Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России

В качестве дальнейшего развития вопросов прогнозирования тенденций строительного рынка Московской области по сегменту МЖС, автором выполнен прогноз ввода малоэтажного жилья по административным единицам области на 2011-2013 годы, показанный на рис. 5.2 -5.4.

В рамках данного анализа осуществлено зонирование территории Московской области по уровню развития МЖС. Это максимальный уровень (I), высокий (II), средний (III) и минимальный ( IY).

К лидерам строительства, входящих в первую зону в 20112013 гг., следует отнести районы Люберецкий, Ленинский, Мытищинский, Красногорский, Одинцовский и Наро-Фоминский. При этом объем рынка МЖС в общей совокупности данные территориальные рынки поддерживают на среднем уровне около 40%.

5.2 Маркетинговый анализ особенностей развития территориального рынка малоэтажной жилой застройки Московской области по сегменту коттеджных поселков

Авторские исследования позволяют утверждать о наличие множества различных маркетинговых исследований различных фирм в области анализа рынка коттеджных поселков Московской области.

На основании анализа богатой аналитики, собственных исследований и практического опыта в этой области деятельности к анализу предлагаются лишь отдельные аспекты развития рынка малоэтажной застройки в московской области по сегменту коттеджных поселков.

В качестве основы такого анализа принята традиционная классификация коттеджей по классам, а именно: элит-класса или премиум; бизнес-класса; эконом-класса. Выделяют также первичные и вторичные коттеджные рынки и отдельные типы сегментов.

Среднюю структуру предложения на первичном рынке коттеджей по состоянию на 1 квартал 2011 г. можно определить пропорциями, показанными на рис. 5.5. Модель предложений на вторичном рынке показана на рис. 5.6.

Таблица 5.4 - Многовариантный сценарный прогноз развития малоэтажного жилищного строительства в Московской области

Показатели	1990	1995	2000	2005	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2020
прогнозирования	факт	Прогноз
						3500,0	3600,0	4000,0	4300,0	4500,0	7000,0
Объемы						Прогноз оптимистический
малоэтажного строительства,	122	835	1551	2715	1834,2	3000,0	3100,0	3500,0	3800,0	4000,0	6000,0
тыс.м.кв.
						Прогноз умеренный
						2900,0	3000,0	3400,0	3700,0	3900,0	5000,0
						Прогноз пессимистический
Удельный вес						42,0	46,0	50,0	55,0	60,0	70,0
МЖС , %	5,1	35,3	59,4	51,3	36,6	Прогноз оптимистический
						40,0	42,0	45,0	47,0	50,0	60,0
						Прогноз умеренный
						38,0	40,0	42,0	43,0	45,0	50,0
						Прогноз пессимистический

Рисунок 5.2 Прогнозирование объемов ввода жилья по Московской области на 2011 год в разрезе административных районов с показателем удельного веса ИЖС (в%) и зонированием по уровню развития малоэтажного жилищного строительства.

Рисунок 5.3 Прогнозирование объемов ввода жилья по Московской области на 2012 год в разрезе административных районов с показателем удельного веса ИЖС (в%) и зонированием по уровню развития малоэтажного жилищного строительства

Рисунок 5.4 Прогнозирование объемов ввода жилья по Московской области на 2013 год в разрезе административных районов с показателем удельного веса ИЖС (в%) и зонированием по уровню развития малоэтажного жилищного строительства

Рисунок 5.5 Структура предложения на первичном рынке коттеджей Московской области

Рисунок 5.6 Структура предложений на вторичном рынке коттеджей Московской области.

В настоящее время наибольшей популярностью у потребителей и максимальной емкостью по количеству потенциального спроса пользуются коттеджи эконом-класса. К данному классу относятся дома стоимостью до 300 тыс. долл. с ценой квадратного метра более 1 тыс. долл. и участком не дороже 50 тыс. долл. Данный сегмент сейчас является самым потенциально емким, дефицитным и востребованным. К таким домам относят устаревшие дома, построенные по некомфортным объемно-планировочным решениям с использованием несовременных технологий и материалов по недорогим направлениям.

Направлениями эконом-класса являются загородные поселки Варшавского, Симферопольского, Горьковского и Щелковского направлений с максимальными ценами до 6 тыс. долл. за сотку при средней цене в 3 тыс. долл. Коттеджи эконом- класса есть практически везде - от промышленных юга и юго- востока до престижных и экологичных западных районов. Существенного развития сегмента эконом-класса не произойдет, если такие программы не будут поддержаны на государственном уровне. Появление объектов эконом-класса возможно лишь в ближайшие годы с выходом на рынок новых крупномасштабных проектов.

Коттеджи бизнес-класса являются самыми востребованными и популярными на рынке предложений Московской области. К бизнес-классу относятся коттеджи стоимостью 300-800 тыс. долл. и участком ценовой категории 50-250 тыс. долл. В сегменте бизнес-класса лидирующие позиции прочно удерживают западные (Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское, Киевское, Минское) и северные направления (в первую очередь стремительно растущее Дмитровское). Элитная и премиум- недвижимость также расположена на этих чрезвычайно популярных направлениях.

Приводя примеры современных коттеджных поселков бизнес-класса, можно отметить такие поселки, как "Берендеевка", "Лужки", "Сказка", "Уборы". Площади домов в них не превышают 250 кв. м, а участков - 15 соток. Цены на коттеджи в этих поселках колеблются в пределах от 235-490 тыс. долл. Примером поселка класса премиум, с домами более дорогими, чем в поселках бизнес- класса, является "Риверсайд" - новый коттеджный поселок с домами от 293 до 500 кв. м и средней ценой коттеджа с участком от 700 тыс. долл.

