Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦИОНАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО МАЛОЭТАЖНОМУ И КОТТЕДЖНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ

АССОЦИАЦИЯ ДЕРЕВЯННОГО ДОМОСТРОЕНИЯ РОССИИ

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ИПОТЕКИ И НЕДВИЖИМОСТИ

МЕЖДУНАРОДНАЯ АССОЦИАЦИЯ ФОНДОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА

ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ КОМПАНИЯ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗАГОРОДНЫХ ПОСЕЛКОВ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ ООО «СТРОЙИНВЕСТТОПАЗ»

ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ

МОНОГРАФИЯ

В.С. Казейкин, С.А. Баронин, Черных А.Г., А.Н. Андросов

МОСКВА

ИНФРА-М

2011



Предисловие

Уважаемые читатели! Представляю вашему вниманию монографию «Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства России» подготовленную экспертами Некоммерческого партнерства

«Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства», «Ассоциации деревянного домостроения»,

«Международной Академии Ипотеки и Недвижимости», «Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования», ведущими учеными строительных вузов и представителями бизнес-сообщества.

Настоящая научно-практическая монография исследует современный особо приоритетный и глобальный общероссийский тренд жилищного строительства, связанный с его переориентацией на рынок малоэтажного жилья.

Изменения спроса и предложения на жилищном рынке России привели к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. Сегодня эта цифра в среднем по стране приближается к 50%, а в 1990 г. она составляла чуть больше 6%. По прогнозам Правительства РФ этот показатель должен в 2015 г. быть не менее 60%, а в 2010 г. около 70%. Не смотря на положительный рост, доля малоэтажного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям стран, таких как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран.

Весьма примечательно, чтов настоящее время идея «одноэтажной России» находит все большую поддержку не только у потребителей жилья, в строительном бизнесе, но и на государственном уровне управления. В этой связи, анализ в данной монографии проблемных вопросов развития территориальных рынков малоэтажного жилья в России, исследование успешного отечественного и зарубежного опыта весьма важно для становления высококонкурентного бизнеса и устойчивого спроса в данном особо приоритетном сегменте жилищного рынка.

Елена Николаева

Депутат Государственной Думы РФ, Президент НП НАМИКС



Оглавление

Введение

Глава 1. Особенности и этапы современного развития малоэтажного жилищного строительства в России и за рубежом

1.1 Основные тенденции ввода, этапы развития и классификационные особенности рынка малоэтажной жилой застройки в РФ

1.2 Обзор зарубежного опыта малоэтажной жилой застройки

1.3 Особенности развития малоэтажного строительства в США

1.4 Анализ развития малоэтажного строительства в Германии

1.5 Специфика малоэтажного строительство в Канаде

1.6 Особенности рынка малоэтажного жилья в Финляндии

1.7 Особенности современных программ по поддержке спроса и предложения в малоэтажном жилищном строительстве России с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований

Глава 2. Программно-целевое управление малоэтажным жилищным строительством в России и перспективы его развития

2.1 Характеристика действующего правового поля, законодательного обеспечения малоэтажного жилищного строительства и перспективы его развития

2.1.1 Анализ законодательного и нормативно-правового обеспечения жилищного строительства в СССР и постсоветской России

2.1.2 Законодательное обеспечения малоэтажного жилищного строительства и перспективы его развития в современной России

2.2 Анализ действующих общефедеральных целевых программ по поддержке малоэтажной жилой застройки

2.2.1 Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», ФЦП «Жилище» и ее подпрограммы

2.2.2 Подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры"

2.2.3 Подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством

2.2.4 Подпрограмма "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации"

2.2.5 Региональные и муниципальные целевые программы по поддержки малоэтажного жилищного строительства и перспективы их развития

2.2.6 Программа Государственной Думы по законодательному обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства "Свой дом"

2.3 Анализ специализированных ипотечных продуктов и программ по поддержке спроса и развитию предложения на рынке малоэтажного жилищного строительства

2.3.1 Программа «Стимул»

2.3.2 Продукт «Малоэтажное жилье»

2.3.3 Программа «Молодая семья»

2.3.4 Программа «Военная ипотека»

Глава 3. Анализ особенностей и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки в РФ

3.1 Исследование современных общефедеральных тенденций развития малоэтажного жилищного строительства в РФ

3.2 Анализ развития ключевых территориальных рынков малоэтажной застройки на уровне федеральных округов РФ

3.3 Анализ структуры ключевых территориальных рынков по вводу малоэтажного жилья на уровне субъектов РФ

Глава 4. Опыт, проблемы и перспективы развития деревянного домостроения в России и за рубежом

4.1 Опыт, проблемы и тенденции современного малоэтажного деревянного домостроения

4.2 Анализ рынка малоэтажного деревянного домостроения. Предпосылки для роста объемов деревянного домостроения

4.3 Сценарии развития деревянного домостроения

Глава 5. Исследование современного состояния развития строительного рынка московской области по сегменту малоэтажного жилья

5.1 Общие тенденции и прогнозирование строительного рынка Московской области по сегменту малоэтажного жилищного строительства

5.2 Маркетинговый анализ особенностей развития территориального рынка малоэтажной жилой застройки Московской области по сегменту коттеджных поселков

5.3 Исследование особенности развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в Московской области и территориальное зонирование по перспективным зонам освоения

Глава 6. Предложения и методические рекомендации по формированию экономического механизма развития эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки

6.1 Общетеоретическая методическая модель формирования экономического механизма формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки

6.2 Предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки на основе программного комплекса «ТОПАЗ»

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Глобальным общероссийским современным трендом жилищного строительства является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась в несколько раз за последние 20 лет. В 1990 г. этот показатель составлял - 6,2%, 2004 г. вырос до 39,5%, а в первом полугодии 2011 г. достиг 50,8%. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%.

