Захист прав та інтересів учасників майнових відносин: питання теорії і практики

Істотних змін зазнало регулювання організаційних прав сторін договору оренди землі з огляду на прийняття Закону України від 05.12.2019 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдер- ству» Закон України від 05.12.2019 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text, яким було суттєво модифіковано нормативне забезпечення земельно-орендних відносин.

Зокрема, зазначеним Законом ЗК України доповнено ст. 126-1, яка регулює питання поновлення ряду цивільно-правових договорів, зокрема договорів оренди земельних ділянок.

Ця норма визначає, що сторони у договорі оренди земельної ділянки можуть бути додатково передбачити умову про поновлення такого договору. У разі, якщо умова про поновлення договору оренди землі закріплена у договорі оренди землі і сторони не мають заперечень, то таке поновлення відбувається автоматично, державна реєстрація речового права оренди в цьому разі продовжується на той самий строк.

Сторона договору, яка виявила бажання скористатися своїм правом відмови від поновлення договору не пізніше як за 1 місяць до дати закінчення дії такого договору повинна подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі неподання такої заяви та після настання відповідної дати закінчення дії договору, державна реєстрація речового права оренди продовжується на той самий строк.

Таке нормативне регулювання поновлення договору оренди землі, безумовно, сприятиме сталості орендних відносин та убезпечить орендаря від помилок, які існували у попередній редакції ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», яка хоч і мала назву «Поновлення договору оренди землі», але її частини перша-п'ята регулювали переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк, а про поновлення договору у разі продовження користування земельною ділянкою і за відсутності заперечень щодо такого користування орендодавцем йшлося у ч. 6 цієї статті.

Ця схема нормативного регулювання різних за своєю суттю організаційних прав орендаря призводила до того, що більшість із них помилково вважали, що у разі відсутності конкуренції щодо оренди земельної ділянки з іншими орендарями для продовження договору оренди на новий строк достатньо продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

На помилковість такого тлумачення неодноразово вказував Верховний Суд. Зокрема, у Постанові Великої Палати від 10 квітня 2018 р. у справі № 594/736/178-ц висловлено таку правову позицію: «Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлен- ня орендар додав проєкт додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди» Постанова від 10.04.2018 р. № 594/376/17-ц Верховний Суд. Велика Палата. URL: http://www.reyestr.court. gov.ua/Review/73532500.

Однак, згідно з абзацом 2 ч. 1 ст. 126-1 ЗК України, вказані вище правила щодо поновлення договорів оренди землі не застосовуються до договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності (виняток - на такій ділянці знаходиться нерухоме майно орендаря).

На нашу думку, таке особливе регулювання відносин оренди залежно від статусу власника земельної ділянки не є виправданим та не узгоджується із установленим ст. 13 Конституції України та ч. 3 ст. 318 ЦК України принципом рівності суб'єктів права власності перед законом.

Щодо нової редакції ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», то законодавець залишив положення про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Але використання такого переважного права вже не вписується в «поновлення договору оренди», яке тепер винесено в окрему статтю 32-1 (яка зі свого боку відсилає до ст. 126-1 ЗКУ). З урахуванням того, що «У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».

Окрім того, цим законом абз. 3 ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» викладено у такій редакції: «Дата укладення та строк дії договору оренди», а ч. 1 ст. 19 доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права», що усуває передумови для штучного продовження строку оренди земельної ділянки шляхом тривалого не здійснення реєстрації відповідного права за умови фактичного використання землі з часу укладення (підписання) договору оренди.

Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 р., справа № 6- 643цс16 зокрема зазначив, що «учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановлену форму. Водночас цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень ст. 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації» Постанова Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі 6-643цс16. Єдиний державний реєстр судових рішень. URL: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/58434343 (напевно, Верховний Суд України у цьому разі мав на увазі все ж державну реєстрацію права оренди, а не договору).

Проте такий підхід мав негативні наслідки стосовно значної кількості відносин оренди земельних ділянок.

