Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России

1.2 Обзор зарубежного опыта малоэтажной жилой застройки

Проведенные исследования различных библиографических источников по тематике анализа зарубежного опыта малоэтажного жилищного строительства, в том числе различных интернет- порталов и сайтов, показало на наличие большого позитивного опыта в области обеспечения приоритетов малоэтажного жилищного строительства. Обобщение имеющегося опыта в этой сфере позволило представить нижеследующие обзоры по данному вопросу.

Анализ показывает наличие в ряде передовых экономических стран совершенно другого менталитета граждан, у которых давно сформирован и реализуется потребительский спрос только на преимущественное проживание в индивидуальном жилье. Именно данный спрос, различный для разных категорий граждан, доминирует на жилищном рынке, где роль многоэтажного жилья сведена до минимально допустимой доли, ориентированного только социальный сектор малоимущих.

Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки (рис.1.3).

Рис.1.3 - Доля населения стран Европы и Америки, живущих в собственных домах (%)

Тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения. Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене ниже, чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчета на одного человека (рис.1.4).

Россия Min стандарт ООН Германия (вост.)

О1020304050607080

Швеция Германия (зап.)

Великобритания США

Рисунок 1.4 Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%)

Структура преобладающих технологий малоэтажного строительства в странах Европы и Америки показана в табл. 1.4.

Таблица 1.4 - Преобладающие технологии строительства малоэтажного жилья (Канада, США, Германии и Финляндии)

Канада	США	Финляндия	Германия
	Модульное	Модульное	Модульное
		Панельное (крупно элементное);	Панельное (крупноэлементное);
Каркасно -	Каркасно	Каркасно-панельное	Каркасно
панельное	панельное		панельное
			Клееный брус
		Оцилиндрованный брус

Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-25%), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже.

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

(¦Деревянная основа П ЖБ\кирпич\камень |

Рисунок 1.5 Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах (%).

Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (рис. 1.5).

Испания

Франция Великобритания

Германия Япония Канада Финляндия США

Стремление к быстровозводимому и дешевому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения:

США, с приростом в различные периоды в 5%-15% в год;

Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%;

Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых - начале 90-ых годов на 25%-45%.

Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешевого жилья:

США - кризис «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. Рост строительства жилых домов - 17%-22% в год,

Германия - пост-военный кризис 1945-1949 г.г. Рост строительства жилых домов - 30%-45% в год.

1.3 Особенности развития малоэтажного строительства в США

После финансового кризиса «Великая депрессия» 1929-1934

г.г. в США начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилого строительства 17,1%-22%.

США одна из самых «строящихся» стран в мире, со среднегодовым темпом ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г. около 10%, несмотря на стагнацию объемов строительства в 20052007 г.г. и снижением цен на жилье на 9,5% ежегодно с 2005 г. (табл. 1.6).



Таблица 1.6 - Основные показатели США в 2007 году

Показатели	Значение	Рост
Численность населения (млн. чел.)	300,9
ВВП, трлн. $.	13,8	+2,0%
ВВП на душу населения, тыс.$./чел.	43,2	-
Денежные доходы населения (трлн.$./год)	10,8
Средняя з.п. (тыс.$.год.)	36,2
Объем строительных работ и услуг, млрд.$.	970	+4,6
Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)	324
Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)	1,1
Средняя цена кв.м. жилья ($./кв.м.)	1 500

Плотность населения США 26,8 чел. на кв.км. 3/4 всего населения - американцы США, 0,4% населения - аборигены (индейцы и эскимосы) и свыше 12% афро-американцев. Население США за счет притока мигрантов из-за рубежа прирастает ежегодно на 2,9 млн человек, т.е. на 1%. Средний размер семьи уменьшился с 3,16 человек в 1990 году до 3,11 в 2007г. В США статус города дается поселению, население которого превысило 2 500 чел. (в России - 12 000 чел.).

В настоящее время доля жилищного строительства в ВВП США составляет 25%. Среднегодовой темп ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г составляет около 10%. В США живут в арендованном жилье около 31% населения.

Малоэтажное домостроение (92% всех домов), является основным видом домостроения США (рис. 1.6). Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв.м. 83% всех домов в США - это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

В США строится 2 млн. жилых домов в год, с темпами роста 11% , (368 млрд.$ в 2005 г.)



Панельные Дома 2% модульные дома 3%

Дома на одну семью (одноквартирные) 83%

Доля типов домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)

Рисунок 1.6 Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)

С 2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в 2008-2010 г.г. аналитики США прогнозируют с 2012 года начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.

Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жилье в США выросли в 4 раза.

С 2005 г. цены на жилье стали снижаться темпами около 12% в год, а к 2008 г. снижение цен достигло 21%.

Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной.

1.4 Анализ развития малоэтажного строительства в Германии

Рассмотрим далее анализ одного из ведущих европейских рынка индивидуального малоэтажного строительства - рынок Германии.

Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность -- децентрализованность, поскольку страна состоит из 16 земель и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города. Плотность населения Германии составляет 231 чел. на кв.км (табл. 1.5).

