Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

Отказ может последовать в случаях:

- непредоставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

- предоставления документов в ненадлежащий орган;

- несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренного ст. 22 ЖК РФ. Основанием отказа может являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение либо отсутствие технической возможности сделать такой вход, а также то, что переводимое помещение расположено не на первом этаже, а непосредственно под ним расположено жилое помещение;

- несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. При разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные) и к материалам, которые будут применяться. Несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием для лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано на соответствующие основания для отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.

Такое решение может быть обжаловано в суде в соответствии с гл. 25 ГПК РФ и гл. 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительным причинам срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Необходимо отметить, что новый Жилищный кодекс вносит серьезные коррективы не только в процедуры перевода в жилой и нежилой фонд, но и в порядок согласований и утверждений перепланировок. И хотя текст закона очень сырой и имеет серьезные недоработки, вышеуказанные процедуры четко регламентированы, определены перечни необходимых документов и сроки реакции государственных органов. Саму процедуру перевода жилого помещения в нежилое можно разделить на два этапа.

1 этап. В правовом отделе администрации города Вас могут обязать согласовать перевод помещения с администрацией района по месту нахождения помещения. Для этого в отдел архитектуры администрации района представляется заявление на возможность перевода помещения с приложением указанных выше документов. Контрольный срок рассмотрения и вынесения - 1 месяц со дня подачи заявления.

2 этап. В администрации города необходимо получить «Разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое», для чего представляется указанный в ЖК РФ перечень документов. Следует признать, что судебной практики по вопросу о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот явно недостаточно, чтобы провести ее глубокий анализ. В основном в судебные инстанции обращаются граждане, совмещая эти требования с иными.

Так, гражданин С.М. Кулагин обратился в суд с иском к Администрации г. Самары о признании права собственности на занимаемое жилое помещение в порядке приватизации, признании нежилого помещения жилым. Администрация г. Самары обратилась в суд с встречным иском о выселении Кулагина из нежилого помещения, ссылаясь на то, что он занимает в общежитии помещение изолятора, являющееся нежилым помещением медико-санитарного назначения, статус которого не изменен. Суд отказал в иске Кулагину.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда отменила решение суда, указав: отказывая Кулагину в удовлетворении требований о признании права собственности в порядке приватизации на комнаты, занимаемые его семьей, суд указал в решении, что согласно экспликации к плану жилого помещения по ул. Севастопольской, дом №30 занимаемые истцом комнаты в квартире №120 являются нежилым помещением - изолятором, а приватизации подлежат жилые помещения. Но суд не учел, что план дома составлен в 1987 г., в качестве изолятора квартира в указанном доме не используется. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что Кулагину на спорные комнаты был выдан ордер как на жилое помещение, а 27.07.1999 г. с ним был заключен договор и дополнительное соглашение к договору, как на жилое помещение для постоянного проживания, оплата коммунальных услуг и квартплата производились истцом за жилое помещение. Суд не выяснил, с какого времени квартира не используется в качестве изолятора. Учитывая, что данные обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, нуждаются в проверке и правильной оценке суда, судебная коллегия отменила решение нижестоящего суда и направила дело на новое рассмотрение Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 4.07.2006 г. Гражданское дело №05-3096 // Архив Самарского областного суда..

1.11 Переустройство и переоборудование жилого помещения

Как известно, 90-е годы прошлого века - это становление частной собственности на жилье. «Новые» собственники считали, что внутри своей квартиры они могут делать все что хотят. С этого времени начинается бум самовольных перепланировок.

С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ актуальным стал вопрос о пределах ограничения права собственности гражданина на жилое помещение. Как установлено Гражданским кодексом РФ, право собственности может быть ограничено только законом. Поэтому нарушение прав собственников дома, связанное с возведением кем-то из жильцов жилой надстройки (мансарды) и т.д., сопряженное с частным разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением доли в собственности, является недопустимым. В соответствии со ст. 678 ГК РФ, которая регулирует отношения и по социальному и по коммерческому найму, наниматель не вправе производить переустройство жилого помещения без согласия наймодателя. Понятие перепланировки в Гражданском кодексе Российской Федерации не использовано.