Не смотря на положительную динамику доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран - 80%. Примером может служить «одноэтажная Америка», где малоэтажное жилье составляет более 90% жилищного фонда страны.

Анализ проводимых социологических опросов граждан Фондом "Общественное мнение", желающих улучшить жилищные условия, подтверждает, что в среднем около 59% опрошенных предпочитают жить в индивидуальном доме и только 27% в отдельной квартире. Данные изменения в структуре спроса населения на рынке жилья характеризуют собой новый современной тренд в запросах потребителей на рынке жилья в РФ. По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить «ближе к земле» - в таунхаусах, коттеджах или в зонах малоэтажной застройки. Менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни. Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах. Монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры.

Застройка панельными и монолитными многоэтажками крупных городов России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания. Градостроительная концепция, занимающая ведущее место в России на протяжении многих лет, предусматривала развитие многоэтажного домостроения с преимущественным использованием таких строительных материалов как металлопрокат, бетон и кирпич. Это приводит к высокой стоимости жилья, чрезмерно уплотняет застройку центральной части городов и снижает его комфортность, доступность и экологичность.

Исследовательская позиция авторов определяет данную тенденцию как ключевую современную закономерность развития жилищного строительного комплекса России. В условиях кризиса в происходит данная трансформация в структуре ввода и перестройка строительного комплекса РФ на приоритетное развитие малоэтажного жилищного строительства. Данная особенность жилищного строительства формирует новый облик страны как «одноэтажной России» и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилищного фонда, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды для населения.

Идея «одноэтажной России» находит все большую поддержку на государственном уровне. Это подтверждает как принятие Госдумой РФ программы развития малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» в 2009 г., так и разработка значительного числа аналогичных программ в регионах России. Особо следует отметить, что в недавно принятой ФЦП «Жилище» отмечен приоритет малоэтажного строительства и определены конкретные программно-целевые мероприятия по направлениям развития спроса и предложения.

Следует также отметить, что на уровне Минрегионразвития РФ в настоящее время готовится к принятию дополнительная ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ». Федеральные, региональные и корпоративные программы малоэтажного строительства должны стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.

Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону малоэтажного жилищного строительства действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки (МЖС) еще не достаточно эффективен. Он еще в недостаточной степени ориентирован на приоритетное территориальное и градостроительное планирование развития территорий городов по направлению формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения.

Важнейшим проблемным вопросом, сдерживающим развитие рынка малоэтажного жилья является очень высокая конкурентоспособность на общероссийском рынке жилья кластера инвестиционных компаний по многоэтажному строительству и высокий уровень лоббирования их интересов на всех уровнях управления экономикой. Градостроительное доминирование концепции многоэтажного строительства в городах привело к разработке и закреплении в документах территориального планирования, выделении приоритетных функциональных и территориальных зон многоэтажного строительства в генеральных планах застройки населенных пунктов, правилах землепользования и застройки, а также создании соответствующего земельного рынка. Высокая плотность многоэтажного строительства в сочетании с традиционно высоким спросом обеспечивает для бизнеса более высокий уровень доходов на сопоставимых по площади участках застройки. Более высокая инвестиционная привлекательность площадок под многоэтажную застройку делает развивающийся бизнес-кластер малоэтажного строительства менее конкурентоспособным по сравнению с традиционно работающими компаниями.

Другой проблемой развития МЖС является высокая стоимость земельных участков под строительство малоэтажного жилья, особенно вблизи крупных городов, которая способна составить до половины себестоимости строительства. Земельные рынки, предшествующие строительному процессу в малоэтажном домостроении преимущественно не отражают объявленный приоритет малоэтажного строительства. Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на выполнение технических условий по подключению внешних инженерных сетей или большой стоимости платы за подключение.

К проблемным аспектам также необходимо отнести необходимость существенного повышения уровня энероэффективности и энергосбережения всех проектов малоэтажного строительства, как обязательного условия формирования конкурентных преимуществ МЖС перед многоэтажным и как важнейший фактор сокращения стоимости их эксплуатации. Важно также изменить структуру малоэтажного строительства и перейти с преимущественного использования трудоемких в использовании кирпичных и каменных материалов и технологий (около 70%) на индустриальные панельно-каркасные, модульные и комбинированные системы.

Указанные основные проблемы, как и многие другие, сдерживающие приоритетное развитие территориальных рынков малоэтажного жилья требует инновационных изменений в экономическом механизме функционирования как в корпоративных системах девелопмента у заказчиков-застройщиках, так и в государственно - муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов развития данного сегмента жилищного рынка.

