Оценка стоимости предприятия (бизнеса) на примере Общества с ограниченной ответственностью "Кларк"

Как уже неоднократно писал www.irn.ru, коммерческая недвижимость в большей степени пострадала от кризиса, нежели жилая. Так, в течение всего 2009 г. уровень вакантных площадей рос, а арендные ставки и цены купли-продажи офисов неуклонно падали, уменьшившись к 1-му кварталу 2010 г. в среднем в два раза. К концу 2009 г. падение остановилось и наметились признаки долгожданной стабилизации.

Вполне понятно желание операторов рынка коммерческой недвижимости играть на повышение, но специалистам Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» представляется, что оживление в данном сегменте пока не более чем рост цен ожидания.

Ключевым показателем данного рынка всегда был и остается проценты вакантных площадей, а с этим как раз дела обстоят не важно.

Беря во внимание, что за время экономического кризиса очень многим пред- приятиям пришлось «ужаться», а некоторые и вовсе прекратили свое существование, прошла волна сокращений персонала, большое число людей потеряло работу, кто не потерял - тому урезали з/плату, отменили индексацию, снизили размер премии, увеличили повседневные расходы при существующей заработной плате, не стоит ожидать не то что увеличения, но и сохранения потребительского спроса на прежнем, докризисном, уровне. А, как известно, занятость населения и уровень обеспеченности его - это индикатор спроса на всех экономических рынках. Нашему правительству удалось (каким образом - это отдельная тема для разговора) в какой-то мере смягчить последствия мирового экономического кризиса в нашей стране. Но, тем не менее, ситуация в отечественной экономике оставляет желать лучшего.

Также свое влияние на стоимость недвижимости оказывает и налоговая политика государства. Предоставляемые налоговые льготы при реализации инвестпроектов, использование банковского кредита, в качестве источника финансирования, могут существенно активизировать рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени. Но у этой «палки» есть и «второй конец». Замечено: во времена активизации рынка недвижимости за счет налоговых послаблений, увеличивается доля сделок в сегменте новостроя. Стоимость недвижимости на вторичном рынке либо снижается, либо просто прекращается ее рост из-за снижения спроса на нее. И, ровно наоборот.

Традиционный круглый стол, который проводит аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел анализ текущей ситуации на рынке (www.irn.ru, аналитические статьи) и обсудил прогнозы, как он будет развиваться в дальнейшем. За прошедшие последние полгода ничего не изменилось. «Мы часто говорили, что кризис привел к коррекции цен на недвижимость к уровню стагнации 2007 года. Сейчас я хочу обратить внимание и на то, что индекс цен также скорректировался к умеренному росту 2001-2005 годов, который выступил своеобразным «дном», уровнем поддержки цен снизу», - говорит руководитель ИРН Олег Репченко.

Как всегда для принятия решений в бизнесе можно и нужно рассчитывать три возможных сценария дальнейшего развития событий - оптимистичный, пессимистичный и наиболее вероятный. Если говорить о пессимистичном сценарии, то его лучше рассматривать как вариант, который надо держать в голове «на черный день». По оптимистичному сценарию - ждать нового взлета цен опять до уровня $ 6000 за метр, не стоит. Как всегда наиболее вероятным видится «средний» сценарий: он наиболее логичен. Для недвижимости характерно дорожать умеренными темпами, «отыгрывая» инфляцию. После кризиса 1998 года, недвижимость начала дорожать умеренными темпами, и этот процесс продолжался довольно долго - более 5-ти лет. Затем, во время ажиотажа, рост цен стал аномальным, но вечно такая ситуация продолжаться не могла. Недавний кризис снес «шальные» деньги с рынка недвижимости, возвращая все процессы в естественное русло развития событий. И стоимость метра не заставила себя ждать - она вернулась к прежнему уровню умеренного роста. Поэтому вполне естественно ожидать, что теперь кривая цен на недвижимость войдет в умеренный восходящий канал и в ближайшие годы будет расти в его пределах. Скорее всего, если смотреть на развитие в среднесрочной перспективе, 3-5 лет, то наиболее вероятным представляется умеренный рост, темпами в среднем 10%-15% в год.

Обзор рынка недвижимости во Владивостоке.

Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельных регионов страны, оказывают заметное влияние на данное утверждение. Одна из особенностей российского рынка недвижимости проявляется в неоправданно большом разрыве цен на аналогичные объекты по различным областям России. Стоимость сопоставимых по потребительским качествам объектов недвижимости может различаться в несколько раз. Подтверждением тому тот факт, что по уровню цен на жилую и коммерческую недвижимость Приморский край, в частности Владивосток, легко попадал в первую пятерку городов.

Владивосток - портовый город, расположенный на Дальнем востоке. Население города составляет около 600 тысяч человек. Ранее во Владивостоке была хорошо развита промышленность: судоремонт, энергетика, строительство, приборостроение, легкая и др. Особенностью города является гармоничное соседство исторических памятников и старинных зданий с новыми, современными постройками. Рынок коммерческой недвижимости начал развиваться сравнительно недавно и пока не миновала стадия начального становления. Город располагается на многочисленных сопках, что осложняет его застройку. Еще одна сложность заключается в том, что во Владивостоке значительная часть земельных ресурсов находится в распоряжении федеральных структур, прежде всего Минобороны, а также много неразграниченной земли, которая управляется департаментом по земельным ресурсам Приморского края. Рынок торговой и офисной недвижимости представлен во Владивостоке в основном старыми зданиями. И только в последние 4 - 5 лет в городе началось строительство современных объектов. Но с началом общемирового финансового кризиса, после I-го квартала 2009 г., строительство новых зданий для коммерческих целей во Владивостоке, как и по всей стране, почти прекратилось. Спрос также упал и на объекты недвижимости вторичного рынка. Хотя распространено мнение, что саммит АТЭС, который будет проведен во Владивостоке в 2012г., должен дать мощный импульс экономике Владивостока, станет хорошим инструментом развития города, да и всего Приморского края. В связи с этим ситуация на рынке недвижимости также изменится в лучшую сторону.

