Порядок разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации муниципальных образований

Карты градостроительного зонирования в современных условиях приобретают ключевое значение для регулирования использования городских и сельских территорий и изменения недвижимости на них в государственных, муниципальных, общественных и частных интересах.

2. Карты градостроительного зонирования территории поселения, разрабатываемые в соответствии с настоящими Рекомендациями, следует рассматривать в качестве основы для выявления градостроительной ценности земельных участков, в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности.

На карте градостроительного зонирования отображаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, определяющие вид территориальной зоны и принадлежность к тому или иному планировочному элементу поселения. Границы территориальных зон устанавливаются по красным линиям, границам земельных участков, административным границам, естественным границам природных объектов, иным обоснованным границам.

3. Виды и состав территориальных зон устанавливаются в соответствии со статьей 35 ГрадК РФ и функциональным зонированием генерального плана. ГрадК РФ определил основные принципы формирования территориальных зон, но исчерпывающий перечень видов и состава зон градостроительным законодательством не установлен. Для обеспечения единого методологического подхода предлагается примерный Классификатор территориальных зон (Приложение 13) для применения при разработке документов градостроительного зонирования. При разработке конкретных правил классификатор должен быть откорректирован с учетом особенностей поселения.

4. Рекомендуется устанавливать следующий состав территориальных зон, отображаемый на схеме градостроительного зонирования: жилые зоны; общественно - деловые зоны; производственные зоны; зоны транспортной инфраструктуры; зоны инженерной инфраструктуры; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения; зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий; зоны акваторий; зоны резервного фонда муниципальных земель.

4.1. Жилые зоны (код зоны 1 ЖЗ) предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами. В жилых зонах, в качестве вспомогательных основным видам разрешенного использования может быть разрешено размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно - бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно - защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия). К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ поселений.

4.2. Общественно - деловые зоны (код зоны 2 ОДЗ) предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, торговой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно - исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.

В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно - деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

4.3. Производственные зоны (код зоны 3 ПЗ) предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно - защитных зон таких объектов.

В санитарно - защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

4.4. Зоны инженерной инфраструктуры (код зоны 4 ИЗ) предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций энергообеспечения, водоснабжения и очистки стоков, связи, газоснабжения, теплоснабжения, а также включают территории необходимые для их технического обслуживания и охраны.

4.5. Зоны транспортной инфраструктуры (код зоны 5 ТЗ) предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного и автомобильного транспорта, а также включает территории, подлежащие благоустройству с учетом технических и эксплуатационных характеристик таких сооружений и коммуникаций.

4.6. Рекреационные зоны (код зоны 6 РЗ) предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, а также включают особо охраняемые природные территории. На территориях рекреационных зон градостроительным регламентом в качестве сопутствующих основным видам разрешенного использования может допускаться строительство и реконструкция объектов спортивного, оздоровительного и культурно - досугового назначения в соответствии с градостроительными нормативами.

4.7. Зоны сельскохозяйственного использования (код зоны 7 СХЗ) предназначены для размещения предприятий сельхозпроизводства и животноводства, а также сельхозугодий. Территории указанных зон могут быть использованы в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом развития города и правилами застройки и землепользования.

4.8. Зоны специального назначения (код зоны 8 СНЗ) предназначены для размещения объектов ритуального назначения, а также складирования и захоронения отходов. На территориях указанных зон размещение объектов относящихся к основным видам разрешенного использования для других территориальных зон недопустимо.

4.9. Зоны военных объектов и режимных территорий (код зоны 9 ВРЗ) предназначены для размещения объектов оборонного назначения и других объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. Порядок использования территорий указанных зон устанавливается государственными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с администрацией муниципального образования в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами и правилами землепользования и застройки.

4.10. Зоны акваторий (код зоны 10 АЗ) включают в себя земли занятые водными объектами и прибрежными территориями, а также водоохранные территории водозаборов, гидротехнических, водохозяйственных сооружений и иных водных объектов. В зонах акваторий могут быть размещены аквапарки, лодочные станции, яхт - клубы и другие сооружения спортивно - оздоровительного назначения, для функционирования которых необходимы водные объекты.

4.11. Зоны резервного фонда муниципальных земель (код зоны 11 РФЗ) предназначены для перспективного освоения в соответствии с генеральным планом развития поселения. В состав зон резервного фонда муниципальных земель могут быть отнесены проблемные территории с неустановленным функциональным назначением их использования. Земельные участки, входящие в состав зон резервного фонда, могут быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.

