Основные положения законодательно закреплённых гражданско-правовых отношений в Республике Казахстан

Очень важное значение имела разработанная тогда во исполнение постановления Президента Республики Казахстан от 15 июля 1992 года № 853 "О мерах по реализации стратегии становления и развития Казахстана как суверенного государства" - государственная программа новой жилищной политики, которая в отличие от нормативных актов не может быть отменена и потому сохраняет свое значение и сейчас. Первым пунктом в определении самой жилищной политики предусматривался переход от распределения государственного жилья к преимущественно его зарабатыванию отдельными гражданами и предприятиями, независимо от их форм собственности. Государство обязывалось в то же время создавать условия для обеспечения конституционных прав граждан на жилище, включая государственное обеспечение жильем отдельных категорий граждан.

На перспективу в качестве основного источника финансирования системы ремонта и эксплуатации жилого фонда рассматривалась плата за жилищно-коммунальные услуги владельцами жилого фонда. Конечной целью ставилась самоокупаемость системы эксплуатации жилого фонда, тогда как на тот момент она на 95-98 % дотировалась из местных бюджетов, не имевших достаточных источников для покрытия этих расходов.

Улучшение положения с обеспеченностью граждан жилищем предполагалось добиться посредством ряда мер: 1) создание системы льгот для граждан и юридических лиц, участвующих в процессе жилищного строительства; 2) обеспечение сохранности имеющегося жилищного фонда, увеличение длительности эксплуатации жилья; 3) сохранение преемственности жилищной политики в отношении сохранения прав очередников на жилье. Отсутствие должной покупательной способности, естественно, не позволило бы большинству рядовых граждан приобрести жилье непосредственно за счет собственных средств. Поэтому предполагалось создать определенную систему финансирования его приобретения. Наиболее важной с практической точки зрения, в этом плане, является система ипотечного кредитования, о которой впервые официально было заявлено в данной программе. До этого государство также пыталось вводить другие способы кредитования приобретения жилья, которые однако не подходили к рыночным условиям.

То, что ипотечное кредитование сохраняет свою актуальность, следует из Постановления Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года № 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях". В нем рассматриваются только вопросы расширения объема банковского ипотечного кредитования для приобретения физическими лицами жилья. Такие понятия, как государственный выигрышный жилищный заем, жилищные лотереи, канули в лету.

В настоящее время принят Закон РК "О строительных сбережениях". Система, которая предусматривается им, в общих чертах напоминает предусмотренную государственной программой жилищной политики ссудосберегательную систему. Суть новой системы в том, что гражданам будут предоставляться кредиты на строительства, приобретение или ремонт жилья специализированными ссудосберегательными банками под низкую ставку вознаграждения. Выгодность этого заключается в том, получивший кредит казахстанец одновременно будет являться и вкладчиком банка, в связи с чем будет получать проценты, а также премии при условии выполнения своих обязательств.⁴ Таким образом, государство постепенно реализует программные положения жилищной политики.

Хочется отметить, что стержневая идея программы жилищной политики закреплена конституционно. Государство отказалось от декларирования прав граждан на жилище в том объеме, как это было раньше. Вместе с тем п. 2 ст. 25 Конституции Республики Казахстан закрепляет, что в Республики Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Это следует понимать как создание условий для обеспечения граждан жильем любыми способами и в порядке, предусмотренными законодательными актами.

§ 2. Жилищные правоотношения. Жилищное законодательство

Понятие жилищного правоотношения, виды жилищных правоотношений. Несмотря на то, что мы рассматриваем жилищные правоотношения в рамках гражданского права, следует отметить, что данные правоотношения регулируются не только нормами, которые “южно отнести к публично-правовым. Вместе с тем достаточно очевидны конечные цели комплексного правового регулирования жилищных отношений. Во-первых, оно способствует созданию оптимальных юридических форм для реализации потребностей граждан в обеспечении жилищем. Во-вторых, поддерживает режим, при котором обладатели жилья будут иметь возможность в достаточной мере практически реализовывать свои права на него. Хочется еще отметить, что при этом обладание жильем облекается в те формы, в которых осуществляется обладание и другим имуществом, но при этом учитывается специфика жилья. Такой подход в конечном итоге позволяет применять все общие гражданско-правовые положения к имущественным отношениям возникающим по поводу жилищ.

Для начала определим круг и систему жилищных правоотношений, а в дальнейшем само понятие жилищного правоотношения.

Законодательство выделяет в качестве отдельных жилищных правоотношений и те правоотношения, которые связаны с использованием жилищного фонда (жилищный фонд в целом не является объектом гражданских прав). Законодательство дает следующее определение жилищного фонда: "жилищный фонд - находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех форм собственности". Производится разделение его на виды, которое в свою очередь имеет значение для конструкции отдельных правоотношений, возникающие в связи осуществлением права собственности на жилище и пользование ими (они будут различными в зависимости от того, к какому жилищному фонду относиться жилище).

