Ринок фінансових послуг

• на вимогу вкладника або учасника - витяг з основних положень статуту чи копію статуту пенсійного фонду.

Адміністратор повинен забезпечити надання примірників (копій) пенсійного контракту учасникові фонду не пізніше 30 календарних днів із дня його укладення.

Вимоги до пам'ятки з роз'ясненням основних положень пенсійного контракту, а також до витягу з основних положень статуту пенсійного фонду встановлюються Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг.

Істотними умовами пенсійного контракту є:

– дані паспорта громадянина України або паспортних документів іноземця - вкладника фонду й реєстраційний номер його облікової картки платника податків (ідентифікаційний номер Державного реєстру фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів), а у разі відсутності останнього - серія і номер паспорта вкладника чи іншого документа, визначеного Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг (якщо вкладником є фізична особа), або повне найменування, місцезнаходження постійно діючого органу управління, реєстраційні та банківські реквізити вкладника фонду (якщо вкладником є юридична особа);

– дані паспорта громадянина України чи паспортних документів іноземця - учасника фонду (для особи віком до 16 років - дані свідоцтва про народження) й реєстраційний номер його облікової картки платника податків (ідентифікаційний номер Державного реєстру фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів), а у разі відсутності останнього - серія і номер паспорта учасника фонду або іншого документа, визначеного Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг;

– посилання на обрану вкладником фонду пенсійну схему;

– строк дії пенсійного контракту, умови його зміни й розірвання;

– порядок розрахунків між пенсійним фондом та учасником фонду в разі дострокового розірвання пенсійного контракту чи ліквідації пенсійного фонду;

– права, обов'язки, відповідальність сторін і порядок розв'язання спорів;

– розмір пенсійних внесків та умови його зміни.

У пенсійному контракті також можуть бути зазначені інші умови за згодою сторін.

Разом з примірником (копією) пенсійного контракту вкладникові (учасникові) фонду надається інформація про адміністратора, осіб, які здійснюють управління активами, та зберігача пенсійного фонду, котра включає їх реєстраційні, банківські реквізити й реквізити відповідних ліцензій.

Пенсійний контракт повинен відповідати положенням статуту пенсійного фонду та обов'язково містити застереження про те, що держава не несе відповідальності за зобов'язаннями пенсійного фонду.

Пенсійний контракт набирає чинності з моменту його підписання вкладником фонду й адміністратором.

Дія пенсійного контракту вважається закінченою:

– після повного виконання вкладником фонду своїх зобов'язань за пенсійним контрактом та укладення учасником (учасниками) фонду договору про виплату пенсії на визначений строк з пенсійним фондом;

– після передачі пенсійних коштів учасника фонду страховій організації відповідно до укладеного учасником фонду договору страхування довічної пенсії;

– після передачі пенсійних коштів учасника фонду банківській установі відповідно до укладеного учасником фонду договору про відкриття пенсійного депозитного рахунку;

– у разі смерті учасника фонду та виконання передбачених у зв'язку із цим умов;

– у разі ліквідації пенсійного фонду в порядку, передбаченому Законом України «Про недержавне пенсійне забезпечення»;

– у разі заміни вкладником фонду пенсійного фонду на умовах і у порядку, передбачених Законом;

– у разі ліквідації вкладника фонду - юридичної особи, без визначення його правонаступника;

– у разі дострокового розірвання контракту в порядку, передбаченому Законом України «Про недержавне пенсійне забезпечення»;

– в інших випадках, передбачених пенсійним контрактом згідно із Законом України «Про недержавне пенсійне забезпечення».

Умови та порядок недержавного пенсійного забезпечення, що здійснюється пенсійними фондами, визначаються пенсійними схемами, які розробляються з дотриманням вимог Закону «Про недержавне пенсійне забезпечення» й інших нормативно-правових актів з питань недержавного пенсійного забезпечення.

Пенсійні схеми та зміни до них розробляються й затверджуються засновником (зборами засновників) пенсійного фонду. Пенсійні схеми корпоративного пенсійного фонду й зміни до них погоджуються з представниками трудових колективів відповідних юридичних осіб - роботодавців, які є засновниками такого фонду. Пенсійні схеми та зміни до них підлягають реєстрації в Національній комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг. Пенсійний фонд може використовувати кілька пенсійних схем.

Пенсійна схема повинна відображати:

– опис усіх видів та умов здійснення пенсійних виплат;

– порядок визначення розміру пенсійних виплат;

– порядок і строки сплати пенсійних внесків, у тому числі можливість їх зміни за умовами пенсійного контракту;

– умови та порядок участі у пенсійній схемі;

– права й обов'язки вкладника, учасника фонду за певною пенсійною схемою;

– інші умови, що не суперечать законодавству.

Вкладники фонду мають право вільного вибору пенсійної схеми, якщо інше не передбачено законодавством, а також мають право на зміну пенсійної схеми, але не частіше одного разу на шість місяців.

Пенсійні фонди відповідно до Закону можуть здійснювати такі види пенсійних виплат:

– пенсія на визначений строк;

– одноразова пенсійна виплата.