Таблица 1.7 - Основные показатели Германии в 2007 году

Показатели	Значение	Рост
Численность населения (млн. чел.)	82,4
ВВП, трлн. $.	2,8	+2,6%
ВВП на душу населения, тыс.$./чел.	31,4
Денежные доходы населения (трлн.Евро./год)	4,6
Средняя з.п. (тыс.Евро.год.)	55,9
Объем строительных работ и услуг, млрд.$.	296	+4,1%
Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)	53.5
Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)	0,65
Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.)	1 485

Основной рост жилья (5 млн.домов или 250 млн.кв.м) происходил в 1946-1958 г.г., за счет удешевлённых технологий деревянного домостроения и легко-цементных блочно-панельных конструкций. Жилье на территории бывшей Восточной Германии в1,5-2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом - свыше 1 млн домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны.

Отсутствие больших лесных массивов для производства дешевого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.\1 кв.км), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И, несмотря на это Германия является самым большим экспортером деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.

Рост жилищного строительства стимулируется:

массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция «восточных» немцев в западные районы страны;

снижением себестоимости строительства за счет новых домостроительных технологий;

ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5% -7,5%.

При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 3-х этажей включительно), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона (рис.1.7).

Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счет районов бывшей Восточной Германии, дома построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади В Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 кв.м.

Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год.

Средняя цена 1 кв.м загородного дома для одной семьи дешевле 1 кв.м городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома 40% больше средней площади городской квартиры (табл. 1.8).

В Германии строится 300 тыс. жилых домов в год, с темпами Доля типов домов роста 4%для одной семьи в жилищном А. строительстве Германии(%) Двухквартирные



(одноквартирные) 88%

Рисунок 1.7 Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Германии (%)

Таблица 1.8 - Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом-класса вГерманиив2008г.

	Средний метраж дома	Средняя стоимость 1 кв.м. (Евро)
Дом (эконом класса) на одну семью	200 кв.м	1100
Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме	120 кв.м	1250

1.5 Специфика малоэтажного строительство в Канаде

Далее проанализируем особенности рынка индивидуального малоэтажного домостроения и технологий строительства Канады. Основные показатели этой страны сведены в табл.1.9., при этом плотность населения Канады составляет 3,14 чел. на 1 кв. км.

Таблица 1.9 - Основные показатели Канады в 2007 году

Показатели	Значение	Рост
Численность населения (млн. чел.)	31,4
Нетто-миграция (иммграция минус эмиграция), (тыс.чел.)	330	+6,2
ВВП, трлн. $.	1,2	+2,5
ВВП на душу населения, тыс.$./чел.	35,5
Денежные доходы населения (трлн.Евро./год)	0,74
Средняя з.п. (тыс.Евро.год.)	23,5
Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)	35
Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)	1,1
Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.)	2 048

Население Канады «стареет», в результате, уменьшается доля граждан детородного возраста, показатель рождаемости населения снижается, соответственно, темп естественного прироста становится низким, что в свою очередь уменьшает спрос на дополнительный жилой фонд в долгосрочной перспективе. Рост доходов населения Канады продолжается устойчивыми темпами из-за наличия рынка труда с высоким спросом на рабочую силу и нехватки работоспособного населения.

Более 65% канадцев живут в собственных домах. Темпы ввода многоквартирных домов в Канаде на 5% ниже, чем темпы ввода домов на одну семью. 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.

Меньшая доля малоэтажного жилого фонда (до 79%) чем в США (92%) объясняется историческими причинами:

концентрацией большой доли населения в урбанистических центрах;

малая плотность населения 2,3 чел. на 1 кв.км.

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде является деревянно-каркасной (рис.1.8). На 2008 год процентная ставка по ипотеке составляет 6,75%-7,00%, в то время как ставка по 5-летней ипотеке - 6,75%-7,25%. В Канаде за период 2000-2009 года, при росте цен на жилье около 5%-10% в год, произошло их увеличение в 2 раза.



В Канаде строится 230 тыс. жилых домов в год, с темпами роста 1,5%

Доля типов домов для одной семьи в жилищном строительстве Канады (%)

Рисунок 1.8 Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Канады (%).

Тенденции домостроения Канады стремятся к увеличению домов на одну семью, ежегодно опережая темпы строительства многоквартирных домов на 5%.

Не смотря на стагнацию и снижение строительства нового жилья в период 2003-2008 г.г. рост цен на жилье продолжается среднегодовыми темпами в 9,3% (рис. 1.9).

(О)(П)

Рисунок 1.9. Средние цены на жилье в Канаде (канад. $) и темпы их роста (%)

Рост доходов населения Канады (4% в год) и низкие процентные ставки по ипотеке (6,3%-7,25%) обеспечивают достаточный фундамент рынку недвижимости страны. Рост жилищного строительства стимулируется:

стабильным притоком мигрантов в Канаду;

снижением себестоимости строительства за счет новых

домостроительных технологий;

ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной

ставкой 6,5%-7%.

1.6 Особенности рынка малоэтажного жилья в Финляндии

Проанализируем рынок малоэтажного строительства Финляндии.

Плотность населения Финляндии 17 чел. на кв.км. Более 65% населения проживает в городах, 37,6% - в сельской местности. Среднее домашнее хозяйство Финляндии составляет 2,38 чел. (табл.1.10). Расходы домохозяйств на жилье и дачу в среднем составляют 28,7% всех доходов.

