Основные положения законодательно закреплённых гражданско-правовых отношений в Республике Казахстан

Если вести речь об остальных случаях дарения государством, то следует отметить: основным способом передачи имущества, (компьютеров, литературы, оборудования, помещений и т.д.) государственными учреждениями и казенными предприятиями остается передача имущества в их оперативное ведение, хозяйственное ведение, хозяйственное ведение на основе административного акта. В этих случаях отношения дарения просто невозможны, поскольку собственник остается один - государство. Пожертвование таким образом может быть произведено в пользу юридических лиц, основанных на частной форме собственности.

Дарителями могут выступать дееспособные юридические лица. Возможность дарения несовершеннолетними до 14 лет и призванными судом недееспособными крайне ограничена. Не допускается дарение от их имени законными представителями, за исключением обычных подарков, стоимости которых не превышает размера десяти месячных расчетных показателей. При этом на такое дарение требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 2, ст. 114 Закона Республики Казахстан "О браке и семье"). Если даритель - несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или совершеннолетнее лицо, ограниченное в дееспособности, то законный представитель не вправе давать согласия на дарение, без предварительного соглашения органов опеки и попечительства. Частично дееспособные и ограниченно дееспособные лица способны самостоятельно совершать дарение, если его можно оценить как мелкую бытовую сделку. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией, иными доходами и созданными ими объектами интеллектуальной собственности, включая дарение. Если несовершеннолетний наносит ущерб своим интересам, то орган опеки и попечительства по ходатайству родителей или иных лиц может лишить или ограничить несовершеннолетнего в таких правах (п. п. 2,3, ст. 22 ГК РК). Например, при безвозмездной передаче права на использование объекта интеллектуальной собственности речь может идти об уступке права получать значительный доход. Такие сделки не должны допускаться.

Лицо, не обладающее дееспособностью, может выступать без всяких ограничений в качестве одаряемых, дар от имени принимают опекуны (родители, усыновители). При согласии попечителей (родителей, усыновителей) несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособные граждане вправе принимать подарки (мелкие подарки они вправе принимать самостоятельно).

В Российской Федерации подход к вопросам дарения с участием несовершеннолетних несколько отличается от нашего и больше унифицирован в законодательстве западных стран, регламентирующем вопросы дееспособности несовершеннолетних. Договор дарения относится к числу тех сделок, которые направлены на получение выгоды несовершеннолетними и поэтому охватываются объемы их дееспособности. Так, в соответствий с п. 2, ст. 26 и п. 2, ст. 28 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от б до 14 лет и до 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать: "2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации". В целом с таким подходом можно согласиться, однако следует сделать изъятие и в отношении подарков, которые могут нанести ущерб воспитанию ребенка, его психике и нравственному развитию

Статья 509 ГК РК запрещает быть одаряемыми, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает размеров десяти минимальных расчетных показателей, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, когда дарителями выступают граждане, находящиеся на их лечении, содержании, воспитании либо родственники, супруги указанных граждан. Государственные служащие за исключением подарков, стоимости которых не превышает десяти минимальных расчетных показателей, не могут принимать подарки в связи и их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. От дарения следует отличать получение и дачу взятки (ст. 311, 312 УК РК) независимо от суммы стоимости имущества), когда обеими сторонами, за исключением случаев вымогательства взятки, движут противозаконные мотивации. Аналогичное противоречие содержания сделки дарения закону наблюдается в тех случаях, когда так называемый "подарок" передается лицу, выполняющему управленческие функции в коммерческой или иной организации, за использование им своего положения в интересах лица, осуществляющего подкупа (ст. 231 УК РК). Если стоимость подарка не превышает двух месячных расчетных показателей, то данный проступок, при отсутствии предварительного сговора сторон, преследуется в административном или дисциплинарном порядке (Закон Республики Казахстан "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики по вопросам борьбы с преступностью" от 5 мая 2000 года № 47-11 ЗРК). Это не влияет на противоправность (недействительность) такой сделки с позиции гражданского права.

Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве оперативного управления (хозяйственного ведения), вправе подарить ее с согласия собственника. Это ограничение не распространяется на обычные подарки, стоимость которых не превышает размеров десяти месячных расчетных показателей. Субъектами договора пожертвования, одаряемыми, могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные, учреждения культуры, общественные и религиозные объединения (п. 1, ст. 516 ГК РК), то есть некоммерческие юридические лица. По смыслу приведенной нормой одаряемыми могут быть и коммерческие юридические лица, выполняющие перечисленные функции. Кроме того, пожертвование может быть сделано в пользу государства или административно-территориальной единицы.

В тех случаях, когда дарителем выступает участник общей совместной собственности, дарение допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 220 ГК РК. В целом, каждый участник общей совместной собственности распоряжается имуществом, находящимся в совместной собственности, по согласию всех остальных собственников которое предполагается (п. 2, ст. 220 ГК РК). Дарение не следует относить к тем договорам, где согласие остальных участников предполагается и они вправе оспаривать дарение по мотиву отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий, поскольку единолично дарящий имущество участник общей совместной собственности действует не в общих интересах. Если совершается дарение, требующее нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие всех остальных участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке.

В отношении дарения допускается представительство. Для заключения договора дарения не может быть применена генеральная договорность. В выданный дарителем доверенности должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения, без этого она недействительна.

Имеются отличия в применении к договору дарения положений об универсальном правоприемстве. Консенсуальный договор дарения способствует возникновению обязательств, в которых исполнение предназначено лично для кредитора (одаряемого). С его смертью, ликвидацией юридического лица оно прекращается (п. 1, ст. 515). Это норма носит диспозитивный характер и может быть изменена соглашением сторон.

Со стороны дарителя универсальное правопреемство происходит по общему правилу, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам (правоприемникам), если иное не предусмотрено договором дарения п. 2, ст. 515).

§ 2. Содержание договора дарения

Право и обязанности дарителя. Право и обязанности дарителя существенно различаются в зависимости от того, какой договор дарения совершается, реальный или консесуальный. На содержание договора оказывает влияние также предмет договора.

При передаче вещи непосредственно при заключении договора даритель не несет перед одаряемым существенных обязанностей кроме самой передаче вещи. Передача дара может осуществляться посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения право устанавливающих документов.

Но это не означает, что даритель совсем свободен от обязанностей. Если у вещи есть принадлежность, он обязан передать и принадлежости вещи. При передаче вещи должны быть переданы и соответствующие документы, поскольку даритель окончательно и бесповоротно переводит право собственности вещью на одаряемого. Договором может быть обусловлено, что даритель берет на себя оформление прав одаряемого на имущество. В современных условиях немаловажное значение имеет безопасность передаваемой вещи для жизни и здоровья, имущества одаряемого. Безвозмездный характер договора дарения не дает право дарителю дарить вещи, представляющие опасность для одаряемого, его имущества (ст. 514 ГК РК).

Даритель вправе отменить фактически произведенное дарение в следующих случаях:

1) если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные подтверждения;

2) если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договор может предусматривать, что даритель вправе отменить дарение в случав, если он переживает одаряемого. Без непосредственного указания в договоре, особенно когда совершается устное дарение, применение данного основания отмены дарения становиться невозможным. Отказ от исполнения договора дарения или его отмена невозможны, если стоимость дара не превышает размера десяти месячных расчетных показателей (ст. 513 ГК РК). Жертвователь не может отменить пожертвование за исключением случаев ухудшения его имущественного положения или здоровья, изменения семейного положения, ведущего к существенному снижению уровня жизни. Данное основание отмены распространяется на договоры дарения (пожертвования) в будущем (п.1,ст.511ГКРК).

Если предметом дарения выступает имущественное право, удостоверяемое ценной бумагой, то дарение осуществляется путем ее передачи, если эта ценная бумага на предъявителя, путем совершения индоссамента и фактической ее передачи, если ценная бумага ордерная. Бездокументарной ценной бумаги дарение будет производиться путем совершения соответствующей записи о принадлежности права одаряемому в специализированном реестре.