Территории указанных зон могут быть использованы для размещения временных объектов с разрешения администрации города до принятия решения об их освоении и переводе в соответствующий вид территориальной зоны.

5. Настоящими Рекомендациями предусмотрена возможность установления дополнительных зон, не обозначенных в перечне ГрадК РФ, но этот перечень не является исчерпывающим, о чем свидетельствует часть 1 статьи 35.

В качестве дополнительных могут быть установлены зоны акваторий и зоны резервного фонда муниципальных земель. Создание зоны акваторий обусловлено тем, что реки, как правило, имеют доминирующее положение в структуре поселения - они формируют экологический природный каркас и оказывают огромное влияние на формирование его планировочной структуры. Часто акватории являются основными транспортными артериями, также могут иметь первостепенное производственное значение (портовый город), поэтому отнесение акваторий исключительно к рекреационным территориям не всегда верно. Создание зоны резервного фонда муниципальных земель обусловлено еще более вескими практическими причинами, такими как недостаточность утвержденной градостроительной документации, в связи с чем, наличие проблемных территорий, установление будущего функционального назначения которых без тщательной концептуальной и аналитической проработки может привести к крупным градостроительным ошибкам. Основной задачей резервного фонда является определение границ проблемных территорий, а также включение в раздел «Особые условия освоения» градостроительного регламента обязательности предварительной разработки градостроительной документации за счет средств юридического или физического лица (заказчика), имеющего намерение по освоению земельного участка, расположенного в данной территориальной зоне.

Кроме того, предлагается зоны инженерной и транспортной инфраструктур формировать отдельно. Территории крупных комплексов энергообеспечения (ТЭЦ, ВОС, КОС и т.д.) целесообразно учитывать в отдельных зонах - зонах инженерной инфраструктуры.

6. Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения.

7. В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, установленных земельным законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации об охране окружающей природной среды, законодательством Российской Федерации об охране памятников истории и культуры, иным законодательством Российской Федерации.

8. В территориальных зонах, в границах которых градостроительная деятельность подлежит особому регулированию, могут устанавливаться дополнительные требования к отдельным объектам недвижимости.

9. Разработка карты градостроительного зонирования осуществляется в следующей последовательности:

1) Анализ исходных данных. Выявление состава недостающих материалов и сбор соответствующей информации. Изучение существующей ситуации на соответствие генеральному плану. Выявление трех основных видов территориальных образований:

территорий, где существующее использование соответствует функциональному назначению, установленному генеральным планом или градостроительной документацией другого вида, более позднего периода по отношению к генеральному плану;

территорий, где существующее использование не соответствует функциональному назначению, установленному генеральным планом или градостроительной документацией другого вида, более позднего периода по отношению к генеральному плану, но такая утвержденная документация есть;

проблемные территории, где существующее использование не может соответствовать современной градостроительной документации, так как не соответствует градостроительным нормативам и санитарно-эпидемиологическим требованиям, и в то же время градостроительная документация, удовлетворяющая современным требованиям к формированию среды жизнедеятельности, отсутствует.

2) Подготовка схемы планировочной организации территории поселения (если такая схема не была разработана ранее);

3) Подготовка схемы функционального назначения на основе генерального плана и градостроительной документации других видов, и с учетом стандартного Классификатора территориальных зон. Составление списка видов территориальных зон.

4) Подготовка схемы градостроительных ограничений на основе генерального плана и градостроительной документации других видов и в соответствии с градостроительными ограничениями, установленными федеральным законодательством. Данная схема разрабатывается в соответствии с градостроительными и санитарными нормами, отдельно согласовывается с органами по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, надзору в сфере природопользования.

5) Подготовка интегральной карты градостроительного зонирования на основе совмещения функциональных зон и зон градостроительных ограничений.

Карта градостроительного зонирования разрабатывается в структуре планировочной организации территории поселения.

градостроительная документация муниципальный

РАЗРАБОТКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕГЛАМЕНТОВ

1. Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Структура градостроительных регламентов может быть сформирована из трех основных разделов:

характеристики современного состояния и использования территории (даются характеристики по состоянию и использованию, а также перечень существующих объектов, не соответствующих разрешенному использованию, что обеспечивает принятие быстрых и безошибочных решений по поводу развития, реконструкции, перепрофилирования или сноса данного объекта органами архитектуры и градостроительства на местах);

основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (дается перечень видов разрешенного использования, указываются параметры разрешенного использования и, что особенно важно, формулируются особые условия реализации регламента);

вспомогательные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (содержание аналогично предыдущему блоку).