Розміри пенсійних виплат визначаються, виходячи із сум пенсійних коштів, що обліковуються на індивідуальному пенсійному рахунку учасника фонду, тривалості виплати та формули розрахунку величини пенсії на визначений строк згідно з методикою, затвердженою Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг. Пенсійні виплати здійснюються у грошовій формі в національній валюті України.

Адміністратор планує обсяг грошових коштів, необхідних для здійснення пенсійних виплат учасникам фонду відповідно до укладених пенсійних контрактів, та надає відповідну інформацію особам, що здійснюють управління пенсійними активами цього фонду в порядку, визначеному договором про управління активами.

Підставами для здійснення пенсійних виплат пенсійними фондами є:

1) досягнення учасником фонду пенсійного віку, визначеного відповідно до Закону України «Про недержавне пенсійне забезпечення»;

2) визнання учасника фонду інвалідом;

3) медично підтверджений критичний стан здоров'я (онкозахворювання, інсульт тощо) учасника фонду;

4) виїзд учасника фонду на постійне проживання за межі України;

5) смерть учасника фонду.

9.5 Основи оцінювання діяльності недержавних пенсійних фондів України

Оцінка фінансового стану недержавного пенсійного фонду здійснюється згідно з розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України «Про затвердження критеріїв оцінки фінансового стану недержавного пенсійного фонду» від 27 червня 2006 р. № 5945.

Для фінансового стану пенсійного фонду характерні такі критерії:

– надійність функціонування (загальна платоспроможність і рівень диверсифікації пенсійних активів);

– економічна ефективність діяльності (зростання чистої вартості одиниці пенсійних внесків, прибутковість інвестування пенсійних активів);

– ліквідність пенсійних активів (поточна та планова ліквідність);

– зворотність пенсійних накопичень учасників.

Надійність функціонування - здатність фонду виконувати зобов'язання перед учасниками пенсійного фонду за поточними пенсійними контрактами й договорами станом на звітну дату.

Оцінювання надійності функціонування недержавного пенсійного фонду здійснюється на основі використання показників платоспроможності пенсійного фонду та рівня диверсифікації пенсійних активів.

Оцінювання платоспроможності пенсійного фонду. Порушення загальної платоспроможності фонду характеризується такими показниками:

– зростання суми заборгованості за виплатами за всіма пенсійними схемами;

– збільшення заборгованості фонду щодо перерахування пенсійних коштів;

– зростання заборгованості за нарахованими, але не здійсненими виплатами фонду;

– збільшення заборгованості за внесками за всіма пенсійними схемами.

Коефіцієнт поточної платоспроможності показує, скільки грошових одиниць активів фонду припадає на кожну грошову одиницю поточних зобов'язань фонду,

,

де Кп - коефіцієнт платоспроможності;

ГК - грошові кошти;

ФІп - поточні фінансові інвестиції;

ПЗ - поточні зобов'язання фонду.

Поточна платоспроможність оцінюється з припущення, що сума грошових коштів та поточних фінансових інвестицій забезпечує покриття всіх поточних зобов'язань фонду на дату складання звітності.

Оцінка рівня диверсифікації пенсійних активів характеризує якість інвестиційного портфеля пенсійного фонду. Рівень диверсифікації визначається з огляду на частку кожного виду фінансових інструментів у загальній вартості активів недержавного пенсійного фонду, та з урахуванням додаткових параметрів таке оцінювання здійснюється в балах. Залежно від кількості набраних балів інвестиційний портфель пенсійного фонду згідно з розпорядженням Держфінпослуг України «Про затвердження критеріїв оцінки фінансового стану недержавного пенсійного фонду» характеризується як низько-, середньо- й високо- диверсифікований.

Економічна ефективність діяльності фонду оцінюється за такими критеріями, як:

– зміна чистої вартості одиниці пенсійних внесків (ЧВО);

– прибутковість інвестування пенсійних активів, що визначається на основі розрахунку коефіцієнтів реального (Крд) та номінального доходів (Кнд).

Чиста вартість одиниці пенсійних внесків - розрахункова вартість одиниці пенсійних внесків, що визначається шляхом ділення чистої вартості активів пенсійного фонду на загальну кількість одиниць пенсійних внесків на день підрахунку. Чиста вартість одиниці пенсійних внесків на день надходження першого пенсійного внеску до пенсійного фонду встановлюється у розмірі однієї гривні.

Чиста вартість активів пенсійного фонду - різниця між вартістю активів пенсійного фонду на день проведення підрахунку та загальною сумою зобов'язань пенсійного фонду, що підлягають виконанню на день проведення підрахунку.

Зміна ЧВО свідчить про те, в яку суму пенсійних коштів учасника пенсійного фонду на кінець звітного періоду конвертується одиниця пенсійного внеску вкладника, здійсненого на початку періоду.

Чим вища чиста вартість одиниці пенсійних внесків порівняно з попереднім періодом, тим вища ефективність інвестиційної політики пенсійного фонду.

У разі зменшення протягом року чистої вартості одиниці пенсійних внесків пенсійного фонду більше ніж на 20% зберігач має повідомити про це раду пенсійного фонду, Національну комісію з цінних паперів і фондового ринку та Національну комісію, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг.

Прибутковість інвестування пенсійних активів розраховується окремо за кожним інвестиційним портфелем (для виплат пенсій на визначений строк і формування накопичень інших учасників).

