Оценка стоимости предприятия (бизнеса) на примере Общества с ограниченной ответственностью "Кларк"

В результате анализа рынка недвижимости Оценщиком был выявлен ряд предложений на продажу объектов недвижимости максимально схожих с оцениваемым объектом.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (предложений), произведен в табличной форме, таблица А.1.1.1

Таблица А.1.1.1 Описание предлагаемых на продажу зданий-аналогов.

Наименование показателя	Значение показателя
№ аналога	1	2	3	4	5
Назначение	офис	офис	офис	офис	офис
Право на объект	собствен- ность	собствен- ность	собствен- ность	собствен- ность	собствен- ность
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Обременения и ограничения	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Право на земельный участок	собствен- ность	собствен- ность	собствен- ность	собствен- ность	собствен- ность
Место рас- положения	Снеговая	2-я Речка	Центр (Светлан-ская 18)	Черему- ховая	Гульбино-вича
Удобство расположения, проходимость	В некотором удалении от трассы, проходимость средняя	В некотором удалении от трассы, проходимость средняя	Рядом с трассой, проходимость высокая	Рядом с трас- сой, проходимость средняя	В некотором удалении от трассы, проходимость средняя
Наличие отдельн. входа	Имеется 2 отдельн. входа	Имеется 2 отдельн. входа	Имеется	Имеется 2 отдельн. входа	Имеется 4 отдельн. входа
Обособленность	Отдельно стоящ. здание	Отдельно стоящ. здание	Отдельно стоящ. здание	Отдельно стоящ. здание	Отдельно стоящ. здание
Архитектурно - планировочное решение	Нежилое, кирпичное, 2-х эт. с достаточным естественным освещением	Нежилое, кирпичное, 1-о эт. с достаточным естественным освещением	Нежилое, кирпичное, 2-х эт. с достаточным естественным освещением	Нежилое, кирпичное, 2-х эт. с достаточным естественным освещением	Нежилое, кирпичное, 2-х эт. с достаточным естественным освещением
Площадь помещ. в метр.	320	380	265	238	345
Наличие инженерн. ком муникаций	Имеются все коммунальн. услуги	Имеются все коммунальн. услуги	Имеются все коммунальн. услуги	Имеются все коммунальн. услуги	Имеются все коммунальн. услуги
Качество отдел. (ремонт)	простая	черновой	простая	улучшенная	улучшенная
Износ и потребность в ремонте	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
Цена предложения	9 600 000 руб.	15 600 000 руб.	12 350 000 руб.	8 000 000 руб.	11 000 000 руб.
Цена за 1м2	30 000 руб.	41 053 руб.	46 604 руб.	33 613 руб.	31 884 руб.
Время экспозиции	с 15-го ноября 2010 г.	с 19-го мая 2010 г.	с 25-го октября 2010	с 15-го ноября 2010 г.	с 25-го марта 2010 г.
Источник информации	www.farpost.ru Тел. +7 916- 443- 3501	Еженедельн. газета «Дальпресс», Тел. + 7-904- 622-7224	Еженедельн. газета «Из рук в руки», Тел. 509-266, 677-000.	www.farpost.ru Тел. 608-450.	www.farpost.ru Тел. +7 908- 441-8401, 908-995-5888.

Анализ факторов ценообразования.