Сегмент премиум-класса, элит-класса или de-luxe представлен объектами, выполненными по индивидуальным проектам, с воплощением сложных архитектурных решений. Как правило, элитные дома-особняки представляют собой помпезные, красивые дворцы, расположенные на больших участках площадью от 500 кв. м со стоимостью земли не ниже 250 тыс. долл. Цена элитных загородных домов на вторичном рынке составляет не менее 800 тыс. долл. В основном, такие проекты располагаются на престижных западных направлениях в обособленных природных уголках с однородной социальной средой. Наиболее дорогие эксклюзивные проекты сооружаются частными застройщиками, но строятся они, как правило, под конкретных покупателей. Анализ показывает, что вторичный рынок элит-класса перенасыщен предложениями и содержит богатый выбор предложений. По экспертным данным риэлтеров всего 10-15% элитных владений на "вторичке" находит своих владельцев.

Наиболее удобными для проживания и популярными среди клиентов являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными инженерными коммуникациями, однородной социальной средой. Элитные земельные участки сосредоточены, в основном, на Рублево-Успенском направлении, где стоимость земли достигает рекордных размеров - 90 тыс. долл. за сотку. Рублевское шоссе изобилует объектами инфраструктуры: здесь есть VIP-клубы и рестораны на любой вкус, негосударственные учебные заведения с современными программами обучения, учреждения по оказанию медицинских услуг самого высокого уровня, спортивные учреждения. Благодаря развитой высококлассной инфраструктуре Рублевки жители ближайших поселков не испытывают трудностей из-за проживания за городом, более того, качество жизни здесь принято за эталон успешности, атрибут высокого социального статуса.

Быстрее всего в сегменте элитных коттеджей реализуются объекты, построенные в сформированных коттеджных поселках, с развитой инфраструктурой, обустроенными дорогами. Клиенты элит-класса хотят сразу переехать в свой загородный дом и не хотят наличие рядом со своим домом каких-либо строек. Элитные коттеджные поселки можно встретить и на Новорижском, Дмитровском направлениях, которые отличаются удобной дорожной инфраструктурой. На Дмитровском направлении сосредоточено большое количество горнолыжных курортов, спортивных парков, а также яхт-клубов на Пироговском, Пяловском, Пестовском и Клязьминском водохранилищах.

Особенностью рынка коттеджей Московской области является устойчивое развитие сегмента бизнес-класса. В настоящее время средние цены этого сегмента - 450-500 дол. за кв. метр дома и по ним наблюдается ежеквартальный рост не менее 5% в квартал.

Также следует выделить существенный спрос на продажу земельных участков без подряда. В структуре предложения они лидируют и находятся на уровне 70-75%, а по фактическим сделкам этот показатель у многих девелоперов приближается к 80%. Данный сегмент активно возник в условиях кризиса загородного рынка в 2008 году и сейчас очень значителен по объемам.

К очень развивающемуся сегменту коттеджного рынка Московской области относится строительство мультиформатных поселков (с различными сегментами жилищного рынка). Данный продукт является очень востребованным и на рынке предложений занимает сегодня долю около 15%.

Проведенный анализ новых коттеджных поселков (около 50), появившихся на рынке в 1 квартале 2011 года позволяет их отнести в объеме 60% к бизнес-классу. Общая динамика новых коттеджных поселков может иллюстрироваться тенденциями, показанными на рис. 5.7.

Рисунок 5.7 Анализ динамики и прогнозирование количества новых коттеджных поселков в Московской области за 2006-2011 гг.

К одной из современных тенденций на строительном рынке коттеджей является особенность более интенсивного развития в первом полугодии 2011года коттеджных поселков с мультиформатного типа. В этих поселках одновременно представлены несколько форматов недвижимости. Это коттеджи, участки без подряда (УБП), участки с подрядом (УСП), таунхаусы, многоквартирные дома и прочие разновидности в различных сочетаниях и пропорциях. Можно определить долю этих предложений на рынке первого полугодия 2011 г. в 15% рынка. Причем в 2008 г. доля поселков мультиформатов составляла не более 5%. Если до кризиса данная модель девелопмента считалась фактором повышенного риска девелопера, то кризис спроса показал, что именно мультиформатные поселки оказались наиболее востребованным продуктом.

Также следует отметить сокращение поселков типа таунхаусов. Большинство проектов, запланированных под данный тип жилья, были перепрофилированы под мультиформатные поселки в период кризиса. Среднее распределение существующих и строящихся поселков по анализируемым форматам показано в диаграммах на рис. 5.8 и 5.9.

Рисунок 5.8 Форматная структура котеджных поселков в 2008 г.



Рисунок 5.9 Форматная стркуктура поселков в первом полугодии 2011 г.

Из диаграммы виден существенные изменения в структуре предложения от девелоперов малоэтажной жилой застройки за период с 2008 по 2011 годы, что иллюстрирует особенности динамики развития рынка коттеджной застройки в Московской области.

Структура рынка коттеджей по удаленности от МКАД также имеет свою специфику. Считается условно, что сегмент свыше 55 км от МКАД «поселками для сезонного проживания», в отличие от тех, которые расположены в пределах данного диапазона. Развитие застройки в отдаленных территориях приводит к увеличению этой доли сегмента. В настоящее время структуру рынка коттеджных и дачных поселков можно определить в пропорциях 55% и 45% (рис.5.10) и величина удаленного сегмента постоянно растет.



Рисунок 5.10 Анализ рынка коттеджных и дачных поселков Московской области по удаленности от МКАД на первое полугодие 2011 г.

Выполненным анализ средних цен на рынке жилья Московской области. Если средняя стоимость продажи 1 кв.м. жилья в Москве превышает 140 тыс. рублей, то на территории Московской области средняя стоимость 1 кв.м на начало октября 2010 г. составляет 60-65 тыс. руб. Говоря о жилье эконом-класса, следует отметить, что себестоимость строительства многих объектов значительно превышает 30 тыс. рублей за кв. м и продажа жилья по ценам ниже себестоимости представляется для инвесторов- застройщиков экономически нецелесообразной.

