Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения

Согласно ЖК РФ, признание гражданина малоимущим осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. «Безусловно, - отмечает С.Н. Александрова, - критерии оценки и нормативы в разных субъектах Федерации не будут совпадать» Александрова С.Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма // Жилищное право. - 2005. - №7. - С. 9-13..

В.Н. Литовкин указывает, что «вместо принятой в Конституции РФ формулы - все нуждающиеся обеспечиваются жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату всеми разновидностями Жилищного фонда - Жилищным кодексом РФ введена новая формула - все малоимущие, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жилыми помещениями только из одной разновидности публичной формы собственности жилищного фонда, принадлежащей муниципальным образованиям …», однако малоимущие - «это одна из категорий нуждающихся в жилье», - отмечает он Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Российское право. - 2006. - №4. - С. 40-52..

Новации Жилищного кодекса РФ:

- во-первых, законом предусмотрено, что правом на вселение в жилое помещение по договору социального найма в качестве члена семьи обладают только граждане Российской Федерации. Следовательно, иностранные граждане, в том числе из ближнего зарубежья (страны СНГ), не могут быть учтены в составе лиц для расчета размера жилой площади, предоставляемой по социальному найму;

- во-вторых, граждане Российской Федерации могут быть признаны членами семьи, если они вселены нанимателем в таком качестве.

Как видно, положения ст. 69 ЖК РФ подверглись существенной ревизии. Конструкция статьи не позволяет расширительно толковать указанный в законе перечень, что направлено на пресечение злоупотреблений недобросовестными лицами доброй волей нанимателя. Об этом свидетельствует и ст. 69 ЖК РФ, в которой прямо указано, что супруг, дети и родители данного нанимателя являются членами его семьи, если они проживают совместно с ним, а согласно п. 2 ч. 1 ст. 69 ЖК, «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы» могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Что же касается иных лиц, которые, согласно п. 3 ч. 1 ст. 69 ЖК, «могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения», то закон в императивной форме указывает, что они могут быть признаны членами семьи исключительно в судебном порядке. В связи с этим возникает вопрос: какой критерий может быть избран судом для признания этих лиц членами семьи нанимателя и как соотносится с их признанием членами семьи право нанимателя давать согласие на вселение?

Так, гражданин Л. обратился в суд с иском к Администрации Кировского района городского округа Самара о признании права на жилое помещение. В исковом заявлении указал, что с конца 1999 г. он работает в г. Самаре и постоянно проживает в квартире своей близкой родственницы З. В квартиру к ней он вселился с ее согласия, они вели общее хозяйство, фактически проживали одной семьей. 23.12.2005 г. З. погибла, похороны оплачивал он, организовывал все через специальную фирму. Суд удовлетворил иск. Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда указала: «Л. является двоюродным племянником З., что подтверждается решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 30.06.2006 г. Согласно свидетельству о праве на наследство, Л. принял наследство после смерти З. С 2001 г. Л. жил в квартире З., они вели совместное хозяйство, жили одной семьей. Он сделал ремонт в квартире, установил телефон. Похороны З. организовал Л., оформляя все через специальную фирму. Другого помещения Л. не имеет. При таких условиях суд обоснованно удовлетворил исковые требования Л. Доводы кассационной жалобы Администрации Кировского района городского округа Самары о том, что в спорной квартире З. проживала одна, Л. членом ее семьи не является, неубедительны и опровергаются собранными по делу доказательствами» Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 30.01.2007 г. по гражданскому делу №05-410 // Архив Самарского областного суда..

В другом случае Администрация Кировского района г. Самары обратилась в суд с заявлением о разъяснении решения суда, согласно которому ей вменено в обязанность включить в договор социального найма жилого помещения несовершеннолетнего, отец которого умер 24.06.2006 г. Ссылаясь на ст. 83 ЖК РФ, Администрация недоумевала, как выполнить решение, если договор социального найма жилого помещения прекратился в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя. Суд оставил заявление Администрации без удовлетворения.

Отказывая в разъяснении решения, суд указал, что оснований для разъяснения нет, так как на момент смерти нанимателя с ним совместно проживал его несовершеннолетний сын, поэтому указанный договор социального найма не прекратил свое действие.

