Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России

«Свой дом» по Оренбургу, Башкирии и Самары.
Параметры программы	Региональная программа
	Оренбург Башкирия	Самара
Срок реализации, годы	2007 2011	2007-2010	2008-2015
Объем и источник финансирования, млн. руб Бюджетные средства, млн. руб Средства частных инвесторов, млн. руб	19 420 560 18 860	71923 2571 69352	61 544 9155 52 389
Затраты на подготовку исходно разрешительной документации, млн. руб	270	157	1 355
Затраты на строительство жилья, млн. руб	15 400	55495	49 817
Затраты на строительство инженерной и коммунальной инфраструктуры, млн. руб	3 600	10525	3 998
Затраты на строительство объектов социальной сферы и дорог, млн. руб.	150	5746	6 374
Дополнительный ввод малоэтажного жилья, тыс. кв	770	2 000	1 714
Улучшение жилищных условий, семей	5000	20 000	15 000
Создание новых рабочих мест, чел	1000	3000	3000

В настоящее время в 32 субъектах РФ приняты программы малоэтажного строительства в рамках программы "Жилище", в 23 субъектах - приняты отдельные региональные программы «Свой дом», а в 19 субъектах документы находятся в стадии разработки.

В качестве успешных примеров реализации пилотных проектов по программе «Свой дом» можно привести роект «Экодолье Оренбург». Для его реализации администрацией Оренбургской области принята первая в России программа по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом». Поселок «Экодолье» строится на участке 382 гектара, включает 7 очередей застройки, 3983 жилых домов эконом класса из энергоэффективных материалов облицованных кирпичем, жилой площадью 488 000 кв м, для проживания 14 600 человек. Это первый проект сотрудничества российских и американских архитекторов (компаний «Perkins Eastman» и «Korda»), соответствующий международным стандартам в области экологии и «зеленого строительства» LEED, BREEAM и GSBC.

По своим параметрам все строящиеся дома являются энергоэффективными и относятся к жилью эконом класса соответствующего требованиям Приказа Министра Регионального развития. Уровень ценовой доступности строящегося малоэтажного жилья с земельным участком и всеми коммуникациями начинается от 26,8 тыс. рублей за 1 квадратный метр общей площади жилья. На этой площадке по поручению государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» построен энергоэффективный 12 квартирный дом и одноквартирный индивидуальный дом «КАМА», концепция и архитектурный проект которого разработаны совместно с немецким институтом Passive Houses.

Указанные 2 энергоэффективных дома имеют энергопотреблении на 60 -80% ниже требований СНиП, при строительстве использован новый инновационный материал НЕОПОР с наноприсадками графита (производства концерна BASF), тепловые насосы и отопительные системы с теплыми полами, солнечные батареи, рекуператоры, гелиосистемы и светодиодные лампы производства компаний получивших финансирование от «Российской корпорации нанотехнологий».

Энергоэффективное оборудование для дома «КАМА» соответствующее требованиям ЕС поставили болгарские компании. Планируется создание систем автоматизированного биллинга и проведение постоянного мониторинга теплопотерь. Использование инновационных технологий позволит обеспечить существенную экономию тепловой энергии, что, в конечном счете, отразится на уровне платежей населения за энергоресурсы.

Использование мирового опыта проектирования поселка, современных энергоэффективных и экологичных технологий строительства позволили обеспечить удобную и комфортную планировку домов, доступные цены на жилье. Для повышения доступности были использованы впервые разработанные совместно с АИЖК и Сбербанком РФ ипотечные продукты позволяющие кредитовать население на этапе строительства малоэтажных домов по ставке от 8 % годовых в рублях. Указанные отличительные особенности дали возможность компании «Экодолье» в течение последнего года году стать победителем следующих 15 Международных и Национальных конкурсов:

«Общероссийского Конкурса проектов комплексного освоения территорий» организованного Минрегиом России в номинации «За вклад в развитие рынка доступного жилья» Диплом первой степени и хрустальный кубок и Гран при с вручением Диплома «За лучший комплексный инвестиционный проект, обеспечивающий развитие территории».

«Открытого публичного конкурса на лучший архитектурный проект малоэтажного энергоэффективного жилища экономического класса «Дом XXI века», организованного Фондом РЖС и Союзом архитоекторов России в номинации «За лучшее энергоэффективное решение»

«Национального инвестиционного форума «Муниципальная Россия» золотая медаль «За удачную реализацию государственно - частного партнерства на примере поселка «Экодолье»,

Открытой общественной архитектурно-строительной Премии Best Building /Премия Дом Года» во время проведения всероссийского фестиваля «Зодчество» в номинаци «Лучший загородный поселок».

«Всероссийского конкурса по экологическому девелопменту и энергоэффективности Green Awards» в номинации «Малоэтажное жилищное строительство»,

«Национального конкурса в сфере недвижимости, строительства и ипотечного кредитования CREDO» в номинации «Лучшая организация-застройщик на рынке малоэтажного и загородного жилищного строительства»,

«Национальной премии в области достижений в жилищном строительстве RREF Awards» в номинациях «Ипотека года» и «Персона года»,

«Ежегодного конкурса в области профессионального признания на рынке недвижимости «Московские звезды-2011» в номинации «Лучшая Инновационная Компания Года» и «Лучший поселок на рынке загородной недвижимости»

«Премии «EcoVillage» с вручением Сертификата на соответствие стандарту НП НБЭСР «Комплексная оценка экологической безопасности объекта: территория и малоэтажная недвижимость. EcoVillage 2.0».