На сегодняшний день цена на коммерческую недвижимость во Владивостоке определяется, в первую очередь, месторасположением недвижимости и соответствует исторически сложившимся зонам приоритетности. Почти каждый административный район Владивостока подразделен еще на несколько неформальных зон. К примеру, в Первомайском районе города цена как на жилую, так и на коммерческую недвижимость в зависимости от этих зон очень разнится. Так, район Змеинки примерно сравним с районом б.Тихая, но оба они уступают в цене району Окатовой. То же можно наблюдать и в других районах города. Особенно это заметно на стыках границ административных районов. В центре города стыкуются сразу три административных района: Ленинский, Фрунзенский и, со стороны Амурского залива, Первореченский районы. Первореченский район охватывает и территорию близкую к центру города, которую, в принципе, можно отнести к цен- тру города, и до промышленной зоны, которая находится в районе Снеговой и Карьерной улиц. Это еще один из ярких примеров как могут цены варьироваться по зонам в пределах одного административного района города. Величина площади недвижимости также играет свою роль в ценообразовании стоимости объекта, но не такую заметную, как предыдущий фактор - месторасположение недвижимости. ( Мы не берем сейчас в рассуждение крайние, «фантастические» варианты: недвижимость общей площадью 5 м2 и 100 000 м2). Цена объявляется за 1м2 площади. Вообще, достаточно трудно выделить какие-то ценообразующие факторы как основные, а какие-то - как вспомогательные. Кроме уже упомянутых факторов, немалое влияние на стоимость оказывают и архитектурно-планировочные решения, и виды права на объект, и обременения и ограничения у объекта оценки, и наличие инженерных коммуникаций, и качество отделки, и износ, и удобство расположения, и наличие отдельного входа, и обособленность, и наличие или отсутствие вблизи объекта транспортных магистралей, и этажность, и наличие или отсутствие вблизи объекта зеленой зоны, и вид права на сам земельный участок. И, тем не менее, среди всего пере- численного есть факторы которые более других влияют на ценообразование объекта. В частности - вид права на объект. В идеале, формально, невозможно совершать сделки купли-продажи с объектом который вам не принадлежит. Сам акт купли-продажи уже подразумевает право собственности на объект недвижимости. А вот вид права на земельный участок резко либо снижает, либо увеличивает стоимость объекта. Близко к этому, по характеру влияния на ценообразование, также стоит и такой фактор как обременения и ограничения связанные с объектом оценки. Удобство расположения, обособленность объекта оценки, наличие отдельного входа, это тоже те факторы, которые непременно следует учитывать при оценки объекта. Обращая внимание на отделку, как внешнюю, так и внутреннюю, на износ и степень потребности в ремонте, необходимо вносить определенные корректировки в стоимость объекта. Значимость такого фактора как условия финансирования, заметно возрастает когда приходится оперировать достаточно большими суммами денежных средств. К примеру, если мы будем определять стоимость такого объекта как автогаражный бокс, находящийся на Змеинке, вдали от жилого массива, то, думается, что большого значения (если вообще оно возникнет) условия финансирования не будут иметь. А вот наличие или отсутствие инженерных коммуникаций у оцениваемого объекта, будь то автогаражный бокс, или офисное здание, или склад, обязательно сыграет большую роль в ценообразовании стоимости этого объекта. Такой фактор как архитектурно-планировочные решения объекта оценки более проявляется в связи с конкретным предполагаемым использованием данного объекта и менее будет сказываться при наличии возможном многовариантном использовании объекта. На рынке новостроя это даже очень часто практикуется: предлагаются к продаже здания и помещения с так называемой «свободной планировкой», когда имеются все основные несущие элементы здания, а планировку уже заказывает или выполняет потенциальный инвестор. Перечень вышеперечисленных ценообразующих факторов не является полным и окончательным, но они обязательно должны быть в числе тех которые надлежит учитывать при оценке стоимости недвижимости.

В процессе оценки, для расчета величины корректировок ценообразующих факторов Оценщиком использовался метод анализа вторичных данных. Данный метод определяет величины корректировок опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или к объекту-аналогу.

Оценщиком была получена информация от риэлторского агенства «МОКСА - ДВ», о реальных сделках купли-продажи за 3-й квартал 2010 г. В результате анализа этой информации были отобраны объекты недвижимости, цена которых различалась только лишь по одному ценообразующему фактору. Это следующие объекты недвижимости:

а) по «месторасположение»:

ул. Черемуховая цена - 31 000 руб. за 1 м2;

ул. Снеговая цена - 30 250 руб. за 1 м2;

ул. Енисейская цена - 37 550 руб. за 1 м2;

ул. Дальзаводская цена - 39 750 руб. за 1 м2;

б) по «качество отделки»:

ул. Запарожская цена - 31 100 руб. за 1 м2;

ул. Бурачека цена - 30 150 руб. за 1 м2;

ул. Вязовая цена - 32 000 руб. за 1м2;

в) по «архитектурно-планировочное решение»:

ул. Вилкова цена - 31 010 руб. за 1 м2;

ул. Харьковская цена - 32 870 руб. за 1 м2;

ул. О.Кошевого цена - 32 900 руб. за 1 м2.

ул. Гульбиновича цена - 32 830 руб. за 1 м2;

Таблица А.1.1.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом «сравнительного анализа продаж».

