Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

К договорам коммерческого найма на срок до одного года (кратковременный наем) нормы о пролонгации не применяются, если иное не предусмотрено договором.

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Договор может быть продлен и на новых условиях.

Существенные изменения обстоятельств являются основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено и не вытекает из существа обязательства. Также могут быть случаи, когда жилые помещения перестают быть пригодными для постоянного проживания, находятся в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Не являются основаниями такие изменения обстоятельств, как инфляция в пределах, прогнозируемых Правительством, увеличение расходов на содержание жилых помещений, т.к. они не относятся к непредвиденным.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительные сроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформляться определением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). С учетом бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще - в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус - супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там на «птичьих правах».

Защищаться можно, заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.

В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений - краткосрочный найм. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним - будущее»- указывает А.В. Ярыгина Ярыгина А.В. Найм жилья // Жилищное право. - 2002. - №1. - С. 22-27..

Существует и другая точка зрения. Так, В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату). Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде» Лисица В.Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России // Жилищное право. - 2002. - №3. - С. 22-27..

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.

О.В. Кириченко считает это «значительным пробелом в его правовом регулировании». «При этом возникает закономерный вопрос, - пишет она, - почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения?» Резюмируя изложенное, она предлагает урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма помещения // Юрист. - 2007. - №4. - С. 4-6.

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые Д.И. Рыбин сформулировал в таблице Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2006. - С. 17.:

Таблица

2.2 Правовой статус собственника и иных проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях граждан

Собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределом его использования, установленным Жилищным кодексом. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производственного потребления. Распоряжение - юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти полномочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения. Это предусмотренные ст. 17 ЖК РФ положения.

1. Жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения.

2. Не допускать размещения в жилых помещениях промышленных производств.

3. Пользование помещением осуществлять с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих с ним граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

Гражданин - собственник строения (жилого дома) имеет право на бесплатную передачу ему в собственность земельного участка, в том числе расположенных в водоохранной зоне водных объектов или в прибрежной защитной полосе водного объекта.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании:

договора найма;

договора безвозмездного пользования;

на ином законном основании.

Если такая передача носит временный характер, пользователь становится на регистрационный учет по месту пребывания в качестве временного жильца, нанимателя. При этом ограничивать право пользования жилым помещением может лишь собственник, а не орган, осуществляющий регистрационный учет. В соответствии со ст. 246 и 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при отсутствии между ними согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Следовательно, для регистрации лица, обладающее правом собственности на долю в жилом помещении и членов его семьи, кроме волеизъявления данного собственника необходимо также согласие всех собственников помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 декабря 2007г. рассмотрев в судебном заседании дело по кассационным жалобам г-н А. К. Б. на постановление правительства Москвы №859 - ПП от 31октября 2006г. указал на противоречия постановления правительства Москвы требованиям ст.1 Закона РФ от 25 июня 1993г. №5242-1 о праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. В соответствии с которым, ограничение права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ допускается только на основании закона. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в этой квартире и отчуждать свою долю, а также совершать иные действия влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. Такого ограничения права собственности в коммунальной квартире на вселение собственником, в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено. Согласие других собственников жилых помещений, не указанная в п. 2.3.6 Перечня справка об отсутствии у проживающих и вселяющихся тяжелых форм заболеваний, не относятся к документам, являющихся основанием для вселения гражданина в жилое помещение. Коллегия отметила, что « установив в абзаце 1п.2.2.3 Перечня требования о предоставлении гражданами в органы регистрационного учета соглашения всех собственников об определении порядка пользования жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан, либо решения суда, Правительство Москвы в противоречие Федеральному закону ограничило права собственников жилья, и не правомерно вторглось в сферу гражданских правоотношений». Домашний адвокат. 2008. С. 7-9.

Установленные пределы использования жилого помещения налагают соответствующие обязанности на собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. Основная обязанность собственника состоит в том, что на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения, однако в случаях, предусмотренных федеральным законодательством или договором, эта обязанность может быть возложена и на лицо, не являющееся собственником.

Так, согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. После этого производство последующих капитальных ремонтов возлагается на собственников жилых помещений, в число которых входят и граждане, их приватизировавшие.