Тема развития в нашей стране малоэтажного строительства, формирования соответствующих государственных, муниципальных и корпоративных бизнес-стратегий, развития соответствующих технологий, организации и управления данным сегментом жилищного рынка исследовалась и исследуется в настоящее время как высокоактуальное научно-практическое направление. Но современные предпосылки ее рассмотрения в контексте особо значимого вектора реструктуризации жилищного строительства на основе инновационного действия соответствующего экономического механизма, обуславливают текущую значимость избранной темы данной монографии.

Проблема исследований новых подходов для выявления и обоснования резервов роста малоэтажного жилищного строительства и его качественных параметров привлекает внимание многих ученых и специалистов. Опубликовано множество научных работ, связанных с поисками возможностей развития территориальных рынков малоэтажного жилья, особенно, в сфере девелопмента, организации, технологии, градостроительства и управления малоэтажным жилищным строительством.

Во многих научно-практических работах, посвященных исследованию вопросов развития малоэтажного жилья, обозначены ключевые проблемы, связанные с решением локальных и общих теоретических задач развития в России рынка малоэтажного жилья в ретроспективных условиях. Однако современная актуализация проблемы существенной активизации территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства в условиях реструктуризации отрасли требует использования инновационных и особо приоритетных элементов экономического механизма регулирования активности данного сегмента жилищного рынка. Именно поэтому возникла объективная необходимость дополнительно исследовать научно-практические проблемы формирования и развития малоэтажного строительства в России, что и послужило основой для всесторонних исследований в данной монографии.

В качестве основных приортетных направлений решения проблем развития малоэтажного строительства в РФ может быть принята задача совершенствования экономического механизма приоритетного развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки через действие специализированных подсистем девелопмента, обеспечивающих управление экономичностью, энергоэффективностью и экологичностью, соответствием предложения возросшему спросу, земельным рынком и программноцелевой поддержкой МЖС по критериям комплексной эффективности.

Целью монографии является проведение комплексного исследования современных проблемных аспектов развития малоэтажного жилищного строительства в России с анализом программно-целевых особенностей и главных тенденций по территориальным рынкам малоэтажной жилой застройки с разработкой предложений и методических рекомендаций по моделированию экономического механизма их эффективного приоритетного формирования. малоэтажный жилой застройка экономический

Для достижения поставленной цели в монографии были реализованы следующие задачи:

Исследованы особенности и основные этапы развития малоэтажного жилищного строительства в России и за рубежом с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований;

Выполнить анализ современного программно-целевого управления малоэтажным жилищным строительством в России и перспектив его развития по подсистемам спроса и предложения;

Выполнить анализ особенностей и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне федеральных округов, регионов и ключевых субъектов РФ;

Изучить опыт, проблемы и перспективы развития деревянного домостроения в России и за рубежом;

Исследовать современное состояние развития строительного рынка Московской области по сегменту малоэтажного жилья;

Проанализировать современное состояние и выполнить сценарный прогноз развития строительного рынка московской области малоэтажного жилья по сегменту коттеджных поселков с изучением особенностей развития рынка земельных участков под малоэтажную жилую застройку с территориальным зонированием перспективных зон освоения;

Разработать теоретические основы и методические рекомендации по моделированию экономического механизма приоритетного формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки с экономико-математическим моделированием допустимой стоимости приобретения земельных участков и расчету эффективности инвест проектов.

Информационной основой полученных научно-практических результатов данной монографии послужили официальные статистические данные органов государственной статистики по РФ и Московской области, законодательные и нормативные документы РФ, информационно-аналитические данные Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства, публикации в специальных отраслевых изданиях, данные информационно-аналитических маркетинговых агентств, специализированных фондов, отчетные документы строительных предприятий и другие документы.

Монография состоит из введения, шести глав, заключения, списка использованных источников, в котором 144 наименований.

Моногорафия подготовлена творческим коллективом авторов в составе:

Казейкин Валерий Семенович, Заместитель координатора программы Государственной Думы РФ по развитию малоэтажного жилищного строительства "Свой дом", Вице Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, Первый Вице-Президент Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАИН) и Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), Академик МАИН, Член общественного совета по рынку доступного жилья при Министре регионального развития РФ (общая редакция, глава 2);

Баронин Сергей Александрович, Вице-Президент ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), доктор экономических наук, профессор кафедры «Экспертизы и управления недвижимости» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, Председатель пензенского отделения некоммерческого партнерства «Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров» (общая редакция, введение, глава 1, 3, заключение).

Черных Александр Григорьевич, Академик Российской академии естественных наук (РАЕН), Генеральный директор ассоциации деревянного домостроения России, ведущий российский эксперт и аналитик в области эффективных деревянных конструкций малоэтажного домостроения, доктор технических наук, профессор, зав. кафедрой «Конструкции из дерева и пластмасс» Санкт-Петербургского Государственного архитектурно строительного университета (глава 4);

Андросов Александр Николаевич, Научно-практический специалист и эксперт в области проектирования, строительства и эксплуатации малоэтажных коттеджных поселков бизнес-класса, аспирант кафедры «Организации строительства и управления недвижимости» Московского государственного строительного университета. Выполняет диссертационную работу на соискание ученой степени кандидата экономических наук на тему «Анализ тенденций и экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки» (глава 5, 6).

Авторский коллектив выражает особую благодарность и признательность за ценные замечания и предложения по написанию данной монографии Президенту НП «НАМИКС», депутату Государственной Думы РФ Елене Николаевой.

