Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

Из материалов дела усматривается, что на праве собственности С. принадлежит в порядке наследования ј доля, а ѕ доли по завещанию в праве общей долевой собственности в однокомнатной квартире принадлежат другим собственникам.

Судом установлено, что С. постоянно проживает и зарегистрирована в 3-комнатной квартире по адресу: г. Самара, ул. Ташкентская - с мужем и своей матерью (л.д. 28). В квартиру дома по ул. Строителей в г. Самаре никогда не вселялась, вещей ее в квартире нет, что сторонами не оспаривается. Согласно справке ЖЭУ №5, в спорной квартире зарегистрированы сын и внук свекрови (л.д. 6). С. и М. не родственники, никогда вместе не проживали. Спорная квартира является однокомнатной, что подтверждается планом квартиры (л.д. 52).

Судом также установлено, что доля С., как собственника, в спорной квартире незначительна, не может быть реально выделена, технические возможности не позволяют определить порядок пользования жилым помещением, С. находится в зарегистрированном браке, проживает с мужем одной семьей в 3-комнатной квартире, каких-либо доказательств нуждаемости в указанной квартире С. суду не представила. Ответчица М. была согласна выплатить С. компенсацию ее доли, от чего последняя отказалась, требуя выдела ее доли в натуре. Требований о взыскании компенсации С. суду не заявила.

Судом установлено, что С. не представлено доказательств того, что М. сдает спорную квартиру в наем и получает от этого материальную выгоду.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал С. в удовлетворении ее исковых требований Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.04.2007 г. по гражданскому делу №05-1816 // Архив Самарского областного суда..

2.3 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

До введения в действие Жилищного кодекса отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы, что восполнено новым ЖК РФ.

Следует отметить, что п. 3 ст. 35 Конституции установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного предоставления жилого помещения (т.е. выделения жилья в натуре либо иной компенсации)».

Необходимо иметь в виду, что в ЖК нет ни слова о том, что за квартиру полагается квартира, а за дом - дом. Говорится лишь о денежной, а не о натуральной форме компенсации. При сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет предоставлено другое (ст. 85, 86 ЖК РФ). А собственнику выплатят только денежную компенсацию, или, согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.

А.Н. Петров отмечает, что «орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан» Петров А.Н. Какие права у владельца жилья, подлежащего сносу? // Жилищное право. - 2007. - №5. - С. 44-45..

Когда речь идет об изъятии земельного участка, ЖК предусматривает специальный порядок соответствующего решения. Чтобы местная власть не занималась «самодеятельностью», норма права, в которой будет прописан этот порядок, должна быть установлена на федеральном уровне. В настоящее время существуют лишь отдельные постановления Правительства, они разрознены, единого документа нет.

Жилищный кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка, кроме того, что решение власти принимают в установленном на федеральном уровне порядке. Это решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Орган регистрации должен обеспечить проверку законности такого решения, например, что изъятие участка производится действительно для государственных нужд (строительства дороги, моста), а не для возведения бизнес-центра, аквапарка и т.п.

Причем в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в августе 2004 г. Федеральным законом №122-ФЗ внесены изменения, предусматривающие полную федерализацию системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Теперь в связи с внесенными изменениями регистрирующие органы являются федеральными и, естественно, менее зависимы от местных властей.

Согласно ст. 13 ГК РФ, если решение государственного органа или органа местного самоуправления не соответствует федеральному закону и нарушает права гражданина или юридического лица, оно может быть признано судом недействительным по требованию собственника.

Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК.

В данной ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине указанных выше нужд, и согласно ст. 49 ЗК РФ земельный участок может быть изъят в случаях:

а) выполнения международных обязательств РФ;

б) размещения объекта государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

в) иных обстоятельствах, в том числе и выкупа.