В том случае, когда речь идет о ценности (передаче имущественного права в отношении третьего лица), даритель обязан соблюдать все требования, предъявляемые к уступке требования (ст. ст. 339 - 343, 345, 346 ГК РК). В частности не могут перейти к одаряемому права, неразрывно связанные с личностью дарителя, в частности требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 340 ГК РК).

Освобождение одаряемого от исполнения обязанности перед третьим лицом осуществляется либо по средствам фактического исполнения обязанности одаряемого перед его кредитором (ст. 276 ГК РК), либо по средствам перевода донга на одаряемого а соответствии со статьей 348 ГК РК. В обоих случаях даритель обязан исполнить надлежащим образом и в полном объеме обязанность за одаряемого, если договором не предусмотрено иное. Возможные варианты этим не ограничиваются. Даритель, в свою очередь, может перевести долг на другое лицо, если, конечно, получит на это согласие кредитора.

Наконец, возможно дарение имущественного права в отношении самого одаряемого. В силу такого дарения возникает гражданское правоотношение между дарителем и одаряемым. В отличие от передачи вещи, передача имущественного права не всегда придает договору дарения бессрочный и бесповоротный характер.

В силу дарения имущественного права может возникнуть не одно, а несколько правоотношений. Например, обязательственные, вещные или авторские правоотношения. Возникновение двух последних видов правоотношений не всегда обязательно для дарения. Однако обязательство с тем или иным содержанием будет иметь место всегда, причем и наряду с вещным и авторскими правоотношениями. Новизна такого вида дарения влияет на то, что четкого представления об обязательстве (ах), возникающем (их) при дарения права (прав), не сложилось. В любом случае эти обязательства, конечно, не могут носить кардинально новый характер, в некоторых случаях объединяя в себе черты нескольких обязательств сразу. Содержание и объем вещных прав в значительной мере будут определяться непосредственно законодательством.

В тех случаях, когда совершается обещание дарения в будущем, обязанность дарителя состоит в передаче дара в сроки, определенные договором и соблюдением иных условий. В остальном между реальным договором дарения и обещанием дарения нет различий.

Права и обязанности одаряемого. Одаряемый имеет право на получение дара. Если даритель не выполнит обещание дарения, то в случаях, когда предметом договора дарения является индивидуально определенная вещь, одаряемый вправе требовать ее передачи. Если речь идет о вещах, определенных родовыми признаками, или имущественных правах, то он имеет право требовать возмещения причиненных убытков.

Договор дарения в некоторых случаях является условным, как и любые другие сделки. В законодательстве Республики Казахстан имеются случаи, когда условия прямо указаны в законодательстве, статьях 511, 512 ГК РК. По своей юридической природе они являются отменительными условиями (п. 2, ст. 150 ГК РК), применение условия зависит от условия дарения, то есть применено диспозитивное регулирование. Тем не менее при наступлении отменительного условия одаряемый утрачивает право требовать дара.

В рассмотренном выше законодательном акте, который касался безвозмездной передачи помещений в собственность субъектов малого предпринимательства, имеется норма, которая внешне напоминает условия. Помещения передаются безвозмездно в том, случае, если до этого субъект малого предпринимательства владел ими в соответствии с договором аренды или доверительно управления и надлежащим образом выполнил их условия, организовал производственную деятельность.^* Однако это требование нельзя относить к отлагательным условиям. Точнее будет назвать такое требование одной из предпосылок заключения договора дарения со специфическим субъектным составом и назначением. По заключении договора безвозмездной передачи помещения в собственность субъект малого предпринимательства имеет право требовать его исполнения.