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект- аналог № 1	Объект- аналог № 2	Объект- аналог № 3	Объект- аналог № 4	Объект- аналог № 5
1	2	3	4	5	6	7
Источник информации		www.farpost.ru	«Дальпрес»	«Из рук в руки»	www.farpost.ru	www.farpost.ru
Место рас- положения	Окатовая	Снеговая	Кирова	Корабельная набережная	Черемуховая	Гульбино- вича
Цена за объект, в тыс. руб.		9 600	15 600	12 350	8 000	11 000
Площадь объекта, кв. м	288	320	380	265	238	345
Цена за 1 кв. метр, в рублях		30 000	41 053	46 604	33 613	31 884
Право на объект	собствен-ть	собствен-ть	собствен-ть	собствен-ть	собствен-ть	собствен-ть
Корректировка		0	0	0	0	0
Усл. Финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка		0	0	0	0	0
Обременения и ограничения	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Корректировка		0	0	0	0	0
Скидка на торг		10 %	10 %	10 %	10 %	10 %
Величина корректировки, в руб.		3 000	4 105	4 660	3 361	3 188
Скорректированная цена, в руб.		27 000	36 948	41 944	30 252	28 696
Право на З/У	собствен-ть	собствен-ть	собствен-ть	собствен-ть	собствен-ть	собствен-ть
Корректировка		0	0	0	0	0
Престижность расположения	В центре торговой активности района, в удалении от центра города	В удалении от центра деловой активности, промышленная зона города	В центре торговой активности района, в удалении от центра города	В центре деловой и торговой активности	В центре торговой активности района, в удалении от центра города	В центре торговой активности района, в удалении от центра города
Корректировка		+ 2,4 %	- 17,4%	- 22,0%	0	0
Величина корректировки, в руб.		+ 648	- 6 429	- 9 228	0	0
Скорректированная цена, в руб.		27 648	30 519	32 716	30 252	28 696
Удобство расположения, Проходимость	В некотором удалении от основной транспортной магистрали
Корректировка		0	0	0	0	0
Наличие отдельного входа	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Корректировка		0	0	0	0	0
Обособленность	Отдельно стоящее здание
Корректировка		0	0	0	0	0
Архитектурно - планировочное Решение	Нежилое, кирпичное, 1-о этажн. с достаточно естественным освещением	Нежил., кир- пичное, 2-х этажное, с достаточным естествен. освещением	Нежилое, кирпичное, 1-о этажн. с достаточно естествен. освещением	Нежил., кир- пичное, 2-х этажное, с достаточным естествен. освещением	Нежил., кир- пичное, 2-х этажное, с достаточным естествен. освещением	Нежил., кир- пичное, 2-х этажное, с достаточным естествен. освещением
Корректировка		- 5,7%	0	- 5,7%	- 5,5%	- 5,5%
Величина корректировки, в руб.		- 1 576	0	- 1 865	- 1 664	- 1 578
Скорректированная цена, в руб.		26 072	30 519	30 851	28 588	27 118
Масштабность	Все объекты находятся в одном диапазоне масштабности.
Качество отделки (ремонт)	простая	простая	черновая	простая	улучшенная	улучшенная
Корректировка		0	+ 3,0%	0	- 2,8%	- 2,8%
Величина корректировки, в руб.		0	+ 916	0	- 800	- 759
Скорректированная цена, в руб.		26 072	31 435	30 851	27 788	26 359
Потребность в ремонте	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, в руб.		26 072	30 519	30 851	28 588	27 118
Количество корректировок		2	2	2	2	2
Сумма (по модулю) корректировок, в %%		8,1	20,4	27,7	8,3	8,3
Вес		5	2	1	3,5	3,5
Сумма весов		15
Средневзвешенная стоимость 1-го кв.м., в руб.		8 691	4 069	2 057	6 670	6 328
Стоимость 1-го кв.м. объекта оценки, в руб.	27 815
Стоимость объекта оценки, в тыс. руб.	8 010 720

Определение поправок (корректировок) по ценообразующим факторам.

Расчет корректировки по ценообразующему фактору «место расположение», приведен в табличной форме, таблица А.1.1.3. Расчет корректировки по ценообразующему фактору «качество отделки» приведен в таблице А.1.1.4. Расчет корректировки по ценообразующему фактору «архитектурно-планировочное решение» приведен в таблице А1.1.5.

По объектам-аналогам использовалась информация по цене предложения, т.к., в основном, цены сделок являются коммерческой тайной и не разглашаются. Как правило, в процессе торговли, запрашиваемая владельцем объекта цена несколько снижается. К расчету была принята поправка на торг в размере 10 %. Коэффициент корректировки составляет 0,9.

Таблица А.1.1.3 Расчет значения ценообразующего фактора «место расположение объекта»

Параметр	Место расположения
Сравниваемый Объект	ул. Черемуховая	ул. Снегоговая	ул. Енисейская ская	ул. Даль- заводская
Источник информации	Риэлторское агенство «Мокса-ДВ», www.primrialt.ru, Тел.: 8-902-287-1882
Цена за 1 м2, в руб.	31 000	30 250	37 550	39 750
Архитектурно - планировочное решение	Нежилое, кирпичное, одноэтаж- ное	Нежилое, кирпичное, одноэтаж- ное	Нежилое, кирпичное, одноэтаж- ное	Нежилое, кирпичное, одноэтаж- ное
Отделка	простая	простая	простая	простая
Потребность в Ремонте	Не тре- буется	Не тре- буется	Не тре- буется	Не тре- буется
Вид права	собств-ость	собств-ость	собств-ость	собств-ость
Обособленность	отдельно стоящее	отдельно стоящее	отдельно стоящее	отдельно стоящее
Корректировка, в %		+ 2,4 %	- 17,4%	- 22,0%

Итоговая величина данной корректировки будет внесена в таблицу А.1.2, в цену объекта-аналога, заметно отличающегося по данному параметру от объекта оценки. Такой порядок расчета позволяет ответить на вопрос, сколько бы стоил объект-аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки. Расчет корректировки производим следующим образом :

k = Ц1 - ЦБ / Ц1 ,

где: ЦБ - цена объекта базового (в данном случае - цена объекта на ул. Черемуховая)

Ц1 - цена сравниваемого объекта.

kСН. = 30 250 - 31 000 / 31 000 = 0,0242

kЕН = 37 550 - 31 000 / 37 550 = 0,1744

kДЗ = 39 750 - 31 000 / 39 750 = 0,2201.

