Оценка стоимости предприятия (бизнеса) на примере Общества с ограниченной ответственностью "Кларк"

Гражданский Кодекс РФ. Части первая, вторая, третья, четвертая. М., изд. «Спарк», 2010 г.

Международные стандарты оценки. Восьмое издание, 2007. Российское общество оценщиков. М., 2009.

Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости нематериальных активов предприятий. Официальное издание Торгово-промышленной палаты Российской Федерации. М., 2003 г.

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция), утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительству, архитектуре и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г.

Патентный закон Российской Федерации от 23.09.1992, № 3517-1.

Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (Р), М., 1990 г.

Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. М, 1995г.

Сборник № 2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов. М., 1970.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998, № 135 -ФЗ, в редакции 17.07.2009.

Федеральные стандарты оценки (ФСО №№ 1,2,3), утвержденные приказом Минэкономразвития России №№ 254, 255, 256 от 20.07.2007 г.

Алико Дж. Оценивая машины и оборудование. Пер. с англ. М., 1995 г.

Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. М. 2003 г.

Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие.-М., 2009 г.

Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 1998.

Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. СПб., 2001 г.

Ковалев А. П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. М., 1996 г.

Леонтьев Б.Б., Мамаджанов Х.А. Основы оценки интеллектуальной собственности в России.- 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ПАТЕНТ, 2007 г.

Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под редакцией В.И. Кошкина/ М., 2002 г.

Оценка бизнеса. /под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А./ М., «Финансы и статистика», 1998 г.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования./под редакцией Рутгайзера В./ М., «Дело» 1998 г., 240 с.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) /под редакцией Абдулаева Н.А., Колайко Н.А./ М., Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000 г.

Петухов Д.В. Оценка стоимости предприятия. Учебный курс. Центр дистанционных образовательных технологий МИЭМП, 2010.

Симионова Н.Е., Симионов Р.Ю. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М, 2004 г.

Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб: СПбГТУ, 1996.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб: СПбГТУ, 1997.

Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: "Дело Лтд", 1995.

Федеральная служба госстатистики по Приморскому краю. Инвестиции и строительство в Приморском крае. Офиц. Изд. Владивосток, 2009.

Федеральная служба госстатистики по Приморскому краю. О деятельности строительных компаний в Приморском крае. Офиц. Изд. Владивосток, 2010.

Федеральная служба госстатистики по Приморскому краю. Социально-экономические показатели. Статистический ежегодник. Офиц. Изд. Владивосток, 2010.

Федеральная служба госстатистики по Приморскому краю. Социально-экономическое положение Приморского края за 2009 год. Статистический ежегодник. Офиц. Изд. Владивосток, 2010.

Харрисон Генри С. "Оценка недвижимости. Учебное пособие". М: Российское общество оценщиков, 1994.

Газета «Биржа недвижимости в Приморье» (подшивка за 2010 г.).

Газета «Дальпресс» (подшивка за 2010 г.).

Газета «Из рук в руки» (подшивка за 2010 г.).

Газета «Недвижимость Владивостока» (подшивка за 2010 г.).

Журнал «Эксперт» № 48, 14.12.2010 г.

Источник: ABARUS Market Research.

Источник: Информационное Агентство «Российская недвижимость».

www.all-biz.info.ru.

http://contract.intechconsult.ru.

http://e-college.ru.

http://www.expert.ru.

http://finanalis.ru.

http://ozenka-biznesa.narod.ru.

www. vlad.dom.ru.

www. rbc.ru.

http://proocenka.ru.

http://www.toolsmart.ru.

Приложение А Оценка стоимости недвижимости ООО «Кларк»

Общие данные объекта оценки

Отдельно стоящее, одноэтажное, кирпичное, нежилое здание, построенное в 1970 году. Общая площадь помещений здания - 288 квадратных метра. Находится по адресу: Россия, Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, дом 18.

Назначение объекта: Нежилое.

Собственник объекта: ООО «Кларк»

Реестровый номер: 2835

Дата внесения в реестр: 09.12.1993г.

Перечень использованных данных при оценке

При выполнении работы Оценщиком были использованы данные аналитических сайтов интернета:

www.restko.ru; www.irn.ru/info; www.vladivostok.rn.ru; www.zrpress.ru ; www.raexper.ru .

www.baza.farpost.ru/realti, а также печатная периодика:

журналы: «Эксперт», «Дальневосточный капитал»;

газеты: «Золотой Рог», «Владивосток», «Дальпресс», «Из рук в руки».

Перечень использованных документов

1. Выписка из технического паспорта помещений, выданная Филиалом ФГУП «Ростех- инвентаризация» по городу Владивостоку, № 4108 в/442 от 25.12.2010г., за подписью директора Д.Я. Якубовский.