Проведенный анализ информационно-аналитических источников позволяет представить изменения цен на жилищном рынке Московской области в виде графика, показанного на рис. 5.11.

Конечная цена продажи коммерческого жилья может быть существенно уменьшена при следующих условиях:

введения государственного регулирования на конечные цены продажи социально значимого жилья и строительные материалы, а также ответственности за необоснованное завышение конечной цены продажи жилья;

введения налоговых льгот для инвесторов-застройщиков и решения вопроса продления сроков исполнения инвестиционных проектов без штрафных санкций в связи с последствиями финансового кризиса;

Рисунок 5.11 Анализ динамики изменение стоимости жилья на первичном жилищном рынке по территориальным зонам Московской области в 2008-2010 гг.

принятия на федеральном уровне нормативных правовых актов, существенно снижающих плату за пользование земельными участками и диверсифицирующих кадастровую стоимость земельных участков;

существенного снижения платы за технологическое подключение к сетям инженерного обеспечения (сегодня составляет от 20-40 % от себестоимости строительства);

строительства магистральных сетей инженерного обеспечения, а также объектов социально-культурного и бытового назначения за счет бюджетов всех уровней.

С учетом того, что конечная цена продажи жилья формируется девелоперами не на основании произведенных затрат, а на основе рыночных цен, а также то, что в настоящее время государственное ценовое регулирование в сфере жилищного строительства из внебюджетных источников финансирования не осуществляется и не планируется, то возможности снижение средне-рыночных цен на жилье в Московской области не ожидается.

Проведенный анализ динамики изменения средней стоимости жилья на первичном и вторичном рынках Московской области за 2008 -2010 гг. показал (рис.5.12), что цены довольно стабильно держаться на одном уровне в последние годы и имеет тенденцию к постепенному повышению .

Ценовой анализ сегмента жилищного рынка по сегменту коттеджей, который традиционно рассчитывается в долларах, может быть на текущий момент определен следующим образом. Начиная с середины 2010 года, цены на качественную загородную недвижимость стабильно растут в пределах 2-6% в квартал, в зависимости от сегмента. Продавцы оперативно реагируют на интерес (или его отсутствие) со стороны покупателей и корректируют ценовую политику. В случае с неликвидными поселками наблюдается отрицательная коррекция (до -6% в квартал). В 1 квартале 2011 г. максимальный рост зафиксирован в поселках бизнес-класса - 6%.

Стабильны цены в элитном сегменте - прирост составил 0,5%, в то время как поселки эконом-класса чуть подешевели (на 0,5%). В последнем случае рынок крайне конкурентен, поэтому новые проекты выходят в продажу, как правило, со средней стоимостью предложения чуть ниже рынка. Текущие среднерыночные цены на коттеджи элит, бизнес и эконом-класса по Московской области могут быть проиллюстрированы графиком на рис. 5.13.

Реальным путем существенного снижения конечной стоимости жилья может стать возвращение государства и органов местного самоуправления в качестве заказчика на рынок строительства социального жилья с последующей его продажей (предоставлением) малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по ценам, сформированным на основании произведенных затрат без включения в продажную цену сверхприбылей инвесторов- застройщиков и риелторов.

Основными факторами стоимости коттеджей считаются помимо расположения и транспортной доступности: наличие водоемов и лесных массивов, состояние окружающей среды, качество инженерных коммуникаций, уровень развития инфраструктуры (школы, магазины, рестораны, спортивные комплексы), качество строительства, чистота прав собственности и соответствие строительства нормам регулирования.

¦Средняя цена 1 кв.метра по Московской области на первичном рынке жилья

Рисунок 5.12 Анализ динамики изменения средней стоимости жилья на первичном и вторичном рынках Московской области за 2008 -2010 гг.

Проведенный анализ динамики структура спроса по бюджету покупки на рынке коттеджей показал, что существенных изменений не происходит. По-прежнему наиболее востребованы объекты стоимостью до $500 тысяч. Стоит, однако, отметить некоторое сглаживание структуры спроса по данному фактору. Уже не бюджет, а качество проекта является определяющим при принятии решения о покупке загородного дома

В качестве прогноза на ближайший год можно предположить стабилизацию и рост на рынке загородной коттеджной недвижимости Московской области. Антикризисный вариант малоэтажного девелопмента жилой застройки - участки без подряда - стремительно теряет свою актуальность в условиях общего подъема экономики, роста доходов населения, увеличения числа мошенничеств с землей без подряда. Налицо тенденция повышения качества проработки новых проектов в условиях конкурентной борьбы за покупателя. Возрастает доля качественного предложения по адекватным, в отличие от перегретого докризисного рынка, ценам. Все больший интерес у потребителей вызывают готовые объекты с хорошими потребительскими свойствами (место, окружение, репутация застройщика).

Рисунок 5.13 Текущие среднерыночные цены на основные типы коттеджей в Московской области в первом полугодии 2011 г.

В 2011 и 2012 годах будет возрастать спрос на коттеджи в готовых поселках как минимум на 15-20%. Это связано как с наличием отложенного спроса, который сформировался в кризисный и посткризисный периоды в условиях неопределенности перспектив рынка загородной недвижимости. Сейчас, когда дно рынка пройдено и ожидается новый виток роста цен, покупатели, в том числе спекулянты, устремились на рынок в поисках качественных предложений. Ожидается умеренный темп роста цен в пределах 5-7% в квартал. В наибольшей степени это относится к проектам бизнес-класса. У элитного сегмента также есть все предпосылки к небольшому росту.

В заключении данного исследования рынка коттеджной недвижимости Московской области рассмотрим спрос на различные направления. Современный анализ показывает, что спрос на загородную недвижимость все меньше зависит от направления. Несомненно, лидером спроса остается Новорижское направление, Киевское шоссе, калужское шоссе. Возрастает доля Дмитриевского направления. Модель приоритетов современного спроса может быть представлена в виде графика, показанного на рис.5.14.