«Международной выставки «Домэкспо» «За лучшую презентацию проекта малоэтажного строительства поселка «Экодолье»,

«Международной выставки «Chillventa Rossija» Диплом «За активное внедрение энергоэффективных технологий при строительстве малоэтажного жилья в РФ »

Фестиваля «Зеленый проект» Диплом «За активное внедрение зеленых технологий при строительстве малоэтажных поселков в России»

и, самое главное, впервые за всю историю России стать победителем Всемирного конкурс FIABCI Prix d'Excellence 2011 в номинации сохранение окружающей среды и энергоэффективность.

Высокая оценка проекту была дана во время проведения 22 июля 2011 г. Всероссийского селекторного совещания по малоэтажному строительству в режиме телемоста, когда председатель Правительства России В.В. Путин назвал принципы государственно - частного партнерства в сфере ЖКХ использованные при реализации в Оренбургской области проекта «Экодолье»: «идеальным вариантом развития событий, идеальным подходом».

Вторая в России региональная программа «Свой дом» была принята в Республике Башкортостан. В целях ее реализации ГУП РБ «Малоэтажное строительство» ведет застройку в районе села Шамонино - 1300 жилых домов, сел Дорогино и Жуково - 1200 жилых домов. Строятся исключительно индивидуальные дома из расчета 18 кв. м на человека площадью 54, 72 до 90 кв.м. Стоимость дома 72 кв.м. составляет 834 т. руб. В рамках программы покупатель получает заем 300 тыс рублей, на 5 лет по 8% годовых. Остальную стоимость дома должен положить на счет в РСХБанке в течение 2 мес. В течение года в Шамонино построено и сдано в эксплуатацию 1200 каменных и кирпичных домов. Темпы строительства 100 домов в месяц, 3 дома в день. Заказчик организует проектные работы, осуществляет отбор поставщиков и подрядчиков, проводит работу с покупателями жилья и выдает им ипотечные займы, организует процесс регистрации домов и земельных участков. Заказчик также проводит отбор поставщиков стройматериалов для подрядчиков партиями с рассрочкой платежа до 30 дней и оптовой скидкой 5 - 7%. Подрядчики - это строительные компании, большинство из которых находятся на упрощенной системе налогообложения (нет НДС, налога на прибыль, ЕСН). Такая компания платит 6% налог с оборота . В настоящее время тысячи семей очередников улучшили свои жилищные условия в рамках данной программы, а в поселках построены школы и детские сады.

Успешная реализация пилотных проектов в рамках программы «Свой дом» обеспечило тиражирование энергоэффективных решений в других регионах России, что позволило с учетом полученного опыта начать строительство десятков поселков и тысяч аналогичных домов в различных климато - географических регионах России.

Активная работа по приоритетному развитию малоэтажного жилищного строительства привела к тому, что за три года реализации программы «Свой дом» его доля в общем объеме ввода жилья выросла на 8.3% (с 39,5% до 50,8% в первой половине 2011 года). Средний ежегодный прирост малоэтажного жилищного строительства составлял 2,8%.

В целом в процессе реализации были выполнены следующие организационные мероприятия и достигнуты следующие результаты:

2.2.6 Программа Государственной Думы по законодательному обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства "Свой дом"

Разработана законодательная и нормативно-правовая база, позволившая начать активную реализацию программы «Свой дом» в регионах России.

Программа «Свой дом» явилась политическим документом, с учетом которого была разработана новая Федеральная целевая программы «Жилище на 2011 - 2015 годы» и региональные программы стимулирования развития жилищного строительства. Министерством регионального развития РФ принято решение о включении основных положений Программы «Свой дом» в «Долгосрочную стратегию развития массового строительства жилья для всех категорий граждан».

Была разработана и направлена главам субъектов федерации для принятия унифицированная региональная программа «Свой дом» по развитию комплексной малоэтажной застройки.

Отработаны механизмы взаимодействия партии «Единая Россия», органов исполнительной власти, инвестиционно-производственных, строительных, ипотечных компаний.

По инициативе бизнес-сообщества создано НП «Национальное агентство развития малоэтажного и коттеджного строительства», объединившее участников рынка малоэтажного жилищного строительства (строительные, девелоперские, инвестиционные компании, заводы-производители строительных материалов), которое стало основным Партнером Программы «Свой дом».

Создана экспертная группа по разработке Национальных стандартов в малоэтажном строительстве.

Отработаны практические механизмы использования в целях малоэтажного строительства средств Программы «Жилище» и ее подпрограмм. В рамках ФЦП «Жилище» и подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» при проведении конкурсов по отбору экспериментальных проектов доля малоэтажных проектов составила в среднем 40% от общего числа отобранных проектов.

Практически отработаны механизмы привлечения ресурсов в малоэтажное строительство в рамках Национального проекта «Развитие АПК» путем использования субсидий на обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов, и других жителей сельской местности.

Налажено взаимодействие с Фондом содействия развитию жилищного строительства. В рамках Программы «Свой дом» активизирована работа Фонда по следующим направлениям:

вовлечение в оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности, под комплексное освоение территорий в целях малоэтажного строительства. Установлена доля земель, которые должны быть использованы в целях малоэтажного строительства 60%.

анализ современных энергоэффективных технологий малоэтажного домостроения.

формирование базы типовых проектов малоэтажных жилых домов.

содействие вводу мощностей по производству строительных материалов и домокомплектов для малоэтажного строительства.

Фондом содействия развитию жилищного строительства начат запуск пилотных проектов комплексного освоения территорий субъектов Российской Федерации в целях малоэтажного строительства.

Разработаны новые финансово-кредитные механизмы привлечения средств на малоэтажное строительство с участием Агентства по ипотечному жилищного кредитованию (разработаны новые продукты «Дом с участком и малоэтажное жилье»). Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства реализ внедрена программа «Стимул», предусматривающая стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты малоэтажного строительства жилья эконом-класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье.