Таблица 1.10 - Основные показатели Финляндии в 2007 году

Показатели	Значение	Рост
Численность населения (млн. чел.)	5,3
ВВП, трлн. $.	139,7	+3
ВВП на душу населения, тыс.$./чел.	26,9	-
Денежные доходы населения (трлн.Евро./год)	13,5
Средняя з.п. (тыс.Евро.год.)	2,6
Объем строительных работ и услуг, млрд.Евро	6,96	+2,5
Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)	2,8
Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)	0,53
Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.)	2 806

В Финляндии на душу населения приходится 53 кв.м жилья. Городские поселения Финляндии отличаются разбросом, отсутствием кластеризации и наличием собственных инженерных систем до уровня отдельного дома. Две трети существующего жилого фонда в Финляндии было построено после 1960 года. Доля арендных квартир - 34% от общего объема жилищного фонда, где проживает 25% Финляндии. Рост ввода жилья в Финляндии составляет в среднем 1% в год. Около 30 % экспорта Финляндии приходятся на продукцию лесной промышленности. Рост жилищного строительства стимулируется:

снижением себестоимости строительства за счет новых домостроительных технологий из дерева;

ипотечным кредитованием на 20-30 лет на сумму до 70% от объема затрат на покупку жилья с кредитной ставкой 3,28%-5,63%, самой низкой в Европе.

До 35% многоквартирных домов городов Финляндии построены из дерева или на деревянной основе. Основная технология малоэтажного домостроения в Финляндии является деревянная каркасно-панельная. 75% жителей Финляндии являются собственниками жилья, а 64% имеют в собственности индивидуальный дом. В частной собственности находится 400 тыс. квартир\домов, из которых 240 тыс. (60%) находится в собственности частных лиц, а 160 тыс. - во владении страховых компаний, фондов и других организаций. Средняя площадь построенных квартир - 85,5 кв. метра и в среднем финское жилище состоит из 3,6 комнат. Финляндия за последние 10 лет увеличила объемы строительства домов из дерева с 30 % до 70 %, а индивидуальных жилых домов, возводимых заново, строится из дерева 90%.

В период 2006-2008 г.г. сократилось строительство квартир в многоэтажных домах на 6%, а строительство личных домов увеличилось на 11%. Несмотря на стагнацию строительства жилья, спрос на жилье увеличивается, цены растут на 3% ежегодно, особенно на индивидуальные дома (рис.1.9).

Средняя жилая площадь городской квартиры в 2001 г. была 77 кв.м и составляла на одного человека 0,6 комнаты или 35,8 кв.м жилья (табл.1.11). К 2008 г. жилая площадь на квартиру составляет кв.м и 0,74 комнаты на одного человека или 53 кв.м жилья.

Выбор каркасно-панельного деревянного домостроения в Финляндии обусловлен: наличием в стране больших лесных массивов; особенностями грунта (высокое положение грунтовых вод) и рельефом; дешевой технологией домостроения при быстроте строительства.

Тенденции роста жилищного строительства, с упором на малоэтажное, в Европе и Северной Америке обусловлены:

Растущими инвестициями в жилищное строительство и составляющими до 1/4 всех инвестиций;

Ежегодным увеличением емкости малоэтажного домостроения на 1,5%-11%;

Рисунок 1.9 . Средние цены на жилье в Финляндии (Евро) и темпы их изменения (%)

Таблица 1.11 - Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом классав Финляндии в 2008 г.

	Средний Метраж дома	Средняя стоимость 1 кв.м. (Евро)
Дом (эконом класса) на одну семью	180 кв.м	1900
Квартира (эконом класса) в многоквартирном доме	82,3 кв.м	2100



Снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счет внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов (основных комплектующих) и снижения себестоимости строительных работ;

Увеличением объема каркасно-панельного и деревянного домостроения (включая домостроения на деревянной основе), т.к. себестоимость деревянной части дома составляет $140-460 на 1 кв. м жилья в зависимости от технологии и схем организации производства;

Снижающимися на 2%-10% ежегодно или стагнирующими ценами на жилье, стоимость строительства 1 кв.м малоэтажного жилья эконом класса на одну семью ниже чем 1 кв.м многоэтажного многоквартирного жилья на 10%-20%;

Ростом площади жилья на одного человека ежегодными темпами 0,5-5 кв. м. на чел.;

Развитием технологий строительства и производства стройматериалов (основных комплектующих) для домостроения эконом класса стремиться:

к снижению стоимости производства строительства,

к снижению стоимости строительных материалов и основных комплектующих,

к повышению качества строительства (повышение строительных норм),

к снижению сроков строительства,

к увеличению объемов домостроения на одну семью,

к увеличению площади жилья на одного человека,

к увеличению жилого сервиса.

На основании вышесказанного можно спрогнозировать возможность развития индивидуального малоэтажного домостроения в России.

В связи с тем, что:

тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения,

количество квадратных метров жилой площади на душу населения уменьшается по мере увеличения плотности населения этих стран,

деревянное домостроение преобладает в странах с большими лесными массивами,

стремление к быстровозводимому и дешевому жилью свойственно для стран с большим приростом населения от 3% в год,

финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешевого жилья.

Можно сделать вывод, что Россия в наибольшей мере соответствует стране с наибольшими возможностями в развитии малоэтажного жилищного строительства.