В новом Жилищном кодексе вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений посвящена гл. 4. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производится на основании решения органа местного самоуправления (ОМС). Согласно п. «к» ст. 10 Правил пользования жилыми помещениями «наниматель обязан не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка» Правила пользования жилыми помещениями. Постановление Правительства Российской Федерации « Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» от 21.01.2006 г. №25 г. Москва // Российская газета. - 2006. - 27 января. - №16 (3982)..

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, т.е. ОМС, с соответствующим заявлением. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 г. №266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения // Российская газета. - 2005. - 6 мая. - №95 (3764).. Утверждая форму заявления и содержание документа, подтверждающего принятое решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки, Правительство РФ занимается несвойственным ему делом. Согласно законодательства одновременно с заявлением следует представить следующие документы:

- заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

- правоустанавливающие документы на перестраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

Для того, чтобы подготовить проект, желательно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такой деятельности. Лучше всего подходит организация, которая делала проект дома. При заключении договора следует указать пункт, что все необходимые согласования проектировщик получает сам, иначе собственнику придется длительное время обходить различные инстанции .

А.И. Якупова указывает, что при перепланировке проводятся следующие работы:

устройство проемов в несущих стенах и в межквартирных перегородках, когда помещение объединяется по горизонтали;

установка внутренних лестниц;

устройство перегородок и несущих стен;

изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);

изменение формы оконных и наружных дверных проемов;

ликвидация оконных и дверных проемов;

изменение входов в здание;

устройство входов в здание;

пристройка тамбуров, входов;

ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;

изменение формы балкона, лоджий, тамбуров и козырьков;

остекление лоджий и балконов;

объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;

замена столярных элементов фасада.

При переустройстве:

-замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);

устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;

переустановка нагревательных (отопительных) сантехнических и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии и на балконы);

установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

замена (или) и установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающего энерго-водопотребление;

установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн); Якупова А.И. Правовая характеристика лоджий, балконов, веранд и террас// Жилищное право. №12. 2007. С.34.

- технический паспорт перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 ЖК РФ. Это документ, содержащий техническую или иную информацию о жилом помещении;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих;

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если оно или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры или культуры.

ОМС не вправе требовать предоставления других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты. После получения всех предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органу местного самоуправления (ОМС) дается 45 дней для выдачи решения о согласовании.

Отказ в согласовании переустройства не допускается в случаях:

- непредоставления указанных в ст. 26 ЖК документов. Хотя было бы логично в этом случае отказать в рассмотрении заявления либо не принимать его без надлежащего комплекта документов;

- предоставления документов в ненадлежащий орган, но в ст. 26 ЖК РФ указан только один орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки. В другой орган предоставить заявление об этом просто невозможно;

- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Несоответствие техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, является причиной для отказа, так как это, особенно в многоквартирном доме, может привести к отрицательным последствиям как для строения, так и для безопасности граждан.

Решение об отказе должно содержать основание отказа с обязательной ссылкой на нарушение, предусмотренное в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, которое может быть обжаловано в судебном порядке. Следует отметить, что с инициативой о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может обратиться только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо.

«Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий» Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. - М: Изд-во Тихомирова, 2005. - С. 59..

При положительном решении, заявитель не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения получает соответствующий документ. Если он не явился лично для получения этого документа, орган местного самоуправления направляет ему документ в день предполагаемого получения по адресу, указанному в заявлении.