Серед причин таких наслідків було те, що на практиці сама собою установлена ст. 125 ЗК України заборона використовувати земельну ділянку до реєстрації права оренди, на жаль, не створювала передумов для ефективного захисту права орендодавця на повернення земельної ділянки у строк, який обумовлювався сторонами при укладенні (підписанні) договору оренди.

Особливий прояв це мало щодо земель сільськогосподарського призначення, зокрема земельних ділянок, отриманих фізичними особами у процесі приватизації сільськогосподарських земель колективної та державної власності. Зокрема, з огляду на прийняття 5 червня 2003 р. Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток» Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток». URL: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/899-15#Text почалося масове переукладення договорів оренди земельної частки (паю) на договори оренди земельної ділянки. Водночас саме землекористувачі - сільськогосподарські товариства, фермерські господарства тощо, - які були створені на базі колишніх колективних сільськогосподарських підприємств, брали на себе організаційні та фінансові витрати на оформлення державних актів на право власності земельними ділянками, що вже перебували у їхньому користуванні. Однак процес переукладення договорів, поготів їх реєстрації, затягувався на роки, хоча фактично вони продовжували використовувати земельні ділянки та сплачувати орендну плату за них.

У переважній більшості випадків така ситуація влаштовувала обидві сторони договору - орендар мав змогу провадити господарську діяльність з виробництва сільгосппродукції, орендодавець отримував орендну плату, а його ділянка підтримувалася в належному стані, але доти, доки орендодавець не вирішив припинити оренду земельної ділянки.

Як приклад можна навести справу, яку розглядав Апеляційний суд Вінницької області 5 вересня 2016 р., за позовом ОСОБА 1 до ПП «Агропромислова фірма «Ізія» про розірвання договору оренди землі, у якій було встановлено, що договір оренди сторони уклали 11 травня 2004 р., а зареєстрований він був Вінницькою регіональною філією ДП Центр ДЗК лише 15 травня 2007 року, тобто через 3 роки і 4 дні після його підписання сторонами. Водночас жодна зі сторін не заперечувала того факту, що фактичне використання земельної ділянки почалося у 2004 році, навіть ще до підписання договору, від самого початку весняно-польових робіт Рішення Апеляційного суду Вінницької області від 5 вересня 2016 року. URL: http://www.reyestr.court. gov.ua/Review/61123832.

Захист організаційно-економічних прав ґрунтується на таких постулатах: 1) орендар вправі здійснювати поліпшення землі у обраний ним спосіб за умови письмової згоди орендодавця; 2) надаючи письмову згоду на поліпшення, орендодавець бере на себе зобов'язання прийняти їх та відшкодувати орендарю понесені витрати. З акцентуванням публічного інтересу до цього сегмента відносин та для захисту економічних та організаційних прав сторін договору оренди землі на орендодавця покладені додаткові зобов'язання щодо попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди (зміни запроваджені відповідно до Закону України «Про оренду землі» від 05.11.2003 р.).

За оцінками зарубіжних експертів, захист прав орендарів та орендодавців землі, що наразі діє в Україні, є збалансованим (нейтральним). Методологія дослідження охоплювала такі чинники, як-от: 1) співвідношення нормативного та договірного регулювання; 2) ступінь захисту економічних прав сторін; 3) ступінь захисту організаційних прав сторін, зокрема, на дострокове припинення та пролонгацію договору оренди землі; 4) ефективність судової форми захисту прав сторін Landlord and Tenant Law in Europe. URL: https://www.globalpropertyguide.eom/Europe/landlord-tenant-law/b. Попри певну вибірковість аналізу, яким не враховуються інші складові організаційних прав, захист організаційно-економічних прав загалом та несудові форми захисту зокрема, він засвідчує відсутність системних переваг для однієї зі сторін, що притаманні прокреди- торським та проборжниковим правовим системам.