Авторский коллектив будет признателен всем читателям за высказанные пожелания, замечания и предложения по улучшению данной монографии, которые обязательно будут учтены в ходе дальнейшей работы по данному направлению исследования развития малоэтажного строительства в России. Все рекомендации и творческие пожелания просим Вас высылать на электронный адрес: baron600@rambler.ru.ГЛАВА 1.



Глава 1. Особенности и этапы современного развития малоэтажного жилищного строительства в России и за рубежом

1.1 Основные тенденции ввода, этапы развития и классификационные особенности рынка малоэтажной жилой застройки в РФ

Проведенные исследования показали, что одной из важнейших особенностей ввода жилья в РФ является наличие устойчивой тенденции увеличения доли малоэтажного жилищного строительства как в целом по РФ, так и по регионам России. Это предопределяется следующими основными социально экономическими предпосылками: во-первых, изменением структуры спроса на жилье; во-вторых, появлением государственных приоритетов на поддержку развития малоэтажного жилищного строительства.

Анализ проводимых социологических опросов граждан Фондом "Общественное мнение", желающих улучшить жилищные условия, подтверждает, что в среднем около 59% опрошенных предпочитают жить в индивидуальном доме и только 27% в отдельной квартире. Данные изменения в структуре спроса населения на рынке жилья также подтверждаются многочисленными корпоративными опросами девелоперских компаний, маркетинговых агентств, фондов и характеризуют собой новый современной тренд в запросах потребителей на рынке жилья в РФ.

По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить «ближе к земле» - в коттеджах, таунхаусах или в многоквартирных домах в зонах малоэтажной жилой застройки. Менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни. Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах. Монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры. Застройка панельными и монолитными многоэтажками крупных городов России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания. Программа малоэтажного строительства, по мнению правительства, должна стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.

Градостроительная концепция, занимающая ведущее место в России на протяжении многих лет, предусматривала развитие многоэтажного домостроения с преимущественным использованием таких строительных материалов как металлопрокат, бетон и кирпич. Это приводит к высокой стоимости жилья, чрезмерно уплотняет застройку центральной части городов и снижает его комфортность, доступность и экологичность.

В связи с этим, обретает актуальность проведение альтернативных научно - практических исследований и разработок, ориентированных на формирование и развитие территориальных схем управления малоэтажной жилой застройкой с использованием индустриальных технологий и недорогих строительных материалов. Примером может служить Америка, где малоэтажное жилье составляет около 80% жилищного фонда страны, а также строительство малоэтажного жилья в Канаде, наиболее приближенной к нам стране по климатическим условиям. При этом важно общее движение в направлении формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения, развитие территорий городов только через малоэтажное строительство с элементами энергоэффективности и возможности удовлетворения значительного отложенного спроса населения в индивидуальном жилье эконом-класса. Это требует отказа от применения ресурсоемких (энергоемких) материалов и ориентация на использование, прежде всего, дерева, легких утеплителей, пористых бетонов, долговечных материалов для наружной отделки зданий и других прогрессивных материалов, технологий и конструкций.

Идея «одноэтажной России» нашла свое выражение в государственных приоритетах на поддержку развития малоэтажного жилищного строительства в РФ. Это подтверждает как принятие Госдумой РФ программы развития малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» в 2009 г., так и значительное количество аналогичных программ в регионах России. Также в действующей ФЦП «Жилище» особо отмечен приоритет малоэтажного строительства и намечены конкретные программно-целевые мероприятия по его поддержке по направлениям развития спроса и предложения. Следует также отметить, что на уровне Минрегионразвития РФ в настоящее время готовится к принятию дополнительная ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ». [27]

Проведенный анализ официальной статистики показывает, что абсолютные показатели ввода индивидуального малоэтажного жилья в целом по России постоянно растут: с 6,2 млн. м. кв в 1990 г. до 17,5 млн. м. кв в 2005 г. и 25,3 млн. м.кв. в 2010 г., что иллюстрируют данные показанные на рис.1.1 и табл.1.1

Российскими регионами-лидерами по объемам строительства малоэтажного жилья являются по итогам 2009 года: Московская область - 3613,0 тыс. м.кв.(12,7 %); Краснодарский край - 2 444 тыс.м.кв.(8,5%); Башкорстан- 1934 тыс.м.кв. (6,8%); Ростовская область - 1300 тыс.м.кв. (4,6%); Нижегородская обл. -тыс.м.кв. (3,2%); Дагестан - 885 тыс.м.кв. (3,1%); Челябинская обл.- 783,0 тыс.м.кв.(2,7%);Белгородская обл.-759 тыс.м.кв. (2,7%); Ленинградская обл.- 629 тыс.м.кв. (2,2%); Ставропольский край- 626 тыс.м.кв.(2,2.%) и Чувашская республика -562 тыс.м.кв. (2,0%).Указанные регионы удерживают 50% объемов рынка малоэтажного жилищного строительства в нашей стране.

Таблица 1.1 - Малоэтажное строительство в России 2002 - 2010 гг.