ЗАО «СМП-1» обратилось в суд с иском к Б. о заключении договора об отселении и предоставлении взамен выкупаемого дома и земельного участка жилого помещения, ссылаясь на то, что земельный участок по ул. Майская, Нагорная в Кировском районе выделен им, и в зону сноса попадает также жилой дом, принадлежащий ответчику. Суд оставил иск без рассмотрения. Судебная коллегия по гражданским делам отменила определение суда и указала, что в соответствии с абз. 4 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случаях, если оно подписано или подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание, а ЗАО «СМП-1», по мнению суда, не имело надлежащим образом оформленного договора аренды земельного участка. С таким выводом согласиться нельзя, так как судом делается ошибочное суждение об отсутствии полномочий на предъявление иска в связи с отсутствием разрешения на строительство. В соответствии со ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов. Каждое физическое и юридическое лицо вправе предъявить иск в суд лично или через посредничество представителя. В материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих ненадлежащие полномочия лица, подписывающего иск. При таких основаниях определение суда не может считаться законным и обоснованным Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 10.07.2007 г. Гражданское дело №05-3458 // Архив Самарского областного суда..

При рассмотрении дела в удовлетворении требований ЗАО «СМП-1» к гражданам М. и Я. о заключении договора об отселении и предоставлении взамен выкупаемого дома и земельного участка судом было отказано. Кассационная жалоба истца была оставлена без удовлетворения, так как в соответствии с п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем изъятия соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляет или Российская Федерация, или соответствующий субъект РФ.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением Главы города Самара от 15.03.2007 г. №535 ЗАО «СМП-1» разрешено проектирование жилой застройки на земельном участке, расположенном по адресу: улицы Советская, Ставропольская, Майская, Нагорная в Кировском районе г. Самара. Генеральному директору ЗАО «СМП-1» рекомендовано произвести необходимый снос жилых домов, нежилых и хозяйственных бытовых построек, расположенных на указанном земельном участке, за счет собственных средств и в соответствии с действующим законодательством. В судебном заседании представители ЗАО утверждали, что взамен принадлежащей М. и Я. собственности долей сносимого дома они предлагали несколько вариантов трехкомнатных и однокомнатных квартир, но так как они не представили предложения конкретных жилых помещений для отселения ответчиков, это и послужило основанием для отказа в удовлетворении иска Определение судебной коллегии по гражданским делам от 7.08.2007 г. Гр. дело №09-3972 // Архив Самарского областного суда..

Объем прав у владельцев сносимого жилья зависит от правового положения каждого конкретного владельца, т.е. им может быть лицо, владеющее жилым помещением на праве долевой собственности, член жилищного кооператива, в том числе выплативший пай и не выплативший.

Установлены ограничения изъятия земель по отдельным их категориям. Земельный кодекс установил правовой режим разрешенного использования по каждой категории земель. Земли промышленности или иного специального назначения не изымаются. Изъятие земель путем выкупа Земельный кодекс относит по федеральным землям к ведению Российской Федерации, по землям субъекта РФ - к ведению субъектов РФ, а по муниципальным землям - к ведению муниципальных образований.

Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т.е. федеральным органом исполнительной власти, или органом субъекта Федерации, или органом местного самоуправления.

Как и при изъятии земли, муниципалитет обязан уведомить собственников, чьи помещения расположены на изымаемом участке, о принятом решении и дате его регистрации, причем не менее чем за год до предстоящего изъятия, что дает возможность собственнику обжаловать это решение. Следует иметь в виду, что закон в этих случаях предусматривает для органов власти и местного самоуправления сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления собственнику соответствующего уведомления о принятии решения об изъятии и уведомление об этом органа государственной регистрации.

После принятия решения у собственника появляется выбор: он может согласиться переехать в другую квартиру, если она ему предложена, или получить выкупную цену за потерянное жилье. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Выкупная цена включает, во-первых, рыночную стоимость жилого помещения и, во-вторых, возмещение убытков, которые несет собственник из-за изъятия его жилья. Третьей составляющей выкупной цены является упущенная выгода. Жилищный кодекс, в отличие от Гражданского, именно для того, чтобы лучше защитить людей, дополнительно уточняет, что можно отнести к убыткам. Это средства, потраченные на переезд, на заключение договора с риэлтором на поиск нового жилья. В выкупную цену могут быть включены и расходы на съем временной квартиры, и убытки, которые понес собственник, если, например, он сдавал старую площадь в наем. Юристы рекомендуют гражданам включать в выкупную цену стоимость капитального ремонта дома, который не был произведен государством или местными властями в установленное время.