1.7 Особенности современных программ по поддержке спроса и предложения в малоэтажном жилищном строительстве России с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований

Малоэтажное домостроение в последнее время часто называется перспективным сегментом жилищного строительства. Эта тема обсуждается и в органах местного самоуправления, и на заседаниях Госсовета при Президенте, и на всероссийских научно-практических конференциях и международных конгрессах. Ожидается, что более активное строительство малоэтажных домов предоставит реальную возможность снизить себестоимость квадратного метра жилья в России, а также поспособствовать решению жилищных проблем многих слоев населения, в том числе и молодежи.

Как уже отмечалось ранее в данном исследовании, современной особенностью развития отечественного рынка малоэтажного жилищного строительства является как устойчивый рост объемов ввода индивидуального жилья и относительной доли ИЖС на рынке в условиях общего спада жилищного строительства, так и наличие активной государственной программного-целевой поддержки активизации малоэтажного рынка жилищного строительства.

Проанализируем основные отечественные программноцелевые продукты по поддержке рынка малоэтажного жилья. Основная их цель - это объявление и реализация общегосударственного приоритета массового строительства малоэтажного жилья для всех категорий граждан, в том числе эконом-класса индустриальными методами, с высокими экологическими и энергоэффективными стандартами.

Идея малоэтажной России начинает активно развиваться и ее реализация должна привести к доминированию малоэтажного домостроения в нашей стране. Резкое увеличение темпов строительства малоэтажного жилья должно привести в 2015 г. относительную долю малоэтажного строительства к 60%, а в 2020 году - к 70%. Однако, как показал проведенный анализ, фактически сформировать такую тенденцию будет очень трудно из-за отсутствия достаточного предложения на данных рынках, в том числе эконом-класса, наличия психологических барьеров у потребителей для которых квартира в городе стоит на первых приоритетах, а также присутствия мощного градостроительного и социально-экономического лоббирования крупных домостроительных комбинатов и компаний, возводящих панельные и кирпичные многоэтажки. В настоящее время преимущественный рост городов происходит, к сожалению, не через пригородные экологические зоны малоэтажных домов и коттеджей, а через многоэтажную застройку.

Переломить стереотипы жилищного потребления и предложения призваны, в первую очередь, федеральные, региональные и муниципальные целевые программы с приоритетами малоэтажного жилищного строительства, ориентированные на создание «одноэтажной России».

Основными группами программно-целевого обеспечения по поддержке государственного отечественного приоритета малоэтажного жилищного строительства (МЖС) являются:

По стимулированию спроса на МЖС:

в рамках ФЦП «Жилище», обеспечены условия для возможности приобретения гражданами малоэтажного жилья с использование средств федерального бюджета через следующие подпрограммы: «Государственные жилищные сертификаты», «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Обеспечением жильем молодых семей». Также разрешено использовать средства материнского капитала для целей приобретения, строительства индивидуального жилья, в том числе с использованием ипотеки. Предусмотрено использование субсидий для граждан, выезжающих из Крайнего Севера, молодых ученых, молодых специалистов на селе, а также при обеспечении жильем военнослужащих за счет средств накопительно-ипотечной системы Министерства обороны и прочих категорий граждан;

разработаны специальные банковские ипотечные продукты по кредитованию граждан, приобретающих малоэтажное жилье на первичном рынке эконом-класса по ставке от 9,5 до 12% годовых с государственной поддержкой этих программ. Средневзвешенная ставка жилищного кредитования по РФ на 1 квартал 2011 года составляет 13,5% годовых и имеет тенденцию уменьшения. Особо следует выделить ипотечный продукт «Дом с участком» и «Малоэтажное жилье» федерального ипотечного агентства ОАО « АИЖК» с базовой ставкой 10,5% годовых, сроком кредитования в 30 лет, первоначальным взносом от 10% от стоимости дома при наличии страхования.

По стимулированию предложения по МЖС:

разработка региональных программ стимулирования жилищного строительства, генеральных планов, правил землепользования и застройки и прочей градостроительной документации прединвестиционного типа с преимущественным развитием малоэтажного строительства. Это должно переломить сложившуюся десятилетиями систему градостроительства с высокой плотностью многоэтажной застройки и скученностью населения;

увеличение предложения земельных участков под МЖС из государственной и муниципальной собственности, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой. Проблема недостаточности земельных участков является главным сдерживающим фактором развития малоэтажного жилищного строительства в РФ.

Основной формой приобретения сформированных земельных участков под малоэтажную жилую застройку из государственных и муниципальных земель является открытый аукцион с продажей права собственности. В случае комплексной жилой застройки обязателен открытый аукцион с продажей права на заключение договора аренды земельного участка согласно процедур ст. 382 Земельного Кодекса РФ.

Очень распространен перевод пригородных земель сельхозназначения в категорию поселений с оформлением разрешенного использования под малоэтажное жилищное строительство. Обзор такой практики показывает, что эти процедуры очень сложны, длительны и несомненно требуют упрощения для целей приоритетного малоэтажного строительства.

Необходимо выставлять на аукцион сформированные и поставленные на кадастровый и государственный учет земельные участки пригородных зон, прежде всего под комплексную жилую застройку. Активность таких аукционов в регионах России относительно низкая, поскольку большинство земельных участков являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой доли затрат на внутренние и внешние инженерные сети, социальную инфраструктуру, большой платы на технические условия и затрат за подключение.