Коефіцієнт номінального доходу пенсійного фонду обчислюється за формулою

де ЧВОі - чиста вартість одиниці пенсійних внесків пенсійного фонду на кінець звітного періоду;

ЧВОі-1 - чиста вартість одиниці пенсійних внесків пенсійного фонду на початок поточного року;

К - кількість календарних днів у розрахунковому періоді (для розрахунку за рік К дорівнює 365).

Коефіцієнт номінального доходу встановлюється на підставі розрахункових показників зміни чистої вартості одиниці пенсійних внесків пенсійного фонду без урахування інфляції.

Коефіцієнт реального доходу пенсійного фонду за звітний період поточного року розраховується за такою формулою:

де І - індекс споживчих цін (рівень інфляції) в Україні (зростання або зниження у процентному вираженні) за звітний період.

Коефіцієнт реального доходу обчислюється на підставі розрахункових показників зміни чистої вартості одиниці пенсійних внесків пенсійного фонду з урахуванням інфляції та дає змогу оцінити: прибутковість фонду, в тому числі порівняно з іншими фондами й середньорічними показниками прибутковості фондів; виконання зобов'язань особою, яка здійснює управління активами фонду із забезпечення мінімальної прибутковості, якщо таке зобов'язання передбачене договором про управління активами.

Ліквідність пенсійного фонду - здатність швидко (у строки, передбачені договорами й законодавством) і без значних втрат вартості пенсійних активів трансформувати активи фонду в грошові кошти, необхідні для покриття фондом зобов'язань щодо наступних виплат його учасникам. Ліквідність фонду оцінюється за обсягом грошових коштів пенсійних активів та поточних надходжень внесків для виконання зобов'язань перед учасниками.

Зобов'язання пенсійного фонду - загальна сума зобов'язань, які підлягають виконанню на дату складання звітності пенсійного фонду, до яких належать короткострокові зобов'язання пенсійного фонду перед учасниками (виплати відповідно до договору про виплату пенсії на визначений строк; нараховані, але не здійснені пенсійні виплати; суми, що підлягають перерахуванню) та зобов'язання пенсійного фонду перед третіми особами (нарахована оплата послуг суб'єктам, що обслуговують пенсійний фонд, кредиторська заборгованість з оплати чи поставки активів тощо).

При оцінюванні ліквідності аналізують поточну й планову ліквідність фонду.

Поточна ліквідність (Л1) - достатність на дату складання звітності сум грошових коштів та їх еквівалентів, необхідних для здійснення передбачених законодавством виплат, а також переведення коштів учасників пенсійного фонду.

,

де ГК - грошові кошти та їх еквіваленти;

ПВ - пенсійні внески;

ІД - інвестиційний дохід;

СВ - обсяг суми виплат;

СЗВ - сума заборгованості за виплатами за всіма пенсійними схемами.

Планова ліквідність (Л2) - достатність на дату складання звітності сум грошових коштів і їх еквівалентів, прогнозованих надходжень у вигляді пенсійних внесків та інвестиційного доходу, необхідних для покриття короткострокових зобов'язань фонду перед учасниками, передбачених у звітному періоді, й прогнозованих виплат учасникам (оцінюється за наявності необхідного обсягу коштів для позапланових виплат).

Прогнозування сум, потрібних для здійснення виплат, здійснюється на підставі аналізу статистичних даних попередніх періодів і прогнозованого показника можливих виплат у наступному періоді.

,

де ГК - грошові кошти та їх еквіваленти;

ППВ - прогнозовані пенсійні внески;

ПІД - прогнозований інвестиційний дохід;

СПВ - обсяг суми запланованих виплат;

СЗВ - сума заборгованості за виплатами за всіма пенсійними схемами.

Показник планової ліквідності фонду вважається достатнім, якщо сума коштів у вигляді прогнозованої суми внесків та грошових еквівалентів коштів перевищує суми, необхідні для здійснення поточних і прогнозованих виплат у строки, передбачені законодавством.

Оцінювання зворотності пенсійних накопичень учасників фонду

Зворотність пенсійних накопичень - здатність пенсійного фонду виконати зобов'язання перед учасниками з виплати (передачі) коштів учасників за умовно одночасного розриву пенсійних контрактів і договорів про виплату пенсій. Зворотність оцінюється на підставі коштів, що будуть отримані пенсійним фондом від реалізації пенсійних активів за умовної ліквідації фонду у випадку одночасного розірвання всіх пенсійних контрактів та договорів про виплату пенсії на визначений строк. Розрахунок умовно ліквідаційного обсягу коштів провадиться з урахуванням потреби передачі цих коштів на користь учасників, які вибувають із фонду, у строки, передбачені законодавством.

Зворотність уважається задовільною, якщо обсяг коштів, котрі одержить фонд від продажу всіх пенсійних активів (ЗПА), достатній для покриття зобов'язань перед учасниками фонду з розрахунку не менше суми пенсійних внесків, сплачених на їх користь (ЗПВ), тобто виконується умова

ЗПА ? ЗПВ.

ЗПА приймається такою, що дорівнює чистій вартості активів пенсійного фонду (ЧВА) на дату проведення оцінки (дата складання звітності).