В рамках разработанных Министерством экономического развития РФ и Министерством регионального развития РФ механизмов использования в целях реализации региональных инфраструктурных проектов Инвестиционного фонда Российской Федерации реализуются проекты комплексного освоения территорий в целях малоэтажного строительства, оказывается содействие выделению средств на их реализацию.

Налажено взаимодействие с Фондом содействия реформированию ЖКХ.В рамках Программы «Свой дом» активизирована работа Фонда по следующим направлениям:

разработаны изменения в законодательство РФ, позволяющие переселять граждан из ветхого и аварийного жилья в малоэтажные дома.

сформирована база региональных проектов энергоэффективных малоэтажных жилых домов эконом-класса.

запущены пилотные проекты для отработки механизмов переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в малоэтажные дома эконом-класса.

Началось создание инвестиционно-производственного комплекса индустриального малоэтажного домостроения, введено в эксплуатацию или модернизировано более 200 промышленных предприятий. Значительную роль сыграла отмена таможенных пошлин на импортное оборудование, аналогов которому нет в России.

В целях дальнейшего увеличения объемов строительства доступного малоэтажного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности Министерством регионального развития РФ при участии Национального агентства по малоэтажному жилищному строительству, как уже было отмечено, в настоящее время разработана Ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации» а в каждом регионе России приняты региональным программам стимулирования развития жилищного строительства. В связи с этим с 2011 года реализации программы «Свой дом» полностью координируется и проходит в рамках указанных региональных программ.

Успешная реализация региональных программ к 2015 году позволит обеспечить увеличение до 60 % доли малоэтажного жилья, в том числе относящегося к категории жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.

2.3 Анализ специализированных ипотечных продуктов и программ по поддержке спроса и развитию предложения на рынке малоэтажного жилищного строительства

Основным документом регламентирующим спрос на рынке малоэтажного строительства является -Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года”, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. No 1201-р.

Целью создания Стратегии являются: формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;

определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;

определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.

Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования. В Стратегии рассматриваются вопросы расширения возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, строительства индивидуального жилья или участия в строительстве многоквартирных домов и жилищных некоммерческих объединениях граждан, а также найма жилья, проведения капитального ремонта жилых домов и другие направления развития ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с указанной Стратегией в 2011 году Правительством РФ будет продолжена программа господдержки ипотечного кредитования на первичное жилье экономического класса, на которую выделено 250 млрд руб. из ресурсов Внешэкономбанка. При этом доходность, которую будет получать пенсионная система, составит 9 % годовых, что выше текущего уровня инфляции. Ипотечные облигации будут иметь рейтинг не ниже уровня Российской Федерации.

Далее банки, имея понятные объемы средств с фиксированной процентной ставкой, смогут начать рекламу ипотечных кредитов от 10% годовых. ВЭБ будет выкупать ипотечные облигации на общую сумму 210 млрд рублей (рис.2.1), которые будут выпускать банки (150 млрд) и АИЖК (60 млрд). ВЭБом одобрены заявки девяти банков на общую сумму 130,5 миллиарда рублей: Сбербанка и Газпромбанка (по 30 млрд), Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (на 25 млрд), банка "Уралсиб" (20 млрд), Ханты-Мансийского банка (7 млрд), Инвестторгбанка (6 млрд), ВТБ 24 и банка "Восточный" (5 млрд), и Банка жилищного финансирования (на 2,5 млрд) и Ассоциации ипотечных компаний на 19,5 млрд рублей. Еще 40 млрд. рублей составил целевой кредит, который ВЭБ предоставил АИЖК.

ЗАЯВКИ УЧАСТНИКОВ ПРОГРАММЫ П0ДДВ>ЖКЯ ИПОТШ ВЭЬ. млрд до.15.11.2010

Сбереги*

Гилромбам

АИЖК

*Уралсиб»

Сбербанк

Газпромбанк

Источи» ВЭБ

Рисунок 2.1 Анализ структуры заявок участников программы поддержки ипотеки ВЭБ(млрд.руб.)

Законом «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ» принятым Государственной Думой 12 мая 2010 ставка по нему снижена с 9,5 до 6,5%. С 1 июля банки получают от АИЖК средства под 8% годовых. По состоянию на конец 2010 г., АИЖК заключило 52 соглашения с 37 банками о фондировании проектов строительства жилья на 21 млрд. рублей. Всего 85 проектов жилого строительства общей площадью 991 тыс. кв. М. В стадии рассмотрения находятся более 100 проектов из 35 регионов на сумму более 30 млрд. рублей и общей площадью строительства более 1 млн. кв. м.

2.3.1 Программа «Стимул»

Для стимулирования застройщиков и граждан приобретающих жилье на этапе строительства АИЖК во исполнение поручения Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики (Протокол от №12) разработана и успешно реализовывается программа «Стимул». В рамках планируется обеспечить финансированием проекты жилищного строительства в объеме 40 млрд. рублей. Механизм финансирования строительства жилья эконом-класса по программе «Стимул» представлен на рис.2.2.

Рисунок 2.2 Экономический механизм действия программы «Стимул».

На этом графике основным действующим лицом является Банк - Кредитор проекта:

Банк имеет Право, а не обязанность воспользоваться целевым займом для финансирования строительства (нет процентных рисков).

Банк может кредитовать строительство из других источников, имея возможность воспользоваться займом АИЖК в любой момент в течение 2 лет.

Исключен риск сбыта (Гарант сбыта обеспечивает гарантированный источник погашения строительного кредита).

После завершения строительства банк имеет возможность погасить займ / продать АИЖК:

ипотечные кредиты, выданные гражданам;

закладные юридического лица (Гарант сбыта).