Водночас наявність фрагментарного диспаритету у питаннях захисту прав сторін знижує його ефективність та вимагає перегляду усталених моделей. Враховуючи глобалізаційні процеси, що відбуваються у суспільному житті протягом останніх десятиріч та обумовлюють тенденцію до наближення правових систем різних держав, орієнтирами для такого перегляду доцільно визначити принципи, які закладені у системоутворюючих нормативно-правових актах наднаціонального характеру - Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, Принципах міжнародних комерційних договорів (стосовно захисту прав орендодавця та орендаря землі у відносинах, які виникають у господарському обороті), Протоколі про стратегічну екологічну оцінку до Конвенції про оцінку впливу на навколишнє середовище у транскордонному контексті та Оргуській Конвенції про доступ до інформації, участь громадськості в процесі прийняття рішень і доступ до правосуддя з питань, що стосуються довкілля, положення яких розглядаються в екологічних Директивах ЄС, визначених в Угоді про Асоціацію з ЄС як першочергові для впровадження (стосовно захисту приватного та публічного інтересу у відносинах з оренди землі) Панасюк О. С. Захист прав орендаря та орендодавця землі: дис. ... канд. юрид. наук за спец. 12.00.06. Київ, 2020. URL: http://idpnan.org.Ua/files/2020/panasyuk-o.s.-zahist-prav-orendariv-ta-orendodavtsiv-zemli.doex.

Удосконалення правової основи захисту прав орендарів і орендодавців пропонується шляхом запровадження у законодавство про оренду землі принципу визнання акцептом будь-якої заяви або іншої поведінки, крім мовчання або бездіяльності (пункти 2.6, 2.10-2.11 Принципів міжнародних комерційних договорів Принципи міжнародних комерційних договорів (принципи УНІДРУА (UNIDROIT)). Верховна Рада України. [Офіційний сайт]. URL: http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/995_920), що дасть змогу уникати ускладнень під час вирішення питання щодо наявності та повноти згоди орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованої земельної ділянки і сприятиме відновленню балансу у захисті їхніх організаційно-економічних прав. Сприйняття принципу свідомого вибору, що ґрунтується на отриманні чесної інформації про земельну ділянку, пріоритетності правового захисту порушеного права перед відмовою від договору у разі порушення, а також неприйнятності надмірних переваг для однієї зі сторін договору (пункти 3.7-3.8, 3.7.10 Принципів міжнародних комерційних договорів) забезпечить збалансування організаційних прав орендодавця та орендаря землі.

Окремої уваги заслуговує впровадження принципу неприйнятності надмірних переваг для однієї зі сторін договору, впровадження якого значною мірою дасть змогу знизити гостроту наявного дисбалансу організаційних прав орендаря та орендодавця землі стосовно питання припинення орендних відносин, обумовленого вадами законодавства щодо визначення підстав припинення права власності та права користування земельною ділянкою (статті 140-141 ЗК України). Зокрема, визначені ст. 140 цього Кодексу підстави припинення права власності залежать або від волі самого власника (п. «а»), або від об'єктивних обставин, що з огляду на закон унеможливлюють володіння земельною ділянкою, і лише п. «ґ» (відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб) та п. «д» (конфіскація за рішенням суду) допускають певною мірою суб'єктивний розсуд органу, уповноваженого ухвалювати рішення про припинення права власності.

Натомість ст. 141 визначає п'ять випадків, які передбачають досить широкі можливості для власного розсуду органу, уповноваженого ухвалювати рішення про припинення права користування земельною ділянкою: вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом (п. «б»), використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г»); використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «ґ»); систематична несплата земельного податку або орендної плати (п. «д»); використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини (п. «є»).

З іншого боку, ст. 32 Закону України «Про оренду землі» підставами розірвання договору оренди землі визначає невиконання сторонами обов'язків, передбачених статті 24-25 цього Закону та умовами договору, випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також підстави, визначені ЗК України та іншими законами України.

Отже, фактично ця норма значно розширює можливості орендодавця щодо припинення права користування земельною ділянкою внаслідок розірвання договору оренди без надання жодних гарантій орендарю. Це уможливлює зловживання орендодавцем землі правом на судовий захист, не сприяє інвестиційній привабливості України, особливо в аграрному секторі економіки. За цих умов поширення принципу неприйнятності надмірних переваг для однієї зі сторін договору дасть змогу спрямувати правозастосування у єдиному руслі забезпечення балансу організаційних прав сторін Панасюк О. С. Правові засади захисту прав орендаря та орендодавця в земельних відносинах. Конституційні засади правотворення і правозастосування: стан та перспективи розвитку: матеріали Всеукраїнської науково- практичної конференції (Вінниця, 22 квітня 2016 р.). Вінниця: Донецький національний університет імені Василя Стуса, 2016. С. 75-80..