У разі недостатності умовно ліквідаційного обсягу коштів зворотність уважається незадовільною.

Фінансовий стан недержавного пенсійного фонду контролює Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, яка у місячний строк після отримання звітності з недержавного пенсійного забезпечення оцінює фінансовий стан пенсійного фонду на основі аналізу головних фінансових показників.

Якщо за результатами аналізу в пенсійного фонду виявлено незадовільними понад 20% показників, що характеризують фінансовий стан пенсійного фонду, Національна комісія, яка здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, може застосувати такі заходи впливу:

1) рекомендувати раді пенсійного фонду розглянути питання щодо: внесення змін до інвестиційної декларації фонду; заміни особи, котра здійснює управління активами такого пенсійного фонду; здійснення інших заходів з метою забезпечення належного рівня інвестиційного прибутку;

2) рекомендувати раді пенсійного фонду переглянути договори про обслуговування пенсійного фонду суб'єктами недержавного пенсійного забезпечення з метою скорочення видатків на оплату послуг за рахунок пенсійних активів;

3) установити іншу періодичність подання адміністратором звітності з недержавного пенсійного забезпечення, але не частіше одного разу на тиждень.

Таким чином, при оцінюванні діяльності недержавних пенсійних фондів, а особливо для характеристики фінансового стану, необхідні такі критерії: надійність функціонування (загальна платоспроможність і рівень диверсифікації пенсійних активів); економічна ефективність діяльності (зростання чистої вартості одиниці пенсійних внесків, прибутковість інвестування пенсійних активів); ліквідність пенсійних активів (поточна та планова ліквідність); зворотність пенсійних накопичень учасників, яка здійснюється згідно з розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України «Про затвердження критеріїв оцінки фінансового стану недержавного пенсійного фонду» від 27 червня 2006 р. № 5945.

Питання для самоконтролю

1. Визначте роль пенсійного страхування в системі соціального захисту населення.

2. Схарактеризуйте рівні пенсійного забезпечення в Україні.

3. Обґрунтуйте необхідність подальшого реформування пенсійної системи в Україні.

4. Визначте напрями реформування пенсійної системи в Україні.

5. З'ясуйте передумови створення системи недержавного пенсійного забезпечення в Україні.

6. Назвіть організації, що можуть здійснювати недержавне пенсійне забезпечення.

7. Назвіть суб'єктів недержавного пенсійного забезпечення.

8. Схарактеризуйте процес недержавного пенсійного забезпечення.

9. Назвіть принципи недержавного пенсійного забезпечення.

10. Схарактеризуйте види недержавних пенсійних фондів.

11. Назвіть напрями діяльності Національної асоціації недержавних пенсійних фондів та адмінінстраторів недержавних пенсійних фондів.

12. Розкрийте сутність пенсійного контракту.

13. У чому полягають умови здійснення та види пенсійних виплат?

14. Назвіть істотні умови пенсійного контракту.

15. Схарактеризуйте зобов'язання сторін за пенсійним контрактом.

Рекомендована література

1. Закон України «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування» від 08.07.2010 № 2464-VI // Відомості Верховної Ради України. - 2011. - № 2 - 3. - Ст.11.

2. Розвиток фінансового ринку в Україні: проблеми та перспективи: колективна монографія / За ред. д.е.н., проф. В.О. Онищенка. - Полтава: ПолтНТУ, 2013. - 366 с.

3. Завора Т.М. Соціальне страхування: навчальний посібник / Т.М. Завора. - Полтава: ПолтНТУ, 2013. - 272 с.

4. Завора Т.М. Оцінювання ефективності системи пенсійного забезпечення України / Т.М. Завора // Економіка і регіон: наук. вісн. - Полтава: ПолтНТУ, 2015. - № 2. - С. 88 - 95.

5. Завора Т. М. Пенсійна система: стан та перспективи розвитку в Україні / Т.М. Завора, Н.П. Христенко // Матеріали 63-ї науково-практичної конференції молодих учених, аспірантів, викладачів та студентів Полтавського національного технічного університету. - Полтава: ПолтНТУ, 2011. - С. 239 - 242.

6. Завора Т.М. Загрози національній безпеці в соціальній сфері / Т.М. Завора, О.В. Чепурний // Збірник наукових праць за матеріалами IV Всеукраїнської науково-практичної конференції «Проблеми й перспективи розвитку академічної та університетської науки», 8 - 9 грудня 2011 року. - Полтава: ПолтНТУ, 2011. - С. 98 - 99.

7. Завора, Т.М. Сучасні реалії реформування пенсійної системи України / Т.М. Завора // Розвиток фінансового ринку в Україні: проблеми та перспективи: колективна монографія / За ред. д.е.н., проф. В.О. Онищенка. - Полтава: ПолтНТУ, 2013 - С. 62 - 75.

8. Завора Т.М. Підвищення рівня фінансової грамотності у контексті забезпечення економічної безпеки в соціальній сфері / Т.М. Завора // Фінансово-економічна безпека: держава, регіон, підприємство: матеріали Всеукраїнської науково-практичної Інтернет-конференції, 15 листопада - 15 грудня 2014 р. - Полтава: ПолтНТУ, 2014. - С. 190 - 193.