Наименование категории	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Построено жилья всего, млн. кв. м	33,8	36,4	41	43,5	50,2	60	63,8	59,8	58,1
Построено малоэтажных жилых домов всего, млн. кв. м	14,2	15,2	16,1	17,6	19,8	26	27,4	28,5	25,5
Доля малоэтажных жилых домов, %	42	41,7	39,2	40,1	39,5	42,5	43	47,7	43,6

Прогнозы Правительства РФ в рамках ФЦП «Жилище» и программе «Свой дом» указывают на приоритетную поддержку развития в России малоэтажного жилищного строительства. Исследовательская позиция авторов данной монографии также определяет данную тенденцию как ключевую современную закономерность развития жилищного строительного комплекса России. В условиях кризиса в настоящее время происходит данная кризисная трансформация в структуре ввода и перестройка строительного комплекса РФ на приоритетное жилищное строительство малоэтажного жилья.

Данная особенность приоритета жилищного строительства формирует новый облик страны как «одноэтажной России» и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды народонаселения.

Анализ развития малоэтажного строительства указывает, что рост их объемов сопровождается увеличением относительной доли в общем объеме вводимого жилья России.

Анализ показывает, что данный рост относительной доли малоэтажного строительства будет продолжаться. Это подтверждают статистические данные по вводу жилья за первое полугодие 2011 г., где эта доля достигла 50,8%. При этом частными застройщиками введено 78,7 тыс. жилых домов общей площадью млн кв. м, что составило 97,2% к первому полугодию 2010 года. В Республике Алтай, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чувашской республиках, Астраханской, Белгородской,

Волгоградской, Владимирской, Новгородской и Тульской областях частное строительство заняло от 80,3 до 97,5%, а в Республике Тыва, Чеченской Республике, Камчатском крае на долю индивидуального домостроения пришлось 100% жилых площадей.

По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%.

Не смотря на положительную динамику доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран - 80%.

Выполним понятийное определение категории малоэтажного жилищного строительства и общепринятую классификацию данного сегмента жилищного рынка.

В соответствии с официальными нормативными документами [ст. 49 Градостроительного кодекса РФ] под малоэтажным жилищным строительством понимают возведение следующих типов малоэтажных домов: индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи; блокированные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования; многоквартирные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Особенностью строительства малоэтажных жилых домов вышеуказанного типа является отсутствие требований к государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по данным типам объектов.

Основными видами малоэтажной жилой застройки являются:

а) индивидуальное строительство отдельных коттеджей и малоэтажных жилых домов;

б) комплексная малоэтажная жилая застройка.

К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки по сравнению с традиционным для России строительством многоэтажного жилья следует отнести:

^ социально-психологический комфорт проживания;

^ доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться одной семьей самостоятельно или строительной бригадой, при этом цена не превысит 15 - 20 тыс. руб. за 1 кв.м.;

^ индустриальность: современные технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;

^ энергоэффективность: при применении современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимый уровень теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями. Это позволяет выполнить требование Указа Президента РФ «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики» от 4 июня 2008 г. № 889, которым предусмотрено снижение к 2020 году энергоемкости валового внутреннего продукта Российской Федерации не менее, чем на 40 процентов, а также применить Федеральный закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности...». В развитие этого закона должны быть приняты специальные нормы и правила, пересмотрены действующие нормативы в строительстве, приняты соответствующие технологические регламенты и система экологических стандартов.

^ экологичность: комплексное малоэтажное жилищное строительство планируется осуществлять преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов; малоэтажное строительства предполагает минимальное воздействие на окружающую среду; в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;

^ динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажных домов; более низкие (по сравнению с производством традиционных строительных материалов) финансовые затраты и более короткие сроки запуска заводов по производству строительных материалов для малоэтажного домостроения позволяют ускорить строительство доступного жилья.

К преимуществам малоэтажного жилищного строительства относится также то, что гражданин, собственник жилого дома, как правило, является собственником земельного участка, на котором расположен такой дом. Он имеет право эксплуатировать жилой дом, использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение, реконструкцию такого дома.

Необходимо отметить экономическую выгоду комплексной малоэтажной застройки, которая заключается в снижении затрат строительства за счет централизации производства, транспортировки и доставки необходимых строительных материалов. Быстрому созданию и развитию производств таких материалов для малоэтажного домостроения будет способствовать разработка органами государственной власти и органами местного самоуправления типовой проектной документации малоэтажных домов и предприятий малоэтажного домостроения, типовых проектов планировки, которые потребуют только их привязки к конкретной территории с учетом географических и климатических условий.

Комплексная малоэтажная застройки позволит также ориентироваться на автономные локальные тепловые источники, для создания которых должны использоваться энергосберегающие материалы. Это позволит, с одной стороны, решить проблему дефицита энергетических мощностей при строительстве, а с другой - сэкономить значительные средства не только компаний, оказывающих коммунальные услуги, но, в первую очередь, и средства собственников жилья.

Переселение из города в пригороде потребует больших бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором жилищного строительства может быть само население за счет собственных и привлеченных средств, а также банки и инвестиционные компании. Вклад федеральных, региональных и местных органов власти должен выражаться, прежде всего, в предоставлении земельных участков и частичном финансировании создания инфраструктуры, и только в той ее части, которая не представляется привлекательной для частного инвестора.

В современной России в развитии малоэтажного строительства можно условно выделить несколько этапов.