Судебные инстанции исходят из того, что со сносом жилья собственник действительно несет огромные убытки, доказывание которых в ракурсе перечня различных обстоятельств указаны в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: изменение места жительства, временное пользование иным помещением, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое помещение, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода. Перечень этих обстоятельств не является исчерпывающим.

При определении выкупной цены собственник жилой площади в многоквартирном доме вправе требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей собственности многоквартирного дома.

Собственник или собственники, руководствуясь ст. 16 ФЗ №189-ФЗ, могут обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка и проведении государственного кадастрового учета. После этого, став собственником общей долевой собственности, при определении выкупной цены вправе требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей стоимости на указанный земельный участок.

Если предполагаемая цена не устраивает собственника, Жилищный кодекс предусмотрел новый порядок разрешения спора. Собственнику не нужно обращаться в суд. В суд должен подать орган государственной власти. А собственник представит свои расчеты, свои доказательства, например данные риэлторов о том, сколько стоит аналогичная квартира в районе, где проживает собственник, дом которого идет под снос. По мнению М.Ю. Тихомирова, рыночная стоимость «может быть установлена только независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Изд-во Тихомирова, 2005. - С. 89.. Следует обратить внимание на то, что при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд и сносе находящихся на них жилых домов прекращаются права не только собственников жилых помещений, но и иных пользователей, к числу которых можно отнести лиц, обладающих правами пользования жилым помещением в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивенцем.

Собственник жилого помещения должен обеспечить их право проживания в представленном ему взамен жилом помещении, или представить в пользование другое помещение, или обеспечить их предоставлением соответствующего возмещения, или иным способом.

Частью 10 ст. 32 ЖК РФ вводится новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос аварийного дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на социальное жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать, они также должны решить самостоятельно. «Иными словами, закон не предусматривает каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилье» Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2005. - С. 77.. Получил деньги - освобождай жилье и иди куда хочешь...

«Собственникам жилья принадлежит участок под их домом, они вправе им распоряжаться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут на этом заработать» Крашенинников П. Что делать, если крепкий дом назвали «аварийным» // Российская газета. -2005. - 6 апреля. - № 69 (9738)., - заявляет Крашенинников.

В то же время нельзя не учитывать, что сносу подлежат старые дома, построенные в сталинские или хрущевские времена. Стоимость таких домов значительно ниже стоимости вновь возводимых жилых строений. По данным агентства недвижимости МИАН, средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади в «хрущевской» пятиэтажке по г. Москве составляет 1000-1300 долларов США, в то время как в домах-новостройках эта стоимость равна 1500 долларам США и выше. К тому же если учесть, считает Герасимов, что «в настоящее время квартиры на продажу сдаются без отделки, да еще их площадь гораздо больше, чем общая площадь квартир в старых домах, то получается, что выселенному собственнику придется доплачивать за новое жилье несколько десятков тысяч долларов США. Вот и остается ему либо идти на улицу, либо обращаться в банк за кредитом для покупки нового жилья. Но в банках за пользование кредитом берут проценты, а кто их будет возмещать покупателю? Из п. 7 ст. 32 ЖК не усматривается обязанность государственных органов возместить бывшему собственнику эту статью его расходов» Герасимов А. Бомж с выкупом // Домашний адвокат. - 2005. - №5.. Что касается п. 8 ст. 32 ЖК, согласно которому собственнику может быть предоставлена возможность получить взамен изымаемого жилья другое, какая при этом должна быть эта площадь, закон умалчивает, тогда как в ст. 49.3 ЖК РСФСР собственнику гарантировалось предоставление равноценного (равнозначного) жилого помещения (т.е. по площади, по количеству комнат, благоустройству и др.).

Ежеквартальные данные Госстроя, ссылка на «зачет стоимости предоставляемого жилья в выкупную цену» подразумевают солидную доплату, которые могут определять размер средней рыночной цены жилых метров по регионам и использоваться для определения рыночной стоимости конкретного дома. Кроме того, могут применяться данные как государственных органов, так и оценочных комиссий, независимых оценщиков, чтобы суд определил, какие из них правильные.