2. Выписка из реестра частной собственности от 12.12.2010 г., за подписью В.В. Игнатен- ко.

3. Свидетельство о государственной регистрации права. Серия 25 АА, № 010206 от «18» сентября 2001 г.

4. Сведения Заказчика о затратах на содержание и обслуживание оцениваемого объекта.

Описание объекта оценки

Юридический адрес объекта оценки: Россия, Приморский край, г. Владивосток, ул. Окатовая, дом 18.

Форма собственности: частная собственность

Собственник: ООО «Кларк»

Юридический адрес собственника: Россия, Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, дом ХХХ

Балансосодержатель: ООО «Кларк»

Город Владивосток разделен на пять административно-территориальных районов: Первомайский, Ленинский, Фрунзенский, Первореченский и Советский. В свою очередь административные районы также разделены на неформальные, исторически сложившиеся микрорайоны. Согласно административно-территориалного зонирования объект оценки отнесен к Первомайскому административному району и расположен вдали от центра города Владивосток. Первомайский район представляет собой как жилой массив, с высокой плотностью населения, так и промышленный район города и края, с активно развивающейся инфраструктурой и в данный момент представленной практически в полном объеме: транспортные магистрали, торговые предприятия, учебные, офисные и представительские заведения, центры досуга и прочее.

Объект оценки является отдельно стоящим, одноэтажным, нежилым, кирпичным зданием, расположенным на пересечении улиц Окатовая и Адмирала Макарова. Окруже- ние составляют как многоквартирные дома, так и малоквартирные, относящиеся к част- ному сектору строения, общежития, магазины, складские помещения. Инфраструктура достаточно развита. Расстояние от объекта оценки до центра города около 6-ти км, до автовокзала около 11-ти км, до железнодорожного и морского вокзалов около 7-ми км, до морского рыбного порта около 3-х км.

Конструктивные характеристики объекта оценки

Конструктивная характеристика здания определяется его конструктивной системой и типами конструктивных элементов.

Конструктивная система объекта - это совокупность строительных элементов и конструкций обеспечивающая выполнение объектом определенных функций и предотвращающая его недопустимые деформации.

Существует три основных группы конструктивных систем объектов недвижимости каркасная, бескаркасная, смешанная. Оцениваемый объект имеет бескаркасную конструктивную систему.

Описание технического состояния основных конструктивных элементов приведено в акте осмотра объекта оценки (см. ниже)

В зависимости от наличия в конструктивной системе здания сгораемых и недолго- вечных строительных материалов, жилые и общественные здания подразделяются на шесть групп. Здания с минимальным наличием таких материалов относятся к первой группе капитальности.

В зависимости от расположения помещений в здании, различают планировочные схемы здания: коридорная, анфиладная, центрическая, зальная, блочная, комбинированная.

В нашем случае здание, являющееся объектом оценки, относится к первой группе капитальности с коридорной планировочной схемой.

Строительные параметры недвижимости включают в себя общую планировку, планировку застройки, высоту этажа, высоту здания, строительный объем, этаж и этажность здания.

Общая площадь (площадь помещения в свету) оцениваемого помещения, согласно плану БТИ от 12.04.2004 г., составляет 288 квадратных метра.

Площадь застройки - это длина здания, умноженная на его ширину. Длина и ширина здания принимается по внешнему очертанию стен, на уровне выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки. Согласно сделанным замерам при осмотре объекта оценки (см. Акт осмотра) составила: 12,8м * 24,5м = 313,6 м2.

Высота помещений (от пола до потолка), согласно плану БТИ от 12.04.2004г., составляет 3,5 метров. Строительный объем, произведение площади застройки на высоту помещения, составил: 313,6м2 * 3,50м = 1 097,6м3.

В настоящее время значительная часть объекта оценки используется для сдачи в аренду различным предприятиям под офисные помещения.

Балансовая стоимость здания на дату оценки составляет 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

В результате осмотра было выявлено следующее:

1. Объект оценки представляет собой отдельно стоящее, одноэтажное, кирпичное, оштукатуренное и покрашенное здание, с плоской крышей, с двумя отдельными выходами, один из которых является пожарным.

2. К зданию имеется подъездной путь и подход со всех сторон.

3. Самое ближайшее из соседних зданий, тоже одноэтажное, находится в 23-х метрах от объекта оценки так, что объект оценки имеет достаточную естественную освещенность.

4. Улица Окатовая является частью городской автотранспортной артерии с насыщенностью движения по ней выше среднего.

