Порядок разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации муниципальных образований

Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.

При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

6. При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры.

7. Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта.

8. При разработке проекта межевания территории уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.

9. Проекты межевания территорий разрабатываются в форме графических материалов. Текстовые материалы не оформляются, так как все необходимые обоснования проектных решений по планировке территорий входят в состав проекта планировки, на основании которого разрабатывается проект межевания. Все необходимые требования к использованию земельного участка вписываются в градостроительный план земельного участка.

10. Графические материалы выполняются в масштабе 1:500 - 1:2000 (точность графических материалов должна соответствовать точности масштаба ведения земельного кадастра в данном муниципальном образовании) и представляют собой проект межевания территории, на котором указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, линии застройки, публичные сервитуты, в обоснованных случаях также показываются минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

В составе графических материалов проекта межевания территории первоочередного инвестиционного освоения, как правило, подготавливаются проекты градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке. В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» проект межевания и градостроительный план земельного участка (в его составе) является основанием для подготовки межевого плана и, соответственно, государственного кадастрового учёта земельного участка.

11. Основные технико-экономические показатели проекта межевания территории приведены в Приложении 9 к настоящим Предложениям.

Градостроительные планы земельных участков

1. Назначение градостроительных планов земельных участков определено в статье 44 ГрадК РФ. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

2. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);

8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

2.1. Границы земельных участков отображаются в градостроительном плане путём извлечения необходимой информации из проекта межевания территории либо кадастрового плана земельного участка (если земельный участок ранее сформирован).

2.2. Границы зон действия публичных сервитутов отображаются в проекте градостроительного плана путём извлечения необходимой информации из проекта межевания, либо из предоставленной информации ГЗК (государственного кадастра недвижимости).

2.3. Минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений отображаются в проекте градостроительного плана путём извлечения необходимой информации из проекта межевания, либо если земельный участок ранее сформирован и проект градостроительного плана готовится как отдельный документ, определяются путём проектирования на основе градостроительных нормативов и установленного градостроительного регламента.

2.4. Информация о градостроительном регламенте (в случае если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента) включается в состав сведений градостроительного плана земельного участка путём извлечения из правил землепользования и застройки. При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех, предусмотренных градостроительным регламентом, видах разрешенного использования земельного участка (приведенная норма Градостроительного кодекса Российской Федерации подтверждает предлагаемые положения настоящих Рекомендаций об установлении чётких и понятных градостроительных регламентов, содержащих ограниченное число видов разрешенного использования, предельные параметры строительного освоения, а также особые условия реализации регламента).

2.5. Информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент) включается в состав сведений градостроительного плана земельного участка на основании специально разработанных требований к разрешенному использованию данного земельного участка в составе работ по проектированию градостроительного плана.

2.6. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия включается в состав сведений проекта градостроительного плана земельного участка путём извлечения сведений из предоставленной информации государственного земельного кадастра (государственного кадастра объектов недвижимости) и других государственных специально уполномоченных органов исполнительной власти.

2.7. Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия) включается в состав сведений градостроительного плана земельного участка в форме пояснительной записки о расчетных потребностях планируемого объекта капитального строительства в источниках энергообеспечения. На основании расчетных нагрузок орган местного самоуправления организует получение технических условий в сетевых службах в установленном порядке в период подготовки градостроительного плана земельного участка к утверждению.

2.8. Границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд отображаются в градостроительном плане путём извлечения необходимой информации из проекта межевания либо кадастрового плана земельного участка (если земельный участок ранее сформирован или зарезервирован для государственных или муниципальных нужд).

3. В состав градостроительного плана земельного участка включается информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Градостроительный план земельного участка разрабатывается на основе:

проекта планировки (красные линии, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также обеспечения формируемого участка объектами транспортного и социального обслуживания);

проекта межевания (физические характеристики: границы земельного участка; границы территорий объектов культурного наследия, границы зон действия публичных сервитутов);

правил землепользования и застройки (информация о градостроительном регламенте: о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке).