Наймодатель - гражданин (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо), организация, образованная частными собственниками - обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение, т.е. в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица; жилое помещение должно быть свободным от прав иных лиц;

2) жилое помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания, т.е. оно должно отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется в акте приемки-передачи жилого помещения, подписываемом обеими сторонами;

жилое помещение должно быть представлено нанимателю в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан, то в разумный срок (ст. 314 ГК РФ);

осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение;

предоставлять или обеспечивать нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и капитального, если иное не предусмотрено договором.

Наймодатель имеет право:

требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других лиц;

давать согласие на переоборудование жилого помещения;

запретить проживание временных жильцов;

отчуждать сданное внаем помещение;

требовать расторжения договора найма жилого помещения.

Для того чтобы проиллюстрировать важность такого института жилищного права, как права членов семьи и иных лиц, проживающих в принадлежащих собственнику жилых помещениях, достаточно рассмотреть вопросы:

- о признании ими права пользования жилыми помещениями;

- о вселении;

- об отсутствии препятствий пользования жилым помещением;

- о признании утраты прав пользователя, выселении.

Принципиальное различие нового Жилищного кодекса РФ и Жилищного кодекса РСФСР существует в отношении перечня лиц, относящихся к членам семьи. Ранее в этот перечень включались дети, супруга нанимателя (собственника), его пасынки и падчерицы, а также родители супругов, т.е. свекор и свекровь, тесть и теща. Перечень достаточно обширный, поскольку включал лиц, не связанных с собственником кровным родством. При этом в ст. 53 ЖК РСФСР не содержалось прямо выраженного указания на необходимость совместного проживания с собственником как обязательное условие приобретения прав в качестве членов его семьи.

Это особенно очевидно при сопоставлении указанной выше нормы с положениями ЖК РФ. Согласно ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения, проживающим совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, относятся его дети, родители и супруг.

При этом текстологически данная норма сформулирована так, что в принципе невозможно ее расширительное толкование в целях включения в данный перечень родственников супруга собственника.

Кроме того, немаловажно указание на необходимость совместного проживания с собственником, что является весьма логичным требованием, установленным законодательством. «Представляется, что указанная норма направлена на четкое обособление лиц, имеющих законное право на проживание в данном помещении в качестве членов семьи собственника, от других родственников, не проживающих в нем», - отмечает С.Ю. Макаров Макаров С.Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного кодекса России // Жилищное право. - 2004. - №4. - С. 33-37..

Следует обратить внимание на то, что в наименовании ст. 31 ЖК РФ «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении» нет термина «члены семьи». «При заключении договора так называемого коммерческого найма жилого помещения сущность отношений между нанимателем и постоянно проживающими с ним гражданами юридически безразлична, чего, кстати, нельзя сказать о социальном найме», - констатирует Л.Ю. Михеева Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - №7. - С. 20-29..

Характерной особенностью ст. 31 ЖК РФ является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают в одном и том же жилом помещении.

Таким образом, главным условием признания граждан членами семьи собственника жилого помещения является вселение собственником лица в качестве члена своей семьи. Это, по мнению С.Ф. Филипповой, вызывает недоумение. Она отмечает: «В п. 1 ст. 30 право собственника самостоятельно осуществлять свои правомочия не корреспондируется с указанием на то, что «иные лица» могут быть признаны членами семьи собственника, т.е. в очередной раз решения отданы на судебное усмотрение, законодательно порождены споры между собственником и иными лицами о признании их членами семьи. Мне кажется, уместно было бы закрепить статус члена семьи собственника за любым лицом, вселенным им в качестве такового» Филиппова С.Ю. Новый Жилищный кодекс РФ о праве собственности на жилое помещение // Новый Жилищный кодекс России. Актуальные проблемы. Коллектив авторов. - М.: «Ось-89», 2006. - С.140-150..

Следует отметить, что в отличие от лиц, вселяемых на основании договоров гражданско-правового характера, члены семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику, и быть зарегистрированы в нем по месту жительства без оформления договорных отношений, на основании лишь волеизъявления собственника и того факта, что они являются или признаны членами его семьи.