Серед переваг упровадження зазначених Принципів у національне правове поле О. А. Беляневич зазначає їхню здатність поєднувати інструменти правового впливу у такий спосіб, щоб, з одного боку, не припускати недобросовісної поведінки будь-кого зі сторін договору, з другого, не викривлювати сутності підприємництва як ризикової діяльності та не надавати захисту лише з тієї причини, що комерційний розрахунок сторони не виправдався Беляневич О. А. Про проблему диспропорцій в господарських договірних відносинах та шляхи її вирішення. 10 років застосування Господарського кодексу України: сучасний стан та перспективи вдосконалення кодифікації: зб. доповідей наук.-практ. конф. (14 листопада 2014 р., м. Київ). Одеса: Юрид. літ., 2014. С. 159-165..

Розвиток у національному законодавстві положення ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо права на ефективний засіб юридичного захисту сприятиме забезпеченню поновлення порушеного права і одержання особою бажаного результату. Водночас, як свідчить аналіз судової практики Європейського Суду з прав людини, гарантованість ефективного захисту порушеного права не залежить від того, у який спосіб засоби захисту відображені у національному законодавстві та від визначеності позитивного результату для заявника (Рішення Європейського суду з прав людини від 15.11.1996 р. у справі «Чахал проти Об'єднаного Королівства» European Court of Human Rights. Chahal v. The United Kingdom. International Journal of Refugee Law. Vol. 9. Is. 1. 1 January 1997. P. 86-121. URL: https://doi.org/10.1093/ijrl/9.1.86). Отже, ефективний засіб захисту - це засіб, обраний заявником, та який він вважає найкращим з огляду на свою мету Морозов Е. Радикальний спосіб правового захисту. https://blog. liga.net/user/emorozov/article/23269.

Національне законодавство містить подібну норму, зокрема, ч. 2 ст. 16 ЦК України встановлює, що суд може захистити цивільне право або інтерес не лише способом, визначеним законодавством, але й тим, який встановлений договором або судом. Процесуальне господарське та цивільне законодавство наділяє суд відповідними повноваженнями (ст. 5 ЦПК України, ст. 5 ГПК України). Водночас дискретний характер матеріальної норми, яка діє «у визначених законом випадках» блокує реалізацію права на ефективний засіб юридичного захисту у тому розумінні, що передбачено Конвенцією, та необгрунтовано звужує сферу застосування ненормативних засобів захисту прав орендаря та орендодавця землі. Запровадження зазначеної особливості права на ефективний засіб юридичного захисту у національне законодавство створить підґрунтя для захисту не лише формалізованих у законодавстві прав орендаря та орендодавця землі, але й інтересів, пов'язаних із цими правами, зокрема і тих, які виходять за межі категорії «законний інтерес», визначеної Конституційним Судом України. Додатковим аргументом наведеного можна вважати і тенденцію судової практики, коли суд не використовує надане йому право на застосування ефективного засобу юридичного захисту для забезпечення балансу прав та інтересів суб'єктів орендних відносин, на що зверталася увага в науковій літературі Бобкова А. Г. Щодо захисту прав орендодавця земельної ділянки. Сучасний стан та перспективи розвитку земельного, аграрного, екологічного та природоресурсного права: теорія та практика: зб. матеріалів науково- практичної конференції (м. Харків, 7 грудня 2018 р.); Національний юридичний університет імені Ярослава Мудрого / за ред. А. П. Гетьмана, М. В. Шульги. Харків: ТОВ «Оберіг», 2018. С. 54-57..