Рисунок 5.14 Современная структура спроса на коттеджи в Морсковской области по направления

К основным изменениям структуры этого спроса следует отнести значительный его рост за последние три года по направлениям: Киевское (плюс 5%); Дмитровское (плюс 4%) и Минское (плюс 2%). В связи данным россом отдельные сегменты спроса уменьшились: Новорижское (минус 3%); Рублевоуспенское (минус 6%); Пятницкое (минус 2 %).

5.3 Исследование особенности развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в Московской области и территориальное зонирование по перспективным зонам освоения

Анализ земельного рынка Московской области показал, что он относиться к категории очень сложных и самой закрытой сферой российского бизнеса. В данной работе остановимся на особенностях предоставления земельных участков под застройку в соответствии с земельным кодексом РФ.

Исследования показали, что органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области проводятся аукционы по предоставлению земельных участков, как в целях многоэтажной застройки, так и в целях ИЖС. Анализ земельного рынка Московской области указывает, что его развитие ориентировано на увеличение доли малоэтажного строительства. Значительная доля этого рынка также формируется не только из земель поселений, но и из земель сельхозназначения с последующим переводом под малоэтажное строительство.

При этом земельный рынок участков также можно сегментировать по видам малоэтажного строительства (блок- секционные до 4-х секций и до 3-х этажей; таун-хаусы, дуплексы; коттеджное строительство и ИЖС). При этом максимальный рост планируется на долю блок-секционных малоэтажных домов. Это хорошо видно из тенденций, показанных на рис. 5.15.

Органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области проводятся аукционы по предоставлению земельных участков, как в целях многоэтажной застройки, так и в целях ИЖС. Анализ земельного рынка Московской области за период 2005-2010 гг. и прогнозирование территориального рынка указывает, что его развитие ориентировано на увеличение доли малоэтажного строительства. При этом земельный рынок участков также сегментируется по видам малоэтажного строительства (блок-секционные до 4-х секций и до 3-х этажей; таун-хаусы, дуплексы; коттеджное строительство и ИЖС). При этом максимальный рост планируется на долю блок- секционных малоэтажных домов за счет сокращение строительства многоэтажных домов. Это хорошо видно из особенностей процентных соотношений, показанных на рис.5.15

Рассмотрим далее особенности перспективного развития рынка земельных участков под малоэтажное жилищное строительство. В качестве исходных данных приняты данные из документации по планируемым территориям для малоэтажного. жилищного строительства из схем территориального планирования Московской области градостроительного развития. Всего около 30 000 га запланировано для приоритетного МЖС на период 2011 - 2015 гг. согласно программы «Стимулирования развития жилищного строительства в Московской области в 2011-2015 годах».

Выполним изучение распределения перспективных зон МЖС по муниципальным районам, городским округам. Проведенный анализ позволил получить территориальные зоны с различной относительной долей перспективных площадок, что показано на рис.5.16.0% 50% 100%

Рисунок 5.15 Анализ структуры земельного рынка участков под жилищное строительство в Московской области.

В развитии характеристик земельного рынка Московской области по планируемым площадкам под МЖС выполним зонирование территориального рынка по перспективным зонам интенсивности предложения земельных участков в разрезе административных единиц. Полученные результаты ( в га) показаны на рис.5.17. В качестве лидеров территориального земельного рынка выступают следующие муниципальные районы и городские округа: Восход, Звенигород, Истринский, Красногорский, Одинцовский и Рузский. В совокупности перспективное предложение по данным территориям составляет 6393 га или 23,35% всего рынка продаж земельных участков под МЖС в Московской области.

Следующим территориальным лидером земельного рынка Московской области являются районы: Домодево, Ленинский, Подольский, Раменский, Восход, Звенигород, Истринский, Красногорский, Одинцовский и Рузский. Данные приоритетные территории в совокупности обладают потенциалом предложения в размере 4570 га или 16,7% всего рынка. Также в зону с высокой интенсивностью входят - Волоколамский, Лотошинский, Можайский и Шаховской районы. Они в совокупности обладают потенциалов в размере 3125 га или 11,41%.

В целом потенциальные территории-лидеры 1 и 2 зоны интенсивности предложений на земельном рынке под МЖС обладают объемами в 14085 га или 51,45% всего потенциального рынка земельных участков под МЖС в Московской области на период 2011-2015 гг. Это говорит о том, что они являются ключевыми потенциальными территориальными рынками в Московской области под коттеджное строительство в условиях организации региональными властями и муниципалитетами открытых земельных аукционов.

Разработанная диаграмма на рис. 5.17 по своей экономической сущности содержит иллюстрацию потенциальной структуры приоритетных зон территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства в Московской области по интенсивности предложений земельных участков на 2011 - 2015 гг., выраженных в га.

Таким образом, проведенное исследование особенностей развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в Московской области и территориальное зонирование по перспективным зонам освоения показало на наличие устойчивых социально-экономических и градостроительных предпосылок по дальнейшему наращиванию сегмента малоэтажной котеджной застройки. Приоритет развития коттеджного строительства на данном территориальном рынке обеспечен высоким спросом, активной прединвестиционной и градостроительной работой по формированию земельных участков под МЖС.



Рисунок 5.16. Структурный анализ перспективных территорий под малоэтажную жилую застройку в Московской области на 2011-2015 гг. по относительной доле муниципальных районов и городских округов

9000 9000 7000 0000 5000 4000 3000 2000 1000 о

Рисунок 5.17 Анализ потенциальной структуры приоритетных зон территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства в Московской области по интенсивности предложений земельных участков на 2011 - 2015 гг.

