Основные положения законодательно закреплённых гражданско-правовых отношений в Республике Казахстан

Если конкретный вид (форма) наемной платы в самом договоре не определен, то она будет платиться в денежной сумме.

В том случае, когда в договоре не содержится прямого ограничения, размеры платы за пользование имуществом могут изменяться, но не чаще одного раза в год. Как и всякое изменение условий договора (п.1 ст. 401 ГК РК), оно должно производиться по соглашению сторон, но как следует из смысла п. 3 ст. 456 ГК РК наймодатель при наличии у него весомых оснований к изменению цены вправе требовать изменения размера арендной платы.

Это может иметь место в том случае, если наймодатель терпит существенные убытки вследствие резкого повышения среднерыночного размера арендной платы. Законодательными актами могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов имущественного найма, а также найма отдельных видов имущества. Без согласования и без всякой мотивации в одностороннем порядке (по требованию одной стороны) может быть пересмотрена наемная плата, если изменяются централизованно устанавливаемые цены и тарифы. Как следует из смысла п.4, ст. 546 ГК РК право требовать пересмотра размера наемной платы принадлежит обеим сторонам, как наймодателю, так и нанимателю. Наймодатель скорее всего будет требовать пересмотра наемной платы, в том случае, когда централизованно изменяемые цены тарифы на аренду повысились. Наниматель может соответственно требовать понижения наемной платы.

Договором может быть предусмотрено, что наемная плата за пользование имуществом устанавливается на весь период действия договора без права ее изменения. От изменения размера наемной платы следует отличать ее индексацию в связи инфляцией валюты платежа (преимущественно это тенге) в долгосрочных обязательствах, но индексация должна быть предусмотрена в самом договоре (п. 3 ст. 282).

Наниматель вправе потребовать соответственно уменьшения платы и в том случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшилось. Условия пользования имуществом могут ухудшиться, например, в силу проводимого наймодателем капитального ремонта имущества по частям, сдачи его дополнительно внаем другим лицам. При ухудшении состояния имущества должна отсутствовать вина нанимателя в этом. Таким образом, данное право нанимателя будет возникать при условии выполнения нанимателем своей обязанности по содержанию нанятого имущества (ее содержание будет рассмотрено ниже).

При обнаружении недостатков в переданном внаем имуществе наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя:

1) безвозмездного устранения недостатков имущества;

2) соразмерного уменьшения наемной платы;

3) удержания суммы понесенной им расходов по устранению данных недостатков из платы за пользование имуществом. В этом случае наниматель обязан предварительно уведомить об этом наймодателя;

4) досрочного расторжения договора.

Наймодатель, извещенный о требованиях нанимателя или о его намерении устранить недостатки имущества за счет наймодателя, может без промедления произвести замену предоставленного внаем имущества с согласия нанимателя другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если принятые меры (удержание расходов по устранению недостатков из платы за пользование имуществом) не покрывают причиненных нанимателю убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. При этом право требовать досрочного расторжения договора имущественного найма должно предоставляться нанимателю в том случае, когда с предоставлением наймодателем имущества, имеющего недостатки, происходит существенное ущемление его прав.

Наймодатель может применить к нанимателю оперативные санкции в том случае, если наниматель существенно нарушит сроки внесения платы за пользование имуществом. Он вправе потребовать от нанимателя досрочного внесения платы. Срок оплаты устанавливается наймодателем, при этом он не вправе требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.

Продукция, плоды и иные доходы, полученные нанимателем в результате использования нанятого имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Обязанность нанимателя по поддержанию имущества в исправном состоянии означает, что часть соответствующих обязанностей собственника переходит к нему на период действия договора. Вследствие этого наниматель обязан выполнять те действия, которые необходимы для поддержания имущества в рабочем состоянии. Например, должна заменяться смазка двигателя, по окончании работы должны очищаться рабочие поверхности механизма, сливаться вода из радиатора в холодное время суток, если не применяется специальная охлаждающая жидкость и агрегат не установлен в теплом помещении и т.д.

Текущий ремонт может охватывать своим содержанием довольно большой круг действий. Он может быть направлен на замену отдельных деталей в механизме, устранение течи в водопроводе, замену вышедших из строя электророзеток, выключателей. Вместе с тем при текущем ремонте не происходит комплексная замена основных узлов (деталей), агрегатов, конструкций в полученном внаем имуществе. Таким образом, состояние износа, которое имело место при передаче имущества внаем, не устраняется. Основной целью текущего ремонта является поддержание состояния имущества в надлежащем (исправном) состоянии. Договором на нанимателя может быть возложена и обязанность капитального ремонта нанятого имущества.