Серед концептуальних засад передбаченого Конвенцією права на ефективний засіб юридичного захисту, що мають суттєве значення для вдосконалення нормативно-правової основи захисту прав орендаря та орендодавця землі, необхідно зазначити визнання за несудовими органами права здійснювати відповідні повноваження. Насамперед це стосується державних реєстраторів і нотаріусів, на яких покладено повноваження щодо державної реєстрації договорів оренди землі. Їхня участь у захисті організаційних прав сторін, зокрема щодо строків користування земельною ділянкою, може створити передумови для прискорення провадження, знизивши навантаження на суди, та забезпечити обов'язковість державної реєстрації договорів оренди землі, що, зі свого боку, сприятиме захисту організаційних прав сторін. Але в цьому разі повноваження несудового органу та гарантії захисту прав, які він надає, мають бути визначені з огляду на реальну ефективність засобу правового захисту, який він забезпечує (абз. 5 та 6 Рекомендацій Rec (2004)6 Комітету міністрів Ради Європи державам-членам «Щодо вдосконалення національних засобів правового захисту» Щодо вдосконалення національних засобів правового захисту: Рекомендація Rec (2004)6 Комітету міністрів Ради Європи державам-членам, ухвалена на 114-й сесії Комітету міністрів від 12.05.2004 р. Верховна Рада України. [Офіційний сайт]. URL: http://zakon.rada.gov. ua/laws/show/994_718).

Формуванню системного підходу до поєднання принципів екологічної прийнятності та економічної доцільності у правовому забезпеченні захисту публічних і приватних інтересів у сфері оренди землі сприятиме впровадження у законодавство про оренду землі положень Протоколу про стратегічну екологічну оцінку до Конвенції про оцінку впливу на навколишнє середовище у транскордонному контексті (далі - Протокол про оцінку впливу). Зокрема, метою Протоколу є забезпечення насамперед публічного інтересу щодо високого рівня захисту навколишнього середовища через забезпечення такого стану, коли екологічні питання (вплив на здоров'я населення, флори, фауни, біологічного різноманіття, ґрунту, клімату, повітря, води, ландшафту, природних об'єктів, матеріальних активів, культурної спадщини та взаємодії між цими чинниками тощо) ретельно враховуються під час розробки планів і програм Про ратифікацію Протоколу про стратегічну екологічну оцінку до Конвенції про оцінку впливу на навколишнє середовище у транскордонному контексті: Закон України № 562-VIII від 01.07.2015 р. Відомості Верховної Ради України. 2015. № 32. Ст. 319.. Критеріями, за якими оцінюється дотримання публічного інтересу у сфері землекористування, зокрема і заснованого на оренді землі, є значущість плану або програми для сприяння сталому розвиткові; ступінь його впливу на реалізацію інших проєктів або розподіл ресурсів; характер екологічних наслідків, зокрема ймовірність, тривалість, частотність, зворотність, розмах і масштаб (наприклад, масштаби географічного району, якого це стосується, або чисельність населення, якого це стосується); ризики для довкілля, характер їхніх наслідків. Коло напрямів землекористування, щодо яких проведення стратегічної екологічної оцінки є обов'язковим, складають сільське, лісове, водне та рибне господарство, енергетика, промисловість, зокрема гірничодобувна, транспорт, регіональний розвиток, утилізація відходів, зв'язок, туризм, планування розвитку міських та сільських районів або землекористування та ін. Національне законодавство може визначатися інші сфери господарської діяльності, зокрема і ті, що безпосередньо пов'язані з орендою землі, щодо яких запроваджується стратегічна оцінка впливу.