Статья 31 ЖК выделяет три вида лиц, проживающих совместно с собственником: члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения. В последнем случае речь идет о лицах, заключивших с собственником договор найма (безвозмездное пользование); объем прав и обязанностей этих лиц определяется не законом, а договором.

Что касается супруга, родителей и детей, указанных в ст. 31 ЖК, то к ним со ссылкой на ст. 137 СК РФ следовало бы отнести усыновителей и усыновленных.

Статья 31 ЖК РФ создает правило, в силу которого указанные лица автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно. Поэтому при умолчании при вселении собственником в свое жилое помещение супруга, детей или родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право.

Касаясь прав членов семьи собственника, согласимся с мнением Д.А. Фармакидова, что они должны быть дополнены правом «на вселение этими лицами своих несовершеннолетних детей» Фармакидов Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. - 2005. - №1. - С. 25..

Подобная норма соответствовала бы положениям ст. 54-55 Семейного кодекса РФ. Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, на дееспособных членов семьи возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. При солидарной ответственности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Ко второй группе членов семьи законодатель относит других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и, в исключительных случаях, иных граждан (бабушек, внуков, племянников, снох, зятьев, отчимов, пасынков и др.). Эти лица, напротив, автоматически не приобретают право пользования жилым помещением. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ они могут быть признаны членами семьи собственника. Предполагается, что это будет осуществляться в судебном порядке.

Для признания указанных выше лиц членами семьи собственника требуется установить весьма специфический юридический факт - вселение их собственником в жилое помещение «в качестве члена своей семьи».

Таким обстоятельством не может быть регистрация гражданина по месту жительства, поскольку она не является основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Поэтому формулировка, приведенная законодателем в ст. 31 ЖК РФ, менее удачна, чем ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г., где отмечались дополнительные признаки: «если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство». Эти два факта в совокупности свидетельствовали о наличии семейных отношений Там же. - С. 152..

Теперь суду надлежит устанавливать не то, какой характер носило проживание, а само вселение как фактическое действие. Затруднения при оценке факта вселения может вызвать и толкование слов «в качестве членов своей семьи», ведь общепризнанного понятия «член семьи», наделенного конкретным и стабильным правовым содержанием, нет. Указанная выше норма предполагает его субъективную оценку со стороны самого собственника жилого помещения.

Б.В. Прасолов указывает, что если понятие «член семьи собственника жилого помещения» разбить на три составляющих, то увидим, что оно состоит как бы из трех понятий, которые относятся к трем различным отраслям законодательства: первое - к семейному, второе - к гражданскому, а третье - к жилищному. Выводы следующие: семейное законодательство не регулирует данные отношения, если их разбить на части; отношения членства регулируются жилищными нормами гражданско-правового и гражданского характера. В действующем ЖК РФ понятие «члена семьи собственника» определено иначе, чем в Семейном кодексе. Отличие бывшего супруга от бывшего члена семьи в следующем: если считать, что между ними прекратились семейные отношения (по СК РФ), то получается, что:

- бывший супруг переходит в статус иного лица, не являющегося родственником собственника жилого помещения;

- этот бывший супруг был выселен с соблюдением всех правил, предусмотренных ч. 1 ст. 31 ЖК РФ;

- следовательно, бывший супруг продолжает оставаться членом семьи, но уже по другим основаниям;

- если собственник предъявит бывшему супругу иск о выселении из принадлежащего ему жилого помещения, то бывший супруг вправе предъявить встречный иск о признании его членом семьи собственника жилого помещения Прасолов Б.В. Ответы на вопросы пресс-конференций: «Практика применения Жилищного кодекса РФ и лишение права на жилище» // Жилищное право. - 2007. - №8. - С. 2-14..

Права членов семьи собственника жилого помещения регулируются нормами гражданского законодательства (ст. 292 ГК РФ), а в части пользования жилым помещением - нормами ст. 31 ЖК РФ.

Содержание прав членов семьи собственника состоит в основном в возможности использовать жилое помещение для своего проживания, причем эти лица (если иное не предусмотрено соглашением с собственником) вправе пользоваться не отдельной его частью, а помещением в целом.