В состав жилищного фонда Республики Казахстан входит частный жилищный фонд и государственный жилищный фонд. Частный жилищный фонд включает в себя жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, основанном на негосударственной форме собственности. В государственный жилищный фонд входят жилища, принадлежащие на праве собственности государству (административно-территориальной единице) и находящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия). Из содержания жилищного законодательства следует, что государственный жилищный фонд включает жилые помещения, предназначенные как для постоянного, так и для временного проживания. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах.

Таким образом, можно сказать, что жилищный фонд -- это совокупность всех помещений, предназначенных как для постоянного, так и для временного (в связи с характером использования) проживания граждан (физических лиц).

Отношения по поводу жилищного фонда Республики Казахстан носят публично-правовой характер. Содержание их заключается в том, что государство ведет учет жилого фонда, устанавливает обязательные требования к помещениям, которые могут быть включены в жилищный фонд, контролирует целевое его использование и обеспечение сохранности. В компетенцию государства входит также санкционирование вывода того или иного помещения из состава жилищного фонда. Эта группа жилищных правоотношений имеет очень важное значение для реализации остальных, обуславливающих непосредственное владение и пользование жилищами.

Такое же вспомогательное значение и публично-правовой характер носят правоотношения по учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений в домах государственного жилого фонда тем группам населения, которые признаются социально не защищенными, и некоторым другим.

Жилищные правоотношения, носящие частноправовой характер, связаны с основаниями возникновения и прекращение права собственности и иных вещных прав по владению и пользованию, а также обязательственными правами по пользованию жилищами. Значение этих правоотношений в том, что с их помощью практически реализуется пользование жилищами, и решаются вопросы взаимодействия участников того или иного правоотношения.

Характеризуя жилищные правоотношения в целом, можно отметить, что они представляют собой общественные отношения, связанные с реализацией потребностей граждан в обладании и пользовании жилищами, а также контролем государства за соблюдение прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда.

Жилищное законодательство. Наряду с Конституцией Республики Казахстан и Гражданским кодексом Республики Казахстан, в котором в общем виде регламентированы договорные отношения по пользованию жилищами, жилищные правоотношения регулируются и специальным законодательством. Законодательным актом, комплексно регулирующим жилищные отношения, является Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношений". Важное значение в достижении современного состояния жилищных отношений имел Указ Президента Республики Казахстан "Об обеспечении права на жилище граждан" от 5 апреля 1994 года № 1640, который действует и в настоящее время.

Ряд вопросов жилищных отношений наряду с законами регламентируется и на уровне подзаконных актов. Предоставление жилищ из государственного жилищного фонда в настоящее время регулируется Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 1999 года № 1292 "О порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда". Обеспечение служебным жильем помимо Закона РК "О жилищных отношениях" урегулировано Постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 3 июня 1993 года № 455 "Об утверждении Перечня категорий работников, которым предоставляется служебные жилые помещения" (в него внесены изменения Постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 8 сентября 1995 года № 1240 и Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 августа 1996 года № 1031). Принято и действует решение акима города Алматы от 22. 01. 1998 года № 25 "О создании коммунального жилищного фонда акима города, утверждении образца ордера на занятие жилища данного фонда и создании отдела по эксплуатации жилищного фонда в Департаменте жилья".

Вопросы эксплуатации жилищного фонда нашли свое отражение в Постановлении Правительства РК "О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах" от 27 мая 1996 года. Постановлении Правительства Республики Казахстан "О мерах по поддержке деятельности потребительских кооперативов собственников квартир" от 17 апреля 1997 года, "Временном положении о порядке предоставления малообеспеченным гражданам жилищных пособий на содержание жилья и оплату жилищно-коммунальных услуг", утвержденном Постановлением Правительства Республики Казахстан от 14 апреля 1996 года. Использование (распоряжение) жилищного фонда помимо ст. 4 Закона РК "О жилищных отношениях" регламентировано Постановлением Правительства Республики Казахстан от 18 октября 1999 года № 1562 "О единых республиканских правилах прохождения разрешительных процедур на реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений в жилых зданиях", решением акима города Алматы от 24.11.1998 года № 1167 "О порядке реконструкции (перепланировки) квартир, Подвалов жилых домов и встроенных помещений под объекты предпринимательской деятельности на территории города Алматы". Было принято также Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 сентября 1997 года № 1348 "О мерах по обеспечению сохранности жилищного фонда и повышению качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг".

В связи с историческим переносом столицы нашего государства в Акмолу (Астану) был принят ряд нормативных актов, регулирующих вопросы обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Например, Временное положение о предоставлении жилищ работникам государственных органов и организаций, подлежащих передислокации в город Акмолу на первом этапе переноса столицы, утвержденное Постановлением Правительства Республики Казахстан от 26 марта 1997 года № 418, Распоряжение Премьер-министра Республики Казахстан от 23 сентября 1998 года № 181-р "О мерах по обеспечению квартирами работников государственных органов, передислоцированных в город Астану", Постановление Правительства Республики Казахстан от 24 июля 1997 года № 1173 "Об утверждении Типового договора найма жилища из государственного жилищного фонда, предоставленного работникам государственных органов и организаций, подлежащих передислокации в город Астану" (в него внесены изменения и дополнения в соответствии с Постановление Правительства Республики Казахстан от П. П. 1998 года №1148).

