Важнейшим аспектом в управлении ЖКХ является принцип конкурентоспособности, определяемый наличием конкурентных преимуществ у предприятий и организаций, предоставляющих услуги, которые должны обеспечиваться ресурсосберегающими и инновационными подходами, развитием конкуренции и формированием социально-ориентированной политики, а также условиями, определяющими качество системы управления объектами ЖКК.

На современном этапе развития с учетом потенциала отдельных подотраслей ЖКК, типологии предоставляемых частных и общественных услуг, степени конкурентных отношений, наличия различных форм собственности на имущество, особенностей экономических механизмов функционирования предприятий, следует рассматривать в качестве отдельных сфер жилищное хозяйство и коммунальный комплекс, имеющие различные системы управления и принципы их реформирования.

В состав жилищного хозяйства входят жилые и нежилые здания с сетью эксплуатирующих и обслуживающих их предприятий и организаций. Коммунальный комплекс включает в себя системы инженерного обеспечения поселений (электроэнергия, тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение) и общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство и озеленение территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).

Реформирование и технологическая модернизация ЖКК, повышение конкурентоспособности предоставляемых услуг, предприятий предполагают применение новых, более совершенных организационно-экономических и информационных методов управления, принципиально отличающихся от использовавшихся до недавнего времени в жилищно-коммунальной сфере.

Однако внедрение эффективных форм и методов управления осложняется специфическими особенностями трансформации собственности, экономических отношений и хозяйственного механизма функционирования предприятий ЖКК, усугубляемыми социально-экономической ситуацией в различных регионах.

Кризисное состояние ЖКК в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса явились многолетнее недофинансирование и неэффективная тарифная политика, предопределяющие дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ - возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов.

Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом наряду с диалогом «заказчик - подрядчик (предприятие ЖКХ)» формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:

- инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, содержание объектов ЖКХ и управление ими;

- собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;

- потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья, другие организации.

Следует иметь в виду, что реформирование ЖКХ направлено на повышение роли органов местного самоуправления, самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей ЖКУ и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения.

При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:

- проведению субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования ЖКХ;

- формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей ЖКУ;

- введению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления ЖКУ, включая собственника-домовладельца, производителя услуг и их потребителя;

- завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов ЖКХ.

В основу системы муниципального управления ЖКХ могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению ЖКУ необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику-домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.

Органам местного самоуправления, как собственникам объектов ЖКХ, следует стремиться к формированию на территории муниципального образования единой социальной и финансовой политики в сфере ЖКХ. Подрядные жилищные и коммунальные организации несут ответственность за соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунального назначения, за эффективное использование ограниченных финансовых ресурсов при качественном и надежном обслуживании потребителей, обеспечении сохранности жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.

На муниципальном уровне следует завершить процесс разграничения и оформления прав собственности на объекты ЖКХ. При этом право дальнейшего управления муниципальным жилищным фондом рекомендуется передавать службам заказчика.

Основные фонды подотраслей коммунального хозяйства целесообразно подразделять на две группы. Одна (так называемые технологические фонды) включает инженерную инфраструктуру - сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и тому подобное. Вторая (производственные фонды) состоит из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой группы. Сюда входят гаражи, мастерские, производственные здания и тому подобное.

Собственник объектов коммунального назначения может передавать эти фонды в хозяйственное ведение или оперативное управление коммунальным организациям-подрядчикам.

Объекты коммунального назначения обслуживаются муниципальными предприятиями или акционерными обществами при сохранении за органом местного самоуправления контрольного пакета акций. При акционировании предприятий ЖКХ необходимо учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической частей основных фондов.

Исходным является положение о том, что за состояние жилищного фонда отвечают его собственники. Они формируют порядок управления жилищным фондом, заключают договоры найма и аренды жилья, финансируют его содержание.

Муниципальные органы в управлении ЖКХ сочетают административные и хозяйственные функции, административный ресурс и договорные отношения. Они управляют и распоряжаются жилищным фондом, ведомственным и муниципальным коммунальным хозяйством; обеспечивают действие хозяйственных механизмов в жилищной сфере и договорные отношения в ЖКХ.