Жилищный кодекс РФ более точно определяет объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения. Установлено равное с собственником право пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и членами его семьи. Следовательно, отмечает В.В. Груздев, «на практике не исключены ситуации, при которых объем прав пользования жилым помещением у того или иного субъекта может быть больше или меньше» Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника. // Закон. - 2005. - №6. - С. 30-35..

Употребляемые в ч. 2 ст. 31 ЖК РФ слова «наравне с собственником» применительно к возможностям пользования означают также, что члены семьи собственника вправе использовать жилое помещение в своих интересах и по своему усмотрению. Разумеется, при пользовании эти лица не должны нарушать закон, а также права и интересы других лиц, поскольку такие действия не может совершать и сам собственник. Например, члены семьи собственника, так же, как и он сам, не вправе использовать жилое помещение не по назначению. Необходимо отметить, что право члена семьи собственника жилого помещения в силу п. 3 ст. 292 ГК РФ обладает признаками абсолютной защиты, т.е. обладатель может требовать устранения нарушений его прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В этой связи, - отмечает Л.Ю. Михеева, - не может не возникнуть, вопрос о вещном характере такого права Михеева Л.Ю. Указ. соч. - С. 20-24.. Принадлежность прав членов семьи собственника к числу вещных прав уже получила свое обоснование в современной литературе. Новая редакция ст. 292 ГК РФ, вступившая в силу с 1.01.2005 г., природы этих прав не изменила. Члены семьи членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов также приобретают право пользования жилым помещением. Но говорить о равенстве членов семьи с пайщиком можно только в отношении проживания на жилой площади кооператива, т.е. использования полезных свойств жилища, и небольшого числа других правомочий. «В литературе практически всеми признан зависимый (производный) характер прав членов семьи пайщика, что находит свое подтверждение в основаниях и порядке возникновения и прекращения, а также в объеме этих прав. Так, они лишь дают свое согласие на совершение членом кооператива юридически значимых действий (ст. 128 ЖК РФ) и утрачивают право пользования жилым помещением при прекращении его членства в жилищном кооперативе (ст. 133 ЖК РФ)», - указывает Е.С. Крюкова Крюкова Е.С. Правовое положение членов семьи в свете нового ЖК РФ // Государство и право: вопросы методологии, теории и практики функционирования. - Самара: Изд-во «Самарский университет», 2006. - С. 266-274..

Статья 127 ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими права на пай, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные.

То обстоятельство, что эти права отныне за вещью не следуют, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, не превращает их в обязательные. Пункт 4 ст. 292 ГК пока еще ограничивает в некоторых случаях и саму возможность перехода права собственности на жилище.

В новом законодательстве претерпели существенные изменения права членов семьи собственника жилого помещения при переходе собственности на жилое помещение к другому собственнику. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Данные изменения вступили в силу с 1.01.2005 г. в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. №13-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

В результате введения данных норм упростилась процедура отчуждения собственности, но одновременно следует ожидать возрастания количества обращений в судебные органы, так как новации затронут права членов семьи собственника.

Введена новая норма, регулирующая правоотношения, связанные с пользованием жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилого помещения и собственником данного помещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Это правило является диспозитивным. Причем соглашение, определяющее порядок пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, может быть заключено как после прекращения семейных отношений (например, при расторжении брака супругов), так и задолго до этого.

На практике возникают ситуации, когда между супругами брак не расторгался, но фактически брачные и семейные отношения прекращены. Имеет ли право супруг - не собственник жилого помещения - на пользование жилым помещением? Закон допускает в данном случае заключение соглашения о порядке пользования жилым помещением; при его отсутствии выселить супруга по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, невозможно, т.к. семейные отношения не прекращены, а супруг юридически является членом семьи собственника, несмотря на то, что он может и не проживать в жилом помещении другого супруга.

По смыслу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений является основанием для «автоматического» прекращения права пользования жилым помещением. Возникает вопрос: распространяется ли п. 4 ст. 31 ЖК РФ на те права и обязанности, которые возникли до введения ЖК в действие?

Прекращение права пользования предусматривает освобождение бывшим членом семьи собственника занимаемого жилого помещения, в противном случае он подлежит выселению в судебном порядке по требованию собственника.