Согласно распоряжения №118-р от 27.05.2005 г. Распоряжение Главы Администрации города Самары №118-р от 27.05.2005 г. Глава Администрации г. Самары возложил полномочия по выдаче разрешений на переустройство и перепланирование жилых помещений и принятию их в эксплуатацию на администрации районов г. Самары, а распоряжением №136-р от 15.06.2005 г. полномочия по выдаче решений на переустройство и перепланирование нежилых помещений, жилых помещений в нежилые и принятие их в эксплуатацию возложил на Департамент строительства и архитектуры Администрации Распоряжение Главы Администрации города Самары №136-р от 15.06.2005 г. // Архив Администрации г. Самары..

Завершение переустройства и (или) перепланировки квартиры подтверждается актом приемочной комиссии (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ), который должен быть направлен в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. «Поскольку законодатель здесь уже не устанавливает предельные сроки давности приемочной комиссии с момента подачи собственником заявления о завершении перепланировки квартиры, поступление акта приемки в органы БТИ по инициативе местных чиновников может всячески затягиваться», - считает В.П. Камышанский Камышанский В.П. Переустройство и перепланировка квартиры по новому Жилищному кодексу // Жилищное право. - 2005. - № 6. - С. 21-26.. Таким образом, констатирует он, «возникает вопрос о возможности осуществления изменений в квартире, минуя описанную выше процедуру при условии, что такие действия не будут угрожать жизни и здоровью людей и не нарушают прав и законных интересов третьих лиц (ст. 1 ГК РФ)» Там же. - С. 23..

В декабре 2005 г. в г. Самара администрация приступила к решению вопроса о разработке Положения о выдаче разрешений на переустройство и перепланирование нежилых помещений и их переводе в жилые и наоборот и принятием их в эксплуатацию.

В ЖК РФ предусмотрены два способа изменения внутреннего облика жилого помещения: переустройство и перепланировка.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения.

Под инженерными сетями квартиры следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводом канализации, а также трубы водяного отопления. Таким образом, их установка, замена или перенос не допускается, если такие изменения требуется внести в технический паспорт жилого помещения.

Обратимся к содержанию технического паспорта квартиры. (Содержание технического паспорта квартиры в доме изложено в Приложении 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4.08.1998 г. №37, текст Инструкции официально опубликован не был.) В п. 10 третьего раздела технического паспорта содержится только информация о наличии либо отсутствии водоснабжения, электроснабжения (с указанием типа проводки), канализации, горячего водоснабжения, телефона и радио без приложения соответствующих схем проводки и прокладки. Таким образом, поскольку в содержании технического паспорта квартиры не предусмотрены описание и схемы инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, не представляется возможным вносить и изменения, связанные с их установкой, заменой или переносом.

К санитарно-техническому оборудованию можно отнести унитаз, раковину, ванну и душ. Из электрического оборудования может устанавливаться электрическая плита. Проектом вместо электрической может быть предусмотрена газовая плита и газовая водонагревательная колонка. Здесь еще больше сомнений относительно необходимости согласования их замены в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, так как замена унитаза, раковины или газовой плиты, на наш взгляд, вполне возможна без получения соответствующего разрешения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения его конфигурации, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Предлагаемые законодателем дефиниции создают больше вопросов, чем дают ответов, констатирует В.П. Камышанский. Он указывает, что «содержание понятий «переустройство» и «перепланировка» имеет существенное практическое значение и нуждается в максимальной конкретизации на уровне закона. В противном случае любая возможность произвольного толкования будет играть на руку чиновнику и создавать дополнительные препятствия для собственника квартиры в осуществлении принадлежащих ему правомочий пользования и распоряжения» Там же. С. .24..

