При этом нарушения устранены на площади 1,6 млн. га, что составляет 55% от площади земельных участков, на которые были выданы предписания.

В результате осуществления Россельхознадзором государственного земельного надзора за 2011 год в сельскохозяйственное производство вовлечено 486,7 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, используемых ранее с нарушением требований земельного законодательства.

Данные о вовлечении земель сельскохозяйственного назначения в сельскохозяйственный оборот по субъектам Российской Федерации представлены в таблице 2.6.

Подавляющим большинством субъектов Российской Федерации осуществляется эффективная работа, в результате которой значительные площади сельскохозяйственных земель в 2011 году вовлечены в сельскохозяйственное производство.

В субъектах Российской Федерации реализуются региональные целевые программы, в рамках которых за счет средств бюджетов субъектов, муниципальных образований и внебюджетных источников компенсируются затраты сельскохозяйственных товаропроизводителей на мероприятия по вовлечению неиспользуемых земель в оборот.

В соответствии с долгосрочной целевой программой «Развитие сельского хозяйства Владимирской области на 2009-2012 годы» из областного бюджета выделяются субсидии сельскохозяйственным товаропроизводителям, обеспечивающим вовлечение в оборот неиспользуемой пашни. В 2011 году освоено 3,0 млн.рублей.

Министерством сельского хозяйства Калининградской области разработан проект целевой программы Калининградской области, при реализации которой предполагается введение в оборот за период с 2011 по 2016 годы 69 тыс. га неиспользуемой пашни.

В Краснодарском крае на реализацию данных мероприятий выделено 281,1 млн.рублей.

С 2009 года в Астраханской области введен новый вид поддержки сельскохозяйственных товаропроизводителей в виде субсидирования затрат в размере 5 тыс. рублей за возвращенный в оборот капитально отремонтированный 1 га орошаемой земли, что позволило вернуть в оборот в 2009-2010 годах более 6 тыс. га орошаемой пашни. На эти же цели из бюджета Астраханской области в 2009-2010 г.х направлено более 17,7 млн. рублей. В 2011 году субсидирование затрат по вводу в оборот орошаемых земель продолжено, при финансировании в объеме 12 млн. рублей введено дополнительно 5 тыс. га орошаемой пашни.

Меры по поддержке сельскохозяйственных товаропроизводителей по вовлечению земель сельскохозяйственного назначения в сельскохозяйственный оборот также осуществляются в республиках Чувашия, Алтай и Бурятия, в Приморском крае, в Калининградской и Архангельской областях.

Проводится работа по восстановлению земель, загрязненных в результате аварии на Чернобыльской АЭС, и вовлечению их в сельскохозяйственное использование.

В Тульской области за счет выделения средств федерального бюджета в объеме 15,0 млн. рублей реабилитировано 3,6 тыс. га земель, загрязненных в результате аварии на Чернобыльской АЭС. В 2011 г. на подобные работы федеральным бюджетом выделено 60,0 млн. рублей, что позволило ввести в сельскохозяйственный оборот 6,63 тыс. га таких земель.

Кроме того, в Брянской области в 2011 году введено в оборот 16,2 тыс.га. таких земель, в Калужской области - 13,4 тыс.га, в Рязанской области - 2 тыс. га.

Вовлечение в оборот продолжительное время неиспользуемых земельных участков отнесенных к невостребованным земельным долям позволит расширить площади вовлекаемых земель, а также повысить эффективность использования земель сельскохозяйственного назначения путем перехода прав к эффективным пользователям.

В целях вовлечения в хозяйственный оборот невостребованных земельных долей Правительством Воронежской области разработана и утверждена долгосрочная ведомственная целевая программа «Оформление невостребованных земельных долей на территории Воронежской области в 2012-2014 годах». В рамках Программы планируется оформить около 100 тыс. га (70 тыс. га в собственность Воронежской области и 30 тыс. га в собственность городских (сельских) поселений).

Аналогичные мероприятия реализуются в Амурской, Тульской Калужской и других областях.

В Забайкальском крае за период с января 2009 г. по декабрь 2011 г. в Минсельхозпрод Забайкальского края поступило 734 заявления о предоставлении субсидии на возмещение части затрат на межевание земельных участков, сформированных из 1206 земельных долей на площади 66,4 тыс. га. Из краевого бюджета на субсидирование вышеуказанных затрат направлено 5, 1 млн. рублей.

