Основные положения законодательно закреплённых гражданско-правовых отношений в Республике Казахстан

Площадь жилища, превышающая указанные размеры считается излишней, что будет влечь оплату за пользование жилищем в повышенном размере. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в порядке предусматриваемом законодательством, предоставляется отдельная дополнительная комната. Дополнительная площадь, предоставленная по такому основанию, не считается излишней.

При определении размера жилища, предоставляемого из государственного жилищного фонда, учитывается наличие в семье женщины, имеющей беременность свыше двадцати недель.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда к нему предъявляются требования, непосредственно определяемые законодательством. В частности жилище из государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в черте населенного пункта, где нуждающийся состоял на учете. Если жилище не отвечает таким требованиям, оно может быть предоставлено только с письменного согласия нуждающегося и всех совершеннолетних членов его семьи. После получения согласия на предоставление неблагоустроенного жилища и его предоставления, граждане подлежат снятию с учета в качестве нуждающихся.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов), если на это не получено их согласие. В соответствии с нормами, регламентирующими законное представительство, согласие от имени разнополых несовершеннолетних на их совместное проживание в одной комнате должно даваться их родителями, усыновителями, опекунами или попечителями.

В тех случаях, когда жилище из государственного предоставляется инвалидам, престарелым, больным сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями, жилище ими по их выбору получается на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.

Кроме того, для инвалидов в соответствии с индивидуальной программой реабилитации предоставляется право выбора жилого помещения с учетом типа здания, степени благоустройства и других необходимых условий для проживания.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда выносится решение местного исполнительного органа по месту жительства заявителя.

Вынесение решения не требуется, когда жилище предоставляется из жилищного фонда государственных предприятий. Предоставление жилищ в домах государственного жилищного фонда основывается на гласности. Она выражается в том, что списки лиц, состоящих на учете на получение жилища из государственного жилищного фонда за последние двадцать четыре месяца, предоставляются для ознакомления по требованию лиц, состоящих в этих списках. Формы таких списков обязательно должны включать сведения о составе семьи, времени постановки на учет, основаниях для получения жилища из государственного жилищного фонда и его размере, времени предоставления жилища.

Законодательство о жилищных отношениях предусматривает порядок предоставления освободившейся части жилищ в домах государственного жилищного фонда. Когда часть жилища, в котором живут малоимущие социально защищаемые лица освобождается, то она предоставляется очередникам, состоящим на учете нуждающихся. При этом граждане, проживающие в этом жилище, нуждающиеся в улучшении имеющихся жилищных условий имеют преимущественное право на получение в пользование освободившейся жилой площади.

Рассмотрим порядок пользования помещениями в домах государственного жилищного фонда. Права и обязанности жильцов возникают при предоставлении государственных жилищ на основе сложного юридического состава. Одним из юридических фактов, относящихся к нему, является решение местного исполнительного органа. Кроме того, заключается и договор найма жилища, который регламентирует права и обязанности стороны, предоставившей жилище (наймодателя), и гражданина, получившего его.

Одной из особенностей такого договора является то, что он основывается непосредственно на нормах законодательства. Помимо Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях”, отношения найма жилища в государственном жилищном фонде регламентируются Инструкцией о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан. Типовой договор найма жилища из государственного жилищного фонда является приложением к нему. К данным отношениям в соответствующих случаях применяются также и нормы гражданского законодательства.

Договор найма жилища из государственного жилищного фонда заключается между местным исполнительным органом или администрацией государственного предприятия (наймодателем), с одной стороны, и гражданином (нанимателем). Он заключается в письменной форме. Несмотря на то, что такой договор найма по своей сути является договором, устанавливающим права в отношении недвижимого имущества, он не подлежит государственной регистрации. В законодательстве нет указаний на последствия несоблюдения письменной формы данного договора. На практике эти договора в ряде случаев не заключаются, и в таких случаях права и обязанности сторон определяются в соответствии с законодательством.

Предметом договора найма в государственном жилищном фонде является отдельное жилище. Жилая комната, имеющая выход (вход) в другую комнату (смежная комната), часть комнаты, а также подсобные помещения в квартире не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилища из государственного жилищного фонда.

Наниматель жилища из государственного жилищного фонда имеет право проживать в предоставленном жилом помещении сам, а также вместе с членами семьи. В круг членов семьи входят постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с нанимателем, могут быть признаны членами по взаимному согласию. В исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Членами семьи будут являться и нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с нанимателем.

Члены семьи пользуются правами по пользованию жильем наравне с нанимателем. Одновременно они несут и обязанности, вытекающие из договора найма жилища из государственного жилищного фонда. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилища.

Члены семьи нанимателя жилища в доме государственного жилищного фонда в тех случаях, когда наниматель временно отсутствует вправе пользоваться всем жилищем на прежних условиях. При этом они осуществляют права и исполняют обязанности в соответствии с условиями договора найма. Жилая площадь, которая временно сохраняется в этом случае за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней. В тех случаях, когда вышеуказанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, они сохраняют равные с нанимателем жилищные права и обязанности по своему желанию.

Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи потребовать признания его нанимателем вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору найма. Право потребовать признания его нанимателем принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Перемена нанимателя обусловливает необходимость переоформления договора найма жилища.