Рынок коммерческой недвижимости г. Владивостока в настоящее время представ лен офисными, торговыми, многопрофильными, складскими и производственными помещениями.

Рынок купли-продажи.

В отличие от европейских мегаполисов, где бизнес-центры давно строились целенаправленно, у нас этот процесс возник лишь в последнее десятилетие. Основная масса офисных площадей до сих пор состоит из помещений другого профиля, более или менее переоборудованных под новые цели. Поэтому общепринятая международная классификация во Владивостоке не всегда применима. Грубо можно выделить три класса офисных помещений: А, В, С. Помещения первых двух классов, в целом, отвечают западным стандартам бизнес-центров.

Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16-ти из 20-и нижеперечисленных стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая ВМ8 (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 метра;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высококачественные лифты с периодом ожидания не более 30-и секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1-го места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12% ;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания;

17. Допустимая нагрузка на межэтажное перекрытие: 400-450 кг. на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.

Офисное здание класса С соответствует менее 8-ми из 20-ти приведенных критериев.

Офисные помещения наивысшего разряда, класса А, на рынке г. Владивостока на дату оценки находятся в стадии строительства. Рынок офисных помещений класса В недостаточно развит. Предложения таких объектов сравнительно невелико и приходится, как правило, на районы близкие к центру города. Наиболее приближены к стандарту помещений класса В - помещения класса С, которые достаточно хорошего качества. Такие помещения в большом количестве представлены в историческом центре города. Как правило, в таких помещениях улучшенный ремонт, а сами помещения расположены в зданиях, представляющих собой историко-культурную ценность.

К многопрофильным помещениям относятся объекты, состоящие из помещений различного функционального назначения, либо помещения универсального назначения. Как правило, это квартиры, расположенные на первых этажах жилых зданий. Их выводят из жилого фонда и оборудуют под многопрофильные помещения: кафе, парикмахерские, салоны красоты, ремонтные мастерские и т.д.

Ликвидность объектов на рынке недвижимости определяется балансом спроса и предложения. В докризисное время, как правило, максимальное время экспозиции объекта на рынке не превышало 1,5-2 лет. Спрос на объекты с таким большим сроком экспозиции был слишком мал (сейчас он почти отсутствует). Обычно это имущество предприятий-банкротов, находящееся в неудовлетворительном состоянии и имеющее избыточные площади. В целом же срок экспозиции востребованной на рынке недвижимости не превышал полугода. Ликвидные объекты вообще могли «уйти» в течение месяца. Но так было до кризиса.

На сегодняшний день цены на вторичном рынке недвижимости во Владивостоке складываются, мы бы сказали бессистемно. Основные ценообразующие факторы, с анализом которых можно познакомиться в подразделе главы «Описание объекта оценки» настоящей работы, скорее всего, проявят себя в ценах конкретных сделок купли-продажи. Но вот на стадии предложений наблюдается полный «разброд» цен. Оценщик считаем это проявлением некой неуверенности местных участников рынка недвижимости и ярким подтверждением того, что экономический кризис еще далеко не миновал и находится на стадии, если можно так выразиться, своей зрелости. Если взять основные ценообразующие факторы для офисной недвижимости, такие как местоположение и отделка помещений, то у двух, почти совершенно аналогичных объектов цена предложения может разнится от 40 до 60 %%. К примеру: офисное помещение на Мордовцева 8, площадью 38,5м2, с улучшенной отделкой, 1-й этаж, отдельный вход со двора,(есть места под автопарковку), предлагается за 2,65 млн.рублей; и помещение под офис на Океанском проспекте 13а, (тот же м-район, что и Мордовцева), 2-й этаж, площадью 43 м2, с улучшенной отделкой, общий вход, предлагается уже почти за 4 млн.рублей. И такие примеры занимают большую часть предложений данного сегмента. Цены же на отдельно стоящие нежилые объекты с большей площадью, в основном (70 - 80 %%) они представлены производственными помещениями, попадают примерно в один порядок. Но, при первых, предварительных, переговорах продавцы дают понять, что это окончательные цены, т.е. торги не приветствуются вовсе. И это не из-за того, что за этими объектами выстраиваются очереди из потенциальных покупателей, совсем нет. Это, видимо, опять имеет место неопределенность сегодняшней экономической ситуации и неуверенность продавцов.

Рынок аренды.

Структура формирования арендных ставок

Основными ценообразующими факторами при формировании арендных ставок на коммерческую недвижимость являются: местоположение; транспортная доступность, близость к потенциальным потребителям услуг (близость к транспортным центрам, узлам, остановкам); проходимость места, престижность района; характеристики здания: тип помещений (отдельно стоящее здание, встроенные помещения, квартиры, выведенные из жилого фонда, торговые центры, бизнес-центры); группа капитальности; техническое состояние здания (новое, не требующее ремонта, требующее текущего ремонта, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое); особенности планировки; наличие дополнительного оборудования, систем, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с его позиционированием на рынке. Класс помещения, в том числе: инфраструктура прилегающей к зданию территории; особенности локального местоположения (отдельно стоящее здание; на территории предприятия; встроенное помещение); обеспеченность связью и коммунальными услугами; наличие свободного земельного участка и вспомогательных помещений; состояние системы управления и безопасности.

Как правило, договора аренды на рынке коммерческой недвижимости г. Владивостока заключаются на следующих условиях:

Договора, сроком до 1 года, без права субаренды по полезным площадям помещений. При этом, арендная плата по договору, как правило, включает либо все расходы, либо расходы, за исключением отчислений на электроэнергию, связь и вывоз бытового мусора.

Договора, сроком более одного года, по общим площадям, включая рекреационные площади, санузлы и прочее, с преимущественным правом перезаключения договора и ежегодным пересмотром ставки аренды. Договор учитывает возможность сдачи недвижимости в субаренду. В данном варианте аренды коммунальные платежи, затраты на ремонт производит арендатор по отдельным договорам.