На первом этапе развития - с начала реформ до августа 1998 года - малоэтажное домостроение осуществлялось преимущественно в интересах богатой части населения и выполняло три функции: малоэтажное жилье было первым шагом к альтернативе городского образа жизни, оно служило покупкой, доказывающей высокий имущественный статус домовладельца, жилье создавало для доходов богатеющей части населения средство сохранения денежных средств от инфляции и обеспечивало надежность сбережений за счет роста цен.

Малоэтажное домостроение было представлено в основном неорганизованной застройкой без единого архитектурного стиля, без необходимой и достаточной социальной и инженерной инфраструктуры.

После дефолта 1998 года малоэтажное строительство на какое-то время приостановилось, а затем вошло во второй этап своего развития, характеризующийся все большим разнообразием архитектурных стилей и планировок, стремлением к объединению в одном месте проживания представителей одних социальных групп или профессий. Все больше появлялось продуманных с точки зрения плана застройки и инфраструктуры малоэтажных поселков с домами из традиционных строительных материалов и новыми дизайнерскими решениями. Все лучше решались вопросы обеспечения жителей поселков водой, теплом, электроэнергией, газом, задачи утилизации продуктов жизнедеятельности.

Начало третьего этапа развития малоэтажного строительства (конец 2003 года) было обусловлено достаточным уровнем сбережений той части населения, которая хотела жить за городом в благоустроенном жилье, но такового не имела. Рост доходов населения и развитие ипотечного кредитования, наличие значительного инвестиционного ресурса в виде приватизированной квартиры, способствовали выходу на рынок загородной недвижимости покупателей с уровнем дохода выше среднего, что потребовало изменить подходы и масштабы строительства. Сначала в Москве, а потом и в других городах стали возникать малоэтажные поселения, строительство велось посредством точечной застройки.

Четвертый этап малоэтажного строительства стал развиваться с началом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», новой редакции Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы и принятием Государственной думой программы «Свой дом», когда возникла потребность реализации масштабных проектов комплексной застройки территорий не только в интересах среднего класса, но и категорий граждан с уровнем дохода ниже среднего, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для решения этого вопроса необходимо обеспечить переход от строительства разрозненных поселков к реализации масштабных проектов с комплексной малоэтажной жилой застройкой, объединенных единой концепцией.

Пятый этап малоэтажного строительства - это современный период активной программного-целевой поддержки активизации малоэтажного рынка жилищного строительства. Основная его цель - это реализация принятой общегосударственной стратегии приоритетного массового строительства малоэтажного жилья для всех категорий граждан, в том числе эконом-класса индустриальными методами и с высокими экологическими стандартами. Это должно позволить резко увеличить темпы введения малоэтажного жилья можно и достичь к 2015 г., относительной доли малоэтажного строительства в 60%, а в 2020 году - 70%. Именно поэтому при планировании, организации и управлении строительного бизнеса в современной России нужно закладывать стратегические цели участия строительных организаций в данном сегменте жилищного рынка через целевые федеральные, региональные, муниципальные и корпоративные инвестиционные программы.

Современный этап развития малоэтажного строительства РФ характеризуется структурой малоэтажного жилищного строительства, где значительное место по материалам изготовления занимает кирпичное и каменное домостроение (соответственно 53% и 15%), деревянное домостроение занимает 22%, а 10 % домов строится из других материалов, в том числе из пенополистирольных строительных материалов.

Анализ показывает, что наиболее часто используемые строительные технологии являются относительно дорогими. В частности, кирпичное и каменное домостроение имеет наибольшую себестоимость строительства, а их совокупный удельный вес в структуре малоэтажного строительства занимает 68 %.

Перспективным с точки зрения снижения себестоимости строительства является использование дерева и материалов из его переработки.

Также важно применение новых технологий (возведение малоэтажных домов на основе материалов из ячеистого бетона, модернизированные технологии крупнопанельного домостроения, на основе элементов несъемной опалубки из пенополистирола, технология термоструктурных панелей), которые позволяют вести работы в любое время года. При этом производство, транспортировка, монтаж несущих и самонесущих конструкций, а также последующая эксплуатация здания требуют гораздо меньше затрат, чем технологии строительства, связанные с традиционными материалами.

Выделяют следующую классификацию групп технологий малоэтажного строительства и диапазон их себестоимости:

Каменные дома: 1.1 Кирпич; 1.2 Пеноблок; 1.3 Газоблок;

Керамоблок; 1.5 Несъемная опалубка; 1.6 Монолитно-модульные конструкции. В этой группе диапазон себестоимости кв.м. каркасного дома: среднее максимальное значение - 21 000 руб./м.кв. и средне минимальное значение - 15 000 руб./м.кв.;

Каркасные дома:2.1 Деревянный каркас; 2.2 Металлический каркас; 2.3 Объемно-модульные дома; 2.4 SIP- панели. Диапазон себестоимости кв.м. каркасного дома: среднее максимальное значение - 25 000 руб./м.кв. и средне минимальное значение - 16 000 руб./м.кв.;

Деревянные дома:3.1 Клееный брус; 3.2 Профилированный брус; 3.4 Оцилиндрованное бревно. Среднее максимальное значение - 22 000 руб./м.кв. и средне минимальное значение - 12 000 руб./м.кв.

Бурное развитие рынка недвижимости за последние годы привело к необходимости классификации загородных объектов по тем или иным признакам.