Несмотря на односторонний характер договора дарения, требуется согласие одаряемого. Вместе с тем, из смысла норм Гражданского кодекса следует, что согласие одаряемого предполагается. Если одаряемый не согласен с дарением, он вправе в любое время до передачи дара отказаться от него. Отказ, таким образом, предполагает совершение активных действий одаряемым. Если договор заключался в письменной форме, то отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае когда договор дарения зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Внутренние мотивации одаряемого при отказа от дара могут быть примерно такими же, как и при отказе от наследства (ст. 1074 ГК РК). Законодательство не обуславливает отказ от дара специальными требованиями, однако как и в случае отказа от наследства нельзя отказаться от дара лишь в части, принимать его без обременения и т.д., это будет злоупотребление правом и выходит за рамки оферты сделанной дарителем.

При обычном дарении одаряемый получает возможность по своему усмотрению использовать то благо, которое им получено от дарителя. Ситуация изменяется, если речь идет о таком договоре, как пожертвование. Он всегда закрепляет обязанность одаряемого использовать переданное имущество в общеполезных целях. В том случае, когда имущество дарится гражданину, то жертвователь обязан указать то конкретное назначение, по которому его следует использовать. Если одаряемый юридическое лицо, требование об определении конкретного назначения использования имущества диспозитивно, использование имущества в любом случае будет определяться рамками уставной правоспособности. Данные нормы о пожертвовании имеют важное значение с точки зрения реализации программ различных организаций, оказывающие социальную поддержку населению.

Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет операций по использованию пожертвованного имущества.

Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным, оно может использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя. Если гражданин - жертвователь умер, либо юридическое лицо - жертвователь ликвидировано, Использование имущества по договору назначения должно производиться с разрешения суда. Таким образом, обязанность использовать пожертвованное имущество по назначению неразрывно обременяет имущество и существенно сужает правомочия одаряемого по пользованию и распоряжению вещью, распоряжению имущественным правом. Для вещей она выступает в качестве вещно-правового обременения.

Тем не менее, одаряемый вправе, не нарушая требования жертвователя по использованию имущества, использовать его и для собственных нужд, другое было бы не оправданным сужением его прав.

Целевое назначение имущества обуславливается и тогда, когда государство безвозмездно передает в собственность субъекта малого предпринимательства помещение. Он обязан в течение трех лет использовать объект в производственных целях (п. 5 Типового договора о безвозмездной передаче объекта государственной собственности).

Если дарение отменено и предмет дара находится в целости и сохранности, то одаряемый обязан вернуть его (п. 5 ст. 512 ГК РК).

Ответственность по договору дарения. К договору дарения применимы общие правила об ответственности, но, конечно, оснований для ответственности по договору дарения существенно меньше, чем по другим договорам. Даритель может нести ответственность за неисполнение или ненадлежащие исполнение по передаче дара при обещании дарения. На наш взгляд, при обещании дарения денег следует сделать изъятие по применению статьи 353 ГК РК в отношении дарителя и в других случаях ограничить размер его ответственности реальным ущербом, понесенным одаряемым.

Если одаряемый отказался принять дар при заключении письменном договоре дарения, то он обязан возместить реальный ущерб, причиненный дарителю отказом принять дар (п. 3, ст. 507 ГК РК). Например, если подарок перевозился, то это будут затраты на его перевозку, связанные с потерей рабочего времени и т.д.

В том случае, когда жизни, здоровью одаряемого причинен вред недостатками подаренной вещи, он вправе применить нормы о деликтной ответственности (§3, главы 47 ГК РК). В отличие от причинения вреда недостатками товаров, работ, услуг по возмездным договорам даритель несет ответственность, если эти недостатки Возникли до передачи вещи одаряемому и не относятся к числу явных, а даритель хотя и знал о них, но не предупредил одаряемого. То есть ответственность дарителя наступает при наличии его вины в причинении ему вреда.

Во всех остальных случаях, какие-либо противоправные, недобросовестные действия сторон могут быть оценены с точки зрения деликтного гражданского права. Они выходят за рамки договорного обязательства дарения, и к ним не может быть непосредственно применена договорная ответственность.

Прекращение договора дарения. По ходу изложения упоминалось о специфическом способе прекращения договора дарения, которым является отмена дарения. Значение отмены дарения в том, что юридическая сила дарения, обещания дарения аннулируется по усмотрению дарителя, то есть дарение в целом аннулируется как юридический факт.