На сегодняшний день на рынке аренды коммерческой недвижимости пользуются спросом помещения, характеризующиеся хорошим физическим состоянием, не требующие дополнительных затрат на ремонт. В том случае, если состояние объекта недвижимости не удовлетворяет данному условию, арендодатель, как правило, производит ремонт с целью повышения привлекательности и будущей доходности сдаваемых в аренду помещений.

Реже в аренду сдаются помещения, требующие ремонта, с условием включения затрат на ремонт в стоимость аренды.

Как правило, большинство помещений сдается в аренду на условиях долгосрочного договора аренды с преимущественным правом перезаключения договора и ежегодным пересмотром ставки аренды на условиях валовой ренты. В этом случае все эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. Ситуация, когда используются условия чистой ренты и все расходы оплачивает арендатор для рынка коммерческой недвижимости г. Владивосток встречается редко. В таком случае берется арендная ставка, которая включает в себя только доходную часть, 60 - 70 % от рыночной арендной ставки.

В ходе анализа рынка аренды коммерческой недвижимости г. Владивостока в каждом его сегменте были определены соответствующие группы помещений, в рамках которых выявлены факторы, влияющие на величину арендных ставок на помещения.

В рамках данного Отчета производится исследование рынка коммерческой недвижимости в сегментах офисных и многопрофильных помещений.

Существует два варианта сдачи помещений в аренду: по общей площади или по полезной, во втором случае арендная ставка за кв. метр несколько выше. Наиболее типичны условия сдачи помещений в аренду по полезной площади. Согласно по проведенному опросу риэлторских компаний, помещения, сдаваемые по общей площади дешевле помещений, сдаваемых по полезной площади в среднем на 5-10%.

Для того, чтобы выявить основные факторы, влияющие на величину арендной платы офисных помещений, Оценщик провел сравнительный анализ арендных ставок на помещения разных категорий, расположенных в разных районах города. Результаты анализа представлены в табл. 2.2.1.1.

Таблица 2.2.1.1 Диапазон ставок аренды за 1 м2 офисных помещений на конец 2010 г. во Владивостоке, в руб.

Месторасположение, улица, район	Категории помещений
	Класс В	Класс С
Центр (центр, ж/д вокзал)	1 050 - 1 200	550 - 800
Эгершельд	750 - 1 050	500 - 650
Первая Речка, Дальпресс	750 - 1 000	450 - 600
Вторая Речка	600 - 800	400 - 600
проспект 100-летия, Некрасовская	-*	500 - 600
Чуркин	-	400 - 600
Луговая - Спортивная	-	450 - 550
Тихая, Борисенко	-	350 - 500
Среднее значение по городу:	900	530

Примечание: * В данных районах г. Владивосток нет офисных помещений класса В.

Как видно из таблицы 2.2.1.1, в основном на рынок выставляются офисные помещения класса С, они являются наиболее востребованными на рынке. По данным риэлтерских компаний, ставка аренды различается в зависимости от технического состояния предлагаемых площадей. Учитывая уровень отделки внутри классового сегмента, ставка аренды за помещение в отличном состоянии в среднем превышает арендную ставку за помещение:

в хорошем состоянии - на 15%; в удовлетворительном состоянии - на 25%. Расположение офисных помещений вдоль основных транспортных магистралей города повышает стоимость объекта в среднем на 5%.

Таблица 2.2.1.2 Уровень арендных ставок на коммерческую недвижимость по состоянию на дату оценки

Показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Адрес	ул. Гульбино- вича, дом 8/1	ул. Черемухо- вая, дом 7	ул. Калинина, дом 230	ул. Вязовая, дом 1Б	ул. Бежецкая, дом 3
Площадь предлагаемая в аренду	170 м2	от 24 до 300 м2	238 м2	от 18 до 350 м2	230 м2
Обособленность	встроенное	встроенное	встроенное	встроенное	встроенное
Местоположение, проходимость	Вблизи ц-ра м/района, проходимость средняя	Центр микро- района, про- ходимость выше средней	Вблизи ц-ра м/района, проходимость средняя	Центр микро- района, про- ходимость выше средней	Пром.центр м/района, проходимость средняя
Наличие отдельного входа	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Отделка помещений, потребность в ремонте	Улучшенная, ремонт не требуется	Улучшенная, ремонт не требуется	Улучшенная, ремонт не требуется	Улучшенная, ремонт не требуется	Улучшенная, ремонт не требуется
Инженерно- техническое, коммуникационное обеспечение	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет
Цена за 1 м2, в руб.	500	650	550	600	400

Обзор рынка земельных участков в г. Владивосток.

Противоречия между законами и подзаконными актами, регулирующими земельные отношения, в период 1990-2000 гг. не позволяли однозначно трактовать федеральное земельное законодательство. В результате в земельной сфере существовала неустойчивая правовая ситуация.

Действующий ныне Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 30 октября 2001 года несмотря на большое количество спорных вопросов в ходе его обсуждения, в частности, касающихся оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также предоставления земельных участков в собственность иностранцам.

До издания Земельного кодекса Российской Федерации были приняты федеральные законы «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве» и «О разграничении государственной собственности на землю». Земельный кодекс Российской Федерации был составлен с учетом требований этих законодательных актов о земле и поэтому дополняет и развивает положения указанных федеральных законов.

Земельный кодекс РФ (ст.7) выделяет следующие категории земель:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

В соответствии с Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ, Земельный кодекс РФ (ст.15-19) предусмотрел три формы собственности на землю:

- частную собственность (собственность граждан и юридических лиц);

- государственную собственность (федеральная собственность и собственность субъектов Российской Федерации);

- муниципальную собственность.

В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РФ, гражданам и юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться на следующих правах:

- собственности;

- постоянного (бессрочного) пользования;

- аренды;

- безвозмездного срочного пользования.