Кроме того, как уже было отмечено, наниматель обязан нести расходы по содержанию имущества Они в первую очередь обусловлены внешними факторами. Например, эксплуатация здания неизбежно связана с несением затрат на электроэнергию, газ, горячую, холодную воду, канализацию. Расходы на содержание имущества связаны с организационными мерами, обеспечивающими его эксплуатацию. Поэтому наниматель, заинтересованный в как можно более оптимальной эксплуатации полученного внаем имущества, должен самостоятельно нести их. К примеру, он может оговорить установку счетчиков на газ, горячую и холодную воду и будет принимать соответствующие меры к их экономии. Если же расходы должен будет нести наймодатель, то стимулов к экономии у нанимателя может не оказаться.

По составу расходы по содержанию имущества можно разделить на обязательные и дополнительные. К обязательным будут относиться те расходы, которые неизбежно связаны с использованием имущества нанимателем (те же самые затраты на электроэнергию). Если наниматель решил нанять специалиста, который будет непосредственно заниматься обслуживанием имущества, полученного внаем, застраховать имущество и т.д., то это будут дополнительные расходы. Значение деления расходов по содержанию имущества на обязательные и дополнительные будет заключаться в том, что первые непосредственно оговариваются в договоре и наймодатель может требовать их несения от нанимателя. Дополнительные расходы наниматель предусматривает сам и впоследствии может отменить те или иные из них.

Невыполнение нанимателем указанных обязанностей при существенном нарушении интересов наймодателя дает ему право требовать досрочного расторжения договора имущественного найма.

Наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя о необходимости исполнения обязанностей, предусмотренных ст. 533 ГК РК, а также предоставить нанимателю возможность исполнения обязательства в разумный срок.

В свою очередь и наниматель вправе требовать от наймодателя исполнения им своих обязанностей по содержанию сданного внаем имущества. Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору:

1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;

2) зачесть стоимость ремонта в счет оплаты по договору;

3) потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;

4) отказаться от договора.

Наниматель имеет право на производство улучшений имущества. Если речь идет об отделимых улучшениях, то он вправе производить их без согласия наймодателя. Отделимые улучшения являются собственностью нанимателя, если иное не предусмотрено договором. Под отделимыми улучшениями следует понимать улучшения, которые можно обособить без нанесения ущерба самому имуществу.

На производство неотделимых (тех, которые нельзя отделить без нанесения ущерба имуществу) улучшений требуется согласие собственника. Когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия нанимателя улучшения, неотделимые без вреда для нанятого имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшения, поскольку иное не предусмотрено договором. К неотделимым улучшениям можно отнести капитальную пристройку к зданию, украшение поверхности стен художественной лепкой и т.д.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

После прекращения договора имущественного найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным законодательством или договором, наниматель возмещает наймодателю причиненный ущерб. Если имущество, сданное внаем, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то наниматель возмещает наймодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором. Речь вдет о выходе имущества из строя раньше срока службы по причинам, зависящим от нанимателя, при этом, однако, не должно иметь место умышленное причинение вреда имуществу. Как следствие наниматель обязан возместить наймодателю только стоимость имущества, которым оно обладало на момент, когда произошло выбытие имущества из строя.

Если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наниматель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения. За несвоевременный возврат нанимателем имущества может быть предусмотрена, плата, которая по общему правилу носит штрафной характер и может быть взыскана в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность нанимателя на условиях, определенных соглашением сторон. Если условие о выкупе нанятого имущества не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной платы за пользование имуществом в выкупную цену.

Наконец нанимателю обеспечивается защита его прав на нанятое имущество наравне с защитой права собственности. На наймодателе не лежит ответственность перед нанимателем за нарушение пользовании, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких- либо прав на нанятое имущество. Отсюда вытекает, что если действия нарушителей были как-то санкционированы наймодателем, то в этих случаях наступает также и его ответственность. Во всех случаях наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени.

Таковы в общем права и обязанности наймодателя и нанимателя. Договор имущественного найма, как и всякий другой гражданско-правовой договор, прекращается надлежащим его исполнением сторонами.

Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон при этом вправе отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца - при найме недвижимости и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательством или договором не предусмотрено иное.

Наниматель может обладать преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Для этого наниматель должен надлежащим образом исполнить свои обязанности по предыдущему договору. При соблюдении данного условия наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок при прочих равных условиях. Таким образом, если другой наниматель предложит более выгодные условия, то предыдущий наниматель утрачивает преимущественное право на заключение договора имущественного найма.