Следует отметить, что это далеко не исчерпывающий перечень жилищно-правовых нормативных актов. Данная сфера отличается большим обилием и разнообразием, это обусловлено той социальной значимостью жилищных отношений, о которой говорилось выше, необходимостью их подробной регламентации, применительно к отдельным, порой мелким вопросам, интересам отдельных групп и слоев населения. Такой характер имеет Указ Президента Казахской ССР "О Дополнительных льготах инвалидам, участникам Великой Отечественной Войны, воинам-интернационалистам, семьям погибших военнослужащих" от 26 апреля 1990 года и ряд других нормативных актов.

Отдельные жилищные правоотношения. Прежде чем перейти к рассмотрению оснований возникновения элементов и содержания жилищных правоотношений еще раз остановимся на режиме использования жилищного фонда. Использование жилища (жилого помещения по нежилому назначению допускается только на условиях, предусмотренных законодательством. В случаях использования личного фонда по назначению и для других целей требуется не допускать разрушения или порчи жилищного фонда. Пользователи жилищ не должны нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде.

Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме возможны с согласия собственника помещения и при наличии проекта физических или юридических лиц, несущих ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам. В случаях, когда переоборудование и перепланировка помещений затрагивают интересы других собственников, требуется их предварительное письменное согласие.

Наличие прав на один и тот же жилой дом влечет за собой и обязанность его совместной эксплуатации Собственники помещений (граждане, юридические лица, государство) вправе не объединятся в любое не запоенное законодательством объединение для Совместной эксплуатации жилых домов. Управление жилищным фондом осуществляется его собственником.

Независимо от принадлежности жилищного фонда Республики Казахстан его учет осуществляется государством по единой системе, в порядке, устанавливаемом Правительством Республики Казахстан.

Разрешение всех споров, вытекающих из жилищных правоотношений, осуществляется в судебном порядке.

Жилищные правоотношения с участием собственника и членов его семьи. Жилищное законодательство Республики Казахстан непосредственно относит категории жилищных правоотношений собственности по поводу жилища, поскольку их регламентация дается непосредственно в Законе РК “О жилищных отношениях”. Вместе с тем содержание данных правоотношений подробно рассматривается в Общей части гражданского права, поэтому в данном случае стоит лишь остановиться на рассмотрении жилищных прав собственников жилищ и членов их семей.

Справедливости ради стоит отметить, что в рамках жилищного права необходимо прежде всего рассматривать основания приобретения частной собственности на жилище. Гражданин может реализовать свое право на жилище посредством его приобретения любым из законных способов.^*

С точки зрения жилищного права важным является рассмотрение правомочия пользования собственника как право лично (с семьей) проживать в принадлежащем ему доме. В данном случае возникают также специфические жилищные правоотношения, в которых их участниками являются собственники и члены его семьи.

Распоряжение жильем, принадлежащим на праве собственности собственником путем сдачи его в наем, также влечет за собой жилищные правоотношения по пользованию жилым помещением.

Наличие жилья на праве собственности можно рассматривать в качестве фактора, который исключает отнесение лица к той категории граждан, которых необходимо обеспечивать жильем, и вследствие этого меняется круг участников ряда жилищных правоотношений.

Хочется отметить, что юридические мотивации частных собственников жилья и государства существенно отличаются между собой. Частное лицо, приобретая жилье на праве собственности, может преследовать двоякие цели: а) обладать жильем как имуществом, как и любым другим имущественным объектом гражданских прав, находящимся в гражданском обороте; б) обладать жильем как целевым объектом. Указанные цели не противоречат друг другу, и законодательство в определенной мере даже подчиняет вторую первой, поскольку по другому жилье перестало бы выполнять функции вещи в гражданско-правовом смысле. Но, с другой стороны, нельзя обойтись и без определенных, разумных ограничений в отношении его использования. Именно в этих ограничениях кроится жилищно-правовой элемент отношений собственности по поводу жилищ.

Обладание жилищами государством преимущественно имеет жилищно-правовую природу, поскольку оно носит целевой характер и подчиненно решению задачи обеспечения жильем населения. В ограниченном количестве случаев государство обладает жилищами в качестве вещей, предназначенных для оборота.

Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов. При этом собственник опять должен соблюдать строительные, санитарные, противопожарные и другие обязательные нормы и правила, это диктуется режимом жилищ. Если компетентные органы устанавливают факты нарушения обязательных норм и правил, либо существенное нарушение прав и интересов других граждан, собственник помещения привлекается к предусмотренной законодательством ответственности и может быть ограничен в праве нецелевого использование жилого помещения.