Земельный фонд Приморского края и г. Владивосток.

По данным государственного учета общая площадь земли Приморского края на 1 января 2010 года составляет - 16 млн. 467,3 тыс.га или 1% от всей территории Российской Федерации. Большая часть земель (около 2/3 территории Приморского края) отнесена к категории земель лесного фонда. На земли сельскохозяйственного назначения приходится около одной десятой земель края.

Приобрести земельный участок городской территории можно двумя путями - на возмездной и безвозмездной основе. Право получить землю бесплатно имеют только муниципальные учреждения. Физические и юридические лица могут либо приобрести земельный участок в собственность, либо взять его в аренду. При этом, земельные участки, находящиеся в границах «красных линий» не могут быть приватизированы.

В данных условиях стал динамичнее развиваться рынок аренды земельных участков у муниципальных учреждений.

Земельный рынок в Приморском крае ограничен и функционирует в основном за счет передачи государственных и муниципальных участков в аренду. Площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет около 0,99% от земельного фонда Приморского края.

Рынок земельных участков г. Владивосток можно разделить на четыре сегмента:

1. земельные участки под объектами коммерческой недвижимости;

2. земельные участки под застройку коммерческими объектами недвижимости;

3. земельные участки под некоммерческими объектами, в том числе и под жилыми многоэтажными зданиями;

4. земли под индивидуальную жилую застройку, а также садово-ягодные участки.

Так как оцениваемый земельный участок относится к первому из указанных выше сегментов, то информация по остальным сегментам в данном пункте не приводится.

Большинство земельных участков в городе находится в муниципальной собственности, определенные ставки аренды формируют условия на рынке земельных отношений. Незначительный удельный вес занимает частная собственность, но данные о сделках с такой недвижимостью, как правило, являются закрытыми. В черте города расположены и земли Российской Федерации, ставки аренды на которые в настоящее время документально не установлены, определение величины ставок аренды на такие земли возлагается на независимые оценочные компании.

В результате изучения источников массовой информации Приморского края (рекламно-информационный еженедельник «Дальпресс», газета бесплатных объявлений «Из рук в руки», интернет-сайты: www.vl.ru, www.vladhome.ru, www.irr.ru, www.farpost.ru) за ноябрь-декабрь 2010 года, Оценщиком был сделан вывод о том, что количество предложений земельных участков во Владивостоке ограничено. Информация о предложениях земельных участков в г. Владивосток представлена в Табл. 2.2.1.3.

Таблица 2.2.1.3 Предложения о продаже земельных участков во Владивостоке за ноябрь - декабрь 2010 гг.

№	Местопо Ложение	Описание предложения	Пло- щадь, кв.м.	Стои- мость за 1 кв.м., в руб.	Дата публи- кации	Источник информации
1	Эгершельд	Продается З/У 19 соток, в собственности, Назначение: под произ. базу. (любой вид деят-ти). Ограничения: водо- охран.зона. Вода,свет, подъезд.пути	1 900	5 526	30 ноября 2010 г.	www.farpost.ru Тел. 722-048, 914 792 2048.
2	Садгород	Продается З/У 455 сот., в собственности, Наз- начение: база отдыха, Огранич: зона Р-2 сог- ласно Генплана; Вода, свет, подъезд.пути	45 500	1 165	30 ноября 2010 г.	www.farpost.ru Тел. 524-445 908 442 4445
3	1-я Речка (Хабаров- ская)	Продается З/У, 31 сотка в аренде; Назначение: под строительство жи- лого дома; Ограничен: нет;	3 100	2 226	12 декабря 2010 г.	www.farpost.ru Тел. 504-155
4	Эгершельд (ул. Леоно- ва)	Продается З/У, 56 соток в аренде 49 лет; Назна- чение: под строитель- ство жил.дома; Ограни- чения: нет	5 600	1 770	12 декабря 2010 г.	«Дальпресс», Тел. 50-41-55
4	Эгершельд (ул. Леоно- ва)	Продается З/У, 56 соток в аренде 49 лет; Назна- чение: под строитель- ство жил.дома; Ограни- чения: нет	5 600	1 770	12 декабря 2010 г.	«Дальпресс», Тел. 50-41-55
5	Чайка (ул. Ма- Ковского)	Продается З/У, 21 сотка в собственности; Назна- чение: дачн.хоз-во с пра вом возведения жилого дома; Ограничения: нет Вода, подъезд.пути	2 120	3 870	6 декабря 2010 г.	www.farpost.ru Тел. 432-981 921-900
6	Район Постышева	Продается З/У, 14,6со- ток; в собственности; Назначение: под ком- ерческое строит-во; Ограничения: Охран- ные зоны сетей; Свет, вода, подъезд.пути	1 462	8 208	6 декабря 2010 г.	www.farpost.ru Тел. +7 902 050 6924
7	Район ул. Карьерная	Продается З/У, 13 соток в собственности; Наз- начение: под использов. водомерного узла (10 кв.м.); Ограничения: нет; Свет, вода, подъезд.пути	1 300	6 540	14 декабря 2010 г.	Еженедельник «Из рук в руки»; Тел. 937-810, 686-758
8	Район ул. Котельни- Кова	Продается З/У, 13 соток в собственности; Наз- начение: под строитель- ство жил.дома; Ограничения: нет; Эл- ектричество, вода. под. пути	1 300	4 615	30 ноября 2010 г.	www.farpost.ru Тел. +7 950 298 0237
9	Кораб.на- бережная (Светлан- ская 54)	Продается З/У, 54 соток в собственности; Наз- начение: под размеще- ние рем.мастерских; Ограничения: нет; На участке капстроения (2 двухэтажн. здания) свет, вода, п.пути	5 400	27 200	30 ноября 2010 г.	www.farpost.ru Тел.
10	Патрокл	Продается З/У; 0,7 соток; в собственности; Назначение: индивиду- альное строительство; Ограничения: нет	700	2 143	14 декабря 2010 г.	www.farpost.ru Тел. 753-802