Проведенные исследования позволили установить современное состояние строительного рынка Московской области по сегменту малоэтажного жилья через анализ общих тенденций и прогнозирование его развития, изучение маркетинговых особенностей территориальных рынков коттеджной застройки и выявление специфики функционирования рынка земельных участков под малоэтажную застройку с территориальным зонированием по перспективным зонам застройки.

Установлено, что московский регион является доминирующим территориальным рынком МЖС России по объемам строительства. Выявлен экономико-математический тренд развития как полиноминальное уравнение третьей степени в виде уравнением y = -87,317x3 + 733,02x2 - 1013,3x +517,24 с достоверностью апроксимации R2 = 0,9903. Выявленный тренд по своему характеру совпадает с общефедеральным.

Проведенные исследования документов территориального, градостроительного и социально-экономического планирования на предмет будущих объемов строительства малоэтажного жилья позволили разработать прогноз ввода МЖС на 2011-2015 годы, который предусматривает три основные сценария- оптимистический, умеренный и пессимистический.

В качестве одной из авторской разновидности прогнозирования разработан перспективный тренд строительного рынка Московской области по сегменту МЖС по административным единицам области на 2011-2013 годы.

Осуществлено зонирование территориального рынка Московской области по уровню развития МЖС с выделением различных зон интенсивности. Это максимальный уровень (I), высокий ( II), средний ( III) и минимальный ( IY). К лидерам строительства, входящих в первую зону отнесены районы Люберецкий, Ленинский, Мытищинский, Красногорский, Одинцовский и Наро-Фоминский при общей совокупности данной группы на рынке около 40%.

Выявлены маркетинговые особенностей развития территориального рынка малоэтажной жилой застройки Московской области по сегменту коттеджных поселков. В качестве проанализированных индикаторов рынка МЖС рассмотрены: наличие существенного спроса на продажу земельных участков без подряда (70-75% в структуре спроса); развитие сегмента рынка по строительству мультиформатных поселков - это коттеджи, участки без подряда, участки с подрядом , таунхаусы, многоквартирные дома и прочие разновидности в различных сочетаниях и пропорциях (на рынке предложений около 15%).

Определена специфика территориального рынка Московской области по коттеджам элит-класса (20%), бизнес-класса (65%) и эконом-класса (15%). Выявлены: форматная структура поселков как сегменты мониторинга по коттеджам и участкам с подрядам, участки без подряда, таунхаусы, мультформатные поселки в динамики по состоянию на 2008 и 2011 год; структура предложений на вторичном рынке; сделан анализ цен, в том числе в зависимости от удаленности от МКАД; изучена современная структура спроса по направлениям и прочие важные показатели коттеджного рынка.

Установлено, что к сегменту эконом-класса относятся дома стоимостью до 300 тыс. долл. с ценой квадратного метра более 1 тыс. долл. и участком не дороже 50 тыс. долл. Данный сегмент сейчас является самым потенциально емким, дефицитных и востребованным. К бизнес-классу относятся коттеджи стоимостью 300-800 тыс. долл. и участком ценовой категории 50-250 тыс. долл. В сегменте бизнес-класса лидирующие позиции прочно удерживают западные (Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское, Киевское, Минское) и северные направления (в первую очередь стремительно растущее Дмитровское).

Проанализировано содержание сегмента премиум-класса, элит-класса или de-luxe. Он представлен объектами, выполненными по индивидуальным проектам, с воплощением сложных архитектурных решений. Как правило, элитные дома-особняки представляют собой помпезные, красивые дворцы, расположенные на больших участках площадью от 500 кв. м со стоимостью земли не ниже 250 тыс. долл. Цена элитных загородных домов на вторичном рынке составляет не менее 800 тыс. долл. В основном, такие проекты располагаются на престижных западных направлениях в обособленных природных уголках с однородной социальной средой.

Исследованы особенности развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в Московской области и выполнено территориальное зонирование по перспективным зонам освоения. Установлено, что земельный рынок Московской области относиться к категории очень сложных и самой закрытой сферой российского бизнеса. При этом земельный рынок участков под МЖС можно сегментировать по видам малоэтажного строительства: блок- секционные до 4-х секций и до 3-х этажей; таун-хаусы, дуплексы; коттеджное строительство и ИЖС. Установлено, что максимальный относительный рост планируется на долю блок-секционных малоэтажных домов.

Проанализированы особенности перспективного развития рынка земельных участков под малоэтажное жилищное строительство и определены территории МЖС по муниципальным районам и городским округам с зонированием территорий. В качестве лидеров территориального земельного рынка выступают муниципальные районы и городские округа: Восход, Звенигород, Истринский, Красногорский, Одинцовский и Рузский, которые в совокупности обеспечивают 6393 га или 23,35% всего рынка продаж земельных участков под МЖС в Московской области. Следующие районы-лидеры второй зоны - Домодево, Ленинский, Подольский, Раменский, Восход, Звенигород, Истринский, Красногорский, Одинцовский и Рузский с потенциалом предложения в размере 4570 га или 16,7%. Также в зону с высокой интенсивностью входят - Волоколамский, Лотошинский, Можайский и Шаховской районы с потенциалов в размере 3125 га или 11,41%. В совокупности потенциальные территории-лидеры 1 и 2 зоны интенсивности предложений на земельном рынке под МЖС обладают объемами в 14085 га или 51,45% всего потенциального рынка земельных участков под МЖС в Московской области на период 2011-2015 гг.



Глава 6. Предложения и методические рекомендации по формированию экономического механизма развития эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки

6.1 Общетеоретическая методическая модель формирования экономического механизма формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки

В качестве одного из предложения автора в данном исследовании предлагается теоретическое моделирование организационно-экономических и управленческих процессов экономического механизма формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства (ТРМЖСЭ ). При этом структуру рынка предлагается моделировать через следующие взаимодействующие подсистемы:

Субъекты спроса или потенциальные потребители на товарном рынке - X С! . Они могут быть различных категорий S;

Субъекты предложения - предприятия инвестиционно-строительного комплекса, девелоперы малоэтажной жилой застройки, заказчики-застройщики, индивидуальные предприниматели и физические лица - ХЦ.;

Субъекты и системы правового регулирования - XPRi ;

Объекты воспроизводства ХО! как разнотипные типы портфелей надвижимости (жилищной, социальной , инженерно-инфраструктурной и прочей);

Внешнюю среда функционирования территориальных рынков типа ТРМЖСЭ ;

Внутренняя среда территориальных рынков типа ТРМЖСЭ .