Таблица А.1.1.4 Расчет значения ценообразующего фактора «качество отделки»

Параметр	Качество отделки
Сравниваемый объект	ул. Запорожская	ул. Бурачека	ул. Вязовая
Источник информации	Риэлторское агенство «Мокса-ДВ», www.primrialt.ru, Тел.: 8-902-287-1882
Цена за 1 м2, в руб.	31 100	30 150	32 000
Архитектурно - планировочное решение	Нежилое, кирпичное, одноэтажное здание	Нежилое, кирпичное, одноэтажное здание	Нежилое, кирпичное, одноэтажное здание
Потребность в ремонте	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
Отделка	простая	черновая	улучшенная
Вид права	собственность	собственность	собственность
Корректировка, в %		+ 3,0	- 2,8

Итоговая величина данной корректировки будет внесена в таблицу А.1.1.2, в цену объекта-аналога, заметно отличающегося по данному параметру от объекта оценки. Расчет корректировки производим следующим образом :

k = Ц1 - ЦБ / Ц1 ,

kРС = 30 150 - 31 100 / 31 100 = 0,0305

kВЗ = 32 000 - 31 100 / 32 000 = 0,0281.

Таблица А.1.1.5 Расчет значения ценообразующего фактора «архитектурно-планировочное решение»

Параметр	Архитектурно-планировочное решение
Сравниваемый объект	ул. Вилкова	ул. Харьковская	ул. О.Кошевого	ул. Гульбиновича
Источник информации	Риэлторское агенство «Мокса-ДВ», www.primrialt.ru, Тел.: 8-902-287-1882
Цена за 1 м2, в руб.	31 010	32 870	32 900	32 830
Архитектурно - планировочное решение	Нежилое, кирпичное, одноэтажное здание	Нежилое, кирпичное, 2-х этажное здание	Нежилое, кирпичное, 2-х этажное здание	Нежилое, кирпичное, 2-х этажное Здание
Отделка	простая	простая	простая	Простая
Потребность в ремонте	Требуется небольшой косметич. ремонт	Требуется небольшой косметич. ремонт	Требуется небольшой косметич. ремонт	Требуется небольшой косметич. Ремонт
Вид права	собственность	собственность	собственность	собственность
Обособленность	отдельно стоящее	отдельно стоящее	отдельно стоящее	отдельно Стоящее
Корректировка, в %		- 5,7%	- 5,7%	- 5,5%

Итоговая величина данной корректировки будет внесена в таблицу А.1.1.2, в цену объекта-аналога, заметно отличающегося по данному параметру от объекта оценки. Расчет корректировки производим следующим образом:

k = Ц1 - ЦБ / Ц1 ,

kКР = 32 870 - 31 010 / 32 870 = 0,0566

kБН = 32 900 - 31 010 / 32 900 = 0,0574

kГБ = 32 830 - 31 010 / 32 830 = 0,0554

Подведение итогов в рамках сравнительного подхода.

При согласовании результатов по определению стоимости одного кв. метра объектов-аналогов, весовые значения этим аналогам присваивались экспертно:

1) объект-аналог № 3 - самая большая суммарная величина (по модулю) корректировок, причем, сама эта величина существенно превышает величины корректировок по другим аналогам, весовое значение - 0,5;

2) объект-аналог № 2 - также имеет большую суммарную величину (по модулю) корректировок, но меньшую, чем аналог № 3, этому объекту-аналогу присваивается весовое значение - 2;

3) объекты-аналоги № 4 и № 5 - практически ничем не отличаются (в части количества и величин корректировок) друг от друга и имеют суммарную величину корректировок значительно меньшую, чем аналоги № 3 и №2, но большую, чем аналог № 1. Весовое значение - 3,75;

4) объект-аналог № 1 - хоть и имеет то же самое количество корректировок, что и другие объекты-аналоги, но вмешательство в его рыночную стоимость со стороны Оценщика, имеет минимальную по отношению к другим , рассматриваемым в данной работе аналогам, величину. Весовое значение - 5.

Стоимость одного квадратного метра умножаем на общую площадь:

27 815 руб. * 288 кв.м. = 8 010 720 руб.

Таким образом, с учетом сделанных допущений, Оценщик пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки, рыночная стоимость здания по адресу Владивосток, ул. Окатовая, дом 18, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, без учета НДС, округленно, составляет:

8 011 000 (восемь миллионов одиннадцать тысяч) рублей.

А.1.2 Расчет стоимости в рамках доходного подхода

Метод дисконтированных денежных потоков.

В рамках доходного подхода стоимость объекта была рассчитана Оценщиком в соответствии с методом дисконтированных денежных потоков (ДДП). Метод ДДП определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения и выражается следующей формулой:

Ст = Стi + СтR,

Где

Стi - сумма стоимостей за каждый прогнозный период;

СтR - стоимость в постпрогнозный период (стоимость реверсии).