Из таблицы видно, что рынок земельных участков представлен в большинстве под жилую застройку, как в городской, так и в пригородной санитарно-курортной зоне, оформленные на праве собственности, либо долгосрочной аренды. Стоимость предложения таких участков колеблется в пределах: 4,5 тыс. руб./ 1 кв. метр - городская черта; 2,7 тыс. руб./ 1 кв. метр - в пригородной зоне; и зависит от местоположения, ближайшего окружения, наличия инженерных сетей на участке, транспортной доступности и состояния подъездных путей. Земельные участки под коммерческой недвижимостью, в связи с особенностями земельного законодательства на территории РФ, не участвуют в правовом обороте самостоятельно, без имеющихся на них улучшений. Таким образом, подобрать аналоги на рынке для определенного земельного участка под объектом коммерческой недвижимости не представляется возможным. К тому же на их стоимость существенное влияние оказывают такие факторы, как доходность и функциональное назначение расположенных на них улучшений в составе зданий и сооружений. В результате стоимость земли под объектами коммерческого назначения очень дифференцирована и достигает 90 тыс. руб. и более /1 кв. метр в центре города под высокодоходными объектами недвижимости, в то время как под низколиквидными объектами на окраине города, стоимость земли стремится к нулю.

Значительное количество земляных участков не оформлены. По данным компаний, занимающихся вопросами по земле (информационно-консультативный центр Дальневосточной аудиторской компании тел.: 8(4232) 494-168, компания «Кабинетъ адвокатов» тел.: 8(4232) 218-621), затраты потенциального собственника на оформление пакета документов и работы по оформлению участков под объектами недвижимости составят от 60 тыс. руб. до 500 тыс. руб. Величина затрат зависит от площади участка, сложности рельефа, от вида оформляемых прав и других факторов.

Общие выводы по анализу рынка земли во Владивостоке.

В результате проводимой земельной реформы в РФ, начавшейся еще в 90-х годах, стала налаживаться система учета земельных ресурсов городов и других населенных пунктов; положено начало созданию системы государственного земельного кадастра; определены и закреплены на практике новые формы земельных правоотношений - собственность, владение, пользование, аренда.

В связи с принятием Земельного кодекса РФ, земельные отношения в России, в том числе и в Приморском крае, перешли на более интенсивный путь развития. Однако в Приморском крае крайне низкая доля земель, находящихся в частной собственности. В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса РФ» право бессрочного (постоянного) пользования на земельные участки, кроме земель особого оборота, с 2003 года по 01.01.2008 года должно быть переоформлено в частную собственность, или срочное пользование на возмездной основе.

В результате проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что рынок земли незастроенной на сегодняшний день в Приморском крае, за исключением города Владивосток, не развит. Рынок земли под объектами коммерческой недвижимости существует, но проанализировать его весьма сложно ввиду того, что стоимость земли зависит не только от особенностей самого земельного участка и имеющихся на нем ограничений, но также и от характеристик расположенных на нем объектов недвижимости. В зависимости от целей, для которых необходима земля, можно выбрать оптимальные условия ее приобретения, либо аренды. Это может быть аренда, как муниципальной собственности так и собственности сторонних организаций. Рынок аренды земельных участков под объектами коммерческой недвижимости в г. Владивосток, не развит, а рыночные ставки аренды не определены.

Анализ рынка объектов оборудования

Объектом оценки является оборудование шиномонтажной мастерской: шиномонтажный стенд, балансировочный станок, компрессорная установка.

Рынок этого оборудования, в настоящее время, представлен очень широко разнообразными станками. Разнообразие это выражается в широком спектре станков по функциональному назначению и, соответственно, по конструкторскому решению этого функционала.

По этим уровням, весь рынок данного оборудования можно подразделить на четыре сектора. Разделить очень условно, так как границы между этими секторами, ввиду уже упомянутого разнообразия и того, что «края» этих секторов, если можно так выразиться, «накладываются» друг на друга, обозначить достаточно проблематично. Для того, чтобы точно определить тот сегмент шиномонтажного оборудования, в котором находится объект оценки, следует провести небольшой, краткий анализ современного автомобилестроения в части назначений автомобилей, рыночного спроса и предложения.

Автотранспортные средства выпускающиеся сегодня на рынок представлены в широком спектре своих образцов. Начиная от супертяжелых автомобилей специального назначения и заканчивая даже не мини, а микроавтомобилями. Соответственно и конструктивное исполнение, в части размеров и типов колес, у всех разное. Так же и то оборудование, которое предназначается для технического обслуживания этих автомобилей различается по своему исполнению. Шиномонтажное оборудование для крупного грузового автотранспорта одно, для среднего грузового - второе, для легких грузовиков и легковых автомобилей - третье, и т.д. Шиномонтажное оборудование вообще трудно подразделить только для обслуживания чисто грузового или легкового авто. Сегодня в легковом классе (категории) автомобилей есть такие представители как МПЛА (многоцелевой полноприводной легковой автомобиль, по американским и европейским стандартам это SUVы - спортивные, универсальный средства транспорта, их у нас еще почему-то называют, видимо по незнанию или непониманию, «джипы»). Эти автомобили относятся к классу (категории) легковых авто, а размеры колес, у некоторых представителей этого класса такие, что далеко не каждый грузовой автомобиль имеет такие размеры. У автошины, кроме всех прочих параметров, имеются четыре основных, которые интересуют нас в свете классификации шиномонтажного оборудования - это размеры и вес шины. Геометрические размеры шины обозначены тремя параметрами: ширина профиля шины, в мм; высота профиля шины, в %% от ширины профиля шины; внутренний (посадочный) диаметр шины, в дюймах. Выглядит, к примеру, это так: XXX*YY*ZZ, где

ХХХ - ширина шины, YY - высота шины, ZZ - внутренний диаметр шины.