Выселение бывшего члена семьи собственника осуществляется в соответствии с требованиями ст. 35 ЖК РФ.

При наличии оснований прекращения права пользования жилым помещением суд может вынести решение о выселении бывшего члена семьи собственника только по истечению срока, установленного собственником соответствующего жилого помещения для фактического освобождения жилого помещения.

К бывшим членам семьи собственника, кроме бывших супругов, относятся и родители, лишенные родительских прав в отношении ребенка, являющегося собственником жилого помещения. Дети родителей, лишенных родительских прав, не становятся бывшими членами семьи собственника в смысле ст. 31 ЖК РФ и сохраняют право пользования жилым помещением. В то же время следует иметь в виду, что в п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением последних. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника и подлежит выселению вместе с бывшей(им) супругой(ом).

Так как жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется закон, действующий в данное время. В связи с этим положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ними были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Часть 4 ст. 31 ЖК РФ содержит правило, призванное защищать право граждан на жилье. Оно заключается в том, что если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение и другие важные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащем указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Таким образом, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает возможность «сохранения» за всеми бывшими членами семьи права пользования жилым помещением собственника на основании решения суда; в других случаях суд может и не предусмотреть такую возможность.

При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, суд может продлить указанный срок. ЖК РФ не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.

Справедливо мнение Л.Ю. Михеевой, что законодателем избрана не очень удачная конструкция этой правовой нормы, так как речь не может идти о сохранении права пользования, поскольку в связи с прекращением семейных отношений это право прекращается. Использование термина «сохранение» создает правовую неопределенность в отношении того периода, когда бывший член семьи был устранен от пользования помещением.

Ряд вопросов вызывает и возможность установления судебным решением срока существования права бывшего члена семьи собственника жилого помещения. Усмотрение суда в этом случае не ограничено ничем, кроме прав и интересов других лиц. В связи с тем, что сроки могут определяться не только истечением периода времени, но и указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ), суд может вынести решение, в соответствии с которым бывший член семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением в течение своей жизни.

Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи только при исполнении им алиментных обязательств.

В этой норме напрасно указано: «Собственник исполняет алиментные обязательства». Надо полагать, законодатель имел в виду случаи, когда собственник жилого помещения по закону обязан содержать бывшего члена своей семьи. В сущности, речь идет об обеспечении жилым помещением бывшего супруга, фактических воспитателей, отчима и мачехи, что возможно в различных формах. Бывшему супругу можно предоставить жилище в собственность, можно заключить в его пользу договор найма жилого помещения, не исключены и другие варианты. В то же время аналогия с алиментным обязательством позволяет предположить, что обеспечение бывшего супруга жильем должно прекращаться по основаниям, установленным для прекращения алиментных обязательств (например, при вступлении бывшего супруга в новый брак).

А.М. Эрделевский отмечает важное значение ст. 19 Вводного закона, согласно которой действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования данным жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. «Если речь идет о таких бывших членах семьи, которые в момент приватизации имели равные с собственником права пользования этим помещением (и, соответственно, имели право на его приватизацию, но отказались от реализации этого права (в пользу собственника)), то такие бывшие члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением. Отсюда следует, что право этих бывших членов семьи является самостоятельным правом на жилое помещение, которое обременяет жилое помещение и сохраняется при переходе права на жилое помещение к другому лицу» Эрделевский А. ЖК в контрольном чтении // Домашний адвокат. - 2005. - №9. - С. 2-5.. Рассмотрим как эти положения закона применяются на практике. Так, на основании того, что гражданин Ф. отказался от приватизации и его право пользования жилым помещением носит бессрочный характер, федеральный суд Октябрьского района г. Самары отказал его бывшей жене и дочери в иске о выселении.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда 25.05.2007 г. признала указанное выше решение необоснованным, так как суд оставил без внимания, что истицы ссылаются на невозможность совместного проживания с ответчиком в связи с нарушением им прав пользования жилым помещением. Брак ответчика с женой расторгнут шесть лет назад на почве злоупотребления спиртными напитками. Ф. систематически избивает бывшую жену. По сути истцы требовали выселения Ф. за невозможностью совместного проживания, из-за его противоправного поведения Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда №2692 от 28.05.2007 г. по делу о выселении гражданина Ф. // Архив Самарского областного суда..