В Чеченской Республике разработаны программные мероприятия по введению в оборот сельскохозяйственных угодий, выбывших в результате проведения контртеррористической операции. Предусмотрено за период 2008-2012 гг. ввести в оборот 11 тыс.га пашни; 7,4 тыс.га земель сельскохозяйственного назначения, находящихся под минами.

Одним из действенных рычагов по сокращению неиспользуемых площадей является выстроенная в Тульской области система контроля за использованием земель с участием органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, администраций муниципальных образований, Управления Росреестра по Тульской области, Управления Россельхознадзора по г. Москва, Московской и Тульской областям и Управления Росприроднадзора по Тульской области.

В период с 2009 по 2010 годы в Краснодарском крае была проведена работа по построению региональной системы мониторинга земель сельскохозяйственного назначения на основе геоаналитической системы «АгроУправление», с помощью которой осуществляется оценка эффективности использования земель и предотвращение выбытия из оборота с использованием данных спутникового мониторинга.

В результате проведения указанных мер вовлечено земель: в Республике Татарстан - 30,6 тыс. га, Воронежской области - около 30,0 тыс. га, Рязанской области - 17,0 тыс. га, Смоленской области - 15,4 тыс. га, Иркутской области - 15,3 тыс. га, Тульской области более 13,0 тыс. га, Ярославской области - 10,7 тыс. га, Тверской области - 10,0 тыс. га, Новгородской области - 10 тыс. га, Владимирской области - 8,3 тыс. га, Псковской области - 6,0 тыс. га, в Вологодской области - 0,8 тыс. га, в Архангельской области - 4,8 тыс. га, в Томской области - 1,8 тыс. га, Нижегородской области - 5199 га.

Одним из резервов повышения объемов производства продукции растениеводства является расширение пахотных земель. Однако с 1990 по 2011 годы площадь пашни сократилась на 16,5 млн.га и составила 115,3 млн.га, из которых 3,3 млн.га перешли в залежные земли, а остальные площади в другие категории земель (рис. 2.2-1).



Рис. 2.2-1 Динамика земель сельскохозяйственного назначения с 1990 по 2011 годы в Российской Федерации, млн. га

Наибольшее количество неиспользуемой пашни находится в Северо-Западном федеральном округе - 42% от всей площади пашни, и в Дальневосточном федеральном округе - 37%. Более 20% площади пашни не используется в Сибирском федеральном округе (24%) и Центральном федеральном округе (23%).

Состояние неиспользуемой пашни следующее: 7,8 млн. га или 37% - закустарено и покрыто лесом, 1,8 млн. га или 8,5% - подвержено эрозии и 600 тыс. га или 3% - заболочено и подтоплено. Таким образом, практически пятая часть пашни деградирована (рис.2.2-2).

Качественное состояние неиспользуемой пашни	млн. га	%
Ш Неиспользуемая пашня	21,2	-
• закустаренная и залесенная	7,8	37
• заболачивание и подтапливание	0,6	3
• эрозия	1,8	4
Ш Пашня пригодная для введения в сельскохозяйственный оборот при проведении комплексного агрохимического окультуривания полей	14,0	66

Рис. 2.2-3. Неиспользуемая пашня и ее качественное состояние

В то же время в настоящее время количество пашни пригодной для введения в сельскохозяйственный оборот составляет 14,0 млн.га или 66% неиспользуемой пашни.

В 2011 году в сельскохозяйственное производство вовлечено 1,231 млн. га ранее неиспользуемой пашни, в 2012 году планируется ввести еще около 1,6 млн.га.

Дальнейшее вовлечение земельных участков в сельскохозяйственный оборот, оптимизация площадей пашни и посевных площадей связаны с совершенствованием технологий поддержания и повышения биологической продуктивности сельскохозяйственных земель, развитием рационального землеустройства, землепользования и охраны земель, созданием новых эффективных организационно-правовых механизмов управления землями в сельском хозяйстве, комплексного проектирования сельских территорий, созданием эффективных организационно-правовых механизмов управления сельскохозяйственными землями, обеспечением интересов АПК в территориальном планировании, а также развитием системы государственного мониторинга сельскохозяйственных земель и формирования государственных информационных ресурсов в сфере сельского хозяйства.