Если собственник не согласен с решением об изъятии его жилья или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене, орган государственной власти или местного самоуправления может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Это осуществляется в течение 2 лет с момента направления собственнику соответствующего уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Если согласия нет, может быть выкуплено только целое помещение.

2.4 Мена жилых помещений

При купле-продаже целью покупателя является получение товара в собственность, а целью продавца - получение денег за проданный товар.

Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено - деньги.

Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей.

Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного пользования. Вместе с тем объектом мены может быть то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту.

Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который обязуется принять в обмен. Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения либо право оперативного управления (ч. 1 ст. 299). Предмет договора мены - его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые не изъятые из оборота вещи, как движимые, так и недвижимые, в том числе и будущие.

Законодательство РФ указывает, что при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По договору мены жилого дома можно передать не только право собственности, но и иное право на земельный участок, например сервитут.

Собственник земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, вправе передать другой стороне договора право собственности либо предоставить право аренды или предусмотренное договором обмена недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Мена жилого дома, находящегося на земельном участке, не принадлежащем стороне договора на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Согласно ст. 295 ГК РФ, унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия.

Договор мены, заключенный без согласия собственника, является недействительным.

Прежнее законодательство предусматривало мену равноценного имущества. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК).

Супруги Т. обратились в суд с иском к гражданке Л. (матери истицы) о признании права договора мены квартиры недействительным и признании долевой собственности на часть квартиры.

Они утверждали, что до заключения договора мены были выселены в двухкомнатную квартиру, зарегистрированы и фактически проживали вместе с ответчицей, а затем в качестве членов семьи проживали и в спорной трехкомнатной квартире, пока Л. не возбудила гражданское дело о выселении зятя из квартиры.

По мнению истцов, так как в 1996 г. договор мены был безвозмездной сделкой, а ответчица доплатила 35 тыс. руб., которые они ей передали, они должны являться собственниками трехкомнатной квартиры. Решением Кировского районного суда от 3.10. 2005 г. требования ответчиков были удовлетворены. Постановлением Президиума Самарского областного суда решение районного суда и последующие судебные решения были отменены.

При новом судебном рассмотрении было указано, что в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности установлен в три года. В то же время, как видно из материалов дела, истцы Т. не указаны в договоре мены от 15.11.1990 г. В тексте договора мены указано, что «обмен квартир произведен по заявлению сторон без доплаты. В результаты мены гр-ка Л. стала собственником трехкомнатной квартиры, что подтверждено записями БТИ. Судом проверены и не нашли своего подтверждения доводы истцов Т., что спорная квартира приобретена у гр-ки В. в общую долевую собственность супругов Т. (1/3 доли) и Л. (2/3 доли).

При этом судом учтены все представленные сторонами доказательства. По утверждению ответчика Л., ее дочь Т. рассчиталась с В. денежными средствами, которые принадлежали ей, Л. По утверждению ответчика Л. (что не оспаривается истцами), на обмен своей двухкомнатной квартиры она (Л.) согласилась только при условии, что вся спорная квартира будет передана ей в собственность, что и подтверждено договором мены.

Суд признал, что в силу требований ст. 56, 60 ГПК РФ истцами не представлены относимые и надлежащие доказательства о наличии соглашения между Т. и Л. о приобретении спорной квартиры в общую долевую собственность. Суд признал, что представленные истцами доказательства недостаточны для удовлетворения исковых требований Т., а пропуск ими исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. В связи с этим жалоба Т. на решение суда областным судом оставлена без удовлетворения Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 11.09.2007 г. Гр. дело №05-4703 // Архив Самарского областного суда..

«Распространенность на отношения мены общих правил о купле-продаже исключает необходимость подробного рассмотрения положений о субъективном составе и форме данного договора», - указывает В.С. Ем Ем В.С. Договор мены. Гражданское право. - М.: Волтерс-Клувер, 2004. - 2-е изд. - Т. II. - П/т. I. - С. 336..

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают специальные правила мены:

- презумируется равноценность обмениваемых товаров;

- обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи;

- установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые объекты, если законом или договором не предусмотрено иное» Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. - М.: Юрайт, 2006. - С. 167..