При таких обстоятельствах суду следовало разъяснить решение, где отражено, что сын умершего, П., является членом семьи нанимателя спорной квартиры, проживал с ним совместно при его жизни, приобрел право пользования жилым помещением, и обсудить вопрос о признании его нанимателем вместо умершего либо обязать Администрацию заключить с ним договор социального найма Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13.07.2007 г. по гражданскому делу №05-3289 // Архив Самарского областного суда..

«Признание сожителей членами одной семьи находится в компетенции суда и возможно лишь в исключительных случаях, при невозможности оформить брачные отношения», - указывает О.Б. Новикова Новикова О.Б. Основания изменения и расторжения найма жилого помещения: Дис. … канд. юрид. наук. - Волгоград: ФГОУ ВТО Волгоградская академия государственных служащих, 2006. - С. 87..

Важно отметить различие между родственниками и нетрудоспособными лицами, с одной стороны, и иными гражданами - с другой. Различие заключается в том, что признание членами семьи нанимателя граждан, относящихся ко второй категории, возможно только в исключительных случаях. И можно не сомневаться, что суды будут признавать права этих лиц крайне редко.

Так, гражданка Н. обратилась в суд с иском к администрации района, третьим лицам, в том числе к Комитету по управлению имуществом г. Самары, в котором просила признать ее членом семьи нанимателя Ч., признать за ней право пользования спорным жилым помещением и обязать администрацию заключить с ней договор социального найма.

Требования мотивированы тем, что решением РИК от 21.12.1991 г. она была назначена опекуном Ч. с правом прописки. С июля 1992 г. постоянно проживала с подопечной и зарегистрирована в двух комнатах трехкомнатной коммунальной квартиры, нанимателем которой была подопечная. До момента смерти Ч. вела с ней общее хозяйство, совместно оплачивала коммунальные услуги, несла бремя по содержанию жилья и поэтому считает себя членом семьи Ч., но администрация района отказала в переводе лицевого счета на ее имя. Спорное жилое помещение является для нее единственным местом жительства.

03.03.2006 г. Администрация Кировского района обратилась со встречным иском о снятии с регистрации и выселении Н. Суд отказал в иске Н. и удовлетворил иск администрации. В обосновании принятого решения суд указал, что в свое время, согласно ст. 54 ЖК РСФСР, граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в случаях выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) в течение всего времени выполнения этих обязанностей.

Из материалов следует, что в ходе рассмотрения дела, после предъявления администрацией встречного иска о выселении Н. члены ее семьи приватизировали квартиру, в которой она проживала до вселения на спорную жилую площадь Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 04.09.2007 г. Гр. дело №05-4562 // Архив Самарского областного суда..

В другом случае суд, выселяя Д. из спорной квартиры, не учел, что она как опекун недееспособного нанимателя спорной квартиры В., которая в силу психического заболевания нуждалась в постоянном уходе и контроле, на период выполнения своих опекунских обязанностей вправе проживать в спорной квартире, т.к. принадлежащая ей на праве собственности квартира является однокомнатной и в этой квартире зарегистрирована и проживает ее дочь Определение судебной коллегии по гражданским делам от 23.10.2007 г. Гр. дело №05-5408 // Архив Самарского областного суда..

Если для лиц, относящихся к первой категории граждан, достаточно доказать наличие объективных обстоятельств (родственные отношения и совместное проживание) с тем, чтобы они были признаны членами семьи нанимателя, то другим следует доказывать соблюдение установленного порядка их вселения, ведение общего хозяйства с нанимателем.

Кодекс впервые установил, что все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК).

В ст. 69 ЖК указано, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, причем прекращение семейных отношений с нанимателем не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена семьи.

Так, руководствуясь смыслом ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ при рассмотрении жилищных споров, касающихся определения порядка пользования жилыми помещениями в квартире, суды исходят из вывода, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют право пользования любой комнатой квартиры государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, в чем ему не должны препятствовать наниматель и другие члены его семьи Решение Перовского районного суда ВАО г. Москва 23.03.2006 г. Дело №2-2083/3-06 // Архив Самарского областного суда..

Так, М. обратилась с иском к М. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, изменении договора найма жилого помещения. Брак их расторгнут 23.06.1997 г. Истец мотивировал свое заявление тем, что ответчик злоупотребляет наркотическими веществами, в квартире постоянно находятся посторонние лица, он вселил квартирантов, сменил замки во входной двери, ключи не дает, в квартире антисанитария. Установив наличие фактов, указанных истцом, суд удовлетворил его требования, за исключением изменения договора социального найма, указав, что действующее жилищное законодательство не предусматривает возможности изменения договора социального найма в виде заключения отдельных договоров найма жилых помещений в одной квартире.