Отмена дарения возможна не только по требованию дарителя. Если даритель умышленно лишен жизни одаряемым, то право требование в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Всякое заинтересованное лицо, к ним обычно относятся кредиторы по гражданско-правовым обязательствам, налоговые организации, вправе потребовать отмены дарения, совершенного индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом, при нарушении ими законодательства о банкротстве. Для того чтобы дарение можно было оспорить оно должно быть совершенно за счет средств, связанных с их предпринимательской деятельностью, в течение года, предшествовавшего объявлению их банкротами.

При использовании пожертвованного имущества не по назначению потребовать отмены пожертвования могут сам жертвователь, наследник, либо правопреемник ликвидированного юридического лица.

Отмена является единственным способом прекращение реального договора дарения. К прекращению консенсуального договора дарения, помимо этого, применимы общие положения, касающиеся прекращения обязательств и расторжения договора.

ГЛАВА 4. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЕМ (АРЕНДА)

§ 1. Понятие и элементы договора имущественного найма (аренды)

Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в § 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущественного найма, поэтому участникам данных договоров предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.

Как и договор купли-продажи, договор имущественного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничиваются.

Термины имущественный наем и аренда являются тождественными, это следует из самого названия главы Гражданского кодекса, регулирующего данный вид общественных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду представляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР «Об аренде», который оказался нежизнеспособным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении данных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущественного найма¹.

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК).

Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с передачей имущества во временное пользование. Договор имущественного найма был широко распространен в Риме. Он назывался (locario conductio rerum), его определение практически не отличалось от существующего в современном законодательстве.

Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью², при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца³. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является (предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.

Регулирование имущественных отношений частным, правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы регулирующие их теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав. Вопрос об огне-Ксении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных вещным правам аренда относится к ним⁴. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении аренды, которая наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (например аренда земли) рассматривалась даже как альтернатива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «О земле» от 22 декабря 1995 года). Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст. 28 Закона Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 года). Но в целом это является нетипичным для договора имущественного найма.

Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель.

Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанализировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанимателя, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, однако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имущества, передаваемого в аренду, конкуренции вещных правомочий собственника и нанимателя и др.

Форма договора имущественного найма. К данному договору также применимы общие требования к форме сделок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятельность осуществляется, предпринимательская или непредпринимательская и независимо от срока договора имущественного найма с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.

Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?

Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий орган не препятствовать регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача гарантировать совокупность прав на имущество¹.

Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Элементы договора имущественного найма. Стороны договора имущественного найма - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и физические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.

В случаях, когда договоры аренды заключаются от лица государства или административно-территориальных единиц, наймодателями являются уполномоченные государственные органы, территориальные органы Комитета по госимуществу и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан.

Наймодатель (арендодатель) - это собственник передаваемого в пользование имущества, юридическое лицо - обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное законом или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом).

Наниматель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, которое получило имущество во временное владение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в определенные часы или дни выполнять на нем необходимые работы и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оперативного управления на имущество могут быть ограничены собственником в праве аренды имущества.

Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.

При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руководствоваться при универсальном правопреемстве, когда происходит реорганизация, ликвидация юридических лиц.

Наймодатель не вправе отказать наследнику (правопреемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.

Предметом (объектом) договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, которая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, которые в процессе эксплуатации утрачивают свои потребительские свойства постепенно, путем естественного износа, либо такие объекты, которые не утрачивает своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный участок, многолетний посев и т.д. В соответствии со статьей :541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи. Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограниченных в гражданском обороте.

Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением режима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ограниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственности другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст. 252 ГК РК). Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить действие законодательных гарантий собственности.

Также имеются особенности сдачи в аренду некоторых объектов, в основном природных, например земли. Так, в соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан «О земле» землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования). Кроме того, на них возлагается и еще ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с гражданско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества, а в некоторых случаях являются ее конкретизацией. К ним относятся обязанности:

- применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде;

- не ухудшать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель;

- соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятников истории, архитектуры, археологического наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;

- не нарушать прав других собственников и землепользователей;

- не допускать снятие плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи ее другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;

- обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном законодательством.