Договор мены, как и купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным и в зависимости от субъектного состава и назначения товара может носить как потребительский, так и коммерческий характер.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в городе Самаре, на жилье в Саратове каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в Самаре и в Саратове.

При оформлении договора мены потребуются следующие документы:

правоустанавливающий документ на квартиру;

нотариально заверенный договор мены;

все документы, необходимые для любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости.

Обмен объектами недвижимости не обязательно должен быть одномоментным. По условиям договора одна из сторон может быть обязана передать жилое помещение ранее, чем другая. В этом случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569, 328 ГК)

Большинство специалистов по сделкам с недвижимостью рекомендует обращаться для оформления сделки к нотариусам. «Как правило, у практикующих нотариусов существует не только готовая форма договора мены, но и «свой человек» в органах регистрации. А ведь Вам после подписания договора необходимо сдать его в органы госрегистрации вместе с правоустанавливающими документами. В договоре мены придется указать стоимость квартиры и стоимость того имущества, на которое Вы ее меняете. Нотариус возьмет с Вас 1,5% стоимости той квартиры которая выше оценивается по справке БТИ», - указывает И. Наумова и Я. Михаленко. Они советуют, кроме того, обратить внимание на «маленькую хитрость»: «Мена осуществляется с доплатой, но об этом у нотариуса можно промолчать, а заложив деньги в банковскую ячейку, заключить договор и передать его в органы госрегистрации. Таким образом вы не станете афишировать сумму доплаты перед налоговой инспекцией, а заплатите лишь госпошлину» Наумова И., Михаленко Я. Сделки с недвижимостью. - СПб.: Питер, 2004. - С. 31..

Договор мены жилыми помещениями и другими объектами недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этих договоров влечет их недействительность. Они подлежат государственной регистрации.

БИБЛИОГРАФИЯ

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. Официальный текст с изменениями, внесенными Федеральным конституционным законом от 25.03.2004 г. № 1-ФКЗ. - М.: ЭКСМО, 2005.

2. Конвенция о правах ребенка // Конвенции ООН. - М.: Инфра-М, 2002.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. - Ч. 1-3. Официальный текст по состоянию на 3.04.2006 г. - М.: Омега-Л, 2006.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации, в редакции Федерального закона №190-ФЗ от 23.12.2005 г. // Российская газета. -2005. - 31 декабря.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: Велби, 2005.

6. Федеральный закон «О вводе в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» №189-ФЗ от 29.12.2004 г. - М., 2005.

7. Федеральный закон «О внесении изменений в п. 1 ч. 1 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделок с ним» // Российская газета. - 2004. - 30 декабря. - № 292.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» №122-ФЗ от 27.07.1997 г. (в редакции №196-ФЗ от 29.12.04 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2004.

9. Федеральный закон от 24.11.1995 г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 27.11.1995. - №48. - Ст. 4563.

10. Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 г. №817, утвердившее перечень заболеваний, дающих инвалидам право на дополнительную площадь.

Юридическая практика

9. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 г. №266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» // Российская газета. - 2005. - 6 мая. - №951 (3764).

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Сборник законодательства РФ. - 2006. - №6.

11. Правила пользования жилыми помещениями, утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации 21.01.2006 г. №25 // Российская газета. - 2006. - 27 января. - №16 (3982).

12. Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 г. №315 // Российская газета. - 2005. - 27 мая. - №112 (3781).

13. Свод законов Российской империи. - Кн. 3. - Т. Х. О найме имущества и отдаче оных в содержание. - М.: Издание Нюрберга А.М., 1910.

Научная литература

14. Александрова С.И. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма // Жилищное право. - 2005. - №7.

15. Алексеев Ю.Г. Псковская Судная грамота и ее время. Развитие феодальных отношений на Руси XIV-XV веков. - Л., 1980.

16. Аскназий С.И. Советское жилищное право. - М., 1940.

17. Арутунян Г. Шанс на отдельный договор найма // Домашний адвокат. - 2005. - №15.

18. Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. - М., 1961.

19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - Кн. 2. Договоры о передаче имущества - М., 2001.

20. Братусь С.Н. Рецензия на книгу С.И. Аскназия «Советское жилищное право». - М.: Советское государство и право. - 1941. - №2.