Таким образом, для определения стоимости объекта оценки методом ДДП необходимо:

1. Определить прогнозный период.

2. Определить величину чистого операционного дохода (ЧОД) от использования объекта недвижимости по каждому прогнозному году.

3. Рассчитать ставку капитализации для постпрогнозного периода.

5. Определить денежные потоки для всего прогнозного периода по годам, включая постпрогнозный период.

6. Рассчитать коэффициенты дисконтирования.

7. Продисконтировать денежные потоки за каждый прогнозный год и денежный доход постпрогнозного периода, с целью получения стоимостей за каждый период.

8. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

При определении прогнозного периода Оценщиком сделано допущение, что будущий владелец данной недвижимости будет пользоваться ей не менее пяти лет и по истечению пятилетнего периода продаст ее.

Для определения ЧОД, необходимо рассчитать:

- потенциальный валовый доход (ПВД);

- действительный валовый доход (ДВД);

- операционные расходы;

- ЧОД, как разницу между ДВД и операционными расходами.

Для определения ПВД Оценщиком был проанализирован рынок аренды недвижимости, с целью определения рыночной арендной ставки .

Таблица А.1.2.1 Цены арендных ставок предлагаемых помещений, находящихся в относительной близости от оцениваемого объекта

Показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Адрес	ул. Гульбино- вича, дом 8/1	ул. Черемухо- вая, дом 7	ул. Калинина, дом 230	ул. Вязовая, дом 1Б	ул. Бежецкая, дом 3
Площадь предлагаемая в аренду	170 м2	от 24 до 300 м2	238 м2	от 18 до 350 м2	230 м2
Обособленность	встроенное	встроенное	встроенное	встроенное	встроенное
Местоположение, проходимость	Вблизи ц-ра м/района, проходимость средняя	Центр микро- района, про- ходимость выше средней	Вблизи ц-ра м/района, проходимость средняя	Центр микро- района, про- ходимость выше средней	Пром.центр м/района, проходимость средняя
Наличие отдельного входа	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Отделка помещений, потребность в ремонте	Улучшенная, ремонт не требуется	Улучшенная, ремонт не требуется	Улучшенная, ремонт не требуется	Улучшенная, ремонт не требуется	Улучшенная, ремонт не требуется
Инженерно- техническое, коммуникационное обеспечение	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет	Все инжен. коммуника- ции, телефон, выделенный интернет
Цена за 1 м2, в руб.	500	650	550	600	400

В результате данного анализа была принята арендная ставка равная 540 рублей за 1 м2 в месяц.

Предполагаем, что инфляция в стране с годами будет убывать и составит: 1-й год - 8,2 %;

2-й год - 7,9 %;

3-й год - 7,6 %;

4-й год - 7,3 %

5-й год - 7,0 %

ДВД - это ПВД скорректированный на коэффициенты потерь от недосдачи площадей в аренду и недосбора платежей. Фактически, полная загрузка площадей в течение всего года маловероятна. Кроме того, сданные в аренду площади могут не приносить доход в связи с преждевременным уходом арендатора либо с задержкой платежей. Также помещения общего пользования: коридоры, вестибюли, санузлы - невозможно сдать в аренду.

Принято: коэффициент недозагрузки kнедозагр. = 0,75

коэффициент потери платежей kпот.пл. = 0,03

От Заказчика была получена следующая информация:

1. Расходы на коммунальные услуги составляют 25 рублей за 1 м2 в месяц.

2. Расходы на охранно-пожарную сигнализацию составляют 3 000 рублей в месяц.

3. Расходы на заработную плату сотрудникам составляют 240 000 рублей в год.

4. Балансовая стоимость объекта оценки на дату оценки составляет 1 800 000 рублей. Б/стоимость каждый год уменьшалась на 2 %.

5. Расходы по уплате налога на земельный участок составляют 13 800 рублей в год.

Оценщиком также были учтены следующие операционные расходы:

1. Ежегодная оплата страховых взносов в размере 0,2 % от стоимости данного объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта оценки, согласно расчету, полученному в сравнительном подходе, составляет 8 010 720 рублей.

2. Прочие непредвиденные расходы в размере 1 % от ДВД.

3. Расходы, связанные с оплатой налога на имущество в размере 2,2 % от балансовой стоимости. (ст. 380 НК РФ).

4. Оплата единого социального налога (страховых взносов):

а) в Пенсионный фонд РФ - 26%;

б) в Фонд соцстраха РФ - 2,9%;

в) в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования - 2,1%;

г) в Территориальный фонд обязательного медицинского страхования - 3%;

Всего по данному пункту 34% от заработной платы персонала (ст.12, часть 2, Федерального закона № 212-ФЗ от 24.07.09, с изменениями от 01.09.2010).

Расчет ставки капитализации.