Включение в состав регламентной части требований к условиям реализации регламента позволяет проводить более гибко и эффективно градостроительную политику на территории муниципального образования.

Например, особыми условиями реализации регламента в части перевода жилых помещений в нежилые в многоэтажных жилых домах могут быть: разрешение такого перевода при условии организации входа только со стороны красных линий и согласования единого архитектурного и цветового решения по фасаду здания. Если правилами землепользования и застройки не будет предъявлено такое требование, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ любой перевод жилых помещений в нежилые должен быть разрешен беспрепятственно, за исключением тех случаев, когда этажом ниже расположены жилые квартиры.

Кроме того, особые условия реализации регламента могут способствовать принятию верных управленческих решений при недостаточности градостроительной документации на территории муниципального образования. В таких случаях особым условием перед получением исходно-разрешительной документации на строительство жилого или общественного комплекса, может быть требование представления на архитектурно-градостроительный совет проекта планировки и межевания данной территории, в составе которого должно быть разработано архитектурно-планировочное решение.

Таким образом, особые условия реализации градостроительного регламента должны использоваться муниципальными органами управления как инструмент проведения гибкой и эффективной градостроительной политики, обеспечивающей устойчивое развитие территорий.

3. Включение в состав градостроительных регламентов условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства возможно в исключительных случаях. Например, в случае расположения в границах рассматриваемой территориальной зоны объекта с неустановленными характеристиками негативного воздействия на окружающую среду.

4. С целью установления наиболее точных градостроительных регламентов в составе основных видов территориальных зон могут создаваться зоны в соответствии с классификатором функционального зонирования.

Наиболее целесообразно карту градостроительного зонирования территории поселения формировать в виде электронной схемы, отображающей:

жилые зоны, в том числе зоны: многоэтажной застройки, застройки средней этажности, индивидуальной застройки, сезонного проживания и т.д.;

общественно-деловые зоны, в том числе зоны: административно-делового, социально-бытового, торгового, учебно-образовательного, культурно-досугового, спортивного назначения, здравоохранения, соцобеспечения и научно-исследовательского назначения и т.д.;

производственные зоны, в том числе зоны: промышленности и коммунально-складского назначения и т.д.;

зоны инженерной инфраструктуры, в том числе зоны: энергообеспечения, водоснабжения и очистки стоков, связи, технического обслуживания и т.д.;

зоны транспортной инфраструктуры, в том числе зоны: внешнего транспорта, городского транспорта, индивидуального транспорта и т.д.;

рекреационные зоны, в том числе зоны: мест отдыха общего пользования, городских природных территорий, учреждения отдыха и туризма;

зоны сельскохозяйственного использования, в том числе зоны: сельскохозяйственных угодий, сельскохозяйственного производства и животноводства;

зоны специального назначения, в том числе зоны: ритуального назначения, складирования и захоронения отходов;

зоны военных объектов и режимных территорий, в том числе зоны: оборонного назначения и режимных территорий;

зоны акваторий, в том числе зоны: государственные акватории и городские акватории;

зоны резервного фонда муниципальных земель, в том числе зоны: перспективного освоения (уникальные объекты и объекты социально-гарантированного минимума, размещение которых предусмотрено градостроительной документацией), резервных территорий (проблемные территории с не установленным градостроительным регламентом).

5. Границы и виды зон устанавливаются в соответствии с классификатором, разработанным и утвержденным для осуществления любой градостроительной деятельности, в том числе и для генерального плана поселения, и для правил землепользования и застройки. Поэтому и в структуре ИСОГД функциональное использование крупных территориальных образований, территорий планировочных кварталов или конкретных объектов недвижимости должны быть обозначены в единой терминологической и кодовой системе, утвержденной классификатором. Такая система должна играть роль ключа при переходе из одного раздела информационных ресурсов в другой, позволяя решать аналитические задачи и выполнять программные действия.

6. На карте градостроительного зонирования отображаются также утвержденные в составе генерального плана и проектов планировки, совмещенных с проектами межевания границы зон ограничений по требованиям охраны памятников истории и культуры, а также границы зон ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ И ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ

1. Градостроительные ограничения - ряд требований, ограничивающих градостроительную деятельность в конкретном территориальном образовании. Основу градостроительных ограничений составляют:

территории с ранее установленным правом на их градостроительное использование;

зоны с особыми условиями использования территорий (водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы; санитарно - защитные зоны производственных предприятий; охранные зоны памятников природы, истории и культуры; охранные зоны и зоны влияния (полосы отчуждения) объектов инженерной инфраструктуры; охранные зоны и зоны влияния (полосы отчуждения) объектов транспортной инфраструктуры);

иные территории с установленными ограничениями в соответствии с действующим законодательством.