2.3 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в сельскохозяйственное производство

Работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения были начаты в 2000 году на территории всей страны, за исключением 5 субъектов Российской Федерации (г. Москва, г. Санкт-Петербург, Таймырский и Чукотский автономные округа, Чеченская Республика). Законодательной основой работ послужило постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а также Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316, определяющие порядок её проведения на всех категориях земельного фонда страны для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель установлено, что оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Информационной основой работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения являлись данные по массовой экономической оценке сельскохозяйственных угодий, полученные в период с 1971 по 1990 гг. в результате проведения четырёх туров экономической оценки сельскохозяйственных земель. Эта оценка земель была осуществлена по единой методике на основании информации о природно-технологических свойствах почв и производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий (колхозов и совхозов).

Кроме того, в 1989-1991 годах в Российской Федерации были выполнены уникальные и единственные в мире работы по массовой внутрихозяйственной оценке земель на территории всех существовавших на тот момент сельскохозяйственных предприятий. В результате работ оценку получили каждое поле севооборота, рабочий участок или земельный контур внутри землепользования колхоза или совхоза.

В 2001 году цели и задачи государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и других категорий земель были закреплены Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66) и Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), определяющими юридические основы создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю.

Проведение государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения возлагалось на Федеральную службу земельного кадастра Российской Федерации (Росземкадастр), её территориальные органы и подведомственные организации и предприятия. К работам привлекались также лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

В связи с необходимостью применения единых методических подходов, получения сопоставимых результатов на территории всей страны в 2000 году Росземкадастром была проведена работа по подготовке и утверждению в установленном законом порядке следующих документов:

- Методики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;

- Методики государственной кадастровой оценки земель поселений.

В развитие методики оценки сельскохозяйственных угодий были разработаны Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации и Технические указания по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Проведение земельно-оценочных работ в 2000-2001 гг. на землях сельскохозяйственного назначения было проведено в два этапа.

На первом этапе Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий предусматривалось осуществление межрегиональной оценки сельскохозяйственных угодий с разработкой базовых нормативов для последующей кадастровой оценки земель в субъектах Российской Федерации.

На втором этапе определялась кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) бывших колхозов и совхозов в каждом субъекте Российской Федерации путем дифференциации базовых оценочных показателей, установленных для субъектов Российской Федерации на первом этапе работ. Где это было возможно, оценка сельскохозяйственных угодий проводилась в границах фактических землепользований.

В тех субъектах Российской Федерации, для которых величина базовой кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий была равна абсолютной ренте (400 руб./га), дальнейшая дифференциация этого показателя внутри субъекта Российской Федерации не производилась и кадастровая стоимость всех объектов кадастровой оценки приравнивалась к 400 руб./га. Этот показатель - 400 руб./га, был принят за абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по Российской Федерации в целом. Такая кадастровая стоимость была установлена для всех сельскохозяйственных угодий Республики Саха (Якутия), Магаданской и Мурманской областей, Ненецкого, Коми-Пермяцкого, Ханты-Мансийского, Ямало-Ненецкого, Эвенкийского и Корякского автономных округов.

В 2000 году второй этап государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий был практически завершен в республиках Марий-Эл, Адыгея, Калмыкия, Хабаровском крае, Омской, Новгородской, Кемеровской, Ростовской, Саратовской, Ивановской, Тверской, Сахалинской, Пермской, Брянской, Тульской, Тюменской, Калужской и Томской областях, а также в Еврейской автономной области. Таким образом, на территории почти 30 субъектов Российской Федерации государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий завершена.

В остальных субъектах Российской Федерации работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий были закончены в 2001 году.

По итогам проведения оценочных работ средняя кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации составила 11040 руб./га, с минимальным значением 400 руб./га и максимальной величиной по Краснодарскому краю - 43560 руб./га.

Научно-методическое руководство работами по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий осуществляло Российское научно-исследовательское и проектно-изыскательское объединение по использованию земельных ресурсов (РосНИИЗемпроект) - для Европейской части России и Сибирский филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» в Омске - для Азиатской части страны. Последним было разработано также программное обеспечение для выполнения земельно-оценочных работ.

В большей части субъектов Российской Федерации, расположенных в Европейской части Российской Федерации (42 из 50), оценочные работы были выполнены силами Гипроземов, входящими в объединение РосНИИЗемпроект.

Специалистами РосНИИЗемпроекта совместно с ФГУП «ФКЦ «Земля» были подготовлены первые Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные руководителем Росземкадастра С.И. Саем 23 мая 2002 г.

Данные методические указания вместе с методическими материалами по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий 2000 г., легли в основу Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 04.07.2005 № 145.