Как следует из содержания ЖК РФ, любые изменения конфигурации жилого помещения, требующие внесения в его технический паспорт, можно квалифицировать как перепланировку. К сожалению, создатели нового ЖК не предусмотрели, что действующее законодательство не содержит такого понятия, как «конфигурация жилого помещения». В этой связи мы полагаем, что данная норма ЖК подлежит изменению. Предложенное законодателем понятие перепланировки жилого помещения с изменением его конфигурации представляется не совсем удачным, так как в техническом паспорте квартиры, состоящем из четырех разделов, предусмотрена не конфигурация, а план квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома). Кроме того, известно также, что внутри любой квартиры могут быть как несущие стены, так и не несущие перегородки. В последние годы в условиях долевого строительства внутренние перегородки строителями нередко обозначаются в лучшем случае двумя-тремя рядами кирпича, для того чтобы в последующем по этим контурам работники БТИ сделали план квартиры. В соответствии с п. 8 Постановления Правительства РФ от 13.10.1977 г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» технический паспорт жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

С.Е. Малета и Е.В. Мордасов утверждают, что самовольная перепланировка и перестройка в ст. 25 ЖК РФ трактуются предельно широко. При таком подходе в категорию правонарушителей попадает большинство нанимателей и собственников жилых помещений. Они справедливо указывают, что в силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям отнесены не только квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, но и жилые дома индивидуальных владельцев и их части. «При этом внутренние перепланировка и переустройство индивидуального жилого дома (как это было в одном из случаев, заключающиеся в разборе печи и проведении газового отопления), произведенные без предварительного разрешения, также повлекут необходимость обращения в суд» Малета С.Е., Мардасов Е.В. Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения // Российская юстиция. - 2005. - №5. - С. 18-20.. На наш взгляд, переустройство и перепланировка внутренних не несущих стен вполне могут осуществляться собственниками квартиры самостоятельно, по своему усмотрению.

При установлении в ЖК РФ правовых последствий самовольной перепланировки жилых помещений за основу был взят правовой механизм, прописанный в ст. 222 ГК РФ для самовольной постройки. Однако это различные по своей юридической природе правовые явления.

В.П. Камышанский справедливо отмечает, что «в ст. 222 ГК РФ содержится механизм признания права собственности на самовольную постройку, не являющуюся объектом права собственности, а в ст. 29 ЖК РФ мы видим прекращение права собственности на жилое помещение в связи с несанкционированными властью действиями собственника по переустройству и перепланировке» Камышинский В.П. Переустройство и перепланировка квартиры по новому жилищному кодексу // Жилищное право. - 2005. - №6. - С. 25.. Причем отсутствует правовая информация определения последствий самовольной перепланировки или переустройства как к лицу, незначительно изменившему конфигурацию самовольной перепланировкой или переустройством, так и к лицу, нарушившему перепланировкой несущую способность конструкций жилого дома.

Обращает на себя внимание точка зрения Ю.П. Свита, который расценивает самовольную планировку и переустройство как повреждение жилого помещения, поскольку они обычно ведут к снижению его потребительских свойств. Их незаконное осуществление следовало бы рассматривать как нарушение договора жилищного найма, которое может служить основанием для расторжения его по инициативе администрации Свит Ю.П. Указ. соч. - С. 43..

Для узаконения же самовольной перепланировки (переустройства), прежде чем обращаться в суд, граждане могут обратиться в органы местного самоуправления в целях согласования уже проведенной перепланировки (переустройства) в порядке, предусмотренном ст. 26, 27, 29 ЖК РФ, т.е. решить вопрос во внесудебном порядке. К такому выводу нас подводит Обзор законодательной и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2006 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ. Верховный Суд полагает, что «ст. 29 ЖК РФ не содержит запрета и не исключает полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26-28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке». М.А. Бобровникова полагает, что такая позиция не соответствует действующему законодательству. По ее мнению, ст. 29 ЖК РФ однозначно указывает, что жилое помещение может быть оставлено в переустроенном или перепланированном состоянии только по решению суда. В Жилищном кодексе не прописан порядок согласования органами местного самоуправления самовольной перепланировки, а есть лишь общий порядок получения решения о согласовании предполагаемой перепланировки Бобровникова И.А. О сохранении самовольной перепланировки жилого помещения // Российская юстиция. - 2007. - №7. - С. 20-23..