9. Завора Т.М. Соціальна відповідальність держави і бізнесу щодо формування системи недержавного пенсійного забезпечення / Т.М. Завора, О.М. Бондаревська // Матеріали Міжнародної науково-практичної конференції «Структурні трансформації національних економік в умовах глобалізації», Миколаїв, 2014. - С. 298 - 301.

10. Завора Т.М. Аналіз недержавного пенсійного страхування в контексті забезпечення фінансової безпеки держави Т.М. Завора, О.В. Горбань, В.О. Головко / Матеріали Міжнародної науково-практичної конференції, «Актуальні проблеми модернізації економіки та фінансової системи України», Черкас. держ. технол. ун-т. - Черкаси: ЧДТУ, 2014. - С. 316 - 319.

ТЕМА 10. ФІНАНСОВІ ПОСЛУГИ З УПРАВЛІННЯ МАЙНОМ ПРИ ФІНАНСУВАННІ БУДІВНИЦТВА ЖИТЛА

Ключові терміни та поняття: система фінансово-кредитних механізмів, довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН, власники сертифікатів ФОН фінансування будівництва житла, ФФБ, ФОН, договір управління майном, банк, предмет іпотеки, іпотечний договір, підрядники, субпідрядники, об'єкти управління майном, сертифікат фондів операцій з нерухомістю (ФОН).

10.1 Сутність фінансових послуг з управління майном та фінансування будівництва житла

Недосконалість фінансово-кредитної системи, реконструкції та утримання житлового фонду, централізація будівництва, обмеження у виділенні земельних ділянок і спорудженні індивідуального житла значно загострили житлову проблему в Україні.

Будівництво житла регулюється Концепцією державної житлової політики, в якій визначено перехід від державного забезпечення житлом громадян до створення умов, завдяки яким кожний громадянин матиме можливість за власними потребами збудувати, придбати у власність, отримати житло у найм або в оренду. Концепцією державної житлової політики визначені фактори, що зумовлюють реформування державної житлової політики, а також основні напрями та шляхи її реалізації.

Україна, поступово втрачаючи пріоритетну в минулому роль держави в наданні житла населенню, упроваджує нові моделі фінансування житлового будівництва, зокрема, використовуючи такі схеми фінансування та забезпечення житлом населення: дотаційні, корпоративні, банківські.

Дотаційна схема фінансування полягає у спрямуванні коштів на будівництво житла й пільгове кредитування за рахунок державного та місцевих бюджетів із метою реалізації державних програм, а саме: молодіжного житлового будівництва, забезпечення житлом військовослужбовців, «Будинок на селі», забезпечення житлом постраждалих від аварії на Чорнобильській АЕС, забезпечення житлом державних службовців.

Корпоративна схема фінансування використовує залучення коштів фізичних осіб і банків з метою здійснення будівництва житла в межах будівельно-фінансових холдингів.

Банківська схема забезпечує фінансування житлового будівництва за рахунок житлових іпотечних кредитів.

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади й особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю встановлює Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 № 978-IV.

Системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю (далі - система фінансово-кредитних механізмів) є врегульовані Законом № 978-IV та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва й здійсненні операцій з нерухомістю.

Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.

Відповідно до Закону № 978-IV управителем може бути банк або інша фінансова установа, забудовником - особа, яка в установленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів будівництва та уклала угоду з управителем.

Фінансові установи створюють фонди з власної ініціативи в порядку, визначеному Законом № 978-IV. Залежно від мети створення фонд може бути:

- фондом фінансування будівництва;

- фондом операцій з нерухомістю.

Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла, метою створення ФОН - отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН.

Об'єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є ФФБ і ФОН. Об'єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном.

Управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом і для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів на фінансування будівництва. Решта коштів залишається в управлінні управителя відповідно до Правил фонду. Вільні кошти на поточних рахунках фонду, котрі тимчасово не передані на фінансування будівництва, банк-управитель має право використовувати при здійсненні банківських операцій.

Управитель укладає із забудовником угоду, за якою замовляє забудовнику спорудити об'єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду в установлені в угоді строки та на умовах, визначених Законом № 978-IV і Правилами фонду.

Обов'язковою умовою укладення угоди між управителем фонду та забудовником має бути забезпечення виконання зобов'язань забудовника встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором є майнові права на нерухомість, котра є об'єктом будівництва. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі й нотаріально засвідчений.

Фінансова установа, яка відповідає вимогам Закону № 978-IV, може з власної ініціативи створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б.

Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва.

Для ФФБ виду Б забудовник бере на себе зобов'язання дотримуватися рекомендацій управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування, здійснювати спорудження об'єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації й кошторису на будівництво, погодженого з управителем, а управитель визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності та приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва. Управитель може створити ФФБ виду Б лише за наявності відповідного дозволу на прийняття управителем на себе комерційних ризиків.

Фінансова установа, яка відповідає вимогам Закону № 978-IV, може з власної ініціативи створювати ФОН. ФОН не є юридичною особою. Для створення ФОН ця фінансова установа має розробити й затвердити Правила ФОН, інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів ФОН, організувати розміщення сертифікатів ФОН шляхом відкритого продажу або безпосередньої їх пропозиції заздалегідь визначеному колу осіб.