Наряду с собственником, наравне с ним, жилищем могут пользоваться вселенные им в жилище члены его семьи. При их вселении может быть оговорено, что жилье предназначено только для их проживания и ограничены иные права пользования. Членами семьи собственника признаются постоянно совместно с ним проживающие супруги и их дети. Родители супругов а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Членами семьи могут признаваться нетрудоспособные иждивенцы, если они постоянно проживают с собственником.

Члены семьи, проживающие с собственником жилища, могут вселять в представленное им собственником жилища своих несовершеннолетних детей. Вселение других членов семей допускается лишь с согласия собственника.

В случае прекращения семейных отношений с собственником бывшие члены семьи могут пользоваться жилищем на правах нанимателя без указания срока найма. Собственник путем заблаговременно заключенного письменного соглашения со членом семьи может исключить пользование жилым помещением бывшего члена семьи.

Бывшие члены семьи собственника, которые продолжают осуществлять пользование жилым помещением, обязаны принимать участие в расходах по содержанию жилища и оплате коммунальных услуг.

Право пользования жилищем бывших членов семьи соответствующим образом охраняется и они могут требовать устранения нарушения их прав на пользование жилищем от любых лиц, включая собственника, со стороны которого исходят указанные нарушения. Совершеннолетние члены, в том числе бывшие члены семьи, несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования ими жилым помещением.

Прекращение правоотношений собственности на жилище происходит по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом особенностей установленных жилищным законодательством. Спецификой прекращения отношений собственности является то, что при изъятии (выкупе) земельного участка, на котором расположен дом для государственных надобностей, предусматривается предоставление в собственность нового жилища. При применении реквизиции в отношении жилища возможен возврат реквизированного жилища (п. п. 3, п. 2 ст. 29 Закон РК "О жилищных отношениях"). Из этого можно сделать вывод о том, что при изъятии жилища помимо воли собственника, в тех случаях когда к нему не применяются меры юридической ответственности, действуют гарантии обеспечения прав на жилище.

Одновременно с прекращением жилищных отношений по поводу изымаемого жилья у собственника, они прекращаются и у членов семьи собственника и других жильцов. Причем при изъятии (выкупе) жилья вместе с занимаемым им земельным участком для государственных надобностей, члены семьи выселяются из жилища и приобретают право на жилище, полученное в качестве компенсации за прежнее жилище. Другие же проживавшие лица выселяются без предоставления жилого помещения.

При прекращении права собственности по решению самого собственника (продажа, дарение) члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и временные жильцы выселяются без предоставления другого жилого помещения, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное. Если такое прекращение права собственности на жилище затрагивает жилищные права несовершеннолетних детей, то на отчуждение жилища требуется согласие органов опеки и попечительства.

Кондоминиум. Право собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, часть дома всегда связано с взаимодействием интересов всех собственников. С учетом этого жилищным законодательством вводится режим кондоминиума, который определяется как особая форма собственности. Закрепление отношений кондоминиума есть неизбежное следствие изменения отношений собственности по поводу жилищ в целом, в результате которого возникла необходимость урегулировать несение бремени содержания всего имущества, неразрывно связанного с жилищами, их собственниками.

Раньше эту функцию выполнял государственный коммунально-эксплутационный орган,^* который был компетентен требовать от жильцов соблюдение тех или иных правил, при этом неся основную юридическую ответственность за состояние подъездов, лестниц, лифтов, крыш, чердаков, подвалов и т.д., все это в комплексе можно обозначить как отношения, связанные с управлением, эксплуатацией, обеспечением сохранности жилищного фонда. В настоящее время, оставив за собой минимум функций по управлению жилищным фондом, непосредственные функции по управлению, а также эксплуатации, обеспечению сохранности жилищного фонда, государство передало самим собственникам квартир.

Поэтому кондоминиум нельзя рассматривать лишь как более усложненную форму отношений собственности, как ту же самую долевую собственность. В обычных отношениях долевой собственности на первый план выдвигается задача разделения правомочий долевых собственников и лишь как вспомогательное обеспечение их участие в осуществлении бремени содержания имущества.

В кондоминиуме задача управления имуществом, имеющим общее значение для всех собственников жилых помещений, становиться преобладающей.

Поскольку вещное право кондоминиума подробно рассматривается в гражданско-правовой литературе, в данном случае мы также не станем его затрагивать.

Отметим лишь, что собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности.

Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума, собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.

Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

1) непосредственное управление всеми собственниками, если их число не превышает четырех;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектов кондоминиума третьими физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплутационных и коммунальных услуг либо управляющему жилым домом, определяется договором.

Собственники помещений вправе заключать и отдельные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с теми организациями, которые предоставляют такие услуги.

Решением большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.

Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума.

Кондоминиум в некоторых случаях применяется также и для управления государственным жильем. В жилых домах и помещениях, относящихся к государственной форме собственности, государство как один из собственников в лице местного исполнительного органа или государственного предприятия является участником кондоминиума и членом учрежденного объединения собственников для совместного управления объектом кондоминиума.

Договорные отношения по предоставлению жилища, Действующее жилищное законодательство Республики Казахстан отличается разнообразием договорных отношений, часть из которых предусматривает предоставление жилищ в собственность, а часть в пользование граждан. К договорам по передаче жилища преимущественно в собственность относятся договоры:

- об освобождении подлежащего сносу жилища с условием предоставления взамен жилища, которое будет построено на этом или близлежащем земельном участке;

- о передаче занимаемого гражданами жилища застройщику для отселения в него лиц, проживающих в жилищах, подлежащих сносу, с предоставлением взамен другого жилища. Данные договоры могут предусматривать возникновение у граждан права пользования (найма) предоставляемыми жилищами, однако в этих случаях их ущемленные имущественные интересы как собственников должны быть соответствующим образом компенсированы. Не исключен вариант, когда освобождаемое по указанным основаниям (сносимое) жилище принадлежит гражданину не на праве собственности, тогда обоснованным будет предоставление ему нового жилища не в собственность, а в пользование.

К договорам о передаче жилищ в собственность относится также договор о предоставления жилища лицу, принимавшему трудовое участие в строительстве жилого дома (части дома) или жилого комплекса, или участвовавшего собственными средствами в финансировании строительства;

Договоры по предоставлению жилища в пользование заключаются на время производства капитального ремонта жилого помещения. Также преимущественно в пользование предоставляется жилище по условиям трудового договора (контракта), хотя условиями трудовых договоров может предусматриваться передача жилищ в собственность работника по истечении сроков их действия или спустя определенный период после начала их действия.

Законодательством особо регламентированы договоры об освобождении подлежащего сносу жилища под условие предоставления взамен другого жилища. В случае сноса в связи с отводом земельного участка для государственных надобностей между застройщиком, производящим снос, и собственниками (нанимателями) жилищ может быть заключен договор о предоставлении в собственность (внаем) других жилищ во вновь построенных на этом же или другом земельном участке жилых домах бывшим собственникам (нанимателям) взамен снесенных жилых помещений.

Согласно такому договору застройщик обязан предоставить собственнику (нанимателю) новое жилище, отвечающее требованиям, предусмотренным законодательством. В свою очередь собственники (наниматели) жилищ, подлежащих сносу, обязаны освободить занимаемые ими помещения в обуславливаемый договорами срок.

В договоре могут быть предусмотрены определенные (иные) сроки предоставления жилищ, а также другие условия. В частности определены суммы возможной компенсации, размеры жилища, этажность, количество комнат, состав семьи. Договор может регламентировать еще ряд дополнительных условий, затрагивающих интересы обеих сторон.

До того как новое жилище будет предоставлено, граждане, подлежащие выселению, если на то будет получено их согласие, расселяются во временных жилищах, которые должны находиться в том же населенном пункте и отвечать техническим и санитарным нормам. Расходы по оплате временного жилища возлагаются на застройщика, что является дополнительной стимулирующей мерой для исполнения им своего обязательства по предоставлению жилища на постоянной основе.

Если все же новое жилище не будет предоставлено в обусловленный договором срок, по решению суда застройщик будет обязан за счет собственных средств приобрести для собственника (нанимателя) лишившегося жилья, другое жилище, отвечающее требованиям, предусмотренным условиями договора. Кроме того, застройщик будет обязан возместить ущерб, причиненный вследствие нарушения договорных обязательств.

Жилищный наем. Основной правовой формой, обусловливающей непосредственное пользование жилыми помещениями лицами, не обладающими жильем на праве собственности, является договор жилищного найма. Договору жилищного найма присущ ряд общих черт имущественного найма, но он регламентируется непосредственно и жилищным законодательством.

По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату.

Таким образом, договор найма жилища конструируется как консенсуальный, возмездный и взаимный договор.

Непосредственно в законодательстве выделяются две основные разновидности договора найма жилища: а) договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда; б) договор найма жилища в домах частного жилищного фонда. Первый вид найма жилища необходимо рассматривать в рамках комплексных правоотношений по учету граждан нуждающихся в жилье, предоставлению жилищ и пользованию жилищами в домах государственного жилищного фонда, поэтому ему будет дан анализ позднее.

Наем жилья в частном жилищном фонде. Собственник (физическое или юридическое лицо, основанное на частной форме собственности) вправе сдавать в наем жилище, в котором проживает сам, либо жилище, основным назначением которого является предоставление его нанимателям для постоянного или временного проживания.

Условия найма жилища в частном жилищном фонде регламентируются как договором между наймодателем и нанимателем, так и законодательством. Проводится различие между условиями договора найма жилища, в котором проживает собственник и в котором собственник не проживает.