Представляет интерес организация земельных аукционов по участкам, обеспеченным инженерной инфраструктурой, нацеленных на минимизацию конечной цены продаж. Данная проблема может быть решена при выделении земельных участков бесплатно или по минимальной цене на основе аукциона с условием права выигрыша засройщика-девелопера, предлагающего наименьшую стоимость реализации одного квадратного метра готового жилья (голландская схема).

Эти проблемы развития земельного рынка под МЖС могут решаться через организационно-экономические механизмы формирования систем государственного-частного партнёрства по проектам МЖС. Для этих целей в рамках ФЦП «Жилище» предусмотрена реализация подпрограмм и мероприятий по предоставлению субсидий бюджетам субъектов РФ: на развитие социальной инфраструктуры для строительства жилья экономического класса; на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки жильем экономического класса; на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным застройщиками в российских кредитных организациях на цели строительства жилья экономического класса, включая обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой;

* разработка региональных, в том числе муниципальных, программ по развитию малоэтажного жилищного строительства, которые выполняются в рамках софинансирования программных мероприятий по ФЦП «Жилище». Для этих целей Минрегионом РФ разработаны унифицированные «Методические рекомендации к региональным программам стимулирования развития жилищного строительства», учитывающие положения программы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом». Также на уровне Минрегионразвития РФ готовится к принятию дополнительная ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ». Разработка региональных и муниципальных программ МЖС является главным условием их софинансирования из федерального бюджета в рамках ФЦП «Жилище».

Анализ программно-целевых документов поддержки строительства малоэтажного жилья позволяет выделить в качестве основной отечественной программной цели направление по увеличение объемов строительства доступного малоэтажного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности. Данный государственный приоритет обеспечивается решением следующих проблемных задач:

продемонстрировать населению, что малоэтажное жилье превосходит по комфортности проживания и ценовой доступности квартиры в многоэтажном железобетонном доме;

создать условия для развития малоэтажного жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищно-строительными кооперативами;

отработать систему комплексной застройки обширных территорий доступными малоэтажными быстровозводимыми жилыми домами эконом-класса, отвечающим требованиям энергоэффективности и экологичности;

создать стимулы для дальнейшего развития индустрии малоэтажного домостроения, кооперации с производителями производства строительных материалов;

развивать конкуренцию и снижать административные барьеры на рынке малоэтажного жилищного строительства, создавать эффективные механизмы борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, развивать прозрачность конкурентных процедур предоставления земельных участков для малоэтажного жилищного строительства;

создавать условия для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для комплексного развития территорий в целях малоэтажного жилищного строительства;

осуществлять модернизацию и обновление оборудования, повышение эффективности технологий малоэтажного жилищного строительства и производства строительных материалов;

* подготовка и успешная реализация конкретных инвестиционных проектов МЖС на уровне заказчиков- застройщиков, как по индивидуальному жилищному строительству населением за собственный счет, так и обеспечение массового предложения жилья эконом-класса через площадки комплексной жилой застройки территорий. При этом данные проекты необходимо включать в подпрограмму «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы только при условии конкурсного отбора в Минрегион России.

Требования к экономичности жилья, по нашему мнению, будут возрастать. Это определяется как низкой платежеспособностью основной части населения России, так и кризисными явлениями в мировой экономике, связанными с падением кредитного рейтинга США в августе 2011 года. Если принять во внимание мнение многих экспертов о второй волне мирового кризиса, то следует ожидать падение платежеспособного спроса на жилье в РФ. В этой связи стратегическим направлением жилищного строительства будет жилье эконом-класса и особенно массовое малоэтажное жилье в большей степени способное сокращать себестоимость строительства и отвечающее требования экологичности.

Под жильем экономического класса понимается отдельно стоящий малоэтажный жилой с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи и соответствующего требованиям Приказа Министра Регионального развития РФ от 27 февраля 2010 г. № 79, утверждающего «Методические рекомендации по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета». В соответствии с требованиями этого приказа рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов должна составлять не более 150 кв. м. при уровне ценовой доступности 30 тыс. рублей за 1 квадратный метр общей площади жилья. Дом должен быть построен из энергоэффективных экологически чистых строительных материалов, иметь внутреннюю отделку, установленное инженерное оборудование с индивидуальным источником отопления, приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов.

Анализ практики отечественного строительства указывает, что задача экономичного и экологичного девелопмента применительно к массовому строительству малоэтажного жилья является очень сложной для повсеместного распространения. Исследование отечественного рынка малоэтажного строительства показало, что сегодня существует несколько примеров такого успешного малоэтажного строительства - один из них это реализация проекта малоэтажной застройки компанией «Экодолье» в г. Оренбурге где достигнута стоимость продаж жилья соответствующая критериям эконом-класса. При этом стоимость строительства самой коробки дома составляет 12,5 тыс. руб.за м.кв. Структура затрат (себестоимости) дома с земельным участком, оборудованным инженерной инфраструктурой, представлена на рис.1.10.

Одной из ключевых проблем эффективности реализации масштабных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки территорий является опережающее строительство внеплощадочных инженерных сетей с участием бюджетов всех уровней в рамках подпрограмм ФЦП «Жилище» и инвестиционных программ естественных монополистов за счет инвестиционной составляющей тарифа (Газпром, электросетевые компании и пр.) и минимизации платы за подключение для девелоперов.ll|M»«v |Н|М>ЬЛ1Н1Г мклииши . О ir.ll Ill'll Ilf II

Рисунок 1.10. Пример эффективной реализации проекта комплексной жилой застройки компанией «Экодолье» в г.Оренбурге со структурой затрат малоэтажного строительства жилья эконом- класса.