Сертифікат ФОН засвідчує право його власника на отримання частки чистих активів ФОН у грошовій формі після закінчення строку, на який був створений відповідний ФОН, та право вимагати дотримання обмежень прав довірчої власності управителем.

Первинний продаж сертифікатів ФОН емітент може здійснювати самостійно шляхом проведення відкритої підписки на сертифікати ФОН або через торговців цінними паперами, з котрими емітент уклав договори. Сертифікати ФОН підлягають вільному обігу.

Сертифікати ФОН можуть бути випущені в одній з таких форм:

- іменні сертифікати ФОН документарної форми випуску (іменні документарні сертифікати ФОН);

- іменні сертифікати ФОН бездокументарної форми випуску (іменні бездокументарні сертифікати ФОН);

- сертифікати ФОН на пред'явника документарної форми випуску (документарні сертифікати ФОН на пред'явника).

Банк надає кредит довірителю ФФБ на умовах, визначених цим банком в угоді про іпотечний кредит. Предметом іпотеки за іпотечним договором є об'єкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому, та/або майнові права на нього.

Після закінчення будівництва об'єкт інвестування продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, при цьому іпотечний договір є чинним і не потребує внесення змін та доповнень до нього.

Інфляційним застереженням є обумовлений сторонами угоди про іпотечний кредит спосіб збереження реальної вартості грошових вимог і доходів банку. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів позичальника при сплаті ним зобов'язань за угодою про іпотечний кредит.

10.2 Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва (ФФБ)

Типова схема фінансування будівництва житла через ФФБ включає чотири основних його учасники: управитель ФФБ, забудовник, інвестор, страхова компанія (рис. 10.1). Управитель ФФБ утворює фонд і виконує функції фінансування житлового будівництва. Схема «Фонд фінансування будівництва» передбачає обов'язковість ліцензованого посередника (банк чи фінансова установа), який керує роботою схеми, що практично унеможливлює зловживання і нецільове використання коштів інвесторів, зводить до мінімуму ризики житлового ринку.

1. Управитель (фінансова компанія або банк) утворює Фонд фінансування будівництва.

2. Управитель ФФБ та Забудовник укладають Генеральну угоду, в якій обумовлюють ключові умови фінансування будівництва житла.

3. Забудовник (підрядники, субпідрядники забудовника) відкриває розрахунковий рахунок у банку, котрий визначає Управитель ФФБ і страхує будівельні ризики в страховій компанії.

4. Покупці квартир укладають договір з Управителем ФФБ, перераховують кошти і стають довірителями ФФБ.

5. Управитель відповідно до графіка, визначеного в Генеральній угоді, перераховує кошти Забудовнику.

6. Забудовник за кошти, одержані від Управителя, будує житло.

7. Збудоване житло передається Довірителям.

Рис. 10.1 Учасники фінансування будівництва житла через ФФБ

Система функціонування ФФБ передбачає:

– укладання договору між забудовником та управителем ФФБ, визначення характеристик об'єктів будівництва й об'єктів інвестування, передачу забудовником управителю ФФБ переліку об'єктів інвестування в об'єктах будівництва;

– затвердження Правил ФФБ;

– відкриття управителем ФФБ фінансування об'єктів будівництва;

– надання управителем довірителю інформації про умови участі у ФФБ для прийняття довірителем рішення про участь у ФФБ;

– укладання управителем ФФБ договору з довірителем про участь у ФФБ;

– внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ;

– закріплення управителем за довірителем обраного ним об'єкта інвестування, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об'єкта інвестування як складової частини об'єкта будівництва;

– відкриття управителем рахунку на ім'я довірителя у системі обліку прав вимоги довірителів ФФБ;

– можливість дострокового припинення управління майном з ініціативи довірителя, відкріплення від нього об'єкта інвестування, повернення довірителю коштів у розмірі та у порядку, визначених Правилами ФФБ, унаслідок зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво;

– можливість здійснення довірителем на умовах Правил ФФБ зміни об'єкта інвестування, поступки правом вимог за договором про участь у ФФБ третім особам, часткового отримання коштів з ФФБ;

– можливість внесення управителем змін до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ;

– передачу управителем довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об'єкти інвестування, майнових прав на ці об'єкти інвестування за договором про поступки майнових прав;

– фінансування управителем ФФБ спорудження об'єктів будівництва;

– формування управителем ФФБ оперативного резерву за рахунок отриманих в управління коштів;

– здійснення управителем ФФБ контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів, дотриманням строків виконання робіт на об'єкті будівництва, дотриманням технічних характеристик об'єкта будівництва та об'єктів інвестування, вжиття заходів для усунення виявлених недоліків;

– повернення забудовником коштів до ФФБ на вимогу управителя ФФБ виду А у випадках зменшення обсягу підтвердженого замовлення внаслідок відмови довірителя від участі у ФФБ виду А, а також в інших випадках, визначених договором;

– здійснення управителем ФФБ контролю за виконанням забудовником своїх зобов'язань за договором;

– уведення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію, письмове повідомлення про це управителя, замовлення технічної документації на об'єкт будівництва та на кожний об'єкт інвестування, передачу управителю ФФБ даних щодо фактичної площі об'єктів інвестування;

– повідомлення управителем ФФБ кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію з наданням на письмову вимогу довірителя копії відповідного акта;

– здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними щодо фактичної площі об'єктів інвестування;

– отримання довірителем сум страхового відшкодування у порядку і випадках, передбачених Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правилами ФФБ;

– передачу управителем ФФБ забудовникові переліку довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об'єкти інвестування;

– набуття довірителями у власність закріплених за ними об'єктів інвестування, припинення дій за договором про участь у ФФБ;

– перерахування управителем забудовнику на умовах договору коштів оперативного резерву, сформованого за введеним в експлуатацію об'єктом будівництва, закриття фінансування об'єкта будівництва;

– припинення дій за договором, укладеним між управителем ФФБ та забудовником [1, ст. 13].

Управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення визначеної Законом діяльності. Управителем може бути фінансова установа, статутний капітал якої становить не менше одного мільйона євро, котрий повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ:

– несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ та визнаних довірителями ФФБ;

– має зобов'язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ;

– за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження і якості об'єктів будівництва та передачі довірителям у власність об'єктів інвестування.

Функціонування ФФБ з управителем фонду - фінансовою компанією та банком характеризується певними розбіжностями (рис. 10.2, 10.3).

Управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах. Для ФФБ - це фінансування будівництва, для ФОН - це здійснення операцій з нерухомістю. Решта коштів залишається в управлінні управителя відповідно до Правил фонду. Вільні кошти на поточних рахунках фонду, які тимчасово не передані на фінансування будівництва, банк-управитель має право використовувати при здійсненні банківських операцій. При цьому банк-управитель несе відповідальність за їх збереження власними коштами.



Рис. 10.2. Функціонування ФФБ з управителем фонду - фінансовою компанією

ФФБ вважається створеним після затвердження управителем Правил ФФБ, укладання договору із забудовником та відкриття рахунків ФФБ.

Банк-управитель відкриває рахунки ФФБ у своєму балансі.

Управитель, який не є банківською установою, відкриває в обраному ним банку на своє ім'я окремий поточний рахунок, котрий є рахунком фонду.

Фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з ним договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов'язковими для виконання всіма суб'єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Рис. 10.3. Функціонування ФФБ з управителем фонду - банком

Правила ФФБ визначають його вид, процедуру створення, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок установлення управління майном, умови, особливості й обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді й відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об'єктів інвестування, порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов'язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих Правил.

Взаємовідносини між управителем і забудовником ґрунтуються на укладанні договору, відповідно до котрого управитель замовляє забудовнику збудувати певні об'єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду на умовах, визначених законодавством і Правилами фонду.

Договір про участь у ФФБ обов'язково має містити:

– предмет договору;

– найменування особи довірителя;

– найменування особи управителя ФФБ;

– вид ФФБ;

– порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ;

– обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном;

– права й обов'язки управителя ФФБ та довірителя;

– відомості про об'єкт будівництва із зазначенням його місця розташування та технічних характеристик;

– запланована дата (місяць і рік) уведення об'єкта будівництва в експлуатацію;

– відомості про закріплений за довірителем об'єкт інвестування із зазначенням його технічних характеристик;

– строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу, розмір платежів, які повинен сплатити при цьому довіритель;

– строк дії договору;

– відповідальність сторін за невиконання умов договору;

– порядок надання інформації довірителю про хід виконання умов договору, перелік інформації, яка надається довірителю у письмовій формі;

– порядок взаємодії довірителя та управителя ФФБ у випадку дострокового введення об'єкта будівництва в експлуатацію;

– порядок внесення змін до договору про участь у ФФБ;

– розмір та форму винагороди управителя ФФБ.

До договору про участь у ФФБ додаються: правила ФФБ; графічне зображення схеми будівельного плану об'єкта інвестування з назвами та площами всіх його приміщень і зазначенням розміщення об'єкта інвестування на поверсі; стислий перелік будівельних робіт, які забудовник зобов'язується провести на об'єкті інвестування; перелік обладнання, котре буде встановлене на об'єкті інвестування з наступною його передачею довірителеві; стислий перелік робіт, які забудовник зобов'язується здійснити на об'єкті будівництва та прибудинковій території; перелік обладнання, яке буде встановлене на об'єкті будівництва з наступною його передачею експлуатуючим організаціям чи об'єднанню співвласників будинку.

При укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об'єкт інвестування і закріпляє його за довірителем на умовах Правил ФФБ.

При внесенні коштів довірителем до ФФБ управитель зобов'язаний закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці цього об'єкта інвестування та одночасно внести відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ. Право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування виникає у довірителя з моменту передачі коштів в управління управителю ФФБ.

Облік довірителів та належних їм прав вимоги управитель веде у системі обліку прав вимоги довірителів відповідного ФФБ.

Після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ - документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ.

Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ виду А управитель здійснює за рахунок отриманих в управління коштів, за винятком оперативного резерву, в порядку, визначеному договором, у межах вартості будівництва.

Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ виду Б управитель здійснює за рахунок отриманих в управління коштів у порядку, визначеному договором, у межах вартості будівництва відповідно до графіків фінансування та будівництва, погоджених управителем і забудовником за кожним об'єктом будівництва, що є невід'ємною частиною договору. У разі, якщо обсяг фактично залучених від довірителів коштів менший обсягу, визначеного графіком фінансування, управитель здійснює фінансування будівництва за рахунок інших джерел.