Отказ органа, осуществляющего согласование в принятии решения, может быть обжалован в суд в порядке гл. 25 ГПК РФ.

Так, Ф. обратилась в суд с иском к Администрации Кировского района городского округа г. Самара о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Суд удовлетворил иск.

Отменяя решение суда, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда указала: «Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозы их жизни и здоровью.

Согласно п. 14 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В то же время из плана жилого помещения после перепланировки видно, что Ф. присоединила к своему жилому помещению общую кухню и часть коридора в коммунальной квартире, увеличив общую площадь своего жилого помещения на 20,1 кв. м. При рассмотрении дела суд не привлек к участию в деле всех нанимателей (собственников) жилых помещений, не выяснил, согласны ли они на произведенную Ф. перепланировку с присоединением к своему жилому помещению общей кухни и части общего коридора, не нарушает ли указанная перепланировка и переоборудование их права и законные интересы.

Согласно письму ФФГУП «Ростехинвентаризация» Ф. произведен самовольный захват помещений, которые являются местами общего пользования, в результате чего образовалось обособленное помещение. Суд не дал оценку указанному письму. При таких обстоятельствах решение суда признано незаконным и подлежащим отмене» Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25.04.2006 г. по гражданскому делу №05-1853 // Архив Самарского областного суда..

Вызывают интерес случаи, когда решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии обжалуют соседи.

Так, гр-н Д. указал, что сохранение в перепланированном состоянии жилого помещения соседа нарушает его права и законные интересы как труженика тыла ВОВ.

В обоснование данного довода Д. ссылается на то, что при проведении перепланировки Ф. создавался значительный грохот и шум, что причиняло ему неудобства при проживании в своей квартире. Заявитель указывает, что Ф. провела незаконную перепланировку в санузле, в результате которой происходят неоднократные затопления его квартиры, а после вступления в законную силу решения суда первой инстанции в одной из своих комнат квартиры сделала утепленные полы.

Судом установлено, что при проведении данной перепланировки действующие нормы и правила пожарной безопасности, а также требования СанПиН 2.12. 1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» не нарушены. Указания Д. на то, что данной перепланировкой ему созданы неудобства в проживании, не нашли подтверждения в материалах дела Определение судьи Самарского областного суда Холодилина Л.Л. от 16.10.2007 г. по надзорной жалобе Д. // Архив Самарского областного суда..

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный для этого срок, суд по иску органа принимает решение:

- в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование для нового собственника, устанавливает срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, и в случае игнорирования данного срока жилое помещение подлежит продаже.

Обращает на себя внимание тот факт, что при разрешении споров суд должен дважды возвращаться к одному и тому же делу. В первом случае он отказывает гражданину в легализации самовольной перепланировки по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, если она нарушает права и законные интересы граждан либо создает угрозу их жизни и здоровью. Во втором случае по иску органа местного самоуправления суд решает вопрос об отчуждении жилого помещения. И возможно третье рассмотрение, когда новый собственник самовольно перепланированного жилья не возвратил его в срок, установленный органом местного самоуправления, в прежнее состояние после его приобретения.

Таким образом, законодатель в ст. 29 ЖК РФ предусмотрел последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Согласно ч. 3 данной статьи, собственник жилого помещения или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. До того, как соответствующее предписание о порядке и сроках устранения изменений собственнику или нанимателю не вынесено, у указанных лиц отсутствует обязанность приводить помещение в прежнее состояние.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перестроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. К сожалению, в законе не оговорено право этих граждан самим обращаться в суд по данным вопросам. Таким образом, чтобы узаконить самовольную перепланировку или перестройку, следует иметь при себе акт строительно-технической экспертизы, выполненной экспертным учреждением или экспертом, и обратиться в суд Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам самарского областного суда от 19.12.2006 г. Гражданское дело №05-5581 // Архив Самарского областного суда..