Ухвалення Закону України «Про оцінку впливу на довкілля» є суттєвим кроком на шляху створення правових передумов для захисту публічних і приватних інтересів також у відносинах з оренди землі, зокрема, щодо запобігання шкоди довкіллю, забезпечення екологічної безпеки, охорони довкілля, раціонального використання і відтворення природних ресурсів, у процесі прийняття рішень про провадження господарської діяльності, яка може мати значний вплив на довкілля Про оцінку впливу на довкілля: Закон України № 2059-VIII від 23.05.2017 р. Відомості Верховної Ради України. 2017. № 29. Ст. 315.. Відповідно до ст. 3 Закону здійснення оцінки впливу на довкілля є обов'язковим у процесі ухвалення рішень про провадження планованої діяльності до початку її здійснення (крім діяльності з реконструкції, технічного переоснащення, капітального ремонту, розширення, перепрофілювання об'єктів, інших втручань у природне середовище, які не справляють значного впливу на довкілля відповідно до критеріїв, затверджених Кабінетом Міністрів України Про затвердження критеріїв визначення планованої діяльності, яка не підлягає оцінці впливу на довкілля, та критеріїв визначення розширень і змін діяльності та об'єктів, які не підлягають оцінці впливу на довкілля: Постанова Кабінету Міністрів України № 1010 від 13.12.2017 р. Офіційний вісник України. 2018. № 3. Ст. 115.. Висновок з оцінки впливу на довкілля, крім аналізу екологічної складової діяльності, визначає допустимість / недопустимість провадження планованої діяльності та екологічні умови її провадження і підлягає обов'язковому громадському обговоренню, результати якого мають враховуватися під час вирішення питання щодо надання дозвільних документів на таку діяльність Панасюк О. С. Захист прав орендаря та орендодавця землі: дис. ... канд. юрид. наук за спец. 12.00.06. Київ, 2020. URL: http://idpnan.org.Ua/files/2020/panasyuk-o.s.-zahist-prav-orendariv-ta-orendodavtsiv-zemli.docx.

Запроваджений у Законі механізм містить інструменти, які виконують функцію запобіжників надання надлишкових преференцій захисту того чи іншого інтересу. Зокрема позитивна оцінка пропонованих орендарем землі способів користування землею захищає його від можливих претензій з боку орендодавця щодо погіршення якості землі; визначення екологічних умов провадження господарської діяльності сприяє захисту орендодавця від зловживань свободою господарської діяльності з боку орендаря; громадське обговорення є своєрідним індикатором, який дає змогу запобігти викривленню сутності публічного інтересу щодо землі у межах певної громади.

Водночас наразі відсутні загальні теоретико-методологічні засади для оцінки потенційної «здатності» земельних ресурсів бути використаними у тому чи іншому виді господарської діяльності без надмірної екологічної шкоди, що знижує ефективність захисту публічних і приватних інтересів у сфері оренди землі. Розподіл земель за функціонально-цільовим призначенням, що існує в земельному законодавстві, неодноразово піддавався критиці з боку дослідників (П. Ф. Кулинич, Ю. Ф. Дехтяренко, О. І. Драпіковський, І. Б. Іванова та ін.) внаслідок його слабкого потенціалу для забезпечення екологічно збалансованого господарювання^{684 685}.

Варто погодитися із позицією А. Г. Бобкової щодо необхідності конкретизації нормативних положень стосовно використання природних ресурсів у господарській діяльності шляхом їхнього поділу за критеріями умов і можливостей безпосередньої експлуатації на такі, що: можуть використовуватися для будь-якої господарської діяльності; можуть використовуватися для конкретної господарської діяльності; можуть обмежено використовуватися для окремої господарської діяльності; не можуть використовуватися для господарської діяльності без вкладення інвестицій, застосування технологій ресурсозберігання тощо; не можуть використовуватися для господарської діяльності у найближчому майбутньому (7-10 років); не мають перспективи використання для господарської діяльності Правовая система Украины: история, состояние и перспективы: в 5-ти т. Т. 4: Методологические основы развития экологического, земельного, аграрного и хозяйственного права / под ред. Ю. С. Шемшученко. Харьков: Право, 2011. 480 с. Регулювання земельних відносин у сучасному місті: монографія / за ред.: В. М. Вакуленка, М. К. Орлатого. Київ: Вид-во НАДУ, 2009. 154 с. Правовая система Украины: история, состояние и перспективы: в 5-ти т. Т. 4: Методологические основы развития экологического, земельного, аграрного и хозяйственного права / под ред. Ю. С. Шемшученко. Харьков: Право, 2011. 480 с..