Согласно определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, решение Кировского районного суда г. Самары от 13.04.2007 г. оставлено без изменения, а кассационная жалоба М. - без удовлетворения Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам самарского областного суда от 22.05.2007 г. по гражданскому делу №05-2494 // Архив Самарского областного суда..

В юридической литературе неоднократно высказывалось заслуживающее поддержки мнение, что все члены семьи нанимателя являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре. Некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя множественности лиц - так называемого «субъективного состава» Толстой А.К. Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Постатейный кодекс/ Под ред. А.П. Сергеева, А.К. Толстого. - М., 2005. - Ч. 2. - С. 362..

Сохранило свое действие правило, согласно которому дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с ним отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В отношении помещения закон установил самостоятельную ответственность по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Г. Арутунян справедливо отмечает, что если в квартире появился «чужой» человек, то одно из первых разногласий - это пропорциональность (соразмерность) при оплате коммунальных услуг. И этот конфликт интересов устранить в рамках единого договора не удается. Выходит, что фактический и юридический распад семьи нанимателя никак не урегулирован ЖК РФ. Создается угроза конституционно значимым ценностям, согласно которым права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов. Поэтому положения ЖК РФ не могут толковаться таким образом, что при этом будут умаляться чьи-либо права, в частности права бывших членов семьи нанимателя, которые вправе оплачивать коммунальные платежи соразмерно потребляемым услугам, а не на глазок и не по усмотрению нанимателя Арутунян Г. Шанс на отдельный договор найма // Домашний адвокат. - 2005. - №15. - С. 2-5..

Споры по оплате жилья стали распространенными, так как раздел жилых помещений социального найма действующим законодательством не предусмотрен.

М.Н. Илюшина отмечает, что «даже наниматели по договору социального найма, заключенному до 1 марта 2005 года, утратили это право». В целом она положительно относится к практике предыдущего законодательства о разделе жилых помещений и открытию отдельных лицевых счетов См.: Илюшина М.Н. Актуальные вопросы применения нового Жилищного кодекса РФ // Юстиция. - 2005. - №1. .

Заслуживает внимания мнение О.Б. Новиковой, которая отмечает: «Бывший член семьи нанимателя в соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ самостоятельно отвечает по своим обязательствам... Таким образом, взамен раздела жилого помещения действующее законодательство предусматривает другое изменение правоотношения: солидарная ответственность бывшего члена семьи. Это новелла законодательства, механизм реализации которой еще не сложился. Как оформляется указанное изменение правоотношения, жилищное законодательство не поясняет» Новикова О.Б. Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения: Дис. … канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006. - С. 85-86..

Касаясь этой щекотливой темы, Т.А. Семина отмечает, что в судебной практике получили распространение иски об определении долей в оплате найма жилого помещения и коммунальных услуг. «Указанные иски удовлетворяются судами в случаях, когда проживающим в жилом помещении лицам, не являющимся членами семьи и не ведущим общее хозяйство, не удается достигнуть соглашения о порядке внесения указанных платежей. В своих решениях суды обязывают расчетные центры производить расчеты платы за жилье и коммунальные услуги с учетом установленных в судебных решениях долей нанимателя жилого помещения и бывших членов его семьи.» Семина Т.А. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма // Жилищное право. - 2007. - №1. - С. 37-40.

По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения этот договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 82 ЖК РФ).

В соответствии с ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Указанная норма наиболее полно соответствует ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища.

В п. 1 ст. 70 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей, либо с письменного согласия членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих с ним членов своей семьи. В то же время в п. «а» ст. 9 Правил пользования жилыми помещениями на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия членов семьи и наймодателя не требуется.

К сожалению, усиливая административное начало в решении вопросов вселения, законодатель не предусмотрел последствия самовольного вселения граждан в социальное жилье, которое обязательно должно быть введено в ЖК РФ. Поэтому при спорных ситуациях наймодатель будет вправе предъявлять к самовольно вселившимся гражданам негаторные иски по ст. 208 ГК РФ, согласно которой на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Установление определенного основания, по которому против вселения граждан может возражать наймодатель, направлено на защиту прав граждан от их нарушений уполномоченными жилищными органами. Вселение в жилое помещение других лиц требует изменения договора социального найма, поскольку все члены семьи нанимателя должны быть указаны в данном договоре. Это указание, сформулированное в ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, является новеллой законодательства.