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда, рассмотрев кассационные жалобы граждан Б. и К. на отказ суда в части удовлетворения их требований о сохранении спорного жилого помещения в перепланированном состоянии, указал, что стороны проживают в коммунальной квартире, состоящей из комнат 11,5 кв. м и 17,0 кв. м. До 1996 г. указанная квартира являлась служебной. Постановлением Администрации Промышленного района г. Самары был изменен статус указанной квартиры и на основании данного Постановления Б. и К. выданы ордера. Перепланировка квартиры согласована с архитектором Кировского района, с ЦЭСН, начальником 25 ОГПС Кировского района. Указанному документу судом оценка не дана. Не дана судом оценка и представленным К. доказательствам: заключению Отдела Государственного пожарного надзора Кировского района г. Самары от 12.01.2006 г. о том, что при проведении перепланировки в спорной квартире требования действующих норм и правил пожарной безопасности не нарушены; заключению ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области», согласно которому проведенные строительные мероприятия по перепланировке не приводят к нарушениям СанПиН 2.12.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»; экспертному заключению по результатам санитарно-гигиенической оценки перепланировки спорной квартиры; заключению Государственной жилищной инспекции Самарской области, согласно которому представленные К. документы по перепланировке соответствуют ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Судебная коллегия указала, что данные доказательства имеют юридическое значение для правильного разрешения спора, и отменила решение суда в иске К. - в части отказа в удовлетворении требований о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии Там же..

Многие заявители обращаются в суд с заявлениями «Об установлении юридического факта законности произведенной перепланировки», или «Об узаконении произведенной перепланировки», или «Об обязанности органов технической инвентаризации выдать технический паспорт на квартиру в перепланированном состоянии».

В качестве лиц, участвующих в деле, указывались различные структуры, органы технической инвентаризации, органы местного самоуправления, органы ЖКХ или органы регистрации недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 47 ГПК РФ, в случаях, предусмотренных Федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления до принятия решения судом первой инстанции вступают в дело по своей инициативе или по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на них обязанностей и защиты прав, свобод и законных интересов других лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

«Из данной статьи ГПК РФ, - пишет А.Г. Невоструев, - вытекает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления участвуют в деле с целью дачи заключения по делу в случаях, предусмотренных федеральным законом. Из анализа норм Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в данном законе отсутствуют нормы, в которых бы предусматривалось участие в жилищных спорах указанных органов для дачи заключения по делу» Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Дис. … канд. юрид. наук. - М.: Изд-во МГУ, 2005. - С. 28..

Смысл требований заявителей - рассмотрение своего дела в порядке особого производства путем установления юридического факта, что не основано на законе, поскольку такие дела должны рассматриваться в порядке искового производства. Этот вывод основан на том, что до вступления в законную силу решения суда у лица, произведшего самовольное переустройство (перепланировку), нет каких-либо прав на сохранение жилья в таком состоянии, что и оспаривается заявителем. Заявления, поданные в порядке особого производства, судом подлежат оставлению без рассмотрения согласно ч. 3 ст. 263 ГПК РФ.

Истцом по делам самовольной перепланировки (переустройства) является орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), хотя не исключена возможность предъявления иска любым заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены самовольной перепланировкой (переустройством) жилого помещения.

По смыслу ч. 3 ст. 29 ЖК РФ надлежащими ответчиками по такому иску являются собственники или наниматели жилых помещений по договору социального найма независимо от того, кем выполнены переустройство или перепланировка - самим собственником (нанимателем) или иным лицом. Верховный Суд РФ в своем Обзоре предлагает два пути принятия судебного решения по вопросу о сохранении самовольной перепланировки: 1) рассмотрение иска органа, осуществляющего согласование; 2) продажа жилого помещения с торгов или расторжение договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде).