Исключены из себестоимости

Это уменьшает высокие первоначальные инвестиционные затраты застройщиков во внеплощадочные инженерные сети и снижает финансовые риски доходности проектов. Именно поэтому главным условием начала масштабной реализации проектов комплексной малоэтажной жилой застройки является формирование системы государственно-частного партнерства в части софинансирования этих стартовых затрат застройщиков, чтобы перейти точку безубыточности проекта и выйти на минимально допустимые показатели рентабельности как минимум в 10-15%.

Примером такой организации и управления строительства является структура СМР из бизнес-плана малоэтажного строительства проекта «Экодолье» в Оренбурге, показанная на рис.1.11.

Рисунок 1.11. Структура СМР подготовительного периода по опережающему строительству инженерной инфраструктуры в рамках ГЧП по инвестиционному проекту малоэтажной жилой застройки эконом-класса «Экодолье».

Здесь первоначальные затраты инвестора на подготовительный этап строительства в инженерную инфраструктуру в рамках ГЧП составили около 1 млрд.руб. и внешние сети преимущественно построены за счет софинасирования бюджетов всех уровней и инвестиционных программ естественных монополистов.

Основными проблемами развития рынка малоэтажного жилья в России являются:

¦ Необходимость формирования нового менталитета российского потребителя жилья, ориентированного, прежде всего на приоритетный спрос на малоэтажное жилье, в отличие от традиционного спроса, который в большей степени ориентирован на городскую квартиру. Потребительские предпочтения сформированы в условиях многолетнего доминирования градостроительных концепций многоэтажного строительства. Трансформация и переориентация потребительских предпочтений на мировые тенденции комфортного экологического и экономичного «одноэтажного» проживания происходит в России медленно.

К одной из проблем развития малоэтажного строительства является вопрос как недостаточного изучения спроса на малоэтажное жилье, но особенно явно недостаточного формирования этого приоритетного спроса на жилье у органов государственного и муниципального управления, а также явно неэффективная маркетинговая корпоративная деятельность у ряда инвестиционно-строительных компаний и фирм, занимающихся продвижением малоэтажного жилья на рынке. Потребительская идея особо приоритетного приобретения малоэтажного жилья, в своем большинстве, не стала для основной части населения России главной и доминирующей идеей потребительского предпочтения на рынке жилья. Существующие отечественные методы, практические алгоритмы и методики изучения и формирования спроса на государственно-муниципальном и корпоративном уровне требуют существенных корректировок для обеспечения приоритета малоэтажного жилья у потребителей.

Проблемным вопросом, сдерживающим развитие рынка малоэтажного жилья является очень высокая конкурентоспособность на общероссийском рынке жилья кластера инвестиционных компаний по многоэтажному строительству и высокий уровень лоббирования их интересов на всех уровнях управления экономикой. Градостроительное доминирование концепции многоэтажного строительства в городах привело к разработке и закреплении в документах территориального планирования, выделении приоритетных функциональных и территориальных зон многоэтажного строительства в генеральных планах застройки населенных пунктов, правилах землепользования и застройки, а также создании соответствующего земельного рынка. Высокая плотность многоэтажного строительства в сочетании с традиционно высоким спросом обеспечивает для бизнеса более высокий уровень доходов на сопоставимых по площади участках застройки. Более высокая инвестиционная привлекательность площадок под многоэтажную застройку делает развивающийся бизнес-кластер малоэтажного строительства менее конкурентоспособным по сравнению с традиционно работающими компаниями. Если учесть при этом высокий уровень коррупционной «теневой» составляющей всех инвестиционных проектов, традиционной для России, то старты высокобюджетных проектов многоэтажного жилья всегда выигрывают перед низкобюджетными проектами малоэтажной застройки. Только новые приоритеты «одноэтажного» спроса на жилье в условиях кризисных трансформаций отрасли смогут сформировать потребности в жилье эконом-класса, где могут проявится конкурентные преимущества малоэтажного строительства. Весьма важно перейти от этапа уплотнения существующих городских территорий на основе многоэтажного строительства, который в основном завершается, к градостроительному этапу расширения городских территорий на основе пригородных малоэтажных зон экологического, энергоэффективного и экономического малоэтажного девелопмента. Этот приоритет малоэтажного строительства должен быть государственным приоритетом, что обеспечит неоспоримые условия высокой привлекательности малоэтажного строительства для бизнеса и создаст мощную конкуренцию умирающему бизнес-кластеру многоэтажного строительства, масштабы деятельности которого в будущем не соответствуют реальным запросам потребителей на территориальных рынках жилья.