Свои особенности имеются в найме жилья, участков недр и других объектов. При этом участки недр передаются в пользование на основе концессионных и других соглашений, которые исходя из норм п.4, статьи 541 ГК РК, по своей юридической природе являются родственными договору имущественного найма, основываются на его базовых положениях. Такое широкое понимание объектов имущественного найма позволяет судить о том, что в гражданском законодательстве Республики Казахстан институт договора совершенствуется, вырабатывается стройная система договоров, которая была не знакома гражданскому праву союзного периода, это проявляется в проработке конструкции как отдельных договоров, так и всей системы договорного права¹. Существовавшая ранее неопределенность с новыми видами договоров, связанных с использованием недр и другими, постепенно устраняется.

В ГК РК имеется еще одна существенная новелла. Ее можно назвать смелым, прогрессивным шагом, в ней, на наш взгляд, закладывается дальнейшая перспектива развития арендных отношений. В то же время она является непривычной с точки зрения традиционного представления о найме. В соответствии с п.2 ст. 541 ГК РК, объектом найма могут быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Применение данной нормы позволит универсализировать товарный оборот, в котором объектом выступают имущественные права. В Гражданском кодексе Российской Федерации аналогичная норма отсутствует.

Безусловно, возмездный характер договора имущественного найма, в целом содержание норм обязательственного права и сложившаяся договорная практика влияют на то, что в нем, как и в договоре купли-продажи, существенным условием является только его предмет.

В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключениым. Важное практическое значение, на наш взгляд, имеет не только номинальное согласование объекта, а и детальное его определение. Необходимость этого вытекает в принципе из самого содержания договора имущественного найма

Цена договора аренды определяется в соответствии с договором. Если она не установлена, то за основу берется арендная плата, которая обычно взимается в тех или иных случаях.

Срок договора аренды. Договор имущественного найма (аренды) может быть заключен на определенный срок (п.1, ст. 545 ГК РК). Гражданским кодексом Казахской ССР предусматривалось, что предельный срок имущественного найма, независимо от вида имущества не должен превышать десяти лет. ГК РК устанавливаются предельные сроки аренды только для ее отдельных видов, а также аренды отдельных видов имущества. Как уже было отмечено, аренда земли может заключаться на срок до 99 лет. Договор бытового проката - на срок, не превышающий одного года.

Договор имущественного найма может быть заключен на неопределенный срок. Это имеет место в том случае, если он заключен без указания срока. Если срок договора имущественного найма (аренды) не определен, то каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное. Например, стороны могут предусмотреть в договоре запрет на одностороннее расторжение договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок.

Если установлен предельный срок найма имущества, а сам договор заключался на неопределенный срок, он прекращается автоматически истечением, предельного срока найма. В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному). Когда же предельный срок найма не предусмотрен, то практически сроки имущественного найма ничем не ограничиваются, за исключением срока службы вещи, сдаваемой внаем. Кроме того, каждая из сторон сохраняет право на расторжение договора по своей инициативе (стороны по соглашению).

Содержание договора имущественного найма (аренды). Наймодатель обязан в первую очередь предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1, ст. 547 ГК РК). Состояние имущества, подлежащего передаче в первую очередь должно быть определено договором. Например, передача складских помещений внаем может подразумевать то, чтобы они соответствовали требованиям пожарной безопасности, в них поддерживался определенный температурный режим, влажность и т.п. Если в самом договоре требования к состоянию имущества не определены, то они уточняются исходя из назначения имущества и целей, в которых используется имущество. Однако сделать это значительно труднее, чем определить требуемое качество вещи по договору купли-продажи. Требования к состоянию имущества, сдаваемого внаем, зачастую носят очень субъективный характер. Между сторонами, не согласовавшими их, могут возникнуть трудноразрешимые противоречия. Поэтому, если наниматель желал, чтобы имущество обладало какими-то особыми качествами, он, тем более, должен согласовать это с наймодателем. Имущество должно быть без недостатков либо недостатки оговариваются в договоре. В некоторых случаях, конечно, возможно иное разрешение вопроса об ответственности за недостатки вещи. Если недостатки вещи сдаваемой внаем можно было обнаружить непосредственно при ее осмотре или до получения вещи внаем, наниматель уже пользовался данным имуществом и был знаком с его недостатками и т.п., то наймодатель нести ответственность за недостатки вещи не должен.