В частности, экспертами предлагается классифицировать поселки по функциональному назначению: для постоянного проживания, дачного или активного отдыха с занятием водным или горнолыжным спортом.

С одной стороны, подобная классификация позволяет более четко позиционировать реализуемый объект на рынке недвижимости по функциональному назначению: для круглогодичного проживания, летнего отдыха, занятия спортом и др. С другой стороны, классификация по назначению позволяет оптимально спроектировать инженерные системы и коммуникации с учетом ожидаемого уровня энергопотребления, поскольку объекты для круглогодичного проживания потребляют, как правило, значительно больше энергии, чем объекты для летнего отдыха.

Не меньший интерес для специалистов и покупателей загородного жилья представляют классификации загородных объектов по уровню цен и потребительским свойствам. Приведем несколько видов классификаций коттеджей: 1.) Классификация коттеджей на А, Б, В, Г, Д - классы [4,135, 136] ( табл. 1.2).

Таблица 1.2 - Классификации коттеджей на А, Б, В, Г, Д -классы

Индекс	Наименование класса	Описание
		критерии	значения (диапазон значений)
	А. Элитные		В наиболее экологически чистых районах, в живописных местах, в непосредственной близости к лесу, водоемам. Окружение - элитное (престижные стародачные и дачные поселки, объекты администрации президента, правительства, глав регионов, крупных корпораций и т.п.). Хорошая транспортная доступность (с центром Москвы)
			Развитая инфраструктура элитных охраняемых коттеджных поселков либо заповедных зон, санаториев, домов отдыха. Общественный центр (детские учреждения, фитнес-центр, ресторан, бар, боулинг, бассейн, сауна), торговый центр, спорткомплекс (стадион, пляж, причал, корты), спутниковое ТВ, оптико-волоконная связь
		Расположение	Вооруженная охрана в сочетании с техническими средствами
		Групповая инфраструктура и сервис	При расположении в централизованных поселках - ограниченная минимальными дополнительными потребностями в хозяйственном и садово-архитектурном развитии собственного участка. При расположении вне централизованных поселков - компенсационно обеспечивающая эквивалентную безопасность и комфорт частной жизни
		Размер участка	От 30 соток
		Архитектура	Индивидуальный дизайн-проект дома, элементы ландшафтной архитектуры участка
		Материалы дома	Ограждения (стен) дома - красный кирпич, может быть облицован цветной штукатуркой, кровли - высококачественная глиняная черепица или медь
		Оборудование дома	Высококачественные автономные (в сочетании с центральными) инженерные системы, системы водоочистки, кондиции- онирования, теленаблюдения, системы телекоммуникации, количество санузлов по числу спален, гидромассажная ванна (джакузи), бассейн, сауна
		Отделка дома	Евроотделка, импортные материалы высшего качества, художественный дизайн
		Расположение	Либо в охраняемых коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, либо вне их, но с удобной транспортной связью с центром Москвы
	Б. Высокого	Групповая инфраструктура и сервис	Развитая инфраструктура охраняемых коттеджных поселков либо заповедных зон, санаториев, домов отдыха. Общественный центр (детские учреждения, фитнес-центр, ресторан, бар, боулинг, бассейн, сауна), торговый центр, спорткомплекс (стадион, пляж, причал, корты), спутниковое ТВ, оптико-волоконная связь
2		Безопасность	Аналогично элитным
	Класса (бизнес класса)	Индивидуальная инфраструктура	Аналогичная элитным, но могут отсутствовать отдельные объекты
		Размер участка	15-30 соток
		Архитектура	Индивидуальный проект
		Материалы дома	Ограждения (стен) дома - красный кирпич, кровли - черепица
		Оборудование дома	Аналогичное элитным
		Отделка	Евроотделка
		дома
		Расположение	Разнообразное, но преимущественно в экологически чистых районах, с хорошими природными условиями
		Груп
		Новая инфраструктура и сервис	Школа, детский сад, магазин, объекты сферы обслуживания
		Безопасность	Ограждение поселков, пропускной режим
	В. Среднего	Индивидуальная инфраструктура	Встроенный или отдельный гараж.
3		Размер участка	8-15 соток
	класса	Архитектура	Индивидуальные и типовые проекты с учетом пожеланий заказчика
		Материалы дома	Ограждения (стен) дома: разнообразный (красный и белый) кирпич, дерево (отцилиндрованный брус, бревно, облицованное вагонкой), канадский и европейский сэндвич высокого качества, материал кровли - черепица, металлочерепица
		Оборудование дома	Аналогичное классу Б, без бассейна, сауны, джакузи
		Отделка дома	Импортные материалы высокого качества
		Расположение	Разнообразное, в коттеджных поселках либо вне их
	Г. Ординарные (эконом	Групповая инфраструктура и сервис	Минимальная инфраструктура коттеджных поселков и доступность инфраструктуры близлежащих населенных пунктов
4		Безопасность	Требований не предъявляется
	класса)	Индивидуальная инфраструктура	Гараж
		Размер участка	4-12 соток
		Архитектура	Типовые проекты либо собственные полупрофессиональные проекты
		Материал ы дома	Ограждений (стен) дома - разнообразный, отечественного и импортного производства (кирпич, дерево, пенобетон, сэндвич), материал кровли - жесть, мягкая утепленная кровля с гидроизоляцией импортная
		Оборудование дома	Импортные и отечественные материалы и оборудование
		Отделка дома	Импортные и отечественные материалы
		Расположение	Разнообразное
		Групповая инфраструктура и сервис	Требований не предъявляется
		Безопасность	Требований не предъявляется
5	Д. Массового (народного) класса	Индивидуальная инфраструктура	Возможен гараж или стоянка
		Размер участка	0,5-4 сотки
		Архитектура	Невыразительная, типовые проекты
		Матери алы дома	Ограждений (стен) дома - разнообразный, отечественного производства (кирпич, дерево, пенобетон, сэндвич), кровли - шифер, мягкая кровля отечественная и импортная
		Оборудование дома	Импортные и отечественные материалы и оборудование невысокого качества
		Отделка дома	Импортные и отечественные материалы невысокого качества