Часть 5 ст. 31 ЖК РФ позволяет собственнику досрочно прекратить право бывших членов его семьи пользоваться жильем и нейтрализовать установленное решением суда обременение его права собственности. В развитие общего правила п. 2 ст. 292 ГК РФ ч. 5 ст. 31 ЖК РФ предписывает, что по истечении срока, установленного в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. «Следовательно, в случае достаточно сильного ухудшения отношений между бывшими членами семьи собственник жилого помещения имеет вполне реальную возможность освободиться от бремени, которое наложит на его недвижимость суд. Достаточно совершить с жилым помещением какую-либо сделку, влекущую его прекращение права собственности» Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. - 2005. - №6. - С. 34.. Чтобы защитить права бывших членов семьи, законодатели пытаются «смягчить» ст. 31 ЖК РФ, внося проект поправок, в том числе предусматривающих, что «в случае продажи жилого помещения собственник обязан обеспечить жилой площадью бывшую семью, если есть решение суда» Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение // Российская газета. - 2006. - 11 июля. - №148 (4114)..

Представляет интерес полемика, возникшая в ходе пресс-конференции «Практика применения Жилищного кодекса Российской Федерации и лишение права на жилище», в ходе которой А.И. Головань указал: «Жилищный кодекс Российской Федерации уже сейчас, в нынешнем виде, направлен на разрушение семьи... Мы сейчас имеем массу случаев, когда собственник, чтобы не связывать себя обеспечением жильем бывших пользователей алиментами, осуществляет притворные сделки, продавая это жилье кому-нибудь из своих людей, которым доверяет (родителям, доверенным лицам). А новый собственник уже совершенно спокойно выселяет на улицу детей и их родителей. Через некоторое время жилье опять возвращается к первому собственнику» Головань А.И. Пресс-конференция «Практика применения Жилищного кодекса Российской Федерации и лишение права на жилище» // Жилищное право. - 2007. - № 6. - С. 3-9..

Подобное мнение высказывает и Н.А. Яковлева: «... Само жилищное законодательство нарушает статью 27 Конвенции о правах ребенка. Сегодня родственники, являющиеся собственниками жилого помещения, могут беспрепятственно продавать это помещение, а новый собственник - выгонять детей, в соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ. В результате ребенок оказывается на улице.» Яковлева Н.А. Пресс-конференция «Практика применения жилищного кодекса Российской Федерации и лишение прав на жилье // Жилищное право. - 2007. - №6. - С. 5.

На вопрос: если инициатором развода является супруга, а собственником муж, жена настаивает на разводе, а затем апеллирует к суду, что он обязан обеспечить проживание, должна ли она отдавать себе отчет о неизбежных последствиях? - А.И. Головань ответил: «Все нормы федерального законодательства равноправны. В настоящее время жилищное законодательство подмяло под себя семейное законодательство по ряду позиций, потому что оно определяет, где жить ребенку, с кем жить и т.д. Нужно не поднимать вопрос о праве собственника или праве пользователя. Они должны быть уравновешены. Не отец должен обеспечивать жену с ребенком при разводе, а собственник» Головань А.И. Указ. соч. - С. 7..

На наш взгляд, ответ получился не совсем четким. И.Л. Панкратова отмечает, что права собственника жилого помещения не должны противоречить родительским обязанностям. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (ст. 61 СК РФ). Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей (ст. 65 СК РФ); в обязанность родителей входит, в частности, и обеспечение несовершеннолетним детям надлежащих жилищных условий Невинная И. Поправка Павла Крашенникова // Российская газета. - 2007 - 3 августа. - №167 (4430)..

В.В. Груздев полагает, что в новом ЖК РФ получили развитие идеи рыночного либерализма «чистого» права собственности, а ст. 7 Конституции РФ, провозглашающая Российскую Федерацию социальным государством, все больше приобретает характер декларативной нормы Груздев В.В. Указ. соч. - С. 35..