4. Градостроительный план земельного участка подготавливается в соответствии с формой, утверждённой Правительством Российской Федерации.

5. При подготовке градостроительных планов земельных участков учитываются размеры проектируемого земельного участка. В случае если планируемый земельный участок имеет значительные размеры, не позволяющие в пределах установленного формата изобразить проектируемые границы в требуемом масштабе, допускается отображение границ в произвольном масштабе. При этом расчётные значения координат переломных точек должны соответствовать точности ведения государственного земельного кадастра (кадастра недвижимости) в данном муниципальном образовании.

6. Образец заполнения формы градостроительного плана земельного участка с формулами расчетов необходимых технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения представлен в Приложении 10 к настоящим Рекомендациям.

ДОКУМЕНТАЦИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ

Правила землепользования и застройки

1. В статье 1 ГрадК РФ правила землепользования и застройки муниципальных образований (далее также - Правила) определяются как документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативным правовым актом органа местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

2. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительное зонирование представляет собой процесс и результат подразделения территорий в границах муниципального образования в зависимости от их функционального использования на зоны, для каждой из которых определяется градостроительный регламент, устанавливающий виды и параметры разрешенного градостроительного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах территориальной зоны.

4. В соответствии со статьей 34 ГрадК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

видов территориальных зон;

сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

5. Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

красным линиям;

границам земельных участков;

границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

границам муниципальных образований;

естественным границам природных объектов;

иным обоснованным границам.

6. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

7. ГрадК РФ в статье 35 содержит указание на возможность выделения в ходе градостроительного зонирования следующих территориальных зон: жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов. Органы местного самоуправления муниципальных образований могут вводить и иные виды территориальных зон.

8. Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

9. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

10. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

11. Согласно статьи 37 ГрадК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

основные виды разрешенного использования;

условно разрешенные виды использования;

вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

12. При градостроительном зонировании в правилах землепользования и застройки применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

13. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

14. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

15. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

иные показатели.

16. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

17. Структурно правила землепользования и застройки муниципальных образований включают в себя:

порядок их применения и внесения изменений в правила;

карту градостроительного зонирования;

градостроительные регламенты.

18. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя общие положения о регулировании различных вопросов землепользования и застройки.

19. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

20. Будучи по своей юридической природе нормативно-правовым актом, т.е. документом, носящим общеобязательный характер, рассчитанным на неоднократное применение неограниченным кругом лиц, правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района. Представительный орган местного самоуправления муниципального района утверждает правила землепользования и застройки только в отношении межселенных территорий, т.е. территорий, находящихся за пределами границ поселений, в случае планирования застройки данных территорий.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, а также к частям территорий поселений, с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки должна осуществляться с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования (генеральных планах поселений, городских округов, схемах территориального планирования муниципальных районов) с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. Применительно к части территории поселения, городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения.

21. Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения, городского округа, межселенной территории либо к различным частям территорий поселения, городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения, городского округа), порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ.

22. Одновременно с принятием решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки главой местной администрации поселения, городского округа утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки. Примерный проект соответствующего распоряжения главы местной администрации прилагается (Приложение 11).

23. Сообщение о принятии решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки публикуется главой местной администрации не позднее, чем по истечении десяти дней с даты принятия решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации. Сообщение о принятии такого решения может размещаться на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет", а также может быть распространено по радио и телевидению.

24. После подготовки комиссией проекта правил землепользования и застройки администрация муниципального образования проверяет его на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации.

По результатам проверки проект правил может быть направлен на доработку для устранения возникших замечаний либо главе муниципального образования для принятия решения о проведении публичных слушаний по проекту правил.

Публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией по подготовке проекта правил в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления муниципального образования, в соответствии со статьями 28 и 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Примерный проект Положения о проведении публичных слушаний в муниципальном образовании прилагается (Приложение 12).