М. Липовенко справедливо отмечает, что на практике, прежде всего, возникнут трудности с получением согласия на вселение от временно отсутствующих членов семьи, когда супруги фактически перестали вести совместное хозяйство, проживают раздельно, но в то же время сохраняют статус супругов... Здесь следует понимать смысл ст. 70 ЖК РФ, которая провозглашает право сонанимателя давать право на вселение. Поэтому очевидно, что понуждение сонанимателя к даче согласия на вселение, в том числе и путем предъявления соответствующего иска, будет противоречить не только приведенной норме, но и ст. 9 ГК РФ, гарантирующей гражданам осуществление принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению Липовенко М. Вселение по записи // Домашний адвокат. - 2005. - № 22. - С. 12-13..

Существует и противоположная точка зрения. Так, Р.Д. Зоркольцев считает неправомерным явлением, когда взрослая дочь от первого брака, будучи зарегистрированной в жилом помещении, но не проживая в нем, отказывает своему отцу в даче согласия на вселение новой супруги. Ситуация, отмечает он, «становится удручающей, когда эта дочь будучи замужем, регистрирует в спорном помещении своих несовершеннолетних и новорожденных детей, хотя фактически проживает в жилом помещении своего мужа в комфортных условиях». Зоркольцев Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав// Закон. №12. 2007. С. 171-190.

Согласно абз. 2 пп. «е» Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. №315, наниматель жилого помещения обязан заменять за свой счет оконные и дверные приборы, производить ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электроники, холодного и горячего водоснабжения, тепло- и газоснабжения.)

Права и обязанности наймодателя определены в ст. 65 ЖК РФ. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения уплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Он имеет право запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение, давать согласие на обмен жилых помещений, на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем.

В указанной выше статье перечислены и основные обязанности наймодателя:

- передать нанимателю в надлежащем состоянии общее имущество многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Ответственности наймодателя посвящена ст. 66 ЖК. Основанием такой ответственности является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. В Жилищном кодексе отсутствует обязанность наймодателя обеспечить проведение ремонта общего имущества. Эта обязанность возложена на нанимателя, а наймодатель лишь принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из ст.2 и п.3 ст.15 Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», потребность в капитальном ремонте - это необходимость проведения работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме для приведения его в технически исправное состояние. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов Н.М. Стрижак относит:

1) Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжение-, водоотведения-, в том числе с установлением приборов учета потребления ресурсов и узлов управления;

2) Ремонт и замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонта лифтовых шахт

3) Ремонт крыш

4) Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартиных домах;

5) Утепление и ремонт фасадов;

Н.М. Стрижак полагает, что если наниматель уклоняется от проведения капитального ремонта, то получение доказательств, наличие потребности в его проведении сводится «по -сути, к получению письменного заключения любой организации, имеющей соответствующую лицензию о перечне работ необходимых для проведения жилого дома в технически исправное состояние. Однако, даже при наличии решения суда удовлетворить иск нанимателя практически невозможно. Причин множество. Это и низкая эффективность работы исполнительной системы, и практическая сложность понуждения исполнения решения суда об обязанности совершения определенных действий.. Посему изначально необходимо ориентироваться не на исполнение обязательства по ремонту, а на взыскание с должника расходов, необходимых для проведения капитального ремонта». Стрижак Н.М. О производстве капитального ремонта// Жилищное право. №12. 2007. С.50-57.

27 июля 2007 г. в «Российской газете» был опубликован текст Закона о фонде содействия реформирования ЖКХ, согласно которому до 2012 г. на каждые 5 рублей, вложенные собственником на капитальный ремонт жилого дома, государство обещает добавить 95. Товариществом собственников жилья (ТОЖ) и управляющим компаниям предоставлено право самим выбирать подрядчиков. Закон предоставляет возможность производить:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения;

- установку приборов учета и узлов управления;

- ремонт или замену лифтов, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыш;

- ремонт подвалов;

- утепление и ремонт фасадов.

Финансирование этих работ будет осуществляться путем обращения наймодателей (в лице ТОЖ) в муниципальные органы.