Ставку капитализации для объекта оценки рассчитываем по формуле:

R = d + НВ,

где d - ставка дисконтирования,

НВ - норма возврата на вложенный капитал.

Ставка дисконтирования была рассчитана методом кумулятивного построения. Данный метод позволяет определить величину ставки дисконта путем последовательной кумуляции (прибавления) премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте.

d = + П1 + П2 + П3,

где - безрисковая (базовая) ставка доходности;

П1 - премия за ликвидность;

П2 - премия за риск вложения в оцениваемый объект;

П3 - премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которые отвечают требованиям надежности, ликвидности и доступности. В качестве безрисковой ставки Оценщиком была взята ставка доходности облигаций федерального займа (с датой погашения через пять лет) равная 7,26 %.

Премия за низкую ликвидность. Под ликвидностью понимается способность быстрого перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. Данная премия учитывает уровень ликвидности объектов недвижимости, которые в силу ряда причин, относятся к низколиквидным инвестициям. Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экс- позиции оцениваемого объекта.

П1 = * q / 12,

где q - срок экспозиции объекта. Срок экс позиции принимаем 6 месяцев. П1 = 7,26 * 6 / 12 = 3,63 %.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект. Данная премия учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств. Премия за риск вложения в данную недвижимость была определена экспертным методом и принята 2 %.

Премия за инвестиционный менеджмент. Премия предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом. Величина данной премии в подавляющем большинстве случаев рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска по пятибалльной шкале:

- низкое значение - 1 %;

- значение ниже среднего - 2 %;

- среднее значение - 3 %;

- значение выше среднего - 4 %;

- высокое значение - 5 %.

Величина данной поправки была принята «ниже среднего» - 2 %.

Ставка дисконтирования d = 7,26 + 3,63 + 2 + 2 = 14,89 %.

Норму возврата капитала рассчитали методом Инвуда, предполагающего аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала

НВ = d / (1+d)30 - 1 = 1,3777

Итак, ставка капитализации для оцениваемого объекта составила:

R = 14,89 + 1,38 = 16,27 %

В виду того, что ожидаемые доходы за год будут поступать в течение всего этого года, условно принимаем, что они приходятся не на начало или конец года, а на середину этого периода. Тогда периоды прогнозирования будут выглядеть следующим образом:

Таблица А.1.2.2 Периоды прогнозирования.

№ п/п	Годы	Периоды прогнозирования	Постпрогнозный период
1	2011	0,5
2	2012	1,5
3	2013	2,5
4	2014	3,5
5	2015	4,5
6	-	-	5

Коэффициенты дисконтирования для каждого прогнозного периода рассчитали по формуле:

k = 1 / (1 + d)n,

где n - порядковый номер года, для которого рассчитывается k.

k1 = 0,932951;

k2 = 0,812039;

k3 = 0,706797;

k4 = 0,615194;

k5 = 0,535464;

kППП = 0,499561 (коэффициент дисконтирования для постпрогнозного периода).

Таблица А.1.2.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом ДДП.

Наименование показателя	Ед. Изме-рения	П Е Р И О Д Ы	Постпрог- нозный период
		1	2	3	4	5
Предполагаемая инфляция	%	8,2	7,9	7,6	7,3	7,0
Аренд. плата за 1 м2 в месяц	руб.	584,28	630,44	678,35	727,87	778,82
Аренд. плата за 1 м2 в год	руб.	7011,36	7565,28	8140,2	8734,44	9345,84
Площадь общая	м2	288
Площадь сдаваемая в аренду	м2	259,2
ПВД	руб.	1817344,51	1960920,58	2109939,84	2263966,85	2422441,73
kнедозагр.(0,75)	-	454336,13	490230,14	527484,96	565991,71	605610,43
ПВД- kнедозагр	руб.	1363008,38	1470690,44	1582454,88	1697975,14	1816831,3
kпот.платеж.(0,97)	-	40890,25	44120,71	47473,65	50939,25	54504,94
ДВД	руб.	1322118,13	1426569,72	1534981,23	1647035,88	1762326,36
Операц. расходы
Коммун.услуги	руб.	93312,0	100310,4	107332,13	114308,72	121167,24
Пжар.сигнал-ия	руб.	38880,0	41796,0	44721,72	47628,63	50486,35
З/пл сотруднам	руб.	259 680,0	280194,72	301489,52	323498,25	346143,13
ЕСН	руб.	88291,2	95266,2	102506,44	109989,4	117688,66
Страховка	руб.	16021,44	16021,44	16021,44	16021,44	16021,44
Непредвиденн. расходы	руб.	14690,2	15850,73	17055,35	18300,4	19581,4
Налог на имущество	руб.	38808,0	38016,0	37224,0	36432,0	35640,0
Налог на З/У	руб.	13800,0	13800,0	13800,0	13800,0	13800,0
Всего расходов	руб.	563482,84	601255,49	640150,6	679978,84	720528,22
ЧОД	руб.	758635,29	825314,23	894830,63	967057,04	1041798,14	1041798,14
R							0,1627
ДП	руб.	758635,29	825314,23	894830,63	967057,04	1041798,14	6403184,63
Период дисконтирования		0,5	1,5	2,5	3,5	4,5	5
kd		0,932951	0,812039	0,706797	0,615194	0,535464	0,499561
Стоимость	руб.	707769,55	670187,34	632463,61	594927,69	557845,40	3198781,32

СтДДП = 3 163 193,59 + 3 198 783,32 = 6 361 976,91 рублей.