Наряду с членами семьи наниматель вправе вселить в занимаемое помещение из государственного жилищного фонда супруга, детей, родителей (не являющихся на момент вселения членами семьи нанимателя), других лиц. Для вселения требуется письменное согласие несовершеннолетних членов семьи нанимателя, которые проживают вместе с ним. Согласие членов семьи не требуется, если наниматель вселяет своего несовершеннолетнего ребенка.

Вселенные лица приобретают право пользования жилым помещением наравне с остальными проживающими лицами. Данное правило применяется, если они вселялись в качестве членов семьи нанимателя. Однако письменным соглашением между нанимателем и членами его семьи, с одной стороны, и этими лицами, с другой, заключаемым на момент вселения, права вселенных лиц по пользованию жилым помещением могут быть ограничены.

Наниматель жилища в домах государственного жилищного фонда имеет ограниченные права распоряжения жилым помещением. Они выражаются в праве нанимателя сдавать жилище или его часть в поднаем. Сдача в поднаем всего жилища производится по смыслу норм жилищного законодательства в тех случаях, когда наниматель и члены его семьи временно отсутствуют и за ними сохраняется жилое помещение. Основания и сроки сохранения жилого помещения определяются в соответствии со статьями 85, 86 Закона РК “ О жилищных отношениях”.

Сдача жилища в поднаем не только допускается, но и поощряется. Так, если наниматель не вселил во временно пустующее жилище, сохраняемое за ним поднанимателей, то по истечении трех месяцев наймодатель с согласия нанимателя вправе предоставить его по договору поднайма другим гражданам в пределах срока, на который за нанимателем сохраняется жилище из государственного жилищного фонда. При сдаче жилища в поднаем наймодателем срок поднайма может быть сокращен при досрочном возвращении нанимателя и членов его семьи. Если жилище поднанимателям или временным жильцам было предоставлено наймодателем при возвращении нанимателя или членов его семьи, они вправе потребовать их немедленного выселения. В случае отказа освободить жилище поднаниматели или временные жильцы по требованию нанимателя или членов его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилища из государственного жилищного фонда.

Если жилище было сдано в поднаем самим нанимателем, то к досрочному прекращению договора поднайма должны применяться общие положения о досрочном прекращении договора найма жилища в частном жилом фонде.

Следует отметить, что в целом норма, касающаяся сдачи внаем жилища наймодателем вместо нанимателя, не соответствует современным историческим условиям. Ее действие ориентировано на тот этап формирования рынка жилья, когда ощущался сильный дефицит жилья. Кроме того, предоставление наймодателю возможности сдавать в поднаем жилье вместо самого нанимателя будет отрицательно сказываться и на его правовых интересах, связанных с вещно-правовым обладанием государственным жилищем и на гарантированности прав граждан на жилище.

Однако нельзя сбрасывать со счета то, что государственное жилье гражданину предоставляется для удовлетворения насущных потребностей в жилье. Хотя в целом особенностью отношений найма жилища в домах государственного жилищного фонда является их бессрочный характер, но бессрочное сохранение такого жилья за гражданином, а значит и поддержание вещных правомочий нанимателя в случае его не проживания в занимаемом помещении, вступают в противоречие с юридическими мотивациями предоставления государственного жилья, а поэтому ограничены во времени.

При временном отсутствии самого нанимателя или членов его семьи (имеется в виду как раз непроживание в предоставленном жилом помещении) жилище из государственного жилищного фонда за ними сохраняется в течение шести месяцев.

Когда отсутствие нанимателя или членов его семьи длилось свыше шести месяцев, срок сохранения жилища за ними может быть продлен. По смыслу нормы п.2 статьи 85 Закона РК “О жилищных отношениях” заявление нанимателя (члена) его семьи о продлении срока сохранения жилища будет рассматриваться органом, являющимся наймодателем. При недостижении соглашения между нанимателем и наймодателем спор может быть передан на рассмотрение суда.

Жилище из государственного жилищного фонда сохраняется за гражданами в иных прямо указанных в законодательстве случаях на более длительные сроки. В частности сохранение права на жилище предусмотрено, в случаях:

- прохождения гражданином военной службы в Вооруженных Силах Республики Казахстан либо в составе вооруженных сил, созданных с участием Республики Казахстан за ее пределами - в течение срока службы;

- выезда на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность - в течение всего времени работы;

- выезда за границу в командировку, для прохождения стажировки, работы дипломатических, консульских учреждениях республики, по иным основаниям предусмотренным законодательством - в течение времени пребывания за границей;

- выезда на учебу - в течение времени обучения;

- помещения детей на воспитание в детское учреждение - в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекуна (попечителя) - до достижения детьми совершеннолетия;

- выезда в связи выполнением обязанностей опекуна (попечителя) - на все время до прекращения этих обязанностей;

- выезда на лечение - в течение времени нахождения на лечении;

- заключения под стражу либо осуждения к лишению свободы или иной мере наказания, исключающей возможность проживания в данной местности - в течение времени нахождения под стражей или отбывания наказания. Лишение права на жилище из государственного жилищного фонда в этом случае может быть предусмотрено приговором суда.

Право пользования жилищем во всех вышеперечисленных случаях сохраняется за отсутствующими в течение шести месяцев со дня, когда лицо завершило обучение, было демобилизовано из вооруженных сил, освобождено из места лишения свободы и так далее.

Вместе с тем признание лица нанимателя (членов его семьи) утратившим право пользования жилищем из государственного жилищного фонда сверх предусмотренных сроков происходит не само по себе. Предусмотрен судебный порядок такого признания. Истцом в некоторых случаях выступает наймодатель - коммунальный орган, заинтересованный в предоставлении жилища иным нуждающимся в жилье лицам, наниматель, который с отсутствовавшим нанимателем занимал жилое помещение, с целью улучшения своих жилищных условий, устранения правовой неопределенности в пользовании жильем и другим. Кроме того, такой иск могут предъявить в суде и члены (бывшие члены) семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя не освобождает его от выполнения обязанностей по договору найма жилища из государственного жилищного фонда. Исключение составляют случаи, когда жилище предоставляется в поднаем нанимателем или наймодателем или в него поселяются временные жильцы.

Одним из правомочий распоряжения жилищем из государственного жилищного фонда является предоставляемая нанимателю возможность по обмену занимаемого жилого помещения. Причем в современных условиях, обмен такими жилыми помещениями подвергнут более жесткой регламентации, чем это было в праве союзного периода. Свои особенности имеет обмен жилищами, предоставленными малоимущим социально защищаемым гражданам, в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах, из жилищного фонда государственных предприятий.

Жилище, предоставленное малоимущим социально защищаемым гражданам, может быть обменено на другое жилище, которое также было предоставлено малоимущим социально защищаемым гражданам. Совершаемый обмен не должен приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина, вследствие чего он становится в соответствии с законодательством нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Служебные жилые помещения, предоставленные в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах могут быть обменены на такие же жилища в рамках того или иного военного городка, пограничной заставы или иного закрытого объекта.

Если производится перевод военнослужащего (специалиста) для прохождения службы (работы) в другом военном городке (пограничной заставе, закрытом объекте), то обмен может производится и в другую местность.

Жилище, предоставленное из жилищного фонда государственных предприятий, может быть обменено с согласия администрации государственного предприятия на другое жилище из жилищного фонда государственных предприятий. Допускается обмен такого жилья на жилье из коммунального жилищного фонда, однако тогда требуется согласие не только администрации предприятия, но и местных исполнительных органов.

Принудительный обмен жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда, возможность которого предусматривалась в прежнем жилищном законодательстве, новым законодательством, регулирующим жилищные отношения, не предусмотрен. Поэтому, если те или иные лица прекратили семейные отношения, но продолжают проживать в одном жилище из государственного жилищного фонда по единому договору найма жилища, они вправе определить порядок пользования жилищем без заключения отдельных договоров найма.

Такое законодательное решение связано с тем, что зачастую заключение отдельных договоров жилищного найма с каждым из совершеннолетних бывших членов семьи, прекративших свои отношения, является технически неосуществимым, вследствие отсутствия жилых помещений, которые могут выступить самостоятельными предметами жилищного найма. Кроме того, даже при возможности заключения отдельных договоров, требуется положительное решение вопроса об этом со стороны субъекта, выступающего наймодателем жилищ из государственного жилищного фонда. Граждане могут потребовать только заключения вместо нескольких отдельных договоров найма жилища одного договора, если они проживают в отдельном жилище из государственного жилищного фонда и объединились в одну семью. В таком случае нанимателем будет выступать кто- то из них по выбору.

Основными обязанностями нанимателя и членов его семьи являются обязанность использовать жилище надлежащим образом, не допуская его порчи и разрушения, а также использовать его для проживания. Из требования использования жилого помещения по назначению могут делаться отдельные исключения. В частности жильцы могут содержать в соответствии с установленными правилами в квартирах домашних животных.

Наниматель обязан вносить плату за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда и за коммунальные услуги. Плата за пользование жилищем в домах коммунального жилищного фонда устанавливается местным исполнительным органом, а в домах жилищного фонда государственных предприятий администрацией предприятия. Иной порядок определения платы за пользование жилищем может определяться законодательными актами Республики Казахстан. Плата за коммунальные услуги для жилищ независимо от формы собственности взимается по тарифам, которые утверждаются Правительством Республики Казахстан.

Государство принимает меры по оказанию помощи малообеспеченным гражданам и их семьям на оплату содержания жилища, а также потребления коммунальных услуг. Такая помощь не оказывается при содержании индивидуального жилого дома, принадлежащего на праве частной собственности. Жилищная помощь оказывается за счет местных бюджетов тем лицам, которые постоянно проживают в той или иной местности и являются собственниками (арендаторами) жилища. Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами.

Как ранее указывалось обязанность, расходы, связанные с пользованием жилищем, обязаны нести все совершеннолетние члены семьи нанимателя. Такая обязанность возлагается также на каждого из нескольких нанимателей и собственников, проживающих в одном и том же жилище. Порядок распределения общих расходов по оплате жилища и плате за коммунальные услуги между названными лицами определяется соглашением между ними, при недостижении соглашения - в судебном порядке.

Законодательством Республики Казахстан могут быть установлены льготы по оплате жилища и коммунальных услуг.

Ряд обязанностей по договору найма жилища из домов государственного жилищного фонда несет наймодатель. Местный исполнительный орган или администрация государственного предприятия для обеспечения сохранности жилищного фонда и надлежащего его использования, а также контроля за соблюдением гражданами правил пользования жилищем и прилегающей территорией создают или привлекают в установленном порядке жилищно-эксплуатационные службы. Деятельность служб по эксплуатации жилищного фонда осуществляется на договорной основе, и они являются непосредственно отвественными за сохранение фонда и содержание его в надлежащем состоянии.

Помимо чисто технических функций на жилищно-эксплуатационные службы возлагаются и иные обязанности, что, в свою очередь, оказывает определенное влияние на возникновение и реализацию отношений жилищного найма. Они обеспечивают:

- соблюдение установленных законодательством норм и сроков при заселении жилых домов и жилых помещений либо при их освобождении;

- ведение первичного учета подведомственного жилищного фонда, его регистрацию и техническую инвентаризацию;

- соблюдение жильцами правил пользования государственным жилищем, содержания жилого дома и придомовой территории, переоборудования и переустройства занимаемых ими помещений либо отдельных частей общего имущества;

- соблюдение правил обмена и бронирования жилищ;

- в составе создаваемых местными исполнительными органами комиссий прием на баланс частных или ведомственных жилищ, передаваемых в государственный жилищный фонд.

На жилищно-эксплуатационных службах лежит обязанность своевременно проводит техническое обследование, текущий и капитальный ремонт жилых домов. Отбор жилых домов для текущего и капитального ремонта производится исходя из их технического состояния. При капитальном ремонте устраняются неисправности всех примененных конструкций и деталей, то есть степень износа жилых домов при производстве такого ремонта является высокой. Конструкции (детали) восстанавливаются или заменяются на более долговечные и экономичные. Одновременно повышается сейсмостойкость, улучшаются эксплуатационные и конструктивные показатели реконструируемых зданий. При текущем ремонте строительные конструкции, инженерные системы и оборудование восстанавливаются до состояния работоспособности с целью поддержания их эксплуатационных показателей на период до выполнения капитальных ремонтно-строительных работ. Сторона наймодателя устраняет также мелкие неисправности (протечки запорных устройств инженерных систем, засорение канализационных стояков). Это производится во время профилактических осмотров или незамедлительно по заявкам населения. Устранение аварийных ситуаций осуществляется незамедлительно.

Поддержание в исправном состоянии внутренних сетей, водопровода, газопроводных труб, электропроводки и так далее является обязанностью нанимателя.

На жилищно-эксплуатационных службах лежит обязанность ежегодно проводить плановые (очередные) и внеочередные осмотры строительных конструкций и инженерных систем. По их результатам они принимают решения о дальнейшей пригодности или непригодности конструкций, трубопроводов и оборудования. Для обследования аварийных, ветхих домов, а также жилых домов на сейсмостойкость жилищно-эксплуатационные организации обязаны привлекать специализированные организации. Жилищно-эксплуатационные службы обеспечивают также устранение дефектов, в течение гарантийного срока после ввода в эксплуатацию вновь построенных либо капитально отремонтированных домов. Они обеспечивают бесперебойную работу оборудования и устройств, а для этого своевременное заключение договоров с диспетчерскими и аварийными службами инженерного обеспечения. Ведут учет потребления коммунальных услуг нанимателями, а для этого должны устанавливать индивидуальные (поквартирные) счетно-регулирующие приборы. На сторону наймодателя (жилищно-эксплуатационные службы) возлагается обязанность своевременно проводить ежегодную подготовку к эксплуатации жилых домов в зимний период.

Государство как один из собственников может передавать нанимателю жилых помещений из государственного жилищного фонда свои права по участию в объекте кондоминиума. В таком случае наниматель кроме платежей за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда участвует также в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Размер доли участия нанимателя в расходах устанавливается органом управления объектом кондоминиума. Передача нанимателю права участия в управлении объектом кондоминиума оформляется решением акима города (района) либо руководителем государственного предприятия.

На наймодателе при производстве капитального ремонта лежит обязанность по предоставлению нанимателю жилища, пригодного для проживания.

Если ремонт не может быть произведен без выселения жильцов, наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи другое жилище на время проведения капитального ремонта. Вследствие этого на наймодателя возлагается дополнительная обязанность возместить нанимателю расходы, понесенные им при переселении, связанным с производством капитального ремонта.

Наниматель обязан платить только за пользование жилищем, предоставленным на период капитального ремонта, а также за коммунальные услуги, предоставляемые в этом жилище.

Государственные служащие и работники бюджетных организаций, лица, занимающие государственные выборные должности, могут приватизировать занимаемые или жилища, приравненные к служебным, с согласия собственников. Для этого они должны проработать на государственной службе или в бюджетных организациях не менее десяти лет. В данный срок включается и срок пребывания на государственной выборной должности. Когда перечисленные лица прекращают трудовые отношения по основаниям, перечисленным в п.5 Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях”, они имеют право на приватизацию занимаемого жилища независимо от срока работы.

Военнослужащие могут приватизировать предоставленное им по службе жилье, если они состояли на воинской службе не менее десяти лет после предоставления им жилья. Если они увольняются по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов, они имеют приватизировать жилище независимо от срока службы. Такое правило не распространяется на жилища, которые находятся в военных городках, на пограничных заставах и иных закрытых объектах. При невозможности приватизации по этой причине военнослужащим занимаемого им жилища, право приватизации компенсируется ему стоимостью соответствующего жилища для его приобретения (строительства) в другой местности.

Военнослужащие, уволенные с военной службы по основаниям, допускающим приватизацию жилища, и имеющие выслугу двадцать и более лет в календарном исчислении, имеют право приватизировать его безвозмездно. Такая льгота применяется один раз. Если гражданин, имевший право на приватизацию жилища, приравненного к служебному, умер, не успев реализовать данное право, то право приватизации переходит к членам семьи умершего (погибшего).

Прекращение договора найма жилища. Главой 14 Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях” предусматривается порядок прекращения права пользования и выселения из жилищ государственного жилищного фонда. Основное деление оснований прекращения отношений жилищного найма связано с тем, предоставляется или не предоставляется при выселении по тому или иному основанию новое жилище взамен прежнего. В тех случаях, когда жилище взамен не предоставляется, основания выселения учитывают противоправность поведения нанимателя (членов его семьи), особенности правового режима того или иного жилища из государственного жилищного фонда.

Наниматель вправе с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. Если наниматель и члены его семьи выезжают на постоянное жительство в другое место, договор найма жилища также прекращается. При этом он считается расторгнутым со дня выезда.

Договор найма жилища из государственного жилищного фонда может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, предусмотренным Законом Республики Казахстан “О жилищных отношениях”. Выселение может производиться вследствие расторжения с нанимателем договора найма жилища, а также по некоторым другим основаниям. При этом устанавливается ограничение на выселение несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, оно не допускается без предоставления другого пригодного жилища из государственного жилищного фонда.

В целом выселение из жилищ государственного жилищного фонда всегда производится с предоставлением другого жилища, в некоторых случаях благоустроенного, в некоторых случаях пригодного для проживания.

Договор найма жилища из государственного жилищного фонда расторгается, а наниматель выселяется с предоставлением другого благоустроенного жилища, если:

-- жилой дом (жилое здание), в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных надобностей;

-- жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу непригодности его для дальнейшего проживания;

-- жилище грозит обвалом (обрушением);

-- договор найма жилища признается недействительным по иным основаниям, чем противоправные действия лиц, вследствие которых они получили жилище;

-- условия проживания существенно изменяются в результате капитального ремонта жилища. Новое жилище должно быть предоставлено, когда жилище из государственного жилищного фонда, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено за ним. Другое жилище по требованию нанимателя или наймодателя предоставляется также тогда, когда в результате капитального ремонта помещение существенно увеличивается и у нанимателя образуются излишки жилой площади. Когда в результате капитального ремонта жилище уменьшается, нанимателю по его требованию предоставляется другое жилище из государственного жилищного фонда, отвечающее требованиям установленным законодательством.

Кроме случаев, указанных выше, когда может быть предоставлено не благоустроенное жилище, а жилище пригодное для проживания, неблагоустроенное жилище может предоставляться также при выселении из служебных жилищ семей, потерявших кормильца.

Жилище, предоставляемое гражданам в связи с выселением, должно, по общему правилу, предоставляться исходя из норм его предоставления, и, кроме того, быть благоустроенным. Оно не может быть меньше того жилища, которое занимали выселяемые. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему должно быть предоставлено отдельное жилище, которое состоит из того же числа комнат, что и прежнее жилище. Однако если ранее наниматель имел излишки жилой площади, новое жилище предоставляется ему исходя из установленных норм (без излишков). Учитывается право гражданина на дополнительную жилую площадь.

Гражданам, проживающим в сносимом жилище не менее пятнадцати лет, по их желанию другое благоустроенное жилище предоставляется в жилых домах, построенных на месте сносимых строений или вблизи от них. До предоставления такого жилья граждане обеспечиваются временным жильем, пригодным для проживания.

Жилище, пригодное для проживания должно находиться в черте данного населенного пункта и соответствовать санитарным и техническим нормам.

Переселение не должно приводить к ухудшению жилищных условий гражданина, вследствие чего он становится нуждающимся в улучшении жилищных условий. Расходы нанимателя, связанные с переселением из сносимого, аварийного, реконструируемого жилья должны быть возмещены наймодателем. Споры, возникшие при выселении, решаются в судебном порядке. Суд, удовлетворяя требование о выселении, принимает конкретное решение, в котором указывается жилище, предоставляемое выселяемым гражданам. Жилье, в которое подлежит выселению гражданин, не указывается в судебном решении, когда договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда признается недействительным. Обязанность предоставления другого жилища возлагается на юридическое лицо, действия которого послужили основанием договора недействительным.

Выселение без предоставления другого жилого помещения. Когда наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с ними лица могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, если они:

-- систематически разрушают или портят жилище;

-- используют жилище с нарушением требований, установленных законодательством;

-- систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одном помещении или одном жилом доме;

-- в течение шести месяцев подряд без уважительных причин уклоняются от внесения платы за пользование жилищем;

-- лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано недействительным;

-- самоуправно заняли жилище;

-- совершили противоправные действия, вследствие которых договор найма жилища признан недействительным;

-- приобрели иное жилище на праве собственности, независимо от его места нахождения.

Свои особенности имеет выселение из жилых помещений, приравненных к служебным. Государственные служащие и работники бюджетных организаций, прекратившие трудовую деятельность на государственной службе или в бюджетных организациях (в связи с которой было предоставлено жилище, приравниваемое к служебному) до момента возникновения права приватизации занимаемого помещения, подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения за исключением увольнения по следующим основаниям:

-- ликвидации организации (предприятия), сокращения численности или штата работников;

-- в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;

-- в связи с выходом на пенсию;

Не могут быть также выселены семьи работников, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Военнослужащие, которые уволены с военной службы до момента возникновения права приватизации жилища, приравненного к служебному, подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Исключение составляют случаи, когда военнослужащие увольняются по выслуге лет, болезни или сокращению численности (штатов). Выселение госслужащих (военнослужащих) не допускается, если они имели право на приватизацию занимаемого ими жилища, но не реализовали это право.

^* Если граждане до введения в действие Закона РК “О жилищных отношениях” состояли на жилищном учете.

§ 4. Пользование служебными жилищами и жилыми помещениями в общежитиях государственного жилищного фонда

Служебное жилище из государственного жилищного фонда предназначается для заселения по договору найма гражданами, которые по характеру их трудовых отношений должны проживать по месту работы. К ним, в частности, относятся дворники, другой обслуживающий персонал жилищно-эксплуатационных организаций, участковые инспекторы полиции и другие граждане. Перечень работников, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы и которым могут быть предоставлены служебные жилища, устанавливается Правительством Республики Казахстан. Жилища включаются в число служебных и исключаются из их числа решением местных исполнительных органов.

Сам по себе порядок предоставления и пользования служебными жилищами государственного жилищного фонда также определяется законодательно. Форма отношений жилищного найма для проживания в служебных жилищах применена условно, для того чтобы посредством гражданско-правового обязательства обусловить несение проживающим работником расходов по содержанию служебного жилища, надлежащее пользование им.

Пользование служебным жилищем имеет ряд ограничений. Так, при временном отсутствии работник, занимающий служебное жилище, не может сдавать его в поднаем и поселять в него временных жильцов. Договор найма служебного жилища не может быть изменен по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. Также он не может быть изменен вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

С согласия государственного органа, предоставившего служебное жилище, допускается обмен служебными жилищами из государственного жилищного фонда.

Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище, подлежат выселению со всеми проживающими лицами без предоставления другого жилого помещения. Исключение составляют случаи, когда происходит ликвидация организации (предприятия), сокращение численности или штата работников, работник заболевает болезнью, которая препятствует дальнейшей работе, выходит на пенсию. Служебное жилище должно быть сохранено за членами семьи работника, который погиб при исполнении служебных обязанностей.

Требование о выселении из служебного жилища может быть предъявлено в течении трех дет со дня прекращения трудовых отношений.

В законе Республики Казахстан “О жилищных отношениях” закреплены переходные положения, касающиеся выселения из служебных жилищ. Если служебные жилища были предоставлены до введения в действие указанного закона, то определенные категории лиц не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. К ним относятся:

-- инвалиды I и II групп, за исключением тех лиц, которые стали инвалидами в результате совершенного ими правонарушения;

-- участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица;

-- семьи лиц, которые погибли при исполнении государственных или общественных обязанностей, обязанностей воинской службы, при спасании человеческой жизни, при охране правопорядка, в результате несчастного случая на производстве или пропавших без вести воинов;

-- граждане, состояние здоровья которых по заключениям социальных экспертных комиссий ухудшилось вследствие Чернобыльской катастрофы, ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне, а также чрезвычайных ситуаций на других ядерных объектах гражданского и военного назначения;

-- лица, проработавшие на предприятии или учреждении, предоставившем служебное жилище, не менее 10 лет;

-- лица, освобожденные от должности из-за назначения на которую им было предоставлено служебное жилище, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, предоставившим служебное жилище;

-- лица, уволенные по возрасту или по состоянию здоровья, а также в связи с сокращением штатов, ликвидацией предприятия или учреждения;

-- члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилище;

-- многодетные семьи.

Предоставление и пользование общежитиями. Жилые помещения в общежитии государственного жилищного фонда предоставляется для проживания лиц, работающих по срочному трудовому соглашению (контракту) на период работы, а также студентам, курсантам, аспирантам и учащимся на период учебы по решению администрации предприятия, учреждения. В решении о предоставлении общежития должны быть перечислены все лица, вселяемые вместе с лицом, которому предоставляется жилое помещение в общежитии. Вселение других лиц, помимо указанных в решении, запрещается.

Жилые помещения в общежитиях могут быть коечного и комнатного типа. Общежития коечного типа предоставляются лицам, которые работают по срочным трудовым контрактам, обучающимся лицам. Общежития комнатного типа могут предоставляться при невозможности обеспечения квартирами лицам, которые работают на предприятиях, в учреждениях на постоянной основе. Размер жилой площади в общежитии государственного жилищного фонда на одного проживающего должен составлять не менее санитарной нормы жилой площади, действующей в республике. Лицу, проживающему в общежитии комнатного типа в зависимости от количества членов семьи, может быть предоставлено жилое помещение, состоящее из двух и более комнат.

Правила пользования общежитиями государственного жилищного фонда, а также размер платы за пользование жилыми помещениями в этих общежитиях устанавливаются Правительством Республики Казахстан.

Жилые помещения в общежитиях используются строго по назначению. Если возникает необходимость администрация предприятия (учреждения), предоставившая общежитие, вправе переселять проживающих лиц вместе с членами их семей в другие жилые помещения тех же или других общежитии. Если лицо проживало в помещении комнатного типа, при переселении ему также предоставляется другое жилое помещение комнатного типа.

Лица, которые работали по срочному трудовому контракту и прекратили трудовые отношения по нему, лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению с проживающими с ними членами их семей, без предоставления другого жилого помещения. Это не распространяется на тех лиц, которые получили право на проживание в жилых помещениях комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда на основании бессрочного трудового контракта или контракта, который подразумевал сохранение за работником жилой площади. Также не могут быть выселены те лица, которым общежития предоставлялись решением местных исполнительных органов, администрации предприятия (учреждения) (ч.2 п.1 статьи 114 Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях”). Сохраняют право на пользование общежитиями комнатного типа и те лица, которые фактически проживали в них до вступление в действие нового жилищного законодательства. На лиц, проживающих в общежитиях, распространяются и общие основания выселения без предоставления другого жилого помещения, которые рассматривались ранее.

§ 5. Жилищные права членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов и членов их семей

Граждане могут образовывать жилищные и жилищно-строительные кооперативы и вступать в них. Существенных отличий между двумя названными видами кооперативов не имеется. Жилищные кооперативы предназначены для объединения денежных средств граждан, для приобретения готового жилья, в дальнейшем в нем его членам предоставляются квартиры или иные жилые помещения.

Жилищно-строительные кооперативы образуются для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива. В жилищно-строительных кооперативах вследствие этого неизбежно будут возникать правоотношения с их участием, целью которых будет являться способствование реализации основной потребности граждан - в жилье. К их числу можно отнести подрядные отношения, отношения по купле-продаже строительных материалов, организационно-управленческие правоотношения. После завершения строительства жилого дома жилищно-строительный кооператив приобретает статус жилищного кооператива. Режим управления жилищным (жилищно-строительным) кооперативом в целом такой же, как и управления кооперативом собственников жилья. То есть, преимущество отдается коллегиальному решению вопросов деятельности кооператива большинством голосов его членов, хотя текущие вопросы его деятельности могут решаться и единоличным исполнительным органом.

В статье 54 Закона Республики Казахстан указаны условия членства в ЖК и ЖСК. Численность членов жилищного или жилищно-строительного кооператива не может быть менее трех граждан, достигших совершеннолетия. Наличие собственного жилища не служит препятствием вступления в ЖК или ЖСК, если иное не предусмотрено уставом конкретно взятого кооператива. Также, если иное не предусмотрено уставом кооператива, не ограничивается количество и размеры помещений (квартир), которыми вправе пользоваться члены кооператива (все зависит от размеров паевых взносов). Членство в ЖК или ЖСК и обладание там квартирами лишает граждан права на получение социального жилья, более того они подлежат выселению из расположенного в том же населенном пункте жилища, входящего в состав государственного жилищного фонда.

Члены ЖК или ЖСК имеют право на распределение между ними жилых помещений пропорционально внесенных или вносимых паевых взносов. При этом решение о распределении жилых помещений как один из наиболее важных вопросов функционирования кооператива производится решением общего учредительного собрания членов кооператива. Также решением общего собрания кооператива определяются сроки внесения паевых взносов (образования паенакоплений) и их объемы. В любом случае первоначальный взнос должен составлять не менее одной трети паевого взноса.

Экономическая основа функционирования ЖК и ЖСК заключается в том, что, объединяясь, граждане добиваются удельного удешевления строительства и эксплуатации жилья. Кроме того, в статье 55 заложены основы политики, направленной на поддержку ЖК и ЖСК, которая, однако, не имеет достаточного механизма практической реализации. Речь идет о том, что кооперативы должны иметь возможность получать в установленном законодательством порядке денежные ссуды и иную материальную помощь от государства. Минимально требуется хотя бы льготное кредитование строительства жилья путем кооперирования. Не исключено, что ЖК и ЖСК будут получать материальную помощь от юридических лиц, основанных на негосударственной форме собственности и граждан

ГЛАВА 8. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ

Договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды) наряду с основными договорами, часть из которых уже рассмотрена, был известен и римскому праву как (commodatum). Причем следует отметить, что он в отличие от ряда “осовремененных” договоров, к которым можно, к примеру, отнести заем, дарение, ссуда, практически не претерпела изменений. На наш взгляд, это вызвано тем, что в эпоху сплошной бурного развития коммерческого права его потенциальный “ареал” не только не расширился, но как бы имеются и все причины для его сужения.

Вместе с тем, он традиционно прекрасно приспособлен для обслуживания той области имущественных взаимоотношений граждан, которые “выведены из предпринимательского оборота”. Имеется уже сформировавшееся применение договора ссуды. “Как правило, стороны договора до его заключения связывают особые личные отношения, в развитие которых осуществляется предоставление имущества в безвозмездное пользование, либо ссудодатель преследует какие-то социально значимые цели - гуманитарные, просветительские или благотворительные”¹.

Кроме этого видится и обновленное предназначение договора безвозмездного пользования имуществом. Дальнейшая динамика макроэкономических процессов, происходящих в республике, неизбежно приведет к формированию обновленного понимания кооперации, причем в конечном итоге она сложится на качественно более высоком уровне, чем это привычно воспринимать. Определенные реальные процессы в этом направлении происходят, проявляются и соответствующие законодательные реакции.

При развитии и упрочении горизонтальных связей между субъектами рынка, формировании отраслевых интересов и определенных рыночных конгломератов появится и необходимость переброски временно свободных товарно-материальных ценностей от одних хозяйствующих субъектов к другим. Вследствие этого договор безвозмездного пользования может без особых проблем ужиться и в сфере регулирования предпринимательской деятельности и займет достойное место “в арсенале гражданско-правовых инструментов рынка”.

Особо хочется отметить чрезвычайную лояльность этого договора к юридическим мотивациям его заключения. В договоре безвозмездного пользования имуществом во всей полноте раскрываются содержание правомочий собственника, динамика собственности как в экономическом, так и правовом понимании. Этот договор при внимательном рассмотрении будет иллюстрировать и возможности хозяйственной предприимчивости, облеченной в правовую форму.

Такого рода комментарий дается ввиду того, что юридическая конструкция этого договора, на первый взгляд, кажется очень скромной, причем не имеющей в современном рынке достаточных экономических оснований (нами говорилось об этом применительно и к договору дарения, отличие только в том, что договор дарения не приспособлен к рыночным отношениям). И, конечно же, он проигрывает на фоне вновь созданных законодателем договоров, которые, казалось бы, отражают самые последние экономические процессы. Тем не менее, договор безвозмездного пользования имуществом может выступить и в качестве технического правового инструмента самых сложных и передовых форм экономического сотрудничества субъектов рынка-

По договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) передает имущество в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть тоже имущество в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (п.1 ст. 604 ГК РК).

Договору ссуды посвящена отдельная 31 глава Гражданского кодекса. В ней содержатся статьи с 604 по 615. Вследствие того, что договор ссуды обладает значительным сходством с договором имущественного найма п. 2 ст. 604 содержит специальные отсылочные нормы, согласно которым некоторые положения об имущественном найме распространяются и на отношения ссуды. Так, в соответствии с нормами об имущественном найме определяются существенные условия договора (ст. 541) безвозмездного пользования имуществом, обязанности ссудополучателя по пользованию имуществом (ст. 550), о возможности возобновления договора (ст. 558)².

Договор ссуды, имея схожее с содержанием договора имущественного найма (аренды) содержание, отличается от него в первую очередь безвозмездным характером. В свою очередь это его свойство накладывает определенный отпечаток на обязанности ссудодателя, объем которых уже чем по договору имущественного найма аренды.

По законодательству Российской Федерации договор ссуды может выступать и как реальный и как консенсуальный договор (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Казахстанский законодатель пошел по другому пути. Несмотря на то, что конструкция других традиционно реальных договоров займа, дарения претерпела значительные изменения (теперь они могут быть либо реальными, либо консенсуальными), договор ссуды в нормативном закреплении остался чисто реальным договором.

Даже исходя из этой незначительной детали, можно сформировать версию о том, что законодатель попросту не оценил роль и значение этого договора в современных условиях и нормы о договоре ссуды оказались в системе ГК как некая “дань традиции”.

Вместе с тем, исходя из принципа свободы договора и имеющих место аналогий, вполне можно оговаривать и кон-сенсуальность договора ссуды. Современный уровень развития договорного права позволяет такие трактовки. Причем, если для договоров, заключаемых на бытовом уровне, в Этом может и нет необходимости, то возможные перспективы использования договора безвозмездного пользования имуществом могут потребовать усиления стабильности регулируемых с его помощью отношений.

Договор ссуды является взаимным договором, независимо от того, будет ли он реальным или консенсуальным. Эта черта договора ссуды явственно проявляется во взаимной обусловленности прав и обязанностей сторон.

Форма договора ссуды. Законодательство не оговаривает специальных требований к форме сделки, вследствие этого она подчиняется общим требованиям. Кроме того, можно отметить, что ее реальный характер и особенности содержания³ облегчают разрешение спорных ситуаций, даже если не составлялось никакого письменного договора. В частности, ссудодателю в тех или иных случаях достаточно доказать юридическую принадлежность ему имущества, факт передачи имущества ссудополучателю, и можно практически в полном объеме руководствоваться непосредственно нормами, содержащимися в ГК.

...