Оперативний резерв, сформований управителем за конкретним об'єктом будівництва, на окремих рахунках ФФБ, є строковими коштами, які після введення цього об'єкта будівництва в експлуатацію управитель перераховує забудовнику в порядку, визначеному договором між управителем та забудовником. Для ФФБ виду А оперативний резерв перераховується забудовнику в повному обсязі.

Після введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування, відповідно до одержаних довірителями від управителя майнових прав на ці об'єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ньому довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування.

Для проведення державної реєстрації права власності на закріплений за довірителем об'єкт інвестування забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування.

Забудовник зобов'язаний не пізніше ніж у стодвадцятиденний строк із дня введення об'єкта будівництва в експлуатацію передати цей об'єкт об'єднанню співвласників, або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією.

За перерахування коштів на фінансування будівництва управитель отримує винагороду:

– для ФФБ виду А управителю таку винагороду сплачує забудовник у розмірі, строки та в порядку, погоджені із забудовником при укладанні договору. За погодженням управителя й забудовника при перерахуванні коштів на фінансування будівництва з фонду фінансування будівництва управитель може утримувати належну йому винагороду самостійно за рахунок коштів ФФБ;

– для ФФБ виду Б управитель при перерахуванні коштів на фінансування будівництва із фонду фінансування будівництва утримує належну йому винагороду самостійно за рахунок коштів ФФБ у розмірі, визначеному Правилами ФФБ.

10.3 Фонди операцій з нерухомістю (ФОН) на ринку фінансових послуг

ФОН створюється фінансовою установою, яка має сплачений статутний капітал у розмірі не менше одного мільйона євро, відповідає вимогам Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та є емітентом сертифікатів ФОН.

Емітент сертифікатів ФОН виступає управителем ФОН. ФОН не є юридичною особою.

Залучені до ФОН кошти його управитель використовує в інтересах власників сертифікатів на умовах управління майном для здійснення операцій з нерухомістю в порядку, визначеному Правилами ФОН, з метою отримання прибутку.

Під операціями з нерухомістю розуміються дії управителя ФОН щодо використання майна фондом шляхом:

– фінансування будівництва на умовах договору із забудовником для подальшого набуття управителем ФОН на умовах Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у власність споруджених об'єктів будівництва чи здійснення управителем ФОН операцій з набутими правами вимоги на профінансовані об'єкти будівництва, чи отримання коштів від забудовника у розмірі й у порядку, встановлених договором;

– та/або участі у ФФБ для подальшого набуття управителем ФОН на умовах Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у власність проінвестованих об'єктів інвестування або подальшого набуття прав вимоги на проінвестовані об'єкти інвестування та здійснення з ними операцій відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Для створення ФОН фінансова установа має розробити й затвердити:

– Правила ФОН, інвестиційну декларацію та проспект емісії сертифікатів фонду;

– укласти договір із забудовником на умовах Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також здійснити емісію сертифікатів ФОН на суму, що не перевищує вартості об'єкта будівництва (у разі укладання договору із забудовником), та організувати розміщення сертифікатів фонду шляхом відкритого продажу або безпосередньої пропозиції сертифікатів ФОН заздалегідь визначеному колу осіб.

Обслуговування розміщення сертифікатів ФОН здійснює зберігач, обраний емітентом шляхом відкриття й ведення для власників сертифікатів ФОН рахунків у цінних паперах за бездокументарними цінними паперами під час розміщення.

Правила ФОН мають передбачати обмеження права довірчої власності його управителя. Такі обмеження визначені установником управління майном у договорі про придбання сертифікатів ФОН та обумовлюють зобов'язання управителя фонду забезпечити можливість отримання власниками сертифікатів ФОН доходу відповідно до умов проспекту емісії сертифікатів.

ФОН вважається створеним емітентом після затвердження Правил ФОН, інвестиційної декларації, проспекту емісії його сертифікатів, реєстрації випуску сертифікатів ФОН, відкриття рахунку фонду та укладення його управителем договору із забудовником у випадках, передбачених Законом та Правилами ФОН, оформлення забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором відповідно до вимог статті 10 Закону № 978-IV.

Для кожного ФОН управитель відкриває окремий рахунок, який є рахунком фонду. Управитель ФОН, який не є банківською установою, відкриває рахунок ФОН на своє ім'я в обраному ним банку.

Банк-управитель відкриває рахунок ФОН у своєму балансі.

Управитель використовує рахунок фонду для обліку коштів, залучених до ФОН, та проведення розрахунків за операціями з його управління.

Облік прав власників сертифікатів ФОН, що передбачають отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю, організовує емітент. Власником сертифікатів ФОН може бути будь-яка юридична або фізична особа.

ФОН створюється на строк, установлений проспектом емісії. До закінчення строку обігу сертифікатів фонду емітент не бере на себе зобов'язань щодо викупу таких сертифікатів. Після закінчення строку, на який був створений ФОН, та виконання зобов'язань перед власниками сертифікатів фонду, він припиняє своє функціонування.

...