5. В некоторой близости от оцениваемого здания располагается полотно железной дороги, расстояние до которой по нормали, составляет около 180 метров.

6. Объект оценки имеет централизованную систему отопления, горячее и холодное водоснабжение, канализационную городскую систему.

7. Дата последнего капитального ремонта - 2005 г., дата последнего косметического ремонта - июнь 2009г.

8. Помещения здания имеют улучшенную отделку.

9. Выявленные износы конструктивных элементов здания (более подробное описа- ние см.в дефектовочной ведомости):

Таблица А.1 Износ конструктивных элементов здания

Выводы: В целом, само здание и все внутренние помещения, находятся в хорошем техническом состоянии. Через 2,5 - 3 года может потребоваться недорогой косметический ремонт внутренних помещений и замена кровельного покрытия.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимальную продуктивность - называется анализом наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ недвижимости является рыночным понятием, имеющим исключительное значение для анализа стоимости. Наиболее действенным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: возможность юридического оформления, физическая осуществимость, финансовая целесообразность и максимальная стоимость объекта.

а) Законодательно разрешенное использование.

В настоящее время, ни текущий вариант (использование здания под офисные помещения), ни альтернативные варианты (склад, магазин, мелкое производство, центры досуга и развлечений, аптечная деятельность и др.), не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения.

б) Физически возможные варианты использования.

При имеющееся планировочной схеме (коридорная), объекта оценки и при существующих площадях помещений в здании, использовать его как склад невозможно. Использовать его как магазины также маловероятно ввиду физических неудобств, которые возникнут как для персонала, так и для покупателей. Для использования здания в виде мест досуга и развлечений потребуются хоть и не очень большие, но все же, затраты на дополнительное переустройство помещений, на привлечение клиентуры и пр.

в) Финансовая целесообразность.

Финансовая целесообразность понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта, в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции.

Такие варианты как: склад, офис, магазин, клуб по интересам, сервисы бытовых услуг и пр., экономически осуществимы и не требуют колоссальных, по меркам местного рынка, финансовых вложений, но не являются целесообразными ввиду вышеприведенного определения.

г) Наиболее доходное использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически осуществимых, законодательно возможных, а также экономически целесообразных, при соответствующих уровнях рисков, является текущее использование объекта оценки, т.е. сдача в аренду под офисные помещения.

Методика оценки стоимости и выбор методов оценки

Основные принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости недвижимости, основаны на ожиданиях пользователя, влияния рыночной среды, наилучшем и наиболее эффективном использовании имущества. Важнейшими из них являются принципы полезности, замещения, ожидания будущих доходов, конкуренции, предложения и спроса и наиболее эффективного использования.

Классическими подходами к оценке стоимости недвижимости являются:

· сравнительный подход;

· доходный подход;

· затратный подход;

В большинстве случаев оценка проводится с использованием всех трех подходов. Это позволяет определить стоимость объекта оценки тремя различными путями, каждый из которых имеет свои ограничения в конкретном использовании. Однако, в ряде случаев, некоторые подходы по тем или иным причинам не могут быть применены.

При выборе учитываются следующие факторы: цель оценки, вид оцениваемой стоимости надежность, полнота и достаточность исходной аналитической информации, как уникальной для объекта оценки, так и общего характера.

Сравнительный подход

Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценке не- движимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной ин- формации о сделках с аналогичными объектами. В условиях «пассивного» рынка продаж и при отсутствии достоверной информации о реально состоявшихся на рынке продаж объектов, выводы могу быть также сделаны исходя из информации о ценах предложения, которые демонстрируют факт существования подобных объектов на рынке и уровень цен на эти объекты. Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен двумя методами:

1) методом сравнительного анализа продаж;

2) методом соотнесения цены и дохода.

Метод сравнительного анализа продаж предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющих на цену.

Метод соотношения цены и дохода, представленный двумя модификациями - методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект.

Доходный подход

Настоящий подход подразумевает, что стоимость объекта оценки на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от использования или размещения его на территории доходного бизнеса. Характер использования оцениваемого объекта выбирается исходя из анализа наиболее эффективного использования. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов на моменты их получения. («ФСО №1»). В Федеральных стандартах оценки доходный под- ход представлен одним методом - методом дисконтированных денежных потоков.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с подходами сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора или собственника о недвижимости как источнике дохода. Основным недостатком доходного подхода является то, что он основан на прогнозных данных.