2. Градостроительным регламентом использования конкретных территориальных зон устанавливаются дополнительные градостроительные ограничения или особый правовой режим использования земель, если эти территории или их части отнесены к землям особо охраняемых территорий, или включены в охранные, санитарно-защитные, запретные зоны особо охраняемых природных территорий, водных источников, различных оборонных, производственных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны перспективной застройки и др.

3. Конкретный состав и содержание ограничений (обременений) прав по использованию земельных участков устанавливается в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и параметров режимообразующих объектов в соответствии с законодательством и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, актами местного самоуправления, нормативами, инструкциями и правилами соответствующих министерств и ведомств.

4. Водоохранные зоны устанавливаются для поддержания водных объектов в состоянии, соответствующем экологическим требованиям, для предотвращения загрязнения, засорения и истощения поверхностных вод, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира. Водоохранной зоной является территория, прилегающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которой устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности.

В пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения природопользования.

Градостроительный регламент использования земельных участков, находящихся в водоохранных зонах, прибрежных защитных полосах устанавливается с учетом требований Водного кодекса Российской Федерации.

5. Санитарно-защитные зоны - территории, отделяющие объекты производственных предприятий, являющихся источниками выделения вредных веществ, запаха, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвука, электромагнитных волн радиочастот, статического электричества, ионизирующих излучений от жилой застройки. В этих зонах не допускается размещение спортивных сооружений, парков, образовательных и детских учреждений, школ, лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений общего пользования. Предприятия пищевых отраслей промышленности, склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды не допускается размещать в границах санитарно-защитных зон и на территории промпредприятий других отраслей промышленности.

В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 - «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация сооружений и иных объектов», утвержденными Постановлением Министерства здравоохранения Российской Федерации от 10.04.2003 № 38 для предприятий, их отдельных зданий и сооружений с технологическими процессами, потенциально опасными для человека, в зависимости от мощности и в соответствии с санитарной классификацией предприятий, производств и объектов, устанавливаются следующие размеры санитарно-защитных зон: предприятия первого класса - 1000 м; предприятия второго класса - 500 м; предприятия третьего класса - 300 м; предприятия четвертого класса - 100 м; предприятия пятого класса - 50 м.

Санитарно-защитные зоны предназначены для обеспечения требуемых гигиенических норм содержания в приземном слое атмосферы загрязняющих веществ, уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных коммуникаций, линий электропередачи на окружающее население. Санитарно-защитная зона является обязательным элементом любого промышленного предприятия и других объектов, которые могут быть источником химического, биологического или физического воздействия на окружающую среду и здоровье человека. Санитарно-защитная зона или какая-либо ее часть не могут рассматриваться как резервная территория предприятия и использования для расширения промышленной площадки, а также для перспективного развития селитебной застройки. Санитарно-защитная зона не может рассматриваться как территория для размещения коллективных и индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

6. Памятники природы могут быть федерального, регионального и местного значения. Природные объекты и комплексы объявляются памятниками природы федерального значения, а территории, занятые ими - особо охраняемыми природными территориями федерального значения Правительством Российской Федерации по представлению органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Природные объекты и комплексы объявляются памятниками городского значения, а территории, занятые ими - особо охраняемыми природными территориями местного значения соответствующими органами городского самоуправления.

Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления утверждают границы и определяют режим особой охраны территорий памятников природы, находящихся в их ведении.

Объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков.

Границы охранных зон памятников природы и режим особой охраны территорий памятников природы в правилах устанавливаются на основе паспортов памятников природы.

В целях обеспечения охраны памятников истории и культуры правилами могут устанавливаться зоны охраны памятников истории и культуры, которыми могут быть: архитектурные ансамбли и градостроительные комплексы, такие как исторический центр города, кварталы, площади, улицы, системы или элементы планировки и застройки; отдельно стоящие здания и сооружения; произведения садово-паркового и ландшафтного искусства; памятные места, связанные с историческими событиями; памятники археологии, произведения монументального искусства. На территориях зон охраны памятников устанавливается режим содержания и использования с определенными ограничениями нового строительства и функционального использования с целью создания условий, способствующих сохранению памятников как градоформирующих факторов при реконструкции территориальных зон и включению их в новую градостроительную среду.