21. Бубон К.В. Произвол или тенденция // Адвокат. - 2006. - №9. - С. 67-71.

22. Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ: Дис. … канд. юрид. наук. - Белгород: Белгородский государственный университет, 2006.

23. Воронина Н.П. Преобразующие юридические факты в советском жилищном праве: Автореф. дис … канд. юрид. наук - Свердловск, 1982.

24. Герасимов В. Бомж с выкупом // Домашний адвокат. - 2005. - №5.

25. Гетман Е.С. Договор социального найма жилого помещения и иные правовые институты Жилищного кодекса Российской Федерации // Новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Актуальные проблемы. Коллектив авторов. - М., 2006.

26. Гетман Е.С. Жилищный кодекс Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005.

27. Головань А.И. Пресс-конференция «Практика применения Жилищного кодекса Российской Федерации и лишение права на жилище» // Жилищное право. - 2007. - №6. - С. 3-9.

28. Головачев В.К. К этой зарплате нужна сумка через плечо // Труд. - 2007. - 21 августа.

29. Гонгало Б.М. Жилищный кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005.

30. Гонгало Б.М. Исходные положения о правовом регулировании общественных отношений. Проблемы теории и практики гражданского права. - М.: Статут, 2006.

31. Гончарова О.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: ЭКСМО, 2005.

32. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: ЭКСМО, 2005.

33. Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. - 2005. - №6.

34. Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. - М., 1973.

35. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения// Закон. №8. 2006.

36. Зоркольцев Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав// Закон. №12. 2007.

37. Ем В.С. Договор мены. Гражданское право. - Т. 2. - П/т. 1. - М.: Волтерс-Клувер, 2004.

38. Илюшина М.Н. Актуальные вопросы применения нового Жилищного кодекса Российской Федерации // Юстиция. - 2005. - №1.

39. Камышинский В.П. Переустройство и перепланировка квартиры по Жилищному кодексу // Жилищное право. - 2005. - №6.

40. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Дис. … канд. юрид. наук - М.: Изд-во МГУ, 2006.

41. Калинин Б.Ю., Хрыков В.П. Дифференциация правоотношений при регистрации по месту жительства и месту пребывания // Жилищное право. - 2007. - №7.

42. Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. - 2007. - №4.

43. Корнеев С.Н. Гражданское право. Т.2 полутом 1. М. 2005.

44. Коносова Юлия // Навигатор. - 2005. - 20 июня. - №23.

45. Корнилова Н.В. Становление и развитие положений о найме жилого помещения // Жилищное право. - 2007. - №9.

46. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2004.

47. Крашенинников П.В. Что делать, если крепкий дом назвали аварийным // Российская газета. -2005. - 6 апреля. - №69.

48. Крюкова Е.С. Правовое положение членов семьи в свете нового ЖК РФ. Государство и право: Вопросы методологии, теории и практики функционирования. - Самара: Изд-во «Самарский университет», 2006.

49. Курашкин А.В. Что приготовил военнослужащим новый Жилищный кодекс Российской Федерации? // Право в вооруженных силах. - 2005. - №3.

50. Ледовских Н.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: ЭКСМО, 2005.

51. Лашкина Е. Гладко было на бумаге, да забыли про овраги // Российская газета. - 2007. - 23 августа. - №184 (4447).

52. Липовенко М. Вселение по записи // Домашний адвокат. - 2005. - №22.

53. Липовенко М. Обмен по принуждению // Домашний адвокат. - 2005. - №2.

54. Лисица В.Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России // Жилищное право. - 2002. - №3.

55. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса Российской Федерации // Российское право. - 2006. - №4.

56. Литовкин В.И. Гражданское право России: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М., 1997.

57. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М.: Проспект, 2005.

58. Лукапин М. Выходи строиться // Труд. - 2007. - 22 августа.

59. Макаров С.Ю. Тенденция изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного кодекса Российской Федерации // Жилищное право. - 2004. - №4.

60. Малета С.Е., Мордасов Е.А. Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения // Российская юстиция. - 2005. - №5.

61. Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. - Харьков, 1970.

62. Материалы юридической практики судов // Архив Самарского областного суда.

63. Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - №7.

64. Наумова И., Михаленко Я. Сделки с недвижимостью. - СПб.: Питер, 2004.

65. Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение // Российская газета. - 2006. - 11 июля. - №148 (4114).

66. Невоструев А.Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Дис. … канд. юрид. наук. - М.: МГУ, 2005.

67. Новикова О.Б. Основание изменения и расторжения договора найма жилого помещения: Дис. … канд. юрид. наук. - Волгоград: ФГОУ ВТО Волгоградская академия государственных служащих, 2006.

68. Оспенников Ю.В. Виды договора найма на Северо-Западе Руси в XII-XV веках // Актуальные проблемы правоведения. - 2005. - №1.

69. Панкратова И.Л. О «бывших» детях собственника жилого помещения // Юридический консультант. - 2007. - №6.

70. Петров А.Н. Какие права у владельца жилья, принадлежащего сносу? // Законодательство. - 2004. - №4.

71. Пискунова М.Г., Киндяева Е.А. Недвижимость: Права и сделки. - М.: Юрайт, 2006.

72. Поротникова О.А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений // Законодательство. - 2004. - №4.

73. Прасолов Б.В. Ответы на вопросы пресс-конференций: «Практика применения Жилищного кодекса РФ и лишение права на жилище» // Жилищное право. - 2007. - №8. - С. 2-14.

74. Радченко С.Д. Споры о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма // Жилищное право. - 2002. - №2.

75. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - №3.

76. Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: автореф. … канд. юрид. наук. - М., 2006.

77. Ширипов Д.В. Хронические заболевания, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире // Жилищное право. - 2007. № 7. - С. 29-31.

78. Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма // Жилищное право. - 2006. - №9.

79. Семенова Е. Новые правила пользования жильем // Домашний адвокат. - 2006. - №8.

80. Семина Т.А. Правовое положение семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма // Жилищное право. - 2007. - №1.

81. Симонов В.Н. Жилищный кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий - М.: Статут, 2005.

82. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004.

83. Стрижак Н.М. О производстве капитального ремонта дома// Жилищное право. №12. 2007.

84. Спиричева И. Нелегкая поддержка. Средства на капремонт и переселение из аварийного жилья муниципалитеты могут и не получить // Российская газета. - 2007. - 25 декабря. - №289 (4552).

85. Суслов С.И. К вопросу о соотношении понятия пригодность, утрата (разрушение) жилого помещения // Жилищное право. - 2007. - №5.

86. Суханов Е.А. Гражданское право. - Том 2. полутом 1. - М., 2005.

87. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2005.

88. Ткач М.Г. О проекте Жилищного кодекса Российской Федерации // Жилищное право. - 2002. - №3.

89. Толстой А.К. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: Постатейный. - Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева. - М., 2005.

90. Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. - М., 1974.

91. Фармакидов Д.И. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. - 2005. - №1.

92. Филиппова С.Ю. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации о праве собственности на жилое помещение. Актуальные проблемы. Коллектив авторов. - М.: Ось-89, 2006.

93. Чечулина И.А. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: Дис. … канд. юрид. наук. - М.: Московский юридический институт МКД, 1999;

94. Чигир В.Ф. Правовое регулирование жилищных отношений в России. Вопросы государства и права. - Минск: БГУ, 1969. - Вып. 1.

95. Шершенович Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Вступ. статья Е.А. Суханова. - М.: СПАРК, 1995.

96. Шешко Г.В. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? // Жилищное право. - №7. - 2005.

97. Эрделевский А.М. Вхождение Жилищного кодекса Российской Федерации в жизнь // Домашний адвокат. - 2005. - №6.

98. Эрделевский А.М. ЖК в контрольном чтении // Домашний адвокат. - 2006. - №9.

99. Ярыгина А.В. Найм жилья // Жилищное право. - 2002. - №1.

100. Яковлева Н.А. Пресс-конференция «Практика применения жилищного кодекса Российской Федерации и лишение прав на жилье // Жилищное право. - 2007. - № 6.

101. Якупова А.И. Правовая характеристика лоджий, балконов, веранд и террас// Жилищное право. №12. 2007.

Размещено на Allbest.ru

...