От недостатков вещи следует отличать определенное ухудшение имущества, которое неизбежно будет следствием эксплуатации. Поэтому может сложиться так, что после нескольких лет эксплуатации состояние имущества нельзя будет назвать не только надлежащим, но и удовлетворительным, это потребует принятия определенных решений и выполнения определенных действий обеими сторонами договора. Поэтому трудно согласиться с категоричным утверждением А. А. Иванова о том, что « обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора»¹. Она распределяется между сторонами договора имущественного найма, в чем можно убедиться, рассмотрев в дальнейшем права и обязанности наймодателя и нанимателя.

Имущество сдается внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (документами, удостоверяющими комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации и т.п.). Таким образом, речь в целом не идет о правоустанавливающих документах на имущество, например договоре купли-продажи недвижимого имущества, а о тех документах, которые необходимы для осуществления эксплуатации имущества. Договором может быть предусмотрено, что документы остаются у наймодателя и наниматель может с ними ознакомиться и

Если документы и принадлежности переданы не были и без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему наймодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Сказанное однако не исключает того, что наниматель может истребовать документы и принадлежности и в других случаях, когда они не переданы наймодателем, независимо от того, лишен ли он возможности пользоваться имуществом, наступили ли иные неблагоприятные для него последствия или нет.

Наймодатель обязан передать имущество в предусмотренный договором срок, если срок в договоре не указан, то оно подлежит передаче в разумный срок. Если наймодатель не предоставит имущество, наниматель вправе истребовать это имущество в соответствии со статьей 355 ГК РК либо потребовать расторжения договора. В обоих случаях наниматель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков.

После передачи вещи собственник сохраняет соответствующие обременения, связанные с правом собственности на нее. Поэтому в целом собственник и остается ответственным за состояние имущества, переданного внаем. Вместе с тем нельзя полностью сбрасывать со счетов наличие вещных правомочий и у нанимателя, вследствие этого обременения собственника все же не будут такими, как если бы он непосредственно осуществлял владение и пользование принадлежащим ему имуществом. Вопрос о распределении бремени содержания имущества однако недостаточно четко решен для всех случаев, когда наряду с собственником вещные правомочия на тот или иной объект возникают и у иных лиц.

По договору имущественного найма (аренды) распределение бремени содержания имущества ложится на стороны договора следующим образом. Наймодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного внаем имущества, в согласованные сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Наймодатель также обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникший в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. Ремонт проводится в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором (п.2 ст. 552 ГК РК). По смыслу приведенной нормы Гражданского кодекса наймодатель обязан производить ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, и в случаях, когда в появлении неисправности имущества нет вины наймодателя, например, имели место производственные дефекты и т.д.

При заключении договора наймодатель обязан предупредить нанимателя обо всех правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Речь, таким образом, идет в первую очередь о вещных правах на имущество, которые обременяют его. Передача имущества внаем не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Однако в ряде случаев неизбежна конкуренция прав. При этом решить вопрос о приоритете одного права перед другим будет очень трудно, если не будет отчетливых оснований для установления приоритета прав одного субъекта перед правом другого. Например, не будет вызывать сомнений приоритет правомочия владения арендатора перед правомочием владения собственником, если при этом соблюдены договорные условия. В других случаях косвенными критериями определения приоритета того или иного вещного права будут являться его первичность (старшинство), недобросовестность обладателя другого вещного права и так далее.