Комментируя этот закон и другие действия правительства, М. Спиричева отмечает, что «финансирование переселения открыто только для зданий, признанных аварийными и подлежащими сносу до 1 января 2007 г. Многие муниципальные образования не информировали статистические органы о количестве аварийных домов, чтобы не исполнять свои обязанности. Нет домов на бумаге - значит, нет их вообще. Эти районы денег из фонда не получат и будут решать проблему за счет собственных бюджетов. А для выделения денег на капитальный ремонт обязательно должно быть участие собственников жилых помещений…

Чтобы только подать заявку на участие в программе муниципальному образованию, нужно выполнить более 10 условий. Например, на его территории не менее четверти организаций коммунального комплекса должны быть частными.

Частными должны быть не менее половины организаций по эксплуатации жилищного фонда (за исключением ТОЖ и ЖСК), и они должны управлять хотя бы половиной многоквартирных домов.» Спиричева И. Нелегкая поддержка. Средства на капремонт и перечисление из аварийного жилья муниципалитеты могут и не получить // Российская газета. - 2007. - 25 декабря. - №289 (4552). Анализируя данную проблему, следует сделать вывод, что кардинальных путей по решению задач ЖКХ пока не найдено.

Основные права и обязанности нанимателя предусмотрены в ст. 67 ЖК. Наниматель вправе:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- производить обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг.

При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены жилищным и иным законодательством.

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах установленных кодексом;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- производить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении и условиях, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Согласно утвержденным постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. №25 Правилам пользования жилыми помещениями Российская газета. - 2006. - 27 января. - №16 (3982)., жилым помещением признается изолированное жилое помещение, предназначенное для проживания граждан. Размещение в нем промышленных предприятий не допускается.

Существенное отличие Правил от 21.01.2006 г. от действующих ранее в том, что, по мнению Е. Семеновой, они не содержат запрета на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, а также на загромождение коридоров, переходов, лестничных клеток посторонними предметами. В них также не установлено, что пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами можно при уменьшении слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, что с 23 часов до 7 часов должна соблюдаться тишина; не определен порядок содержания собак и кошек в квартирах Семенова Е. Новые правила пользования жильем // Домашний адвокат. - 2006. - №8. - С. 4-5..

В то же время выдающийся специалист в области жилищного права Ю.П. Свит, касаясь такого основания расторжения договора социального найма, как систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, указывает: «Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением правил содержания домашних животных» Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма // Жилищное право. - 2006. - №9. - С. 39-47.. К сожалению, нормативный акт, на основании которого Ю.П. Свит сделал такой вывод, не указан. Возможно, он имел в виду п. 4 ст. 687 ГК РФ и п. 4 ст. 83 ЖК РФ.

В ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещается использовать гражданские права во вред третьим лицам (злоупотреблять правами) под угрозой отказа в защите права. Такими третьими лицами могут быть и соседи, круг которых в законодательстве не определен.

О.А. Поротикова пишет: «Под соседями понимаются лица, обладающие вещными или обязательными правами на одно и то же либо граничащее друг с другом и расположенное в непосредственной близости имущество, что создает почву для возможных длящихся нарушений прав любой стороны» Поротикова О.А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений // Законодательство. - 2004. - №4. - С. 80..

В то же время, в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, систематическое нарушение прав и интересов соседей может быть основанием расторжения договора социального найма, если делает невозможным совместное проживание с правонарушителем в одном жилом помещении. К этим лицам могут относиться сонаниматели, поднаниматели, временные жильцы, которые, согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ могут подать в суд заявление о выселении нарушителя.

О.Б. Новикова обращает внимание на то, что «формулировка п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ является неточной, т.к. соседи проживают не в одном с нарушителем помещении. Таким образом, - констатирует она, - интересы соседей по коммунальной квартире, по лестничной площадке и других жильцов дома совсем не защищены исследуемой нормой от нарушений прав» Новикова О.Б. Указ. соч..

В Правилах указаны нормы регулирования пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения, пользования жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения, пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ними членами его семьи, пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

1.4 Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с требованиями ст. 82 и 83 ЖК РФ и с учетом общих правил об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ.

Следует отметить, что расторжение договора жилищного найма приводит к его досрочному прекращению. В действующем жилищном законодательстве имеется специальная статья 82 ЖК РФ с заглавием «Изменение договора социального найма жилого помещения». Согласно ей договор социального найма жилого помещения изменяется в двух случаях:

1) по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а не объединяющихся;

2) по требованию дееспособного члена семьи о замене нанимателя.