Данные структурные элементы формируют основные подсистемы территориального рынка через взаимодействие с друг другом.

Предлагается методически структуру рынка ТРМЖСЭ объединять через экономический механизм системы управления строительством малоэтажного жилья как специализированную систему девелопмента комплексной малоэтажной жилой застройки (DKMG) на различных уровнях ее реализации от корпоративного до регионального и федерального менеджмента органов государственного и муниципального управления.

В качестве основных функциональных компонент регулирования экономического механизма формирования и развития территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства предлагается использовать следующие активные подсистемы:

ФК-1:Девелопмент экономичности объектов воспроизводства ЭФ Даная подсистема управления рассматривается как менеджмент уровня цен объектов недвижимости на территориальных рынках по различным сегментам спроса, вплоть до обеспечения строительства малоэтажного жилья эконом-класса.

При этом под жильем экономического класса понимается отдельно стоящий малоэтажный жилой с количеством этажей не более чем три и соответствующего требованиям Приказа Министра Регионального развития РФ от 28 июня 2010 г. № 303, утверждающего «Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса». В соответствии с требованиями этого приказа рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов должна составлять не более 150 кв. м. при уровне ценовой доступности 30 тыс. рублей за 1 квадратный метр общей площади жилья.

ФК-2:Девелопментэнергоэффективности объектов воспроизводства (])¦¦>,, ). Эта компонента управления отражает всеобщую мировую тенеденцию приоритета энергоэффективности, в том числе последних требований в строительстве по классу зданий по энергоэффективности и все возрастающие требования по этой категории менеджмента в строительстве по всем типам жилых зданий.

В связи с введением «Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений и сооружений», утвержденных Постановлением Правительства РФ № 18 от 25 января 2011 года, возникают принципиально новые требования к организации инвестиционного процесса жилья. Требования энергетической эффективности подлежат применению при проектировании, экспертизе, строительстве, вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт отапливаемых зданий, строений, сооружений. Предусматривается разделение объектов недвижимости по классам энергоэффективности и разработка энергетических паспортов зданий и сооружений уже на стадии их проектирования. Малоэтажный жилой дом должен быть построен из энергоэффективных экологически чистых строительных материалов, иметь внутреннюю отделку, установленное инженерное оборудование с индивидуальным источником отопления, приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов. Нормируемый удельный расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию малоэтажных жилых домов кДж/(м2 x °C x сут.) предусмотренный СНиП 23-02-2003 не должен быть выше 140 q при площади менее 60 кв м., 125 -135 q при площади менее 100 кв м. и 110 -120 q при площади менее 150 кв м.

ФК-3: Экологический девелопмент как особо приоритетное требование систем управления к экологичности строительства и формирования экологических систем среды обитания человека. Для строительного сегмента МЖС это будет выражаться к переходу к международным стандартам экологичности типа.

Экологические требования к малоэтажному жилищному строительству приобретают в последнее время все больший приоритет. По мнению отечественных и зарубежных экспертов важнейшую группу критериев оценки эффективности объекта недвижимости определяют сегодня экологические аспекты. Использование экологичных технологий от стадий планирования до сдачи в эксплуатацию повышает ценность зданий, приравнивает их к статусу «элитное» и помогает понизить эксплуатационные расходы.

Принципиальным сдвигом в этом направлении стала произошедшая во многих странах смена базовых критериев, определяющих экономическую эффективность строительства: если раньше ими традиционно были значения сметной стоимости строительства и сроков окупаемости капиталовложений, то сегодня они отступают на второй план - решающее значение приобретают показатели эксплуатационных затрат. В этом случае экологичность как подход и внедрение экотехнологий в разные стадии жизненного цикла объекта недвижимости выступает как благоприятствующий экономический фактор развития девелоперского, строительного и управляющего бизнеса. В этой связи в мире и России начала развиваться в области организации и управлении воспроизводством недвижимости концепция экологического девелопмента, которая особенно применима к МЖС.

Основными принципами экологического девелопмента являются: экологичная среда жизни, чистый воздух, вода, озеленение; визуальная экологичность; близкая к природной звуковая среда в здании и рядом с ним; близкая к природной среда запахов; экологически обоснованный объем внутренней и внешней сред на одного жителя; создание архитектурно-планировочными и другими средствами условий, способствующих общению жителей и вовлечению их в процесс экологизации; эффективное использование площади застройки с минимальными негативными воздействиями на окружающую среду, как во время строительства, так и во время эксплуатации объекта; оптимальная плотность застройки с доступностью общественного транспорта; снижение потребления энергии за счет: ориентации строения для лучшей инсоляции, затенения и улучшенного естественного освещения; проектирования энергосберегающих объектов и правильного распределения общественно-деловых зон; минимизация электрических нагрузок от освещения, оборудования; создания «умных» домов, автоматически регулирующих энергорасход; раздельный сбор мусора и его переработка: создание системы утилизации всех отходов от зданий и участков; вторичное использование материалов; создание безотходных технологий и пр.