В ГК РФ содержится более подробная регламентация вопроса о приоритете одного из конкурирующих прав. Если на получение вещи претендуют несколько кредиторов, то притязания всех остальных отпадают, когда вещь уже передана одному из них. Если же вещь не передана, то преимущество имеет тот обладатель права, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ). В статье 355 ГК РК лишь в общем упоминается о преимуще-ственности прав, без указания ее критериев.

Возможно заключение нескольких договоров имущественного найма с предоставлением каждому из нанимателей только права пользования вещью в назначенное время. Наймодатель решает вопрос о заключении таких договоров по собственному усмотрению, и никто из нанимателей с правом ограниченного пользования не может предъявлять какие-либо претензии наймодателю, если не происходит какое-либо посягательство на непосредственные права и интересы того или иного нанимателя.

Основным правом наймодателя является право требовать плату за пользование имуществом, переданным в наем.

Помимо этого наймодатель конечно вправе требовать от нанимателя исполнения и всех остальных его обязанностей.

Наниматель обязан пользоваться переданным ему в наем в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Данная обязанность является обеспечительной по отношению к обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества. Кроме того, наймодатель может быть заинтересован в том, чтобы в период действия договора использование имущества определенным образом было ограничено. К примеру, из-за того, что в результате усиленной эксплуатации оборудования, сданного внаем, может возникнуть угроза его преждевременного износа и т.д.

Вели наниматель пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий, то наймодатель приобретает права требовать расторжения договора и возврата имущества. Если ему действиями наймодателя были причинены убытки, то он может требовать их возмещения в соответствии со статьей 350 ГК РК. Наймодатель вправе требовать возмещения убытков и при остальных нарушениях нанимателем своих обязанностей, однако, ответственность нанимателя по договору имущественного найма, если он не носит предпринимательский характер, основана всегда на вине.

Новым гражданским законодательством более четко очерчены пределы распоряжения нанимателем нанятым имуществом. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма (перенаем). Наниматель может предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. Такие правомочия по распоряжению могут быть оговорены непосредственно в договоре. Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность по договору перед наймодателем несет наниматель. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора найма. Действие договора поднайма (субаренды) зависит от основного договора имущественного найма. Если договор имущественного найма по основаниям, предусмотренным законодательством, является недействительным, недействительным является и заключенный в соответствии с ним договор поднайма (ст.560 ГК РК). Как следует из содержания данной нормы, от действия основного договора имущественного найма зависит не только судьба поднайма (субаренды), но и всех производных правоотношений - безвозмездного пользования имуществом, залога и др.

Наниматель обязан своевременно производить уплату наемной (арендной) платы. Он обязан соблюдать порядок и условия ее уплаты, касающийся порядка расчетов, исполнения других обязанностей связанных с осуществлением платы за найм. Если речь идет о денежных расчетах, то должен быть соблюден режим денежного обращения в Республике Казахстан. Если предусмотрен другой вид платы, то не исключено применение к таким отношений норм о договоре купли- продажи, подряде, возмездном оказании услуг. Это следует из смысла норм, в общем виде регламентирующего обязанность нанимателя по оплате найма. В самом же законодательстве такого рода отсылочных норм непосредственно не имеется и преимущественно порядок внесения наемной платы должен быть конкретизирован в договоре имущественного найма. Если порядок и условия внесения платы по договору не установлены, то тогда будут применяться среднерыночные параметры (п. 3 ст. 385 ГК РК). Кроме того, должны учитываться и интересы сторон.

Плата за пользование имуществом, переданным внаем, устанавливается за все нанятое имущество, если оно однородно, одинакового качества и т.д. Когда же отдельные составные части имущества обладают какими-то особенностями, являются более производительными, позволяют нанимателю извлечь дополнительный доход то за них может быть установлена отдельная плата.

В соответствии со статьей 546 ГК РК наемная плата может устанавливаться в следующих видах:

1) определенной в денежной суммы платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;

3) предоставления нанимателем определенных услуг;

4) передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или наем;

5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества. Наниматель и наймодатель могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные виды платы.