На микрогрузовиках, с грузоподъемностью от 0,75т. до 2,0т, размер шины колеса варьируется, в среднем, от 145*…*12, до 215*…*15, а на легковых авто, особенно на распространенным на сегодняшний день подклассе «кроссовер», производитель устанавливает колеса с размером шин от 215*…*15 до 285*…*22. А еще имеется мототранспорт, с размером колеса как у среднего грузовика.

Итак, возвращаясь к шиномонтажному оборудованию, оно подразделяется, на четыре основных сегмента, это:

- оборудования для крупной, тяжелой грузовой автотехники специального назначения;

- оборудование для крупного грузового автотранспорта;

- оборудование для грузового и легкового автотранспорта (универсальное оборудование);

- оборудование для легкового транспорта.

В последнем сегменте еще можно встретить оборудование для легкового и мототранспорта. (Оценщик еще раз обращает внимание, что все это разделение, в связи с вышесказанным, принимается с очень большой долей условности.)

Ярко выраженными признаками о принадлежности к тому или иному сегменту

является, в первую очередь, конструктивное исполнение оборудования, а также и параметрическое. На функциональном и конструктивном уровнях можно встретить различия по опциону, имеющимся в шиномонтажных и балансировочных станках. Это и появившиеся станки со «взрывным» способом накачки колеса, и дополнительными приспособлениями для работы с легкосплавными дисками, и встроенные электронные устройства для считывания тех или иных параметров колеса, и разнообразные электронномеханические схемы исполнения станков: полуавтоматы и полные автоматы, и множество других, более мелких опций, предназначенных для улучшения потребительских свойств оборудования.

Все это многообразие различий напрямую влияет на стоимость оборудования, как из-за увеличения себестоимости оборудования, так и из-за отдельных эксклюзивных, внеконкурентных на сегодняшний день, предложений. Также, конечно, стоит отметить и большое влияние на стоимость оборудования «хорошего имени» производителя. Особо ценится, а значит, и более дорогим является шиномонтажное оборудование производителей Италии и Германии, по убывающей, идет оборудование изготовленное в других странах Европы и США, Южной Кореи и наконец, конечно же Китай.

Объект оценки находится в сегменте шиномонтажного оборудования для легкового и грузового автотранспорта. Цены предложений на это оборудование, в зависимости от вышеперечисленных ценообразующих параметров, находятся:

Таблица 2.2.2.1 Цены предложений на оборудование

Оборудование	Новое	Вторичный рынок
Шиномонтажный станок	от 32 тыс. руб. до 160 тыс. руб	от 8 тыс. руб. до 30 тыс. руб.
Балансировочный станок	от 29 тыс. руб. до 140 тыс. руб	от 20 тыс. рублей
Компрессорная установка	от 26 тыс. руб. до 47 тыс. руб	от 15 тыс. рублей

При анализе рынка объекта оценки, как первичного, так и вторичного, Оценщиком были выбраны аналогичные объекту оценки объекты с первичного рынка, в качестве однородных объектов для использования в затратном подходе оценки стоимости. Все эти объекты отобраны по функциональному признаку. Но они также очень близки и на уровнях конструктивном и параметрическом. Есть на рынке объекты-аналоги, которые и вовсе являются идентичными объекту оценки. На местном вторичном рынке объекты-аналоги хоть и представлены, но весьма скудно. В основном, все предложения, которые имеются на данном рынке, исходят из регионов западной части нашей страны. Но цены предложений находятся на таком уровне, что если учесть затраты на доставку этого оборудования в наш город и учесть риски того, что это оборудование будет находится действительно в таком техническом состоянии как заверяют продавцы этого оборудования (ведь на отправку их обратно и возврат средств, потраченных на их приобретение и доставку сюда, опять потребуются расходы), то эти варианты однозначно отвергаются. Мониторинг местного вторичного рынка (газеты «Дальпресс», «Из рук в руки», журналы «Дальневосточный капитал», «Товары и цены» сайты интернета: FarPost, Barahla.net, Vl.ru и др.) выявил буквально единичные предложения по данному оборудованию. Был даже предложен шиномонтажный станок (на самом деле - просто груда метала) за 8 тысяч рублей (смотри фотографии в Приложении). Хоть представитель продавца и говорит, что станок находится в рабочем состоянии, но фактически станок разукомплектован очень серьезно (отсутствует даже рабочий стол). Внешний вид его свидетельствует о том, что он не один год простоял под открытым небом, с вытекающими из этого факта всех соображений, относительно его рабочего состояния. Также был предложен компрессорный агрегат, в полном комплекте с эл. двигателем и ресивером (фото прилагается). Оценщику продемонстрировали то, что данное оборудование функционирует в пределах тех параметров, которое оно должно выдавать. Но демонстрация была предъявлена без нагрузки и как оно будет функционировать в рабочем режиме остается только предполагать. Так как на вопросы: как долго и с какой интенсивностью ранее эксплуатировалось это оборудование; как часто и когда последний раз проводилась замена масла в агрегате; какой реальный расход масла у этого компрессора; какая марка и тип масла залито в агрегат; менялся ли и если «да» - то когда, ремень привода компрессора; и т.д. - конкретных и обстоятельных ответов Оценщик не получил.

И, вообще, к вопросу об использовании высокотехнологичного по своему уровню оборудованию (а объект оценки относится именно к такому оборудованию) со вторичного рынка. Ведь с течением времени в любой машине происходят изменения, которые приводят к снижению уровня ее потребительских свойств. Различные виды энергии, действуя на машину, вызывают в ее узлах и деталях, связанные со сложными физическими явлениями процессы, которые приводят к износу, поломке, коррозии и другим видам повреждений. Например, нагрузки и трения в подвижных соединениях станка приводят к их износу и искажению начальной формы сопряжений, что вызывает потерю станком такого важного потребительского свойства, как точность. А оборудование для шиномонтажа со вторичного рынка - это оборудование, которое какое-то время находилось в употреблении и находится в техническом состоянии от хорошего до полностью негодного. Стоит принимать во внимание степень износа рабочих органов, станка принимающих непосредственное участие в процессе эксплуатации.