Жилище, в котором собственник не проживает, может быть предоставлено в наем другому лицу, по договору, заключенному в письменной форме.

Сторонами договора являются наймодатель - физическое или юридическое лицо, являющееся собственником жилища или уполномоченное законодательством или договорам на его сдачу внаем и наниматель - физическое лицо. Участниками жилищного правоотношения помимо сторон договора в ряде случаев становятся и другие субъекты - члены семьи нанимателя, временные жильцы и поднаниматели. Выбор лиц, которым жилище сдается внаем, производится собственником.

При переходе другому лицу права собственности на жилище или жилой дом, в котором находится сданное в наем жилое помещение, договор найма сохраняет силу для нового собственника. Прекращение договора в таком случае может быть предусмотрено договором между нанимателем и собственником, сдавшим жилое помещение внаем.

Предметом договора является отдельное жилое помещение либо отдельная пригодная для проживания комната (комнаты), отвечающие строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованием.

Права и обязанности сторон и остальных жильцов. Наймодатель обязан предоставить в пользование нанимателя жилое помещение, соответствующее требованиям договора и жилищного законодательства. Порядок содержания жилища определяется непосредственно договором.

Наниматель имеет право использовать жилище для своего проживания и проживания членов своей семьи. Договором может быть прямо предусмотрено, что наниматель использует жилище только для своего личного проживания.

Наниматель имеет право вселять в нанятое помещение временных жильцов и поднанимателей, если иное не предусмотрено договором найма.

Основные обязанности нанимателя заключаются в внесении платы за наем жилища в размерах и в сроки, предусмотренные договором. Наниматель обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением и не допускать его ухудшение, разрушать его.

Наниматель вправе выезжать из нанятого помещения на срок до шести месяцев, если иное не предусмотрено договором. При более длительном отсутствии договор сохраняет силу лишь с согласия на это наймодателя.

Член семьи нанимателя, проживающий вмести с ним, в соответствии с условиями договора найма приобретает такое же право пользования жилым помещением, как и сам наниматель, если при вселении члена семьи между ним и нанимателем не было иного соглашения. Круг членов семьи определяется по общим правилам.

Поднаниматели приобретают права на проживание в жилом помещении в соответствии с договорами поднайма, заключенными с нанимателем. Условия проживания поднанимателей, в частности срок проживания, размер и порядок оплаты, определяются договором между нанимателем жилого помещения и поднанимателем.

Договор поднайма прекращается, если истек срок его действия либо наступили указанные в договоре обстоятельства. Досрочное прекращение договора по требованию нанимателя возможно при нарушении договора поднанимателем, если же в договоре не указаны сроки и иные основания прекращения договора поднайма, то он может быть прекращен по требованию нанимателя во всякое время с предупреждением поднанимателя не менее чем за месяц. Договор найма прекращается также в случаях принудительного прекращения права собственности на жилище. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, если иное не предусмотрено договором поднайма. При прекращении договора поднайма либо его расторжения нанимателем поднаниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Наниматель вправе вселить в помещение временных жильцов без заключения с ними договора поднайма. Условия проживания временных жильцов определяются нанимателем. Временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения по требованию нанимателя во всякое время с предупреждением не менее чем за семь дней.

При прекращении договора найма жилого помещения одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматели и временные жильцы при прекращении договора найма подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

§ 3. Предоставление жилища из государственного жилищного фонда. Пользование жилищами из государственного жилищного фонда

Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения.

Отношения, связанные с пользованием жилищем из государственного жилищного фонда, возникают в случаях, когда гражданам предоставляется жилище, принадлежащее на праве собственности государству и находящееся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо находящееся в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия). Законодательство, регламентирующее порядок предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан, не распространяется на проживание в строениях временного и сезонного проживания, садовых и охотничьими домиках, туристических базах, мотелях, кемпингах, гостиницах, домах отдыха, санаториях, пансионатах, интернатах.

Жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным.

К социально защищаемым слоям населения относятся:

1) инвалиды и участники Великой Отечественной войны, а также лица, приравненные к ним;

2) инвалиды 1 и 2 групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершения ими преступления);

3) семьи, имеющие или воспитывающие детей инвалидов;

4) лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;

5) пенсионеры по возрасту;

6) дети-сироты, не достигшие двадцати лет, потерявшие родителей до совершеннолетия. При призыве таких лиц на службу возраст продлевается на срок прохождения срочной военной службы;

7)репатрианты;

8) лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

9) многодетные семьи;

10) семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей воинской службы, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка;

11) неполные семья.

Граждане признаются нуждающимися в жилье, если:

1) они не имеют жилища на праве собственности на территории Республики Казахстан;

2) они не имеют в постоянном пользовании в данном населенном пункте жилища из государственного жилищного фонда, а также в домах, принадлежащих юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности, в том числе в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов;

3) жилище, в котором проживает семья, не отвечает нормативным санитарным и техническим требованиям;

4) в смежных, неизолированных жилых помещениях проживают две и более семей;

5) в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (по списку заболеваний, утвержденных в установленном законодательством порядке), при котором совместно проживание с ними в одном помещении (квартире) становится невозможно.

Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак.

Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда, осуществляется по месту жительства в местном исполнительном органе. На учет ставятся социально не защищенные граждане либо нуждающиеся в жилье государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие и лица, занимающие государственные и выборные должности.

Перечень и форма документов, необходимых для учета, утверждаются Правительством Республики Казахстан. Требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных документов запрещается.

Заявления граждан о постановке их самих и членов их семей на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда рассматриваются в течение месяца по месту жительства соответствующим местным исполнительным органом. О решении, то есть, постановке на учет или отказе в постановке на учет местный исполнительный орган должен письменно известить заявителей до истечения месячного срока. Граждане, чьи жилищные права нарушены принятым решением, могут предпринять предусмотренные законодательством меры по их защите.

Для того чтобы четко обозначить критерии принятия решения не ставить граждан на учет в качестве лиц, которым может быть предоставлено жилье из государственного жилищного фонда, в законодательстве (ст. 72 Закона РК “О жилищных отношениях”) предусмотрен перечень оснований отказа в постановке на учет для предоставления жилища из государственного жилищного фонда. Хотя внешне названный перечень является исчерпывающим, следует отметить, по смыслу норм ст.73 Закона РК “О жилищных отношениях” основания, указанные в ней в качестве оснований снятия лица с жилищного учета, одновременно должны являться основаниями и для отказа в постановке граждан на учет в качестве лиц, которым может быть предоставлено жилье из государственного жилищного фонда. Точно так же основания отказа в постановке на учет являются одновременно и основаниями для снятия лица с учета как нуждающегося в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда, если эти основания были выявлены позже постановки его на учет.

Гражданину может быть отказано в постановке на учет, а необоснованно поставленный на жилищный учет гражданин должен быть снят с него, если будет установлено, что гражданин стал нуждающимся в жилье в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение последних пяти лет путем:

- обмена жилого помещения;

- отчуждения пригодного для проживания жилища, принадлежавшего ему на праве собственности, независимо от того, в том же или другом населенном пункте Республики Казахстан оно находилось;

- разрушения или порчи жилища по его вине;

- выезда из жилища, при проживании в котором он не был нуждающимся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда;

- вселения других лиц, кроме супруга, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей, а также нетрудоспособных родителей.

Как уже было отмечено, в статье 73 перечислены основания снятия граждан с жилищного учета. Данный перечень оснований характерен тем, что они как бы во всех случаях возникают после постановки лица на учет. Специфика жизненных ситуаций может привести к тому, что те или иные основания, предусмотренные статьей 73, возникнут и до постановки лица на учет. В частности лицо может обратиться за постановкой на жилищный учет, не имея достаточных оснований для предоставления жилища из государственного жилищного фонда. В таком случае ему должно быть отказано в постановке на учет. Если же эти основания возникли позже постановки гражданина на учет, то он будет подлежать снятию с учета.

Помимо этого снятие (отказ в учете) с учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда, возможно если гражданин:

- выехал на постоянное место жительства в другой населенный пункт;

- представил не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда (при принятии на учет неправомерные действия могут быть совершены и соответствующими должностными лицами, что приведет к тем же последствиям);

- получил земельный участок и завершил строительство собственного жилища либо приобрел жилище.

Когда гражданин, состоящий на учете, выехал на другое постоянное место жительства, либо умер, очередность сохраняется за оставшимися членами семьи, вместе с ним состоящими на учете. Для оставшихся членов семьи основания для признания их нуждающимися в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда могут отпасть по иным основаниям.

Когда обнаружились нарушения, вследствие которых гражданин необоснованно был поставлен на учет, но на этот момент основания для постановки на учет все-таки появились (увеличилось количество членов семьи, понизился совокупный доход членов семьи и тому подобное), он признается нуждающимся в жилье со дня появления оснований.

Жилье (жилище) из государственного жилищного фонда предоставляется гражданам, состоящим на учете в порядке очередности, установленной списками, с момента подачи заявления со всеми необходимыми документами. Для малоимущих, социально защищаемых граждан и государственных служащих, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих местные исполнительные органы ведут раздельные списки очередности.

Распределение жилищ, независимо от того, вновь они введены в эксплуатацию или освобождены жильцами производится между очередниками обеих раздельных списков. При этом распределение производится в пропорции, ориентированной на численность очередников в каждом списке. Иной порядок распределения жилья может быть предусмотрен законодательством.

В целом, декларируя равенство прав граждан на получение жилья в домах государственного жилищного фонда, новое жилищное законодательство сохраняет понятия внеочередного и первоочередного получения жилища. Внеочередность и первоочередность получения жилья связана с поддержанием гарантий жилищных прав некоторых категорий граждан, которые состояли на учете в качестве нуждающихся в жилище к моменту введения в действие Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях”. Кроме того, для всех граждан состоявших на учете до введения в действие данного закона, сохраняется прежний порядок получения жилища из государственного жилищного фонда. Внеочередное получение жилищ предусмотрено в следующих случаях:^*

- когда жилище гражданина в результате стихийного бедствия на территории Республики Казахстан стало непригодным для проживания;

- лицо возвратилось из государственного детского учреждения, от родственников, опекуна или попечителя, а ранее занимаемое жилище невозможно возвратить ввиду сноса или переоборудования в нежилое помещения;

- реабилитации гражданина, если он утратил жилье вследствие незаконного осуждения, и возвратить прежнее жилище невозможно.

При этом требование о предоставлении жилища должно быть заявлено в течение года после реабилитации:

- когда гражданин потерял родителей до совершеннолетия и является сиротой, не достигшим двадцати лет. При призыве на военную службу возраст такого лица продлевается на срок прохождения им срочной военной службы.

- если жилище должно быть предоставлено в силу государственных обязательств, вытекающих из договора контракта, или если лицо неправомерно лишено возможности пользоваться прежним жилищем;

- избрания лица на выборную государственную должность, если это связано с переездом в другую местность, при условии, что прежнее жилище за ним не сохраняется.

Удостоенные государственных наград Республики Казахстан имеют право на получение жилья в порядке, установленном законодательством о государственных наградах Республики Казахстан.

Граждане имеют право на первоочередное получение жилища из государственного жилищного фонда, если они состояли на учете до ведения в действие Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях” и относятся к категории:

- инвалидов и участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц;

- Героев Советского Союза, Героев Социалистического Труда, награжденных подвеской “Алтын Алка” и которым ранее присвоено звание “Мать героиня”, а также лиц, награжденных орденами Славы, Трудовой славы, “ За службу Родине в Вооружённых Силах СССР” всех трех степеней;

- лиц, пребывавших в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР и Республики Казахстан, партизан гражданской и Великой Отечественной войн, воинов-интернационалистов, а также других лиц, принимавших участие в боевых операциях по защите СССР и Республики Казахстан;

- инвалидов I и II групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершенного ими преступления);

- семей погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, при спасании человеческой жизни, при охране правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая, или пропавших без вести воинов (партизан);

- лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;

- граждан, состояние здоровья которых по заключению Медико-социальной экспертизы (МСЭК) ухудшилось вследствие экологических бедствий, Чернобыльской катастрофы, взрывов (ядерных испытаний) на Семипалатинском полигоне, а также чрезвычайных ситуаций на других ядерных объектах гражданского и военного назначения;

- граждан, в отношении которых в судебном порядке установлен факт незаконного осуждения или внесудебных репрессий по политическим мотивам (признанных в судебном порядке жертвами политических репрессий или пострадавшими от политических репрессий);

- семей молодоженов, вступивших в первый брак до 30 лет и родивших ребенка в первые три года после вступления в брак;

- лиц, воспитывающих детей- инвалидов;

- многодетных семей;

- инвалидов III группы, пенсионеров по возрасту, одиноких матерей (не состоявших в браке женщин, воспитывающих ребенка), семей при рождении детей-близнецов, если эти категории граждан получают доходы ниже прожиточного минимума, определяемого в установленном законодательством Республики Казахстан порядке;

- демобилизованных военнослужащих, прослуживших свыше двадцати лет и уволенных с военной службы в связи с возрастом, состоянием здоровья или сокращением штатов (численности), при возвращении к месту проживания на территории Республики Казахстан до военной службы;

- педагогических работников государственных учреждений образования;

- медицинских и фармацевтических работников, непосредственно оказывающих медицинскую и лекарственную помощь населению в государственных учреждениях здравоохранения;

- судей, сотрудников прокуратуры, органов внутренних дел;

Граждане, которые ранее уже получали жилье в первоочередном порядке, могут быть вновь включены в списки на получение другого жилища в первоочередном порядке лишь по решению местных исполнительных органов.

Жилище из государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее пятнадцати и не более восемнадцати метров полезной площади на человека. Во всех случаях, когда жилье получает один гражданин, ему независимо от площади должна быть предоставлена отдельная однокомнатная квартира.

Нормы предоставления социального жилья (гражданам, не находящимся на государственной или военной службе, а также не работающим в бюджетных организациях) могут быть уменьшены. Эта норма определяется решением Правительства Республики Казахстан, но при этом должна быть не менее санитарной нормы жилой площади на человека и не менее одной жилой комнаты. Инструкцией о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан, утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 1999 года № 1292 (п.5), решение вопроса о конкретной норме предоставления социального жилья отнесено к компетенции местных исполнительных органов. Для соответствия вышеприведенным критериям норма предоставления такого жилища должна составлять на каждого члена семьи (или отдельного гражданина) не менее шести квадратных метров жилой площади.

...