Выделяют два порядка изменения и расторжения договора: внесудебный и судебный.

Внесудебный порядок используется при изменении и расторжении договора по соглашению сторон. В качестве общих норм, определяющих порядок действия по достижению соглашения сторон, могут применяться нормы гл. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора, т.е. одна сторона обращается к другой с соответствующим предложением и может дать согласие (акцепт) на заключение договора. Изменение и расторжение договора должно быть совершено в той же форме, что и заключенный договор.

Согласно ч. 1 ст. 81 ЖК РФ, изменение договора происходит по требованию одной из сторон договора - нанимателей и членов их семей - во внесудебном порядке, что является отступлением от общих правил гражданского законодательства (ст. 450-453 ГК РФ).

Касаясь ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, следует обратить внимание, что дееспособный (а не совершеннолетний) член семьи может требовать признания себя нанимателем с согласия остальных членов семьи и наймодателя.

В то же время законодатель не определил оснований для отказа со стороны наймодателя и не обязал последнего мотивировать принятое решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

Когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо учитывать, что требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок ответа на данное предложение, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК). В судебном порядке договор может быть изменен или расторгнут в исковой форме защиты гражданских прав.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен по требованию одной из сторон решением суда только при существенных изменениях обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Так, в определении Президиума Самарского областного суда указано, что «изменение обстоятельств признаются существенными, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был заключен на значительно отличающихся условиях» Определение Президиума Самарского областного суда (извлечение) №07-06126 от 18.03.2004 г. // Архив Самарского областного суда..

Проявлением существенных изменений в жилищном найме являются случаи, когда помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии и т.д.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Ранее в ЖК РСФСР предусматривалась возможность изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя.

Новый кодекс вообще не предусматривает выдел или раздел занимаемого гражданами жилого помещения, представленного по договору социального найма. Таким образом, изменения, предусмотренные ЖК РФ, ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действующим законодательством.

Конституционный Суд РФ от 20.06.2006г. №225-0 указал, что в отличие от ранее действовавшего законодательства (ст. 86 ЖК РСФСР), Жилищный кодекс Российской Федерации, а именно его ст. 82, не предусматривает право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения. Отвечая на жалобу гр-ки Гараниной С.В. на ущемление ее прав и на то, что ст.82 ЖК РФ противоречит ч.2 ст.56 Конституции РФ, согласно которой не должны издаваться законы отменяющие либо умаляющие права и свободы человека и гражданина, Конституционный Суд отметил, что «хотя согласно Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища ( ст.40 ч.1), но, закрепляя данное право, Конституция не устанавливает какие-либо основания и условия приобретения права пользования жилыми помещениями членами семьи нанимателя - это прерогатива законодателя». СПС «Гарант». Таким образом, Конституционный суд уклонился от мотивированного ответа заявителю по существу.

Р.Д. Зоркольцев полагает, что Гараниной С.В. «следовало бы обращаться с иском о разделе жилого помещения и заключения отдельного договора найма жилого помещения». Осуществить раздел в данном случае было бы возможно- что исключило бы обращение в Конституционный Суд Зоркольцев Р.Д. Указ.соч. С.171.

Вместе с тем, Г. Арутунян, ссылаясь на Вводный закон к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, приходит к выводу, что ЖК применяется только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Исходя из этого он считает, что:

бывший член семьи нанимателя имеет такие же права, что и наниматель, в том числе и право требования заключения с ним договора социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных гл. 8 ЖК РФ;

бывший член семьи нанимателя самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего (отдельного) договора социального найма (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ);

ЖК не исключает возможности существования отдельного договора найма в отдельной квартире (ст. 82 ЖК); ЖК не содержит запретов на изменение договоров найма и заключения договора найма в одной квартире Арутунян Г. Шанс на отдельный договор найма // Домашний адвокат. - 2005. - №15. - С. 2-5..

Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Следует иметь в виду, что согласно п. 15 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 г. «О статусе военнослужащих» предусмотрено, что в случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и проживающими совместно с ними членами их семей, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, указанные помещения предоставляются другим военнослужащим и членам их семей. При этом следует учитывать, что Федеральным законом от 22.08.2004 г. №122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные опыты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации не изменены положения Федерального закона «О статусе военнослужащих», закрепляющие право на повторное заселение.