Систему зон охраны как отдельно стоящих памятников, так и градостроительных комплексов составляют: охранная зона памятников; зона регулирования застройки; зона охраняемого ландшафта.

Охранная зона - территория, непосредственно окружающая памятник, предназначенная для обеспечения сохранности памятника и ближайшей к нему среды, целесообразного его использования и благоприятного зрительного восприятия.

Зона регулирования застройки - территория окружающая охранную зону памятника, необходимая для сохранения или восстановления характера исторической планировки, пространственной структуры, своеобразия архитектурного облика города, для закрепления значения памятников в застройке или ландшафте, для обеспечения архитектурного единства новых построек с исторически сложившейся средой.

Зона охраняемого ландшафта устанавливается на территории, не вошедшей в состав охранных зон и зон регулирования застройки, для сохранения ценного ландшафта - водоемов, рельефа, растительности, то есть факторов, которые определили местоположение господствующих в композиции зданий и сооружений, влияющих на целостность исторического облика города.

Сосредоточие памятников и окружающая их застройка могут быть объединены в заповедные территории со строгим режимом регулирования застройки. В заповедных территориях выделяются охранные зоны отдельных памятников, их ансамблей и комплексов.

Зоны охраны памятников истории и культуры регионального и местного значения устанавливаются органом государственной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с Министерством культуры Российской Федерации и Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры.

7. С учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий и статуса, находящихся на них природоохранных учреждений, различаются следующие категории указанных территорий: государственные природные заповедники; национальные парки; природные парки; государственные природные заказники; дендрологические парки и ботанические сады; лечебно - оздоровительные местности и курорты.

7.1. Государственные природные заповедники являются природоохранными, научно-исследовательскими и эколого-просветительскими учреждениями, имеющими целью сохранение и изучение естественного хода природных процессов и явлений, генетического фонда растительного и животного мира, отдельных видов и сообществ растений и животных, типичных и уникальных экологических систем.

На территории государственного природного заповедника запрещается любая деятельность, противоречащая задачам государственного природного заповедника и режиму особой охраны его территории, установленному в положении о данном государственном природном заповеднике.

На территории государственных природных заповедников полностью изымаются из хозяйственного использования особо охраняемые природные комплексы и объекты (земля, воды, недра, растительный и животный мир), имеющие природоохранное, научное, эколого-просветительское значение как образцы естественной природной среды, типичные или редкие ландшафты, места сохранения генетического фонда растительного и животного мира.

Здания, сооружения, историко-культурные и другие объекты недвижимости закрепляются за государственными природными заповедниками на праве оперативного управления. Запрещается изъятие или иное прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, которые включаются в государственные природные заповедники. Природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников полностью изымаются из оборота (не могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами).

Государственный природный заповедник учреждается постановлением Правительства Российской Федерации при условии согласия субъектов Российской Федерации на отнесение его территории к объектам федеральной собственности. На прилегающих к территориям государственных природных заповедников участках земли и водного пространства создаются охранные зоны с ограниченным режимом природопользования.

Национальные парки являются природоохранными, эколого-просветительскими и научно-исследовательскими учреждениями, территории (акватории) которых включают в себя природные комплексы и объекты, имеющие особую экологическую, историческую и эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских, научных и культурных целях и для регулируемого туризма. В отдельных случаях в границах национальных парков могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников. Земля, воды, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территории национальных парков, предоставляются в пользование (владение) национальным паркам на правах, предусмотренных федеральными законами.

Здания, сооружения, историко-культурные и другие объекты недвижимости закрепляются за национальными парками на праве оперативного управления. Национальные парки относятся исключительно к объектам федеральной собственности. Национальные парки учреждаются постановлением Правительства Российской Федерации при условии согласия субъектов Российской Федерации на отнесение соответствующих территорий субъектов Российской Федерации к объектам федеральной собственности, принимаемым на основании представления органов государственной власти субъектов Российской Федерации и специально уполномоченного на то государственного органа Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды.

Вокруг национального парка создается охранная зона с ограниченным режимом природопользования. На территориях национальных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны с учетом их природных, историко-культурных и иных особенностей. На территориях национальных парков запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира, культурно-историческим объектам и которая противоречит целям и задачам национального парка. На землях, включенных в границы национального парка без изъятия из хозяйственной эксплуатации, запрещаются расширение и строительство новых хозяйственных объектов.