) Классификация по уровню цен:

А - элитные (средняя удельная цена около 2000 $/кв.м., диапазон свыше 1700$/кв.м., объем предложения - 2,2% );

Б - высокого класса, или бизнес-класса (средняя удельная цена около 1300$/кв.м., диапазон - от 1000 до 1700 $/кв.м., объем предложения- 4,6%);

В - среднего класса (средняя удельная цена около 800 $/кв.м., диапазон от 700 до 1000 $/кв.м., объем предложения - 40,5% );

Г - ординарные или эконом-класса ( средняя удельная цена около 600 $/кв.м., диапазон 500-700 $/кв.м., объем предложения - 45,7%);

Д - массовые или народного класса (средняя удельная цена около 300 $/кв.м., диапазон до 500 $/кв.м., объем предложения - 7,1%).

Следует иметь ввиду, что данная классификация выполнена на примере рынка коттеджей московского региона и актуализирована 2001 годом [136 (с.63)].

) Классификация коттеджей по материалам изготовления может быть различной. Примеры наиболее удачных классификаций по результатам обзора литературы приведены в табл. 1.3 и рис. 1.2.

Таблица 1.3 - Сравнительные характеристики разных типом малоэтажных домов

Тип дома	Тип фундамента	Трудоемкость на заводе/ стройплощадке	Срок монтажа при наличии фундамента	Время года для строительства	Усадка стен	Сроки отделки дома	Комфортное проживание /сроки)с начала строительства
Кирпичный	Ленточный Монолитный	0/ 100%	3-4 мес.	Весна- осень	2 года	6 мес.	1-2 года
Бревенчатый	Столбчатый Монолитный Ленточный	60% / 40%	1-2 мес.	Круглый год	2 года	3 мес.	1 год
Клееный брус	Столбчатый Монолитный Ленточный	70% / 30%	2-3 нед.	Круглый год	Нет	1 мес.	2-3 мес.
Газобетонный	Ленточный Монолитный	0/ 100%	2-3 мес.	Весна- осень	1 год	6 мес.	1 -2 года
Деревянный панельно-каркасный	Столбчатый Монолитный Ленточный (облегченный)	80% / 20%	1 нед.	Круглый год	Нет	1 мес.	1-1,5 мес.
Деревянный модульный	Столбчатый Монолитный Ленточный (облегченный)	95% / 5%	2 дня	Круглый год	Нет	Заводская отделка	1-2 нед.



Материалы стен несущих конструкций ломов
Материал и технология несущих конструкций	Материал наружных ограждении стен
Кирпичные строения (кирпич)	Кирпич
Монолитно-каркасные строения (монолит)	Монолит
	Монолит, обложенный кирпичом
	Монолит, обложенный плиткой (вентилируемый фасад)
	Сэндвич (пеноблокн - утеплитель - облицовочный кирпич)
Ячеистый бетон	Различные типы ячеистого бетона с разнообразной внешней отделкой н утеплением, чаще пеноблокн с отделкой кирпичом
Деревянные конструкции и материалы (дерево)	Массив: оннлнндрованное бревно, лафет, строганный профилированный брус
	Клееная древесина: клееный брус, клееное бревно
	Панельно-каркасные конструкции: канадская технология, сендвич-панелн и др. на основе деревянного несущего каркаса с различными вариантами отделки (каркас)

Рисунок 1.2 - Классификация коттеджей по материалам изготовления

Как видно, существующая классификация объектов загородного рынка более чем условная. Тем не менее, любая классификация отражает состояние рынка в определенное время и требует актуализации. Не будем забывать, что рынок загородной недвижимости находится в фазе активного развития, при котором появляются новые форматы объектов, изменяются их географическое распространение, меняются критерии, стандарты качества и требования со стороны покупателей. И пока этот процесс происходит слишком активно, вся классификация, определенная в этот временной промежуток может существовать не более года. И даже при условии, что такая классификация будет утверждена, ее потребуется регулярно обновлять, так как рынок является самостоятельно развивающимся организмом. Повышающаяся конкуренция будет требовать от девелоперов новых маркетинговых ходов, в результате которых будут возникать новые, не похожие на существующие, проекты, изменяющие привычное представление о малоэтажной недвижимости.

Таким образом, проведенные исследования позволили выявить, что одной из важнейших особенностей ввода жилья в РФ является наличие устойчивой тенденции увеличения малоэтажного жилищного строительства как в целом по РФ, так и по регионам России. При этом выполненный экономико-математический анализ тенденций роста...