Требования к Кредитору проекта:

Наличие Генеральной лицензии на осуществление банковских операций.

Величина валюты баланса больше 3 млрд. рублей.

Размер собственных средств (капитала) больше 1 млрд.

рублей.

Выполнение всех обязательных нормативов деятельности кредитной организации, установленных ЦБ РФ в соответствии с Инструкцией от 16 января 2004 года № 110-И «Об обязательных нормативах банков».

Требования к застройщику:

Реализация проекта строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На момент участия в Программе должны быть оформлены разрешение на строительство, земельные отношения, проектная декларация.

Требования к гаранту сбыта:

Юридическое лицо (по законодательству Российской Федерации). Гарантом сбыта могут выступать: региональные операторы АИЖК, любые юридические лица, отвечающие требованиям.

Финансовое положение Гаранта сбыта должно отвечать требованиям Кредитора проекта и Агентства.

Наличие не менее 30% собственных средств на выкуп жилых помещений по проекту.

Типовой график строительства жилья эконом - класса по программе «Стимул» представлен на нижеследующем следующем графике (рис.2.3).

Общий срок предоставления займа - 24 месяца.

Исполнение Оферты Гарантом наступает за 2-3 месяца до окончания срока займа.

К моменту исполнения Оферты Гарантом объекты долевого строительства должны быть переданы участникам долевого строительства.

Подписание Соглашения о фондировании

Таким образом, срок на завершение строительства и ввод Объекта в эксплуатацию составляет 19 месяцев.

2.3.2 Продукт «Малоэтажное жилье»

Для кредитования малоэтажного строительства в рамках Программы «Стимул» разработан специальный ипотечный кредитный продукт «Малоэтажное жилье», утвержденный решением Правления Агентства от 27 мая 2010 г. № 1/26-3

Порядок рассмотрения заявок о внесении в перечень Территорий застройки в целях применения ипотечного кредитного продукта «Малоэтажное жилье»:

- разработан в рамках «Основных условий выкупа закладных, выданных в рамках ипотечного кредитного продукта «Малоэтажное жилье» утвержденных приказом Агентства от № 151-од;

- устанавливает порядок обращения поставщиков в Агентство с заявками о включении адресов и наименований комплексных проектов малоэтажного жилищного строительства в Перечень Территорий застройки в целях упрощения процедур андеррайтинга предмета ипотеки при проверке кредитных дел (закладных) в рамках продукта «Малоэтажное жилье»;

- унифицируют требования к документации, предоставляемой поставщиками при подаче заявок.

При рассмотрении заявок используются следующие термины и определения:

Девелопер - Юридическое лицо, осуществляющее развитие Территории застройки, в том числе формирование Земельных участков, строительство дорог и объектов общего пользования, прокладку коммуникаций, а также выполняющее на основании свидетельства о допуске работы по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, отделке, вводу в эксплуатацию Жилых домов по Типовым проектам на Территории застройки;

КОЗУ - проект комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, при этом договор аренды данного земельного участка заключен в рамках ст. 30.2 Земельного Кодекса РФ и содержит указание на цель предоставления участка «для комплексного освоения в целях жилищного строительства».

КОТ - экспериментальный инвестиционный проект комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, при реализации которого будут отрабатываться организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы комплексного освоения территорий, включающего помимо строительства жилых домов строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, отобранный в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 05.05.2007 г. № 265

Требования к территории застройки:

К Территориям застройки могут быть отнесены территории (один или несколько Земельных участков, принадлежащих на праве аренды или собственности одному правообладателю, как правило - Девелоперу), имеющие категорию земель «земли населенных пунктов» и вид использования, позволяющий осуществлять комплексное освоение такого участка в целях жилищного строительства, включая строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры наряду с малоэтажным жилищным строительством, на которых реализуются комплексные проекты жилищного строительства, предусматривающие как индустриальное малоэтажное строительство Жилых домов/многоквартирных малоэтажных домов по Типовым проектам, так и строительство инфраструктуры.

Типовой проект - Разработанный проектной организацией, имеющей соответствующее свидетельство о допуске в соответствии с главой 6.1 Градостроительного кодекса РФ, комплект проектной документации повторного применения для применения при промышленном (индустриальном) строительстве Жилого дома. Проект должен содержать, в том числе, сведения о сроках окончания строительства или этапности строительства в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87.

Требования к решению о предоставлении земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка, на котором реализуется проект комплексного малоэтажного жилищного строительства, принято после 01.01.2010 г., либо в отношении такого земельного участка на момент их предоставления действовала документация по планировке территории в соответствии со статьей 41 Градостроительного кодекса РФ;

Либо Земельный участок, на котором реализуется проект комплексного малоэтажного жилищного строительства, принадлежат Девелоперу на праве собственности и приобретен с целью жилищного строительства, и в отношении такого земельного участка действует проект планировки территории или иная градостроительная документация, характеризующая проект как проект комплексного освоения, включающий строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры наряду с жилищным строительством, либо в отношении такого земельного участка предоставлено подтверждение обеспеченности территории реализации проекта малоэтажной застройки существующими в пределах населенного пункта (в состав которого входит территория малоэтажной застройки) объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с учетом требований действующего законодательства;

Заявка должна содержать указание на обязательные параметры проекта

- комплексное освоение территории, включающее жилищное строительство, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры (проект планировки территории и т.п.), либо указание на обеспеченность территории малоэтажной застройки существующими в пределах населенного пункта (прилегающего или в состав которого входит территория малоэтажной застройки) объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с учетом требований СП 30-102-99 (принят постановлением Госстроя РФ от 30.12.1999 г. № 94);

консолидированность земельных участков для комплексного освоения и их принадлежность Девелоперу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании (договор аренды, купли-продажи земельного участка для комплексного освоения с целью жилищного строительства и т.п. на имя одного и того же юридического лица - Девелопера);

наличие предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности документов территориального планирования, копия Правил землепользования и застройки, в которые включена территория реализации комплексного проекта малоэтажного жилищного строительства;

наличие Типовых проектов, отвечающих требованиям Условий, которые будут применяться при развитии Территории застройки.