На местное самоуправление непосредственно возлагается организация:

- управления муниципальными жилыми домами, помещениями (учет жилья, перевод жилых помещений в нежилые и обратно, согласование переустройства и перепланировки жилья, признание жилья непригодным для проживания, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда);

- управление специализированным жилищным фондом, в том числе служебным жильем, общежитиями, домами для беженцев и переселенцев;

- управление общим имуществом в многоквартирных домах на праве собственника помещений;

- конкурсного отбора управляющих организаций.

Организации, специализирующиеся в сфере управления помимо прочего осуществляют рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных ЖКУ. Собственник-домовладелец может выполнять эти функции сам либо нанять специализированную управляющую организацию, которая может быть муниципальной (служба заказчика), или стороннюю управляющую организацию, в том числе частную. Управляющая организация по поручению собственника может осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров найма.

Муниципальные управляющие организации выступают в виде службы заказчика, другого муниципального учреждения, многоотраслевого или специализированного предприятия. Жилищный фонд передается в управление муниципальным унитарным предприятиям на правах хозяйственного ведения или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. При этом заключение договоров на управление не обязательно.



8. Обслуживающие организации

Многие путают два понятия: «Управляющая компания» (УК) и «Обслуживающая организация». Между ними есть весьма большая разница. Что такое «Управляющая компания»? В перечень ее обязанностей входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями: газовики, водоканал, электросети, отопление.

Сам собственник квартиры, как правило, не может заключить договор с ресурсоснабжающими компаниями, за него (и от его имени) это делает УК. Платит ресусроснабжающим организациям либо тоже УК, либо же непосредственно сам собственник квартиры.

В УК мы платим за капитальный и текущий ремонт. В каждой УК есть своя ведомость по каждому дому - сколько денег у него на счетах, какие есть должники и так далее. Так же чаще всего именно в офисе УК лежит вся техническая документация по дому (планы, выкопировки, проекты и прочее), а так же Протоколы и Решения собственников помещений в доме. Если нужно участвовать в какой-то городской/федеральной программе по капитальному ремонту, ремонту лифтов, крыш и так далее, то во многом от расторопности УК зависит получение этих субсидий.

Если есть должники, то именно УК взыскивает с них деньги, судится и иными мерами воздействует на неплательщиков.

У Обслуживающей организации круг вопросов намного уже. Обслуживающие организации бывают разные - кто-то проводит уборку мест общего пользования (МОП) и придомовой территории, мелкий ремонт и все. Кто-то специализируется на узких направлениях - чистка крыш, промышленный альпинизм и так далее. Обслуживающая организация - это «руки» УК. Они работают по договору подряда, то есть непосредственно «сидят» на доме и латают дыры, чистят снег, вкручивают лампочки. Это исключительно хозяйственная деятельность, они не заключают договоров с жильцами, не платят ресурсоснабжающим фирмам, не судятся и так далее.

То есть, схема работы у них такая:

Управляющая компания Обслуживающая организация Дом.

Если мы жалуемся на качество уборки - за это отвечает Обслуживающая организация, ее выбирает Управляющая. Если мы хотим попасть в программу капремонта, получить перерасчет - это уже ответственность УК.

Как видите, разница между ними очень большая. В некоторых случаях (когда домов мало или всего один), то сама УК и занимается непосредственно обслуживанием дома. Но гораздо более распространено деление - это наше, а это ваше.

В качестве вывода можем сформулировать, что обслуживающие организации - это организации, оказывающие собственникам помещений в многоквартирном доме услуги и выполняющие работы по ремонту общего имущества в таком доме.

В настоящее время ЖКХ является самой монополизированной (и муниципализированной) отраслью народного хозяйства. Данное положение обусловливается как высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, так и сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций. До сих пор во всех регионах существует положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимают муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства пока производится всего 6% объема услуг в ЖКХ. Наибольшее число таких предприятий функционирует в сфере капитального и текущего ремонта жилищного фонда (около 80%).