Таким образом, с учетом сделанных допущений Оценщик пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода, без учета НДС, округленно, составляет:

6 362 000 (шесть миллионов триста шестьдесят две тысячи) рублей.

А.1.3 Расчет стоимости в рамках затратного подхода

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка и выражается следующей формулой:

РСЗП = С ЗУ + ВСУл - И,

где СЗУ - стоимость земельного участка;

ВСУл - восстановительная стоимость улучшений;

И - износ.

После обследования района, участка и оцениваемого строения на нем, а также сбора необходимой информации, Оценщиком было принято решение выполнять оценку стоимости в рамках затратного подхода, методом расчета стоимости замещения и выполнил процедуру оценки стоимости следующим образом:

1. Рассчитали затраты для строительства здания на дату оценки.

2. Определили величину предпринимательской прибыли.

3. Рассчитали налог на добавленную стоимость (НДС).

4. Рассчитали восстановительную стоимость здания в ценах третьего квартала 2010 года без износа.

5. Рассчитали величину устранимого физического износа.

6. Рассчитали величину неустранимого физического износа коротко живущих конструктивных элементов.

7. Рассчитали величину неустранимого физического износа долго живущих конструктивных элементов.

8. Определили общий физический износ.

9. Рассчитали восстановительную стоимость здания в ценах третьего квартала 2010 года с учетом износа.

10. Оценили стоимость земельного участка, как не застроенного.

11. Рассчитали стоимость единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода.

Таблица А.1.3.1 Технико - экономические показатели объекта оценки:

Год постройки здания Количество этажей здания Возраст здания Общая площадь помещений Высота этажа Строительный объем здания	1970 год Один 40 лет 288 м2 3,5 метра 1 008 м3

Таблица А.1.3.2 Расчет стоимости затрат для строительства здания на дату оценки.

Показатель	Значение
Стоимость одного кв. метра для 5-го территориального пояса (Сборник УПВС № 26, табл.51)	32,1 руб.
Индекс пересчета цены 1984 года (Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 г)	1,17
Поправка на первый климатический район. Постановление Госстроя от 11.05.83 г)	1,03
Индекс пересчета в цены 1991 года. (Постановление Госстроя СССР от 06.09.1990 года, № 14 Д)	1,58
Поправка на первый климатический район. (Постановление Госстроя СССР)	0,95
Индекс пересчета в цены 3-го квартала 2010 г. (Письмо Минрегионраявития)	58,19
Стоимость одного м3 в ценах третьего квартала 2010 года.	3 378,76
Стоимость затрат для строительства здания в ценах третьего квартала 2010 года.	3 405 790,08

Расчет величины предпринимательской прибыли.

Прибыль предпринимателя была рассчитана по формуле Озерова:

ППр = n * d/2 (1 + n d/3 + C0(1 + 2/3 * n2 * d2)) = 19,69 %

где

n - число периодов строительства, лет (n в нашем случае - 2 года) ;

d - ставка дисконтирования, = 14,89 (из расчета стоимости объекта оценки методами доходного подхода);

С0 - доля авансовых платежей 2 %.

Восстановительная стоимость здания без учета износа.

ВСБИ = СЗ + ППр = 3 405 790,08 + 670 600,07 = 4 076 390,15 руб.

Таблица А.1.3.3 Расчет устранимого физического износа

Конструктивный элемент	Удель- ный вес, в %	Стои-ть конс- труктивного эл-та, в руб.	Износ, в %	Износ, в руб.	Остаточная стоимость, в руб.
Фундамент	4	163 055,61	20	36 611,12	126 444,49
Стены, перегородки	33	1 345 208,75	20	269 041,75	1 076 167,0
Перекрытия	23	937 569,73	20	185 513,95	752 055,78
Кровля	2	81 527,80	15	12 229,17	69 298,63
Полы	9	366 875,11	15	55 031,27	311 843,84
Проемы	6	244 583,41	5	12 229,17	232 354,42
Отделочные работы	11	448 402,92	5	22 420,15	425 982,77
Внутр. сантехнические и электри-кие устройства	10	407 639,02	5	20 381,95	387 257,07
Прочие работы	2	81 527,80	20	16 305,56	65 222,24
Итого:	100	4 076 390,15		629 764,09	3 446 626,24

Таблица А.1.3.4 Расчет неустранимого физического износа короткоживущих конструктивных элементов.