Наниматель, желающий воспользоваться своим правом, обязан письменно уведомить наймодателя о желании заключить договор. Уведомление делается в срок, указанный в договоре имущественного найма, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если наймодатель отказал нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.

Договор имущественного найма может быть прекращен по соглашению сторон в любое время. Кроме того, он может быть прекращен по инициативе одной из сторон. По инициативе наймодателя, кроме случаев указанных выше, он может быть расторгнут:

а) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

б) если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором имущественного найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда, в соответствии с законодательными актами или договором, обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

Во всех случаях досрочного расторжения договора по своей инициативе наймодатель должен предоставить нанимателю возможность исполнения своего обязательства в разумный срок.

Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе нанимателя, если:

а) наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии в договоре - в разумные сроки возложенные на него обязанности капитального ремонта имущества;

в) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

г) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования.

§2. Отдельные виды договоров имущественного найма

Виды договоров имущественного найма (аренды) ранее уже упоминались. В существующем разделении видов имущественного найма на виды, закрепленном ГК РК, нет Четкого классификационного критерия; скорее всего за основу была принята необходимость как более можно полного охвата арендных отношений, которые преимущественно складываются в современных секторах экономики. На первый взгляд, в некоторых случаях за основу выделения отдельного вида найма берется имущество, в отношении которого заключается договор. По этому признаку выделяется аренда предприятия, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, наем жилища. Вместе с тем, это не единственное, что различает их между собой, различается субъектный состав, предпринимательский он или непредпринимательский, специфическое содержание, распределение рисков между сторонами и т.д. Сказанное касается и остальных видов имущественного найма (аренды), лизинга, бытового проката, аренды земли и др.

При этом их классификация не является самоцелью. Все разновидности договоров имущественного найма вполне уживаются в рамках уже разработанной классификации договоров. Однако все же непосредственный анализ особенностей тех новых форм аренды, которые ныне предложены законодательством, представляет практический интерес, поскольку каждая из них по-своему выполняет регулятивную функцию той или иной части экономических отношений общества.

Дополнительно хочется отметить, что на первых порах, видимо, достаточно ограничиться последовательным рассмотрением понятия, элементов и содержания хотя бы законодательно закрепленных видов имущественного найма (аренды) без попытки их устойчивой классификации. Если же впоследствии обнаружится, что аренда требует более детальных исследований, какие-то ее формы, существующие фактически, но не закрепленные нормами ГК, приобретут важное значение и выявятся новые связи между отдельными видами имущественного найма, то тогда можно будет проводить дальнейшие исследования по определению видового многообразия арендных договоров.

Перейдем к рассмотрению отдельных видов имущественного найма. В ГК РК непосредственно после общих положений об имущественном найме (аренде) содержатся нормы, посвященные лизингу (ст. ст. 565- 572). Видимо, это сделано не случайно. Объясняется это значимостью лизинговых отношений в существующей рыночной инфраструктуре. Согласно оценке Х.А. Рахманкулова лизинг может стать альтернативой существовавшей при Союзе ССР плановой системе распределения материальных благ. При этом у него имеются определенные преимущества, потребитель получает оборудование без значительных первоначальных затрат.

Помимо этого сроки периодических платежей за полученное в пользование оборудование наступают, как правило, после его ввода в эксплуатацию¹.

В принятом 5 июля 2000 года Законе Республики Казахстан «О финансовом лизинге» финансовый лизинг (лизинг) определяется как вид инвестиционной деятельности. Значимость инвестиций для поднятия экономики неоднократно подчеркивалась Президентом Республики Казахстан Н.А. Назарбаевым, имеется соответствующая законодательная база инвестиционной деятельности. Вышеуказанный закон является ее немаловажным дополнением.

В гражданско-правовой литературе традиционно уделяется особенное место договорам лизинга в ряду других договоров имущественного найма². В целом для этого, безусловно, имеются все необходимые предпосылки. Достаточно хотя бы того, что в рамках договора лизинга складывается более сложная структура отношений, чем по другим отношениям аренды. Некоторые особенности диктуются и тем, что лизинг оценивается как инвестиционная деятельность и др.

Первоначально лизинг возник в США в середине прошлого века. В настоящее время получил применение практически во всех странах, причем в некоторых из них, не имеющих специального законодательного регулирования, нашел признание в судебной практике³.

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.

Таким образом в рамках лизинга одновременно реализуются два правоотношения: 1) купля-продажа с участием продавца (являющегося третьим лицом) и лизингодателя; 2) аренда с участием лизингодателя и лизингополучателя.

Этим, однако, правовые связи участников лизингового договора не ограничиваются, определенные права и обязанности возникают также и между продавцом и лизингополучателем.

Кроме того, лизинг характерен тем, что сторона-лизингодатель имеет цель осуществления финансовой деятельности. Новое законодательное регулирование лизинга это учитывает. Причем лизингодателю как лицу, вложившему в предмет лизинга деньги, законодательство предоставляет довольно большие привилегии. К примеру, лизингодатель может получать плату до срока, обеспечивающего амортизацию не менее 80 % стоимости предмета лизинга или превышающего ее. Особое положение лизингодателя проявляется и в том, что ему предоставляется право осуществлять контроль над выполнением лизингополучателем условий договора лизинга (п. ст. 11 Закона РК « Финансовом лизинге»). Ввиду того, что лизинг оценивается как инвестиционная деятельность, на этот счет также имеются дополнительные гарантии для лизингодателя. При банкротстве лизингополучателя предмет лизинга не включается в конкурсную массу.

Сущность и особенности финансового лизинга проявляются и через его видовую характеристику. Различают формы финансового лизинга. К ним относят: а) внутренний лизинг. При такой форме лизинга, лизингодатель и продавец являются резидентами Республики Казахстан; б) международный лизинг. При его осуществлении лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Республики Казахстан. Закон однако умалчивает, к какой форме относить лизинг, когда нерезидентом является продавец, скорее всего, к международному.

Видами финансового лизинга являются: 1) возвратный лизинг - разновидность лизинга, при котором продавец продает предмет лизинга лизингодателю с условием обратного получения данного предмета лизинга в лизинг в качестве лизингополучателя; 2) банковский лизинг - разновидность лизинга, в котором в качестве лизингодателя выступает банк; 3) полный лизинг - разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляются лизингодателем; 4) чистый лизинг - разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляются лизингодателем.

Таким образом, финансовый лизинг отличается средне- и долгосрочным характером договоров, амортизацией полной или большей части стоимости оборудования. Наряду с ним существует так называемый оперативный лизинг, характеризующийся более коротким сроком договора, который меньше срока службы изделия. При нем происходит неполная амортизация оборудования. После этого оно может быть снова сдано в лизинг или возвращается лизингодателю. Этот вид лизинга предлагается в основном производителями оборудования, торговыми компаниями¹.

Таким образом, мы видим, что лизингом может быть охвачен широкий спектр отношений. Он предоставляет большие возможности по выбору подходящего срока лизинга, определенного набора прав и обязанностей сторон.

Договор лизинга является двусторонним договором, хотя его участниками являются всегда три субъекта: продавец, лизингодатель, лизингополучатель. Отсутствие продавца означало бы, что договорное отношение является просто имущественным наймом, без выраженных особенностей. При заключении договора лизинга неизбежно возникает два договорных правоотношения - договор купли-продажи и договор аренды.

По первому договору правовая связь между продавцом и лизинголучателем возникает опосредованно через лизингодателя, договор купли-продажи частично заключается в его пользу (не в отношении передачи права собственности, а по требованиям связанным с качеством товара). Это логично, поскольку конечным звеном потребителем выступает именно лизингополучатель. В свою очередь реализация имущества, хотя бы посредством лизинга находится и в интересах продавца. Поэтому нет особенной разницы, перед кем он будет нести ответственность, перед лизингодателем или лизингополучателем. Продавец также обязан подчиняться законодательству, регламентирующему вопросы ответственности за недостатки товаров. В этом нет ничего принципиально нового, если сравнить ситуацию в лизинговом договоре с ответственностью производителя перед потребителем по договору розничной купли-продажи, который, тем не менее, не является стороной договора с производителем.

Необходимость такой юридической конструкции обусловливается также тем, что предметом договора лизинга часто выступает специфическое имущество - сложное оборудование, за качество которого может в полной мере нести ответственность только его производитель. Поэтому, в конечном итоге, в договоре лизинга арендные отношения сосуществуют с правами лизингополучателя, переданными ему по договору купли-продажи. Именно такое сочетание прав и обязанностей оказывается наиболее приемлемым для всех его участников и характеризует его (договора лизинга) особенность в ряду других договоров имущественного найма. Хочется отметить, что, безусловно, арендные отношения в лизинге превалируют над теми отношениями, которые вытекают из договора купли-продажи.

Договор лизинга должен быть заключен в письменной форме, поскольку он относится к тем договорам имущественного найма, которые заключаются между субъектами предпринимательской деятельности.

К существенным условиям договора лизинга помимо условия об объекте относятся и рад других условий. Лизингодатель должен согласовать с лизингополучателем личность продавца имущества. Непосредственно в договоре должны предусматриваться также условия и срок передачи имущества лизингополучателю, размер и периодичность платежей, срок договора. Если подразумевался переход имущества в собственность лизингополучателя, то должны быть предусмотрены условия в отношении перехода права собственности.

Элементы договора лизинга. Сторонами договора лизинга выступают лизингодатель и лизингополучатель. Лизингодатель - участник лизинговой сделки, который за счет привлеченных и (или) собственных денег приобретает в собственность предмет лизинга и передает его лизингополучателю на условиях договора лизинга. Лизингодателями могут быть юридические лица и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями. Участие некоммерческих юридических лиц в договорах лизинга в качестве ли-зигодателей должно быть крайне ограничено, поскольку оно будет противоречить их уставным целям, ведь, как уже было отмечено, договор лизинга опосредует финансовую деятельность, причем носящую специализированный характер.

Лизингополучатель - участник лизинговой сделки, который принимает на условиях договора лизинга предмет лизинга для предпринимательских целей. Им также могут быть юридические и физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Третий участник сделки - продавец, который реализует предмет лизинга в собственность лизингодателя на основании договора купли-продажи и (или) договора лизинга с целью его дальнейшей передачи лизингополучателю на условиях договора лизинга.

Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя предмета лизинга (возвратный лизинг) (ст. 2 Закона РК «О финансовом лизинге»). Как видим из данного определения, содержание договора купли-продажи должно определяться содержанием заключаемого договора лизинга.

Предметом договора лизинга могут быть также непотребляемые вещи, пригодные для использования в предпринимательских целях. К ним относятся здания, сооружения, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства и др. Предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ч.2 ст. 566 ГК РК, п.2, ст. 4 Закона РК «О финансовом лизинге»). Законодательными актами могут быть установлены иные ограничения на использование в качестве предмета лизинге отдельных категорий вещей и земельных участков.

Содержание договора лизинга. Лизингодатель обязан: 1) приобрести в собственность у продавца согласованный с лизингополучателем предмет для передачи его лизингополучателю на условиях договора лизинга. При этом он обязан письменно уведомить продавца при заключении договора купли-продажи о том, что предмет предназначен для передачи в лизинг определенному лизингополучателю на условиях договора лизинга. Таким образом, для продавца представляют интерес личность лизингополучателя и условия договора лизинга. Получение представления о них позволяет продавцу просчитать свои возможные риски, оценить предназначение имущества и т.д.;

2) обеспечить предоставление предмета лизинга лизингополучателю. Передача ему предмета лизинга осуществляется продавцом.

При этом лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначается для передачи его в лизинг определенному лицу. Предмет лизинга передается в место нахождения лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга или договором купли-продажи. Другие особенности передачи могут также оговариваться непосредственно в договоре лизинге. В частности, может быть предусмотрено, что передача предмета лизинга производится самим лизингодателем.

Лизингодатель имеет право бесспорного истребования предмета лизинга в следующих случаях: а) если использование предмета лизинга лизингополучателем не соответствует условиям договора лизинга или назначению предмета лизинга;

б) если лизингополучатель ограничивает доступ лизингополучателя к предмету лизинга;

в) если лизингополучатель два и более раза подряд по истечении установленного договором лизинга срока не вносит лизинговые платежи.

Ряд других прав и обязанностей лизингодателя такой же, как и в обычных договорах имущественного найма. За некоторыми особенностями являются совпадающими права и обязанности лизингополучателя и нанимателя.

Особенности прав лизингополучателя заключаются в следующем: 1) лизингополучатель имеет право предъявлять продавцу требования в отношении качества и комплектности предмета лизинга, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора, заключенного между продавцом и лизингодателем;

2) требовать замены предмета лизинга, когда предмет лизинга поставлен с существенными нарушениями, препятствующими использованию предмета лизинга по назначению.

Лизингополучатель обязан обеспечивать беспрепятственный доступ к предмету лизинга.

С момента передачи имущества риск случайной гибели или порчи имущества, являющегося предметом лизинга, переходит к лизингополучателю. В этом также выражается предпринимательский характер договора лизинга. Договором может быть предусмотрено иное распределение риска случайной гибели или порчи такого имущества.

По договору лизинга предусматривается ответственность сторон лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Продавец предмета лизинга непосредственно несет ответственность перед лизингополучателем по исполнению договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности, в отношении качества и комплектности предмета лизинга, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы.

Если иное не предусмотрено договором, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно к продавцу имущества, так и к лизингодателю, которые перед ним несут солидарную Ответственность. При нарушении лизингодателем обязанности по уведомлению продавца о сдаче имущества, являющегося предметом купли-продажи, в лизинг, лизингодатель несет полную ответственность перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи.

Изменение и расторжение договора лизинга. По требованию одной из сторон договор лизинга может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке. Основания досрочного расторжения в целом основываются на общих положениях Ими являются существенные нарушения условий договора как со стороны лизингодателя, так и со стороны лизингополучателя.

Договор аренды предприятий, зданий и сооружений. Договор аренды предприятий и договор аренды зданий и сооружений рассматривается гражданским законодательством в качестве отдельных разновидностей договора имущественного найма аренды. Нормы, посвященные им, содержатся соответственно в § 3 и 4 ГК РК. Общим для них является то, что оба эти договора заключаются по поводу найма недвижимого имущества. Вместе с тем предприятие является особым видом недвижимого имущества - имущественным комплексом, назначение предприятия также отличается от назначения других видов недвижимого имущества, соответственно, имеются отличия в содержании указанных договоров.

По договору аренды предприятия - арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, включая право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя на коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам.

Договор аренды предприятия консенсуальный, взаимный и возмездный договор. В отличие от общих положений о договоре имущественного найма, предусматривающих возможность предоставления имущества как во владение и пользование, так и лишь в пользование нанимателя, нормы о договоре аренды подразумевают передачу предприятия только во владение и пользование арендатора. Это вызвано тем, что арендатор, будучи предпринимателем, становится целиком и полностью ответственным за сохранность предприятия как имущественного комплекса.

Форма договора аренды предприятия. Данный договор заключается в соответствии с законодательством в простой письменной форме. В отличие от других договоров, заключаемых в письменной форме, договор аренды предприятия, как и договор купли-продажи предприятия, заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение требуемой простой письменной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Причем обмен письмам и факсами и др. в соответствии со ст. 575 не будет считаться заключением его в надлежащей форме. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законодательство не оговаривает непосредственно требований к существенным условиям договора аренды предприятий. Вместе с тем, условие о предмете в данном случае является еще более важным, чем в обычных договорах имущественного найма и необходимо конкретизировать все составляющие передаваемого имущественного комплекса. Кроме того, необходимо учитывать действие нормы п.2 статьи 583 ГК РК, предусматривающего, что правила об аренде зданий и сооружений применяются и к аренде предприятий.

Исходя из этого, к существенным условиям договора аренды предприятий следует отнести и размер арендной платы.

Элементы договора предприятия. Сторонами договора аренды предприятия могут являться любые субъекты гражданских прав - физические и юридические лица. Преимущественно в такие отношения вступают субъекты предпринимательской деятельности. Арендодателями могут быть с согласия собственника юридические лица, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления или же доверительный управляющий имущества. В некоторых случаях арендодателями могут быть физические лица - непредприниматели, обладающие предприятием как имущественным комплексом на праве собственности. Государство и административно-территориальные единицы также могут сдавать в аренду предприятия.

Арендаторами являются коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели. Некоммерческие юридические лица могут брать в аренду предприятия для осуществления разрешенной предпринимательской деятельности. Арендатором может быть и физическое лицо, которое только планирует осуществление предпринимательской деятельности. Во всяком случае субъектный состав договора, особенно со стороны арендатора, будет обусловливаться предпринимательским назначением имущественного комплекса, сдаваемого в аренду. Законодательство не предусматривает дробное предоставление предприятия в аренду нескольким лицам, если это все же имело место, то будут применяться общие положения об имущественном найме, об аренде зданий и сооружений, но не об аренде предприятий. От дробной сдачи внаем предприятия следует отличать множественность лиц со стороны арендатора.

Предметом договора является предприятие. Оно, как уже было рассмотрено ранее (по договору купли-продажи предприятий), включает в свой состав все виды имущества, необходимые для его функционирования: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права, требования, долги, а также право на фирменное наименование, товарные знаки и другую интеллектуальную собственность. Таким образом, в состав предприятий входят две группы объектов гражданских прав:

1) вещи;

2) имущественные права.

Это требует соблюдения при передаче имущества в аренду правового режима вещей и правового режима имущественных прав, в том числе режима осуществления прав на интеллектуальную собственность. Особенность перехода по договору аренды прав требования заключается в том, что арендатор приобретает их от имени арендодателя и у него на то или иное имущество, полученное в результате выполнения долга должниками арендодателя, также возникает право Аренды, а не право собственности. Объективно не могут быть предметом аренды родовые потребляемые вещи, входящие в состав имущественного комплекса предприятия. Соответственно в данном случае возникают отношения, Комплексно регулируемые договором аренды предприятий, но по содержанию напоминающие заемные отношения, Арендатор приобретает право собственности на родовые вещи и обязан вернуть в обусловленные сроки такое же имущество или его денежный эквивалент. С другой стороны, права и обязанности заемщика и заимодателя, касающиеся выплаты вознаграждения по договору займа, в традиционной форме здесь отсутствуют.

Права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие той или иной деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не предусмотрено законодательством.

В том случае, когда предприятие передается с долгами, арендодатель обязан письменно уведомить своих кредиторов до заключения договора аренды. В случае несогласия с переводом долга кредиторы вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения соответствующих обязательств и возмещения убытков. Если в указанный срок какое-либо из этих требований не предъявлено, кредитор признается, давшим согласие на перевод соответствующего долга на арендатора.

Содержание договора аренды предприятия. Арендатор как и по остальным договорам имущественного найма обязан передать имущество арендатору. На арендодателя возлагаются обременения, связанные с подготовкой передачи предприятия в аренду. Его передача осуществляется по передаточному акту. Составление и представление на подписание передаточного акта производится арендодателем и за его счет. Если у предприятия имелись долги и кредиторы арендодателя потребовали от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств, то оно может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредиторами.

Основные обязанности арендатора заключаются в пользовании арендованным предприятием в соответствии с условиями договора и назначением имущества, входящего в его состав и вносить арендную плату.

С учетом предпринимательского характера договора аренды предприятия существенно расширили правомочия арендатора по распоряжению имуществом, входящим в состав предприятия. По смыслу статьи 578 ГК РК (хотя это и не конкретизировано) арендатор вправе без согласия арендодателя предоставлять взаймы, продавать обменивать материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам, поскольку, как уже было отмечено, у него возникает право собственности на такое имущество. При этом требуется, чтобы это влекло уменьшение стоимости предприятия. Основные средства могут быть переданы арендатором во временное пользование, сданы в субаренду или же права аренды на такое имущество могут быть переданы другому лицу. Такое распоряжение имуществом арендатором не должно приводить к ущемлению прав других лиц. В случае если интересам арендодателя или других лиц будет нанесен ущерб, то арендатор обязан будет его возместить. Договором или законодательством права арендатора по распоряжению имуществом могут быть ограничены.

Плата за пользование арендованным имуществом вносится в соответствии с условиями договора, если они в договоре не предусмотрены, то в соответствии с нормами ГК, предусматривающими порядок и формы оплаты по договору имущественного найма. Наиболее вероятными формами оплаты будут денежная оплата и оплата путем выделения определенной части продукции. Кроме того, арендатор, произведший улучшения имущества, вправе зачесть их в счет арендной платы.

Арендатор также без согласия арендодателя вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды. Предоставление права на улучшение имущества в таком объеме связано с тем, что возможность извлечения прибыли арендатором от использования имущества напрямую связана с необходимостью применения в процессе производства экономичных, энергосберегающих новых технологий, таким образом улучшение имущества непосредственно охватывает и интересы арендодателя.

Решения об улучшении имущества, принимаемые арендатором должны быть грамотными, обоснованными, его материальные затраты должны быть оправданными с точки зрения повышения коэффициента производительности, снижения расхода материалов, экономии на заработной плате путем уменьшения требуемого обслуживающего персонала и т.д. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерна повышению его эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

В целом арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Договором арендатор может быть ограничен в праве на производство улучшений.

Улучшение внешнего вида зданий, благоустройство территории, капитальный ремонт офисных помещений не должны относиться к разряду улучшений, дающих арендатору право на возмещение их стоимости. Это необходимо непосредственно отразить в законодательстве.

Судьба отделимых улучшений решается в соответствии с правилами п. 1 статьи 555 ГК РК.

Специфическим образом распределяется по договору аренды предприятия бремя содержания имущества. Если иное не предусмотрено договором, то оно целиком возлагается на арендатора. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт. Арендатор должен также нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества. Поскольку производство капитального ремонта предприятия определяется как обязанность арендатора, то соответственно он не имеет права на возмещение затрат по производству капитального ремонта.

При прекращении договора аренды предприятия, а прекращается он в соответствии с общими положениями о прекращении договоров имущественного найма, предприятие в целом как имущественный комплекс должно быть возвращено арендодателю. В данном случае обязанность подготовки предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, лежит на арендаторе и осуществляется за его счет.

Арендатор, являясь субъектом предпринимательской деятельности, несет безвиновную ответственность за сохранность переданного ему имущества и может быть освобожден от ответственности, если докажет, что уничтожение и повреждение имущества явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы.

Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

В отличие от договора аренды предприятий данный договор может носить как предпринимательский, так и непредпринимательский характер. Здания, как и сооружения, могут иметь различное функциональное назначение и использоваться в культурных, научных, благотворительных целях, для проведения образовательной деятельности и т.д.