В качестве примеров международных стандартов экологичности и энергоэффективности девелопмента недвижимости можно привести следующие:

Стандарт LEED - «Руководство в энергоэффективном и экологичном проектировании» - является системой оценки мероприятий при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий. Система LEED разработана в конце 90-х годов в США и предусматривает сертификацию объектов строительства по следующим уровням: «Сертифицированный» - 40..49, «Серебряный» - 50..59, «Золотой» 60..79. Наличие сертификата демонстрирует участникам рынка недвижимости профессионализм разработчиков, подтверждает их репутацию в инновационном направлении Зеленого строительства. Рекомендации системы разбиты на шесть разделов: Территория под застройку, Энергия и Атмосфера, Водоэффективность, Материалы и Ресурсы, Внутреннее качество Воздуха, Инновации.

Стандарт BREEAM - является универсальным методом оценки экологичности недвижимости в Европе. Данный стандарт позволяет девелоперам использовать свои сертификаты в различных европейских странах. За десять лет по методу BREEAM были зарегистрированы более 700 000 зданий.

Стандарт GSBC - разработан в середине 2000-х немецким советом по экологическому строительству (DGNB), Он предлагает проводить в строительной сфере культурные и гуманитарные мероприятия.

Важность данных требований предопределяет создание в России нового сегмента экологической недвижимости рынка и сформировать в нем устойчивый спрос. Здоровая, экологичная окружающая среда является непреходящей ценностью, которая становится все более дефицитной и востребованной. Проведенные экспертизы показывают, что лишь 20-30% строительных материалов в России соответствуют экологическим стандартам и могут использоваться без вреда для здоровья человека. Все эксперты единодушны, что «экостройка» и экодевелопмент для Европы,

США и России становится самым мощным трендом последнего десятилетия в строительной отрасли.

ФК-4 - Маркетинг территориальных рынков МЖС - как особо приоритетное направление управления с анализом как федеральных, окружные, региональных и муниципальных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства различными субъектами менеджмента.

ФК-5 - земельный девелопмент МЖС. Рассматривается как особо важная прединвестиционная стадия управления земельным рынком, обеспечивающая приоритет территориального и градостроительного планирования, формирования и представления земельных участков под данный вид застройки всеми ветвями власти с организацией открытых земельных аукционов под МЖС.

ФК-6 - программно-целевое управление МЖС как на федеральном уровне, так и на уровне регионально-муниципальном через создание и реализацию специализированных ипотечно-инвестиционных программ по регулированию спроса и предложения на МЖС на ТРМЖСЭ .

Завершающим элементом методического моделирования экономического механизма формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилья ТРМЖСЭ в данной работе является формализация критериев эффективности управления. В качестве таких критериев эффективности приняты:

Критерий К1 - управление доступностью жилья для потребителей. Этот показатель является основным индикатором формирования доступных территориальных рынков ТРМЖСЭ . В качестве традиционного показателя доступности используется коэффициент соотношения стоимости типовой двухкомнатной квартиры площадью 54 м.кв. к годовому доходу семьи из трех человек. По своему содержанию он показывает количество лет за которое семья может выкупить квартиру в собственность, если все доходы будет направлять на выплату стоимости приобретаемой квартиры. Данный показатель сейчас обязателен для применения во всех федеральных и региональных жилищных программах .

Критерий К2 - управление стоимость бизнес- систем. Данный критерий предполагается применять для оценки и регулирования рыночной стоимости бизнеса девелоперских систем, занятых в МЖС.

Критерий КЗ - управление эффективностью инвестиционных проектов и программ по МЖС. Для этих целей используются традиционные показатели, такие как, срок окупаемости, чистый приведенный доход, внутренняя норма доходности и прочие традиционные экономические индикаторы эффективности.

В графоаналитическом виде предлагаемый теоретический подход выражен на рис 6.1. Данная теоретическая авторская модель демонстрирует методические основы формирования экономического механизма по развитию эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства по функциональным компонентам ФЮ-YI, структурным подсистемам рынка ^,Р^,П,и,0) и критериям эффективности по доступности жилья (К1), управления стоимостью бизнеса (К2) и эффективностью инвест-проектов и программ(К3).

6.2 Предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки на основе программного комплекса «ТОПАЗ»

Как уже отмечалось, одними из ключевых функциональных компонент регулирования организационно-экономических процессов формирования эффективных территориальных рынком малоэтажного жилищного строительства ТРМЖСЭ являются компонента ФК-5 (земельный девелопмент МЖС), компонента ФК-6 (программно-целевое управление МЖС по инвестиционным проектам и программам), а также критерии управления эффективностью К3по показателям срок окупаемости, чистый приведенный доход, внутренняя норма доходности и пр.

Инвестиционные проекты малоэтажного строительства, а также проекты приобретения и развития земельных участков для компаний девелоперов в системе МЖС реализуются в условиях большой неопределенности и требуют большого количества рутинных экономико-математических расчетов. В этой связи в качестве завершающего предложения соискателя в диссертационном исследовании разработан специальный программно-целевой комплекс «ТОПАЗ».

Его цель - учебно-методическая подготовка студентов в области малоэтажного девелопмента и практическое экономико-математическое моделирование оценки стоимости земельных участков и прав аренды по комплексной малоэтажной жилой застройке с расчетом эффективности инвестиционных проектов.

Выполненный анализ теории оценки позволил в качестве методической основы формирования и анализа стоимости прав собственности и прав аренды на земельные участки под комплексное освоение территорий для целей жилищного строительства.



Рисунок 6.1. Теоретическая модель формирования экономического механизма развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства по функциональным компонентам ФЮ-YI, структурным подсистемам рынка (S,P,W^,U,O) и критериям эффективности К1, К2 и К3.

Приняты классические оценочные подходы - сравнительный, доходный и частично затратный. При этом в качестве методов оценки приняты в сравнительном подходе - метод сравнения продаж, а в доходном подходе - метод капитализации земельной ренты и в затратном - авторскую модифицированную методику «предполагаемого использования» земельных участков под комплексную застройку.