Основной аргумент органов местного самоуправления для обоснования существования муниципальных унитарных предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, - это презумпция того, что муниципальный (изношенный, обветшавший) жилищный фонд не интересен частному бизнесу. Если принять это за аксиому, то позиция муниципалитета является правильной, образование МУПов для обеспечения жизнедеятельности нерентабельных отраслей хозяйства - одна из обязанностей органов власти. Но действительно ли данная отрасль нерентабельна настолько, насколько изношенность зданий и инженерных сетей пугает потенциальных инвесторов? Сейчас уже есть возможность говорить не только о создании предпосылок для вхождения на рынок по оказанию жилищно-коммунальных услуг частных предприятий, но и об опыте подобных предприятий, осуществляющих свою деятельность в течение достаточного для значимых выводов времени.

В настоящее время формируются организации предоставления жилищно-коммунальных и сопутствующих услуг с помощью холдинговых объединений юридических лиц, включающих ряд организаций, общее руководство которыми осуществляет УК.

В состав УК входят:

- центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда на основании единой расчетной квитанции, расчет с поставщиками жилищно-коммунальных услуг);

- подрядная организация - ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг домам ЖСК и ТСЖ (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);

- компания по эксплуатации жилищного фонда - специализированная компания по оказанию домам ЖСК и ТСЖ таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора (работает по лицензии, имеется собственная сертифицированная электролаборатория);

- инвестиционно-строительная компания - ведущая компания по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ (выполняет кровельные работы по мягкой и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард).

Управляющая компания заключает агентские договоры на комплексное техническое обслуживание помещений заказчика. Предметом договора является обязанность управляющей компании от своего имени заключать договоры с исполнителями и за счет заказчика оплачивать техническое обслуживание помещений, аварийно-диспетчерское обслуживание, сбор и вывоз мусора, санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории, обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

После заключения договора с заказчиком управляющая компания передает функции своего полномочного представителя компании по эксплуатации и заключает с ней договор агентирования. На основании договорных отношений компания по эксплуатации от своего имени и за счет управляющей компании выполняет необходимые юридические действия по подбору подрядчиков и заключению с ними договоров для обеспечения оперативно-диспетчерской связи в лифтах, вывоза бытовых отходов, санитарного содержания мест общего пользования, эксплуатации пускозарядных устройств, автоматической противопожарной защиты, обслуживания систем вентиляции и других видов услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией жилищного фонда. Управляющая компания обеспечивает контроль за полнотой и качеством обслуживания.

Вывоз мусора от домов, обслуживаемых управляющей компанией, осуществляется непосредственно компанией по эксплуатации, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ. Вывоз мусора производится также от домов муниципального жилищного фонда, что позволяет компании по эксплуатации привлекать денежные средства на содержание автопарка. Для выполнения ряда работ компания по эксплуатации привлекает субподрядчиков, в т. ч. по договорам привлекаются подрядная организация, инвестиционно-строительная компания и др.

Холдинг осуществляет жилищно-коммунальное обслуживание строго в соответствии с действующими нормативными документами по содержанию и ремонту жилищного фонда. В основе концепции обслуживания лежит районный принцип организации участков обслуживания домов ТСЖ и ЖСК. Начальник участка располагает полной свободой действий в сфере подбора и расстановки кадров, определения коэффициента трудового участия каждого работника и организации методики обслуживания конкретных домов. Все финансовые потоки проходят через централизованную бухгалтерию. Жилищные кооперативы переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Из этих денег компания финансирует деятельность немногочисленного аппарата управления и районных участков. Финансовые возможности определяются количеством обслуживаемых квадратных метров жилой площади. Из централизованных средств оплачиваются аренда помещения участка, инструменты и оборудование.

На каждом участке должен действовать диспетчерский пункт по приему заявок и должна располагаться аварийная служба. Рекомендуется иметь в наличии собственную лифтовую службу и подразделение промышленного альпинизма. Большое внимание должно уделяться вопросам капитального ремонта инженерных сетей обслуживаемых домов, формироваться собственное подразделение для вывоза бытовых отходов.

Кроме того, управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника.

Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:

- полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле-, радиоприема;

- санитарное содержание мест общего пользования;

- уборку прилегающих территорий;

- сбор и вывоз бытового мусора;

- обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Оказываются услуги по приемке зданий в эксплуатацию от застройщика, согласованию и оформлению необходимых документов для подключения инженерных систем объектов недвижимости по постоянной схеме, по регистрации товариществ собственников жилья как на объектах, сданных в эксплуатацию, так и на объектах незавершенного строительства.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг, в т. ч. при наличии нескольких собственников помещений в здании. Расходы на коммунальные услуги определяются по фактическим объемам потребления на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных услуг.

Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене.

В период обслуживания управляющая компания регистрирует ТСЖ в указанных домах, если оно не зарегистрировано на стадии застройки, и осуществляет его управление.

Управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда. Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников и нанимателей помещений с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике. Квитанции разносят домоуправы, которыми фактически являются председатели ТСЖ, ЖСК.

Частные предприятия вынуждены применять более изощренные схемы договорных отношений и внимательнее относится к своей учетной и налоговой политике. Одной из форм решения данной проблемы является организация данных предприятий как некоммерческих организаций (льготная система налогообложения) либо малых предприятий (возможность применения льготных и упрощенных схем налогообложения). Особое внимание необходимо уделить такой сфере управления, как управление затратами. Данное направление является основным конкурентным преимуществом частного предприятия перед муниципальным. Минимизация затрат на основе грамотного управления позволяет небольшим частным предприятиям конкурировать с муниципальными монополистами. Другими преимуществами, реализуемыми частными предприятиями, являются:

- способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;

- использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;

- внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, приема телевидения, систем безопасности;

- использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).

Структуры обслуживания потребителей:

Обслуживающая компания Обслуживающая организация Потребитель (стандартная схема работы);

Обслуживающая компания Потребитель (схема при небольшом количестве потребителей у УК);

ТСЖ Обслуживающие организации (схема при непосредственном участии потребителей).

Управление собственностью с позиции, изначально ориентированной на дотационность, обрекает жилищно-коммунальный комплекс на неэффективное развитие. Можно сказать, что непривлекательность ЖКХ для частного капитала и предпринимательства - это большей частью миф, сформированный отраслью для возможности сохранения прежних методов хозяйствования, создания барьеров для конкуренции и, как следствие, непрозрачности и бесконтрольности денежных оборотов.

Из объективных препятствий вхождению на этот рынок хотелось бы отметить только неготовность действующего законодательства к обеспечению равных условий хозяйствования для предприятий всех форм собственности в отрасли и дефицит кадров, способных подойти к оказанию жилищно-коммунальных услуг как к реальному бизнесу, который может устойчиво развиваться за счет прогнозируемости финансовых поступлений и стабильно растущего спроса на услуги.



9. Организация текущего ремонта

Текущий ремонт заключается в систематических и своевременных работах по предохранению частей здания и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникающих мелких повреждений и неисправностей. Текущий ремонт производит эксплуатационная организация или специализированная на договорных началах. В него входят регулировка, наладка оборудования, а также инструктаж жильцов или персонала по содержанию домового обслуживания. Включает также выполнение непредвиденного ремонта, который заключается в устранении внезапно возникших неисправностей. А также проведении планово-предупредительного ремонта, выполняемого заранее по объему и времени его выполнения исходя из требований.

Профилактический текущий ремонт производится в установленные сроки (примерно раз в 3 года, указания по организации и проведению текущего ремонта содержится в МДС 13-3-2000) и состоит из работ по восстановлению защитных покрытий и устранению легких дефектов.

На текущий ремонт направляют 75-80% всех ассигнований, выделенных на этот вид ремонта.

В жилищно-эксплуатационных организациях должен вестись учет ремонтов квартир силами квартиросъемщиков, а также выполнения предписаний, выданных инженерно-техническими работниками.

На каждое строение, включаемое в план текущего ремонта, составляют расцененную опись работ, в которых учитывают работы не только в жилых домах, но и в котельных, тепловых пунктах и т. д.

Законченные работы на объекте принимает от бригадира комиссия. На принятый объект составляется акт.

Принципиальная схема текущего ремонта представляет:

- специализированные подразделения, выполняющие планово-предупредительный текущий ремонт и наладку инженерного оборудования;

- круглосуточную диспетчерскую службу, выполняющую работы по устранению возможных неисправностей элементов здания.

В зависимости от конструктивных особенностей и состава эксплуатируемого жилищного фонда комплексные бригады при участии мастера комплектуется рабочими разных профессий.

Хозрасчетный участок по текущему ремонту и наладке оборудования - основная производственная единица, организующая текущий ремонт. Свою работу участок строит на договорных началах с жилищно-эксплуатационной конторой. При этом участок берет на себя полную ответственность за техническое состояние жилых домов. Участок проводит следующие мероприятия:

- ежегодно выполняет текущий ремонт;

- выполняет работы по подготовке всех жилых домов к зимней и весенне-летней эксплуатации;

- осуществляет диспетчерское обслуживание жилых домов.

Таким образом, обеспечивается постоянная ответственность службы текущего ремонта за качество выполняемого ремонта.

Важным вопросом в организации текущего ремонта жилых домов является разработка средств механизации. Текущий ремонт на одном объекте продолжается не более одного месяца. Поэтому организовывать временные складские и подсобные помещения нерационально.

Для механизации работ по текущему ремонту предложено создать:

- передвижные мастерские - малярные, штукатурные, сантехнические, кровельные;

- передвижные хозблоки;

- передвижные складские помещения;

- санблок с душевыми камерами и санузлом;

- передвижной бункер-накопитель.



Таблица 9.1

Примерная периодичность капитального ремонта

производственных зданий

№ п/п	Капитальность здания	Периодичность капитальных ремонтов в годах
		в нормальных условиях	в агрессивной среде и переувлажнении	при вибрационных нагрузках
1	С железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами	20	15	6
2	С каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, с железобетонными перекрытиями	15	10	6
3	То же, с деревянными перекрытиями	12	10	6
4	Со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы кирпичные или железобетонные, перекрытия железобетонные	12	10	5
5	Со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные	10	8	5
6	Деревянные с брусчатыми или бревенчатыми рубленными стенами	10	8	5
7	Деревянные каркасные и щитовые, а также глинобитные, сырцовые и саманные	8	6	5



Таблица 9.2

Примерная периодичность капитального ремонта жилых и общественных зданий

№ п/п	Капитальность здания	Периодичность капитальных ремонтов в годах
1	С железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами	30
2	С каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, с железобетонными перекрытиями	30
3	То же, с деревянными перекрытиями	24
4	Со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы кирпичные или железобетонные, перекрытия железобетонные	18
5	Со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные	-
6	Деревянные с брусчатыми или бревенчатыми рубленными стенами	-
7	Деревянные каркасные и щитовые, а также глинобитные, сырцовые и саманные	-

Непредвиденный текущий ремонт проводится в срочном порядке при внезапных отказах в работе ограждающих конструкций (гидро-, теплоизоляция, электро- или сантехническое оборудование, протечки кровли и т. д.)

Таблица 9.3

Максимальные сроки устранения неисправностей при выполнении непредвиденного текущего ремонта отдельных частей производственных зданий

№ п/п	Вид неисправностей	Максимальный срок выполнения ремонта
Кровля
1	Свищи в отдельных местах кровли или сорванные ветром отдельные элементы кровли	1 сутки
2	Повреждения водосточных труб, воронок, колен, отметов и расстройство их креплений	5 суток
Стены и фасады
3	Нависающие и теряющие связь со стенами отдельные кирпичи в кладке, отслаивающаяся штукатурка и лепные элементы архитектурного оформления	1 сутки
Полы
4	Разрушения или выпадания отдельных элементов торцовых шашек, метлахских или цементных плиток	3 суток
Оконные и дверные заполнения
5	Разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов и форточек: в зимнее время в летнее время	1 сутки 3 суток
Печи и дымоходы
6	Трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоходах	1 сутки
Санитарно-техническое оборудование
7	Течи в водопроводных кранах, в кранах бачков при унитазах и в писсуарных кранах	3 суток
8	Течи в стояках внутренних водостоков	1 сутки
9	Неисправности аварийного порядка в трубопроводах водопровода, канализации, центрального отопления, газоснабжения и нагревательных приборах	Немедленно
Электроосвещение
10	Неисправности аварийного порядка (короткое замыкание, обрыв проводов и пр.)	То же



10. Аварийно-диспетчерское обслуживание

В каждой жилищно-эксплуатационной организации оборудуется объединенная аварийно-диспетчерская служба, для которой отводится специальное помещение.

Для руководства диспетчерской службой и координации работ всех специализированных служб в штатах жилищно-эксплуатационных организаций имеются один старший диспетчер-инженер и три дежурных диспетчера-техника.