Эти методические рекомендации применялись для определения кадастровой стоимости одного га земель сельскохозяйственного назначения, к которым, в соответствии со статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации, отнесены сельскохозяйственные угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В этой связи в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости, земли сельскохозяйственного назначения разделялись на шесть групп:

I группа - сельскохозяйственные угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа - земли под замкнутыми водоемами;

IV группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения (I группа) была проведена в 2000-2002 годах в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, а результаты оценочных работ по иным землям сельскохозяйственного назначения (за исключением сельскохозяйственных угодий) были утверждены органами исполнительной власти в 69 субъектах Российской Федерации позже в 2005 году.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» была установлена периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

На основании перечня мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13.09.2005 № 560, в 2006 году на территории Российской Федерации проводились работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, в 2006 году был начат второй тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

По результатам второго тура оценки земель в Российской Федерации были получены следующие значения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий:

- среднее значение - 20570 руб./га или 2,06 руб./кв.м;

- максимальное значение по Краснодарскому краю - 83920 руб./га или 8,39 руб./кв.м.;

- минимальное значение - 860 руб./га (абсолютный минимум кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации, установлен в размере абсолютной ренты - 0,09 руб./кв.м) - для Республики Саха (Якутия), Магаданской и Мурманской областей, Ямало-Ненецкого и Чукотского автономных округов.

Оценочные работы с учетом определения базовых показателей по землям сельскохозяйственного назначения до конца 2006 г. завершились в 70 субъектах Российской Федерации. При этом в 51 регионе органами исполнительной власти были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Данные результаты применялись для целей налогообложения земельным налогом с 1 января 2007 г. Результаты оценочных работ в 2007 году были утверждены органами исполнительной власти в 31 регионе России. Исчисление земельного налога на основе актуализированных сведений о кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в указанных субъектах Российской Федерации стало возможным только с 1 января 2008 г..

Основной причиной несовременного выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения являлось полное отсутствие их финансирования со стороны субъектов Российской Федерации.

В связи с этим работы по оценке земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае в границах Коми-Пермяцкого автономного округа были выполнены только в 2008 году.

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения до конца 2009 года были утверждены органами исполнительной власти во всех субъектах Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 были утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Подходы, используемые в Методических указаниях, позволяют более точно учесть фактическое использование этих земель, а именно:

- вместо двухэтапного порядка организации работ: «Субъект Российской Федерации - Земельный участок» введен одноэтапный подход с оценкой только земельного участка;

- анализ статистических данных по урожайности сельскохозяйственных культур и затратам на их возделывание заменен получением показателей нормативной продуктивности и нормативных затрат на основе технологических карт;

- в связи с отказом от использования показателя абсолютной земельной ренты, отсутствуют показатели минимальной кадастровой стоимости земель;

- предусматривается учет наличия, структуры и размещения севооборотов, фактор местоположения земельных участков не учитывается.

В 2010 году вступил в силу также Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации».

В целях реализации положений этого Федерального закона приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 был утвержден федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», которым установлены требования к порядку определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Для целей практической реализации Методических указаний (2010 г.) Некоммерческим партнерством «Кадастр-оценка» были разработаны и утверждены на основании Протокола Правления от 27.12.2010 № 29 Технические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Они детализируют положения Методических указаний и формируют механизм их реализации практическими работниками.

В 2011 году в Российской Федерации начато осуществление третьего тура работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Они начаты в 72 субъектах Российской Федерации.

Работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений были проведены на территории Российской Федерации в 2003-2005 гг. в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307.

Они осуществлялись на основании статистического анализа рыночных цен и характеристик земельных участков. Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому из них собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле-продаже.

К таким показателям были отнесены: расстояние от центра субъекта Российской Федерации; расстояние от районного центра; число рейсов общественного транспорта всех видов в день; доступность остановок общественного транспорта; расстояние до ближайшей остановки; вид покрытия подъездной дороги; водоем на доступном расстоянии; лес на доступном расстоянии; наличие электричества; наличие водопровода; наличие магистрального газоснабжения; возможность подтопления, заболоченность и т.д.

Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись в ходе корреляционно-регрессионного анализа.

Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (удельные показатели кадастровой стоимости земель в границах указанных объединений) были утверждены органами исполнительной власти в 77 субъектах Российской Федерации.