После завершения публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки комиссия с учетом их результатов обеспечивает внесение изменений в проект правил землепользования и застройки и представляет его главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Глава местной администрации в течение десяти дней после представления ему проекта правил землепользования и застройки должен принять решение о направлении указанного проекта в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта правил землепользования и застройки и о направлении его на доработку.

Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.

Представительный орган местного самоуправления по результатам рассмотрения проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений к нему может утвердить правила землепользования и застройки или направить проект правил главе местной администрации на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту.

Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и могут размещаться на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.

Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, утвержденным до утверждения правил землепользования и застройки.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, аналогичном порядку принятия правил.

Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;

органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;

физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.

Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Согласно части 3 статьи 51 ГрадК РФ, вступающей в силу с 1 января 2010 года, не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Общие положения землепользования и застройки. Порядок принятия и внесения изменений в правила землепользования и застройки.

1. Общие положения землепользования и застройки представляют собой свод нормативно-правовых актов, регулирующих градостроительные и земельно-имущественные отношения на территории муниципального образования (городского округа, поселения, муниципального района). В соответствии с ГрадК РФ названные положения входят в состав текстовой части правил, именуемой Порядком применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений, включающей в себя положения:

о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

2. Настоящими рекомендациями предусматривается возможность расширения спектра задач, определенных для решения в общей части правил землепользования и застройки, принимаемых для относительно небольших муниципальных образований: городских и сельских поселений, городских округов, а также муниципальных районов (с количеством жителей, ориентировочно, до 300 тысяч человек).

Расширение перечня вопросов, регулирование которых предлагается сосредоточить в правилах землепользования и застройки, обусловлено следующими особенностями муниципального управления в небольших муниципальных образованиях:

вопросами регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений занимается небольшая группа структурных подразделений местной администрации (комитеты или управления по муниципальной собственности и по архитектуре и градостроительству);

одни и те же специалисты решают практически весь спектр управленческих задач, связанных с территориальным развитием поселения.

3. В целях методического обеспечения процесса разработки правил землепользования и застройки муниципального образования предлагается использовать в качестве модельного (примерного) варианта следующую структуру и содержание общих положений землепользования и застройки (порядок применения правил и внесения в них изменений):

Глава 1. Общие положения (Основные понятия, используемые в Правилах; Правовой статус и сфера действия Правил; Назначение и содержание Правил; Цели и задачи градостроительного зонирования; Порядок внесения изменений в Правила; Публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности; Объекты и субъекты градостроительных отношений; Виды органов, осуществляющих регулирование землепользования и застройки на территории поселения; Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке. Участие физических и юридических лиц в принятии решений по вопросам землепользования и застройки; Ответственность за нарушение Правил);

Глава 2. Полномочия органов местного самоуправления поселения по регулированию землепользования и застройки (Полномочия представительного органа поселения в области землепользования и застройки; Полномочия администрации поселения в области землепользования и застройки; Полномочия уполномоченного органа в сфере архитектуры и градостроительства администрации поселения в области землепользования и застройки; Полномочия уполномоченного органа в сфере управления земельными ресурсами администрации поселения в области землепользования и застройки; Полномочия Комиссии по землепользованию и застройке);

Глава 3. Порядок подготовки документации по планировке территории поселения органами местного самоуправления поселения (Назначение, виды и состав документации по планировке территории поселения; Порядок подготовки проектов планировки и проектов межевания территории; Принятие решения об утверждении или об отклонении документации по планировке территории; Порядок подготовки градостроительных планов земельных участков; Размещение сведений об утвержденной документации по планировке территории в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности);

Глава 4. Градостроительное зонирование и регламентирование использования территории поселения (Планировочная организация территории поселения; Карта градостроительного зонирования; Виды территориальных зон, обозначенных на карте градостроительного зонирования; Линии градостроительного регулирования; Градостроительный регламент; Использование объектов недвижимости, не соответствующих установленному градостроительному регламенту; Порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства; Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; Особенности застройки и землепользования на территориях жилых зон; Особенности застройки и землепользования на территориях зон индивидуального жилищного строительства; Особенности застройки и землепользования на территориях общественно-деловых зон; Особенности застройки и землепользования на территориях производственных зон; Особенности застройки и землепользования на территориях зон инженерной инфраструктуры; Особенности застройки и землепользования на территориях зон транспортной инфраструктуры; Особенности застройки и землепользования на территориях рекреационных зон; Особенности застройки и землепользования на территориях зон сельскохозяйственного использования; Общие требования к планировке и застройке территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений; Особенности застройки и землепользования на территориях зон специального назначения; Особенности застройки и землепользования на территориях зон акваторий);

Глава 5. Градостроительные ограничения и особые условия использования территории поселения (Виды зон градостроительных ограничений; Зоны с особыми условиями использования территорий поселения; Зоны действия опасных природных или техногенных процессов; Зоны действия публичных сервитутов; Зоны особо охраняемых территорий поселения);

Глава 6. Регулирование землепользования на территории поселения (Основы землепользования в поселении; Предоставление земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности; Общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель муниципальной собственности на территории поселения; Порядок предоставления земельного участка для строительства объектов капитального строительства по инициативе администрации поселения; Порядок предоставления земельного участка для строительства объектов капитального строительства по инициативе заинтересованных лиц; Публичные сервитуты; Резервирование и изъятие земельных участков для муниципальных нужд; Градостроительная ценность территории поселения; Платежи за землю на территории поселения; Обеспечение инвестиционной привлекательности территорий поселения посредством дифференциации земельных платежей; Муниципальный земельный контроль);

Глава 7. Порядок осуществления строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства (Основные принципы организации застройки территории поселения; Право на осуществление строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства; Проведение топографо-геодезических и инженерно-геологических изысканий; Проектная документация объекта капитального строительства; Государственная экспертиза и утверждение проектной документации; Выдача разрешения на строительство; Строительство, возведение строений, сооружений в случаях, когда законодательством о градостроительной деятельности не предусмотрена выдача разрешений на строительство; Разбивка осей зданий; Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, строительного контроля и государственного строительного надзора; Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; Контроль за осуществлением застройки на территории поселения);

Глава 8. Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки (Общие положения организации и проведения публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; Принятие решения о проведении публичных слушаний; Сроки проведения публичных слушаний; Полномочия Комиссии в области организации и проведения публичных слушаний; Проведение публичных слушаний по вопросу внесения изменений в настоящие Правила; Проведение публичных слушаний по вопросам предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; Организация и проведение публичных слушаний по проектам планировки территории и проектам межевания территории, подготовленным в составе документации по планировке территории);

Глава 9. Заключительные положения (Действие настоящих Правил по отношению к ранее возникшим правоотношениям; Действие настоящих Правил по отношению к градостроительной документации).

4. Предлагаемое содержание Примерных правил землепользования и застройки представляется оптимальным с точки зрения практической реализации принципов системности и комплексного подхода в регулировании земельных, имущественных и градостроительных отношений в их неразрывной взаимосвязанности и взаимообусловленности. Рекомендуемое содержание правил дает целостное представление обо всех аспектах регламентации названных правоотношений в конкретном городском (сельском) поселении, как для простого жителя поселения, так и для любого служащего органа местного самоуправления, не обязательно связанного по роду своей деятельности с вопросами градостроительства и землепользования.

Глава 1 содержит базовые общие положения документа, закрепляет используемый в нем понятийный аппарат, определяет правовой статус и сферу действия Правил, их назначение и содержание, обосновывает необходимость разработки и принятия, цели и задачи Правил. Данной главой регламентируется порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки, устанавливаются условия и требования по обеспечению открытости и доступности информации о землепользовании и застройке, участию физических и юридических лиц в принятии решений в области градостроительной деятельности. В главе «Общие положения» Правил указываются объекты и субъекты градостроительных отношений в поселении, виды органов (местного самоуправления, их структурных подразделений, совещательных (коллегиальных) органов с участием представителей общественности), осуществляющих регулирование землепользования и застройки в поселении.

При определении сферы действия правил необходимо исходить из положений Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» о составе территории муниципального образования. Правила землепользования и застройки действуют на всей территории поселения, в которую могут входить, как только земли населенных пунктов в составе поселения, так и наряду с ними земли иных категорий, расположенные за границами населенного пункта. При этом действие градостроительного регламента правил распространяется не на все земли, а только на земли населенных пунктов, земли промышленности и др., земли сельскохозяйственного назначения (за исключением сельхозугодий).

Глава 2 закрепляет полномочия органов местного самоуправления поселения, их структурных подразделений по регулированию землепользования и застройки. При разработке данной главы в Правилах следует учитывать структуру органов местного самоуправления, виды и число структурных подразделений местной администрации, численность служащих в структурном подразделении и другие особенности конкретного муниципального образования. Вероятнее всего виды и полномочия органов, приведенных в главе 2 примерных правил могут быть полностью использованы городскими поселениями - центрами муниципальных районов ввиду более высокого уровня развития их инфраструктуры, более высокой численности населения и др. преобладающих факторов в сравнении с сельскими поселениями. Возможно, в сельских поселениях органы архитектуры и градостроительства, управления муниципальной собственностью, поселкового хозяйства будут представлены лишь соответствующими специалистами. В таком случае, они будут самостоятельно реализовывать полномочия и функции этих органов. Допустима также и ситуация, когда в небольших сельских поселениях будет создан один орган, осуществляющий функции в сфере муниципальной собственности, градостроительства и поселкового хозяйства.

При разработке главы правил землепользования и застройки поселений и муниципальных районов о полномочиях структурных подразделений местной администрации в области градостроительной деятельности рекомендуется включение в их число органа архитектуры и градостроительства с исчерпывающим указанием его полномочий. Это важно в связи с тем, что новый Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 года по сравнению с Кодексом 1998 года не содержит упоминания об органах архитектуры и градостроительства муниципальных образований и их полномочиях. Данное обстоятельство способно поставить под сомнение целесообразность создания местных органов архитектуры, создать иллюзию их ненужности. Такие представления, основанные на непрофессиональном подходе к градостроительству, если они возобладают в каком-либо отдельно взятом поселении, могут крайне негативно сказаться на развитии территорий.

Применительно к конкретному поселению следует учитывать то обстоятельство, что конкретное наименование органов и структурных подразделений будут влечь за собой всякий раз необходимость вносить изменения в правила при изменении данных наименований с прохождением процедуры публичных слушаний. Поэтому конкретные наименования органов, их структурных подразделений целесообразно приводить в правилах в небольших, преимущественно сельских поселениях, где такие изменения не столь часты. Напротив, в крупных поселениях, где такие изменения могут происходить значительно чаще, целесообразно указывать обобщенные наименования органов (напр., орган архитектуры и градостроительства, орган по управлению муниципальной собственностью, земельными ресурсами и т.д.). Но, и в том, и в другом случае предлагаемые варианты не могут восприниматься как догма, и зависят от предпочтений, мнений органов местного самоуправления, населения муниципального образования.

Глава 3 регулирует вопросы подготовки документации по планировке территории поселения органами местного самоуправления применительно к проектам планировки, проектам межевания территорий и градостроительным планам земельных участков. С учетом действующего федерального законодательства, регулирующего размещение заказов на выполнение работ и оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, отбор исполнителей для подготовки проектов планировки и проектов межевания территорий поселения осуществляется на конкурсной основе.

Глава 4 регулирует вопросы градостроительного зонирования и регламентирования использования территорий городских и сельских поселений. В главе содержится подробная характеристика видов и параметров разрешенного использования объектов капитального строительства в границах конкретных территориальных зон, определяются последствия и порядок использования объектов недвижимости, не соответствующих установленному градостроительному регламенту.