7.2. Природные парки являются природоохранными рекреационными учреждениями, находящимися в ведении субъектов Российской Федерации, территории (акватории) которых включают в себя природные комплексы и объекты, имеющие значительную экологическую и эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских и рекреационных целях.

Территории природных парков располагаются на землях, предоставленных им в бессрочное (постоянное) пользование, в отдельных случаях - на землях иных пользователей, а также собственников.

Создание природных парков, связанное с изъятием земельных участков или водных пространств, используемых для общегосударственных нужд, осуществляется постановлением органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с Правительством Российской Федерации.

На территориях природных парков устанавливаются различные режимы особой охраны и использования в зависимости от экологической и рекреационной ценности природных участков.

Исходя из этого, на территориях природных парков могут быть выделены природоохранные, рекреационные, агрохозяйственные и иные функциональные зоны, включая зоны охраны историко-культурных комплексов и объектов.

На территориях природных парков запрещается деятельность, влекущая за собой изменение исторически сложившегося природного ландшафта, снижение или уничтожение экологических, эстетических и рекреационных качеств природных парков, нарушение режима содержания памятников истории и культуры.

В границах природных парков могут быть запрещены или ограничены виды деятельности, влекущие за собой снижение экологической, эстетической, культурной и рекреационной ценности их территорий.

7.3. Государственными природными заказниками являются территории (акватории), имеющие особое значение для сохранения или восстановления природных комплексов или их компонентов и поддержания экологического баланса.

Объявление территории государственным природным заказником допускается как с изъятием, так и без изъятия у пользователей, владельцев и собственников земельных участков.

Государственные природные заказники могут быть федерального или регионального значения.

Государственные природные заказники федерального значения учреждаются решением Правительства Российской Федерации на основании представления органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и специально уполномоченного на то государственного органа Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды.

Государственные природные заказники регионального значения образуются органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления.

На территориях государственных природных заказников постоянно или временно запрещается или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания государственных природных заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам.

Задачи и особенности режима особой охраны территории конкретного государственного природного заказника федерального значения определяются положением о нем, утверждаемым специально уполномоченным на то государственным органом Российской Федерации в области охраны окружающей природной среды по согласованию с органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.

7.4. Дендрологические парки и ботанические сады являются природоохранными учреждениями, в задачи которых входит создание специальных коллекций растений в целях сохранения разнообразия и обогащения растительного мира, а также осуществление научной, учебной и просветительской деятельности.

Территории дендрологических парков и ботанических садов предназначаются только для выполнения их прямых задач, при этом земельные участки передаются в бессрочное (постоянное) пользование дендрологическим паркам, ботаническим садам, а также научно - исследовательским или образовательным учреждениям, в ведении которых находятся дендрологические парки и ботанические сады.

Дендрологические парки и ботанические сады могут быть федерального, регионального значения и образуются соответственно решениями исполнительных органов государственной власти Российской Федерации или представительных и исполнительных органов государственной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.

На территориях дендрологических парков и ботанических садов запрещается всякая деятельность, не связанная с выполнением их задач и влекущая за собой нарушение сохранности флористических объектов.

7.5. Территории (акватории), пригодные для организации лечения и профилактики заболеваний, а также отдыха населения и обладающие природными лечебными ресурсами (минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, пляжи, части акваторий и внутренних морей, другие природные объекты и условия), могут быть отнесены к лечебно-оздоровительным местностям.

Лечебно-оздоровительные местности и курорты выделяются в целях их рационального использования и обеспечения сохранения их природных лечебных ресурсов и оздоровительных свойств.

Лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В границах лечебно-оздоровительных местностей и курортов запрещается (ограничивается) деятельность, которая может привести к ухудшению качества и истощению природных ресурсов и объектов, обладающих лечебными свойствами.

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной охраны.

Порядок организации округов санитарной охраны и особенности режима их функционирования определяются Правительством Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

8. В целях обеспечения нормальной эксплуатации сооружений, устройств и других объектов инженерной инфраструктуры, на землях прилегающих к этим объектам могут устанавливаться охранные зоны, в которых вводятся особые условия землепользования.