Обеспечением исполнения обязательств по настоящему Продукту является:

ипотека Земельного участка в силу закона в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке»;

до момента регистрации права собственности ЗАЕМЩИКОВ на вновь возведенное Жилое помещение - залог объекта незавершенного строительства и принадлежащих Залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства в соответствии со статьей 76 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке;

до момента регистрации права собственности ЗАЕМЩИКОВ на вновь возведенное Жилое помещение - залог прав требования ЗАЕМЩИКОВ к Девелоперу, вытекающих из Договора подряда (оформляется дополнительным соглашением о залоге прав, заключается по соглашению Сторон, указывается при его наличии);

с момента регистрации права собственности ЗАЕМЩИКОВ на вновь возведенное Жилое помещение - ипотека вновь возведенного Жилого помещения в силу закона в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Требования к ипотечным сделкам и условиям выкупа закладных, удостоверяющих права требования по кредитам, предоставленным на цели приобретения жилых помещений в пределах территории малоэтажной жилой застройки в рамках продукта «Малоэтажное жилье».

Кредит предоставляется: на приобретение дома с земельным участком, земельного участка и строительства жилого дома, квартиры в малоэтажном жилом доме, при этом в цели кредита указываются характеристика жилого дома и земельного участка, позволяющие их идентифицировать (кадастровые номера, площадь, адрес, этажность дома). Величина кредита до 3 млн. рублей.

При заключении кредитных договоров размер Процентной ставки должен составлять:

При значении К/З от 50% до 70% (включительно) - 10,5% годовых.

При значении К/З от 40% до 49% (включительно) - 10,75% годовых.

При значении К/З от 30% до 39% (включительно) - 11% годовых.

При значении К/З от 20% до 29% (включительно) - 11,25% годовых.

При значении К/З от 10% до 19% (включительно) - 11,5% годовых.

Указанные значения ставок устанавливаются при условии страхового обеспечения в виде договора страхования Предмета ипотеки и Заемщиков от несчастных случаев . При отсутствии страхового обеспечения размер Процентной ставки увеличивается на 0,7 %.

В рамках специальных условий Процентная ставка может быть уменьшена в случаях:

Приобретения жилого помещения по цене одного квадратного метра общей площади, не превышающей (Приказ Минрегиона РФ) - на 0,5 %. Приобретения жилья в случае, если одним из Заемщиков является распорядитель средств материнского капитала - на 0,25%. Приобретения жилья молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" - на 0,25%. Заемщиком/одним из Заемщиков является - владелец ГЖС- на 0,25%. При удовлетворении нескольким требованиям вычеты суммируются.

Важным стимулом обеспечения доступности жилья явилось заключение первого в России соглашения между компанией «ЭкоДолье», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и «НИКОбанком» о реализации пилотного проекта «Дом с участком», на основании которого в последующем утвержден новый продукт АИЖК «Малоэтажное жилье». В рамках проекта «Дом с участком» впервые в России на поселке «ЭкоДолье Оренбург» были отработаны принципы кредитования покупателей домов и земельных участков на этапе строительства при комплексном и освоении территории с последующим формированием закладной и рефинансированием ее в АИЖК. Базовая ставка по ипотечному кредиту составляет 10,5%. На этапе строительства и оформления недвижимости, занимающих около 6 месяцев, - 13%. Соглашением предусмотрено, что жилые дома, которые будут приобретаться гражданами с использованием ипотечных кредитов, должны возводиться по типовым проектам индустриальным способом. Компания «ЭкоДолье» выступила в роли ипотечного брокера, развернувшего активную рекламную компанию, осуществившая первичный отбор ипотечных заемщиков, проведших первичный андеррайтинг клиентов, осуществившая сбор необходимых документов покупателя, подобравшая земельный участок и строящийся объект недвижимости и сопровождающая оформление и регистрацию необходимых документов по всей ипотечной сделке.

Линейка одноквартирных жилых домов с земельным участком, благоустроенной территорией и объектами инфраструктуры реализуемая компанией «Экодолье» в рамках продукта «Малоэтажное жилье» показана на рис.2.4.



«Илек»«Кама»«Тобол»«Во/га»«1фал»«Каспж»

132,9м2132,88м215189м2160,85 м2188,92м221208 м2

Рисунок 2.4 Основные типы коттеджей в компании «Экодолье».

Специально проведенный анализ позволил выявить причины отказа в получении кредита по программе «Малоэтажное жилье» и предложить меры для их устранения:

12% неплатежеспособность заемщиков.

22% не имеют достаточных средств для первоначального взноса - надо привлекать страховую компанию АИЖК для уменьшенияпервоговзносадо20и даже 10%.

13% находятся в поиске созаемщика - надо разработать инструкционно может быть созаемщиком (мать, отец, брат, сестра, дети и т.д.) и как потом разделить имущество.

13% занимаются реализацией, имеющейся недвижимости - надо использовать кредитный продукт для кредитования на срок строительства под залог имеющегося жилья.

19% отказались от ипотечного кредитования - надо их опросить, узнать причины и направить в другой банк, например Сбербанк 4% отказ банка в выдаче кредита - их также надо отправить в другой банк.