Применение доходного подхода обусловлено тем, что рассматриваемая собственность, по мнению Оценщика, может существовать, как самостоятельная экономическая единица, приносящая доход. Имеется информация об уровне доходности аналогичных объектов. Настоящий подход основан на принципе ожидания. Стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из факта владения данным объектом.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации дохода, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков (ДДП). В настоящей работе Оценщик использовал метод дисконтированных денежных потоков.

Затратный подход

Затратный подход основан на том факте, что покупатель не заплатит за объект не- движимости большую сумму, чем та, в которую ему обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта на дату оценки без существенных дополнительных издержек. Принимается во внимание достоверность данных о затратах на строительство зданий, приобретение и монтаж технологического оборудования с учетом накопленного износа. Этим подходом оценивается стоимость воспроизводства и стоимость замещения. К полученной величине прибавляется рыночная стоимость земельного участка как условно незастроенного. Результатом является оцененная стоимость объекта.

Накопленный износ отражает потерю стоимости, вызванную снижением потребительской стоимости объекта в процессе эксплуатации вследствие естественного старения и природных воздействий, а также изменения методов строительства и технологий производства. Износ подразделяется: на функциональный, физический и экономический.

Функциональный износ тесно связан с отклонениями характеристик данного объекта от некоего объекта-эталона, несоответствием современным стандартам с точки зрения его полезности. Он рассматривается как утрата некоторых первоначальных достоинств влияющих на потребительскую стоимость объекта.

Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации, вследствие ухудшения технического состояния.

Методы определения физического износа условно могут быть разделены на три группы:

Ш по техническому состоянию:

В соответствии с общепринятой методикой износ объекта в целом определяется как сумма физических износов отдельных его конструктивных элементов, взвешенных по их доле в восстановительной стоимости. При этом признаки физического износа обычно устанавливаются при проведении технической экспертизе. При этом, как правило, учитывается неравномерность нарастания износа во времени. В качестве процедур, выполняемых техническим экспертом, можно отметить визуальный осмотр объекта и техническое диагностирование.

Ш по индивидуальным срокам службы:

В основе лежит принцип нормативных сроков жизни конструктивных элементов или объекта в целом. В данном случае подразумевается нормальный износ, возникший за период эксплуатации, а также износ вследствие воздействия различных факторов при нарушении норм эксплуатации. Индивидуальные сроки службы устанавливаются, как правило, изготовителем или, реже, эксплуатирующей организацией. Часть объектов ОФ, например, промышленных объектов с повышенной опасностью эксплуатации, освидетельствуется Гостехнадзором РФ.

Ш по нормативным срокам службы:

Принцип нормального физического срока службы единичного объекта основных фондов с учетом климатических условий и режима сменности лежит в основе «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР». Данные о сроках полезного использования для различных групп основных средств приведены также в Постановлении Правительства РФ от 1 января 2002 года № 1 «О классификации основных средств». Помимо этого, информация о сроках полезного использования, как правило, содержится в технических паспортах на объекты.

Экономический износ характеризуется негативным влиянием на объект внешней среды: политических, экономических и других аналогичных факторов. Причинами могут быть отраслевой спад производства или спад в регионе экономической активности, негативные действия местной администрации, неблагоприятное территориальное расположение и т.д.

Применение затратного подхода обусловлено тем, что имеется информация о конструктивном исполнении здания, стоимости строительства аналогичных объектов в базисных ценах 1968 г., изменении стоимости строительства с базисного периода по дату оценки. Кроме того, объект доступен для осмотра, что позволяет определить величину его физического старения. Таким образом, имеются все предпосылки для применения затратного подхода к оценке объекта недвижимости. В рамках затратного подхода был использован метод остаточной стоимости замещения.

Методика оценки стоимости земли.

В составе затратного подхода необходимо определять стоимость прав на земельный участок. При оценке рыночной стоимости земли применяют те же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости: сравнительный и доходный. Так как земля является природным ресурсом, который невозможно воспроизвести (в отличие от других объектов недвижимости), для оценки стоимости земельного участка затратный подход не применяется. В Методических рекомендациях по оценке рыночной стоимости земельного участка, разработанных Министерством имущественных отношений РФ, описано 6 методов оценки права собственности на земельный участок.

Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать метод сравнения продаж. Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли в данном районе (а при их отсутствии о ценах предложения или спроса). Метод используется для оценки застроенных и предназначенных под застройку земельных участков.

Метод выделения. Применяется для застроенных участков земли. Условиями применения настоящего метода являются:

- Наличие информации о ценах единых объектов недвижимости аналогичных единому объекту недвижимости включающему в себя оцениваемых земельный участок.

- Соответствие улучшений оцениваемого земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения. Применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями применения настоящего метода является наличие информации о ценах единых объектов недвижимости, наличие информац...