Основываясь на нормах ГрадК РФ о допустимости установления иных, прямо не указанных в Кодексе видов территориальных зон, в главе 4 приведен пример установления иных зон, например зон акваторий. Это предоставляет возможность органам местного самоуправления городских и сельских поселений при подготовке документов градостроительного зонирования учитывать функциональные зоны и особенности использования земельных участков и объектов капитального строительства на территориях конкретных поселений. Виды территориальных зон, отсутствующие в отдельно взятом поселении, не включаются в правила землепользования и застройки. При разработке проектов планировочной организации территорий поселений основные элементы в виде планировочных районов, микрорайонов, кварталов, земельно-имущественных комплексов следует выделять в зависимости от характера застройки, преобладающего типа застройки, размеров территории поселения и других индивидуальных факторов, которые подлежат учету при подготовке соответствующей главы в правилах землепользования и застройки конкретного поселения.

Глава 5 содержит перечень градостроительных требований и ограничений по использованию территориальных зон городских, сельских поселений. Среди них выделяются зоны с особыми условиями использования территорий поселения, зоны действия опасных природных или техногенных процессов, зоны действия публичных сервитутов, зоны особо охраняемых территорий поселения. Данные требования и ограничения указаны в отдельной главе правил, так как являются общими для всех территориальных зон.

Глава 6 посвящена регулированию вопросов приобретения прав на земельные участки в муниципальном образовании, градостроительной подготовки земельных участков, предоставления земельных участков для целей строительства и целей, не связанных со строительством, а также порядок резервирования и изъятия (в том числе путем выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, установление градостроительной ценности территории и платы за землю.

Глава 7 примерных правил закрепляет основные принципы организации застройки поселения, регулирует вопросы осуществления строительства объектов капитального строительства на территории поселения в части, не урегулированной ГрадК РФ и иными федеральными законами.

Глава 8 в соответствии с ГрадК РФ и Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» регламентирует порядок организации и проведения публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности.

Глава 9 содержит заключительные и переходные положения, связанные с введением в действие градостроительного зонирования на территории поселения.

В представленной структуре правил землепользования и застройки освещен весь спектр градостроительных и земельно-имущественных отношений, а также вопросов градостроительной деятельности, подлежащих в соответствии с ГрадК РФ регламентации в правилах землепользования и застройки.

Для небольших городских и сельских поселений в качестве приложения к правилам землепользования и застройки целесообразно включать извлечения из законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов муниципального района, в состав которого входит поселение, регулирующих отдельные вопросы градостроительной деятельности. Это обеспечит жителям поселения возможность ознакомления с соответствующими документами.

Предлагаемый вариант структуры правил землепользования и застройки с необходимой корректировкой может быть использован при подготовке правил землепользования и застройки межселенных территорий муниципальных районов в случае их застройки. Если на межселенной территории имеются населенные пункты, не вошедшие в состав поселений муниципального района, не обладающие статусом муниципального образования и находящиеся в подчинении органов местного самоуправления района, то содержание правил дополняется положениями об использовании категорий земель межселенных территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается (земли лесного фонда, водного фонда), и положениями об использовании и градостроительном зонировании с выделением соответствующих видов территориальных зон категорий земель (земли промышленности, транспорта и др, земли сельскохозяйственного назначения, за исключением сельхозугодий), для которых градостроительный регламент может быть установлен. В случае отсутствия таких населенных пунктов, вместо положений главы 4 правил, устанавливающих виды и порядок использования территориальных зон, присущих поселениям (населенным пунктам), вводятся положения об использовании и (или) градостроительном зонировании категорий земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются или могут устанавливаться.

РАЗРАБОТКА КАРТЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ

1. Карта градостроительного зонирования создается на основе схем: планировочной организации территорий; функционального зонирования и градостроительных ограничений, а также документации по планировке территорий.

...