Монтажная головка, это та часть шиномонтажного стенда, которая постоянно подвергается износу, так как во время рабочего процесса постоянно находится в контакте с колесным диском, резиной, монтажной лопаткой или монтажкой, как ее еще называют. (На современных дорогих импортных станках, при их изготовлении, монтажные головки либо подвергаются специальной обработке, либо имеют специальные трудно изнашиваемые насадки).

Важно иметь в виду и обращать внимание на зажимные кулачки (зажимы), фиксирующие колесный диск на монтажном столе. После длительной и, тем более не аккуратной, эксплуатации они (кулачки) начинают болтаться в разные стороны относительно монтажного стола и не обеспечивают надежную фиксацию колеса, что порой приводит к серьезным травмам обслуживающего персонала. В движение зажимные кулачки, как правило, приводятся пневмоцилиндрами, которые находятся под монтажным столом. Если длительное время эксплуатировать оборудование без проведения планово-профилактических работ, то сначала выходят из строя манжеты и сальники пневмоцилиндров, потом в сами цилиндры поступает грязь, начинаются задиры на штоках цилиндра и, в конце концов, цилиндр уже не подлежит никакому ремонту - его приходится только менять.

С правой стороны шиномонтажного станка, находится отжимная лопатка, предназначающаяся для отделения края покрышки от диска, которая приводится в движение от пневмоцилиндра, который также выходит из строя в числе первых и не обеспечивает нужного усилия для срыва края покрышки с хампа колесного диска. Достаточно «слабое» место - это педальный узел, приводящий в действие рабочие органы станка.

В балансировочном станке основной и важной частью является вал. В виду того, что балансировочный вал и его части (конусы и зажимные гайки), подвергаются наибольшим нагрузкам, со временем может появиться люфт и станок наглым образом начнет искажать все показания балансировки. Если станок оборудован электронно-считывающим устройством, то в вышеуказанной ситуации он начинает просто «сходить с ума». Он «видит», что колесо разбалансировано и раз за разом перезапускает операцию. Очень скоро появляются лишние, специфически характерные звуки и сразу вслед за этим разлетаются подшипники и весь основной узел станка окончательно выходит из строя. Также, если кнопки управления и дисплей, на который выводятся показания балансировочного станка, неисправны, то станок просто невозможно правильно откалибровать для устранения погрешностей в показаниях.

И еще можно много перечислить дефектов, характерных для шиномонтажного оборудования бывшего в технически неграмотной эксплуатации.

Принимая во внимание все вышеизложенное и факт отсутствия на вторичном рынке аналогичного шиномонтажного оборудования, Оценщик принял решение об отказе применения методов сравнительного подхода к оценке стоимости шиномонтажного оборудования принадлежащего оцениваемой компании.

Анализ рынка автотранспортных средств

В качестве основных направлений рыночной экономической реформы, проводимой в нашей стране, приняты: финансово-экономическая стабилизация, крупномасштабная приватизация, развитие свободного предпринимательства, ограничение возможностей государственного вмешательства в процессы функционирования экономики. Немаловажную роль в преобразовании экономики страны имеет транспортно-дорожный комплекс (ТДК), который включает в себя различные виды транспорта: железнодорожный, автомобильный, водный (речной, морской), воздушный и др. В настоящее время ТДК переходит от привычной ориентации на полное удовлетворение потребностей народного хозяйства и населения в перевозках к идее адекватного реагирования перевозчиков на рыночные импульсы платежеспособного спроса.

Автомобильный транспорт является одной из важнейших отраслей народного хозяйства. Практически нет ни одного предприятия промышленности, строительства, сельского хозяйства, которые не пользовались бы услугами автотранспорта. Велика его роль в удовлетворении потребностей населения в перевозках. Автотранспорт самый мобильный из всех существующих видов транспорта. Он не зависит от наличия магистральных дорог и с его помощью осуществляется повседневная транспортная связь между предприятиями, учреждениями, организациями, между ними и другими видами транспорта и т.д.

Рыночные отношения оказали большое влияние на экономику автомобильного транспорта, в которой за последние годы произошли существенные изменения. Резко изменилась структура собственности, причем основная часть автотранспортных предприятий из федеральной собственности перешла в собственность субъектов Российской Федерации. Развитие рыночных отношений способствовало развитию многочисленных средних и мелких транспортно-коммерческих частных фирм и индивидуальных предпринимателей, составляющих серьезную конкуренцию крупным предприятиям автомобильного транспорта. Но, несмотря на большие трудности в производственно-финансовой работе, многие предприятия автомобильного транспорта сумели адаптироваться в рыночных условиях благодаря успешной маркетинговой деятельности на рынке транспортных услуг, развитию дополнительных видов услуг по организации ремонта транспортных средств частных владельцев, хранению и переработке грузов с использованием для этих целей освобождающихся площадей, созданию непрофильных производств. Так, в области грузовых перевозок происходит развитие терминальной системы переработки грузов, совершенствуется комплексное транспортно-экспедиционное обслуживание объектов на всех уровнях народного хозяйства. Многие предприятия нашли выход из критической ситуации во временной передаче части своего автопарка на правах аренды другим предприятиям и организациям.

Структурирование и анализ информации.

Работа по структурированию и анализу данных на российском автомобильном рынке была начата семь лет назад несколькими российскими компаниями занимающихся лизингом автотранспортных средств. На тот момент ощущался дефицит открытой взвешенной аналитики практически по всему сегменту российского авторынка. Причем вместе с недостаточностью этой информации, явно прослеживалось отсутствие четкой структуры, а также комплексного подхода к подаче информации.

Какая информация есть сегодня?

- АСМ-холдинг готовит ежемесячные, ежеквартальные и ежегодные отчеты с данными по производству. В последнее время в них стали попадаться данные по продажам, а также оценка рынка.