Порядок установления охранных зон, их размеров и режим пользования землями охранных зон определяются для каждого вида инженерной инфраструктуры в соответствии с действующим законодательством. Для обеспечения сохранности, создания нормальных условий эксплуатации электрических сетей и предотвращения несчастных случаев отводятся земельные участки и устанавливаются охранные зоны. Земельные участки, входящие в охранные зоны электрических сетей, не изымаются у землепользователей и используются ими с обязательным соблюдением правил охраны электрических сетей. Параметры охранных зон и ограничения по их использованию зависят от напряжения электрических сетей и устанавливаются в соответствии с действующими нормами.

Охранные зоны линий и сооружений связи устанавливаются для обеспечения сохранности действующих кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, а также сооружений связи Российской Федерации, повреждение которых нарушает нормальную работу взаимоувязанной сети связи Российской Федерации.

Параметры охранных зон линий и сооружений связи, а также ограничения прав по их использованию зависят от типа сооружения и устанавливаются в соответствии с Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.95 № 578 (п. 5, 39, 48, 49).

В целях обеспечения сохранности, создания нормальных условий эксплуатации, предотвращения несчастных случаев, исключения возможности повреждения трубопроводов (при любом виде их прокладки) устанавливаются охранные зоны.

Земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими в соответствии с их разрешенным использованием и обязательным соблюдением правил охраны магистральных трубопроводов.

9. В целях обеспечения нормальной эксплуатации сооружений, устройств и других объектов транспортной инфраструктуры, безопасности населения на землях, прилегающих к земельным участкам, предоставленным в пользование предприятиям, учреждениям и организациям транспорта, могут устанавливаться охранные зоны, в которых вводятся особые условия землепользования.

Порядок установления охранных зон, их размеров и режима пользования землями охранных зон определяются для каждого вида транспорта в соответствии с действующим законодательством. Земли охранных зон транспорта остаются в пользовании других землепользователей и используются ими с соблюдением установленных ограничений.

К охранным зонам транспорта относятся земельные участки, необходимые для обеспечения нормального функционирования транспорта, сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов транспорта.

С целью обеспечения безопасности взлета, посадки и других маневров воздушных судов в охранные зоны включаются приаэродромные территории и входящие в них полосы воздушных подходов.

10. В целях обеспечения нормальной эксплуатации земельных и водных ресурсов, объектов капитального строительства, безопасности населения, могут устанавливаться зоны негативного воздействия по ГО и ЧС, в которых вводятся особые условия землепользования.

Зона вероятной чрезвычайной ситуации - территория или акватория, на которой существует или не исключена опасность возникновения чрезвычайной ситуации техногенного или природного характера. Как правило, эти зоны обусловлены наличием потенциально опасных объектов, на которых используют, производят, перерабатывают, хранят или транспортируют радиоактивные, пожаровзрыво-опасные, опасные химические и биологические вещества, создающие реальную угрозу возникновения источника чрезвычайной ситуации. Кроме того, необходимо учитывать возможность развития природных ЧС, таких как лесные пожары, затопления, просадки и подвижки грунтов.

Порядок установления зон воздействия по ГО и ЧС, их размеров и режима пользования землями определяются для каждого потенциально опасного объекта в соответствии с действующим законодательством и нормативно-методической документацией.

11. В соответствии с действующим законодательством, нормативными правовыми актами местного самоуправления могут устанавливаться ограничения по использованию земельных участков, градостроительный регламент использования которых на данное время не определен. Такие земельные участки относятся к резервному фонду муниципальных земель и условия их использования определяются при разработке градостроительной документации.

Кроме того ограничения на использование земельных участков устанавливаются в отношении запретных зон - территорий, прилегающих к военным складам и предназначенными для обеспечения безопасности хранения вооружения, военной техники и другого военного имущества, а также защиты населения, народнохозяйственных объектов и окружающей среды от воздействия аварийных ситуаций, которые могут возникнуть на этих складах в случае пожаров, аварий и стихийных бедствий.

ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные и вспомогательные) устанавливаются исходя из назначения территориальной зоны. Для обеспечения единого методологического подхода к разработке Правил, настоящими Рекомендациями предлагается справочник видов разрешенного использования территориальных зон. Для учета специфики поселения при разработке Правил справочник может быть дополнен, так как не содержит исчерпывающего перечня видов разрешенного использования.

2. Условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства устанавливается в случаях, когда вид использования может оказывать негативное воздействие на окружающую среду, но сведения об этом или размеры такого влияния не установлены. Разрешение на условно разрешенный вид использования устанавливается через процедуру публичных слушаний с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску возможного негативного воздействия.

Таким образом, целесообразно применять условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительств в отношении существующих объектов, характеристики которых не удается определить в период подготовки правил. В этом случае, ответственность по доказательству соответствия объекта разрешенному использованию ложится на собственника объекта, который при необходимости совершить сделку, либо осуществить реконструкцию, развитие своего объекта должен предъявить органу местного самоуправления доказательства о не причинении вреда окружающей среде соответствующим объектом.

Предельные параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Предельные (минимальные и/или максимальные) параметры разрешенного использования могут включать:

показатели площади и линейных размеров (минимальных и/или максимальных) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глубины участков;

минимальные размеры отступов от границ земельных участков, фиксирующие место допустимого размещения построек (пятно застройки), за пределами которого возводить здания, строения, сооружения запрещено;

максимальный процент плотности застройки в границах земельных участков, определяемый как отношение суммарной площади участка, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участка;

минимальный процент озеленения для территорий детских дошкольных и спортивных площадок для общеобразовательных учреждений, а также кварталов жилой застройки;

предельную (максимальную и/или минимальную) этажность, или высоту построек;

показатели общей площади помещений (минимальных и/или максимальных).

2. Предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков устанавливаются для индивидуальных жилых домов и ведения личного подсобного хозяйства (как правило, от 200 до 1200 кв.м) в зависимости от интенсивности использования территории, удаленности от центра и т.д., для дачного строительства (как правило, от 400 до 900 кв.м), для индивидуального гаража под автомобиль (до 40 кв.м); размеры земельных участков под многоквартирную жилую застройку, общественные здания и сооружения определяются проектом межевания на основе проекта планировки в соответствии с действующими нормативами.

3. Минимальные размеры отступов от границ земельных участков регламентируются для индивидуальной жилой застройки (от 1 до 5 м), для многоквартирной жилой застройке, производственной или коммунально-складской определяются проектами планировки или техническими нормативами (за исключением случаев, когда отсутствует градостроительная документация или действие технических нормативов не распространяется на данный земельный участок, застройку т.п.).

4. Предельные параметры (минимальная и /или максимальная) этажности и высоты построек, показатели общей площади помещений.

Высота, этажность позволяют регулировать силуэт застройки, формировать пропорциональность пространства, его сопоставимость с существующими объектами, их размерами и размещением на застраиваемой территории:

индивидуальная жилая застройка - этажность от 1 до 3 эт., высота (от уровня земли до конька кровли) до 14 м, при мансардном завершении - до 18 м;

многоквартирная жилая застройка - этажность от 2 до 12 эт., высота от 10 до 35 м;

общественно деловая застройка - этажность 1 - 10, высота от уровня земли до самой высокой точки - до 50 м в силу того, что общественные здания играют формирующую роль в пространстве улицы, двора, площади; их высота зависит не только от этажности и технических нормативов, но еще и от того, какую роль играет здание в социально-пространственной организации территории; общая площадь помещений устанавливается на основании технико-экономических расчетов проектов планировки, генеральных планов и других специальных проектов;

застройка производственных и коммунально-складских территорий - как правило, параметры диктуются технологическими и техническими нормативами, но в зависимости от градостроительной ситуации устанавливаются условия, позволяющие регулировать процесс перераспределения промышленных территорий с целью создания психологически комфортных условий для жизни (например, на буферной с жилой территорией этажность от 1 до 3, высота от 4 до 12 м).

5. В отдельных случаях могут быть установлены особые градостроительные требования к использованию территориальных зон или их частей по дополнительным направлениям:

архитектурно - художественный облик застройки (стилевое единство; материал и конструкции; характер кровли; цветовое решение фасадов; устройство мансардных этажей; уровень подземной урбанизации; устройство нежилых первых этажей в жилых домах);

инженерная подготовка и инженерное оборудование (водопонижение; поверхностный водоотвод; коммуникационные коридоры; централизованные системы жизнеобеспечения; автономные системы жизнеобеспечения и т.д.);

благоустройство и озеленение (материал элементов благоустройства; материал мощения; использование крупномерного посадочного материала и т.д.);

визуальная информация и реклама (размещение на зданиях с применением существующих конструкций; использование отдельных рекламоносителей; требования к цветовому и светодинамическому решению в оформлении витрин, фасадов);

особые условия организации градостроительного процесса (проектирование и строительство на конкурсной основе; создание кондоминиумов (товариществ) на комплексное освоение территорий, изучение общественного мнения; обязательная разработка документации по планировке территории, обсуждение на архитектурно - градостроительном совете и т д.)

...