Конструктивный элемент	Остаточн. сто- им. коротко- живущего эле- мента	Фактичес- кий срок службы элемента	Норматив- ный срок службы элемента	Износ1) в %	Износ в рублях
Кровля	69 298,63	5 лет	30 лет	16,67	11 549,77
Полы	311 843,84	5 лет	30 лет	16,67	51 973,97
Проемы	232 354,42	5 лет	30 лет	16,67	38 725,74
Отделочные работы	425 982,77	1 год	10 лет	10	42 598,28
Внутр. сантехнические и электр. устройства	387 257,07	5 лет	30 лет	16...

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Вид определяемой стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки: однокомнатная квартира. Технология определения стоимости объекта. Анализ эффективного использования и оценка рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [710,4 K], добавлен 16.06.2011
  

• Оценка стоимости компании на примере ПАО "ВымпелКом"

  Теоретические основы оценки стоимости компании. Законодательство в сфере оценки стоимости бизнеса. Доходный, затратный и сравнительный подход в оценке стоимости. Краткая характеристика ПАО "ВымпелКом". Оценка стоимости организации методом чистых активов.
  
  дипломная работа [2,4 M], добавлен 03.05.2018
  

• Практика оценки стоимости нематериальных активов

  Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Сведения о заказчике оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Оценка стоимости интеллектуальной собственности сравнительным, затратным или доходным подходом.
  
  курсовая работа [87,5 K], добавлен 07.11.2014
  

• Практика оценки стоимости бизнеса

  Оценка долгосрочного бизнеса методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации. Расчёт рыночной стоимости одной акции с помощью ценового мультипликатора. Расчёт обоснованной рыночной стоимости оцениваемой компании методом рынка капитала.
  
  практическая работа [31,1 K], добавлен 22.09.2015
  

• Оценка земли и объектов недвижимости в городе

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
  
  курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015
  

• Определение рыночной стоимости дома

  Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
  
  курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012
  

• Оценка стоимости компании ОАО "Ростелеком"

  Подходы к оценке стоимости предприятия на примере ОАО "Ростелеком". Цели проведения, основные методы оценки стоимости бизнеса и их характеристика. Обзор отрасли и характеристика ОАО "Ростелеком", интерпретация показателей и результатов оценки стоимости.
  
  курсовая работа [365,0 K], добавлен 17.11.2014
  

• Оценка рыночной стоимости квартиры

  Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при определении стоимости квартиры в г. Красногорск. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Технология оценки и применяемые подходы, расчет рыночной стоимости сравнительным методом.
  
  практическая работа [34,2 K], добавлен 10.05.2015
  

• Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев

  Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
  
  курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013
  

• Оценка стоимости предприятия

  Теоретические и методические аспекты оценки стоимости предприятия. Анализ хозяйственной деятельности и макроэкономического окружения компании. Определение рыночной стоимости компании затратным подходом. Исчисление текущей стоимости будущих доходов.
  
  курсовая работа [428,1 K], добавлен 03.03.2016
  

• Оценка стоимости бизнеса (на примере ОАО "Ярославский бройлер")

  Особенности бизнеса как объекта оценки. Цели, этапы, подходы и методы оценки стоимости бизнеса, использование её результатов. Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным методом на основе активов, доходным и рыночным методами и агрегированная оценки.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 02.04.2014
  

• Оценка стоимости земельного участка

  Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.
  
  отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011
  

• Определение рыночной стоимости квартиры

  Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Согласование результатов, определение итоговой стоимости объектов.
  
  курсовая работа [6,8 M], добавлен 02.12.2013
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
  

• Оценка стоимости компании

  Понятие, цели и значение оценки стоимости компании. Основные методы и подходы к оценке стоимости компании. Факторы влияния на оценку стоимости компании: риск и время. Юридические лица, выступающие в качестве оценщиков. Цели проведения оценки компании.
  
  реферат [22,1 K], добавлен 06.08.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
  
  дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012
  

• Оценка бизнеса предприятия

  Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
  
  контрольная работа [85,5 K], добавлен 10.02.2016
  

• Стоимость предприятия

  Теоретические и методические аспекты оценки стоимости предприятия. Способы применения метода сделок при оценке стоимости бизнеса. Характеристика оценки стоимости предприятия ООО «Технология». Опасные и вредные факторы на рабочем месте экономиста.
  
  дипломная работа [314,6 K], добавлен 21.12.2008
  

• Стоимость бизнеса

  Основы оценки стоимости бизнеса. Сущность и понятие оценочной деятельности. Определение рыночной стоимости на примере ООО "Брянск-Лада". Пути совершенствования сбытовой деятельности предприятия. Характеристика автомобиля "Лада Приора" и его стоимости.
  
  дипломная работа [88,4 K], добавлен 30.05.2008
  

• Определении рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки

  Расчет стоимости объекта оценки. Анализ достаточности и достоверности использованной информации. Допущения и ограничительные условия, примененные оценщиком и стандарты оценочной деятельности. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
  
  курсовая работа [87,4 K], добавлен 24.03.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам