Нотаріат в Україні

В іншому випадку нотаріусу повинна бути подана письмова заява другого з подружжя про згоду на відчуження або заставу спільного майна, яка має бути засвідчена в нотаріальному порядку або підприємством, установою, організацією, в якій він працює чи навчається, житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання або адміністрацією стаціонарного лікувально-профілактичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні.

Якщо в заяві другого з подружжя про згоду на відчуження спільного майна є відомості щодо того, на користь кого персонально (ШБ громадянина, назва юридичної особи) він погоджується відчужити спільно набуте майно, чи вказано ціну, строки, інші умови його відчуження або застави, нотаріус при посвідченні договору про відчуження або заставу зобов'язаний перевірити додержання умов, вказаних у такій заяві.

Якщо з поданих нотаріусові документів неможливо встановити час і підстави набуття майна, яке відчужується чи заставляється, а чоловік або дружина особи, на ім'я якої це майно зареєстровано, ухиляється від давання письмової згоди на його відчуження, то особа, на ім'я якої майно зареєстроване, може, відповідно до ст. 84 Закону України «Пронотаріат», передати заяву своєму чоловікові чи дружині з пропозицією з'явитися до нотаріуса для визначення частки чоловіка (дружини) в цьому майні. В такому разі, якщо ця особа не з'явиться до нотаріуса у визначений строк і протягом місяця після одержання заяви не надішле своїх заперечень, нотаріус може посвідчити правочин від імені особи, на ім'я якої це майно зареєстровано.

Правочин про відчуження чи заставу майна може бути посвідчений без згоди другого з подружжя, якщо з правовстанов-люючого документа, свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене майно є не спільною, а особистою власністю другого з подружжя (набуте до реєстрації шлюбу, одержане під час шлюбу в дарунок або успадковане тощо). Про перевірку цієї обставини нотаріус робить відмітку на примірнику правочину, що залишається в державній нотаріальній конторі чи у приватного нотаріуса, з посиланням на реквізити відповідних документів, якщо ці документи не приєднуються до договору.

Документи, в яких викладено зміст правочинів, що посвідчу -ються в нотаріальному порядку, виготовляються нотаріусом не менше ніж у двох примірниках, один з яких залишається у справах державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса, а інші, що мають силу оригіналу, видаються сторонам.

Посвідчувальний напис вчиняється на всіх примірниках правочину. Посвідчувальні написи вчиняються в чітко визначених формах, які викладені у Формах реєстрів для реєстрації нотаріальних дій, нотаріальних свідоцтв, посвідчувальних написів на угодах і засвідчуваних документах, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 1994 р. № 7/5. Посвідчувальний напис є підтвердженням нотаріуса посвідчення угоди та містить перелік його дій. Так, найпростіший напис (форма 22) містить дату посвідчення договору, прізвище та ініціали нотаріуса, найменування нотаріальної контори, нотаріального округу, що договір підписано у присутності нотаріуса і що ним установлено особи сторін, їхня дієздатність.

У випадку бажання сторін розірвати нотаріально посвідчену угоду це можливо зробити і в нотаріальному порядку. В такому разі складається окремий документ, що додається до примірника договору, який знаходиться в справах нотаріуса, або робиться напис на самому договорі. Угода також підписується сторонами і засвідчується нотаріусом; на всіх примірниках договору роблять відмітку про розірвання договору із зазначенням реєстраційного номеру і дати посвідчення угоди про його розірвання. Відмітку підписує і скріплює своєю печаткою нотаріус. Крім того, про розірвання договору про відчуженням майна робиться запис у реєстрі нотаріальних дій.

Якщо договір про відчуження майна був визнаний недійсним у судовому порядку, нотаріус робить про це відмітку на примірнику договору, що зберігається в його справах, долучивши до нього рішення суду, а також робить відмітку в реєстрі нотаріальних дій і, якщо це можливо, на решті примірників договору. Правовста-новлюючий документ повертається відчужувачу майна на його вимогу. Державне мито чи плата за посвідчення договору про відчуження майна в разі його розірвання сторонам не повертається.

Про розірвання договору про відчуження майна, що підлягає реєстрації, нотаріус повідомляє відповідний орган, який здійснює реєстрацію, якщо такий договір до його розірвання було цим органом зареєстровано.

У разі одержання рішення суду про визнання договору про відчуження майна недійсним нотаріус робить про це відмітку на примірнику договору, який зберігається в державній нотаріальній конторі чи у приватного нотаріуса, приєднавши до нього рішення суду, а також робить відмітку в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій і за можливості на всіх інших примірниках договору.

Слід відзначити, що статтею 640 Цивільного кодексу України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності -- і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації, з моменту державної реєстрації.

Разом з тим право власності на нерухоме майно, право власності на яке підлягає державній реєстрації відповідно до закону, виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 Кодексу).

§ 3. Особливості посвідчення правочинів щодо розпорядження часткою нерухомого майна в спільній власності

Право спільної власності регулюється розділом 2 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та ст.ст. 355-367 ЦК України. П. 51 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України визначає поняття спільної часткової власності як власності двох чи більше осіб з визначенням часток кожного з них у праві власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Тобто можна зробити висновок, що спільна власність виникає в таких випадках, як спільне придбання майна, приватизація, спадкування майна декількома особами. Характерною ознакою спільної власності є множинність суб'єктів та єдність об'єкта. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок, придбанні у власність на підставі цивільно-правових угод та порядку спадкування земельної ділянки двома чи більше особами за рішенням суду. Саме множинність суб'єктів цих відносин зумовлює особливості правового регулювання розпорядження ними своїм правом для узгодження їхньої поведінки.

Учасники спільної часткової власності мають частку в праві власності на спільне майно, що означає не частку майна в натурі, а арифметично виражену частку у праві на все майно (ідеальна частка). Розмір таких часток визначається з урахуванням багатьох обставин, зокрема вкладу співвласників у це майно, у його придбання, спорудження, виготовлення тощо. Якщо ж співвласники домовились про умови та порядок поділу спільного майна, може бути визначена реальна частка -- частка в натурі, що закріплюється за конкретним власником.

Об'єктами спільної часткової власності можуть бути земельні ділянки, будинки, квартири, дачі, інше нерухоме майно та інші речі, не заборонені законом.

Суб'єктами права спільної часткової власності (співвласниками) можуть бути юридичні та фізичні особи, територіальні громади, а також держава.

Особливістю здійснення права спільної часткової власності є право переважної купівлі -- встановлене законом право купівлі частки у праві спільної часткової власності іншими співвласниками.

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором про спільну часткову власність на земельну ділянку, що є невід'ємною частиною правовстановлювального документа, або судовим рішенням у разі недосягнення згоди.

У разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності сторонній особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка.

Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні може бути свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, згідно із статтею 84 Закону України «Про нотаріат», або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Справжність підпису на заяві учасника спільної часткової власності повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку.

Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі може бути викладена на окремому стандартному білому аркуші паперу з одночасною реєстрацією в журналі реєстрації вхідних документів або на спеціальному бланку нотаріальних документів (на бажання зазначеного учасника).

Якщо вказана заява передана особисто учаснику спільної часткової власності нотаріусом, який посвідчує договір, то свідоцтво про передачу заяви не видається, але примірник заяви з написом нотаріуса про її вручення повинен бути доданий до примірника договору купівлі-продажу частки відчужуваного майна, який залишається у справах нотаріуса.

При одержанні від учасників спільної часткової власності письмової відповіді вона додається до зазначеного примірника договору.

При посвідченні договорів довічного утримання (догляду), спадкового договору, дарування, ренти (якщо майно передається безоплатно), пожертви, міни частини майна або відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників чи за рішенням суду, а також у разі продажу частини майна з публічних торгів (аукціону), правила цього пункту не застосовуються.

Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права переважної купівлі або не здійснить цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо іншого майна -- протягом десяти днів з дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, то нотаріус після одержання заяви про відмову або після спливу встановленого терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що інші учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їхню адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину має свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреса інших учасників спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього має бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо). Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом строку, встановленого цим пунктом Інструкції, не здійснив свого права на переважну купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Цей строк обчислюється з дня подання заяви про відмову або з дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного (десятиденного) терміну.

У разі посвідчення угоди купівлі-продажу частки спільного майна за більшу ціну порівняно з тією, що була запропонована в переданому повідомленні, але з дотриманням інших визначених умов, подання доказів повторного повідомлення учасників спільної часткової власності не вимагається.

Про відчуження частки майна, що підлягає державній реєстрації, нотаріус робить відмітку на правовстановлювальному документі.

У тексті договору про відчуження частки майна вказуються арифметичні (у простих дробах) частини.

У договорі про відчуження власником частки майна за бажанням сторін може бути встановлено порядок володіння та користування конкретними його частинами відповідно до розміру частки кожного зі співвласників.

У договорі про відчуження одним з учасників спільної часткової власності належної йому частки майна порядок володіння та користування конкретними його частинами може бути вказаний лише за наявності відповідної угоди між учасниками спільної часткової власності про порядок володіння та користування майном або за їхньою письмовою згодою чи за наявності судового рішення про порядок володіння та користування майном (конкретними його частинами).

Договір про порядок володіння та користування спільним майном або конкретними його частинами, крім того, може бути оформлений шляхом складання самостійного документа, який є невід'ємною частиною правовстановлювального документа (при укладанні договору щодо порядку володіння та користування майном, яке підлягає реєстрації).

Договір може бути укладений між усіма учасниками спільної часткової власності або між кількома з них. В останньому випадку необхідна письмова згода всіх учасників спільної часткової власності про встановлення порядку володіння та користування майном або конкретними його частинами.

При посвідченні самостійних (без посвідчення договору про відчуження) договорів про порядок володіння та користування майном, яке підлягає обов'язковій реєстрації, вимагається пра-вовстановлювальний документ та, у встановлених чинним законодавством випадках, витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, -- довідка відповідного органу місцевого самоврядування. Право-встановлювальний документ після його огляду повертається власникові, а в тексті угоди зазначаються найменування цього документа, номер і дата його видачі та назва юридичної особи, що його видала.

Учасники спільної часткової власності вправі укладати договори про визначення розміру часток, зміну розміру часток, якщо в правовстановлювальному документі розмір часток не вказаний або вказаний неправильно, а також виділення частки в натурі (поділу). Укладання таких угод є необхідним у випадках, передбачених законом (стаття 67 Сімейного кодексу України, статті 88, 133 Земельного кодексу України тощо).

Договір про визначення часток, зміну розміру часток є невід'ємною частиною правовстановлювального документа. При цьому нотаріус або підшиває один примірник такого договору до правовстановлювального документа або робить на цьому документі службову відмітку щодо посвідчення договору про визначення, зміну розміру часток.

Договори про виділення частки в натурі з майна (поділ), що підлягає реєстрації, посвідчуються нотаріусом на підставі документів, що підтверджують право власності на таке майно. Крім того, нотаріусу подається витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в населених пунктах, де інвентаризація не проведена, -- довідка відповідного органу місцевого самоврядування або інший документ, оформлений у порядку, встановленому чинним законодавством, у якому визначені ідеальна частка, її вартість та розмір, висновок щодо технічної можливості виділення цієї частки в натурі (поділ) на місцевості, а також найменування та площа приміщень, з яких складається частка.

Одночасно з посвідченням договору про виділення в натурі (поділ) житлового будинку, будівлі, садиби або споруди нотаріусом посвідчується договір про виділення в натурі (поділ) на місцевості земельної ділянки. Для посвідчення останнього поряд з іншими документами нотаріусу подається нотаріально посвідчений договір про спільну часткову власність на земельну ділянку.

Укладання договору про виділення частки в натурі (поділ) припиняє спільну часткову власність. У посвідчувальному написі нотаріусом зазначається про необхідність реєстрації прав за цим договором у порядку, встановленому чинним законодавством.