Проведенные исследования позволили предположить, что для целей определения стоимости прав собственности и прав аренды под комплексную жилую застройку важно применение всех трех теоретических подходов с определением средневзвешенной стоимости, а также создание программного продукта, позволяющего в автоматизированном режиме выполнять множественные экономико-математические расчеты стоимости прав собственности, в том числе моделировать вероятностный коридор допустимой цены вещных прав на земельные участки для целей подготовки участия жилищных компаний к аукционам. Именно такая задача поставлена и реализована в программном комплексе «ТОПАЗ».

Дополнительной расчетной задачей комплекса «ТОПАЗ» принята задача традиционных расчетов эффективности инвестиционных проектов по классическим методикам.

Общий вид программно-методического комплекса «ТОПАЗ» показан на рис.6.2.

Данный программный комплекс ориентирован в первую очередь на многовариантное экономико-математическое моделирование стоимости прав собственности, прав аренды по земельным участкам, предназначенным для комплексного освоения территорий, а также расчет эффективности инвестиционных проектов, которые используется в методе «предполагаемого использования земельных участков» в доходном оценочном подходе.

Комплекс снабжен учебно-методическим и справочно-информационным модулем как сервисной обучающей и аналитической системой, позволяющей осуществлять экономико-математическое моделирование стоимости и эффективности. Программа написана на языке программирования Visual Basic версии 6. Данная среда разработки предоставляет возможность простой и быстрой разработки приложений с графическим интерфейсом пользователя с использованием средств визуального проектирования, обеспечивая при этом достаточный для программ такого класса уровень производительности.

Программно-методический комплекс "ТОПАЗ"

Цель: учебно-методическая подготовка студентов в области малоэтажного девелопмента и экономико-математическое моделирование оценки стоимости земельных участков и права аренды по комплексной малоэтажной жилой застройке с расчетом эффективности инвестиционных проектов

Также, программы на Visual Basic могут быть легко связаны с офисными продуктами, такими как MS Word и MS Excel, что позволяет эффективно осуществлять передачу данных из разрабатываемого приложения в указанные продукты.

Программа разделена на формы, которые можно условно разделить на формы ввода и формы вывода данных. Формы ввода данных построены на стандартных элементах управления Windows, таких как текстовые поля и надписи (метки), из которых формируются псевдо-таблицы, что обеспечивает удобный ввод данных пользователем. Большая часть форм для вывода данных использует табличный элемент управления, что позволяет организовать вывод сложных структур данных в удобочитаемой форме без возможности редактирования.

Этапы работы с программным комплексом «ТОПАЗ» следующие:

Исходные данные:

Месторасположение объекта;

Площадь объекта;

Генплан застройки;

-1.7 Проценты продаж, инфляция, затраты на строительство;

Затраты на выполнение ТУ;

Период выполнения ТУ;

Стоимость инженерного обустройства социальной инфраструктуры;

Затраты на строительство социальной инфраструктуры;

1.12- 1.13 Максимальная и минимальная доля дохода проекта для целей прогнозирования оплаты стоимости права аренды;

1.14-1.20 Технико-экономические показатели зданий застройки.

В качестве одного из объектов прогнозирования допустимого коридора стоимости прав аренды для условной жилищной корпорации автором взят земельный участок для комплексного освоения территорий для целей малоэтажного жилищного строительства «Зосимова Пустынь» (период реализации: 2011- 2014 гг.). Концепция проекта заключается в строительстве коттеджного поселка на двух участках общей площадью 86 Га (40Га и 46Га) в Наро-Фоминском районе Московской области. В первый год предполагается выполнить: проектные работы по планировке территории и инженерным сетям и сооружениям; проекты жилых домов и объектов социальной инфраструктуры; получить технические условия снабжающих организаций; выполнить ограждение территории со строительством КПП; выполнить внутрипоселковые сети глубокого заложения (водопровод, хозбытовую и ливневую канализацию);соорудить водозаборный узел; выполнить основание дорог; начать строительство домов. На второй год строительства выполнить: сети газоснабжения, электроснабжения; очистные сооружения хоз- бытовых и ливневых стоков; временные дороги; продолжить строительство домов. На третий год - продолжение строительства домов, объектов социальной инфраструктуры, начало подключение домов. Четвертый год - завершение строительства, выполнение покрытия постоянных дорог, благоустройства.

Поселок «Зосимова Пустынь» располагается по Киевскому шоссе в 50 км от МКАД, около деревни «Архангельское» Наро- Фоминского района. Территория поселка окружена лесным массивом с севера и востока и ландшафтным видом лугов с юга и запада. Мягкий перепад рельефа открывает панорамный вид на окружающий природный пейзаж. Тишину и красоту средней полосы России дополнительно подчеркивает расположение по соседству

Троице - Одигитриевской Зосимовой Пустыни - женского монастыря.

Объект расположен на двух участках земли общей площадью 86 Га. На каждом участке планируется два удобных въезда с контрольно-пропускными пунктами (КПП): со стороны деревни «Архангельское» и со стороны автодороги Яковлевское - Кузнецово - Руднево - Зосимова Пустынь.

Планировочная структура поселка построена по принципу прямоугольно-полицентрического формирования пространства с учетом функционального зонирования. В зоне преимущественной жилой застройки предполагается размещение участков с площадью от 8 до 10 соток (от 800 м2 до 1000 м2).

Застройка участков будет производиться жилыми домами эконом-класса площадью от 110 м2 до 180 м2 с их подключением к поселковым коммуникациям. Все дома будут обеспечены центральными коммуникациями: газоснабжением, электроснабжением, водоснабжением, хозбытовой и ливневой канализацией. В зонах преимущественной общественной застройки предполагается размещение общественного многофункционального центра, детского дошкольного учреждения. Необходимую инфраструктуру дополнят медицинское учреждение с аптечным пунктом и магазин смешанной торговли. Зона рекреации будет образована естественным ландшафтом, включающим в себя искусственный пруд, спортивные площадки и зоны отдыха около них.

...