Таким образом, проведя указанный комплекс работ, минимум в два раза можно увеличить число выдаваемых ипотечных кредитов и довести до двух третей от их общего числа проданных домов. Дополнительные возможности дает использование автоматического андеррайтинга клиентов по стандартам АИЖК и других банков учитывающего дополнительные возможные источники финансирования, акции, облигации, депозиты, машины, ювелирные изделия.

Торжественное вручение первых ипотечных сертификатов участникам проекта впервые в России было проведено 10 июля 2010 г. В нем приняли участие генеральный директор Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства РФ Константин Цицин, Губернатор Оренбургской области Юрий Берг, член Совета Федерации РФ Николай Пожитков, депутат Государственной Думы РФ, координатор проекта «Свой дом» Александр Коган, и.о. министра строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства области Юрий Карпов, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева, президент московского представительства инвестиционной компании «Baring Vostok Capital Partners Ltd», дважды Герой Советского Союза Алексей Леонов, генеральный директор Управляющей компании «Экодолье» Константин Филиппишин. Несмотря на то, что проект стартовал в конце апреля 2010 года, в настоящее время уже несколько сотен семей приняли участие в ипотечной программе. В результате реализации проекта количество сделок по ипотеке на этапе строительства жилых домов выросло до 41%.

Доля ипотечных сделок в проекте Экодолье составляет 41 %



Рисунок 2.5 Анализ структуры сделок по проекту «Экодолье»

По данным департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, ипотечные сделки в экономклассе составляют 7%, в бизнес-классе - около 8%, в премиум-классе - 3% от общего объема сделок.

Оренбурге.

Вместе с тем необходимо отметить, что в целях расширения возможностей необходимо увеличить в стандартах АИЖК величину ипотечного кредита.

На рис.2.6 представлена величина кредита в зависимости от размера первого взноса применительно к проекту «Экодолье Оренбург» (зеленым) в соответствии с существующими нормативами) и (желтым) при нормативе 3 млн рублей. Как можно видеть для того чтобы охватить кредитованием всю линейку домов эконом класса необходимо чтобы величина кредита составило 4 млн рублей.

Кроме программы с АИЖК строительные компании активно работают по привлечению других банков и ипотечных схем для кредитования покупателей на стадии строительства индивидуальных домов и квартир в малоэтажных домах. Для этого заключаются соглашения со «Сбербанком РФ» по программе «Ипотека +» Этот продукт также имеет доступные кредитные ставки (от 10 до 13,5%), минимальный первоначальный взнос (от 10%) и удобные правила кредитования. Ипотека возможна только на недвижимость, построенную с участием кредитных средств Банка. Кредит выдается без комиссий. В кредитовании малоэтажного строительства также участвуют банком «Газпромбанк ипотека», «Банк жилищного финансирования», «Газэнергобанк», банк «Форштадт» и другие.



Стоимость дома	Объем ипотечного кредита при размере первого взноса
	20%	30%	40%	50%
2 001 -408	1 601126	1 400 986	1 200 345	1 ООО 704
2 380 630	1 904 520	1 666 455	1 423 390	1 190 325
2 499 520	1 999 616	1 749 664	1499 712	1 249 760
3 DSS80S	2 471 046	2 162 166	1 BS3 285	1 544 404
3 119 130	2 495 320	2 183 405	1 Е71 490	1 559 575
3 284 517	2 627 614	2 299 162	1970 710	1 642 259
1 479146	1 183 317	1035 402	Е87 483	739 573
2 235 633	1 788 506	1 564 943	1 341 380	1 117 317
3 341 700	2 673 360	2 339 190	2 005 020	1 670 350
3 623 429	2 Б93 743	2 536 400	2 174 057	1 Е11 715
4 475 329	3 580 263	3 132 730	2 685 197	2 237 665
4 Е34 500	3 Б67 600	3 384 130	2 900 700	2 417 250
5 971 210	4 776 968	4 179 347	3 582 726	2 985 605
Б 7S3 980	5 403 184	4 727 786	4 052 388	3 376 990
	1 500 ООО	2 ООО ООО	2 500 ООО	3 ООО ООО
1,5	2 250 ООО	3 ООО ООО	3 750 ООО	4 500 ООО

Рисунок 2.6 Расчетные таблицы величин кредита в зависимости от размера первого взноса применительно к проекту «Экодолье Оренбург».

Краткая характеристика ипотечных продуктов Сбербанка РФ по акциям «В десятку», «Возьми за 8» проиллюстрирована на рис.2.7.

Условия Акции «В десятку!»

Процентная ставка - 10 % годовых в рублях (для всех категорий заемщиков на период до и после регистрации ипотеки);

Наличие собственных средств не менее 10%,

Срок кредитования - до 10 лет (включительно).

Приоритетное рассмотрение заявок

Специальные условия Акции «10-10-10» устанавливаются для клиентов, подавших заявку в период до 31 декабря 2011 года

Условия Акции «Возьми за 8%»

Ставка 8% годовых в рублях на весь срок кредитования

Срок кредитования до 8 лет включительно

Время принятия решения по кредиту но превышает 8 работих дней

Наличие собственных средств - не менее 50%

Приоритетное рассмотрение заявок.

* Специальные условия Акции «Возьми за 8%* устанавливаются для клиентов, подавших заявку в период до 30 июня 2011 года Кредит выдается только для приобретения строящегося жилья

Рисунок 2.7 Характеристика отдельных ипотечных продуктов Сбербанка РФ по акциям «В десятку», «Возьми за 8».

Деятельность компании «ЭкоДолье» по развитию ипотечного кредитования отмечена «Национальной премией в области достижений в жилищном строительстве «RREF AWARDS» в номинации «Ипотека года» С 1 января 2012 года по военной ипотеке можно будет приобретать индивидуальный дом с земельным участком.