Договір про визначення, зміну розміру часток, виділення частки в натурі (поділ) підлягає державній реєстрації в органах бюро технічної інвентаризації, про що зазначається в посвідчувальному написі.

Спори між учасниками спільної часткової власності щодо визначення, зміни розміру часток, а також виділення частки спільного майна в натурі (поділ), вирішуються в судовому порядку.

§ 4. Посвідчення правочинів щодо відчуження нерухомого майна

Розмежування речей на рухомі та нерухомі в українському законодавстві спричинено величезним значенням, яке має для суспільства нерухоме майно, а отже, необхідністю введення певних обмежень у праві приватної власності на нього. Проте чинне законодавство досі не дає чіткого визначення поняття нерухомості, а лише перелік такого майна.

Основною ознакою розмежування нерухомих і рухомих речей є їх зв'язок із землею³; так, відповідно до ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Рухомими є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

До обмежень у праві власності на нерухоме майно слід віднести більш складний порядок набуття, переходу і припинення права власності на таке майно у вигляді встановлення обов'язкового нотаріального посвідчення і державної реєстрації права власності та правочинів, пов'язаних з нерухомим майном.

Під поняттям «відчуження нерухомості» слід розуміти здійснення правочинів, спрямованих на передачу права власності від однієї особи до іншої.

Враховуючи значні відмінності у реєстрації та порядку нотаріального посвідчення угод про відчуження нерухомих речей, у цьому параграфі буде розглянутий порядок відчуження таких об'єктів нерухомості, як житлові будинки, квартири, садові будинки, дачі, гаражі тощо. В цьому випадку перелічені об'єкти об'єднує, зокрема, те, що вони підлягають обов'язковій державній реєстрації. Спільним для них є також те, що під час їх відчуження нотаріус вимагає однотипні документи, перевіряє однакові відомості.

Однією з особливостей посвідчення правочинів з нерухомим майном є те, що ця нотаріальна дія провадиться за місцем знаходження такого майна угод про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна.

При посвідченні правочинів з нерухомим майном, як і при посвідченні будь-яких правочинів, нотаріус перевіряє таке.

По-перше, нотаріус перевіряє відповідність правочину вимогам законності та відповідність угоди дійсним намірам сторін.

По-друге, нотаріус повинен встановити особу громадян, обсяг їхньої дієздатності, наявність відповідних дозволів, перевірити правоздатність юридичних осіб, повноваження представників та розглянути інші необхідні документи, про що вже детально йшлося в § 2 цієї глави.

По-третє, нотаріус повинен перевірити документи, які підтверджують право власності на майно, за наявності на них запису про реєстрацію та перевірити відсутність заборон на відчуження нерухомого майна.

В Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України зазначається: при нотаріальному посвідченні правочин про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Згідно з п. 65 цієї Інструкції, право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджене, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів:

нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;

спадковим договором;

свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;

свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);

свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна;

свідоцтвом про право на спадщину;

свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;

договором про поділ спадкового майна;

договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;

договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;

договором про виділення частки в натурі (поділ);

іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпо-текодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;

рішенням суду;

договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Проте цей перелік документів не є вичерпним. Зокрема, в Тимчасовому положенні про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженому Наказом Міністерства юстиції від 7 лютого 2002 р. № 7/5, містяться й інші правовстановлювальні документи, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна:

свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам квартир у державному житловому фонді;

договори відчуження нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі, укладені шляхом проведення цільових біржових чи позабіржових аукціонів з метою погашення податкового зобов'язання;

рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності;

акти про денаціоналізацію (демуніципалізацію) будівель;

витяг із нотаріально посвідченого договору, укладеного між житлово-будівельним кооперативом або членом цього кооперативу і місцевими органами виконавчої влади, про безстрокове користування відведеною земельною ділянкою і про будівництво багатоквартирного будинку з правом власності на окрему квартиру, за наявності акта про прийняття будинку в експлуатацію;

рішення товариського суду про розподіл майна колишнього колгоспного двору;

мирова угода, затверджена ухвалою суду;

рішення засновника про створення державної (національної) акціонерної компанії, державної (національної) холдингової компанії, відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), та акт приймання-передаван-ня нерухомого майна або перелік зазначеного майна, наданий засновником чи державним органом приватизації;

--свідоцтва про право власності, видані Державним управлінням справами, на житлові та нежитлові об'єкти суб'єктам, що беруть участь разом з Державним управлінням справами в будівництві нового житла.

Ці правовстановлювальні документи не зазначені в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, але їх власники також визнаються законними власниками нерухомості, а отже вони також можуть подаватись нотаріусу. Вочевидь, нотаріусу при вчиненні нотаріальної дії слід уважно віднестись до таких документів і рекомендувати їх обмін в БТІ на свідоцтва на спеціальних бланках (передбачено наказом

Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 року № 84/5).

Отже, коли до нотаріуса звертаються за посвідченням угоди щодо відчуження нерухомого майна, яке розглядається, нотаріус зобов'язаний витребувати один з названих вище документів, що підтверджують право власності на це майно.

У ст. 182 ЦК України зазначається, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

В наш час існує складна система реєстрації прав на нерухомість. Так, маємо Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр угод, Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, які веде Мін'юст, а реєстраторами на місцях виступають Бюро технічної інвентаризації (БТІ) та державні й приватні нотаріуси. Земельний кадастр веде Державний комітет по земельним ресурсам і його представництва на місцях. В основному державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в Україні покладається на державні комунальні підприємства -- БТІ. Така реєстрація є обов'язковою для всіх власників незалежно від форми власності. Реєстрації підлягають тільки ті об'єкти, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому законом порядку.

Бюро технічної інвентаризації реєструють:

житлові і нежитлові будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами;

вбудовані в житлові будинки нежитлові приміщення (як частини цих будинків);

квартири багатоквартирних будинків.

Основною проблемою української системи державної реєстрації на теперішній час є відсутність єдиної системи реєстрації прав на нерухомість. Так, не дивлячись на прийняття 3 серпня 2004 р. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (далі -- Закон), що має на меті створити більш ефективну систему і порядок державної реєстрації прав на нерухомість, система органів державної реєстрації ще не створена, хоча він вже діє.

Відповідно до положень нового закону, державна реєстрація прав полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі -- Державний реєстр) -- це єдина державна інформаційна система, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна.

У ст. 4 Закону зазначається, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

А) речові права на чуже нерухоме майно:

а)право володіння;

б)право користування (сервітут);

в)право постійного користування земельною ділянкою;

г)право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

ґ) право забудови земельної ділянки (суперфіцій);

д)право користування нерухомим майном строком більше ніж один рік.

Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації згідно з цим Законом;

3) обмеження речових прав.

Систему органів державної реєстрації прав складатимуть центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.

Державна реєстрація прав проводиться місцевими органами державної реєстрації прав виключно за місцем знаходження нерухомого майна, а саме в містах Києві та Севастополі, місті обласного підпорядкування, районі. На підтвердження зареєстрованого речового права видається відповідний документ (свідоцтво тощо).

Окремо потрібно розглянути реєстрацію правочинів щодо нерухомості. Так, відповідно до ст. 210 ЦК, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. До таких випадків належать: договір купівлі-продажу, міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку, квартири чи іншого нерухомого майна (ст. 657, 716 ЦК), договір передачі нерухомості під виплату ренти (ст. 723 ЦК), договір довічного утримання з передачею нерухомості (ст. 745 ЦК), договір найму (оренди) будівлі чи іншої капітальної споруди на строк більше року (ст. 794, 828 ЦК) і договір управління нерухомим майном (ст. 1031 ЦК). Причому такий правочин вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації. Державний реєстр правочинів веде Мін'юст, а реєстраторами на місцях виступають державні нотаріальні контори та приватні нотаріуси. Проте виникає така проблема: Державний реєстр правочинів створений, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 671 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів», і повинен діяти до прийняття відповідного закону, тобто Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», механізм дії якого досі не відпрацьований. Також не ясно, чи підлягатимуть реєстрації тільки вищеназвані договори, чи усі договори з нерухомістю, що, до речі, не передбачено у ЦК. Зараз реєстрацією правочинів з нерухомістю також займається БТІ.

Таким чином, відповідний документ, що підтверджує право власності на нерухоме майно, повинен бути зареєстрований у порядку, передбаченому законом. Про те, на підставі якого з документів нотаріусом встановлено право власності відчужувача на об'єкт нерухомості, зазначається в тексті правочину; в посвідчу-вальному написі нотаріус також вказує, що він перевірив, кому належить відчужувана нерухомість.

По-четверте, згідно зі ст. 55 Закону України «Про нотаріат», при посвідченні правочинів про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність обтяжень майна.

Так, наразі діє Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, затверджене Наказом Міністерства юстиції України від 9.06.1999 р. Проте в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» передбачається створення Державного реєстру прав, який би включав Державний реєстр іпотек і Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, реєстрацію в яких нині проводять нотаріуси.

В новому законі під обмеженням речових прав на нерухоме майно (обтяженням нерухомого майна) розуміють обмеження або заборону розпорядження нерухомим майном, встановлену відповідно до правочину, закону або актів органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.

Державна реєстрація обмежень речових прав проводиться в день отримання відповідних документів місцевим органом державної реєстрації прав. Датою і часом державної реєстрації обмежень вважається дата і час обліку заяви в місцевому органі державної реєстрації прав.

Документи щодо обмеження речових прав надаються особами, на користь яких встановлено обмеження, якщо інше не передбачено договором або законом.

Державна реєстрація обмежень речових прав на нерухоме майно, як передбачено Законом, проводиться на основі таких документів:

договору застави (іпотеки) нерухомого майна;

ухвали суду про забезпечення позову;

рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно;

рішення суду про визнання власника нерухомого майна банкрутом;

постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладання арешту на нерухоме майно;

накладання заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом;

накладання заборони на відчуження нерухомого майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради в населених пунктах, де немає нотаріусів;

інших актів органів державної влади чи місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих відповідно до закону.

Нотаріус витребує витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, що створений відповідно до Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України зід 9.06.1999 р. № 31/5 (в майбутньому ці дані будуть включені до Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень). Такі витяги видаються тільки на запит державних чи приватних нотаріусів і свідчать про наявність чи відсутність обмежень та (або) арештів. Надання витягу з Реєстру заборон здійснюється реєстратором на підставі «Заяви про надання витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна» (див. розділ II Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»). Ця довідка дійсна протягом трьох місяців з дня видачі, проте в інтересах обох сторін -- отримати її напередодні укладання договору.

За наявності заборони правочин щодо відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується за згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача. В такому випадку нотаріус вимагає від кредитора відповідну довідку (заяву).

При посвідченні правочинів щодо відчуження об'єкта нерухомого майна, серед співвласників якого є неповнолітні діти, їхні батьки (усиновителі) чи опікуни або представляють їхні інтереси (до досягнення 14-річного віку), або дають свою згоду на підписання ними договору (від 15 до 18 років). У будь-якому разі для посвідчення договорів потрібен письмовий дозвіл органу опіки та піклування, на території якого розташований об'єкт нерухомого майна. При цьому до органів опіки належать відповідні відділи і управління, районні державні адміністрації, виконавчі комітети сільських, селищних рад народних депутатів. Відсутність такого дозволу на відчуження нерухомого майна, що розглядається, може бути підставою для визнання правочину недійсним у разі виникнення судового спору.

Якщо органи опіки та піклування при цьому зобов'язують батьків, піклувальників або опікунів внести суму за продане нерухоме майно на банківський рахунок неповнолітньої чи недієздатної особи, нотаріус повинен перевірити виконання цієї вимоги і вказати про це в тексті договору.

Якщо відчужується нерухоме майно, яке є спільним сумісним майном подружжя, укладання правочину нотаріусом можливе лише за наявності письмової згоди другого з подружжя. Ця згода оформлюється або при особистому з'явленні особи до нотаріуса, який посвідчує угоду, або подається заявою, в якій справжність підпису засвідчена в установленому порядку. Підпис на заяві про згоду на відчуження нерухомості завіряється у нотаріуса.

По-п'яте, крім правовстановлювального документа на об'єкти нерухомого майна, що розглядаються, нотаріус вимагає довідку-характеристику з БТІ, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, -- довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна (передбачено Наказом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 року № 84/5).

Подання довідки-характеристики є обов'язковим для посвідчення правочинів з відчуження майна, що розглядається. Вона видається конкретній особі (власнику чи співвласнику майна) і містить інформацію про адресу та реєстраційний номер визначеного об'єкта власності, назви юридичних осіб чи ШБ фізичних осіб, що зареєстровані власниками об'єкта нерухомого майна, посилання на документи, які підтверджують їхнє право власності, часткову участь кожного співвласника у спільній власності, а також посиланням на мету, з якою ця особа просила видати документ. Довідка-характеристика також вміщує технічну характеристику нерухомості, зокрема, найменування усіх будівель і споруд, їх літерування, матеріали стін кожної будівлі та споруди, розміри житлової та нежитлової площі, вартість цього об'єкта за даними інвентаризації, в тому числі з урахуванням діючої індексації на процент зношеності. Основні відомості щодо об'єкта нерухомого майна, яке відчужується, нотаріус зазначає в договорі як відомості, що ідентифікують об'єкт.

Довідка-характеристика підписується посадовою особою, яка її склала, керівником БТІ та скріплюється печаткою бюро. Термін дії довідки-характеристики становить три місяці з дня її видачі.

Значення відомостей, що містяться у довідці-характеристиці, полягає у тому, що на їх основі нотаріус визначає, чи немає в цьому об'єкті самовільних переобладнань, прибудов тощо. Так, якщо розміри загальної та житлової площі або перелік господарських будівель і споруд, наведені в довідці-характеристиці, не збігаються з інформацією у правовстановлюючому документі, то на підставі цього можна зробити висновок про самовільне зведення споруди, перебудову.

Якщо власник майна, що розглядається, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

Якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудоване (або будується) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна.

Не слід плутати довідку-характеристику з технічним паспортом на нерухоме майно, який містить план об'єкта нерухомості, розміри житлових і нежитлових приміщень та інші характеристики. Надання технічного паспорта не є обов'язковим для посвідчення правочинів про відчуження цих об'єктів нерухомого майна.

У разі відчуження всього об'єкта нерухомого майна правовстановлюючий документ, довідка-характеристика і довідка про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна залишаються у провадженні нотаріуса за конкретним договором.

§ 5. Посвідчення договорів про відчуження об'єктів незавершеного будівництва

Якщо до нотаріуса звертаються за посвідченням договору відчуження житлового будинку, будівництво якого не закінчене, то вчинення цієї нотаріальної дії має свої особливості. Так, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо це передбачено договором або законом, право власності на таке майно може виникати з моменту прийняття його до експлуатації.

Право власності на зазначене майно виникає з моменту державної реєстрації, якщо це передбачено законом.

До завершення будівництва особа вважається власником лише матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Ці матеріали та обладнання можуть бути предметом відчуження за умови надання нотаріусу відповідних правовстанов-лювальних документів.

При посвідченні договорів відчуження недобудованого нерухомого майна нотаріус як правовстановлювальний документ вимагає подання рішення суду, що набрало законної сили, про визнання права власності на недобудоване нерухоме майно.

При посвідченні договорів про відчуження такого майна нотаріус перевіряє ті самі обставини і вимагає ті самі документи, що й при відчуженні житлового будинку, споруди, квартири, дачі, садового будинку, іншого нерухомого майна, завершеного будівництвом, крім витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно чи довідки, виданої відповідними органами місцевого самоврядування у місцевості, де інвентаризація не проведена.