Застосування зазначеного поділу земельних ресурсів справить позитивний ефект, з одного боку, на захист прав орендаря та орендодавця землі, з другого - на збалансування захисту їхніх приватного і публічних інтересів. Зокрема, інтегрований еколого-господарський підхід до оцінки вартості земельної ділянки дасть змогу визначити рівень справедливої ціни, яка буде запобіжником фіксування у договорі оренди заниженого розміру орендної плати для ухилення від оподаткування та сприятиме захисту публічного економічного інтересу. Рівень справедливої ціни, визначений на підставі еколо- го-господарського підходу, може використовуватися сторонами як довідкова інформація та у поєднанні із аналізом ступеня універсальності земельної ділянки, тобто можливості її використання для будь-якої господарської діяльності або обмеженого кола видів діяльності, будь-яким способом або виключно за умови інвестицій сприятиме захисту економічних прав орендодавця від нав'язування йому необгрунтовано низької орендної плати з боку орендаря, що є актуальним для власників невеликих земельних ділянок. Зі свого боку, орендар матиме змогу заздалегідь оцінити доцільність оренди конкретної земельної ділянки, виходячи зі своїх економічних інтересів.

Обмеження щодо способів господарювання та видів господарської діяльності впливатимуть на задоволення публічних інтересів, пов'язаних із реалізацією організаційних та організаційно-економічних прав сторін договору оренди (раціональне користування земельними ресурсами, інвестування у стале землекористування). Для сторін зазначені загальні обмежувальні чинники також виступатимуть «відправним пунктом» під час захисту їхніх організаційних та організаційно-економічних прав.

Отже, встановлення на нормативному рівні загальних еколого-господар- ських умов використання землі, з одного боку, формує матрицю можливостей, з іншого - залишає значний простір для договірного саморегулювання у чуттєвих для сторін аспектах відносин (ціна, строки, витрати на поліпшення тощо). Завдяки такому підходу може бути, по-перше, досягнута «економія витрачання» засобів законотворчості, які через надмірну кількість наразі не здатні співвіднести юридичні механізми з тенденціями економічних процесів Подцерковный О. О. Необходимости согласования юридических и экономических аспектов корпоратизации. Підприємництво, господарство і право. 2004. № 3. С. 31-37. Шаповалова О. В. Рівні гармонізації законодавства про господарське використання природних ресурсів. Хозяйственное законодательство Украины: практика применения и развития в контексте европейского выбора: сб. науч. трудов / НАН Украины. Ин-т экономико-правовых исследований; редкол. В. К. Мамутов. Донецк: Юго- Восток, 2005. С. 326-332. Бобкова А. Г. Концептуальні правові засади екологічного підприємництва. Правове забезпечення розвитку та екологічної безпеки суспільства: Матеріали Всеукр. наук.-практ. конф. 14-15 травня 2015 р. / за заг. ред. А. Г. Бобкової; ДонНУ. Вінниця, 2015. С. 206-210., по-друге, створене підґрунтя для гармонізації екологічного, земельного, господарського законодавства на концептуальному рівні^{688 689}.

Отже, у розвитку правової основи захисту прав та інтересів у відносинах з оренди землі спостерігаються певні закономірності. За видом інтересу, що складав переважний предмет захисту, рух нормативної основи здійснювався у напрямі від приватного інтересу орендодавця до балансу приватних інтересів сторін, від публічного інтересу до «срединного» інтересу, що заснований на поєднанні збалансованих приватного та публічного інтересів. За рівнем забезпечення захисту прав орендарів та орендодавців землі нормативна основа формувалася від договірного та нормативного до змішаного нормативно-договірного. За видом права та пов'язаного з ним інтересу, на захист якого спрямовувався регулятивний вплив, нормативна основа розвивалася від простіших економічних та організаційних до складних організаційно- економічних прав.

Основними тенденціями, що визначатимуть подальшу трансформацію правової основи захисту прав орендарів та орендодавців землі, є глобалізація економіки та наближення правових систем; зростання ролі екологічних чинників; посилення договірного рівня захисту та розширення можливостей сторін щодо вибору способу захисту своїх прав Панасюк О. С. Захист прав орендаря та орендодавця землі: дис. ... канд. юрид. наук за спец. 12.00.06. Київ, 2020. URL: http://idpnan.org.Ua/files/2020/panasyuk-o.s.-zahist-prav-orendariv-ta-orendodavtsiv-zemli.docx.

Размещено на Allbest.ru