2.3.3 Программа «Молодая семья»

Молодым семьям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий предоставляются субсидии на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, которые могут направляться в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по кредитам.

Социальные выплаты на приобретение жилья из бюджетов всех уровней будут предоставляться в размере не менее:

35 % расчетной стоимости жилья - для молодых семей, не имеющих детей;

40 % расчетной стоимости жилья - для молодых семей, имеющих 1 ребенка и более.

Доля средств федерального бюджета, на софинансирование подпрограммы составляет 10 % расчетной стоимости жилья, при этом доля средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, должна быть не менее 25 % для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 30 % для молодых семей, имеющих 1 ребенка и более.

Общий объем финансирования подпрограммы в 2011 - 2015 годах составит:

за счет всех источников финансирования - 326,97 млрд. рублей, в том числе:

за счет средств федерального бюджета - 32,78 млрд. рублей; за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов- 98 млрд. рублей;

за счет собственных и заемных средств молодых семей - 196,18 млрд. рублей.

Успешное выполнение мероприятий подпрограммы в 2003 - 2015 годах позволит обеспечить жильем 350,9 тыс. молодых семей.

2.3.4 Программа «Военная ипотека»

Программа «Военной ипотеки» регламентируется Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 29 января 2007 г. № 51. Уполномоченный орган ФГУ «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГУ). Главная задача военной ипотеки - обеспечение жильем офицеров и контрактников.

С государственной точки зрения, ипотека для военнослужащих призвана стать одним из основных условий успешного реформирования армии. Право на участие в эксперименте имеют военнослужащие, включенные в реестр участников НИС в 2005 и последующих годах. Целевой жилищный заем (ЦЖЗ) предоставляется участнику НИС за счет именного накопительного счета и используется на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение квартиры или дома с земельным участком. В договоре ЦЖЗ указываются величина первоначального взноса, размер ежемесячных платежей по кредиту и его предельный период. Для получения ЦЖЗ участник НИС представляет в ФГУ следующие документы: оригинал договора ЦЖЗ; копию договора ипотечного кредита; копию договора об открытии банковского счета с ограниченным режимом пользования. ФГУ в течение 7 рабочих дней осуществляет перечисление средств на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита на банковский счет В течение 1 месяца с даты госрегистрации права собственности участника НИС на жилое помещение в ФГУ представляется следующие документы: копия свидетельства госрегистрации права на приобретенное жилое помещение, копия зарегистрированного договора приобретения жилого помещения с надписью на нем о регистрации ипотеки в силу закона, а также копии договора ипотечного кредита и оформленной закладной, копия графика платежей по кредиту.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 января 2007 года № 51 «О проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» начиная с 2007 года, АИЖК приступило к непосредственной реализации своей функции в рамках данной ипотечной программы. Ежегодно на лицевой счет участника военной ипотеки, зачисляется определенная денежная сумма в количестве, достаточном, чтобы в ближайшие несколько лет он мог позволить себе приобрести квартиру в кредит в любом регионе страны. Средства, скопившиеся на именном накопительном счете за эти годы, используются в качестве первоначального взноса при получении ипотеки. В дальнейшем обязательства по кредиту погашаются за счет средств, ежемесячно перечисляемых на лицевой счет заемщика. Правда, снять эти деньги со счета, не дожидаясь окончания срока службы (как правило, 20 лет выслуги), военные не могут.

Размер накопительного взноса на одного участника программы военной ипотеки устанавливается федеральным законом в размере не менее чем накопительный взнос, полученный путем индексации фактически начисленного и перечисленного накопительного взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции. Так, в 2009 году величина накопительного взноса составляла 168 тыс. рублей, а в 2010-м составит уже 175,6 тыс. Рублей. Как первоначальный взнос, так и ежемесячные платежи по кредиту военнослужащий выплачивает не из своих доходов, а за счет средств со своего именного счета участника НИС из федерального бюджета.

Максимальная сумма кредита на сегодня составляет 2 млн. рублей, а в 2012 году 2,2 млн. рублей плюс средства целевого жилищного займа. По информации ФГУ «Росвоенжилье» по состоянию на 1 января 2010 года по программе «военная ипотека» партнерами АИЖК было предоставлено военнослужащим 1635 кредитов и займов, АИЖК выкуплено 677 закладных на сумму 1,439 млрд. рублей. С каждым годом количество участников программы жилищного обеспечения военнослужащих увеличивается. Если в 2009 году участниками накопительно-ипотечной системы стали примерно 140 тысяч человек, в 2010 ожидаемая цифра должна составить порядка 170 тысяч военнослужащих, то к 2011 году это число, по мнению экспертов, должно приблизиться к отметке 200 тысяч человек. Накопительно-ипотечная программа жилищного обеспечения расширяет возможности военных принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру жилья. С 1 января 2012 года по военной ипотеке можно будет приобретать индивидуальный дом с земельным участком. При этом существуют государственные гарантии, что денежные средства не пострадают, и даже при форс-мажорных обстоятельствах участники программы «военная ипотека» получат свои квартиры и дома.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и Федеральная целевая программа «Жилище» с ее подпрограммами обеспечивают плановое решение жилищной проблемы различных категорий граждан. Приоритетным направлением в этих программах является развитие малоэтажного жилищного строительства.

Региональные программы стимулирования развития жилищного строительства являются эффективным механизмом реализации программы «Жилище» на местном уровне и обеспечивают возможность подачи заявок на участие в конкурсах по получению средств в рамках подпрограммы «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства».

Программа Государственной Думы «Свой дом» реализуемая при поддержке Генерального совета партии «Единая Россия» является млщным стимулом дальнейшей законодательной поддержки малоэтажного строительства.