Заслуживает внимания точка зрения Б.М. Гонгало, что жилищные права воспринимаются чуть ли не как незыблемые. Странно, но к жилищным правам отношение более уважительное, чем даже к праву собственности… Нарушаются жилищные права бывших членов семьи собственника жилого помещения? Конечно, жилищные права нужно защищать. А разве право собственности нуждается в меньшей защите? Оно достойно еще большей защиты. Право собственности - коренное право (а жилищное право только производно) Гонгало Б.М. Исходные положения о правовом регулировании жилищных отношений. Проблемы теории гражданского права. - М.: Статут, 2006. - Вып. 2. - С. 26-66..

Конституционный суд РФ отметил, что п. 2 ст. 292 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. №213-ФЗ) и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не могут рассматриваться как несовместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилым помещением и не обеспечивающие защиту конституционного права на жилище.

Рассмотрим один из примеров применения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. В суд обратился гражданин М. с исковыми требованиями об устранении препятствий в пользовании собственностью, выселении, снятии с регистрационного учета бывшей жены и несовершеннолетнего сына, ссылаясь на то, что брак с ответчицей расторгнут, он создал новую семью, имеет малолетнего ребенка, а ответчица препятствует в пользовании жилым помещением, лишает его возможности владеть и распоряжаться своей собственностью. Бывшая жена М. обратилась в суд со встречным иском с требованием сохранить за ней право пользоваться спорной квартирой сроком на 13 лет, а по истечении этого срока обязать ответчика обеспечить их с ребенком иным жилым помещением.

В обоснование своих требований указала, что кроме спорного жилого помещения она и сын другого жилого помещения не имеют, приобрести его нет возможности, т.к. она не работает. Суд частично удовлетворил ее требования, сохранив за нею право пользования жилым помещением в течение шести месяцев.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда отменила решение суда первой инстанции по встречному иску, указав, что ответчица является учредителем и директором одного из ООО, которое действует, и, следовательно, ее имущественное положение позволяет ей обеспечить себя жилым помещением. Кроме того, из материалов дела следует, что у дочери ответчицы имеется в собственности трехэтажный дом, в котором она проживает с родной внучкой ответчицы вдвоем Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда №05-5137 от 20.11.2006 г. // Архив Самарского областного суда..

Поэтому неоднозначно воспринимаются высказывания корреспондентов и высших должностных лиц государства, о кричащей ситуации, когда после развода ребенок признается бывшим членом семьи собственника. «В результате нередко «бывший» папа расстается не только с бывшей супругой, но и с собственным ребенком, лишая его жилья. Бред какой-то», - прокомментировал существующее положение Дмитрий Медведев Панкратова И.Л. О «бывших» детях собственника жилого помещения // Юридический консультант. - 2007. - №6. - С. 5-7.. А не «бред» ли, когда провозгласившее себя социальным государство не создает нормальных условий для жизни трудящихся, которые не могут обеспечить себя и детей не только жильем, но и питанием?

Одобряя позицию И.Л. Панкратовой, полагаем, что сложность реализации права заключается в архивысокой стоимости жилья, строительных материалов и весьма «скромной» зарплате. Так, 5,5 млн. россиян получают заработную плату ниже прожиточного минимума Головачев В.К. К этой зарплате нужна сумка через плечо // Труд. - 2007. - 21 августа.. При таких условиях обеспечение детей жильем просто нереально.

Следует отметить, что споры между собственниками чаще всего возникают по поводу определения порядка пользования жилым помещением. Так, С. обратилась в суд с иском, в котором просила определить порядок пользования спорной квартирой, вселить ее в жилое помещение, соответствующее ее доле, выдать ключи от входной двери, освободить квартиру от нанимателей, а также предоставить право пользования ј частью кухни, ј частью коридора, принадлежащих ответчице М. (свекрови); обязать последнюю выплатить ей денежные средства, полученные с нанимателей за пользование ее ј долей в квартире в размере 30 тыс. руб.

Суд отказал С. в иске, и она обратилась с кассационной жалобой в вышестоящий суд. 17.04.2007 г. судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда оставила решение суда без изменений, а жалобу истца без удовлетворения, указав следующее.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящейся на его долю соответствующей компенсации.

Согласно ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности… Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.