¦ Важность различного решения жилищной проблемы для различных групп населения. При этом проблему формирования спроса и предложения на малоэтажное жилье нужно идентифицировать как весьма различную для разнотипных групп населения с разным уровнем дохода. Традиционно на территориальных рынках малоэтажного жилья выделяют различные группы потребителей жилья: 2% населения с особо высокими доходами - потребность с коттеджах элит-класса; 6% высокообеспеченного населения - потребность в малоэтажном жилье бизнес-класса; средний класс - 23%, который способен приобретать жилье как эконом-класса, так и бизнес класса через ипотеку; малообеспеченный класс -54% населения - с потребностями в жилье только эконом-класса; 15% потребителей с особо низкими доходами, которые претендуют на жилье по социальным программам. Данная структура потенциальных потребителей жилья различна для разных территорий, может видоизменяться со временем и требует разных маркетинговых стратегий для удовлетворения спроса и создания соответствующего предложения.

Особо выделяется регион московской области с повышенной платежеспособностью потребителей г. Москвы и области, где самый большой доминирующий отечественный спрос на сегменты элит-класса и бизнес-класса. Данные типы сегментов спроса и предложения в большей степени развиты только в городах- миллионниках России.

¦ Наличие в России значительного отложенного спроса населения на малоэтажное жилье по сегменту эконом-класса. В условиях государственной программно-целевой поддержки этого приоритетного сегмента малоэтажного жилищного рынка на основе государственно-частного партнерства, следует ожидать наибольшей бизнес-активности именно в данном сегменте. Это позволит сформировать инновационные долгосрочные инвестиционно-строительные потоки, ориентированные на мировые тенденции малоэтажного проживания с приоритетами девелопмента по экономичности, энергоэффективности и экологичности.

Высокая стоимость земельных участков под строительство малоэтажного жилья, которая способна составить до половины себестоимости строительства. Земельные рынки, предшествующие строительному процессу в малоэтажном домостроении преимущественно не отражают объявленный приоритет малоэтажного строительства. В виду обязательности аукционов они в большей степени ориентированы на крупных девелоперов, способных выиграть эти открытые аукционы по земельным участкам под комплексную малоэтажную жилую застройку на повышение цены. Это способствует развитию монополизации как земельного рынка, так и рынка комплексной малоэтажной жилой застройки и не ведет к созданию полноценного рынка доступного малоэтажного жилья. Переход к голландской схеме аукционов на понижение, где начальной ценой аукциона будет рыночная цена продаж готового жилья застройщиком, весьма перспективная схема организации земельного рынка под малоэтажное жилье.

Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на технические условия на подключение внешних инженерных сетей, большой стоимости платы за подключение. Инвестиционная составляющая тарифов естественных монополистов также весьма слабо задействована в инвестиционных проектах и региональных программах строительства малоэтажного жилья. Формирование приоритетного направления земельного рынка участков под малоэтажное жилье эконом-класса, обеспеченного достаточной инженерной инфраструктурой, становится особо актуальной проблемной задачей малоэтажного домостроения. Планируемые изменения в градостроительный и земельный кодексы по вопросу должны сдвинуть решение сложного вопроса создания доступного рынка малоэтажного жилья в современной России с «мертвой точки» и сформировать отечественный аналог «одноэтажной Америки» с массовым возведением индивидуального, энергоэффективного и экологического жилья. В будущем возможно будут созданы реальные предпосылки для создания эффективного специального бизнеса типа земельного (land) девелопмента, предлагающего к застройке участки полностью готовые и обеспеченные инженерной инфраструктурой для малоэтажного жилья эконом-класса как особо приоритетной государственной задачи. Решению этой задачи служит разрабатываемая программа Минрегиона РФ «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ», которая ориентирована на поддержку проектов комплексной малоэтажной жилой застройки домов эконом-класса.

Существенной проблемой сдерживания малоэтажного жилищного строительства является неразвитость пригородных зон транспортной инфраструктурой. Это делает многие пригородные экологически зоны, пригодные для комфортного проживания непригодными для малоэтажного строительства. В этой связи правительственные меры по субсидированию строительства автодорог весьма важны. Однако объемы таких инвестиционных проектов явно недостаточны.

Необходимо существенно повышать уровень энероэффективности и энергосбережения всех проектов малоэтажного домостроения, как обязательного условия формирования конкурентных преимуществ малоэтажного строительства перед многоэтажным и как важнейший фактор сокращения стоимости возведения МЖС. Важно также изменить структуру малоэтажного строительства и перейти с преимущественного использования дорогих кирпичных и каменных материалов и технологий (около 70%) на дешевые деревяннокаркасные, модульные и комбинированные системы.

Важно обеспечить разработку в прединвестиционных мероприятиях государственного и муниципального территориального планирования создание функциональных и территориальных зон в генпланах застройки территорий поселений с преимущественной малоэтажной застройкой, а также решение этих вопросов в правилах землепользования и застройки и в прочих градостроительным процедурах и мероприятиях. Это позволит устранить все административные барьеры для формирования эффективного рынка доступного малоэтажного жилья.

В качестве одной из важнейших проблем сдерживающей малоэтажное жилье следует отнести отсутствие сбалансированного организационно-экономического механизма регулирования и управления территориальными рынками доступного малоэтажного жилья как единой интегральной системы управления малоэтажным девелопментом как на уровне специализированных девелоперских бизнес-систем, так и на уровне муниципального, регионального и государственного регулирования приоритетов малоэтажного жилья по критериям экономичности, экологичности и энергоэффективности.

Существует и множество других проблемных аспектов развития малоэтажного жилищного строительства. Но в данной монографии авторы ограничились перечислением основных вышеуказанных экономико-организационных и управленческих аспектов.