В городах Москве и Санкт-Петербурге, а также в Агинском Бурятском, Ненецком, Корякском, Усть-Ордынском Бурятском, Таймырском (Долгано-Ненецком), Чукотском, Эвенкийском и Ямало-Ненецком автономных округах государственная оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений не проводилась по причине отсутствия объекта оценки. В Коми-Пермяцком автономном округе результаты оценочных работ были утверждены органом исполнительной власти региона только в 2007 году.

Второй тур работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в соответствии с мероприятиями Подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 гг.)» и периодичностью проведения оценочных работ, установленных Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, был начат в 2008 году и проводился в соответствии с ранее применяемыми технологиями работ.

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в 2008-2010 гг. проводилась во всех регионах, в границах которых имелись объекты оценки, за исключением Вологодской и Амурской областей, а также Чеченской Республики и Республики Ингушетия. В городах Москве и Санкт-Петербурге, а также Ненецком, Чукотском и Ямало-Ненецком автономных округах оценочные работы не проводились по причине отсутствия объектов оценки.

Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений до конца 2010 г. были утверждены органами исполнительной власти в 66 регионах страны. При этом исчисление земельного налога на основе актуализированных сведений о кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений в 13 субъектах Российской Федерации (Тверская, Новгородская, Владимирская, Ростовская и Томская области, Республики Дагестан, Бурятия, Тыва, Калмыкия, Адыгея, Кабардино-Балкария, а также Красноярский и Хабаровский края) началось с 1 января 2009 г. Ещё в 35 регионах это стало возможным с 1 января 2010 г., а в остальных регионах исчисление земельного налога на основе кадастровой стоимости стало проводиться с 1 января 2011 г. после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель соответствующими региональными нормативными правовыми актами.

Материалы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться не только для целей налогообложения земельных участков, но и для:

- оценки инвестиционной привлекательности сельских территорий;

- информационного обеспечения оборота и организации рационального использования земель сельскохозяйственного назначения;

- эффективного управления межселенными территориями;

- вычисления стоимостной базы для расчета арендной платы за земли, находящиеся в государственной, муниципальной и коллективно-долевой собственности;

- определения минимальной выкупной цены в случаях изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

- установления стоимости земельного участка при совершении гражданами и юридическими лицами ипотечных и других земельных сделок;

- определения стартовой цены земельного участка в случаях его продажи на аукционах и конкурсах.

3. Землеустройство на землях сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации

3.1 Землеустройство на землях сельскохозяйственного назначения

Основные землеустроительные работы на землях сельскохозяйственного назначения в 2011 году были связаны с межеванием земель, выделением земельных участков в счет земельных долей из общей коллективной собственности. Знаковым событием в решении проблемы земельных долей и развития методов проведения землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения было завершение разработки и выход в свет, рассмотренных и рекомендованных к печати Научно-техническим советом Минсельхоза России Методических рекомендаций по совершенствованию оборота и использования земель сельскохозяйственного назначения.

Указанные рекомендации предназначенные, прежде всего, для реализации основных положений Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ в сфере совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения в своей содержательной части определяют ключевую роль и решающее значение землеустройства в решении стоящих задач.

Реализация землеустроительных мероприятий, методологическая последовательность которых изложена в Рекомендациях, призвана решить комплекс вопросов, связанных с регулированием земельных отношений, выделением земельных долей 9,8 млн. граждан в натуре, формированием земельных участков на площади более 85 млн.га, обеспечением залоговой базы для привлечения долгосрочных кредитов в аграрную отрасль страны, вовлечением неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот, повышением эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения и других вопросов.

Важность землеустройства в решении проблемы оборота и использования земель сельскохозяйственного назначения заключается, прежде всего, в том, что землеустройство в современных институциональных условиях организации использования земель является единственным государственным механизмом, обеспечивающим комплексное решение экологических, экономических и социальных проблем землепользования. Возможность выделить эти доли, в виде земельных участков, обеспечив при этом экологическую устойчивость сельскохозяйственного землепользования, сохранение и развитие экономического потенциала территории, предотвращение земельных конфликтов и обеспечение социальной справедливости и равных социально-экономических условий для всех форм хозяйствования - возможно только на базе землеустроительных разработок.

Отмеченные ранее Методические рекомендации, базирующиеся на нормах Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» определили новое содержание землеустройства. В наибольшей степени это касается содержания проекта межевания.

В соответствии с земельным законодательством земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или по инициативе собственника земельной доли. Оба порядка образования земельного участка предполагают подготовку проекта межевания.