Основними документами в цьому випадку є згода виконкому місцевої ради чи відповідної місцевої державної адміністрації на таке відчуження та довідка органу БТІ, в якій повинні міститись відомості про вартість будівельних робіт і матеріалів та відсоток готовності будівлі.

У тексті договору про відчуження окремо зазначається про те, що всі обов'язки, передбачені договором про будівництво житлового будинку за правом приватної власності переходять до набувача. Примірник договору про будівництво житлового будинку за правом приватної власності використовується як правовста-новлюючий документ; приєднується до примірника договору про відчуження, що видається набувачу.

Нотаріус відмовляє у посвідченні договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва, придбаного шляхом приватизації, а також земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт (стаття 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»). При цьому нотаріус роз'яснює сторонам, що договір про відчуження може бути посвідчений після завершення будівництва, введення об'єкта в експлуатацію та отримання в установленому порядку свідоцтва про право власності на цей об'єкт нерухомого майна.

§ 6. Посвідчення правочинів щодо відчуження земельних ділянок

Основними нормативними актами, які регулюють земельні відносини в Україні, є Конституція України, Земельний кодекс Укісний від 1 січня 2002 року, Цивільний кодекс України від 16 січня 1.03 року, закони України «Про особисте селянське господарство» еіл 15 травня 2003 року, «Про фермерське господарство» від 19 червня 2003 року, «Проіпотеку» від 5 червня 2003 року», «Про порядок знділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 5 червня 2003 року, укази президента України, зокрема «Про порядок паювання земель, що передані в колективну власність сільськогосподарським підприємствам та :рганізаціям» від 8 серпня 1995 року тощо.

У п. 1 ст. 373 Цивільного кодексу зазначено, що земля є основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави. Конституція України закріплює право власності ;.нфаїнського народу на землю та інші природні ресурси.

Право власності на землю -- це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на земельну ділянку (землю) набувається і здійснюється відповідно до закону.

Земельна ділянка -- це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. За Цивільним кодексом, право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Суб'єктами права власності на землю в Україні є: фізичні особи, юридичні особи (на землі приватної власності), держава (через відповідні органи державної влади -- на землі державної власності,) територіальні громади (безпосередньо або через органи місцевого самоврядування -- на землі комунальної власності). Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю у випадках, встановлених законодавством.

Відповідно до ст. 81 Земельного кодексу України, громадяни України набувають права власності на землю на підставі:

а)придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б)безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в)приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г)прийняття спадщини;

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:

приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;

одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних, комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації (п. З ст. 116 ЗК України).

Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути:

а)громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту

або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

б)юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки у разі:

а)придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни,

іншими цивільно-правовими угодами;

б)викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти не рухомого майна, що належать їм на праві власності;

в)прийняття спадщини.

Слід відзначити, що існують певні обмеження у праві власності іноземців та осіб без громадянства на землю в Україні. Так, вони можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

Іноземні громадяни та особи без громадянства не можуть мати у приватній власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню (ст. 81 ЗК України).

Юридичні особи, засновані громадянами України або юридичними особами України, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а)придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б)внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду;

в)прийняття спадщини;

г)виникнення інших підстав, передбачених законом.

Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а)у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б)за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів не рухомого майна.

Іноземні юридичні особи не можуть мати у приватній власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року (ст. 82 ЗК України).

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

Земельний кодекс України також закріплює перелік земель, що не можуть передаватись у приватну власність. До них належать землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери,

бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо), землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту, землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, землі лісового та водного фондів, крім випадків, визначених законодавством, земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону. До земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать:

а)землі атомної енергетики та космічної системи;

б)землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;

в)землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загально державне значення;

г)землі під водними об'єктами загальнодержавного значення;

ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення

діяльності Верховної Ради України, президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

д)земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

є) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

є) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної форми власності;

ж) земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі казенні підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї).

...