Форма договора аренды зданий и сооружений. Форма данного договора соответствует форме договора аренды предприятий.

К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете и размере арендной платы.

Помимо норм гражданского кодекса отношения по аренде зданий и сооружений регулируются также Правилами предоставления в аренду объектов государственного нежилого фонда, утвержденными постановлением Департамента государственного имущества и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан от 20 октября 1998 г. N 613.

Элементы договора аренды зданий и сооружений. Субъекты данного договора - любые физические и юридические лица. Со стороны арендатора выступают либо собственники имущества или иные уполномоченные законом или договором на сдачу имущества лица. В тех случаях, когда в аренду сдается недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности государству, не переданное на баланс государственных учреждений или предприятий, от лица государства или административно- территориальной единицы в договоре участвует уполномоченный орган.

Предмет договора аренды зданий и сооружений. К нему относятся, любые здания и сооружения, которые могут быть использованы, в том числе и для жилья, однако арендатор не нанимает их с целью проживания, например, если арендатор арендует многоэтажный жилой дом с целью последующей сдачи внаем квартир жильцам.

Правила предоставления в аренду объектов государств венного нежилого фонда немного по-другому определяют предмет данного вида аренды. В с п. п. 5 п. 1 данных правил государственный нежилой фонд - государственные здания, помещения и сооружения, не включенные в жилищный фонд. В соответствии с п.п. 6 п. 1 правил к объектам аренды относятся: 1) помещения, отдельно стоящие здания и строения, независимо от ведомственной принадлежности (баланса); 2) встроенные помещения в жилых домах, независимо от их ведомственной принадлежности баланса; 3) здания и строения, являющиеся памятниками архитектуры, истории и культуры; 5) помещения, переведенные из государственного жилого фонда в нежилой; б) помещения поступившее в ведение территориальных органов Департамента государственного имущества и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан иным законным способом.

Те здания, которые являются памятниками истории и культуры (находятся в исключительной государственной собственности), предоставляются в аренду при наличии согласования условий их использования и эксплуатации. Если указанные здания отнесены к категории, имеющих республиканское или мировое значение, то требуется согласование с компетентным государственным органом Республики Казахстан. Сдача зданий, отнесенных к категории местного значения, осуществляется по согласованию с соответствующими подразделениями местных исполнительных органов.

Сдача в аренду зданий и сооружений влечет сдачу во временное землепользование на тот же срок земельного участка, который занят зданиями и сооружениями и предназначенного для их эксплуатации. В случае, когда землепользователь не вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования другим лицам, он не вправе отчуждать также расположенные на данном участке здания и сооружения.

Цена по договору аренды (цена аренды) зданий и сооружений не может определяться в соответствии с обычно применяемыми расценками, поэтому она должна быть зафиксирована непосредственно в договоре. Договором может определяться окончательная сумма арендной платы. В некоторых случаях она может определяться расчетным путем, будучи установленной за единицу арендованной площади или посредством другого показателя, например, за аренду одного отдельного помещения, если сдаваемые внаем помещения имеют одинаковую площадь. При этом окончательный размер арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При аренде зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности государству, в плату за аренду не включаются платежи за коммунальные услуги, отчисления на текущий и капитальный ремонт, платежи за обслуживание объекта. Эти платежи оплачиваются арендаторами непосредственно ведомственной охране, эксплуатационным, коммунальным, санитарным и Другим службам.

Также в договоре аренды государственных зданий и сооружений должно содержаться положение о ежеквартальном пересмотре размера платы за аренду с учетом уровня инфляции. Арендодатель обязан ежеквартально сообщать арендатору коэффициент увеличения размера платы за аренду с учетом инфляции, а также других факторов.

Содержание договора аренды зданий и сооружений. Как и по договорам аренды предприятий, по договорам аренды зданий и сооружений передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязанность по составлению передаточного акта (передаточного документа) может быть договором возложена на одну сторон, поскольку Гражданский кодекс не конкретизирует, чьей обязанностью является его составление, при возникновении спора будет применима аналогия с нормами о договоре аренды предприятия. Обязанность арендодателя по составлению передаточного документа предусмотрена п. 35 Правил предоставления в аренду объектов государственного нежилого фонда. Общие положения об аренде зданий и сооружений не конкретизируют сроков передачи объекта арендатору, они также должны предусматриваться договором, а если в договоре сроки отсутствуют, то передача должна осуществляться в разумные сроки. Согласно приведенным правилам арендодатель обязан обеспечить передачу объекта в срок не более месяца после подписания между ними договора аренды.