М.А. Бобровникова полагает, что данный вопрос вообще не может быть разрешен, т.к. ст. 27 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым заявителю может быть отказано в согласовании переустройства и (или) перепланировки в связи с тем, что они выполнены самовольно. Других оснований Жилищным кодексом не предусмотрено. Следовательно, при отказе в согласовании перепланировки по основаниям, перечисленным в ст. 27 ЖК РФ, непонятно, каким образом можно «втиснуть» требование о сохранении самовольной перепланировки в контекст согласования.

Истцу следует знать, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела: доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отклоняет те или иные доказательства; законы, которыми руководствуется суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

При оставлении кассационной жалобы без удовлетворения в определении кассационной инстанции должны быть указаны мотивы, по которым суд отклоняет доводы кассационной жалобы.

В то же время в действующем законодательстве нет правовых норм, гарантирующих выполнение судом своих обязанностей. При таком положении реализация провозглашенного права быть услышанным и выслушанным на практике весьма затруднена. Суды, не указывая в судебных постановлениях никаких аргументов, опровергающих доводы и правовую позицию проигравшей стороны, не выполняют возложенных на них процессуальным законом профессиональных обязанностей. Перечень оснований для изменения или отмены не вступивших и вступивших в законную силу судебных актов, указанных в ст. 330, 364, 387 ГК РФ, является исчерпывающим, закрытым, не предусматривающим возможности пересмотра судебных актов в связи с замалчиванием либо отсутствием в них мотивированных доводов, опровергающих либо отвергающих правовую позицию заявителя или его доводы. Это лишает лиц, участвующих в деле, возможности привести в кассационных и надзорных жалобах развернутые и убедительные аргументы, подтверждающие ошибочность выводов суда (инстанции), и тем самым убедить вышестоящий суд в необходимости его отмены или изменения. Это умаляет и ограничивает право этих лиц на защиту, что недопустимо. Ведь если существенные доводы стороны, в пользу которой вынесено решение, в основном судом признаются правильным, заслуживающими внимания и приводятся в мотивировочной части решения, то мотивы и доводы проигравшей стороны игнорируются, хотя она также имеет право получить от суда мотивированный и убедительный ответ о неправильности или ошибочности своей позиции и своих доводов.

Бангалорские принципы поведения судей (Приложение к резолюции Экономического и Социального Совета ООН 2006/23 от 27 июля 2006г.) провозглашают независимость, беспристрастность, честность, соответствие установленным стандартам, компетентность поведения и добросовестность, следование высоким стандартам поведения судей, указывая, что это способствует укреплению доверия общества к судебной власти. Данные принципы являются основными и для российских судей.

Однако, как справедливо замечает Н.О. Ведышева, судьи в ряде случаев руководствуются не указанными выше принципами, а своими корыстными соображениями, и в результате этого «пристрастного» поведения, появляются определения и решения, вынесенные именем РФ, которые смело можно отнести к неправосудным. Так, судья Автозаводского районного суда Гаранина рассмотрела иск нанимателя Сорокиной к гр-ке Юсуповой, (собственнице сданного в наем дома) о взыскании 570 000 рублей за ремонт и перепланировку дома, произведенного ею по своему усмотрению. К иску было приложено удовлетворенное судом ходатайство о наложении ареста на дом, в качестве обеспечения иска. С точки зрения законодательства, данное судебное дело не имело перспективы для своего развития. Ст.678 ГК РФ запрещает производить ремонт или перепланировку жилья нанимателем без письменного согласия собственника. Более того, закон предписывает при заключении письменного соглашения о ремонте, соблюдать три обязательных постулата: цену ремонта, порядок выплаты и окончательный срок выплаты, истраченной на ремонт суммы. Исходя из закона, судья должна была обязана отказать истцу в рассмотрении иска, но она этого не сделала. 24 мая 2005г. удовлетворила иск в полном объеме. В подобной ситуации, - отмечает Н.О. Ведышева,- «когда закон нарушается самим судьей, трудно защитить какие-либо права, провозглашенные в Конституции РФ». Ведышева Н.О. Проблемы защиты прав в суде: заведомо неправосудное решение// Сборник статей IV Международной практической конференции. Федерализм. Гражданское общество. Государство: политические и правовые аспекты. Пенза. 2008. С.21-22.