Договор социального найма жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи может быть расторгнут им в любое время. По мнению В.Д. Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - №3. - С. 14-16..

Прекращение договора означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

Традиционный теоретический подход к соотношению понятий «прекращение договора» и «расторжение договора» заключается в том, что прекращение есть родовое понятие, включающее в себя и расторжение.

О.Б. Новикова пишет, что «в ст. 83 ЖК РФ этот традиционный подход к соотношению понятий «прекращение договора» и «расторжение договора» нарушен. Основания расторжения договора социального найма раскрыты в ч. 1-4 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации. Затем, в ч. 5 ст. 86 ЖК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. Таким образом, расторжение договора не отнесено к случаям его прекращения» Новикова О.Б. Указ. соч..

Для соблюдения традиционных правовых взглядов и устранения сложившихся противоречий она предлагает «внести изменения в статью 83 ЖК РФ.

В части первой раскрыть случаи прекращения договора социального найма:

1) расторжение договора;

2) утрата (разрушение) жилого помещения;

3) смерть одиноко проживающего нанимателя.

Затем, в ч. 2 ст. 83 ЖК РФ, раскрыть основание расторжения договора» Новикова О.Б. Там же. - С. 72..

Примечательно, что в ч. 3 ст. 83 ЖК указано, что «в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда».

В этой связи представляет интерес мнение С.Д. Радченко, который полагает, что:

1. Выезд должен быть связан именно с переменой места жительства - это не выезд на учебу, в командировку. При этом показания свидетеля о том, что он долго не видел это лицо, не могут быть приняты во внимание без выяснения причин отсутствия выехавшего и желания у него сохранять право на жилье.

2. Доказательством отсутствия этого обстоятельства признаются: сохранение регистрации, внесение коммунальных платежей, обслуживание в поликлинике по месту жительства, принятие мер по обмену жилых помещений.

3. Добровольность выезда, который может доказываться свидетельскими показаниями, письменными заявлениями в РОВД Радченко С.Д. Споры о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма // Жилищное право. - 2002. - №2. - С. 60-67.. В законодательстве для обозначения действий, направленных на выход кого-либо из участников на стороне нанимателя из правоотношения, используют различные термины; в ч. 3 ст. 83 ЖК РФ это выезд в другое место жительства. В ст. 686 ГК РФ - выбытие, что более соответствует смыслу: отлучиться, удалиться, покинуть место, отсутствовать. Специальных норм о регулировании отношений, возникающих при выходе из правоотношений по жилищному найму некоторых участников на стороне нанимателя, нет.

В то же время следует признать целесообразным, что выезд отдельных членов семьи нанимателя в другое постоянное место жительства является основанием для признания их утратившими право пользоваться жилым помещением, предоставленным по договору социального найма.

Рассмотрев исковое заявление о расторжении договора найма и снятии с регистрационного учета гр-на С., Федеральный суд Советского района г. Самары удовлетворил его. Отменяя данное решение, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда указала, что правоприменительная практика исходит из того, что в соответствии с требованиями ст. 69 ч. 4, 71 и 83 ч. 3 ЖК РФ бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только в том случае, если он выехал на постоянное место жительства и добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

В решении судьи не имеется суждения о том, выбыл ли гражданин С. из спорной квартиры на другое постоянное место жительства. Судом не дано надлежащей оценки тому, что С. ушел из квартиры в связи с расторжением брака в 1992 г., объясняя это тем, что вынужден был это сделать во избежание скандалов. Из объяснений истицы усматривается, что в квартире после ухода С. была заменена входная дверь с новым замком, ключей от которых у бывшего мужа не имелось, что тоже нуждается в проверке Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда 05-1550 от 10.04.2006 г. // Архив самарского областного суда..

Зачастую в исках указывается на то, что ответчик завел другую семью и проживает по другому месту жительства, что свидетельствует о его выезде на другое постоянное место жительства. Поэтому заслуживает внимания постановление Президиума Самарского областного суда, который, отменяя решение суда, указал на необходимость выяснять состав новой семьи, в которой ответчик М. проживал с 1997 г., так как согласно действовавшего в то время законодательства (ст. 53-54 ЖК РСФСР) право на жилую площадь имели граждане, вселенные нанимателем с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, если эти граждане являлись или признавались членами семьи нанимателя и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования другим жилым помещением. Поэтому для правильного разрешения спора следовало установить, является ли М. членом семьи нанимателя квартиры, на которую указал истец Извлечение из постановления Президиума Самарского областного суда №0706/73 от 01.03.2007 г..