Проводя исследование выполненных диссертационных исследований по анализируемой проблеме развития отечественного малоэтажного жилищного строительства, следует отметить, что в качестве основных можно выделить следующие диссертации. Во- первых, это серия работ, выполненная в МГСУ под руководством д.э.н., проф. Грабового П.Г. Так например, в диссертации Осташко Д.В. [87] успешно защищенной в 2007 году рассмотрен экономический механизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства. Соискатель поставил и реализовал цель по формированию экономического механизма функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства с учетом анализа, отбора и оценки эффективности разработки и внедрения организационных, технических и управленческих нововведений. Также представляет интерес кандидатская работа Стригина Б.С. [114] который разрабатывал методические основы пространственно-территориального развития объектов малоэтажного жилищного строительства в пригородных зонах и сельской местности. Автор уделил большое внимание актуальное проблеме прекращения избыточного территориального разрастания городов и переход к активному пространственно-территориальному развитию в пригородных зонах и сельской местности за счет объектов коттеджного строительства. Им разработана модель пространственно-территориального развития малоэтажного жилищного строительства в виде системы и предложена интервально-качественная шкала организационно-производственной надежности этих процессов.

К одной из последних специализированных работ в области исследования стратегий развития малоэтажного жилищного домостроения в России следует отнести кандидатскую диссертацию Райхмана В.А. [92], выполненную в институте макроэкономических исследований Минэкономразвития РФ. Автор определил важность развития малоэтажного домостроения как альтернативы урбанистической концепции многоэтажного строительства, исследовал опыт развития малоэтажного домостроения в России и за рубежом, проанализировал технологии возведения малоэтажных домов и сформулировал основные направления государственной инвестиционной стратегии развития малоэтажного домостроения с особым приоритетом на деревянное домостроение.

Различные аспекты малоэтажного жилищного строительства затрагиваются во многих научно-исследовательских работах. Так например, Бакрунов Ю.О. в своей докторской диссертации [9] изучал методологию развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере, в том числе, отметил важность выделения отдельной специализированной сферы девелопмента по малоэтажному строительству. Также и Сагайдак

С.А. [104] отмечала важность оптимизации методов формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости с учетом специфики различных сегментов этого рынка, в том числе и объектов воспроизводства малоэтажной жилой недвижимости.

Исследования авторов монографии показали наличие достаточно большого количества книг, публикаций и журнальных статей в области проблем развития малоэтажного строительства. Так например, написаны ряд книг по этой тематике. Среди них Асаул А.Н. [4] и другие]. Следует отметить активную работу по поддержке развития малоэтажного строительства в России Национального Агенства Малоэтажного и Котеджного Строительства (НАМИКС). Агенство выпускает свой журнал «Малоэтажное и котеджное строительство», организовывает научно-практические конференции, лоббирует интересы потребителей и застройщиков малоэтажного жилья. Президент НАМИКС Елена Николаева в своей статье «Современные тенденции развития малоэтажного строительства» [87] подробно останавливается на особенностях отечественного развития малоэтажного строительства, их проблемах и основных тенденциях развития. Активно работает в сфере малоэтажного строительства Валерий Казейкин, вице-президент НАМИКС, заместитель координатора проекта «Свой дом» партии «Единая Россия», член общественного Совета по рынку доступного жилья при Министре регионального развития РФ. Так в своей статье «Практические аспекты реализации программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» [66] он подробно анализирует отечественную практику программно-целевого управления МЖС. Существует множество и других статей и публикаций в этой сфере .

Анализ показывает, что проблемам практической работы в сфере малоэтажного жилищного строительства посвящена работа большого количества сайтов в интернете [40-147]

Проведенные исследования и обзоры в настоящей монографии позволили подтвердить важность актуализации проблемы активизации и программно-целевого развития малоэтажной жилой застройки в современной экономики России. Идея «малоэтажной России» имеет все шансы стать градостроительной отечественной реальностью в ближайшее время. Установленные особенности программно-целевой поддержки спроса и предложения малоэтажного жилищного строительства позволяют решать эффективно многие проблемы в этой области. Выявленное и формализованное проблемное поле идентифицирует основные трудности и дает возможность определить главные направления деятельности в этой области. Изученные основные научно-практические исследования в области экономики, организации и управления МЖС показывают многогранность аспектов изучения жилищной проблемы, ее историческую неисчерпаемость и важность решения на современном этапе экономического развития России.

Проведенный анализ теоретических аспектов и особенностей жилищной политики по малоэтажному строительству показал, что одной из важнейших современных особенностей на рынке жилья РФ является наличие устойчивой тенденции увеличения доли малоэтажного жилищного строительства.

Авторские исследования позволяют утверждать, что сейчас в России наблюдается исторический момент кризисной реструктуризации инвестиционно-строительного комплекса России и его переориентация с глобального увлечения градостроительными урбанистическими концепциями массового многоэтажного строительства на приоритетную малоэтажную жилую застройку.

Выполненный анализ тенденций развития малоэтажного жилищного строительства показывает, что рост малоэтажного жилья происходит в условиях общего падения объемов вводимого жилья в РФ за последние три года. Начиная с 2009 года идет устойчивый тренд ежегодного падения объемов вводимого жилья в России со средним индексом в 0,95.

...