ГЛАВА 2. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Договор коммерческого найма жилого помещения, его существенные отличия от договора социального найма

Найм жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм, с одной стороны, от социального, а с другой - от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Как справедливо отметил П.В. Крашенинников, ГК развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2004. - С. 93.. В соответствии с ГК обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного и муниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов - предмет регулирования жилищным законодательством. В этой связи, по мнению Г.Ф. Шешко, целесообразно, чтобы Жилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого» найма, нежели установленные положениями гл. 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? // Жилищное право. - 2005. - №7. - С. 2-8..

По мнению М.И. Брагинского, «соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то же самое, - коммерческого найма и параллельно с ним - договор социального найма» Брагинский М.И., Витрянский Е.В. Договорное право. - Кн. 2. Договоры о передаче имущества. - М., 2001. - С. 662..

Как указывает П.П. Васильев, «позиция Брагинского адекватно отражает существо последуемых договоров, поскольку они обладают значительными отличиями. Так, для договора коммерческого найма характерными признаками является свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие пребывания на учете и т.д. В то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие прибыльности, свободы договора, бессрочность отношений, наличие требований к размеру предоставляемого жилища, административных предпосылок при заключении договора и т.п.» Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ: Дис. … канд. юрид. наук. - Белгород: Изд-во Белгородского гос. ун-та, 2006. - С. 57..

С учетом изложенного можно сделать вывод, что договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров, это самостоятельные договоры, нуждающиеся в отдельном правовом регулировании.

Договор коммерческого найма - это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет;

2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.

Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или жилого дома.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, благоустроенность не является обязательным требованием к предмету договора коммерческого найма.

Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но потом Федеральный закон от 6.05.2003 г. Сборник законодательства РФ. - 2003. - №19. - Ст. 1750., а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Нанимателем может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает один человек. Но как справедливо указывал С.М. Корнеев, закон указывает и множественность лиц на стороне нанимателя. Корнеев С.М. Гражданское право. Том II. Полутом 1. М. 2004. С.455.

В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать, помимо нанимателя, и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

Правовое положение указанных лиц существенно отличается от положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.

Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Замена нанимателя в договоре коммерческого найма всегда является изменением правоотношений, так как изменяется субъективный состав, права и обязанности нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права, но не приравнены в вопросах ответственности. Поэтому замена нанимателя повлечет изменение прав и обязанностей у прежнего и нового нанимателя. В научной литературе случаи замены нанимателя относят к изменению правоотношения найма жилого помещения.

Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. Такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяются на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. 54-55 СК РФ).

Право следования коренным образом отличает право нанимателя жилого помещения при переходе права собственности на него от наймодателя к третьему лицу от права совместно проживающих с собственником членов его семьи. С 01.01.2005 г., согласно новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних, постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п. 1 ст. 686 ГК).

И.В. Чечулина более 20 лет назад предлагала в п. 1 ст. 686 ГК РФ слова «совершеннолетних граждан» заменить на «одним из дееспособных граждан» Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: Дис. … канд. юрид. наук. - М.: Московский юридический институт МВД РФ, 1999. - С. 8-11.. Законодатель не принял это предложение. В результате существует различие в правовом регулировании замены нанимателя в коммерческом и социальном найме жилого помещения.

Замена в п. 1 ст. 686 ГК РФ слов «одним из совершеннолетних граждан» создает возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма для эмансипированных несовершеннолетних и лиц, вступивших в брак до 18-летнего возраста.

Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется: нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан, а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением. Стороны вправе заключить договор и в нотариальной форме, которую обязаны соблюдать при изменении и расторжении договора. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684), т.е. пролонгацию.

...