В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривается расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, лишь в судебном порядке в случае:

а)невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Данный пункт дублирует содержание ст. 15⁵ Основ, в которой помимо выселения предусматривался размер пени;

б)разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

в)систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г)использования жилого помещения не по назначению. «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», - недоумевает А.А. Титов Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. - М.: Юрайт, 2005. - С. 91..

В п. 5 ст. 83 ЖК РФ указано, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) последнего. Вообще-то утратить можно право пользования жилым помещением, а утратить жилое помещение вряд ли возможно.

Кроме того, использование двух различных понятий - «разрушение» и «утрата жилья» - в качестве синонимов, вряд ли можно отнести к удачным находкам законодателя. Если речь идет о физической гибели объекта, то это должно быть четко отражено в законе.

Перечень, указанный в ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как исчерпывающий.

В ЖК РФ отсутствует регламентация вопроса утраты права пользования жилым помещением. Вряд ли правильно расторгать договор социального найма, предусмотренного ст. 83 ЖК РФ, и выселять без предоставления жилого помещения всех пользователей жильем (ст. 91 ЖК РФ), если виновным в порче помещения или в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей. Речь следует вести о признании в судебном порядке виновного лица утратившим право пользования жилым помещением и о выселении его с сохранением действия договора для всех пользователей жилым помещением. Причем ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение лиц, лишенных родительских прав, не определив основания прекращения жилищных правоотношений. Данный случай следует расценивать как утрату права пользования жильем.

В связи с тем, что ордер перестал служить основанием для вселения в жилое помещение, представленное в жилищном фонде социального пользования, по ЖК РФ не подлежит применению сложившаяся судебная практика о признании ордера недействительным и выселении лиц, вселившихся по нему в конкретное жилое помещение. ЖК РФ не предусматривает оснований для расторжения договора социального найма в случае нарушения очередности предоставления жилых помещений из фонда социального использования.

Следовательно, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в договоре найма жилое помещение они не имеют. ЖК не устанавливает круга лиц, которые могут выступить с иском в таких случаях.

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84-85 Жилищного кодекса. Допускается выселение из указанных жилых помещений только в судебном порядке. ЖК РСФСР предусматривал два вида выселения: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья. В случаях, когда принимается решение о предоставлении гражданам другого благоустроенного помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа.

Возникает вопрос: а можно ли говорить о том, что гибель жилого помещения также дает право нанимателю претендовать на применение нормы ст. 85 ЖК РФ и, соответственно, требовать предоставления другого жилья? Толкование Жилищного кодекса Российской Федерации дает отрицательный ответ.

Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Критики Жилищного кодекса Российской Федерации говорят: если предоставляется «равнозначная жилая площадь», то из однокомнатной квартиры семья из четырех человек не сможет выехать никогда, т.к. получит площадь именно этой квартиры. Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить? П.В. Крашенинников отвечает: «Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду ст. 86 ЖК. «Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома». В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам «предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке». Такой же порядок предусмотрен и ст. 87-88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или становится на капитальный ремонт. Но ст. 89, действительно, противоречит трем предыдущим. В ней, безусловно, надо указать: «исходя из количества членов семьи» Невинная И. Жилье для всех и для каждого? // Российская газета. - 2005. - 17 марта. - № 52 (3721).. ЖК РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых помещений в случае, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Согласно п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу признание осуществляется межведомственной комиссией. К работе в комиссии с правом соответственного голоса привлекается собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

жилое помещение признано непригодным для проживания. В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Собрание законодательства РФ. - №6. - Ст. 702. закреплено, что основаниями для признания жилых помещений непригодными для проживания следует считать их расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами. Непригодными для проживания будут помещения, расположенные в многоквартирных домах, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунта, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно. Указанные многоквартирные дома в этих случаях признаются аварийными и подлежащими сносу. В то же время п. 2 ст. 57 ЖК РФ предусматривает право граждан, чьи помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат, на внеочередное предоставление жилых помещений. Полагаем, что фраза «ремонту и реконструкции не подлежит» излишня, так как жилье признано непригодным для проживания.

...