Старший диспетчер и дежурный диспетчер выдают задания на устранения неисправностей, передают полученные заявки на выполнение аварийных работ службам городских организаций, контролируют их выполнение.

Качество и сроки заявок записывает дежурный диспетчер в специальные журналы. Старший диспетчер ежедневно докладывает руководителю жилищно-эксплуатационной организации об итогах работы диспетчерской службы.

Дежурная смена на диспетчерском пункте комплектуется из диспетчера, слесарей-сантехников, слесарей-электриков, электромонтеров по лифтам и др.

С диспетчерского пульта диспетчер осуществляет постоянный автоматизированный контроль за работой лифтом, систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, бойлерных, элеваторных узлов, газовых котельных, и т. д.

Диспетчер имеет возможность связаться по громкоговорящей связи с дворником и другим персоналом жилищной конторы. В подъездах жилых домов имеется прямая громкоговорящая связь с диспетчером, по которой жилец может предать заявку о какой-либо неисправности.

Все поступающие заявки, принятые решения и отданные диспетчером распоряжения фиксируются магнитофонной записью.

Взаимоотношения между жилищно-эксплуатационной конторой и ремонтно-строительным управлением оформляются годовым подрядным договором. К договору прикладываются подписанные графики:

- производства работ по планово-предупредительному ремонту;

- производства работ по подготовке жилых домов к весенне-летней эксплуатации;

- подготовке жилых домов к эксплуатации в зимний период.



11. Типовые структуры эксплуатационной организации

Коллективы подразделений по ремонту и обслуживанию элементов зданий структурно аналогичны другим подразделениям народного хозяйства. Как и в других отраслях, в эксплуатационных подразделениях основные принципы организации ремонтно-эксплуатационной деятельности - достижение наибольшей эффективности при наименьших затратах труда и денежных средств.

Всякая структурная схема построения ремонтно-эксплуатационных подразделений предусматривает наличие управляющего звена и управляемых подразделений. В зависимости от достижений поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление.

Централизованное управление обладает высокой эффективностью при использовании материальных и трудовых ресурсов путем оперативной их перегруппировки на наиболее ответственных участках. Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием систем быстрой передачи и обработки информации о состоянии управляемых подразделений.

Вместе с тем централизованная схема построения ремонтно-эксплуатационных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машинах и механизмах на выполнение аварийных и других видах работ. Известно, что случайные неисправности предупредить невозможно. Для их устранения создается запас материалов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и комплектуется требуемое число машин и механизмов.

В редких случаях, когда ресурсы не дефицитны, существенно применять децентрализованную систему управления, например, в аварийных службах, когда дежурный диспетчер сразу после получения заявки принимает решение и высылает бригаду для восстановления работоспособности элементов здания или его инженерной системы.

При создании эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений, как правило, соблюдается принцип иерархического построения систем управления, при которых задачи управления решаются по рангам. В подразделении низкого ранга решаются задачи непосредственного управления производственными коллективами эксплуатационных подразделений. Обобщенная информация о состоянии системы передается в управляющий орган высшего ранга. При этом чем выше ранг управляющего органа, тем более обобщенную информацию он получает, а решения, вырабатываемые этим органом, имеют более обобщенный характер. Такие общие решения конкретизируются в управляющих органах низшего ранга.

Можно выделить четыре основных типа структур управления, применяемые при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:

- непосредственное управление;

- линейная структура;

- функциональная структура;

- линейно-функциональная структура.

Непосредственное управление применяется в малочисленных коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская служба).

В производственных ремонтно-эксплуатационных подразделениях, достаточно часто, применяется линейная структура. При этой структуре исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема построения применяется при создании прорабских участков, в состав которых входят участки мастеров.

Линейная организационная структура основывается на принципе единства распределения поручений, согласно которому право отдавать распоряжения имеет только вышестоящая инстанция. Соблюдение этого принципа должно обеспечивать единство управления. Такая организационная структура образуется в результате построения аппарата управления из взаимоподчиненных органов в виде иерархической лестницы, т.е. каждый подчиненный имеет одного руководителя, а руководитель имеет несколько подчиненных. Два руководителя не могут непосредственно связываться друг с другом, они должны это сделать через ближайшую вышестоящую инстанцию. Такую структуру часто называют однолинейной. Преимуществами такой структуры можно назвать:

- простое построение;

- однозначное ограничение задач, компетенции, ответственности;

- жесткое руководство органами управления;

- оперативность и точность управленческих решений.