В этой связи разрабатываются два вида проекта межевания:

- проект межевания, подготовленный по решению общего собрания участников долевой собственности и утверждаемый общим собранием участников долевой собственности;

- проект межевания, подготовленный по инициативе собственника земельной доли и утверждаемый собственником земельной доли.

Имеются отличия в подготовке этих проектов межевания.

Подготовка проекта межевания, утверждаемого общим собранием участников долевой собственности.

В соответствии с требованиями ФЗ № 101 проект межевания, утверждаемый общим собранием участников долевой собственности, предусматривает:

- определение размеров и местоположения границ земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельных долей;

- сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии);

- сведения о земельном участке или земельных участках, право общей собственности, на которые сохраняется или возникает.

Кроме того, общим собранием утверждаются перечень собственников образуемых земельных участков, и размеры их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Для обеспечения требований, указанных в предыдущем пункте, необходимо в рамках проекта межевания выполнить следующее:

- определить границы и значение площадей земельных участков, находящихся в долевой собственности;

- получить сведения о собственниках земельных долей;

- провести расчет размера земельной доли;

- определить размеры и положение проектных границ земельных участков: планируемых для образования земельных участков в счет земельных долей, в том числе находящихся в муниципальной собственности, и планируемых для образования земельных участков в счет невостребованных земельных долей, на которые возникает право общей собственности;

- оформить проект межевания, дать возможность ознакомиться с ним заинтересованным лицам и утвердить его решением общего собрания участников долевой собственности.

Разработке проектных решений предшествуют подготовительные работы, в ходе которых предусматриваются сбор необходимых документов и материалов, их анализ, а также выполнение предварительных расчетов для последующей выработки проектных решений.

Для подготовки проекта межевания запрашиваются следующие документы и материалы:

- из государственного кадастра недвижимости - кадастровая выписка о земельном участке, который находится в долевой собственности, кадастровый план территории;

- в органах местного самоуправления - перечень собственников земельных долей;

- перечень собственников, которые изъявили желание образовать земельные участки в счет земельных долей; перечень собственников земельных долей, которых планируется признать невостребованными, и размеры долей;

- из государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства - картографическая основа, проект перераспределения земель, на основе которого проводилась передача земельного участка в общую долевую собственность.

При отсутствии указанного проекта перераспределения земель запрашиваются иные землеустроительные документы, на основе которых с высокой вероятностью можно определить границы земельных участков, переданных в долевую собственность в границах бывших сельскохозяйственных организаций.

Если заданием на подготовку проекта межевания предусмотрено определять размер земельных участков, образовываемых в счет земельных долей, с учетом состояния и свойств почв, то дополнительно запрашиваются материалы почвенных обследований и материалы оценки качества земель в зависимости от использования того или иного вида эквивалента оценки плодородия почв.

На основе полученных сведений, документов и материалов рекомендуется подготавливать рабочий план. Для этого на картографическую основу наносятся границы и номера кадастровых кварталов, в которых размещается земельный участок долевой собственности, границы земельного участка, находящегося в долевой собственности, и его кадастровый номер, если сведения о границах ранее были внесены в Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН).

При отсутствии данных ГКН на плановую основу наносятся границы сельскохозяйственных угодий, которые передавались в долевую собственность, границы земельных участков, которые были образованы в счет земельных долей, и (или) земельные участки, которые были образованы и изъяты путем выкупа для государственных и муниципальных нужд.

В результате на рабочем плане получаются (выявляются) земельные участки, которые относятся к земельным участкам долевой собственности, отображаемые на рабочем плане (картографической основе) в виде контуров, образуемые границами сельскохозяйственных угодий и границами земельных участков, которые ранее выделялись из земельных участков долевой собственности или только границами сельскохозяйственных угодий.

Если заданием на подготовку проекта межевания предусмотрено определять размер земельных участков, образуемых в счет земельных долей, с учетом состояния и свойств почв (плодородия почв), то по каждому полученному земельному участку проводится оценка в соответствии с порядком, который установлен законом субъекта Российской Федерации.

По результатам оценки плодородия почв и определения площадей, предполагаемых к выделению земельных участков, определяются совокупная оценка всех земельных участков и их площадь, а также размер земельной доли, которые также рекомендуется отображать на рабочем плане.

По завершении подготовки рабочего плана рекомендуется на его основе провести рабочее совещание с заказчиком, представителями муниципалитета и собственниками земельных долей, которые изъявили желание образовать земельные участки в счет земельных долей, со следующими целями:

- ознакомить указанных заинтересованных лиц с результатами подготовительных работ: местоположением и размерами земельных участков, долевой собственностью, оценкой плодородия почв и вычисленным размером земельной доли;

- определить, в каких земельных участках долевой собственности, отображенных на рабочем плане, указанные собственники земельных долей, а также орган местного самоуправления желают выделить земельные участки в счет своих долей;

- определить, в каких земельных участках долевой собственности, отображенных на рабочем плане, выделять невостребованные доли при их наличии.

Результат рабочего совещания оформляется в виде протокола.

При проектировании земельных участков необходимо учитывать следующее:

- не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель;

- размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли;

- обязательное наличие доступа к образуемому земельному участку.

Кроме того, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. Поэтому рекомендуется стремиться проектировать земельные участки прямоугольной формы, одним контуром, а если это не удается, то количество контуров минимизировать и размещать их максимально близко друг от друга, на склонах свыше трех градусов размещать длинную сторону земельного участка, поперек склона.

На основе полученных документов, материалов, сведений и выполненных расчетов в ходе проведения подготовительных работ производится разработка проектных решений по определению местоположения земельных участков, планируемых к выделению в счет земельных долей. Непосредственно процесс разработки проекта рекомендуется разбивать на следующие технологические этапы: предварительная подготовка проектного плана; определение местоположения и границ земельных участков собственников земельных долей, которые изъявили желание образовать земельные участки в счет своих земельных долей; определение местоположения и границ земельных участков в счет долей органов местного самоуправления; определение местоположения и границ земельных участков невостребованных долей; определение местоположения и границ земельных участков собственниками земельных долей, которые не изъявили желания образовывать земельные участки в счет своих земельных долей в период подготовки проекта межевания; завершение оформления текстовой и графической частей проекта межевания.

Предварительная подготовка проектного плана заключается в нанесении на имеющуюся картографическую основу границ земельных участков долевой собственности на основе подготовленного рабочего плана. Для этого на картографическую основу наносятся:

- границы и номера кадастровых кварталов, в которых размещается земельный участок долевой собственности;

- границы земельного участка долевой собственности и его кадастровый номер, если сведения о границах ранее были внесены в ГКН, в противном случае - условные номера в соответствии с рабочим планом;

- границы частей земельного участка долевой собственности, которые имеют различную оценку состояния и свойств почв, если заданием на подготовку проекта межевания предусмотрено определять размер земельных участков, образовываемых в счет земельных долей, с учетом состояния и свойств почв, а также их номера в границах земельного участка долевой собственности.

Дополнительно на картографическую основу рекомендуется наносить границы муниципальных образований, населенных пунктов, земельные участки, площадь которых не отражается в масштабе картографической основы, но которые размещаются в границах контуров сельскохозяйственных угодий.

По каждому земельному участку в специальную таблицу заносятся сведения о его площади, результатах оценки плодородия почв, количестве земельных долей в земельном участке.

Определение местоположения и границ земельных участков собственников земельных долей, которые изъявили желание образовать земельные участки в счет своих земельных долей, производится на основе ранее указанных требований, а также: результатов предварительной подготовки проектного плана; списка собственников земельных долей, которые изъявили желание образовать земельные участки в счет земельных долей, а также количества их земельных долей; количества земельных долей у каждого указанного собственника; размера земельной доли; величины площадей и оценки плодородия почв земельных участков, которые отображены на рабочем плане; пожеланий, высказанных собственниками земельных долей на рабочем совещании в ходе проведения подготовительных работ.

Определение местоположения и границ земельных участков в счет долей органов местного самоуправления осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.

Определение местоположения и границ земельных участков, выделяемых в счет невостребованных долей, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется только при наличии списка невостребованных земельных долей, утвержденного соответствующим органом местного самоуправления. Рекомендуется выдел невостребованных земельных долей осуществлять из неиспользуемых земель и земель худшего качества.

Местоположение и границы земельных участков собственников земельных долей, которые не изъявили желания образовывать земельные участки в счет своих земельных долей в период подготовки проекта межевания (далее - земельные участки неопределившихся собственников земельных долей), устанавливаются на основе результатов определения местоположения ранее установленных земельных участков, т.е. оставшаяся площадь земельных участков долевой собственности относится к земельным участкам неопределившихся собственников земельных долей.

По каждому проектируемому образуемому земельному участку в таблицу «Основные характеристики проектируемых образуемых земельных участков» заносятся сведения о площади, количестве земельных долей, размере земельных долей. Указанная таблица заполняется по группам проектируемых земельных участков в счет следующего: земельных долей, собственники которых изъявили желание образовать земельные участки в счет своих земельных долей; земельных долей, находящихся в собственности органов местного самоуправления; невостребованных земельных долей; земельных долей, собственники которых не изъявили желания образовывать земельные участки в счет своих земельных долей в период подготовки проекта межевания.

По проектируемым земельным участкам рекомендуется составить таблицу «Основные характеристики проектируемых земельных участков».

Оформление текстовой и графической частей проекта межевания включает в себя следующее: оформление титульного листа; оформление оглавления проекта межевания; подготовка основных показателей проекта; подготовка перечня документов и материалов, используемых при подготовке проекта межевания, а при необходимости подборка их для последующего включение в состав проектной документации как приложения; подготовка пояснительной записки; подбор документов и материалов, включаемых в текстовую и графическую части проекта межевания (перечень, пояснительная записка, таблицы, проектный план, приложения); компоновка и нумерация страниц материалов и документов, включенных в проект межевания; заверение подписью и печатью кадастрового инженера титульного листа и проектного плана.

Кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с проектом межевания до его утверждения и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее тридцати дней до дня его утверждения.

Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Порядок ознакомления с проектом определен статьей 13.1 ФЗ № 101.

Проект межевания земельного участка утверждается решением общего собрания участников долевой собственности.

Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом, который составляется в двух экземплярах. Один из них хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, второй - в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Копия протокола, заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, включается приложением в проект межевания, а на титульном листе указываются реквизиты данного протокола. Порядок проведения общего собрания определен статьями 14 и 14.1 ФЗ № 101.

Утвержденный проект межевания земельного участка выполняется в оригинале и в копии (копиях). Оригинал проекта и копия (копии) брошюруются. Оригинал проекта межевания передается заказчику, подписывается акт о выполненных работах. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельного участка передается на хранение в соответствующий орган местного самоуправления.

Подготовка проекта межевания, утверждаемого собственником земельной доли.

В соответствии с требованиями ФЗ № 101 проект межевания, утверждаемый собственником земельной доли, предусматривает:

- определение размера и местоположения границ земельного участка, который может быть выделен в счет земельной доли (земельных долей);

- предварительное оформление проекта межевания и согласование его с участниками долевой собственности;

- составление заключения об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка;

- окончательное оформление проекта межевания и утверждение его собственником земельной доли.

Разработке проектных решений предшествуют подготовительные работы, в ходе которых предусматриваются сбор необходимых документов и материалов, их анализ, а также выяснение пожеланий собственника земельной доли.

Для подготовки проекта межевания запрашиваются следующие документы и материалы:

- из государственного кадастра недвижимости - кадастровая выписка о земельном участке, который находится в долевой собственности, а при отсутствии сведений в ГКН о границах такого земельного участка дополнительно - кадастровые выписки смежных земельных участков, а также кадастровый план территории;

- из государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства - картографическая основа, проект перераспределения земель, а при его отсутствии - иная землеустроительная документация, которая содержит сведения о границах сельскохозяйственных угодий, переданных в долевую собственность;

- от собственника земельной доли - документ, подтверждающий право соответствующего лица на земельную долю в земельном участке долевой собственности, пожелания собственника земельной доли о местоположении земельного участка, планируемого к образованию в счет земельной доли.

При проектировании границ земельного участка необходимо учитывать те же требования, что и при проектировании границ земельного участка, выделяемого на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Процесс разработки проекта межевания рекомендуется разбивать на следующие технологические этапы: предварительная подготовка проектного плана; определение местоположения и границ земельного участка собственника земельной доли; предварительное оформление текстовой и графической частей проекта межевания.

Предварительная подготовка проектного плана заключается в нанесении на имеющуюся картографическую основу границ земельного участка долевой собственности, из которого планируется осуществлять выдел земельного участка в счет земельной доли, а также в указании его кадастрового номера и (или) кадастрового номера единого землепользования.

Границы земельного участка долевой собственности и его кадастровый номер наносятся на проектный план на основе сведений ГКН.

При отсутствии сведений о границах земельного участка долевой собственности в ГКН границы наносятся на основе сведений о границах сельскохозяйственных угодий, указанных в проекте перераспределения земель, а при отсутствии такого проекта - на основе иной землеустроительной документации и сведений о границах смежных земельных участков, включенных в ГКН.

...