Механизмы государственно - частного партнерства при комплексном освоении территории в целях строительства пилотных малоэтажных поселков эконом-класса позволили на практике сделать жилье комфортным для проживания и доступным по цене - не превышающей требования Министерства регионального развития РФ к жилью эконом класса, а также создать новые рабочие места и обеспечить дополнительные налоговые поступления в бюджет.

Ипотечное кредитование в рамках программ «Стимул» и «Малоэтажное жилье» позволило активизировать спрос и увеличить доступность жилья.



Глава 3. Анализ особенностей и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки в РФ

3.1 Исследование современных общефедеральных тенденций развития малоэтажного жилищного строительства в РФ

Проведенный авторский анализ официальных статистических данных по РФ в части обзора аналитических данных по малоэтажному жилищному строительству позволил автору выявить современные тенденции развития МЖС на общефедеральном уровне. Определена тенденция устойчивого роста как спроса на данный тип жилища, предложения со стороны инвестиционно-строительного комплекса, так и фактические экономико-математические тенденции ввода индивидуального жилья. Полученный результат показан в виде графика показан на рис.3.1.

К существенной особенности развития малоэтажного жилищного строительства относится его рост в условиях наличия общих тенденций падения ввода жилья по РФ за последние 2 года, что отражает общий кризис экономики как России, так и соответствующие мировые тенденции. Данная особенность развития МЖС также отмечена на рис 3.1.

Проведенные авторские исследования позволяют утверждать, что сейчас в России наблюдается исторический момент кризисной реструкруризации жилищного комплекса России и его переориентация с глобального увлечения градостроительными урбанистическими концепциями массового многоэтажного строительства преимущественно дорогими железобетонными, кирпичными домами на приоритетную малоэтажную жилую застройку.

Начиная с 2009 года идет устойчивый тренд ежегодного падения объемов вводимого жилья в России со средним индексом в 0,95. Эта тенденция апроксимируется полиноминальным уравнением y=-0,1821x3 + 4,3285x-27,432x+82,481 с высокой достоверностью аппроксимации R2 = 0,9599.70 -|г100,0 64,1

1990199520002001200220032004200520062007200820092010

Объем ввода индивидуальною жилья в РФ |млм м.кв,) 0 Общий объем ввода жилья в РФ (млн м кв.) Доля индивидуальною жилья в общем вводе по РФ (%)

Рисунок 3.2. Экономико-математический анализ тенденций развития малоэтажного жилищного строительства в условиях общего падения объемов вводимого жилья в РФ.

Одновременно с этим видна устойчивая тенденция роста объемов вводимого индивидуального жилья. Так при этом объемы роста индивидуального жилья апроксимируются уравнением y=8,6105ln(x)+2,8626 при достоверности в R2 = 0,8356. Также прогнозируется и устойчивый рост удельного веса индивидуального жилья в общем объеме ввода по РФ. Эта тенденция определяется экономико-математически как уравнение y=0,1086x3-2,6496x2+20,244x-5,9105 при достоверности аппроксимации в R2 = 0,8814.

Анализ развития малоэтажного строительства указывает, что рост их объемов сопровождается увеличением относительной доли в общем объеме вводимого жилья России. Фактические тенденции роста этого показателя показаны на рис.3.2.' 2010 | 2009 2008 2007 1 2006 | 2005 I 2004 2003 ' 2002

14J.5 47,6 142,7 I 43,0 39.5 1 40.1 39,3 I 41.8 а 42,0 141.3 М1.6 2М1 2000

1995 1990 1986 50 51015202530354045

¦ Дол* рмдимд/альиого жиль* о общем своде по РФ |%|

Анализ показывает, что данный рост относительной доли малоэтажного строительства будет продолжаться. Это подтверждают статистические данные по вводу жилья за первое полугодие 2011 г., где эта доля достигла 50,8%. При этом частными застройщиками введено 78,7 тыс. жилых домов общей площадью млн кв. м, что составило 97,2% к первому полугодию 2010 года.

По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%. Не смотря на положительную динамику доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран - 80%.

Полученные тренды устойчивого и стабильного развития МЖС на общефедеральном уровне указывают, что исторически сейчас сложилась очень благоприятная ситуация для переориентации с многоэтажного на малоэтажное строительство и идея «малоэтажной России» имеет все социально-экономические предпосылки для градостроительной материализации в условиях наличия устойчивого спроса со стороны потребителей.

3.2 Анализ развития ключевых территориальных рынков малоэтажной застройки на уровне федеральных округов РФ

Важнейшим научно-практическим направлением исследования современных тенденция рынка жилищного строительства в России является маркетинговый анализ формирования и развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки в РФ, как одной из современных доминирующих тенденций реструктуризации строительного комплекса РФ. Первым направлением такого маркетингового исследования в данной диссертации принято направление анализа ключевых территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне федеральных округов. В качестве исходных данных использовались официальные статистические данные Госкостата РФ и статистические обзоры национальной ассоциации малоэтажного и котеджного строительства (НАМИКС). Из выборочной совокупности исследуемых федеральных округов исключен северокавказский, как особо специфический и несопоставимый с другими.

Проведенный маркетинговый анализ показателей ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в метрах квадратных общей площади, построенного население за счет всех источников финансирования по федеральным округам по РФ за период 1990 -2010 гг. показал наличие устойчивой тенденции роста объемов ИЖС (рис.3.3). Анализ показывает, что при ретроспективном маркетинговом анализе можно выделить две принципиальные ситуации развития данной динамики изменений ИЖС:

Ситуация 1- C(IR) : ситуация интенсивного роста объемов ИЖС. Она характерна для большинства округов за период с 1990 г. по 2009г.

...