Недостатки:

- затруднительные связи между инстанциями;

- концентрация власти в управляющей верхушке;

- сильная загрузка средних уровней управления.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 11.1. Линейная организационная структура

При линейной структуре управления каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллективов. Поэтому от руководителя при линейной структуре управления требуются разносторонние знания и опыт, что трудно достижимо, особенно при эксплуатации современных зданий, оборудованных сложными инженерно-техническими устройствами и автоматическими системами.

Линейная структура управления используется мелкими и средними фирмами, осуществляющими несложное производство, при отсутствии широких кооперационных связей между предприятиями.

Указанных недостатков лишена функциональная структурная схема построения ремонтно-эксплуатационных подразделений. Функциональная организационная структура основана на создании подразделений для выполнения определенных функций на всех уровнях управления. К таким функциям относят исследования, производство, сбыт, маркетинг и т. д. Здесь с помощью директивного руководства могут быть соединены иерархически нижние звенья управления с различными более высокими звеньями управления. Передача поручений, указаний и сообщений осуществляется в зависимости от вида поставленной задачи.

Например, рабочий в цехе получает поручения не от одного человека (мастера), а от нескольких штатных единиц, т.е. действует принцип многократной подчиненности. Поэтому такую организационную структуру называют многолинейной.

Функциональная структура управления производством нацелена на выполнение постоянно повторяющихся рутинных задач, не требующих оперативного принятия решений. Функциональные службы обычно имеют в своем составе специалистов высокой квалификации, выполняющих в зависимости от возложенных на них задач конкретные виды деятельности.

К преимуществам такой структуры можно отнести:

- сокращение звеньев согласования;

- уменьшение дублирования работ;

- укрепление вертикальных связей и усиление контроля за деятельностью нижестоящих уровней;

- высокая компетентность специалистов, отвечающих за выполнение конкретных функций.

К недостаткам:

- неоднозначное распределение ответственности;

- затрудненная коммуникация;

- длительная процедура принятия решений;

- возникновение конфликтов из-за несогласия с директивами, так как каждый функциональный руководитель ставит свои вопросы на первое место.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.11.2. Функциональная организационная структура

Наибольшее распространение получила в последнее время смешанная - линейно-функциональная структура. При этой структуре отдельные инженерные системы и конструкции эксплуатируются специализированными организациями по договорам с низовыми эксплуатационными подразделениями - линейными звеньями.

Линейные подразделения отвечают на конечный результат деятельности эксплуатированных подразделений и наделяются правами контроля и координации деятельности всех функциональных звеньев специализированных служб.

Чем крупнее фирма и сложнее ее управляющая структура, тем острее стоит вопрос координации деятельности функциональных служб или создания крупных специализированных подразделений с высококвалифицированными специалистами. Можно выделить следующие особенности линейно-функциональной структуры:

1. Преимущества:

- возможность получить высокую степень профессиональной специализации сотрудников;

- точно определить места и необходимые ресурсы (особенно кадров);

- способствует стандартизации, формализации и программированию процесса.

2. Недостатки:

- затрудняет горизонтальное согласование;

- с трудом реагирует на изменение.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 11.3. Линейно-функциональные структуры

Для организации выполнения мероприятий по технической эксплуатации жилищного фонда создаются соответственные органы управления. Низовым органом является жилищно-эксплуатационная контора.

Жилищный фонд находиться в управлении жилищных органов.

Фондом предприятий, организаций и учреждений, а так же министерств и ведомств управляют соответствующие органы этих организаций.

Жилищно-эксплуатационная организация совместно с общественными организациями обеспечивает строгое соблюдение законодательства об ответственности граждан за сохранность и содержание в исправном состоянии государственного жилищного фонда, применяет меры к лицам, нарушившим договоры найма жилых помещений.

Жилищно-эксплуатационную организацию возглавляет начальник. Кроме начальника предусмотрены: главный инженер, инженер, техники, работники бухгалтерии, экономист, паспортисты и др.

