помещения в нежилое необходимо указать цели использования этого помещения после перевода. «Это обусловлено тем, что в одном многоквартирном доме можно использовать помещение в качестве нежилого для определенных целей, а в другом доме для этих же целей использовать помещение нельзя. В разных домах разные технические и иные возможности использования помещений в качестве нежилых... Размещение продовольственного магазина предполагает наличие холодильных установок, а в случае использования помещения для магазина, где продают одежду, предъявляются иные требования. Если помещение используется для размещения предприятий общественного питания, то требуется большое потребление электроэнергии, промышленные холодильные установки, вентиляция большой мощности. А такую нагрузку может выдержать оборудование не каждого жилого помещения.» Симонов В.Н. Жилищный кодекс РФ. Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005. - С. 192.

Не требуется представления таких документов, как:

- письменное согласие на перевод всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;

- выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета собственника жилого помещения (жилого дома);

- заключение СЭС;

- заключение органа государственной противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения жилого помещения (жилого дома);

- документы об обеспечении иной равноценной жилой площадью граждан, постоянно проживающих на жилой площади, переводимой в нежилую;

- письменное согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних в данном жилом помещении (жилом доме).

Заслуживает внимания факт, что Государственная губернская Дума Самарской области внесла важное изменение в действующее Положение об общих правилах перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории Самарской области, принятых в 1999 г. Суть изменений состоит в том, что в переводе помещений из жилых в нежилые отныне обязательно должно учитываться мнение всех жильцов подъезда. Это предлагается делать путем опроса или на общем собрании жителей подъезда.

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов и не позднее трех дней со дня решения направить заявителю документ, подтверждающий его принятие. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении.

В то же время способ информирования не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным. Последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, не указаны. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое или, наоборот, нежилого в жилое, еще не означает, что собственник помещения уже может его использовать в целях, ради которых проводился перевод. Названный акт является основанием для начала работ. После таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве жилого или нежилого и составляет соответствующий акт.

Если для использования помещений в целях, которые преследует соответствующий перевод помещений, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования о проведении таких работ и их перечни. Такое решение является основанием проведения соответствующего ремонта или переустройства. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого. Кроме того, собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в единый государственный реестр прав, так как изменилось назначение объекта недвижимости.

...