- Ассоциация европейского бизнеса в РФ в оперативном режиме ведет базу данных по продажам иномарок в РФ. Достаточно подробные ежемесячные данные доступны только для членов ассоциации и небольшой объем распространяется для прессы.

- ГТК, ГИБДД, ГКС и др. официальные источники обладают соответственными базами данных. В «открытый эфир» выдается минимальный объем информации с общими цифрами.

- Аналитические компании выполняют работу по анализу авторынка на заказ «под конкретного клиента».

К сожалению, в России отсутствует единая база с оперативными данными по постановки автомобилей на учет, по которой можно было бы ежемесячно отслеживать ранок. Большой провал данных по парку иномарок. Сейчас в России уже насчитывается от 8 до 9 миллионов иномарок, а официальная региональная «разбивка» существует только на «правый» и «левый» руль. Точных цифр импорта подержанных автомобилей вообще нет. Нет «внутрисегментной» раскладки по маркам и моделям. Практически отсутствует всякая аналитика по рынку автомобильных компонентов и запчастей в России. Есть только маркетинговые отчеты по некоторым сегментам (например, по шинам и аккумуляторам).

Состояние и прогнозы авторынка России.

По данным анализа и прогноза важнейших тенденций и изменений на автомобильном рынке Российской Федерации, подготовленным Отделением стратегического развития Международного автомобильного холдинга «Атлант - М», в ноябре 2010 года объем российского ранка новых иномарок поставил « новый рекорд» за посткризисный период - около 123 тысячи штук (даже с исключением отечественных и «псевдоотечественных» брендов).

Динамика продаж помесячно чрезвычайно сильно коррелирует с данными 2006 и 2007 годов - сходство превышает 97%. При этом с картиной 2008 или 2009 годов текущая динамика не имеет никакого статистического подобия.

У нас есть все основания предполагать, что картина первых месяцев 2011 года относительно текущих объемов рынка будет выглядеть примерно так же, как начало 2007 г. относительно последних месяцев 2006 г. (или 2008 относительно 2007). Таким образом, мы ожидаем, что в декабре 2010 г. объемы продаж иномарок составят 130-135 тыс. машин, в январе в силу сезонных факторов откатятся до 80-90 тыс., однако с февраля начнется бурный рост объемов. В феврале они окажутся в районе 110-115 тыс. машин, то есть ненамного ниже текущего уровня, в марте превзойдут его, а во втором квартале приблизится (а возможно, превысят) к уровню 150 тыс. машин ежемесячно. Более оптимистичные прогнозы пока не позволяет делать относительно медленная динамика восстановления российской экономики.

Общие итоги января - ноября 2010 года в РФ.



Рисунок 2.2.3.1 Общие итоги продаж новых иномарок (включая местную сборку) в России в январе - ноябре 2010 года по сравнению с тем же периодом в предыдущие годы (общая динамика), тыс. руб.

Объемы продаж в России превзошли уровень 2009 года на 19 %. Подробное рассмотрение общих итогов продаж новых иномарок (включая местную сборку) в России в ноябре 2010 года относительно октября и среднемесячного объема реализации в III квартале 2010 года.

Основные проблемы автотранспортной отрасли в Приморском крае, динамика и тенденции ее развития.

Основные опасения у сотрудников автотранспортных предприятий Приморского края относительно экономического развития их предприятий, вызывают большая конкуренция в сфере данного бизнеса, некачественное дорожное покрытие, трудности в получении кредитов и привлечение инвестиций, дорогое и некачественное сервисное обслуживание, рост цен на дизтопливо, высокая стоимость автотранспортных средств - вот те основные факторы вызывающие недовольство сотрудников автотранспортных предприятий.

Одним из отличительных особенностей экономики края является рассредоточение легкой, пищевой и руднодобывающей промышленности края, большое количество хозяйствующих субъектов, обрабатывающие значительные площади сельхозугодий. Все это обуславливает приоритет автомобильного транспорта в народно-хозяйственном комплексе края. Им осуществляется около 70% всех грузопассажирских перевозок.

Таблица 2.2.3.1 Динамика и тенденции развития грузоперевозок в Приморском крае в 2010 г.

Перевозка грузов	Январь-ноябрь 2010	В % к январю-ноябрю 2009	Справочно январь-ноябрь 2009 в % к январю ноябрю 2008
Перевозки грузов транспортом, тыс.т1)	55 884,9	106,5	74,0
В том числе:
Железнодорожным	12 837,4	110,4	71,4
Автомобильным	37 160,3	104,0	71,5
Морским	5 874,1	115,3	110,9
воздушным (транспортная авиация)	13,1	101,5	115,9
Грузооборот транспорта, млн.т-км1)	63 266,4	129,3	98,6
В том числе:
Железнодорожного	47 117,0	129,6	95,1
Автомобильного	1 201,3	110,1	79,2
Морского	14 844,9	130,3	114,6
Воздушного (транспортная авиация)	63,2	11,8	120,8

1) С учетом индивидуальных предпринимателей и неформального сектора экономики.

2.3 Информация о компании

Краткое описание истории создания и текущей деятельности компании

Объектом оценки является 100% участие в уставном капитале ООО «Кларк».

ООО «Кларк» создано путем складчатого капитала учредителей, являющихся физическими лицами.

Полное официальное наименование на русском языке: Общество с ограниченной ответственностью «Кларк».

Сокращенное официальное наименование на русском языке: ООО «Кларк».

Место нахождения: г. Владивосток, ул. Окатовая, дом 18.

Дата и номер регистрационного свидетельства - АВ № 65453121 от 03.08.2001 г., присвоен основной государственный регистрационный номер 10225022456564 от 03.08.2001 г., ИМНС РФ по Первомайскому району г. Владивосток.

Сведения о структуре и компетенции органов Общества.

Высшим органом управления предприятия является Совет учредителей, который и осуществляет руководство деятельностью компании через Генерального директора, который, в свою очередь, является одним из учредителей этой компании.

...