Начальник жилищно-эксплуатационной службы организует работу всех звеньев жилищного хозяйства микрорайона, координирует работу специализированных организаций и др.

Главный инженер является заместителем начальника. Он разрабатывает перспективные и текущие планы проведения ремонтов, контролирует их исполнение и т. д.

Старший инженер подчиняется главному инженеру и руководит работами текущего ремонта жилищного фонда микрорайона.

Технику подчиняются уборщицы, дворники, лифтеры и обслуживающий персонал, который закреплен за группой домов, которые обслуживает техник-смотритель. Он следит за выполнением квартиросъемщиками договора найма жилых домов, за своевременным ремонтом ими квартир, а также за выполнение населенных правил.

Для выполнения текущего ремонта в службах содержится штат постоянных рабочих различных специальностей (кровельщик, плотник, маляр-штукатур, электромонтер, оператор-кочегар).

При смене и назначении нового начальника жилищно-эксплуатационной службы производится осмотр жилых домов, а также элементов благоустройства участка, входящего в состав данной жилищно-эксплуатационной организации. При этом устанавливается техническое состояние участков, перечисляются основные недостатки отдельных конструктивных элементов, и также передается необходимая техническая документация. При отсутствии указанной технической документации вновь назначенное должностное лицо обязано восстановить или составить заново недостающие материалы.

Акт сдачи-приемки жилищного хозяйства составляется по утвержденной форме и утверждается руководителем вышестоящей организации не позднее десяти дней с момента его составления.



12. Действующая нормативно-правовая база

Кодексы РФ

- Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ;

- Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Федеральные законы

- Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;

- Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении»;

- Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;

- Федеральный закон от 21 июля 2005г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 211-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с принятием Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"»;

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;

- Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

- Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»;

- Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»;

- Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнгергетике»;

- Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

Указы Президента РФ

- Указ Президента РФ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» от 7 мая 2012 года №600;

- Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства РФ» от 27 мая 1997 г. № 528;

- Указ Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» от 28 апреля 1997 г. № 425.

Постановления Правительства РФ

- Постановление Правительства РФ от 5 июля 2013 г. № 570 «О стандартах раскрытия информации теплоснабжающими организациями, теплосетевыми организации и органами регулирования»;

- Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;

- Постановление Правительства РФ от 13 мая 2013 г. № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения»;

- Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;

- Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2012 г. № 1468 «О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах»;

- Постановление Правительства РФ от 22 октября 2012 г. № 1075 «О ценообразовании в сфере теплоснабжения»;

- Постановление Правительства РФ от 27 августа 2012 г. № 857 «Об особенностях применения в 2012-2014 годах правил установления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»;

- Постановление Правительства РФ от 28 марта 2012 г. № 258 «О внесении изменений в правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;

- Постановление Правительства РФ от 28 марта 2012 г. № 253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг»;

- Постановление Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг»;

- Постановление Правительства РФ от 4 ноября 2011 г. № 877 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в целях совершенствования отношений между поставщиками и потребителями электрической энергии на розничном рынке»;

- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»;

- Постановление Правительства РФ от 22 декабря 2010 г. N 1092 «О федеральной целевой программе "ЧИСТАЯ ВОДА" на 2011 - 2017 годы»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 1140 «Об утверждении стандартов раскрытия информации организациями коммунального комплекса и субъектами естественных монополий, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по передаче тепловой энергии»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 14 июля 2008 г. № 520 «Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса»;

- Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2006г. № 748 «Об утверждении типового концессионного соглашения в отношении систем коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий»;

- Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

- Постановление Правительства РФ от 31 августа 2006г. № 530 «Об утверждении Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики»;

- Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 г. Москва «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;

- Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006г. № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;

- Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;

- Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы»;

- Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2004 г. № 109 «О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации»;

- Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства»;

- Постановление Правительства РФ от 21 января 2006г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»;

- Постановление Правительства РФ от 30 августа 2004 г. № 444 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг»;

- Постановление Правительства РФ от 26 февраля 2004 г. №109 «О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации»;

- Постановление Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. № 797 «О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы»;

- Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы»;

- Постановление Правительства РФ от 21 августа 2001 г. № 609 «О мерах по ликвидации системы перекрестного субсидирования потребителей услуг по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, а также уничтожению, утилизации и захоронению твердых бытовых отходов»;

...